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COORDENAÇÃO DE PÓS-GRADUAÇÃO
GESTÃO CONDOMINIAL

NESIO NANI REINA FILHO

Gestão de riscos em condomínios com uso Circuito Fechado de

Televisão – CFTV: Uma abordagem baseada nas Normas Brasileiras
ABNT NBR ISO/IEC – 31000 e 31010

ARTIGO CIENTÍFICO

BRASÍLIA - DF
2014
 1

NESIO NANI REINA FILHO

Gestão de riscos em condomínios com uso de Circuito Fechado de

Televisão – CFTV: Uma abordagem baseada nas Normas Brasileiras
ABNT NBR ISO/IEC – 31000 e 31010

Artigo apresentado ao curso de Pós-

graduação Lato Sensu em Gestão
Condominial como requisito parcial à
obtenção do título de Especialista em
Gestão Condominial, da Secretaria
Acadêmica da Pós-Graduação, da
(Universidade UNIEURO).

Orientadora: Esp. Lilian Cristina Palhares

Machado

Co-orientador: Professor Rodrigo de Paula

Lopes

BRASÍLIA - DF
2014
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TERMO DE APROVAÇÃO

Artigo de autoria de Nesio Nani Reina Filho, intitulado Gestão de riscos em

condomínios com uso Circuito Fechado de Televisão – CFTV: Uma
abordagem baseada nas Normas Brasileiras ABNT NBR ISO/IEC –
31000 e 31010, apresentado em 20 de novembro de 2014 como requisito parcial
para a obtenção do título de Especialista em Gestão Condominial.

__________________________________
Lilian Cristina Palhares Machado
Professora Orientadora

- O documento de aprovação assinado encontra-se na Coordenação do Curso -

 3

“Não se gerencia o que não se mede, não

se mede o que não se define, não se define
o que não se entende, e não há sucesso no
que não se gerencia”

(Deming, 1990)
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Gestão de riscos em condomínios com uso Circuito Fechado de

Televisão – CFTV: Uma abordagem baseada nas Normas Brasileiras
ABNT NBR ISO/IEC – 31000 e 31010

Nesio Nani Reina Filho1

Resumo:

Este trabalho destina-se ao síndico que tem como dever legal previsto no Código Civil
Brasileiro de zelar pelas partes comuns do condomínio conforme interesses dos
condôminos. Porém sabe-se que gerir um condomínio não é tarefa fácil de executar
no dia-a-dia. Foi com esta preocupação que este artigo sugere ao síndico o modelo
orientado pela ABNT 31000, ABNT 31010 para gestão de riscos e o Guia de
Referência em Sistemas de CFTV do Departamento de Polícia Federal (DPF) para
orientação acerca da melhor utilização do CFTV. Tanto as Normas ABNT como o
Guia do DPF são abordados neste artigo com a intenção de dar boa sustentação
teórica, em forma de passo-a-passo, para facilitar ao síndico a construção de um
plano de gestão de riscos aliado ao uso de CFTV como auxílio nas tarefas diárias da
administração condominial, no que diz respeito ao resguardo das áreas comuns,
contribuindo com a segurança condominial.

Palavras-chave: síndico. condomínio. risco. gestão. cftv.

ABSTRACT

This work is intended to trustee whose legal obligation laid down in the Civil Code
(Código Civil Brasileiro) of ensuring the common parts of the condominium as interests
of the shareholders. But we know that managing a condominium is not easy task to
perform day-to-day. With this in mind this paper suggests that the liquidator model
driven 31000 NBR, ABNT 31010 for risk management and the Reference Guide on the
Federal Police Department (FPD) CCTV systems for guidance on the best use of
CCTV. Both the Norms as the FPD Guide are covered in this article with the intention
of giving good theoretical support in the form of step-by-step, to facilitate the liquidator
building a risk management plan along with the use of CCTV as aid in the daily tasks
of condominium administration, with regard to the safeguarding of the common areas,
contributing to the condominium security.

KEY-WORDS: trustee. condominium. risk. management. cctv

1
Especialização: MBA em Governança de Tecnologia da Informação, formação: Bacharel em
Administração de Empresas, profissão: Administrador, contato: nesionani@gmail.com
 5

