Direito Imobiliário - Sistema Notarial e Registral

Ministério da Educação
Direito Imobiliário : Sistema Notarial e Registral

Ana Carolina Bacelar Tibães
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

ANA CAROLINA BACELAR TIBÃES
DIREITO IMOBILIÁRIO: SISTEMA NOTARIAL E REGISTRAL
1ª edição
Montes Claros
Instituto Federal do Norte de Minas Gerais
2015
Sistema Notarial e Registral.indd 1 18/06/2015 10:07:56

DIREITO IMOBILIÁRIO : SISTEMA NOTARIAL E REGISTRAL
Ana Carolina Bacelar Tibães
Montes Claros-MG
2015

Presidência da República Federativa do Brasil
Ministério da Educação
Secretaria de Educação Profissional e Tecnológica
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Prof. José Ricardo Martins da Silva Antônio Carlos Soares Martins Alexandre Henrique Alves Silva
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Revisão Linguística
Coordenador de Administração e Liliane Pereira Barbosa
Planejamento Ana Márcia Ruas de Aquino
Alessandro Fonseca Câmara Marli Silva Fróes

ÍCONES INTERATIVOS
Utilizado para sugerir leituras, bibliografias,

sites e textos para aprofundar os temas discuti-
dos; explicar conceitos e informações.
Utilizado para auxiliar nos estudos; voltar em

unidades ou cadernos já estudados; indicar si-
tes interessantes para pesquisa; realizar expe-
riências.
Utilizado para defininir uma palavra ou expres-

são do texto.
Utilizado para indicar atividades que auxiliam

a compreensão e a avaliação da aprendizagem
dos conteúdos discutidos na unidade ou seções
do caderno; informar o que deve ser feito com
o resultado da atividade, como: enviar ao tutor,
postar no fórum de discussão, etc..

SUMÁRIO
Palavra do Professor-autor 11
Aula 1-A História do Sistema Notarial e Registral 13

1.1 Processo Histórico do Sistema Notarial
e Registral nas Civilizações Antigas 13
1.2 Processo histórico do sistema
notarial e registral no direito brasileiro 15
Aula 2 - Personagens dos Serviços Notarial e Registral no Brasil 18

2.1 Conceito de notário e registrador 18
2.2 Titulares dos serviços notarial e registral 19
2.3 Do Ingresso na atividade notarial e registral 20
2.4 Das atribuições e competências
para a atividade notarial e registral 21
2.5 Expediente dos cartórios 26
2.6 As atas notariais e a escritura pública 29
2.7 Das incompatibilidades e impedimentos 33
2.8 Responsabilidade civil dos notários e registradores 36
2.9 Responsabilidade penal dos notários e registradores 40
2.10 Fiscalização dos atos notariais e registral 41
2.11 Encerramento da delegação 41

Aula 3 - Fundamentos do Registro Público 44
3.1 A relevância da lei dos registros públicos 44
3.2 Escrituração e conservação dos registros públicos 45
3.3 Finalidades do registro público 46
3.4 Publicidade do Registro Público 46
3.5 Efeitos do registro público 49
Aula 4 - Configuração da Propriedade Imóvel Como Direito Real e seu Regime Registrário 53
4.1 Os Títulos da propriedade imobiliária 53
4.2 Registros 53
4.3 Requisitos para procedência do registro público 61
4.4 A matrícula da propriedade imóvel 61
4.5 Averbação do imóvel 63
Aula 5 - Registro de Pessoas Naturais 67

5.1 Finalidades do registro civil de pessoas naturais 67
5.2 Atribuições do registro de pessoas naturais 68
Aula 6 - Registro de Pessoas Jurídicas 74

6.1 Fundamentos da pessoa jurídica 74
6.2 Documentos exigidos para o registro 75
6.3 Conceituação das associações,
fundações, sociedade simples e sociedade empresária 79
Aula 7- Registro dos Títulos e Documentos 84

7.1 Funções do registro de títulos e documentos 84
7.2 As atribuições dos registros públicos de títulos e documentos 84
Aula 8 - Registro das Escrituras Públicas e Particulares 87

