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2013

Câmara dos
Solicitadores

Questões sobre o regime jurídico do

[ARRENDAMENTO URBANO]
Estes apontamentos são o resultado da ação de formação, realizada em Albufeira, que reuniu
um grupo de especialistas com o objetivo de esclarecer as questões mais pertinentes do atual
regime jurídico do arrendamento urbano - Lei 31/2012, de 14 de Agosto - e do impacto nas
práticas dos Solicitadores.
Este documento foi gentilmente elaborado pela Dr.ª Juíza Albertina Pedroso, a quem a Câmara
dos Solicitadores agradece a colaboração incondicional que tem dado a todos os Solicitadores.

Arrendamento Urbano

Índice
1. A que contratos se aplicam as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de
Agosto? ........................................................................................................................ 3
2.
Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionais celebrados
antes de 1990, e para os contratos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95,
de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? ...................................... 3
3. Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? ................. 5
4. Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de
alguns formalismos especiais? Consequências? ............................................................. 7
5. O que muda para os contratos de arrendamento temporários, por exemplo para fins
turísticos? Também para este tipo de contratos, com prazos reduzidos, os contratos têm
que passar a ser escritos? ............................................................................................12
6. Qual a importância da fixação de prazo nos novos contratos? ...................................13
7. A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do
primitivo arrendatário, no arrendamento para a habitação, em contratos celebrados
antes da vigência do NRAU? ........................................................................................14
9. Quanto à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais que
alterações são introduzidas pela nova lei? ....................................................................18
10. Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento celebrado após o NRAU.
Com o regime agora criado permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos? 20
11. O elenco exemplificativo de causas de resolução referidas no artigo 1083.º, n.º 2, do
CC, é fundamento automático de resolução do contrato? ............................................22
12. Pode haver resolução do contrato com base em fundamentos que não estão
referidos no artigo 1083.º do CC? ................................................................................27
13. Podem as partes estipular no contrato de arrendamento causas de resolução?.......28
14. Como se preenchem as causas de resolução previstas no artigo 1083.º, n.ºs 3 e 4 do
CC? .............................................................................................................................30

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Arrendamento Urbano

1. A que contratos se aplicam as alterações introduzidas pela Lei n.º
31/2012, de 14 de Agosto?

As alterações introduzidas pela lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, não operaram qualquer
modificação ao disposto no artigo 59.º da lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Assim, em regra, à semelhança do que aconteceu relativamente à Lei n.º 6/2006, cujo
início de vigência ocorreu no dia 28 (cf. arts. 1.º e 65.º, n.º 2, da Lei n.º 6/2006), as alterações
introduzidas ao Regime do Arrendamento Urbano pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto,
aplicam-se a todos os contratos que sejam celebrados após a data da sua entrada em vigor, e
mesmo aos de pretérito, que a tal data ainda subsistam.
Quanto à data da entrada em vigor da lei, apesar de estar a ser efectuada uma
interpretação – que já ocorreu também na entrada em vigor do RAU e do NRAU – no sentido de
estas alterações terem entrado em vigor no passado dia 12, entendemos que atento o
preceituado no artigo 15.º da Lei n.º 31/2012, nos termos do qual “a presente lei entra em vigor
90 dias após a sua publicação”, coincidindo o referido dia 12 com o 90.º dia, e devendo
entender-se o segmento “após a sua publicação”, como significando “depois de”, ou
“decorridos” os referidos 90 dias, então, só cumpridos aqueles é que pode considerar-se que a
lei entrou em vigor.
Portanto, o novíssimo Regime do Arrendamento Urbano apenas entrou em vigor no
passado dia 13 de Novembro.

2. Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionais
celebrados antes de 1990, e para os contratos não habitacionais
celebrados antes do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir
de 1 de janeiro de 2013?

Relativamente à regra supra enunciada quanto aos contratos celebrados anteriormente à
entrada em vigor do NRAU, a mesma comporta duas excepções de natureza diferente:
A primeira excepção é a resultante do regime instituído pelas normas transitórias
constantes dos art.os 26.º a 58.º da Lei n.º 6/2006, relativas fundamentalmente a três núcleos

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temos que: .º 6/2006 e a entrada em vigor das alterações introduzidas com o novíssimo regime. A segunda excepção é a referente às normas supletivas contidas no NRAU. como sejam as atinentes à formação do título ou às comunicações entre as 4 . com a transmissão do direito ao arrendamento por morte do arrendatário. Porém. à actualização de rendas. ou do NRAU. com a entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei n. n. Como consequência da sucessão de regimes. ainda que os factos em discussão tenham ocorrido no domínio da lei anterior.º. impõe-se a aplicação das regras neste estabelecidas. aos factos ocorridos entre 28-06-2006 e 12-11-2012.º 31/2012.º 12.º 59.Arrendamento Urbano essenciais de matérias: às benfeitorias. se os factos ocorreram no domínio da lei antiga e aí produziram já plenos efeitos. quanto às normas do NRAU e do Novíssimo RAU de natureza adjectiva ou procedimental. Desta forma. por exemplo.º 3. o novo e o novíssimo regime do arrendamento urbano.º 1.º 6/2006. por via do disposto no art.nas acções intentadas após o início da vigência do NRAU e nas intentadas após o início do novíssimo RAU. quanto a este núcleo de matérias referente às normas transitórias e às normas supletivas. é necessário distinguir as situações em função da natureza das normas em presença. é aplicável. Assim. temos agora que distinguir: o período que mediou entre a entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei n. O que importa é que esses factos subsistam e que possam produzir o efeito pretendido na vigência da nova lei. que só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da nova lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da sua celebração. relativamente à aplicação da lei no tempo. e à transmissão por morte do direito ao arrendamento. n. expressamente ressalvadas da aplicação imediata do novo regime por via do disposto no art. da Lei n. em princípio.º 59. in fine. respectivamente. Já quanto às implicações que a aplicação imediata da nova lei possa ter no âmbito das acções judiciais pendentes.º do CC. como sucede. enquanto a partir da entrada em vigor das alterações efectuadas com o Novíssimo Regime. Deste modo. ocorrida na vigência do RAU.º. é-lhes aplicável a lei então vigente. e com as regras sobre a validade quer quanto à forma quer quanto ao objecto do contrato. caso em que é essa a norma aplicável por via do disposto no art. aplicam-se as alterações operadas pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano.

121.. em regra. no caso das excepções peremptórias. 1067.Arrendamento Urbano partes. se for caso disso.º da CRP. os prédios urbanos podiam ser arrendados para habitação. Porém. preconizando-se a aplicação do NRAU ou do novíssimo RAU a estas situações. não existe obstáculo à sua aplicação nas acções pendentes. do CC: 5 .º e ss. e 123.º e ss. nessa data. as atinentes à denúncia ou aos fundamentos de resolução do contrato. exercício de profissões ou para outra aplicação lícita do prédio (arts. como por exemplo.º. no âmbito do RAU.º 2. aos factos em discussão nas acções pendentes à data do início da vigência do NRAU (invocados como causa de pedir ou excepção peremptória) será de continuar a aplicar o RAU (ou. n.º. em princípio. 110. do RAU). É esse. o momento relevante para determinar se os factos invocados têm eficácia constitutiva do direito alegado ou. pois estas respeitam a saber se. Caso contrário. será de continuar a aplicar o NRAU. o julgador.º e ss. e aos factos em discussão nas acções pendentes à data da entrada do Novíssimo RAU.. o arrendatário apenas podia utilizar o prédio para habitação (art.º 1. embora tal possa susceptível de gerar algumas dificuldades de ordem prática. e não pode retirar direitos que ainda não tivesse exercido. o arrendamento urbano passou a estar dividido em duas grandes categorias previstas no art. 3.º 1.º. em princípio. Isto quanto às normas de direito adjectivo. se as partes nada estipulassem. n.º 2. 3. eficácia modificativa. Basicamente tais dificuldades devem ser resolvidas à luz do seguinte princípio: a respectiva aplicabilidade não pode fazer “renovar” direitos cujo exercício a parte já tivesse deixado precludir à luz do regime anterior. Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano introduzido pela Lei n.º 6/2006.º e ss. antes deverá considerar o regime em vigor à data da propositura da acção. assistia ao autor o direito que se arroga. Mas se estiverem em causa normas de direito substantivo. em princípio. impeditiva ou extintiva do efeito jurídico daqueles. Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? Como é sabido. verificar-se-ia uma inaceitável aplicação retroactiva da lei nova que atentaria contra o princípio da confiança ínsito no Estado de direito democrático consagrado no art. do RAU). outra lei anterior aplicável). não as poderá aplicar aos casos em apreço nessas acções. n. 74. Portanto. 3. comércio ou indústria.

º a 120. Ora.º a 1113.º do CC. ambos do CC. do RAU. os tradicionais arrendamentos para comércio ou indústria. 6 . 5º. 6. considerando a revogação do RAU e atendendo ao disposto no actual art.º 1070. valendo como habitacional se este for habitável ou como não habitacional se não o for.º 6/2006. n. estando sujeitos à respectiva disciplina. nada estabelecendo as partes a este respeito.º do RAU.º do RAU.º do RAU.º do RAU. passaram a integrar esta categoria de arrendamentos para fins não habitacionais.º 2.Arrendamento Urbano . 121. nos contratos de arrendamento para fins habitacionais. integram-se os contratos de arrendamento para habitação permanente. na falta desta.º do CC.º 3 do art. 1108. 123. porque é importante a alteração introduzida pelo novo regime. celebrados designadamente por motivos profissionais.º 31/2012.os arrendamentos para fins habitacionais sobre os quais regem os arts. no regime introduzido pelo NRAU. al. e . Acresce ainda que. antes regulados nos arts. Ora. o n.ºs 2 e 3.º do CC. o fim do arrendamento é determinado pela aptidão do prédio resultante da licença de utilização e.º deve ser conjugado com o disposto no art. armazenagem. a que aludia o art. o artigo relativo ao fim do contrato não sofreu qualquer alteração com a Lei n. Relativamente a estes contratos voltaremos mais em pormenor em resposta à questão n. 110. do CC resulta que. Assim. anteriormente previstos no art. e ainda os arrendamentos de prédios urbanos “para outros fins não habitacionais” ou “outra aplicação lícita” a que se referia o art. 1092. 1108.os arrendamentos para fins não habitacionais previstos nos arts. os antigos arrendamentos para exercício de profissão liberal. parqueamento de viaturas ou outros fins limitados.º 5.º a 122.º a 1107. pelas características do arrendado.º. quer ainda os arrendamentos de prédios rústicos não sujeitos a regimes especiais. de educação e formação ou turísticos. e os contratos de arrendamento para habitação não permanente ou fim especial transitório. n. para afixação de publicidade. isto salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado. Importa ainda salientar que do artigo 1067. e). isto é.º 1067. quer os arrendamentos de espaços não habitáveis.º. que não estão submetidos à disciplina do arrendamento rural. pelo que os tipos de contratos que podemos encontrar no novo regime continuam a dividir-se nestes termos. Na categoria dos arrendamentos para fins não habitacionais cabem desde a alteração efectuada pela Lei n. antes previstos nos arts.