Introdução

Entre as preocupações mais comuns para os síndicos destacam-se a

segurança, conservação das áreas comuns e o controle de pessoas que transitam no
condomínio, sejam estas, moradores, empregados, visitantes, ou, até mesmo,
estranhos que possam acessar áreas internas do condomínio Cavalcanti (2012, p.
46).
Este artigo destina-se ao síndico, pois este tem como dever legal zelar pela
organização condominial. O condomínio, pessoa jurídica, é representada por seu
síndico, sendo este responsável por gerir o ambiente condominial, de forma que este
ambiente possa funcionar e atender aos diversos interesses das pessoas com as
quais se relaciona, conforme determina a Lei nº 10.406 de 2002 (Código Civil
Brasileiro), cujo artigo é citado a seguir:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I...
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou
fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
“...”
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Com o objetivo de instrumentalizar os síndicos com recursos para fazer

gestão condomínio, este artigo abordará a gestão de riscos como suporte
administrativo e o uso de Circuito Fechado de Televisão (CFTV) como ferramenta
auxiliar, pois o CFTV possibilita o monitoramento de amplas áreas em ambientes
diversos, com menor uso de pessoas em serviço e por apresentar a vantagem de
armazenar cenas que estarão registradas em vídeo para esclarecimentos futuros
(Morisson, 2012, p. 9).
Ao encontro desta afirmativa, Sabará (2010, p. 3), relata que em sua pesquisa
foi mostrado que câmeras de vigilância propiciam economia, a medida que substituem
policiais nas ruas.
Após muitas pesquisas, verificou-se que há carência de material específico
voltado para gestão de riscos em condomínios. Neste sentido, este artigo se baseará
na ABNT 31000 e ABNT 31010 que versam sobre Gestão de Riscos, por serem de
uso genérico conforme diz a própria ABNT 31010 (2012, p. 1), portanto aplicável a
ambientes de condomínios.
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Será utilizado ainda o seguinte documento público: Guia de Referência em

Sistemas de CFTV do Departamento de Polícia Federal, Diretoria Técnico Científica,
Instituto Nacional de Criminalística (Morisson, 2012) – para a orientação acerca da
configuração ideal, voltada para geração de imagens adequadas para cada tipo de
risco em ambientes diversos.
A gestão de riscos é parte importante neste contexto, uma vez que não basta
apenas instalar equipamentos de CFTV, se estes não fazem parte de um plano de
gestão de riscos consistente e bem estudado, para que funcione conforme esperado.
Esta premissa baseia-se no que disse Deming (1990, p. 17): “não há sucesso no que
não se gerencia”, valorizando a gestão como fator importante para o sucesso.
Ao encontro desta afirmativa, a ABNT 31010 (2012, p. xiii) diz que todas as
atividades envolvem riscos, que estes riscos devem ser gerenciados, e que o
processo de gestão de riscos auxilia na tomada de decisão, enfatizando a gestão, o
monitoramento e análise crítica dos riscos como essenciais neste contexto.
Neste sentido, se pretende demonstrar que a gestão de riscos bem ajustada a
um sistema de CFTV que gere imagens adequadas, é instrumento importante na
gestão dos objetivos dos condomínios, quando voltado para mitigação de seus
principais riscos, visando à prevenção de perigos, controle de uso de áreas comuns
em tempo real, assim como o controle de circulação de pessoas e veículos, além
auxiliar no cumprimento de normas internas e externas nos ambientes dos
condomínios, caracterizando-se como aliado ao síndico em sua gestão.

APLICAÇÃO DA ABNT 31000 E 31010 PARA GESTÃO DE RISCOS EM

CONDOMÍNÍOS

A ABNT 31010 (2012) é uma norma de apoio a ABNT 31000 (2009) e fornece
orientações acerca da seleção e aplicação de técnicas para o processo de
gerenciamento de riscos.
Na visão da ABNT 31010 (2012, p. 6), a avaliação de riscos fornece ao
tomador de decisão, no caso ao síndico e aos condôminos, o entendimento de que os
riscos podem afetar os objetivos, a adequação e a eficácia dos controles, neste caso,
controles em um condomínio.
 7

A referida ABNT 31010 (2012, p. 6) ao dizer que os riscos podem afetar os

objetivos, facilita-nos a compreensão do que são riscos em um condomínio, a partir
do entendimento do que são os objetivos deste.
É normal confundir o que é risco e sua relação com os objetivos de um
condomínio.
O risco, conforme a referida ABNT 31010 (2012), pode afetar os objetivos,
neste caso, cabe-nos questionar quais são os objetivos do condomínio? Que tipo de
ameaça o condomínio pode sofrer? E quais são os pontos frágeis que podem permitir
a ocorrência do risco?
Conforme Cavalcanti (2012, p 205): é objetivo (e obrigação) do síndico a
conservação e guarda das partes comuns do condomínio, em consequência, é
objetivo do próprio condomínio, já que o síndico representa seus interesses. Por
analogia, o serviço de portaria do condomínio poderá ser considerado um ponto
gerador de riscos, pois, se falhar no serviço de identificação de pessoas ao
acessarem suas instalações, poderá contribuir para a ocorrência de prejuízo ao
objetivo de conservação e guarda de suas partes comuns, do condomínio, conforme
dito.
Com relação à propositura de fazer a gestão de riscos, a referida ABNT
31010 (2012, p. 7) afirma que é global o processo de avaliação, e apresenta um
esquema bem elaborado, tipo passo-a-passo, para se fazer a gestão de riscos, que
se inicia pela fixação do contexto e termina no tratamento do risco, passando pelas
etapas intermediárias de análise e avaliação, conforme demonstrado na figura 1.