8.1 Conceito de escritura pública 87
8.2 Documentos exigidos paraa escritura pública 88
8.3 Documentos exigidos para lavratura da escritura pública 93
8.4 Requisitos formais para validade da escritura pública 93
8.5 Registro dos instrumentos particulares 96
8.6 Requisitos para validade de instrumentos particulares 97

Aula 9 - Registros dos Condomínios Convencionais 99
9.1 Formação legal dos condomínios edilícios 99
9.2 Registro do condomínio edilício 101
9.3 Dos Requisitos da Convenção do Condomínio Edilício 101
9.4 Registro de parte ideal de imóvel em condomínio 105
9.5 Alienação de parte certa de imóvel 105
Aula 10 - Registro de Imóveis de Incorporação 109

10.1 Conceito e fundamentos da incorporação imobiliária. 109
10.2 Regime de afetação das incorporações 111
10.3 Obrigações do incorporador 112
10.4 Extinção do patrimônio de afetação 113
Aula 11 - Fundamentos do Registro de Loteamentos 115

11.1 Conceitos em loteamento e desmembramento 115
11.2 Os requisitos urbanísticos para o loteamento 118
11.3 Registro do loteamento e do desmembramento 119
11.4 Cancelamento do registro do loteamento 121
Aula 12 - Fundamentos do Registro de Condomínios Urbanísticos 123

12.1 Destinações dos condomínios urbanísticos 123
12.2 Diferenças entre condomínio
convencional e condomínio especial 125
12.3 Usos de bens públicos pelos particulares 126
12.4 Os requisitos para configuração
dos condomínios urbanísticos 127
12.5 Procedimentos registrais 127
Referências Bibliográficas 129
Bibliografia das Ilustrações 135
Currículo da professora-autora 136

Palavra do Professor-autor
Prezado (a) cursista,
Atendendo a proposta pedagógica do curso vamos abordar nesse caderno di-

dático o tema Sistema Notarial e Registral e as espécies de Registros Públicos
dentro da disciplina Direito Imobiliário, retratando as peculiaridades mais
relevantes desse vasto tema escolhido.
Nosso objetivo é proporcionar com grande dedicação o entendimento sobre

cada um deles levando em consideração de que são matérias que retratam a
imperatividade do cidadão em estar no pleno exercício da cidadania cuja fi-
nalidade é alcançar, proteger e gozar de todos os direitos que a lei nos garante
e que se inicia com a participação atuante do Notário e Oficial de registro.
Durante o estudo dessa disciplina, vamos questionar a responsabilidade des-

ses profissionais em proporcionar o reconhecimento da autenticidade, segu-
rança e eficácia dos atos e negócios jurídicos advindos das relações interpes-
soais que necessitam da sua atuação.
É importante que vocês se dediquem aos estudos para que possam ter um
conhecimento e aprendizado amplos que facilitarão seu sucesso no mercado
de trabalho.
Por fim, tenho certeza de que vamos juntos buscar um caminho de conquistas
e vitórias.
Boa sorte e bons estudos!
Coragem e perseverança sempre!
A autora.

13
Aula 1-A História do Sistema Notarial e Registral
Objetivo
Iniciaremos o nosso estudo sobre o Sistema Notarial e Registral cujos assun-

tos a serem tratados são muito atraentes e estão sempre presentes no nosso
dia-a-dia, pelo fato de que toda atitude que tomamos e negócios que venha-
mos a firmar, sejam através de um ato unilateral ou de contrato, por exemplo,
dependemos da atividade notarial e registral para atribuir validade e seguran-
ça jurídica por meio da declaração e registro dos documentos.
Caros cursistas, nesta aula do caderno didático vamos retratar de forma clara
e objetiva alguns momentos históricos, que marcaram o início do Sistema
Notarial e Registral na Idade Média e sua influência até os dias atuais pela
cultura brasileira.
Bons estudos e espero contribuir para o aprendizado de vocês nesta disciplina

muito relevante!
1.1 Processo Histórico do Sistema Notarial e Registral nas Civilizações Antigas
Inicialmente, é ressaltante retratar a interferência do sistema notarial e re-

gistral com as civilizações antigas, mais propriamente, a Antiga Roma que
assistida pelas relações particulares e econômicas do povo burguês passou ter
necessidade de garantir a efetividade, autenticidade e segurança aos negócios.
Com o marco da Idade Média e a influência econômica desse povo, percebe-

se que já havia alguns serviços notariais e registrais advindos de procedimen-
tos judiciais e julgados,visto que o comércio burguês crescia exacerbadamen-
te e as demandas exigiam um controle maior dos atos e negócios jurídicos
praticados.
e-Tec Brasil