frequentemente espaços habitáveis são utilizados para outras finalidades. actualmente. 4. De facto. terá de se entender que a expressão “na falta de licença de utilização” constante daquele preceito significa.º 1070. Portanto. Nesta situação. designadamente escritórios de profissionais liberais ou consultórios médicos. todos os contratos de arrendamento urbano devem ser celebrados por escrito independentemente de terem por fim um contrato com prazo inferior a 6 7 .º 3. Por fim. conforme decorre do art. desde logo. assim. pois. na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012. Por outro lado. prevê que as partes possam estipular uma pluralidade de fins no arrendamento urbano. “salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado” só pode referir-se a um desses destinos. in fine. n.Arrendamento Urbano Assim. Privilegia-se. o arrendamento será habitacional. admitindo-se.º. 1069. se existir um fim preponderante. aplicar-se-á a título principal o respectivo regime (n. “na falta de licença de utilização. porém. Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? A matéria referente à forma do contrato de arrendamento encontra-se prevista no art. que sofreu alteração com a Lei n.º do Código Civil. nada tendo sido estipulado pelas partes e não existindo licença de utilização (por não ser exigível). o artigo 1028.ºs 1 e 2). se o locado for habitável.º 1. como é consabido. Logo.º 3). se o locado não for habitável. o que ocorrerá designadamente nos casos em que o contrato se destine à habitação do arrendatário e ao exercício no mesmo da sua profissão.º do CC. Não obstante.º 6/2006 estabelecia-se que “o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses”. existindo agora apenas duas categorias possíveis de arrendamento urbano – habitacional ou não habitacional – a expressão constante da parte final do n. na prática. o que se compreende. mas poderá ainda valer como arrendamento habitacional ou como arrendamento não habitacional consoante o destino que. que a invalidade ou resolução de um dos elementos possa afectar igualmente o outro no caso de não ser possível a discriminação ou de haver solidariedade dos diversos elementos entre si (n. enquanto na nova redacção se eliminou o segmento relativo à duração do contrato. quando não exigível”. lhe tiver vindo a ser dado. e será não habitacional. cada um dos fins sujeitar-se-á ao respectivo regime. o destino efectivo atribuído ao locado.

para além da sujeição a forma escrita a que alude o referido artigo 1069.º.º. Porém. Daqui resulta que os contratos com prazo de duração inferior a 6 meses celebrados até à entrada em vigor desta alteração.º. diploma complementar que integra o Regime do Arrendamento Urbano e que vinha previsto no artigo 1070. n. prevista no artigo 7º. 12. ao invés do que então acontecia. 220. n. mormente no tocante à forma dos contratos de arrendamento de duração indeterminada. por exemplo. 219.º 1. n. 219. actualmente e desde a entrada em vigor do NRAU. são plenamente válidos porquanto à data da sua celebração se encontravam sujeitos à regra geral da consensualidade constante do art. deve entender-se que. 221. sem submissão a forma escrita. como é o caso.º do CC. n.º 160/2006. da alteração quanto à renda acordada ou à fixação de prazo diverso. do CC). os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração encontram-se previstos no DL n. as estipulações posteriores ao contrato de arrendamento devem ser reduzidas a escrito quanto respeitem aos elementos essenciais do contrato. de 8 de Agosto.º 6. conforme decorre do disposto no art.º.º e 364.º 3. a forma do contrato de arrendamento passou a ter natureza ad substantiam (arts. n. Importa ainda salientar que.º). do RAU. o contrato de arrendamento celebrado consensualmente é um contrato nulo.º do CC. na comparação com o RAU. Em conformidade com esta previsão legal.º 1. significando isto que suscita um problema de aplicação da lei no tempo quanto aos elementos de forma do contrato relativamente ao período compreendido entre a entrada em vigor do NRAU e a entrada 8 . elas seguem o regime geral traçado pelo Código Civil (art. a não observância da forma escrita nos contratos a ela sujeitos tem como consequência a nulidade do negócio.º.º do CC. De facto. quanto aos requisitos de celebração do contrato.º 2. no concernente às modificações do conteúdo do contrato efectuadas por acordo das partes e já na vigência do contrato. Quanto a este diploma e aos requisitos de forma impostos no mesmo importa salientar que apenas entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação (art.º 2. tendo desaparecido consequentemente a possibilidade de convalidação do contrato pelo arrendatário através do recibo de renda ou de documento afim. portanto. Este preceito. assim terminando as dúvidas que a redacção anterior havia suscitado. a nova lei não prevê qualquer outra sanção para o efeito nem estabelece a possibilidade de as partes suprirem tal omissão. 220. do CC. do CC). sendo atinente à validade formal do contrato. do CC.Arrendamento Urbano meses ou um contrato de duração indeterminada. porquanto. Por isso. aplica-se apenas aos contratos futuros por via do estatuído no art.

de 08-08. só serão exigíveis após a respectiva entrada em vigor. a omissão de alguma das menções referidas nos arts. 2.º. De facto. são apenas estes os elementos cuja falta acarreta a invalidade do contrato.º. do 9 . n.º 2. que dispunham sobre os elementos do contrato. al. n.º e 9. a identificação do locado (localização e número da descrição predial ou da inscrição matricial) e o montante da renda.º 3. 8. prevendo agora o artigo 12. não é fixado o prazo de duração do contrato (arts. Assim sendo. do DL n. Portanto. mormente dos respectivos arts. nos termos do art. do DL n. a omissão no contrato de arrendamento de quaisquer outros elementos. a identificação do local arrendado.º. e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos. respeitantes ao seu conteúdo necessário ou eventual. ou seja. que se reporta ao conteúdo eventual do contrato. os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter constam elencados nos art.º 31/2012. o que acontece nos casos em que não é fixado o fim do contrato (arts. quer por presunção).º do DL n. os eventuais requisitos que o mesmo venha a exigir ou as alterações que venha a efectuar ao regime vigente. a identificação das partes (nome e número de BI ou outro elemento de identificação válido). Note-se que o que vem de dizer-se tem plena aplicação à situação actual.º. e menos gravosa.º 160/2006.Arrendamento Urbano em vigor do diploma complementar.os 2.º 160/2006 pode conduzir a uma de três situações: A primeira.º da Lei n. que. no próprio preâmbulo do DL n.º 1022.º 160/2006. 2.º. no prazo de 90 dias. mas tal deficiência é suprida pela lei (quer supletivamente.º do mesmo diploma.º 1. de novo. e 1110. a existência da licença de utilização.º e 3. ocorre quando as partes omitem um dos elementos exigidos por lei. o legislador reputou como elementos suficientes para a celebração de um contrato de arrendamento perfeito: “a identidade das partes. apenas é susceptível de determinar a ineficácia do contrato na parte omitida. No referido diploma.º.º do CC). É.º 4. por exemplo. isto em face da revogação do RAU. os contratos celebrados no período temporal compreendido entre 28-06-2006 e 08-08-2006 são válidos desde que contenham os elementos essenciais do contrato resultantes da própria definição legal constante do art. Ora.º. o Governo adapte à presente lei o DL 160/2006. Por seu turno. porquanto. c). e 1067. 3.º 160/2006.º do CC. não havendo lacuna negocial. 1094. e). Assim. o valor da renda e a data da celebração”. n. sendo plenamente válidos os contratos entretanto celebrados em conformidade com as imposições legais ora vigentes. que estabelece o seu conteúdo necessário e no 3. al. a omissão de algum ou alguns desses elementos não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato quando possa ser suprida nos termos gerais.

mas ela é susceptível de ser “suprida nos termos gerais”.º 160/2006). n. enquanto o RAU estendia a todos os arrendamentos urbanos a necessidade de licença de utilização (art. nos termos do n. Das formalidades especiais previstas no diploma destacam-se pelo seu interesse: a exigência legal relativa à licença de utilização. 239. contudo.º do CC . de 07-081951 (art. ou seja. Neste caso. que depois é concretizada pelo art. n.382.º 4 do art. a sujeição a registo. bem como do prédio (arts. indústria ou serviços.º 9.º do DL n.º 1. configura imposição do art.º. não é anexado ao contrato o documento descritivo do estado de conservação do locado e suas dependências. do CC.º do DL n. de 08-08. que determina a invalidade do contrato. nomeadamente para afixação de publicidade ou outro fim limitado (art.º.º 160/2006. 5. considerar-se limitada aos arrendamentos para fim habitacional de locados com tal aptidão. e a contrario. 3. o DL n. existe uma lacuna negocial. verifica-se a consequência mais gravosa preconizada pelo art. Porém.º 160/2006. bastará a mera estipulação de tal circunstancialismo no texto do contrato. cujo n. A segunda. no NRAU.º. do DL n. do DL n. do RAU). e o pagamento do imposto de selo. a mudança de 10 . 5. quer os espaços não habitáveis nem utilizáveis para comércio. quando exigível. do DL n. 1070. Não obstante.Arrendamento Urbano CC).º 160/2006 não exige tal autorização para a celebração dos contratos que tenham por objecto quer os locados construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.º. aprovado pelo DL n. Como a lei não exige a comprovação do estado de urgência na celebração do arrendamento. Esta possibilidade deve.º.º 160/2006. com recurso ao regime geral da integração das declarações negociais. e 1043.º 160/2006). n. do CC). n. dado que. 4.º 3.º 2.º do DL n. do DL n. Finalmente.º 2.º 2. n. previsto no art.º. situa-se já num plano de gravidade moderado e verifica-se quando não existe norma supletiva nem presunção legal que consigam preencher a falha das partes.º 38.º 1. a licença de utilização será indispensável para a celebração de todos os demais contratos de arrendamento urbano. Assim. 5. 9. 5. n. 5. n.º. não sendo a lacuna negocial integrável. em caso de urgência. Quanto à necessidade de licença de habitação.º 160/2006). como ocorre quanto à falta dos referidos elementos essenciais.º 1 estabelece que o arrendamento urbano só pode recair sobre locais “(…) cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização”.º 160/2006. a licença de utilização pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida (art.