Figura 1 – Passos para gestão de riscos em um condomínio

Fonte: Elaborada pelo autor

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Este processo de análise de riscos, quando concluído, poderá contribuir para

o planejamento e acompanhamento de desempenho do CFTV no condomínio,
retribuindo, o CFTV, para o tratamento do risco ao final do que se deseja.

CONTEXTO CONDOMINIAL

Descrever o contexto condominial é o primeiro passo para a implantação da

gestão de riscos em um condomínio, pois é neste momento que se definem os
objetivos, os parâmetros de contexto externos e internos e o escopo dos critérios de
para elaboração das etapas de gestão do risco, culminando em ações de tratamento
destes (ABNT 31000, 2009, p. 15).

CONTEXTO EXTERNO AO CONDOMÍNIO

O contexto externo é o ambiente ao qual o condomínio interage, exerce

influência no ambiente interno e deve ser considerado nos critérios de risco de um
condomínio. E seu mapeamento busca assegurar que os objetivos de gestão de
riscos possam ser alcançados.
Nesta linha de raciocínio, no contexto externo, procura-se considerar
minimamente: o ambiente cultural, social, político, legal, regulatório, financeiro,
tecnológico, econômico e natural. Neste caso o síndico deve dar especial atenção aos
aspectos ligados à segurança pública, cultura e regulatório, não considerando como
menos importantes os outros fatores que, por vezes, poderão se tornar mais
importantes, conforme as circunstâncias do momento (ABNT 31000, 2009, p. 15).
A referida ABNT 31000 (2009) recomenda que seja feito um estudo de
tendências locais no ambiente externo que tenham impacto sobre os objetivos do
condomínio. O objetivo deste estudo de tendências é de entender as possíveis
transformações do meio urbano onde o condomínio esteja inserido. Porém sabe-se
que esse entendimento é uma tarefa quase impossível de concluir, dado o imenso
número de variáveis que influenciam neste processo, resultando em dificuldade de
realizar o levantamento e identificar as tendências do ambiente externo ao
condomínio.
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É oportuno abordar que as transformações em um meio urbano podem ter

origem em planos e ações de governo como: investimentos em urbanização,
alterações nas leis de zoneamento urbano, entre outros. As transformações podem
também ser causadas pela iniciativa privada através de investimentos em novas
moradias, construções comerciais ou industriais na localidade ou, até mesmo, as
transformações podem se dá pelo próprio povo que habita ou venha a habitar a
localidade, promovendo transformações conforme suas necessidades de ocupação.
Os governos classificam este último tipo como: “crescimento desordenado” (Rolnik,
2001, p. 2).
Existem outras transformações no meio urbano provocadas por inúmeros
fatores como, por exemplo, as mudanças impostas por elementos da natureza que,
não raras vezes, põem em risco os objetivos de um condomínio.

CONTEXTO INTERNO AO CONDOMÍNIO

O contexto interno ao condomínio compõe-se, basicamente, das áreas

comuns, onde ao síndico cabe a responsabilidade de administrar conforme interesses
dos possuidores (Lei nº 10.406, 2002, Art. 1.348).
Os ambientes internos dos condomínios podem ser mais ou menos
complexos, dependendo da finalidade de cada condomínio, se residencial, comercial
ou industrial. Outro fator que poderá influir na complexidade do condomínio é sua
formação física, podendo ser vertical, formada por edifícios de mais de um andar ou
horizontais, formado basicamente por residências independentes (casas). Os
condomínios são constituídos a partir de combinações destas finalidades e formações
físicas, gerando empreendimentos mais ou menos complexos (Jornal Correio
Braziliense, 2014).
Outros fatores que podem gerar maior ou menor complexidade ao
condomínio, com reflexos na gestão de riscos, são os serviços oferecidos aos
condôminos e outras pessoas que o frequentam, como ocorre em condomínios clube,
condomínios tipo shopping, industriais, entre outros, além do tamanho e número de
condôminos.
Entende-se então que a diversidade de combinações de finalidades,
estruturas físicas e serviços oferecidos podem tornar os condomínios mais
 10

complexos, podendo influenciar na dificuldade em estabelecer o contexto interno e o

levantamento de pontos frágeis para a gestão de riscos.
ESTABELECIMENTO DO CONTEXTO INTERNO