14
Com a ascensão da prestação dos serviços de cartório houve a necessidade de
um controle célere e hábil dos procedimentos adotados que possibilitassem a
satisfação dos particulares com a prática dos negócios efetuados.
Assim, para atender as intervenções da nobreza começaram ser requisitados

profissionais cujas denominações eram: notarius, tabellios, amanuensiis, ar-
gentarius, tabullarius.
Tais servidores eram agentes públicos responsáveis por escrever, transcrever

e conservar documentos privados que se originavam das transações comer-
ciais que precisavam ser adaptados em um documento público para compro-
var sua autenticidade e valor probante.
Seguindo este princípio, afirma Brandelli (2004, p.55-56), “o primeiro protó-

tipo do tabelião surgiu com os escribas egípcios, profissionais que redigiam e
conservavam as declarações que a eles eram feitas. O tabelião era um redator
que narrava uma determinada situação”.
Desse modo, menciona Raposo:

O Tabelione, era o profissional que exercia toda atividade regis-
tral e que se aproximava do notário de hoje, na medida em que
era responsável pela formalização da vontade das partes através
de minutas, as quais eram redigidas sobre tábuas, com assina-
turas das partes, testemunhas e tabeliones. (RAPOSO, 1986,
p.689-690)
O tabelião dentro da visão egípcia não possuía fé pública, pois era apenas um
redator que colhia documentos, observava e narrava acontecimentos que se-
riam registrados. Todavia, o notário era dispensado de qualquer formalidade.
A ata notarial, instrumento de trabalho do notário,era desprovida de forma-

lidades e fé pública já que servia somente para colher fatos e transcrevê-los.
Passado décadas, surgiu o notariado influenciado pelos costumes do “impe-

rador Justiniano I por meio das novelas XLIV, do ano de 536 e 538que dis-
puseram sobre o valor documental das atas notariais”. (FERREIRA; RODRI-
GUES, 2010);
Nesse diapasão, os serviços notariais passaram ser identificados pelo Códi-

go de Justiniano. Assim, Ferreira e Rodrigues (2010) demonstram que essas
novelas se tratavam de“normas extrínsecas que propiciaram os primeiros re-
quisitos notariais e direcionaram os notários para a prática das atividades”.
Direito Imobiliário: Sistema Notarial e Registral

15
Figura 1: “Tela Mosaico com imagem de Justiniano na Basílica de São Vital em Ravena”.
De Meister von San Vitale in Ravenna The Yorck Project: 10.000Meisterwerke der
Malerei.DVD-ROM, 2002.
Fonte: Wikipédia, a enciclopédia livre. Disponível em :<http://commons.wikimedia.org/wiki/file:Meister_von_
San_Vitale_in_Ravenna.jpg#/media/File:Meister_von_San_Vitale_in_Ravenna.jpg>.Acesso em 23 de abril de
2015.
Nesse sentido menciona Pondé:

Nesse código se fixava o acesso à função, a obrigação de prestar
um serviço profissional, a permissão e a forma como deveriam
exercer o trabalho, as características dos papéis onde eram lan-
çados os atos, a necessidade de haver uma solicitação da parte
ao tabelião sobre o serviço a prestar, as anotações prévias cap-
tadoras das vontades, a redação do documento, a subscrição e a
autorização, o número de testemunhas e as declarações indis-
pensáveis ao ato válido. (PONDÉ, 1977, p.232).
Após compreendermos o contexto dos serviços notariais e registrais nas anti-

gas civilizações, faz-se necessário que agora façamos uma abordagem sobre
esse instituto no Direito Brasileiro.
1.2 Processo histórico do sistema notarial e registral no direito brasileiro
Écediço que o sistema notarial e registral no Brasil há séculos passados não