por via do disposto no art. no caso de o contrato ter uma duração igual ou superior a 1 mês. do CC). 801. 4. do CRgP. do Código do Imposto do Selo. do DL n. do DL n. m). sujeita-o à aplicação de uma coima não inferior a um ano de renda.º 160/2006 que estabelece: “o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo (…)”. o contrato celebrado é nulo nos termos do art. 2. a celebração do contrato de arrendamento sem licença de utilização. n. também sob pena de nulidade do negócio.º 8. A celebração do contrato de arrendamento obriga ainda ao pagamento do imposto do Selo. 562. não pretendendo o arrendatário exercer o seu direito de resolução.º do CC).º. destinando-se um exemplar ao arrendatário e outro ao senhorio.º da Tabela Geral do Imposto do Selo). este incorre na sanção prevista no n. Por seu turno.º do DL n.º 160/2006. a quem competirá entregar o terceiro exemplar no serviço de finanças da área da situação do prédio por via do preceituado no art. n. importa salientar que o contrato de arrendamento deve ser celebrado em triplicado. à possibilidade de resolução do contrato pelo arrendatário (art.º. Acresce que. e 5. cabendo nesta situação quer o arrendamento não habitacional de local licenciado apenas para habitação. sob pena de não ser oponível a terceiros a duração estipulada em prazo superior a 6 anos.º. o fim do contrato deve coincidir com a aptidão do locado constante da licença de utilização. 5. Outro requisito de primordial importância refere-se à necessidade de registo imposta pelos arts. impede o recurso ao Balcão Nacional do 11 . n. Por fim. n.º.º 5.º. por causa imputável ao senhorio. al. 5. 60. Note-se que a importância do cumprimento desta imposição legal sai reforçada com a Lei n. n. ou documento comprovativo de a mesma ter sido requerida nos casos de urgência na celebração do negócio. ou sendo a falta da licença devida a causa não imputável ao senhorio.º. Por fim.º 5 do mesmo artigo e na obrigação de indemnização do arrendatário. 227.º 31/2012.º 1. esta prevista no art. que visando prevenir a evasão fiscal. o qual corresponde a 10% do valor da renda mensal.º 160/2006. n. sendo esta seja exigível. quer o arrendamento habitacional de local licenciado apenas para fim não habitacional.Arrendamento Urbano finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela Câmara Municipal. sendo a falta da necessária autorização camarária imputável ao senhorio.º 3. ou a 10% do valor da renda devida no caso de o contrato ter uma duração inferior a 1 mês (ponto 2.º 2. fundada em responsabilidade pré-contratual (art. sempre que seja celebrado um contrato de arrendamento com prazo inicial superior a 6 anos.º do CC). Porém. com direito a indemnização nos termos gerais de direito (art.º 7.

º 2 do art.º 2. tendo revogado a previsão dum prazo mínimo para a constituição do arrendamento para habitação. os quais cessam. visando as situações mais frequentes do arrendamento para férias.º). de educação e formação ou fins turísticos. e podendo agora o mesmo ser celebrado por qualquer prazo. por força do estipulado no artigo 1069. no artigo 1096. e à renovação automática prevista no artigo 1096.º 3 do artigo 1095. 1095. do CC. devem as partes que não pretendam a respectiva renovação consagrar expressamente tal cláusula no contrato. por exemplo para fins turísticos? Também para este tipo de contratos. situação que agora também se aplica aos contratos celebrados por período inferior a 6 meses. da referida lei. n. Por seu turno. devem ser reduzidos a escrito.º do CC.º.º-C. os contratos têm que passar a ser escritos? Como vimos na resposta ao ponto 3. tendo-se criticado a solução porquanto não consagrava um regime específico para os arrendamentos para habitação não permanente em praias. por caducidade.º. n.º do RAU). portanto. ou para outros fins transitórios como anteriormente se encontrava previsto na al. 5. com prazos reduzidos.Arrendamento Urbano Arrendamento nos casos em que não se mostrar pago o imposto de selo. n. todos os contratos de arrendamento.º. para que possam cessar por via da 12 . Com as alterações introduzidas nestes preceitos pela Lei n. o legislador veio acabar com a distinção quanto a estes contratos já que. termas ou outros lugares de vilegiatura.º 1. fazendo-o apenas por via do estabelecimento nestes contratos duma excepção ao limite mínimo fixado em 5 anos (n.º. assim. estabelecendo supletivamente que não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias. Salienta-se. alínea h).º do CC. porquanto tal é motivo de recusa do requerimento apresentado – artigo 15. independentemente do seu prazo ou do respectivo fim. que para os contratos celebrados com estes fins transitórios por natureza mas com prazo superior a 30 dias. em harmonia.º 3 do arts. veio consagrar uma excepção ao regime da renovação automática previsto no artigo 1096. quanto aos que são celebrados designadamente por motivos profissionais. revogou ainda o referido n. 5.º 1. nos termos do artigo 1051.º e no artigo 1096. em regra geral. como ocorre.º do CC. b) do n.º 3 do artigo 1095. No NRAU a referência expressa a estes contratos encontrava-se apenas no n. alínea a).º 31/2012. O que muda para os contratos de arrendamento temporários.

o qual pode ir até ao máximo de 30 anos previsto no artigo 1095. sendo a antecedência mínima de 60 dias quando o prazo inicial do contrato for superior a 6 meses e inferior a 1 ano. Qual a importância da fixação de prazo nos novos contratos? Com as alterações introduzidas ao artigo 1094. o legislador veio agora consagrar a eliminação do denominado vinculismo. 6.º do CC.º.º 1 e. importa considerar que se deve privilegiar a fixação de um prazo mais alargado.º. ao permitir no artigo 1096. reduzindo significativamente os prazos para comunicação da oposição à renovação e permitindo ao arrendatário que receba tal comunicação a denúncia do contrato a todo o tempo. sob pena de se renovarem automaticamente nos termos do artigo 1096.º do CC.º. ao afastar supletivamente os contratos de duração indeterminada. o arrendatário ficará mais fragilizado com a celebração de um contrato de duração indeterminada do que com a fixação de um prazo inicial mais alargado.º 3.º 2. operando por comunicação.º 1. Por outro lado. quanto ao senhorio e ao arrendatário.º 4. com a possibilidade de denúncia imotivada. alíneas c) e d).º e 1098. como tal. n.º. n. quando se trate de prazo inicial inferior a 6 meses. que as partes estipulem que o contrato não se renova automaticamente no seu termo. o arrendatário efectua um investimento significativo para dar início à respectiva actividade. sem necessidade. mediante a comunicação ao senhorio com uma antecedência mínima não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato (artigo 1098. em que regra geral. n. De facto. A propósito dos contratos para fins não habitacionais. nos artigos 1097. do CC). do CC).º. assim reduzindo claramente o anterior prazo mínimo que era de 5 anos (artigo 1094. portanto. ser necessário para fazê-los cessar deduzir oposição à renovação dos mesmos por comunicação enviada nos prazos estabelecidos nos artigos 1097. permite que o mesmo termine por caducidade nos termos do artigo 1051. e 1098.º. estabelecendo a duração do contrato pelo período de dois anos quando as partes nada digam a tal respeito. n. alínea a). n.Arrendamento Urbano caducidade. do CC.º 1. de esperar pelo prazo mínimo de comunicação da oposição à renovação. verificamos que a lei veio claramente facilitar a cessação do contrato de arrendamento. n.º. 13 . respectivamente. Conjugadas estas alterações com o regime previsto para a oposição à renovação do contrato de arrendamento. e de um terço do prazo de duração inicial do contrato.º.

Assim. verifica-se a existência duma redução do universo dos sujeitos beneficiários da transmissão por morte e uma alteração na sua ordem.º 6/2006. com especial interesse para a possibilidade de denúncia do contrato.º. importa desde logo ter presente que o regime aplicável à transmissão por morte se determina pela lei em vigor à data em que o decesso ocorreu. porquanto é este o facto que desencadeia o direito das pessoas elencadas na lei a verem transmitido a seu favor o contrato que. Estamos perante regime transitório que difere amplamente quer daquele que o RAU previa quer do que foi consagrado pelo NRAU para os novos contratos. visando claramente facilitar a cessação dos contratos de arrendamento mais antigos. da Lei n. 1106. Tal ressalta desde logo da circunstância de o proémio do n. que não sofreu alteração com a Lei n. sujeita à disciplina decorrente da norma transitória constante do art. sendo que aos prazos em curso aplica-se a redução de prazos estabelecida na lei actual.º. no arrendamento para a habitação.º da referida lei. ressalvando os casos em que o período em falta para completar o prazo em curso seja menor do que o tempo agora prevista para o efeito. É o que decorre do disposto no artigo 26.º 6/2006. em contratos celebrados antes da vigência do NRAU? Em primeiro lugar.º do CC na redacção da lei n. A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do primitivo arrendatário. agora também revisto neste sentido).Arrendamento Urbano Finalmente. n. efectuando a comparação com o RAU.º alínea d). caso assim não acontecesse. 7.ºs 1 e 2. A transmissão por morte nos contratos de arrendamento habitacionais existentes à data de entrada em vigor da NRAU . 57. importa salientar que a lei n.º 31/2012 integra uma norma transitória que importa reter quanto à contagem dos prazos que a mesma veio definir.º 6/2006.º do RAU se referir apenas ao primitivo arrendatário. caducaria por força do preceituado no artigo 1051.quer tenham sido celebrados antes ou durante a vigência do RAU . 57.encontra-se desde as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012. do qual resulta que os novos prazos fixados na lei se contam após a sua entrada em vigor.º 1 do art. 14 . omitindo toda e qualquer alusão ao inquilino que não seja o originário (ao invés do que sucedia no RAU e que constava do art. Trata-se do artigo 7.