Segundo a ABNT 31000 (2012, p. 15), para o entendimento do contexto

interno, sugere-se considerar os itens a seguir, neste caso, interpretados para a
gestão de condomínios.
• Governança, estrutura condominial, funções e responsabilidades;
• Recursos e conhecimentos (capital, tempo, pessoas, processos, sistemas
e tecnologias);
• Relações com as partes interessadas internas, e suas percepções e
valores;
• Cultura condominial;
• Normas, diretrizes e modelos adotados pela organização (convenção,
regimento interno, regulamento de uso de áreas comuns, etc);
• Forma e extensão das relações contratuais (contratos de fornecimento de
água, eletricidade, manutenção, limpeza, vigilância, entre outros);
• Planta baixa do condomínio (a planta baixa deve abranger todas as áreas
comuns e de circulação de pessoas e veículos);
• Critérios de avaliação de riscos (estes critérios devem ser desenvolvidos
em cada condomínio, conforme suas particularidades e objetivos) e
• Objetivos do condomínio (os objetivos são parte central do processo de
gerir riscos e implantar o CFTV).

DEFINIÇÃO CRITÉRIOS IDENTIFICAÇÃO DE OBJETIVOS E RISCOS

Considerando os itens do tópico anterior, destacando-se a cultura e as

normas como elementos mínimos, listam-se a seguir, resumidamente, os objetivos
que podem servir de ponto de partida para a definição de riscos em um condomínio:
a. Atendimento a legislação aplicável ao condomínio (leis federais,
estaduais, municipais e normas expedidas por órgãos de controle);
b. Atendimento a normas internas ao condomínio (Convenção, Regimento
Interno, normativos de uso de áreas comuns, outros);
 11

c. Redução de riscos potenciais as pessoas e patrimônio sob sua

responsabilidade;
d. Manutenção e continuidade dos serviços e estruturas existentes (serviços
de fornecimento de energia elétrica, água e esgoto, de manutenção,
segurança, limpeza, entre outros).
Morisson (2012, p. 69) sugere como requisitos, para esta etapa de processo de
identificação de riscos, o uso de planta baixa para identificação de locais de interesse
para o controle (pontos frágeis), considerando: atividades desenvolvidas em cada
ambiente, detalhando adequadamente todos os aspectos envolvidos.

DEFINIÇÃO DE MÉTODO DE ANÁLISE DO RISCO

Neste artigo sugere-se a utilização o FMEA (Failure Mode and Effects

Analysis), que, traduzindo para a língua portuguesa, significa: Análise de Modos de
Falha e Efeitos, sendo este um dos métodos apresentados pela ABNT 31010 (2012,
anexo B), a título de exemplificação na aplicação do gerenciamento de riscos, não
impedindo que o síndico possa optar por outro método apresentado pela referida
norma ou outro mais conveniente.
A mesma Norma ABNT 31010 (2012, anexo B) apresenta duas aplicações
básicas para o método FMEA, a saber: FMEA de projeto - é uma metodologia voltada
para analisar e documentar o processo de desenvolvimento de produto, realizada pela
equipe de desenvolvimento do projeto. FMEA de processo - é direcionada para o foco
do processo de desenvolvimento, voltada para a eliminação de causas de variação
para obter consistência na execução do processo.
Para o ambiente condominial, a FMEA será aplicada de forma intuitiva,
focando nos principais objetivos abordados, com parte de sua estrutura para
aproveitamento em condomínio, conforme descrito a seguir: identificação das falhas
potenciais, determinação dos efeitos potenciais, determinação das causas potenciais,
identificação de controles atuais e classificação do risco.

AVALIAÇÃO DA PROBABILIDADE DE OCORRÊNCIA DO RISCO

Conforme ABNT 31010 (2012, p. 50): os níveis de risco, no método FMEA,

podem ser expressos da seguinte forma: qualitativa, semiqualitativa ou
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quantitativamente com base no histórico de ocorrências. Sugere a criação de tabela

de probabilidade de ocorrência de riscos, conforme apresenta-se, a título de simples
exemplificação, na tabela 1, que poderá servir para estabelecimento de pontuação,
conforme nível de probabilidade de ocorrência do risco:

Tabela 1 - PONTUAÇÃO DE PROBABILIDADE DE OCORRENCIA DE RISCOS

índice Ocorrências em um ano Nível de risco Pontuação
1 0a2 Baixo 1
2 3a5 Médio 2
3 Acima de 5 Alto 3
Fonte: Elaborada pelo autor

AVALIAÇÃO DO IMPACTO DO RISCO

O impacto do risco guarda relação direta com a consequência do risco,

podendo ser de perda material, e a classificação no nível do risco poderá variar
conforme os valores monetários para repor ou reparar uma perda material. Neste
caso sugere-se o uso da tabela 2, cujos valores podem variar conforme dos objetivos
do condomínio onde a gestão de riscos será aplicada.