contava com um tratamento codificado em lei. Sabe-se, o trabalho notarial
começou a ser mencionado a partir de 1549, com a abrangência de poucos
profissionais da área notarial.
Os cartórios eram criados para atender os interesses e casos urgentes da mi-

noria.
e-Tec Brasil

16
As origens notariais foram assistidas pelo descaso e violência caracterizados
pelo domínio e monopólio de criminosos desconhecidos ou por nobres ines-
crupulosos que se enriqueciam pela exploração de terras habitadas.(BUENO,
2006)
Com esse histórico de pequena valorização do notariado brasileiro, os poucos

profissionais desseserviço tinham conhecimentos intelectuais restritos e de
pouca relevância. Nota-se isso com a própria ata notarial que era mal utilizada
e pouco manuseada. Na maioria das vezes,os notários recorriam a cópias de
minutas já existentes para fazer as adaptações breves e rápidas.
Diante desse entrave, a partir do século XX, alguns Estados como o Rio Gran-
de do Sul,por meio de publicações de leis passaram a exigir um conhecimento
mais técnico e preciso dos tabeliães para lavratura das atas.
A partir de então,sob a égide da lei nº 5.869 de 11 de janeiro de 1973 que dis-

ciplina o Código de Processo Civil vigente, em seu artigo 364,atribuiu valor
probatório e verídico aos atos quando reconhecidos pelos notários (BRASIL,
1973).
O avanço no sistema notarial e registral fica demonstrado pelas edições das

leis nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973 que rege os Registros Públicos
(BRASIL,1973) e a lei nº 8.935 de 18 de novembro de 1994 que disciplina a
atividade notarial (BRASIL,1994).
Segundo Miranda (1997, p.358)“a força probante dos documentos é a eficácia

que o direito material ou processual atribui aos documentos para que sejam
probatórios de atos jurídicos stricto sensu, atos – fatos jurídicos e negócios
jurídicos, ou de atos processuais”.
Após perceber o avanço do sistema notarial e registral, deparou-se com a ne-

cessidade de haver uma prestação administrativa e jurisdicional apta a atender
os anseios dos indivíduos. Notável é a inserção de um novo paradigma vol-
tado para o exercício célere e eficaz das funções notarial e registral no país.
Com essa mudança significativa, nota-se que os cartórios já estão adaptando

novos sistemas e modelos de atendimento baseados nas necessidades de seus
clientes, uma vez estar implantando uma infraestrutura e profissionais habili-
tados para exercerem essa atividade.
Caros cursistas, recomendo a leitura do livro ata notarial: doutrina, prática e meio
de prova, ano 2010, dos renomados Tabeliães de Notas, Paulo Roberto Gaiger
Ferreira e Felipe Leonardo Rodrigues, cuja obra é enriquecedora e irá contribuir
para um entendimento mais complexo do Sistema Notarial e Registral.

17
Resumo
Nesta aula inaugural do caderno didático foi apresentada uma breve história
do funcionamento do sistema notarial e registral que compreendeu a imposi-
ção de regras e valores do Império Romano.
Vimos também um pouco da história e evolução desse sistema nos moldes

inseridos pela cultura brasileira.
Agora que vocês estão familiarizados com o assunto proposto na primeira

aula comentem sobre os assuntos abaixo:
1. Aborde qual foi o valor do Código de Justiniano para o sistema notarial e

registral brasileiro.
2. Explique o fator histórico que contribuiu para a aceitação da ata notarial no

sistema adotado no Brasil.
3. Descreva como se dava o exercício da atividade notarial no Império Ro-

mano.
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Aula 2 - Personagens dos Serviços Notarial e Registral no Brasil
Objetivo
Após compreendermos na aula anterior, a história e evolução do sistema no-

tarial e registral é fundamental que nesta segunda aula possamos dar atenção
especial para a lei nº 8.935 de 18 de novembro de 1994 que traz o conceito de
notário e registrador e suas atividades.
2.1 Conceito de notário e registrador
Primeiramente, faz-se necessário descrevermos o que são os serviços nota-