que o relacionamento pessoal se prolongasse há mais de dois anos. sendo que os ascendentes passaram a preferir aos filhos.º. de 30 de Agosto. Por outro lado.º 1. sucedendo o mesmo com os descendentes que não sejam filhos (netos.º 1).º ano de escolaridade. nos termos em que esta surgia regulada pela Lei n. logo a seguir ao cônjuge. A respeito desta alínea importa notar que a questão da transmissão por morte não se coloca nos casos em que o direito ao arrendamento se comunicou entre cônjuges em virtude do regime de bens. ou seja. quanto aos filhos e aos enteados fixou-se um limite etário que constitui um dos requisitos do direito à transmissão (alínea d). a redacção introduzida ao preceito pela Lei n. o art.º ou 12.º 7/2001.º 85. em virtude do concreto regime patrimonial (comunhão de adquiridos ou da separação de bens). apenas o obriga a ter residência no locado. ou se tiverem uma “deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%” (alínea e). nos termos permitidos no art.º 23/2010. os membros da união de facto surgem agora colocados em primeiro lugar na ordem de transmissão. veio clarificar esta questão estabelecendo agora que o arrendamento se transmite “à pessoa que com ele vivesse em união 15 . Finalmente. os afins em linha recta ascendente e os conviventes em economia comum deixaram de ser beneficiários da transmissão por morte do arrendamento habitacional.º. como requisito da transmissão. situação que a Lei n. é de salientar que a transmissão apenas opera nos casos em que o arrendamento não se lhe comunicou. Quanto ao cônjuge sobrevivo com residência no locado (al.º 57. por exemplo). n. salientava-se o facto de não fazer referência alguma ao período de vivência em comum relativamente à pessoa que vivia em união de facto com o arrendatário falecido. al. e por um lado. Acresce que a lei não estabelece quanto a ele. qualquer tempo mínimo de coabitação ou de duração do casamento. que lhe introduziu outras alterações. 1068. permitindo-se apenas a transmissão para os filhos e enteados maiores com idade inferior a 26 anos se frequentarem o 11.º do CC. na redacção originária.Arrendamento Urbano Com efeito. e contrariamente ao que dispunha o RAU no seu art.º 1 do art. não veio modificar. Ora.º não impõe que o cônjuge sobrevivo não esteja separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto para que opere a transmissão por morte. 57. a) do n. Desde logo defendemos que a transmissão nestes casos impunha que se verificassem os requisitos legalmente impostos para que a situação entre o transmitente e o transmissário fosse legalmente configurada como uma união de facto. a).º 31/2012. No tocante à alínea b) do n.

reportando-se a lei agora aos requisitos legais para que a vivência em comum de alguém integre uma “união de facto”. salvo se tiver sido decretada a separação de pessoas e bens (artigo 2.º 7/2001). porquanto os ascendentes não integravam o leque de beneficiários.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior [parte final da alínea d) do n. A lei não se refere ao adoptado plena ou restritamente. Acresce que. para que o direito ao arrendamento se lhes transmita.Arrendamento Urbano de facto há mais de dois anos.ª parte da alínea d)].º anos ou ensino superior. com idade inferior a 26 anos que conviva com o arrendatário há mais de um ano e frequente o 11. alínea d). por exemplo. menor de idade que conviva com o arrendatário há mais de um ano [2. e não têm direito à transmissão caso sejam maiores e não se encontrem a estudar no 11. preferindo agora aos filhos do primitivo arrendatário. ao invés do que faz relativamente à união de facto. Efectivamente. tenha aquela decorrido ou não integralmente no locado. da Lei n. o facto de o primitivo arrendatário viver em união de facto mas não ter dissolvido o seu casamento. nem tenham deficiência comprovada superior a 60%. para que a transmissão ocorra. Os filhos e os enteados do primitivo arrendatário ocupam agora o último lugar na hierarquia dos beneficiários da transmissão por morte do direito do arrendatário. a lei exige a verificação de uma de várias condições alternativas: tratar-se de filho ou enteado. com residência no locado há mais de um”. com idade igual ou superior a 18 anos que conviva há mais de um ano com o arrendatário e seja portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 % (1) [alínea e) do n.º 31/2012 prende-se com a limitação da transmissão aos ascendentes de 1. A novidade introduzida pela lei n. sendo estes requisitos cumulativos. porquanto o legislador neste caso não distingue aqui as situações.º 1].ª parte da alínea d)].º grau que antes não se verificava. não devem ainda verificar-se quaisquer dos impedimentos que obstem à produção dos efeitos jurídicos decorrentes da união de facto. correspondendo esta alínea a uma consagração de “última hora” no NRAU e encerrando uma inovação relativamente ao regime fixado quer pelo RAU. com menos de um ano de idade à data do falecimento do arrendatário [1. quer pelo Código Civil.º ou 12. É de notar ainda que a lei exige o período mínimo de um ano de tempo de convivência efectiva do ascendente com o arrendatário para que a transmissão do direito ocorra. os ascendentes ocupam o terceiro lugar na hierarquia dos beneficiários da transmissão por morte da posição de arrendatário.º. mas o mesmo deve ser considerado no quadro dos sujeitos transmissários em igualdade de circunstâncias com os filhos 16 .º. Quanto à alínea c). 12.º 1].

º 4). por força do preceituado respectivamente nos artigos 1986. o qual aprovou a nova Tabela Nacional de Incapacidades por Acidentes de Trabalho e Doenças Profissionais. pelo período de dois anos.º do CC. e quando ao arrendatário sobreviva mais de um ascendente o direito transmite-se entre eles por morte do primeiro sucessor (n.º 1 do mesmo artigo (cônjuge ou unido de facto. embora sob a condição do seu nascimento completo e com vida (art. bem como a junção dos documentos comprovativos do óbito e da qualidade do sucessor. de 23-10.º 352/2007. Sendo vários os ascendentes.Arrendamento Urbano e enteados. filhos ou enteados concorrentes. caso em que o contrato fica submetido ao NRAU quando aquele atingir a maioridade.º 3. Actualmente. estando nas condições legalmente previstas para o efeito. quanto ao regime transitório: assim.º do CC. na data em que perfizer 26 anos. 1107. Por último. a respectiva prova está sujeita ao regime instituído pelo DL n. aplicando-se na falta de acordo entre as partes. própria ou arrendada.º 2 do artigo refere-se ao modo como se dá a transmissão: esta opera pela ordem estabelecida nas alíneas do n. pela junção dos assentos de nascimento. ou sendo estudante nos termos previstos na alínea e). ou no respectivo concelho quanto ao resto do país. O mesmo acontece se a transmissão ocorrer para filho ou enteado que não seja portador de deficiência com grau superior a 60%. se a posição do arrendatário se transmitir para ascendente com idade inferior a 65 anos à data da morte daquele. A alteração introduzida na alínea e) retirando a expressão maior de idade. porquanto a lei nada diz a esse respeito. sendo 17 . nomeadamente.º. in fine). preferirá aquele que for o mais velho (n. atento o preceituado no respectivo artigos 2. n. nos três meses seguintes ao decesso do arrendatário primitivo. 57. a introdução dos n. casamento.º 66. etc. O actual n. seja à data da morte do arrendatário. mediante a aplicação do regime fixado no art. o disposto para os contratos de prazo certo. Por seu turno o n.º da NRAU. filho e enteado).º 2. No caso de incapacidade. ascendente.º 3 constitui importante alteração porquanto impede a transmissão relativamente a quem. Finalmente. impõe-se a comunicação da transmissão ou da respectiva renúncia ao senhorio. nada traz de novo porquanto se o filho fosse menor já estava abrangido pela alínea anterior. na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes.º do CC). o mesmo sucedendo com o filho nascituro.ºs 5 e 6 também constitui novidade introduzida pelo novíssimo regime. o contrato fica submetido ao NRAU.º e 1999. resta salientar a necessidade de observância de dois requisitos de ordem formal. titular doutra casa. e para terminar a análise do art.

al. pode pretender a manutenção do vínculo contratual e.º do CC.º 1 do art. e por força da remissão operada pelo n. Acontece que neste preceito.º do CC não se coloca nos casos em que 18 . 1113. nem sequer quanto ao prazo de comunicação da renúncia que já era anteriormente de três meses. da NLAU. 9. 1113. do CC.º 31/2012. mantendo-se com as inerentes obrigações.º 1. 1107. 1113. e uma vez mais por força da remissão operada pelo art. a questão da transmissão por morte prevista no art. em alternativa. já o n.º e segs. muito embora o transmissário fique obrigado a indemnizar o senhorio por todos os danos resultantes de tal omissão. Tanto no caso da renúncia como no da continuação do contrato.º do mesmo Código .º. ainda assim transmitir-se-á o arrendamento. 9. se limita a estabelecer que “o arrendamento não caduca por morte do arrendatário. Note-se que. c). a comunicação do sucessor deverá obedecer ao ritual estabelecido nos arts. serem seus herdeiros. mormente a do pagamento da renda. apesar de estar referido como um dos artigos alterados pela Lei n. conforme resulta do n. à semelhança do que acontece quanto ao arrendamento para habitação. n.º. Falecendo o arrendatário.º 2 do art.º 6. portanto. mas os sucessores podem renunciar à transmissão”.º do CC. deverá comunicar essa sua vontade ao senhorio.º 2. neste caso. juntando para o efeito cópia dos documentos comprovativos do óbito do arrendatário e da sua qualidade de sucessor.º. legítimos ou legitimários ou mesmo legatários.Arrendamento Urbano que as tabelas aprovadas pelo citado Decreto-Lei aplicam-se a todas as peritagens de danos corporais efectuadas após a sua entrada em vigor [cfr. n.º 1. tudo no prazo de três meses a contar do falecimento do inquilino. para além da sua qualidade de sucessores do falecido. conforme decorre do disposto no art. não se vislumbra diferença entre as duas redacções do preceito. o sucessor deste pode adoptar uma de duas condutas: pode renunciar à transferência da posição contratual. e neste caso deve comunicar tal facto ao senhorio no prazo de 3 meses após o decesso do arrendatário. Nestes casos. art. n. do mesmo Código. a lei não fixa quaisquer limites que possam restringir o universo de beneficiários da transmissão do direito. Quanto à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais que alterações são introduzidas pela nova lei? A transmissão em causa regista menos condicionalismos do que aqueles que a lei fixa para os arrendamentos para fim habitacional. do mesmo diploma]. Não sendo efectuada a comunicação em apreço. 1113. 1107.º 2 do art.