Tabela 2 - PONTUAÇÃO DE IMPACTO MATERIAL

índice Valor da perda em R$ Nível de risco Pontuação
1 0 a 1.000 Baixo 1
2 1.001 a 10.000 Médio 2
3 Acima de 10.000 Alto 3
Fonte: Elaborada pelo autor

A classificação do risco, com relação à perda de saúde das pessoas, está

diretamente relacionada ao efeito do risco sobre a saúde física ou mental, até a morte
da pessoa atingida pelo risco. Para este estudo sugere-se a aplicação da tabela 3
onde constam elementos mínimos para pontuação, os valores podem variar de um
condomínio para outro, dependendo os objetivos de cada um na gestão do risco no
condomínio.
Tabela 3 - PONTUAÇÃO DE IMPACTO NA SAÚDE DAS PESSOAS
índice Perda de saúde Nível de risco Pontuação
1 Causa leve Baixo 1
2 Causa grave Médio 2
3 Morte Alto 3
Fonte: Elaborada pelo autor
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Sugere-se utilizar a tabela 4 para determinação do nível do risco com valores

e nível de risco que deverão ser adequados aos objetivos do condomínio onde se
planeja fazer o gerenciamento de riscos.

Tabela 4 - PONTUAÇÃO PARA CLASSIFICAÇÃO DO RISCO

índice PONTUAÇÃO SOMADA Nível de risco
1 1a3 Baixo
2 4a6 Médio
3 7a9 Alto
Fonte: Elaborada pelo autor

AVALIAÇÃO DE RISCO

Avaliar o risco significa decidir como o agir sobre o risco na fase de

tratamento, implica em modificar o risco e, uma vez o tratamento do risco
implementado, cria-se controles ou aperfeiçoa-se controles existentes (ABNT 31000,
2009, p. 19).

Segundo Santos (2007, p. 95): as empresas passam por um dilema na

gestão de riscos: Quais riscos assumir? Quais riscos mitigar? Quais riscos reduzir?.

Esta linha de ação é compartilhada pela ABNT 31000 (2009, p. 19) lista como
opções de tratamento do risco as seguintes decisões:

• Assumir o risco (assumir as consequências do risco);

• Tratar o risco (reduzir sua probabilidade);
• Eliminar o risco (atitude mais radical visando o risco zero)
Como critério para decidir que riscos mitigar em um condomínio, sugere-se
tomar como base a tabela 5 a seguir, considerando a classificação do risco realizada.

Tabela 5 - CRITÉRIOS AVALIAÇÃO DE RISCO

Índice Nível do risco Avaliação
1 Baixo Assumir o risco
2 Médio Tratar o risco
3 Alto Eliminar o risco
Fonte: Elaborada pelo autor
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CRITÉRIOS DE DEFINIÇÃO DE IMAGEM DE CFTV VISANDO O TRATAMENTO

DO RISCO

Este artigo limita-se a abordar os aspectos funcionais das imagens do CFTV,

visando sua adequação ao bom gerenciamento de riscos em um condomínio,
resultando em diretriz para a elaboração do projeto técnico executivo para aquisição a
instalação do CFTV.
A definição da imagem que se pretende obter, em cada ambiente, guarda
relação direta com o desempenho do sistema de CFTV e deve ser adequada aos
objetivos do condomínio. Considera-se então que, além do CFTV bem instalado, as
câmeras devem proporcionar imagens de boa qualidade, focadas em áreas
importantes para o gerenciamento de riscos em condomínios, para que,
eventualmente, as imagens gravadas possam ser usadas como evidência audiovisual
em um crime, já que grande parcela destes sistemas instalados não cumprem este
objetivo, gerando resultados insatisfatórios (Morisson, 2012, p. 8).
Para contribuir com a captação da boa imagem de CFTV, ao encontro de
cada objetivo do condomínio, a tabela 6 sugere elementos mínimos de definição
aplicáveis a diversos ambientes (pontos frágeis) onde se deseja fazer filmagens.

