GUIA PRÁTICO DE BOLSO

MICHELLE BACHEGA

APROVE PROJETOS
DE PREFEITURA

CONSULTA DE BOLSO!

Ideal para:
Engenheiros, Arquitetos
e Recém-formados
Fala gente, me chamo Michelle Bachega,

Sou engenheira civil, pós-graduanda em

Especialização em Gerenciamento de Projetos, e
quase técnica em eletrônica.

Possuo ampla experiência em “Permits” Permissões

Legais em todo território brasileiro, com foco em
grandes empreendimentos imobiliários.

Já participei de contratos com bancos, fast-foods,

farmácias, aplicativos de delivery entre outros.

Hoje atuo na expansão de grandes redes com

aprovação de construção, reforma e regularização de
imóveis em diversos órgãos de todas as esferas.

Hoje fundadora do curso Aprove Projetos com

Sucesso, lançado em 2020. Meu foco é ajudar
profissionais da área a aprovarem projetos com mais
facilidade evitando todo aquele vai e vem de
prefeitura.

Minha missão é auxiliar todos os profissionais da

construção civil, utilizando as redes sociais para
divulgar conteúdos e experiências acerca

dessa paixão chamada Engenheira de Projetos.

Vem comigo e vamos conhecer um pouco mais Sobre

projetos de prefeitura.

Obrigada!

Boa leitura!

#Burocracianaengenharia
#michelleajuda

Michelle Bachega
O que você vai ver?
Nesse e-book você encontrará as melhores práticas
para aprovação de projetos de prefeitura.

É um guia de bolso direto ao ponto!

Com um roteiro simplificado, será possível identificar os

procedimentos mais usuais para ter sucesso em suas

aprovações.
GUIA PRÁTICO DE BOLSO

SUMÁRIO
Introdução................................................................. 2
Como está o Mercado?............................................ 3
Por que Aprovar Projetos? ...................................... 4
Exemplos de Projetos ............................................. 5
Planta Baixa ........................................................... 12
Elevação de Fachada e Corte................................ 13
Modelo de Projetos Frequentes ............................ 16
Como Apresentar Projeto na Prancha.................... 17
Projeto Simplificado ............................................... 18
Projeto Completo ................................................... 19
Índices Urbanísticos .............................................. 20
Taxa de Ocupação................................................. 24
Recuos Mínimos .................................................... 26
Documentação Básica............................................ 29
Fiscalização e Multa .............................................. 31
Conclusão ............................................................. 33

@ENG.MICHELLEBAC
GUIA PRÁTICO DE BOLSO APROVE PROJETOS DE PREFEITURA

INTRODUÇÃO
Hoje o profissional que domina as
leis vigentes, com certeza domina
o mercado de trabalho.

Entender os procedimentos do
famoso “Projeto Legal” é essencial
a qualquer profissional da
construção civil, seja ele, engenheiro,
arquiteto ou técnico.

Você conseguirá, através desse

e-book, aprender
as técnicas básicas exigidas
pelas prefeituras municipais para
obter a
aprovação de um projeto para
construção, reforma, regularização,
demolição, em caráter residencial.
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@ENG.MICHELLEBAC
GUIA PRÁTICO DE BOLSO APROVE PROJETOS DE PREFEITURA

COMO ESTÁ O MERCADO PARA

APROVAÇÕES LEGAIS?

A demanda para legalização de obras novas e regularização de

obras existentes vem crescendo cada vez mais, porém existem
poucos profissionais que atuem com legalização, o que deixa o
mercado escasso de profissionais qualificados para lidar com
esse tipo de processo.

O mercado busca por profissionais solucionadores de problemas

que tragam soluções inovadoras e eficazes.

Foi exatamente por isso que esse e-book foi elaborado, para
ajudar você, mesmo que com pinceladas.

@ENG.MICHELLEBAC
GUIA PRÁTICO DE BOLSO APROVE PROJETOS DE PREFEITURA

Hoje nós, profissionais da construção civil temos em nossas mãos

a oportunidade de criar novos caminhos, seja como, autônomo,
abrindo nosso próprio negócio, trabalhando em parcerias, sendo
contratado como CLT, ou mesmo exercendo uma nova
competência na nossa área.

A aprovação de projetos de prefeitura te dá total liberdade de

exercer sua profissão da melhor forma e faturar até 5 dígitos com
legalização de obra.

Mas para que isso seja possível, você precisa se capacitar cada
vez mais e fazer a sua própria oportunidade, buscando
possibilidades de começar já

@ENG.MICHELLEBAC
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PORQUE APROVAR
UM PROJETO NA PREFEITURA?