1113. d).º 1 do artigo 58.º.º do CC). ainda mais a transmissão por morte nos arrendamentos para fim não habitacional.º 1 e 2. mas diametralmente oposta à preconizada pelo RAU (art. também não difere quer esteja em causa arrendamento para fim não habitacional celebrado antes ou depois do DL n. deve considerarse. Desde logo. al.º 6/2006. porquanto a lei se refere à “morte”. pela nova lei para os mesmos contratos (art. aplicável a todos os contratos celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012. por exemplo. Esta possibilidade de transmissão refere-se tanto aos arrendamentos para o comércio e indústria como aos arrendamentos para o exercício de profissão liberal. 1051. 58.º). nos termos da qual é possível a transmissão do direito do arrendatário falecido no caso de o seu sucessor explorar em comum. o qual. limitando. uma disciplina idêntica à do regime da locação (art. Importa.º do CC (e das normas correspondentes do regime anterior). 1113. o regime de direito transitório previsto para os contratos celebrados antes do NRAU. veio clarificar no n. o gabinete do arquitecto ou o escritório do 19 .Arrendamento Urbano o direito ao arrendamento se comunicou entre cônjuges em virtude do regime de bens (art. o estabelecimento a funcionar no locado. portanto. 112.º da NLAU). A regra da caducidade aqui prevista comporta apenas uma excepção. ressalta do art. Importa salientar que a propósito do art.º. O entendimento predominante vai no sentido de que a previsão do artigo respeita apenas às pessoas singulares desde logo pelo argumento literal. aos “sucessores” e aos “documentos comprovativos da ocorrência”.º do CC) e inclusivamente pela norma de direito transitório que regula a transmissão por morte nos arrendamentos para fim habitacional (art. é substancialmente diverso daquele que acabou de se referir para os novos contratos. pois. Assim. 58. n. do CC).º 257/95. por via do disposto no citado artigo 26. 1068. pela sua importância.º da NLAU a adopção da regra da caducidade do contrato por morte do arrendatário. realidades que são próprias das pessoas físicas. consagrando-se. À semelhança do que acontece quanto aos arrendamentos para fim habitacional. de 30 de Setembro. ainda referir.º do NRAU. A nova redacção introduzida pela Lei n. 57. tem-se debatido a questão de saber se a referência à “morte do arrendatário” e aos seus “sucessores” se reporta unicamente a pessoas singulares ou se abrange também a extinção de pessoa colectiva. e pelo menos nos últimos 3 anos.º que a mesma ocorre apenas quanto à morte do primitivo arrendatário. também o regime de direito transitório estabelecido para a transmissão por morte no arrendamento para fim não habitacional pelo art. que o consultório do médico.

º. 20 . No confronto com o regime do RAU. o sucessor ou transmissário deve ser herdeiro ou legatário do de cujus (art.º 1 do art. nos três meses subsequentes ao decesso do arrendatário. Porém. da vontade de continuar a exploração e a junção. não possuindo tal qualidade sucessória.º 1 do art. o trabalho no estabelecimento do arrendatário falecido. aplicam-se as considerações tecidas quanto à transmissão do arrendamento habitacional. importa salientar que também a transmissão por morte nos contratos de pretérito de arrendamento para fim não habitacional impõe ao transmissário o dever de comunicação ao senhorio.º do RAU designava. 58. para esse efeito. Porém. 2030. 1106. e) e f) do n. apenas tiveram. esta redução de elenco não corresponde a uma qualquer diminuição do universo dos transmissários. a) do n. Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento celebrado após o NRAU.º do CC. Estão assim excluídos do universo de transmissários todos aqueles que.º 1 do art. b). 10. Com efeito. 85. pois a al. na lei nova são chamados para a transmissão por morte do arrendatário o cônjuge ou o membro sobrevivo da união de facto (al.º 1). como ocupação profissional. d). 1106.º 1 do art. 85. Quanto à inobservância de tal dever e aos formalismos da comunicação.º do CC) que simultaneamente desenvolva uma actividade no locado antes explorado por aquele.º do CC) e depois o convivente em economia comum (al. b) do n.Arrendamento Urbano advogado instalados em local arrendado cabem na previsão do art. Com o regime agora criado permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos? A transmissão por morte da posição de arrendatário nos contratos de arrendamento habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do NRAU (28-06-2006) vem regulada nos arts.º do CC mais não faz do que agrupar num só preceito os sujeitos antes referidos nas als. Finalmente. é perceptível a redução de cinco para duas das classes dos transmissários que o n. b) do mesmo n. os documentos comprovativos do falecimento do locatário e da sua qualidade de sucessor. 1106.º e 1107. sendo possível nesses casos a transmissão por morte do direito ao arrendamento desde que observados os demais requisitos legais.º do RAU.

conforme exigiria a regra geral contida na Lei como requisito da tutela legal da união de facto). não estabelecendo a lei quanto a ele. Relativamente à redacção introduzida pela Lei n. al. portanto.ª parte. onde se consagra regime semelhante ao que existia no RAU. limitando. nomeadamente aos filhos. o art. Esta limitação voltou a ser introduzida com o aditamento do n. continua a deter o primeiro lugar na hierarquia dos transmissários (art. pois neste caso. Com a alteração introduzida pela Lei n. tudo levando a crer que no domínio da sua vigência eram permitidas sucessivas transmissões por morte. no local ou área considerada do prédio arrendado. e concede-lhe prioridade na sucessão no arrendamento relativamente aos parentes do arrendatário falecido (art.º. a redacção introduzida pela Lei n. 86. onde se incluem evidentemente os filhos que ali residam nestas circunstâncias.Arrendamento Urbano socorrendo-se para o efeito do conceito unificador de economia comum. impedindo também nestes casos a transmissão do arrendamento. 1068. 1106. ou na respectiva localidade quanto ao resto do País. 85. do CC). diferentemente do que ocorre no regime transitório. desde logo.º 6/2006. faz operar o efeito da transmissão por morte logo que a vivência com o falecido dure mais de um ano (e não dois.º: mencionando agora a lei apenas a “morte do arrendatário”. Do mesmo modo. constata-se que o cônjuge a quem o arrendamento não se comunicou nos termos do art.º 31/2012. No que diz respeito aos beneficiários da transmissão por morte do direito do arrendatário. 1. qualquer tempo mínimo de coabitação ou de duração do casamento. com a inexistência na lei nova de uma referência à morte do “primitivo arrendatário”. mais concretamente no proémio do seu art.º do CC consagra um regime mais favorável ao membro sobrevivo da união de facto do que o previsto no RAU. 1106. a transmissão.º 1. como requisito da transmissão. o qual obstava à transmissão por morte “(…) se o titular desse direito tiver residência nas comarcas de Lisboa e Porto e suas limítrofes.º 4 do artigo 1106. contrariamente ao que sucedia no RAU. 1106. Significa isto que no NRAU até à entrada em vigor do Novíssimo RAU o direito ao arrendamento se transmite mesmo nos casos em que o beneficiário disponha de casa para residência própria.º do CC. n. à data da morte do primitivo arrendatário”. voltou a referência ao «primitivo arrendatário». 21 . Num esforço de igualação entre o cônjuge e o unido de facto.º. n.º do RAU. a).º. as verdadeiras alterações de regime prendiam-se. independentemente de a mesma se ter desenrolado integralmente ou não no locado.º 2. do CC).º 6/2006 não comportava uma norma semelhante à do art. obrigando-o apenas a viver no locado.

sob pena de o transmissário faltoso se constituir na obrigação de indemnizar o senhorio . b) do n. 11.º 2. é fundamento automático de resolução do contrato? No tocante à possibilidade de resolução do contrato pelo senhorio.º 2 do artigo 1083. preceito este que consagra um regime mais favorável. que também a renúncia ao direito à transmissão do arrendamento deve ser comunicada.º do CC.º 5 do art..º do CC. o incumprimento que. 2. a transmissão por morte não obstará a que o senhorio possa impedir a renovação do contrato nos termos do art. 1106. sob pena de aquele direito se consolidar no renunciante.º do CC.º 6/2001) e isto independentemente de tal vivência ter decorrido integralmente no locado. n. Também agora. 1106. Porém. 1106.art. como exige em regra do referido art. e embora tal não resulte da nova lei. quando comparado com o decorrente do art. contado desde o decesso do inquilino . do CC.º 2.º da Lei n. 2. pelo que se este foi celebrado com prazo certo. pois faz operar o efeito da transmissão por morte do arrendamento assim que a coabitação com o arrendatário durar mais de um ano (e não dois. e pela alteração de regime que a mesma encerra relativamente ao RAU.º. uma espécie de incumprimento qualificado.º do CC vem proclamar a necessidade de um incumprimento específico.º da Lei n. a prioridade que os parentes mais velhos passaram a ter na nova lei relativamente aos filhos do arrendatário na transmissão do direito ao arrendamento (art. o n.º 1 do art.º do CC. conforme estabelece a al. contrariamente ao que o RAU estabelecia.º. do CC). 1107. o transmissário poderá permanecer no locado por período não inferior a seis meses. Destaca-se ainda. 1097. e conforme prevê o n. Impõe-se ainda salientar que a transmissão não afecta a duração normal do contrato. de 11-05. torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. na terminologia da lei.Arrendamento Urbano Salienta-se ainda que o terceiro beneficiário da transmissão por morte da posição de arrendatário é a pessoa que com ele residir em economia comum e há mais de um ano. n. O elenco exemplificativo de causas de resolução referidas no artigo 1083. 22 . se a morte do arrendatário tiver ocorrido nos seis meses anteriores à data em que o contrato vier a cessar. tanto a transmissão como a concentração no cônjuge sobrevivo do direito ao arrendamento devem ser comunicadas ao senhorio no prazo de três meses contado da data do decesso do arrendatário. É de destacar nesta sede. pela sua gravidade ou consequências.º 6/2001.

º do RAU. do DL n.º 2 do artigo 1083º.relativamente aos quais tem sido defendido que as circunstâncias exemplificativas não são de funcionamento automático carecendo de ser enquadradas na cláusula geral . de 03-07. n. torne inexigível a manutenção do contrato de arrendamento. Se assim fosse. o ónus da alegação e da prova 23 .º 178/86. Este é o entendimento que preconizamos porque efectivamente não consideramos que tendo o legislador optado por esta enunciação exemplificativa na sequência da exigência de um incumprimento grave. autor na acção de despejo. al. a simples alegação e prova de qualquer uma das situações enunciadas.º.ª parte do artigo. pela sua gravidade e consequências.º. o legislador do NRAU optou pelo uso de cláusulas gerais. na parte final do n. apontando genericamente para o incumprimento grave das obrigações emergentes do contrato. esta técnica dos exemplos-padrão tem sido usada noutros diplomas .º 30. Como é sabido. incumbirá ao senhorio. e o art. como justa causa de resolução. enunciando exemplificativamente vários casos que reconduziu a cinco alíneas. A principal questão que tem sido objecto de divergência na interpretação deste elenco exemplificativo previsto no n. pense-se então porque razão o legislador não avançou para a resolução extrajudicial nestes casos? Precisamente porque em face da indispensabilidade do preenchimento do conceito geral de justa causa. enumerar taxativamente as causas de resolução efectuando a selecção dos vários tipos de incumprimento que eram considerados suficientemente graves para a fundar.o art.Arrendamento Urbano Assim.º 2 do artigo 1083. por essa via.º 396.º. do Código do Trabalho quanto à resolução do contrato de trabalho . quanto à resolução pelo senhorio. e que por tal motivo torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento. a cláusula geral ínsita na 1. também é qualificável como grave – de tal modo que não seja razoavelmente exigível à outra parte a manutenção do arrendamento. por si só. possa configurar o imediato preenchimento das aludidas cláusulas gerais. é a de saber se os exemplos seleccionados pelo legislador como hipóteses de incumprimento pelo arrendatário preenchem ou não. Para além de consagrar a referida cláusula geral mercê da qual apenas considera fundamento de resolução o incumprimento que. a).ºs 1 e 3. que consagra o regime jurídico do contrato de agência . do CC. o legislador do NRAU veio acrescentar: designadamente. como acontecia no artigo 64. A gravidade do incumprimento fundador do direito à resolução do contrato há-de aferirse quer pela própria natureza da infracção – actuação/omissão substancialmente grave – quer pelas consequências ou efeitos que provoca – e que tornam o incumprimento grave – quer ainda pela reiteração da conduta violadora das obrigações assumidas – que. por si ou pelas suas consequências. em vez de.