Tabela 6 - DEFINIÇÃO DE IMAGENS

Ordem Objetivo Definição
Visualizar Capitar imagem panorâmica do ambiente, das operações ali
1
realizadas, e das pessoas presentes nos ambientes.
Reconhecer Captar a imagem do indivíduo em certo ambiente, sendo possível o
2
seu reconhecimento por meio de características físicas.
Identificar Captar a imagem do rosto e tórax da pessoa, permitindo inferência
3
sobre a identidade da pessoa por meios periciais.
Fonte: GUIA DE CFTV de um órgão público federal

IDENTIFICAÇÃO DE RISCOS EM UM CONDOMÍNIO

Esta é uma fase importante no gerenciamento de riscos, após a definição de

critérios do contexto condominial. Esta etapa tem como propósito identificar os riscos
e o que poderia acontecer caso estes riscos ocorressem e se poderiam afetar ou
desviar os objetivos do condomínio.
 15

Assim, uma vez o risco identificado, convém pensar nos controles existentes,
conclui a ABNT 31010 (2012, p.7): “A identificação de riscos é o processo de
encontrar, reconhecer e registrar os riscos.” Tendo como fonte de risco: “... eventos,
situações ou circunstâncias que poderiam ter impacto material sobre os objetivos e a
natureza desse impacto.”
Com os riscos devidamente identificados, classificam-se os itens de risco e
controle no quadro 1, sugerido como modelo básico para o síndico fazer o
levantamento de locais de risco do condomínio onde é responsável e pretende
implantar a gestão de riscos associada ao uso do CFTV.

Quadro 1 - IDENTIFICAÇÃO DE LOCAIS DE RISCOS

Risco Objetivo Risco Local Causa Consequência
Prevenção de Uma criança utiliza-se
R1 Afogamento Área de piscinas Morte
acidentes e desastres da piscina de adultos.
Acidente com Morte, Lesão,
Prevenção de Sala de alta tensão Acesso a áreas de
R2 choque Afastamento de
acidentes e desastres elétrica perigo
elétrico empregados.
Portão de acesso a Um veículo entra sem Perda de patrimônio,
R3 Prevenção de crimes Roubo
veículos identificação Agressão Física.
Uma pessoa entra Perda de patrimônio,
R4 Prevenção de crimes Furto Portaria principal
sem identificação Agressão Física
Morte, Lesão corporal,
Muro da região de Uma pessoa invade o
R5 Prevenção de crimes Agressão. afastamento de
perímetro condomínio
empregados.
Fonte: Elaborado pelo autor

Para a identificação dos riscos, o síndico poderá usar outros modelos como:
análise de causa e efeito, análise de custo/benefício, entrevistas estruturadas ou
semiestruturadas, brainstorming, benchmarking e outros modelos que podem ser
encontrados na ABNT 31010 (2012, anexo B).

ANÁLISE DE RISCOS EM UM CONDOMÍNIO

Esta fase diz respeito ao entendimento do risco, determinação das

consequências e probabilidades de ocorrência. Se os riscos precisam ser tratados, as
estratégias e métodos apropriados de tratamento, considerando os controles
existentes e suas eficácias de prevenção e tratamento (ABNT 31010, 2012, p. 8).
Com relação do ao modo de ação frente ao risco, a mesma Norma ABNT
31010 (2012 p. 11) sugere que a seleção dos riscos seja baseada em critérios
conforme os modos de ação que seguem:

• Tratar o risco sem avaliação

 16

• Desconsiderar riscos insignificantes sem dar tratamento

• Proceder a avalição de riscos mais detalhada
Com relação à verificação preliminar, os riscos mais significativos podem ser
filtrados, tomando cuidado para não deixar de fora riscos menores isoladamente, que
ocorrem com grande frequência, resultando em efeito cumulativo.
A análise das consequências de um risco determina o tipo de impacto que o
risco pode causar em um condomínio, podendo afetar um ou mais objetivos do
condomínio, resultando em prejuízos diversos.
Nesta etapa deve-se utilizar as tabelas de critério definidas no contexto, para
apurar: a probabilidade de ocorrência de riscos (tabela 1), pontuação de impacto
material (tabela 2) e a pontuação de impacto na saúde das pessoas (tabela 3). Após
aplicados os critérios de análise do risco no condomínio, obtém-se a classificação do
risco ao somar as pontuações obtidas para chegar ao nível de risco e concluir a
coluna “Análise”, conforme definindo na tabela 7 (PONTUAÇÃO PARA CLASSIFICAÇÃO DO
RISCO):
Tabela 7 - ANÁLISE DE RISCOS
Risco Objetivo Risco Local Causa Consequência Análise
Prevenção de Uma criança
R1 acidentes e Afogamento Área de piscinas utiliza-se da Morte ALTO
desastres piscina de adultos.
Prevenção de Acidente
Sala de alta Acesso a áreas de Morte, Lesão, Afastamento
R2 acidentes e com choque ALTO
tensão elétrica perigo de empregados
desastres elétrico
Prevenção de Portão de acesso Um veículo entra Perda de patrimônio,
R3 Roubo BAIXO
crimes a veículos sem identificação Agressão Física
Prevenção de Uma pessoa entra Perda de patrimônio,
R4 Furto Portaria principal MÉDIO
crimes sem identificação Agressão Física
Uma pessoa Morte, Lesão corporal,
Prevenção de Muro da região de
R5 Agressão. invade o afastamento de BAIXO
crimes perímetro
condomínio empregados.

