FACULDADE DE DIREITO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO

NOMES: BRUNO MAGNANI RA- 22846

EZEQUIEL PEREIRA DA LUZ RA- 22422
VICTÓRIA ARAÚJO MOZZER RA- 22771

EXERCÍCIO PROPOSTO

1. Identifique no contrato as cláusulas essenciais ao contrato de compra e

venda, indicando quais artigos da lei foram atendidos, assim como localize na
lei aqueles atinentes às disposições gerais.

Cláusula 1º: Esta cláusula primeira alude aos elementos essenciais

específicos do contrato de compra e venda, mais especificamente, a um desses,
que é o objeto (bem corpóreo),nesse caso, o imóvel. Isso consta no art.481,
CC. Da mesma forma que o parágrafo segundo desta cláusula primeira expõe
os compromissos de cada uma das partes, tudo dentro do art.481.

Cláusula 2º: A cláusula segunda trata de outro elemento essencial, o

preço, também constante do art.481, CC. Cabe dizer, também, a não
possibilidade da cláusula de arrependimento, decorrente da autonomia privada
das partes, com a renúncia parte deles, de modo que o art.420, CC (Arras
penitenciais), não poderá incidir. Nesse caso, as arras de R$60.000,00 serão
confirmatórias, concluindo a validade do contrato, e, no que concerne ao
registro, esse passa a estar no plano da eficácia do contrato.

Cláusula 3º: A cláusula terceira sobre a mora concerne sobre as

disposições gerais do inadimplemento das obrigações. Essa mora é a mora ex
re ou mora automática, pois a obrigação é líquida, e com data/termo fixado na
cláusula segunda e seus parágrafos, e esse dispositivo se encontra no art.397,
CC.

Cláusula 4º: A cláusula quarta trata da cláusula penal compensatória,

que está sob a égide do inadimplemento das obrigações, e esta cláusula penal,
como o nome já diz, é compensatória, que está disposta no art.410,CC. Seu
valor máximo, por lei, pode ser até o valor da obrigação, neste contrato,
funciona como multa, cuja seria como compensação dos danos pelo
inadimplemento absoluto, com o valor das arras confirmatórias prevista na
cláusula segunda.

Cláusula 5º: A cláusula quinta, da imissão na posse, incide sob o art.491,

CC, que, não sendo a venda a crédito ,o vendedor não é obrigado a entregar a
coisa antes de receber o preço. De tal modo, após o pagamento integral, o
comprador tomará a posse do imóvel.

Cláusula 7º: Aqui, na cláusula sétima, se trata de cláusula de venda ad

corpus, que é meramente enunciativa. Consta, pois, no art.500,§ 3°,CC.

Cláusula 8º: A cláusula oitava constitui cláusula especial, cujo nome é

retrovenda ,uma cláusula resolutiva expressa, que, por lei e no prazo
decadencial máximo de três anos(1 ano nesse contrato), o vendedor de coisa
imóvel pode reservar-se no direito de recobrá-lo, respeitando as despesas de
reparação e conservação proveniente do Comprador. Esta disposição consta no
art.505, CC.

Cláusula décima: A cláusula décima concerne sobre a evicção,

art.447,CC. Como característica, a evicção pode ser reforçada, diminuída ou
excluída, pois é direito disponível, mas a renúncia não é absoluta. Claramente,
observando a cláusula décima, se trata de um reforço, e alcança contratos
comutativos onerosos, mas também alguns contratos conforme disposição
legal. E, nesse caso, como consta em contrato, alcança quinhões hereditários,
que é previsto no art.2026,CC.

Cláusula 11º: Esta cláusula décima primeira concerne, claramente, aos

eventuais vícios redibitórios (ocultos),que consta no art.441, CC, e demais
regras nos artigos seguintes.

Cláusula 12º: A cláusula décima segunda claramente trata do contrato

com pessoa a declarar, que, nesse caso, juntamente com as outras
características de aperfeiçoamento desse contrato, se aperfeiçoará conforme
disposto na cláusula, na ocasião da lavratura da escrita, após isso, o direito do
comprador de indicar terceira pessoa para figurar em sua posição contratual.
Esse dispositivo civil consta no art.467.