riais e registrais para em seguida entendermos quem são os titulares dessas
atividades.
O serviço notarial e registral é aquele prestado pelos notários e registradores

no âmbito administrativo, cuja finalidade é garantir a publicidade, autentici-
dade, segurança e eficácia aos atos jurídicos, como dispõe a lei nº 8.935 de 18
de novembro de 1994 em seu artigo 1º. (BRASIL, 1994).
O notário, também conhecido por tabelião e o registrador por oficial de regis-

tro são profissionais do Direito que através da delegação concedida pelo Po-
der Público agem em colaboração para exercer a atividade notarial e registral.
O instituto da delegação, no conceito de Ceneviva (2010, p.58)“é um ato

administrativo complexo, que compreende desde o concurso público até a
outorga, enquanto meio criado pelo direito para possibilitar a habilitação do
particular para a prática de atos cuja competência lhe é atribuída por lei”. Ela
tem como características: a irrevogabilidade, seu caráter permanente desde a
outorga e sua extensão a todos os atos jurídicos que integram seu conteúdo.
Os notários e registradores agem em nome próprio, porém submetidos à fis-

calização do Poder Público que com sua autonomia pode lhes atribuir fun-
ções, responsabilidades e punições.
Esses agentes públicos são investidos de fé pública e trabalham sem manter

vínculo empregatício. Ademais, são remunerados pelas despesas e emolu-
mentos pagos pelos particulares.
Dessa forma, nos dizeres de Di Pietro (2008, p.485) “agente público é toda
pessoa física que presta serviços ao Estado e às pessoas jurídicas da adminis-
tração pública indireta”.

19
Pessoa Jurídica: é uma empresa ou entidade com responsabilidade perante a lei.
Acrescentando esse raciocínio, menciona Martins (1974, p.91)“a fé pública

atribuída pela lei aos atos praticados pelo notário não desvirtua a essência do
instituto notarial, mas, antes, empresta-lhe maior conteúdo de garantia e segu-
rança, para que a lei da vontade ou do contrato ampare e respalde o interesse
social que se tem em mira resguardar”.
A fé pública é uma imposição da lei e decorre da administração, comenta

Ferreira e Rodrigues (2010, p.91) “O serviço notarial é uma delegação da fé
pública do Estado a um particular [...] o notário reveste-se da qualificação
técnica e da fé pública estatal”.
2.2 Titulares dos serviços notarial e registral
Notadamente, os serviços notariais e de registro são serviços praticados em

cartório. Os notários se utilizam da ata notarial para narrar os fatos e transcre-
vê-los para o livro próprio a ser lavrado, enquanto os registradores ou oficiais
de registro são profissionais incumbidos de constituir e declarar atos jurídicos
tidos como verídicos por meio das escrituras públicas ou instrumentos parti-
culares.
A lei nº 8.935/94, trouxe no artigo 5º os titulares dessas funções, sendo assim citados:
I – tabeliães de notas;
II – tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos;
III – tabeliães de protesto de títulos;
IV – oficiais de registro de imóveis;
V – oficiais de registro de títulos e documentos e civis das pes-

soas jurídicas;
VI – oficiais de registro civis das pessoas naturais e de interdi-

ções e tutelas;
VII – oficiais de registro de distribuição. (BRASIL, 1994, p.1)
Sob esse prisma há de considerar a figura do preposto, cujo indivíduo é con-

tratado para substituir os tabeliães, registradores, auxiliares e escreventes,
quando necessário.
e-Tec Brasil

20
No que tange à substituição do delegado só poderá o substituto ser designado
pelo próprio titular da função. Essa nova relação jurídica estabelecida não
visa transferir a titularidade do tabelião ou oficial de registro, masa ocupação
temporária na função, uma vez inexistente a possibilidade da subdelegação.
Os substitutos são remunerados de acordo com os preceitos da legislação tra-

balhista. E evoca-se que apenas um será escolhido pelo notário ou registrador
para se responsabilizar pelos serviços e impedimentos nas suas ausências.
Para ficar mais clara tal situação, segue-se o exemplo:
Em um cartório de notas dois agentes públicos se ausentaram por problemas

