Tudo que você precisa saber sobre Financiamento Imobiliário - Parte

3 | Jusbrasil

Chegamos à Parte 3 da série de artigos que estou produzindo sobre financiamento imobiliário, recomendo fortemente a leitura
também da Parte 1 e Parte 2.

Hoje trataremos sobre a Tabela SAC e a Tabela PRICE, que são os sistemas de amortização do seu financiamento, faremos
um comparativo das vantagens e desvantagens entre eles, para que você possa fazer uma escolha mais consciente e adequada à
sua situação.

Se você leu a Parte 2 desta série já sabe que amortização é uma das rubricas que compõem a sua prestação mensal e é
justamente ela que faz a sua dívida diminuir, ou seja, é quanto do empréstimo que você efetivamente paga todos os meses e pode
estar se perguntando:

“Afinal, quem define quanto eu pago por mês?”

-O Sistema de Amortização escolhido!

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE – SAC

Esta modalidade é a mais comum nos financiamentos imobiliários e através dela você amortiza constantemente o mesmo valor
todos os meses, basicamente o valor da sua dívida é dividido pelo prazo e lançado em cada uma das parcelas.

Na SAC a prestação é decrescente. Observando apenas de um mês para o outro a diferença pode não chamar muita atenção,
mas depois de alguns anos pagando a redução é considerável.

Para efeitos de simulação, vejamos um caso hipotético:

Financiamento: R$360.000,00

Prazo: 360 meses

Taxa de Juros: 8% a.a.

1ª Prestação: R$3.316,25 (Amortização: R$1.000,00 + Juros: R$2.316,25 = Saldo Devedor R$359.000,00)

60ª Prestação: R$2.936,64 (Amortização: R$1.000,00 + Juros R$1.936,64 = Saldo Devedor R$300.000,00)

120ª Prestação: R$2.550,60 (Amortização: R$1.000,00 + Juros R$1.550,60 = Saldo Devedor R$240.000,00)

180ª Prestação: R$2.164,56 (Amortização: R$1.000,00 + Juros R$1.164,56 = Saldo Devedor R$180.000,00)

360ª Prestação: R$1.006,46 (Amortização: R$1.000,00 + Juros R$6,46 = Saldo Devedor R$0,00)

SISTEMA FRANCÊS DE AMORTIZAÇÃO – PRICE

Esta modalidade é mais comum no financiamento de veículos e empréstimos em geral, mas alguns bancos oferecem também para
o financiamento imobiliário. A amortização é progressiva e o cálculo é feito em função do prazo e taxa de juros.

Na PRICE a prestação que é constante, já a amortização é crescente e os juros decrescentes (o montante pago no mês e não a
taxa), isso quer dizer que você começa pagando pouquíssimo da sua dívida e bastante juros, então mesmo depois de 5, 10 ou 15
anos, você continua devendo um valor maior para o banco que se tivesse optado pela SAC.

Vamos à simulação com as mesmas condições, mudando apenas o sistema de amortização:

Financiamento: R$360.000,00

Prazo: 360 meses

Taxa de Juros: 8% a.a.

1ª Prestação: R$2.571,83 (Amortização: R$255,58 + Juros: R$2.316,25 = Saldo Devedor R$359.744,42)

60ª Prestação: R$2.571,83 (Amortização: R$373,13 + Juros R$2.198,70 = Saldo Devedor R$341.356,57)

120ª Prestação: R$2.571,83 (Amortização: R$548,25 + Juros R$2.023,58 = Saldo Devedor R$313.963,50)

180ª Prestação: R$2.571,83 (Amortização: R$805,57 + Juros R$1.766,27 = Saldo Devedor R$273.713,95)

360ª Prestação: R$2.571,83 (Amortização: R$2.555,39 + Juros R$16,44 = Saldo Devedor R$0,00)

Assim, notamos que a amortização na tabela SAC é mais agressiva, ao passo que na PRICE é mais lenta, comparativamente é

assim que o saldo devedor se comporta:

Por outro lado, a primeira prestação na SAC é maior que na PRICE, mas como é decrescente, antes de chegar na metade do
contrato a SAC fica mais barata:
E OS JUROS?

Normalmente as pessoas quitam o financiamento muito antes dos 30 anos, mas como é impossível prever a situação de cada um,
vamos considerar que você não vá fazer nenhuma amortização extraordinária ao longo do contrato.

Na SAC você pagaria muito menos juros que na PRICE:

SAC

Soma das prestações: R$778.083,28

Soma dos juros: R$418.083,28

PRICE

Soma das Prestações: R$925.859,78

Soma dos Juros: 565.859,78

IMPORTANTE!

As simulações acima não contemplam os seguros e o índice de atualização (indexador), que falei na Parte 2, portanto em ambos
os casos a prestação efetiva seria maior e eventualmente poderiam ser observados aumentos na prestação ocasionados pela
inflação.

CONCLUSÃO

O comprometimento de renda máximo em um financiamento varia de 30% a 35%, ou seja, no exemplo acima para fazer o mesmo
financiamento na SAC você precisaria de uma renda de aproximadamente R$11.100,00, já na PRICE de R$8.600,00.

Se a sua renda e orçamento doméstico permitem que você assuma uma prestação maior no começo do contrato, opte pela SAC,
além das prestações serem decrescentes, o que significa que tendem a ficar mais “confortáveis” ao longo do tempo, é sempre
interessante amortizar o mais rápido possível sua dívida.

Já a PRICE pode ser interessante para quem não tem renda suficiente para financiar na SAC e precisa de um financiamento mais
alto, mas não se esqueça, a amortização neste caso é muito lenta e você deve se esforçar ainda mais para fazer pagamentos
extraordinários sempre que puder!

Se você é assalariado pode usar o FGTS a cada 2 anos para amortizar sua dívida, outra dica é destinar o 13º para amortizações!

Ricardo Nakamura Leite

OAB/SP 455.725

Não deixe de me seguir aqui no Jusbrasil e também no Instagram @ricardonakamura_