Essa é uma pergunta muito frequente e você como profissional

habilitado precisa ter respostas para questionamentos como
esse. Pois, com certeza será umas das primeiras perguntas que o
seu cliente lhe fará em uma conversa.

E aí, você sabe responder?

Infelizmente a faculdade não nos ensina a lidar com clientes, esse

ponto precisamos aprender na prática, no dia a dia, batendo
cabeça, então nada melhor do que nos preparamos para
possíveis perguntas que viram em uma possível negociação.

@ENG.MICHELLEBAC
GUIA PRÁTICO DE BOLSO APROVE PROJETOS DE PREFEITURA

Sempre comece pelas

respostas que mais irão
agregar algo ao cliente,
abaixo listo algumas das
principais razões. Não se
apegue a ordem mais sim
ao conteúdo e sinta-se
preparado quando essas
perguntas surgirem.

1. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL:
A partir do momento que você é proprietário de um imóvel
que tem todos os projetos, foi aprovado nos órgãos
competentes e possuí todas as licenças necessárias, o seu
imóvel automaticamente possuí uma valorização automática
na frente dos imóveis irregulares.

@ENG.MICHELLEBAC
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2. FACILITA A VENDA, FINANCIAMENTO E

TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL.

Exato! Com um imóvel regularizado você consegue vende-lo a

qualquer momento e de uma forma mais rápida, pois os bancos
atuais apenas financiam imóveis que estão em acordo com as
Leis.

3. UM PROJETO APROVADO TRAZ MAIS

CONFORTO AOS MORADORES.

Como assim? Ao elaborar um projeto legal, você deve respeitar

as leis vigentes e seus parâmetros, portanto ao seguir as
especificações da lei você terá garantido em seu projeto mais
conforto térmico, ventilação adequada, melhor
dimensionamento dos ambientes entre muitos outros benefícios
que projetos elaborados por profissionais qualificados trazem.

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ANOTAÇÕES

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O QUE É UM PROJETO DE PREFEITURA?

O projeto de prefeitura é um documento. Como assim, um
documento?

Após a aprovação do projeto ele tem poderio de documento e

atesta os direitos do proprietário.

Com o projeto carimbado e aprovado ele se torna um

documento legal.

PARA QUE SERVE UM PROJETO DE

PREFEITURA?

Ele serve para que o poder público tenha conhecimento do que

existe na cidade e para que haja maior controle e planejamento.

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QUEM PODE ELABORAR UM PROJETO DE

PREFEITURA?

Profissionais devidamente habilitados, que possuam CREA ou

CAU ativos. Além disso os profissionais deveram ter cadastro na
prefeitura em que irão aprovar projetos.

QUAIS AS PRINCIPAIS LEIS QUE EU PRECISO

CONSULTAR?

Antes de começar a elaborar um projeto de prefeitura, você

precisa entender um pouco sobre as Leis Municipais, como por
exemplo o Código de Obras e Edificações, Leis de
zoneamento uso e ocupação do Solo, Plano diretor e código
sanitário.
Faça uma pesquisa no seu município e comece a entender um
pouco mais sobre essas leis tão importantes.

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QUAIS PEÇAS GRÁFICAS QUE COMPÕE UM

PROJETO DE PREFEITURA?

O projeto de prefeitura é composto por um conjunto de projetos

que representam a edificação comercial ou residencial,
geralmente apresentado em uma prancha.

O PROJETO DE PREFEITURA É COMPOSTO POR:

 Planta Baixa;

 Elevação da fachada;

 Cortes transversais e longitudinais;

 Planta de cobertura;

 Planta de situação e localização;

 Quadro de áreas;

 Tabela de ventilação e iluminação.

Obs. É necessário algumas notas obrigatórias e notas que o

profissional julgue necessário.

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A SEGUIR TEREMOS
ALGUNS EXEMPLOS
DE PROJETOS

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PLANTA BAIXA

FONTE: ARQUIVO PESSOAL

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ELEVAÇÃO DA FACHADA

FONTE: ARQUIVO PESSOAL

CORTE

FONTE: ARQUIVO PESSOAL

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COBERTURA SITUAÇÃO

FONTE: ARQUIVO PESSOAL

FONTE: ARQUIVO PESSOAL

QUADRO DE ÁREAS

FONTE: ARQUIVO PESSOAL

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ANOTAÇÕES

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MODELOS DE PROJETOS MAIS FREQUENTES

PARA APROVAÇÃO NA PREFEITURA

A maioria dos Municípios hoje em dia possuem um modelo de

apresentação de projeto para aprovação que são disponibilizados
nos sites das prefeituras municipais. Algumas vezes encontramos
também os modelos de apresentação no Código de Obras e
Edificações.