Fonte: Elaborada pelo autor

AVALIAÇÃO DE RISCOS EM UM CONDOMÍNIO

Segundo a ABNT 31000 (2012, p. 18), a finalidade desta etapa é auxiliar a

tomada de decisões com base na análise dos riscos, indicando quais os riscos devem
ser tratados como prioridade.
A título de exemplo, deve-se utilizar a tabela 8 (TABELA DE CRITÉRIOS
AVALIAÇÇAO DE RISCO) para melhor entendimento desta fase, com base na análise dos
riscos concluída no item anterior, o estudo abaixo mostra, quais são os riscos que
devem preceder no tratamento conforme objetivos do condomínio.
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Tabela 8 - AVALIAÇÃO DE RISCOS

Risco Objetivo Risco Local Causa Consequência Análise Avaliação
Prevenção de Uma criança utiliza-
Eliminar o
R1 acidentes e Afogamento Área de piscinas se da piscina de Morte ALTO
risco
desastres adultos.
Prevenção de Acidente Morte, Lesão,
Sala de alta Acesso a áreas de Eliminar o
R2 acidentes e com choque Afastamento de ALTO
tensão elétrica perigo risco
desastres elétrico empregados
Portão de
Prevenção de Um veículo entra Perda de patrimônio, Assumir o
R3 Roubo acesso a BAIXO
crimes sem identificação Agressão Física risco
veículos
Prevenção de Uma pessoa entra Perda de patrimônio,
R4 Furto Portaria principal MÉDIO Tratar o risco
crimes sem identificação Agressão Física
Morte, Lesão corporal,
Prevenção de Muro da região Uma pessoa invade Assumir o
R5 Agressão. afastamento de BAIXO
crimes de perímetro o condomínio risco
empregados.
Fonte: Elaborada pelo autor

TRATAMENTO DE RISCOS EM UM CONDOMÍNIO

O CFTV para o gerenciamento de riscos em condomínios está limitado a

estabelecer os requisitos do posicionamento das câmeras com resultado na qualidade
das imagens que se deseja obter em cada ambiente em um condomínio,
estabelecendo critérios funcionais básicos que servirão para a elaboração de projeto
técnico de engenharia necessário para adquirir e instalar o sistema de CFTV.
O Morisson (2012, p. 67) diz que a avaliação dos ambientes é o primeiro
passo para elaboração de um projeto de CFTV e que para isto deve-se definir
claramente qual o objetivo do sistema CFTV. Enfatiza que é importante identificar
características físicas dos ambientes como: dimensões, pé direito, luminosidade,
disposição de mobiliários e demais objetos e atividades desenvolvidas em cada local.
Para a construção de uma linha de raciocínio voltada para o gerenciamento
de riscos, como base para aplicação de recursos do CFTV em um condomínio,
sugere-se classificar as causas e fontes de riscos conforme os objetivos de controle
baseadas no contexto condominial.
Segundo TOA 2005 apud Morisson (2012, p. 67), de maneira geral os
objetivos de um sistema CFTV podem ser classificados em cinco grupos, a saber:

a) Prevenção de crimes
b) Prevenção de acidentes e desastres
c) Redução de homem-hora
d) Monitoramento de atividades
e) Aplicações específicas
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O mesmo Morisson (2012, p. 69) sugere seguir um roteiro com passos pré-
estabelecidos para garantir a uniformidade nas soluções do CFTV, onde consta o uso
de planta baixa para marcação de áreas de interesse e abrangência da visualização.
Quanto à precisão da imagem de CFTV para cada ambiente, utiliza-se a
tabela 6 (TABELA DE DEFINIÇÃO DE IMAGENS) para definição o alcance do resultado da
imagem que se pretende obter de cada ambiente de gerenciamento de risco (tabela
9):