de saúde. Um é notário e o outro oficial de registro. A solução encontrada pe-
los funcionários foi de contratar dois prepostos para substituí-los temporaria-
mente até cessadas as licenças. Ocorre que, assim que ambos os profissionais
substitutos foram contratados somente o oficial de registro atribuiu diligên-
cias para seu preposto. Levando em consideração essa situação é possível que
isso aconteça?
De acordo, com essa problemática é possível haver a contratação desses subs-

titutos, uma vez que a lei nº 8.935/94 em seu artigo 20 §5º acima dispõe
(BRASIL,1994).
Conforme a legislação em comento o preposto poderá praticar todas as ativi-

dades do notário ou registrador afastado, exceto lavrar testamento, cuja atri-
buição é específica do tabelião de notas.
Também não resta dúvida de que o substituto contratado será responsável por
todos os acontecimentos e impedimentos que ocorrer na ausência do titular.
Assim, reforça o ideal de que mesmo sendo substituto o preposto tem com-
promissos e responsabilidades diante da instituição.
2.3 Do Ingresso na atividade notarial e registral
Para a fase de habilitação é imprescindível que o candidato seja aprovado em

concurso público; seja brasileiro nato ou naturalizado, tenha a idade mínima
exigida, esteja em pleno exercício de seus direitos políticos e civis, e esteja
quite com a obrigação militar e eleitoral. Para o concursado tomar posse é ne-
cessário que sejam atendidos todos esses requisitos taxativos e cumulativos.
Como regra geral, o candidato necessita ser bacharel em direito, pois depende
de conhecimentos técnicos e típicos do Direito para exercer a atividade, con-
dição esta também exigível para o ingresso na carreira.
Atenção! Como exceção a essa regra geral e atendendo a consideração plau-

sível de Ceneviva (2010, p.61), pode-se dizer, “o candidato possuindo dez
anos de atividade seja no serviço notarial ou de registro, não necessariamente

21
ambos, valerá para ser apresentado no ato da inscrição para o concurso”. Isso
quer dizer que mesmo não sendo o candidato graduado em Direito, mas sendo
detentor desse tempo de serviço poderá ingressar na carreira.
Fiquem atentos com o exemplo abaixo que demonstrará essa situação.
Elísio é um cidadão brasileiro e está munido de todos os documentos necessá-

rios para sua inscrição no concurso para preenchimento de vaga na atividade
de registrador.
Sabe-se que Elísio iniciou sua graduação no ano de 2009, mas não concluiu
o curso em 2014quando seria finalizado o curso. No entanto, no ato da ins-
crição, o mesmo apresentou uma declaração autêntica e verdadeira provando
sua experiência e o tempo de serviço de dez anos de atividade notarial. Diante
dessas considerações, tem Elísio direito de ingressar na carreira caso seja
aprovado no concurso?
Preste atenção! O candidato não é bacharel em direito, mas possui o tempo de

experiência de dez anos de atividade laboral em tal área.
Conforme dispõe a lei 8.935/94 em seu artigo 14, § 2ª, ao concurso público
poderão concorrer candidatos não bacharéis em Direito que tenham comple-
tado dez anos de exercício em serviço notarial ou registral, até a data da pri-
meira publicação do edital do concurso de provas e títulos.(BRASIL, 1994).
Portanto em torno de tal problemática poderá o candidato ingressar na carreira.
Outra possibilidade para o ingresso na carreira se dá através do concurso de

remoção, que em consonância com o artigo 16 dessa lei deve ser obedecido
por critério alternativo, sendo dois terços por concurso público de provas e
títulos e um terço por concurso de remoção.
Como condição para o ingresso no caso de remoção, o titular deve ter prati-
cado a atividade laborativa por mais de dois anos.
Em consonância com a lei federal nº 8.112 de 11 de dezembro de 1990 que

disciplina o Estatuto dos Servidores Públicos Civis da União, em seu artigo
36, dispõe que a remoção é o deslocamento do servidor, a pedido ou de ofício,
no âmbito do mesmo quadro, com ou sem mudança de sede. (BRASIL, 1990)
2.4 Das atribuições e competências para a atividade notarial e registral
A lei federal nº 8.935/94 atribuiu ao notário e ao oficial de registro autonomia

e prerrogativa para a prática de atos favoráveis às partes dando sentido legal
aos feitos e declarações quando eivados de elementos jurídicos que os tornam
propícios para o registro.
e-Tec Brasil