É importante salientar que existem modelos de projetos

simplificados de prefeitura e modelos de projetos completos de
prefeitura, devendo o profissional se atentar a qual deles deverá
apresentar

A seguir vou mostrar alguns modelos comuns a serem

apresentados, mas é importante que você verifique na sua
prefeitura se não há mais algum item a se atentar

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MODELO DE PROJETOS
PARA APROVAÇÃO

COMO APRESENTAR UM
PROJETO NA PRANCHA?

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PROJETO SIMPLIFICADO
PARA APROVAÇÃO:

FONTE: PREFEITURA DE SÃO PAULO

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PROJETO COMPLETO PARA

APROVAÇÃO:

FONTE: ARQUIVO PESSOAL

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INDICES URBANISTICOS

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COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

O coeficiente de aproveitamento é a área construída

computável permitida dentro do lote.

De uma forma simples dizemos que é “área mínima até a área

máxima permitida”.

Dentro do coeficiente de aproveitamento encontramos três

tipos:

• COEFICIENTE MÍNIMO;

• COEFICIENTE BÁSICO;

• COEFICIENTE MÁXIMO APROVEITAMENTO.

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• Coeficiente Mínimo: O coeficiente mínimo quer nos dizer

que em “tese” não poderiam existir terrenos vazios e que
sempre deveríamos ter o mínimo construído.

• Coeficiente Básico: O coeficiente básico nos diz o

máximo que podemos construir em lote sem que seja
necessário pagar a Outorga Onerosa. Esse é o parâmetro
mais utilizados dos três coeficiente pelos profissionais
projetistas.

• Coeficiente Máximo: Esse é o máximo que podemos

construir já utilizando a Outorga Onerosa e não podemos
ultrapassar essa cota.

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TAXA DE OCUPAÇÃO

A taxa de ocupação é a área máxima horizontalmente no

terreno que pode ser utilizada. Ela precisa ser respeitada,, pois
garante melhor circulação do ar em toda a edificação,
resultando também em conforto térmico.

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RECUOS MÍNIMOS

O recuo é a distância entre a edificação

e a divisa do lote e ele é divido em três
tipos de recuos diferentes.

Recuo da Frente: Distância entre a edificação e o

alinhamento.

Recuo de Fundos: Distância entre a edificação e os fundos

do lote.

Recuo Lateral: Distância entre a edificação e a divisa lateral

do terreno.

As distâncias variam de acordo com o tipo de zoneamento

que a edificação está localizada e essas distâncias podem
ser encontradas na Lei de uso e Ocupação do solo.

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DOCUMENTAÇÃO BÁSICA

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DOCUMENTOS COMUNS EM
APROVAÇÃO DE PROJETOS DE PREFEITURA

1) Cópia do registro profissional (CREA/CAU);

2) Cópia dos documentos do proprietário do imóvel;

3) Matrícula do lote;

4) IPTU;

5) Projeto completo em acordo com o Código de Obras do

município;

6) Requerimento padrão;

7) Memoriais descritivos;

8) Projeto topográfico para construções novas em alguns

casos.

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FISCALIZAÇÃO E MULTA

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A prefeitura da cidade de São Paulo, na Lei N° 16.642, de 09 de maio

de 2017, no Art.81. fala “Toda obra, edificação, serviço e
equipamento pode, a qualquer tempo, ser vistoriado pela prefeitura
para a verificação do cumprimento das normas estabelecidas.”

É de suma importância antes de iniciar uma obra de construção

e/ou reforma o profissional ter conhecimento das regras de leis e
normas que regem a atividade que ele exercerá pois qualquer
descumprimento de parâmetros estabelecidos pode ocasionar
problemas instantâneos ou posteriores resultando em
notificações, multas ou embargos.

Antes de iniciar a obra é de extrema importância que todos esses

pontos sejam também alinhados com o proprietário do imóvel, uma
vez que, qualquer observação do projeto aprovado seja quebrada ou
modificada sem autorização do profissional responsável o proprietário
assume toda responsabilidade sobre a mudança e o que ela
causar. Que ela pode vir a causar

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CONCLUSÃO
Meu objetivo foi ilustrar de forma simples
e eficiente os
principais itens para aprovação de
projetos.

Este é um manual de bolso básico que

oferece conhecimento rápido e direto ao
ponto.

Você como profissional habilitado deve se

informar também na prefeitura da sua
cidade e na legislação do seu municio.

Gostaria de agradecer por você estar aqui

e dizer que fico muito feliz em
compartilhar meu conhecimento.

Te convido a estar cada vez mais comigo

nas redes sociais, vamos juntos?

Se gostou desse e-book que tal me

marcar para que eu possa ver que você
gostou
E também te repostar em minhas
redes?

Obrigada e sucesso!

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@ENG.MICHELLEBAC