Cláusula 14º: A cláusula décima quarta ratifica os princípios que

norteiam todo e qualquer negócio jurídico, quais sejam, a boa-fé - aquela
constante do art. 187, CC, que concerne sobre o não abuso de direitos, como
consta na própria cláusula; e o princípio da função social dos contratos, art.421,
CC.

2. Formule uma cláusula para prever a reserva de domínio ao vendedor.

A cláusula de reserva de domínio prevê que o domínio da coisa só ficará

sob tutela do comprador quando este quitar todo o valor do bem, sendo assim,
trata-se de uma cláusula muito utilizada em contratos de compra e venda
parcelada.

Nesse sentido, o melhor local para esta cláusula ser inserida na minuta
em questão seria entre a cláusula segunda (do valor) e a cláusula terceira (da
mora). Portanto, a nova cláusula inserida corresponderia à cláusula terceira na
minuta, o que consequentemente, implicaria na alteração da numeração das
cláusulas posteriores a ela, ou seja, a que antes seria a cláusula terceira (da
mora), se tornará a cláusula quarta, e assim por diante.

A formulação da cláusula de reserva de domínio, portanto, poderia ser

assim disposta:

CLÁUSULA TERCEIRA – DA RESERVA DE DOMÍNIO: Fica reservado ao

VENDEDOR o domínio do bem instrumento deste contrato, até o momento em
que o valor integral deste seja pago pelo COMPRADOR.

PARÁGRAFO PRIMEIRO - Ainda que não seja dono, o COMPRADOR

responderá pelos riscos do bem.

PARÁGRAFO SEGUNDO – Em caso de inadimplência por parte do

COMPRADOR, o VENDEDOR poderá pedir a reintegração de posse da coisa,
devendo constituir o devedor em mora, mediante protesto do título ou
interpelação judicial.

PARÁGRAFO TERCEIRO – Retomado o bem, o COMPRADOR terá direito a

devolução das parcelas pagas, descontadas a depreciação da coisa e demais
despesas do VENDEDOR.

3. Se os vendedores fossem pais do comprador que tem mais três irmãos, o

que deveria ser acrescentado no contrato.

Esta cláusula ficaria melhor encaixada anteriormente a cláusula criada

sobre a reserva de domínio, ou seja, mudaria novamente o número das
cláusulas.

Nesse sentido, pensando agora na minuta incluída com a cláusula de

reserva de domínio e a cláusula pedida nesta questão, ficaria assim disposto:
cláusula primeira (do imóvel), cláusula segunda (do valor), cláusula terceira
(dos herdeiros), cláusula quarta (da reserva de domínio), cláusula quinta (da
mora), e assim sucessivamente.

Além disso, deverá agora ser acrescentado no contrato, espaço para a

assinatura dos demais herdeiros.

Portanto, esta seria a cláusula:

CLÁUSULA TERCEIRA – DA ANUENCIA: Para fins de validade do presente

negócio jurídico, as partes alienantes trazem expressa, por meio dessa cláusula,
a anuência por parte dos demais herdeiros para a realização dessa alienação do
imóvel indicado para o COMPRADOR (o filho), conforme necessário e disposto
legalmente no art.496,CC.

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MINUTA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento de contrato de compra e venda na melhor forma de
direito, que entre si fazem, de um lado, XXXXX, brasileiro, casado, XXXXX,
inscrito no CPF Nº XXXXXXXXXXX e RG Nº XXXXXXXXXXXXX SSP/SP, residente
e domiciliado na cidade de XXXXXXXXXXXXX, neste ato,
denominado, VENDEDOR e, do outro lado, XXXXXXXXXXXX, brasileiro,
profissão, portador do CPF nº XXXXXXXXXX e RG XXXXXXXXX SSP/SP,
residente e domiciliado a Rua..., nesta cidade de XXXXX, telefones (..) e, de
ora em diante, denominado COMPRADOR, têm justo e contratado a COMPRA
E VENDA de um imóvel, que se regerá pelas cláusulas e condições seguintes:

CLAUSULA PRIMEIRA – DO IMÓVEL: O VENDEDOR é proprietário de 01

(um) imóvel urbano, representado por uma área de terreno para construção
com 240,00 m2 (DUZENTOS E QUARENTA METROS QUADRADOS),
representado pelo LOTE XX, QUADRA XXX, do Loteamento denominado
XXXXXX, situado no perímetro urbano do Município e Comarca de São
Bernardo do Campo/SP, dentre os seguintes limites e confrontações: pela
FRENTE, com a Rua XXX, na extensão de 12,00 metros; aos FUNDOS, com o
lote XXX, na extensão de XXX, 00 metros; pelo LADO DIREITO, com o lote 16,
na extensão de 20,00 metros e, finalmente, pelo LADO ESQUERDO, com os
lotes 18 e 19, na distância de 20,00 metros. Registra-se que o referido imóvel
encontra-se escriturado, registrado e averbado em nome do vendedor, sob
matrícula n. XXXX, junto ao Segundo Cartório de Registro de Imóveis de São
Bernardo do Campo/SP.
PARÁGRAFO PRIMEIRO - Por este e na melhor forma de direito,
o VENDEDOR obriga-se a vender e o COMPRADOR, a comprar o imóvel
residencial, livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou
extrajudiciais, mediante as cláusulas deste instrumento.
PARÁGRAFO SEGUNDO – As partes se comprometem a providenciar toda a
documentação necessária para que a transmissão da propriedade seja rápida
e eficiente, sendo que as partes, mutuamente, pactuam que não medirão
esforços para cumprir com o prazo estimado.

CLAUSULA SEGUNDA- DO VALOR: O valor do imóvel corresponde a R$

300.000,00 (TREZENTOS MIL REAIS), a serem pagos da seguinte forma:
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O COMPRADOR pagará a título de ARRAS OU
SINAL o equivalente a R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) na data de assinatura
do presente contrato ao VENDEDOR, por meio de TED (transferência
eletrônica de dados) ou Cheque administrativo ou outro meio de pagamento
que as partes acharem conveniente. As ARRAS OU SINAL só serão
considerados como realizados, após a devida compensação dos títulos de
créditos mencionados.
PARÁGRAFO SEGUNDO – O restante do pagamento será efetuado pelo
COMPRADOR ao VENDEDOR em até 60 (sessenta) dias da data de
assinatura do presente contrato, por meio de TED (transferência eletrônica de
dados) ou Cheque administrativo ou outro meio de pagamento que as partes
acharem conveniente.
PARÁGRAFO TERCEIRO – O presente contrato é irretratável e irrevogável,
renunciando as partes ao exercício do seu direito de arrependimento,
obrigando-se ao cumprimento do contrato seus herdeiros e sucessores.

CLÁUSULA TERCEIRA – DA MORA – As partes de comum acordo

estabelecem a multa contratual de 2% (dois por cento) sobre a (s) parcela (s)
devida (s), para o caso de inadimplência, sem prejuízo de juros de 1% (um
por cento) ao mês e correção monetária tendo por base o INPC, a partir da
data do vencimento da obrigação.

CLÁUSULA QUARTA – DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA –

Inobstante à multa contratual acima estabelecida, convencionam as partes
compensação de danos no valor equivalente às ARRAS previstas no parágrafo
primeiro da cláusula segunda retro, para a parte que descumprir, no tempo e
modo devido, no prazo máximo de 90 dias de atraso das disposições deste
instrumento, sem prejuízo de indenização suplementar mediante comprovação
de danos superiores ao valor das ARRAS, valendo estas, nesta hipótese, como
taxa mínima de indenização.

CLÁUSULA QUINTA- IMISSÃO DE POSSE: Ajustam as partes que, o

COMPRADOR, tomará posse do imóvel, assim que o pagamento integral for
devidamente quitado, podendo, a partir de então, fazer no imóvel todas as
modificações e benfeitorias que julgar necessárias, respeitado o disposto na
cláusula oitava.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – As chaves do imóvel deverão ser entregues pelo
VENDEDOR ao COMPRADOR em até 05 (cinco) dias após o pagamento do
valor acertado no presente contrato, ocasião em que o imóvel deverá estar
livre de pessoas e coisas.
PARÁGRAFO SEGUNDO – O VENDEDOR compromete-se a lavrar a
respectiva escritura pública de venda e compra do objeto do presente
contrato mediante quitação do valor integral de venda do imóvel.