22
Relevante frisar, que esses elementos reportam-se: aos sujeitos capazes que
precisam ter pleno discernimento para praticar qualquer negócio;ao objeto
lícito que deve ser determinado e possível perante o mundo jurídico e, por
fim, ser um ato ou negócio jurídico não defeso por lei.
Assim nos dizeres de Ferreira (2010, p. 62)“os documentos de particulares

necessitam de autenticação de assinaturas para ter validade de ata notarial,
uma vez que, a parte precisa comparecer perante o tabellios para solicitar o
reconhecimento da assinatura no documento como originária de seu punho”.
Seguindo essa compreensão, constata-se a influência do Código de Justiniano

no nosso ordenamento jurídico no que diz respeito às fases para os serviços
notariais e de registro. Assim citam-se: a fase que se inicia com a rogatória,
momento este que se perpetua com a solicitação da prestação dos serviços ao
tabelião, em seguida, o Initiumou (Speda) que se dá com orientação do tabe-
lião às partes e a escrita da minuta do ato para aprovação, e o protocolum que
é a redação final do texto e sua lavratura em livro próprio.
Diante disso, são verificados limites do notário para atuar na ata notarial. Es-
ses limites são objetivos e subjetivos. Os objetivos tratam de impedimentos
legais,enquanto os critérios ou limites subjetivos dizem respeito às situações
particulares dos próprios tabeliães que os impeçam.
Diante da relevância desse assunto passaremos abordar esses critérios passo a passo.
2.4.1 Das atribuições e competências do notário.
Comumente, atribuições e competências são palavras sinônimas que tem

como finalidade permitir a prática dos serviços notariais dentro dos limites
das obrigações e direitos.
Conforme apregoa a lei nº 8.935/94 em seu artigo 6º, compete aos notários:
I – formalizar juridicamente a vontade das partes;
II – intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam

ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a re-
dação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os
originais e expedindo copias fidedignas de seus conteúdos;
III – autenticar fatos. (BRASIL, 1994,p.1).
Há doutrinadores, que entendem serem os notários e tabeliães de notas a mes-

ma pessoa, uma vez estarem na mesma classe da atividade notarial.
Porém, de acordo com a doutrina majoritária, esta legislação dividiu as atri-

buições para os notários e tabeliães de notas conforme o serviço requerido.
Dessa forma, em consonância com o artigo 7º, parágrafo único, desse dispo-
sitivo legal compete ao tabelião de notas com exclusividade:

23
I-lavrar escrituras e procurações públicas;
II-lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;
III-lavrar atas notariais;
IV-reconhecer firmas e autenticar cópias.
Paragrafo único. É facultado aos tabeliães de notas realizarem

todas as gestões e diligências necessárias ou convenientes ao
preparo dos atos notariais, requerendo o que couber sem ônus
maiores os emolumentos devidos pelo ato.(BRASIL,1994, p.1)
A lei foi clara ao dividir as aptidões entre tabeliães e oficiais de registro le-
vando em consideração os tipos de serviços prestados e o campo de atua-
ção. Portanto, o objetivo foi suprir os obstáculos enfrentados por aqueles que
buscam a satisfação de seus interesses. Posto assim, a alternativa foi dividir
as atribuições por seções especializadas, o que facilitaria o atendimento dos
casos levados à sua alçada.
Com base no artigo 10º da lei nº 8.935/94 compete aos tabeliães e oficiais de
registro de contratos marítimos:
I – lavrar os atos, contratos e instrumentos relativos a transações
de embarcações a que as partes devam ou queiram dar forma
legal de escritura pública;
II – registrar os documentos da mesma natureza;
III – reconhecer firmas em documentos destinados a fins de di-

reito marítimo;
IV – expedir traslados e certidões.(BRASIL, 1994, p.1).
Aos tabeliães de protesto de títulos compete privativamente, como prevê o