não meras presunções ilidíveis da inexigibilidade da manutenção do arrendamento pelo senhorio” e que “provados tais factos. TRL de 08-10-2009. n. e Ac. as obras não autorizadas . qualquer alteração pelo que. nenhum juízo de valor se tem de lhe acrescentar para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio” . RL de 09-122008. art. e de 11-02-2010. consideramos que as alterações introduzidas nas alíneas deste número dois.e na jurisprudência do STJ – Ac. processo n. pode não bastar para o imediato e indispensável preenchimento da cláusula geral do n. RL de 15-10-2009. RL de 27-05-2010.º 8726/2008-6. disponíveis em www.ª parte do n.º JTRP00041081.º1957/08-2. não apenas nas diferentes alíneas do n. Proc. vieram reforçar este entendimento. processo n. por exemplo. Ora.º 707/08.º 2. de 02-102007. processo n. N. estas eventualmente a sanar por via da uniformização de jurisprudência. Por isso. Ac. na cláusula geral constante da 1. a proposta aprovada não introduz quanto ao proémio deste artigo 1083.L1-2. é largamente maioritário o entendimento que temos defendido a este respeito. o ónus que recai sobre a parte será mais facilmente cumprido nalguns dos casos previstos na lei do que noutros. Porém. não tem sido este o entendimento maioritariamente defendido na doutrina . entendimento que mereceu acolhimento.º 2154/07.6TJLSB. No entanto. RP de 17-042008. até porque as causas resolutivas previstas nas diversas alíneas configuram níveis de gravidade de grau muito diferente entre si. o Conselheiro Pinto Furtado considera que se trata de “casos típicos de resolução.2TBALM. Portanto. processo n. nos Acs. Proc. N.º.º 1 do artigo. N.4YXLSB.º JTRP00041081Ac.º 342. mercê precisamente da consagração de exemplos de tipo muito distinto.º 613/08.º 2. mas também. Na verdade.º 2. É preciso que se demonstre que o incumprimento pela sua gravidade torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”. mantêm-se a este respeito as divergências doutrinárias e jurisprudenciais. por si só.L1-2 .pt. a simples alegação e prova de factos subsumíveis em qualquer uma das situações enunciadas. Ac.Arrendamento Urbano (cfr. RP de 27-11-2008. Porém. que expressamente o referiu quanto à falta de residência permanente aduzindo que a mesma “não é hoje. Proc.L1-6.º do CC) de factualidade subsumível. nem noutra jurisprudência dos Tribunais da Relação – conforme pode ver-se dos Ac. fundamento do contrato. por exemplo. Senão vejamos: 24 . revista 2496/07.dgsi. sendo que algumas das situações “eleitas” têm objectivamente um grau de gravidade menor do que outros fundamentos não elencados.

para cujo efeito já é necessário avaliar da gravidade do comportamento que. isto é. tenha ainda que ser reiterada. n. e os demais necessários para avaliar se a gravidade ou as consequências da violação tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento. fumos.Arrendamento Urbano Quanto à alínea a). pode ser expressa pela sua reiteração. tal não impede que o senhorio alegue e prove os factos dos quais se possa concluir que houve utilização do prédio para fim diverso daquele para o qual ambas as partes haviam acordado destiná-lo.º. quer a hospedagem em violação do disposto no artigo 1093. c) do n. ainda que a alteração do uso a que o prédio contratualmente se destina não provoque maior desgaste no imóvel. quer a existência de indústrias domésticas em violação do disposto no art. como se poderia configurar que. De facto. – pudesse automaticamente determinar a resolução do contrato enquanto a realização de obras no arrendado careceria de ser fundamentada quanto à sua gravidade? Parece-nos evidente que aquilo que determinou a alteração foi o legislador ter considerado uma redundância a menção à gravidade e reiteração em face da necessidade de preenchimento da cláusula geral. Efectivamente.º 2 do artigo 1083. evidentemente. e desde que a mesma seja explorada na residência do arrendatário e não ocupe mais de três assalariados. podem integrar a previsão desta al. o que apenas se compreende se for possível avaliar da gravidade que o uso do prédio possa configurar.º. podendo a indústria doméstica ser prosseguida por todos os demais que residam com ele no arrendado em economia comum. etc. b). do CC. para além de grave. caso não fosse necessário demonstrar a gravidade da violação. Com interesse para o enquadramento desta alínea. a simples violação de uma regra de boa vizinhança – emissão de ruído. regular ou frequente.º. 25 .º 2. De facto. atente-se que no NRAU. não se impõe que seja o próprio arrendatário a explorá-la. Também quanto ao uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina. previsto na alínea c) foi agora também alterado aditando-se o segmento: ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio. aalteração ora introduzida visa salientar que neste caso. a Lei 6/2006 veio operar duas importantes modificações de regime no tocante à possibilidade de existência de indústrias domésticas no uso residencial do prédio arrendado: tal possibilidade tem agora natureza supletiva salvo cláusula em contrário.ºs 1.º 1092. a alteração agora prevista retirou a referência à violação “reiterada e grave” deixando de se mencionar que a violação. n. al. e 3.

1038.º 1 o arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado. temporária ou permanente e onerosa ou gratuita. já que os arrendamentos para habitação não permanente também estão sujeitos à disciplina do NRAU. A nova alínea não tem correspondência na fonte da redacção anterior que era o n. inválida ou ineficaz perante o senhorio. prevista na alínea e). No entanto. independentemente da data em que o contrato se iniciou. a reforma vem aditar mais uma alínea: d) Se a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60% incluindo familiares. foi operada importante modificação no artigo para que remete. 26 .º 2 “o não uso pelo arrendatário é lícito”. conjugando este preceito com as obrigações previstas para o locatário no art. Note-se que o legislador usou apenas o termo cessão e não cessão da posição do arrendatário. visando salvaguardar situações de ausência que não estavam previstas directamente e que se mostram claramente justificadas mas que.º 2 do artigo 64. não deixando de a utilizar por mais dum ano). a cujo n.º. Com esta alínea relaciona-se directamente o artigo 1072. devemos concluir que a cessão considerada na norma também se refere ao gozo do locado. salvo nos casos previstos no n. sendo certo que apenas será fundamento de resolução o não uso do prédio arrendado para habitação permanente.º (uso efectivo do locado – n. nos parece que sempre podiam ser enquadráveis na alínea a) caso de força maior ou de doença.º. ficando abrangidos por esta cláusula todos os contratos de arrendamento independentemente da data em que tenham sido celebrados. f) e g). em bom rigor. assim ficam explicitamente salvaguardadas estas situações sem necessidade de se estar a discutir se o caso se enquadra ou não na excepção. do gozo do prédio.º do RAU.Arrendamento Urbano Já quanto ao não uso do locado por mais de um ano. Por isso. no sentido que também já havíamos defendido antes. als. apesar de não ter sido directamente alterado. abrangendo na respectiva previsão quer o subarrendamento quer o comodato efectuados sem o consentimento do senhorio. uma vez que ficam abrangidas pela previsão todas as situações que aqui se enquadrem.º 2 do artigo 1072. quando ilícita. vindo assim clarificar o que se pretendia aqui incluir. a alteração efectuada apenas aditou o segmento “do gozo do prédio”. Este é mais um dos exemplos que ilustra como no NRAU assume particular relevância a estipulação contratual sobre o tipo de uso do arrendado. total ou parcial. Já quanto à cessão. porquanto é necessário determinar previamente se o arrendamento foi celebrado para habitação permanente.

é permitida a cedência do gozo da coisa arrendada nos casos de comodato (autorizado pelo senhorio). pela sua gravidade ou consequências podem tornar inexigível a manutenção do arrendamento. 12. sob pena de ineficácia perante o senhorio (salvo no caso especial da locação de estabelecimento.º e que.º 1109. g). locação de estabelecimento.º.º (regra geral sobre transmissão da posição do locatário). 1059. 1060. aIs. do CC) ou ineficazes por não terem sido oportunamente comunicadas ao senhorio (art.º. e 1112. do CC). n. 1049.º. 27 . a cedência do gozo da coisa arrendada que não se reconduza a nenhum destes casos é inválida.º 2. do CC).Arrendamento Urbano Na apreciação deste fundamento de resolução torna-se necessário considerar o disposto nos artigos 1038.º (cedência do gozo da coisa). locação de estabelecimento. as situações que antes integravam o elenco taxativo de causas de resolução previstas no RAU.º 1083. Embora o consentimento do senhorio não seja necessário nos casos de trespasse. subarrendamento (autorizado ou ratificado pelo senhorio).ºs 1038. a realização destes negócios pode fundar a resolução quando sejam inválidos. designadamente.º (regras especiais sobre a locação de estabelecimento e a transmissão da posição do arrendatário no arrendamento para fins não habitacionais). em que o prazo para a comunicação é alargado para 1 mês .º do CC? Pode seguramente uma vez que o elenco de causas de resolução é agora meramente exemplificativo. trespasse e continuação do exercício de profissão liberal no locado. trespasse de estabelecimento comercial ou industrial e continuação do exercício de profissão liberal no locado. art.º 2 do art. são desde logo.º (regras gerais da sublocação). no prazo de 15 dias. n.cfr. podendo. 1088.º (regras sobre subarrendamento) e 1109. mesmo quando tenha sido dada autorização pelo senhorio à cedência ou nos casos em que aquela não seja necessária.º 2. nomeadamente por não ter sido observada a forma escrita (art. e 1109. Mas.º a 1090. deverá a mesma ser-lhe comunicada. Assim.º. Exemplos de outras causas de resolução não previstas no elenco exemplificativo do n. cessão da posição de arrendatário para o exercício de profissão liberal e locação de estabelecimento.º 2. al.º 3.º.º a 1063. Pode haver resolução do contrato com base em fundamentos que não estão referidos no artigo 1083. n. portanto. n. haver lugar à resolução por qualquer outra causa cuja gravidade implique a inexigibilidade de manutenção da relação contratual.ºs 1112.º. Conforme decorre da conjugação destas normas. f) e g) (obrigações do locatário). todos do CC.

estando agora prevista no art. do CC. n. aI. as estipulações contratuais serão. 13. continuam a poder colher-se os anteriores ensinamentos da doutrina e jurisprudência cujos numerosos exemplos servirão para aquilatar as situações que futuramente podem ou não considerar-se como integrando incumprimento cuja gravidade ou consequências tornem inexigível a manutenção do contrato. do RAU como causa de resolução pelo senhorio era a realização no arrendado.º. sem consentimento deste.º 64. deve continuar a ser considerada como fundamento de resolução do contrato. g).º do CC. e 1074. do RAU. d). a única excepção ocorre relativamente à cessação pelo arrendatário da prestação dos serviços que determinaram a entrega do prédio arrendado. do CC. pese embora tenha de ser apreciada casuisticamente à luz da cláusula geral do artigo.º 1043. a realização pelo arrendatário de obras e deteriorações no prédio não facultadas pelo contrato e que não tenham sido autorizadas. pelo senhorio.º 234/07.º. g).º 2 do artigo 1083. nalguns casos.º 1051. Também a cobrança pelo arrendatário ao subarrendatário de renda superior ao limite legal. Podem as partes estipular no contrato de arrendamento causas de resolução? Cumpre. uma das situações que estava prevista no art. antes referida no art. deixou de constituir fundamento de resolução do contrato. sendo a enumeração dos fundamentos de resolução meramente exemplificativa. al.º. desde que a situação preencha os requisitos impostos pela cláusula geral enunciada no n. tudo indica que no NRAU. neste sentido e já no âmbito do NRAU o Ac.Arrendamento Urbano Destas.º. aduzir ainda que. como causa de caducidade do contrato de arrendamento. Cfr. 1043. Agora.º.º 1. de obras que alterassem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do prédio ou de actos que nele causassem deteriorações consideráveis e que não pudessem justificar-se nos termos do art. não permitidas pelos arts. apesar da imperatividade estabelecida no artigo 1080. isto é.º 64. por escrito.º do CC relativamente às causas e modo de cessação do contrato de arrendamento urbano. n.º. Esta é uma das situações em que para aferir a gravidade do incumprimento pelo arrendatário. Ora. 28 .º 2.º 1.º. processo n. n. com interesse a este respeito. aI. STJ de 17-06-2010. 1073. continua a ser fundamento de resolução do contrato por parte do senhorio.

quanto ao pagamento dos encargos ou despesas. quanto à proibição de animais de companhia ou limitação do seu número. conforme é defendido pelo Cons. os únicos casos de inexigibilidade automática de manutenção do contrato de arrendamento. estabeleçam cláusulas que o derroguem. ou que acordando as partes em que a violação de determinada cláusula torna inexigível a manutenção do contrato tal signifique uma espécie de confissão de um incumprimento grave determinando o preenchimento automático do conceito de inexigibilidade da manutenção do contrato. consequências ou reiteração decorre a inexigibilidade da manutenção do contrato de arrendamento. permitam melhor concretizar a cláusula geral do n. com isto não estamos a afirmar a validade de cláusulas contratuais de resolução do contrato que possam funcionar automaticamente. Note-se que. do artigo 1083. aos bons costumes ou à ordem pública. enfim. ou da existência de indústria doméstica.º levando a concluir que do respectivo incumprimento. Pinto Furtado.Arrendamento Urbano determinantes para avaliar se existe ou não incumprimento grave que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. por si.º . representam.º 4º do artigo 1083. com vantagem. razão pela qual não é admissível que as partes. determinando uma automática inexigibilidade da manutenção do contrato onde o legislador não a previu. Porém. por comunicação à outra parte. pela sua simples verificação e atenta a sua objectiva gravidade na vida do contrato. casos esses que o legislador reputou integrarem. pelo menos em todas as obrigações legais em que o Código Civil salvaguarda a possibilidade de estabelecer cláusula diversa do regime supletivo. na respectiva apreciação não podemos olvidar que são razões de interesse e ordem pública as que determinam a imperatividade do regime estabelecido para a cessação do contrato de arrendamento urbano para fim habitacional. por exemplo quanto à realização de obras que alterem a estrutura do edifício. são os que permitem a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento pelo senhorio e pelo arrendatário. por exemplo. Pensamos que tal poderá acontecer.º 2. O que pretendemos salientar é que com o NRAU nada obsta a que se estabeleçam cláusulas contratuais das quais resultem obrigações ou proibições que. os 29 . quanto ao número de pessoas que possam estabelecer residência no arrendado. quanto à proibição de hóspedes. atenta a quebra no sinalagma que. porquanto a tal obsta expressamente a imperatividade das normas sobre a resolução que o artigo 1080. De facto. por si só.º 3 e agora no n. previstos no n.apesar da alteração de redacção ora efectuada – continua a manter . não sendo contrárias à lei.º.

º. que a mesma opera extrajudicialmente.º do CC. ou seja. Relativamente à redação inicial havíamos alertado que. dispõe o n. casos concretos de preenchimento automático da cláusula geral prevista no n. três situações substancialmente distintas. então. Como se preenchem as causas de resolução previstas no artigo 1083. Atualmente.º 3 do artigo 1083. e que agora passou a constituir o n. 14.º.º 2 do artigo.º 4 do preceito.º 3 -tentando assim que o senhorio possa efectuar a comunicação extrajudicial para resolução num prazo total de 3 meses em vez dos 6 anteriormente previstos. sem prejuízo do disposto nos n.º 3 do artigo 1083.º do NRAU que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda. reduzindo-se ainda para um mês o prazo para purgar a mora – artigo 1084. passível de determinar a resolução do contrato. Vejamos. constituem incumprimento grave. o legislador havia consagrado um novo modo de operar a resolução: antes previsto no n.º. sem necessidade de recurso à avaliação judicial. os fundamentos de resolução do contrato pelo senhorio previstos no n.º 3 do artigo 1083. pela sua simples verificação. o legislador agrupou num mesmo número. 30 .ºs 3 a a 5 do artigo seguinte.Arrendamento Urbano conceitos indeterminados de gravidade e inexigibilidade. com prejuízo para a inteligibilidade da norma. abrangendo a novidade introduzida pelo n. e que tornam inexigível ao senhorio a manutenção do contrato. n.ºs 3 e 4 do CC? Apreciemos primeiro. isto é. ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública. mas que entendeu configurarem. mediante comunicação ao arrendatário onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida. Por isso. o que se suscitou antes e ainda mantém actualidade. passando de um período de mora superior a 3 meses para um igual ou superior a 2.º. para as situações previstas no n. Com a nova redacção pretende-se evidentemente a diminuição do prazo de incumprimento necessário para operar a resolução e a mais célere recolocação do imóvel no mercado. em bom rigor. que por si só. encargos ou despesas. quanto à mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda. fundamento de resolução que tem suscitado as maiores divergências de interpretação na aplicação do NRAU na redacção até agora em vigor que tinha suscitado várias questões que o legislador do novíssimo RAU não curou de esclarecer.º 2. n.º 1 do artigo 1084.

º 3. dizíamos.º 3. Na redacção inicial havíamos referido que embora a uma primeira leitura do art. por via da aplicação do regime supletivo supra referido. tornando inexigível ao senhorio que continue a cumprir a respectiva obrigação principal de proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa. n. Como vimos. Acresce que.º.Arrendamento Urbano Sendo a renda a obrigação principal que impende sobre o arrendatário. em face da redacção dada ao artigo 1084. em face do regime supletivo previsto no artigo 1078. os encargos e despesas correm por conta do arrendatário. defendíamos que o preceito devia ser interpretado restritivamente nos casos em que.º 15. também havíamos criticado esta equiparação defendendo uma interpretação restritiva da mesma uma vez que certamente este fundamento de resolução. do CC. do CC. da NLAU.ºs 3 a 6. (por exemplo. nº.º. situação em que dificilmente. e no art. facilmente se compreende que o legislador considere que o incumprimento de tal obrigação por um período temporal superior a dois meses. nos termos do artigo 1078.º. na sua redacção original pareça resultar que a intenção do legislador foi equiparar a falta de pagamento de encargos ou despesas – para efeitos de resolução do contrato – à falta de pagamento da renda.º 3. Por fim. n. ficando a cláusula preenchida com a falta de pagamento pelo arrendatário de uma única renda.º.º. a relativa ao não pagamento do telefone). e). e nos casos em que estivessem em causa encargos ou despesas referentes à contribuição devida ao condomínio ou contratados em nome do senhorio e que o arrendatário tivesse de lhe reembolsar na sequência de comunicação pelo senhorio do comprovativo de pagamento – artigo 1078.º 1083. Vejamos agora a causa de resolução que consiste na mora superior a dois meses no pagamento de encargos ou despesas. tal entendimento parece não ter sido levado em consideração quer na Exposição de Motivos quer noutros preceitos legais. 31 . n. do CC. as dívidas do arrendatário para com terceiros. desde que o período de mora seja agora igual ou superior a dois meses. 7. n.º do CC. do CC. apenas podia prefigurar-se nos casos em que as partes tivessem estipulado contratualmente o pagamento pelo arrendatário ao senhorio de uma quantia fixa a título de encargos e despesas.º. seriam de molde a tornar inexigível a manutenção do contrato de arrendamento. al. Entendemos que não era tal o significado da lei. o legislador veio agora claramente equiparar este fundamento de resolução à falta de pagamento de renda. n. Saliente-se que uma das questões que logo se colocou foi a de saber se esta causa de resolução se reportava à falta de pagamento de três rendas.º 1.º 1084. designadamente no art. quebre o vínculo sinalagmático. podendo agora manter-se por referência a duas rendas.

Tem sempre de tratar-se de encargos ou despesas que se repercutam no âmbito da relação contratual de arrendamento. n. e que torna inexigível ao senhorio a manutenção da relação contratual. sendo dispensável o recurso à acção de despejo e operando por comunicação à contraparte onde se invoque a obrigação incumprida.º 2. Finalmente. referindo-se aqui apenas aos encargos e despesas que. em traços gerais. o arrendatário pode fazer cessar a mora.ºs 2 a 4 do CC. sendo obrigatória a formação pelo senhorio do título extrajudicial. 32 . com referência a cada contrato – artigo 1084.º. sendo que. de 08-08. do município e do próprio inquilino.º 2.º. sejam da responsabilidade do arrendatário perante o senhorio. e quem considera que se trata de uma nova faculdade que o legislador veio conceder aos senhorios. faculdade que agora só pode usar uma única vez.º 30/2012 que rege sobre as obras por iniciativa do senhorio. foi precisamente esta expressão “corram por conta do arrendatário” que o legislador veio usar.º do CC. ficando a resolução sem efeito. Note-se que em todos estes casos estamos perante a consagração legal de fundamentos de resolução que pela sua simples verificação constituem um incumprimento considerado pela lei como objectivamente grave. n. Porém. significando precisamente que estes são da sua responsabilidade de pagamento mas não perante o senhorio. Quanto a este fundamento de resolução importa ter presente que ao invés do que acontecia no RAU. em face das questões antes levantadas e da expressa tomada de posição do legislador na equiparação deste fundamento à falta de pagamento de rendas. nada impedindo que continuem a recorrer à acção judicial. dividindo. parece-nos evidente que a mesma deve ser interpretada neste preceito precisamente ao contrário do sentido que lhe foi conferido no artigo 1078. Este modo de operar a resolução tem sido um dos pontos mais controvertidos da Reforma de 2006. n. quem entende que actualmente os senhorios não podem recorrer a Tribunal pedindo o despejo do arrendado por falta de pagamento de rendas. Não foi uma escolha feliz para clarificar a questão porque por força do disposto no artigo 1078. os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário. após a sua recepção. por via do contrato de arrendamento.Arrendamento Urbano Ora. mas encontra-se desenvolvidamente regulada no DL n. quanto ao fundamento de resolução consistente na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública. a matéria do regime jurídico das obras em prédios arrendados está agora prevista genericamente no artigo 1074.º 157/2006. actualmente com a redacção introduzida pela Lei n. no prazo de um mês.º.

que a falta de pagamento de uma renda. já que certamente todos estão de acordo em que o NRAU não pretendeu tornar mais difícil ao senhorio a resolução do contrato. mas não impede que o possa fazer interpondo a competente acção declarativa. Assim. TRC de 15-04-2008 -. nos termos dos n. A posição da jurisprudência foi maioritariamente neste sentido. até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa”. consoante lhe for mais conveniente. o senhorio pode resolver o contrato com esse fundamento.º 1 do artigo 1048. por exemplo. devendo o senhorio alegar e provar. por ser esse o seu único rendimento. 438/08. o recurso à acção judicial é a única via possível para obter o despejo com fundamento na falta de pagamento da renda.º 3 do artigo 1083. Assim.5YXLSB onde decidiu que “o meio extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas. Parece-nos que. havendo que distinguir duas situações: .º 4 com referência ao direito à resolução do contrato quando for exercida extrajudicialmente. 33 . previsto no NRAU é optativo. o que determinou que em recurso extraordinário o STJ tivesse proferido o acórdão de 06-05-2010. por exemplo. aditando-se o n. antes quis facilitá-la.ºs 1 e 2 do citado artigo. permite ao senhorio resolver o contrato por comunicação extrajudicial. com um único acórdão em sentido contrário – Ac.Nos casos em que a mora no pagamento da renda é igual ou superior aos dois meses definidos no n. por não existir contrato de arrendamento reduzido a escrito. pelo seu montante. . sopesando as vantagens e inconvenientes de cada uma das opções. Pensamos que com a redacção ora introduzida ao n. o senhorio poderá optar pela via extrajudicial ou judicial. deverá o senhorio ponderar e decidir. utilizando o meio processual comum de despejo logo que o arrendatário esteja em mora relevante.Nos casos em que a mora no pagamento da renda é inferior a dois meses. enfim.º. purgue a mora. Por isso. caduca logo que o locatário. factos dos quais resulte que tal constitui incumprimento grave que torna inexigível a manutenção do contrato.Arrendamento Urbano Sufragamos o entendimento que defende a admissibilidade do recurso à acção declarativa em qualquer situação de incumprimento pelo arrendatário da obrigação principal do pagamento da renda.º este entendimento sai claramente reforçado porquanto ali se refere expressamente “o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda quando for exercido judicialmente. em face das dúvidas anteriormente suscitadas este normativo não introduziu esta alteração tendo em vista apenas aquelas situações residuais em que não é possível o exercício extrajudicial do direito.

não sendo aplicável o disposto nos n.º 2 do artigo 1041. existiam e persistem ainda alguns inconvenientes de monta a apontar à resolução extrajudicial.” Trata-se de preceito completamente inovador. num período de 12 meses. se não proceder ao pagamento da renda até uma semana depois do 34 . mas julgamos que tal será melhor apreciado aquando da resposta à pergunta que expressamente trata esta questão. quer do ponto de vista do arrendatário. com referência a cada contrato.º 4 do artigo 1083. só existe mora relevante do arrendatário. pouco significativos. que.º. No preâmbulo da proposta foi referido que “o fundamento de resolução do contrato de arrendamento no caso de mora é ainda alargado às situações de atrasos reiterados no pagamento da renda. por mais de quatro vezes. se constitua em mora superior a 8 dias no pagamento da renda.º 1).º 3. seguidas ou interpoladas. em face do que dispõe o n.º do CC. seguidas ou interpoladas.º do CC.ºs 3 e 4 do artigo seguinte. por mais de 4 vezes. superiores a oito dias. Trata-se de preceito. no pagamento da renda. n. quando por 5 vezes no período de um ano. ainda que. introduzido com a novíssima reforma. ou seja. à semelhança do n. e que promete dar alguns problemas de interpretação. isoladamente. Estabelece este novo número que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias. no âmbito de um mesmo contrato. Na verdade. quando ocorram por quatro vezes. ***** Debrucemo-nos agora sobre o novo fundamento de resolução previsto no n. portanto. quer sejam seguidas quer interpoladas. obvia-se à manutenção de contratos em que a confiança entre as partes tenha sido quebrada por reiteradas situações de incumprimentos. que o arrendatário se constitua em mora superior a oito dias. quer do ponto de vista do senhorio. num período de 12 meses. Este preceito tem longa tradição e do mesmo resulta que. Com esta alteração. exige-se. permite a resolução por via extrajudicial em virtude de a sua verificação preencher automaticamente a gravidade que o legislador tomou como pressuposto da inexigibilidade de manutenção do contrato de arrendamento. no fundo.Arrendamento Urbano Note-se que apesar da aparente facilidade da comunicação ao arrendatário onde se invoque a obrigação incumprida (artigo 1084. Tal ocorrerá quando o arrendatário. E aqui começa o primeiro problema de interpretação. “cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo. Em primeiro lugar.

não permitindo que. Avancemos.º 4.º 2. Só depois de decorrido este prazo.º 4. Pensamos que a interpretação mais adequada só pode ser a seguinte: .º 3.º. uma indemnização igual a 50% do que for devido.º. não nos parecendo curial que os 8 dias a que alude sejam contados após os tais 8 dias em que pode purgar a mora sem qualquer consequência. n. n. Diz-nos ainda o artigo 1041. Portanto. o arrendatário possa pôr fim à mora no prazo de um mês. n.nos casos em que o arrendatário se constituiu em mora relevante por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas. tem de optar: ou resolve o contrato e tem direito ao pagamento das rendas em singelo ou recebe a indemnização e tal não lhe dá lugar à sanção para o incumprimento que constitui a possibilidade de resolver o contrato. Como entender então. quando se refere à mora superior a 8 dias se reporta à mora relevante e assim deve ser interpretado. torna-se difícil entender o respectivo alcance porquanto segundo estes.Arrendamento Urbano seu vencimento. ou seja. que se o locatário se constituir em mora. e a renda foi recebida em singelo pelo senhorio.º 4.º. o senhorio tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes. o locador tem o direito de exigir. em face do referido normativo. leia-se relevante em face do que dispõe o seu n.º.º. o segmento deste preceito quando refere a final “não sendo aplicável o disposto nos n. além das rendas em atraso. do CPC. sem dúvida. porquanto a recepção de novas rendas não priva o locador do direito à resolução do contrato de arrendamento – artigo 1041. mas se as receber tal não o priva do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida. deve entender-se que o legislador considera que tal constitui um 35 . dispondo desse prazo para purgar a mora sem que daí advenha qualquer consequência pelo incumprimento do pagamento pontual da renda no dia do respectivo vencimento. que afasta a aplicação do artigo 1084. quando o arrendatário se constitui em mora relevante. em face do que dispõem os n.este fundamento de resolução verifica-se.ºs 3 e 4 do artigo 1041. nos casos em que o arrendatário se constituiu em mora nos termos do preceito.ºs 3 e 4 do artigo seguinte”. entendemos que este primeiro segmento do artigo 1083.º dia após a data do vencimento é que o arrendatário entra em mora relevante. . do CC. nestes casos.º 1. Ora. Porém. a partir do 9. n. ou seja. pagando a renda e a indemnização? De facto. n.º. no preceito ora introduzido o legislador impede o arrendatário de purgar a mora nestes casos – artigo 1083. salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. in fine.

por exemplo. porquanto.Arrendamento Urbano comportamento que compromete de tal forma irremediavelmente o sinalagma contratual que torna. como tal. o senhorio pretenda recusar a indemnização cujo pagamento foi efectuado. inexigível a manutenção do contrato. não lhe sendo consequentemente possível purgar a mora. deverá expressamente comunicar-lhe tal posição. Referência em caso de citação: Câmara dos Solicitadores (2013) Questões sobre Arrendamento Urbano. n.º 1. Note-se. Caso. porém. deve entender-se que o senhorio aceita a indemnização como compensação pelo incumprimento e. por entender quebrada a confiança no cumprimento pontual pelo arrendatário. o mesmo não pode ser computado para vir depois gerar esta sanção mais grave. Este entendimento é o único que se nos afigura efectuar uma interpretação harmónica do sistema.º. porém.º. . por via do referido artigo 1041. deverá constar essa informação. sem que exista qualquer aceitação expressa do mesmo. Em qualquer reprodução. Lisboa 36 . em obediência aos ditames da boa fé que devem reger as relações contratuais.º 4. tanto mais. se o senhorio receber a renda por via de transferência bancária e o arrendatário depositar a indemnização. que a defesa do contrário. o silêncio do senhorio quanto ao montante depositado deverá ser entendido como aceitação da indemnização. por via do artigo 1041.caso o arrendatário se tenha constituído em mora relevante que depois tenha purgado com o pagamento da indemnização de 50%. sem mais. que tal pode não acontecer. não ficando assim afastada a invocação desta causa de resolução. o senhorio opta pela resolução ou pela indemnização. com as referidas consequências. n. sendo que a opção por uma destas faculdades exclui a outra. Neste caso. em face de um comportamento do senhorio que tem uma relevância concludente que se encontra legalmente estabelecida quanto à aceitação da indemnização. Este documento pertence à Câmara dos Solicitadores. atentaria contra a boa fé e constituiria mesmo abuso de direito. parcial ou total.