Tabela 9 - TRATAMENTO DE RISCOS

Tratamento por
Risco Objetivo Risco Local Causa Consequência Análise Avaliação câmera de
CFTV
Prevenção Uma criança
Área de Eliminar o
R1 de acidentes Afogamento utiliza-se da Morte ALTO RECONHECER
piscinas risco
e desastres piscina de adultos.
Prevenção Acidente Morte, Lesão,
Sala de alta Acesso a áreas de Eliminar o
R2 de acidentes com choque Afastamento de ALTO VISUALIZAR
tensão elétrica perigo risco
e desastres elétrico empregados
Portão de Perda de
Prevenção Um veículo entra Assumir o
R3 Roubo acesso a patrimônio, BAIXO RECONHECER
de crimes sem identificação risco
veículos Agressão Física
Perda de
Prevenção Portaria Uma pessoa entra Tratar o
R4 Furto patrimônio, MÉDIO IDENTIFICAR
de crimes principal sem identificação risco
Agressão Física
Morte, Lesão
Muro da Uma pessoa
Prevenção corporal, Assumir o
R5 Agressão. região de invade o BAIXO VISUALIZAR
de crimes afastamento de risco
perímetro condomínio
empregados.
Fonte: Elaborada pelo autor

Considerações finais

O crescimento do número de condomínios nos centros urbanos é um fato

facilmente percebido ao transitar pelas cidades ou pesquisar as ofertas de novos
empreendimentos construídos em sua maioria em ambiente condominial.
Segundo De Souza (2010, p. 4): atualmente os condomínios representam
grande fatia do mercado imobiliário brasileiro com grande preferência por parte dos
consumidores que procuram os condomínios cada vez mais para morar (residenciais),
consumir produtos ou serviços ou trabalhar (shoppings e condomínios industriais)
Em mesma ordem de grandeza cresce a complexidade e tamanho dos
condomínios, exigindo cada vez mais a gestão profissional de riscos com o uso do
CFTV, por propiciar as vantagens abordadas neste artigo.
Por outro lado, o uso intensivo do CFTV causa acúmulo de dados, tornando o
trabalho humano impossível, em face da quantidade imensa de imagens geradas todo
o tempo. Neste sentido, sugere-se, como aperfeiçoamento da tecnologia, a utilização
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de vídeos inteligentes programados para identificar e isolar eventos separando dados

por importância para o condomínio (Ana, 2009, p. 3)
SABARÁ (2010, p. 7), em mesma linha de raciocínio, recomenda a utilização
de sistemas de identificação biométricos como auxiliar ao CFTV, aumentando sua
eficácia na identificação de pessoas, com reflexos positivos no desempenho do CFTV
na gestão de riscos em condomínios.
Conforme exposto, este trabalho poderá ser aperfeiçoado ampliando o estudo
sobre outras facilidades tecnológicas que podem ser agregadas ao CFTV,
possibilitando o melhor aproveitamento na gestão de riscos em condomínios.
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

1 – MORISSON, André Luiz da Costa, et al. DPF – Departamento de Polícia Federal,

Diretoria Técnico-Cientifica, Instituto Nacional de Criminalística. Guia de
referência em sistemas de CFTV. Brasília, 2012.
2 - ABNT ISO/IEC 31010:2012 - Gestão de riscos – Técnicas para o processo de
avaliação de riscos.
3 – ABNT ISO 31000:2009 – Gestão de Riscos – Princípios e diretrizes.
4 - ANA, Paola Barreto. Composição para circuito de vídeo-vigilância. Vigilância,
Segurança e Controle Social na América Latina, Curitiba. 2009.
5 - Jornal Correio Braziliense. Taxas de condomínios somam R$ 2,6 bilhões por
ano no Distrito Federal. 2014.
http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2014/08/03/internas_ec
onomia,440476/taxas-de-condominios-somam-r-2-6-bilhoes-por-ano-no-distrito-
federal.shtml, acesso em 1 de outubro de 2014.
6 – BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil
Brasileiro.
7 – SABARÁ, Maria Tereza Ribas; DE ALVES, Daniela Alves. Disciplinamento e
Controle: análise de uma rede de monitoramento visual, 2010.
8 - DEMING, W. Edwards. Qualidade: A Revolução da Administração. Editora
Saraiva, 367p., ISBN:8585238151, São Paulo, 1990.
9 – SANTOS, Carlos Eduardo. Prevenção de Perdas e Gestão de Riscos, São
Paulo, 154 paginas, 2007.
10 – CAVALCANTI, José Mário, OLIVEIRA JR, Delzio João. Administração de
condomínios: Questões Práticas, Aspectos Jurídicos e Legislação Comentada.
Brasília, 383 páginas, 2012.
11 - ROLNIK, Raquel et al. Estatuto da Cidade–instrumento para as cidades que
sonham crescer com justiça e beleza. Estatuto da Cidade: novas perspectivas
para reformas urbanas. Caderno Polis, n. 4, p. 64, 2001.
12 - DE SOUZA, Renato Medeiros. Os Condomínios Horizontais: qual é a sua
gênese e por que tanto crescem?. 2010.