CLÁUSULA SEXTA – DOS TRIBUTOS E TAXAS: Os impostos e taxas

incidentes sobre o imóvel, que tenham fato gerador até a data de entrega do
imóvel, são de inteira responsabilidade do VENDEDOR. A partir desta data, o
COMPRADOR passa a ser responsável pelo pagamento de todos os impostos
e taxas incidentes sobre o imóvel, que tenham fato gerador posterior à data
de entrega do imóvel ao comprador, ainda que lançados em nome do
VENDEDOR.
PARÁGRAFO ÚNICO – Por oportuno, o VENDEDOR, nos termos da lei,
declara que não existem ações reais, pessoais, reivindicatórias, embargos,
arrestos, sequestros, depósitos, protestos, falência, pedidos de recuperação
judicial e/ou extrajudicial, concurso de credores, dívidas fiscais, penhoras ou
execuções que possam atingir o imóvel e comprometer o presente contrato,
fazendo, neste ato, prova mediante as certidões públicas correspondentes.
CLÁUSULA SÉTIMA - VENDA AD CORPUS – as partes estabelecem o
imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, sendo as referências às
suas dimensões simplesmente enunciativas.

CLÁUSULA OITAVA – O VENDEDOR, em pleno acordo com o

COMPRADOR, reserva-se o direito de, no prazo de 01 (um) ano contado da
data de assinatura do presente contrato, retratar a venda ora realizada,
hipótese em que se obriga a devolver ao COMPRADOR o preço, mais as
despesas dispendidas, revertendo em proveito do COMPRADOR todas as
rendas do imóvel até a manifestação do VENDEDOR, sem que lhe assista o
direito de pedir reposição, ficando a cargo daquele as despesas com as
reparações e conservação do imóvel, despesas estas que lhe serão
reembolsadas, caso ocorra a retratação.
PARÁGRAFO ÚNICO – Para a realização de benfeitorias úteis e voluptuárias
deverá o COMPRADOR requerer autorização do VENDEDOR durante o
período de resgate, sob pena de não serem reembolsadas.

CLÁUSULA NONA – NOVAÇÃO – Qualquer alteração do disposto neste

instrumento, somente prevalecerá se efetuado por escrito e assinado por
quem de direito, não sendo admitida a alegação de procedente ou novação.

CLÁUSULA DÉCIMA – Em consequência do compromisso assumido, o

VENDEDOR transfere ao COMPRADOR, com a quitação sobre o preço do
imóvel, a propriedade, os direitos e ações que exerciam sobre o imóvel
vendido, obrigando-se por si herdeiros e sucessores, a qualquer titulo a
tornar, esta venda sempre boa, firme e valiosa e responder pela evicção de
direitos, e ainda, responder integralmente pelas perdas e danos de evicção
decorrentes e que extrapolem os valores resultantes das restituições,
indenizações, custas e honorários previstos no art. 450, do Código Civil, tudo
na forma de lei.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – O COMPRADOR aceita esta compra e

venda, nas condições aqui estabelecidas e, nada tendo a reclamar do
vendedor por tal título, sem prejuízo de sua responsabilidade por vícios
ocultos.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – O COMPRADOR reserva-se o direito de

indicar terceira pessoa para figurar como adquirente de todos os direitos e
ônus decorrentes da celebração desse contrato na ocasião da lavratura da
escritura.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – As partes declaram expressamente serem

responsáveis pela legalidade dos documentos apresentados.

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - As partes declaram expressamente que a

presente avença atende aos princípios da boa-fé, em cumprimento a função
social do contrato, não importa, em hipótese alguma, em abuso de direito, a
qualquer título.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - DO FORO – As partes elegem como
competente para dirimir as dúvidas e questões oriundas do presente
instrumento, o Fórum da Comarca de São Bernardo do Campo/SP, com
renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam ao presente

instrumento, na presença de duas testemunhas abaixo, em duas vias de igual
teor e forma, para um só efeito de direito.

São Bernardo do Campo, ____ de outubro de 2018.

VENDEDOR:

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COMPRADOR:

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ANUENTES:

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NOME/CPF: NOME/CPF: NOME/CPF:

TESTEMUNHAS:

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NOME/CPF: NOME/CPF: