Como pagar seu financiamento habitacional na metade do tempo

1. Introdução
Os juros praticados pelos bancos no Brasil são altos e obter o sonho da Casa
Própria para a maioria das pessoas é necessário realizar um financiamento habitacional.
Porém, apesar dos bancos facilitarem o pagamento com prestações “acessíveis” a longo
prazo consome muito recursos. Não raro paga-se até o dobro do valor solicitado.
Nesse trabalho proponho uma maneira inteligente de quitar o financiamento
evitando pagar muitos juros. Inicialmente faremos uma simulação de financiamento e
depois desenvolveremos a fórmula para quitação economizando recursos sem
comprometer a qualidade de vida atual.

2. Obtendo um financiamento habitacional.

A simulação abaixo foi obtida no site da Caixa Econômica Federal, atualmente a
maior financiadora de habitação do país. Na simulação propomos os valores conforme
figura abaixo. O sistema de amortização da dívida escolhido foi o SAC (Sistema de
Amortização Constante).

Figura 1: Simulação de financiado de imóvel obtido no site da CAIXA Econômica

Federal com recursos do SBPE (Crédito Imobiliário Poupança CAIXA). Link:
https://www8.caixa.gov.br/siopiinternet-web/simulaOperacaoInternet.do?
method=inicializarCasoUso
 Após a entrada dos dados foi gerada a figura abaixo contendo um resumo sobre
os juros e valores das prestações mensais.

Figura II – Resumo do Financiamento

Abaixo um resumo das 10 primeiras prestações com detalhes dos valores que
compõe as prestações.
Taxa de
Nº Vencimento Prestação Seguro Encargo Saldo Devedor
Administração (TA)
1 09/06/2023 R$ 863,81 R$ 26,70 R$ 25,00 R$ 915,51 R$ 79.777,78
2 09/07/2023 R$ 862,03 R$ 26,65 R$ 25,00 R$ 913,68 R$ 79.555,56
3 09/08/2023 R$ 860,25 R$ 26,59 R$ 25,00 R$ 911,84 R$ 79.333,34
4 09/09/2023 R$ 858,47 R$ 26,54 R$ 25,00 R$ 910,01 R$ 79.111,12
5 09/10/2023 R$ 856,68 R$ 26,48 R$ 25,00 R$ 908,16 R$ 78.888,90
6 09/11/2023 R$ 854,90 R$ 26,42 R$ 25,00 R$ 906,32 R$ 78.666,68
7 09/12/2023 R$ 853,12 R$ 26,37 R$ 25,00 R$ 904,49 R$ 78.444,46
8 09/01/2024 R$ 851,34 R$ 26,31 R$ 25,00 R$ 902,65 R$ 78.222,24
9 09/02/2024 R$ 849,56 R$ 26,26 R$ 25,00 R$ 900,82 R$ 78.000,02
10 09/03/2024 R$ 847,77 R$ 26,20 R$ 25,00 R$ 898,97 R$ 77.777,80
Figura III – 10 primeiras prestações

3. Análise sobre o financiamento e comprometimento financeiro

Fazendo uma breve análise da tabela constante na figura III, observamos que o
valor das prestações decresce conforme o tempo passa. Porém, observamos que os há
encargos que o banco cobra nos valores das prestações. São justamente esses encargos
que buscamos minimizar. Na primeira prestação foi cobrado um valore de R$ 915,51.
 Detalhando o valore da prestação observamos que foi cobrado além do valor da
prestação um valor para o seguro e outro como taxa de administração. Uma coisa a se
observar é que apesar de se ter pagado R$ 915,51 na primeira prestação foi abatido da
dívida apenas R$ 222,22 (seria a amortização, valor que realmente diminui o saldo
devedor). Verifica-se, nesse caso que, somente na primeira prestação foi pago um valor
de R$ 693,29 como encargos.
Aí você pensa. Se somente na primeira prestação pagamos esse valor a mais
imagine o total se considerarmos todas as prestações. Abaixo apresentamos uma tabela
resumo com esses dados:
Soma de Taxa de
Soma de Soma de Administração Soma de Taxa de Soma de
Prestação Seguro (TA) Encargo Amortização
195.807,97 17.473,47 9.000 222.281,44 80.000,00

Analisando o financiamento observamos que solicitamos R$ 100.000,00,

recebemos apenas R$ 80.000,00 e pagamos R$ 222.281,44 de volta ao banco pelo
financiamento. Desse valor cerca de R$ 142.281,44 foram pagos como encargos para o
banco ao longo desses 360 meses/prestações. Agora você vê que você pagou R$
17.473,47 somente como seguro e R$ 9.000,00 de taxa de administração. Fora isso,
você pagou juros altíssimos para o banco.
Dessa forma, você pensa: “há alguma forma de minimizar isso?”. A resposta
veremos no próximo tópico.

4. Como pagar de forma inteligente e quita o financiamento mais rápido

Para isso, nos baseamos na premissa de que os juros do financiamento são
absurdos devido ao tempo muito longo para pagar. Nesse caso, o tempo é o nosso maior
inimigo. Quanto mais tempo demorar mais juros se paga.
A dica seria para um valor a mais todo o mês além da parcela mensal como
amortização. Todo o dinheiro que te sobrar você vai usar para abater a dívida do
financiamento. O segredo é que o valor que você pagar a mais é abatido diretamente do
saldo devedor sem pagar juros ou encargos para o banco. Se você fizer isso
mensalmente você verá que seu saldo devedor diminuirá rapidamente e com isso você
pagará menos encargos para o banco.
Vamos supor que você junte mensalmente R$ 222,22 e ao final de 12 meses
você use essa poupança de R$ 2.666,64 para abater o saldo devedor. Ao gerar o boleto
para amortizar o financiamento opte por abater pelo prazo. Nesse caso, o valor pago
abaterá proporcionalmente do número de prestações restantes.
Se você fizer isso, ao final do primeiro ano ao invés de ter pago somente 12
prestações você terá pago o equivalente ao dobro de prestações ou 24 prestações. Ao
repetir esse processo você pagará o financiamento na metade do tempo ou em 15 anos.
Isso sem contar que o valor da prestação cairá rapidamente e você pagará menos
encargos para o banco.
Por questões de complexidade não farei todos os cálculos para detalhar como
ficará as prestações à medida que abatemos, por fora, a dívida. Mas por baixo vemos
que com essa redução de tempo/prestações pela metade no mínimo também dividimos
pela metade os encargos/juros pagos ao banco. Na tabela abaixo uma ideia de como
ficará. Quanto as prestações os valores reais não serão esses tendo em vista que os juros
são compostos, mas dará para ter uma ideia da economia comparando as duas tabelas.

Soma de Taxa
de Soma de
Soma de Soma de Administração Taxa de Soma de
Prestação Seguro (TA) Encargo Amortização
Sem a dica 195.807,97 17.473,47 9.000 222.281,44 80.000,00
Com a dica 8.736,74 4.500,00 80.000,00
Economia 8.736,74 4.500,00 -

5. Conclusão

Percebemos que pagamos muitos juros principalmente em financiamentos de

longo prazo como os imobiliários. Porém, há formas de fazer economias nos
financiamentos e ganhar com simples atitudes. No caso em questão a simples economia
de um pequeno valor abatemos pela metade o tempo de financiamento. Imagine se
aumentássemos esse valor. Sabemos que o melhor caminho seria juntar esse valor e
comprar a vista com isso evitando juros e encargos. Mas há casos que não dispomos
desse recurso e temos que recorrer a financiamentos. Então, nesses casos podemos usar
nossa inteligência financeira ao nosso favor.