artigo 11º desse diploma legal:
I – protocolar de imediato os documentos de dívida, para prova
de descumprimento da obrigação;
II – intimar os devedores dos títulos para aceita-los, devolvê-los

ou pagá-los, sob pena de protesto;
III – receber o pagamento dos títulos protocolizados, dando qui-

tação;
IV – lavrar o protesto, registrando o ato em livro próprio, em

microfilme ou sob outra forma de documentação;
V – acatar o pedido de desistência do protesto formulado pelo

apresentante;
e-Tec Brasil

24
VI – averbar o cancelamento do protesto e as alterações neces-
sárias para atualização dos registros efetuados;
VII – expedir certidões de atos e documentos que constem de

seus registros e papéis.
Parágrafo único. Havendo mais de um tabelião de protestos na

mesma localidade, será obrigatória a prévia distribuição dos tí-
tulos. (BRASIL, 1994,p.1)
Atenção: Após compreender as atribuições e competências dos notários e

tabeliães de notas, conclui-se que de acordo com a lei nº 8.935/94 ficaram
estabelecidas as distinções entre ambos,uma vez que a atuação do tabelião
de notas é mais específica,no qual somente eles poderão lavrar testamento
público, autenticar documentos específicos,reconhecer firma, lavrar escritu-
ras públicas e procurações públicas. Sendo assim, o tabelião de notas pode
praticar as funções designadas ao notário, mas este é impedido de exercer os
atos daquele.
2.4.2 Limites do notário na ata notarial
Levando em consideração os limites e critérios que vinculam o notário ao ser-

viço, destacam-se: o domicílio,horário e dia de funcionamento, livros obriga-
tórios de registro da ata notarial, formalidades da ata notarial, limites quanto
aos fatos, impedimentos e incompatibilidades legais.
No que diz respeito ao domicílio,o tabelião fica restrito à sua jurisdição po-
dendo agir somente dentro do território que abrange sua competência.
O tabelião pode agir em casos que não acontecem no Município de sua com-
petência, porém, não poderá se deslocar para outra cidade. É possível que os
interessados de outras comarcasse dirijam ao cartório mais próximo aos fatos
ou escolham o cartório de sua preferência para solicitar o trabalho.
Apesar de essa condição sera regra geral, Ferreira e Rodrigues (2010, p.112)
apresentam exceção quanto ao território de atuação do tabelião: “quando o
fato a ser constatado envolve uma ação contínua que percorre mais de um
município, entendemos que a competência territorial é de qualquer tabelião
com competência para um dos municípios envolvidos”.

25
2.4.3 Das atribuições e competências dos oficiais de registro
É de grande acuidade que parte dos serviços cartorários depende do oficial de re-
gistro, cuja atividade lhe exige ser detentor de uma invejável habilidade e conhe-
cimento técnico para dirigir a solução de fatos que são levados ao seu domínio.
O oficial de registro é um profissional do Direito que tem a incumbência de

avaliar e ponderar fatos jurídicos de grande importância que precisam ser
submetidos aos seus assentamentos. Entretanto, remete-se ao conceito de ofi-
cial de registro o mesmo que se reporta ao notário e cuja previsão encontra-se
no artigo 3º da lei 8.935/94.
Importante: A natureza, finalidade e o ingresso na atividade notarial e regis-

tral tem a mesma conotação para os notários e registradores como disciplina
a lei nº 8.935/94.
Atenção: A diferença está inserida nas atribuições e competências.
Para tanto, reportando às atribuições do registrador é de fazer menção ao ar-

tigo 12 da Lei nº 8.935/94, que diz:
Artigo. 12 Aos oficiais de registro de imóveis; de títulos e docu-
mentos; e civis das pessoas jurídicas; civis das pessoas naturais;
e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relaciona-
dos na legislação pertinente aos registros públicos, uma vez in-
cumbidos assim, independentemente de prévia distribuição, mas
sujeitos os oficiais de registro de imóveis e civis das pessoas
naturais às normas que definirem as circunscrições geográficas.
(BRASIL, 1994,p.1)
Esta lei em seu artigo 13 ajusta aos oficiais de registro de distribuição a com-
petência:
I - de proceder à distribuição equitativa pelos serviços da mes-
ma natureza, registrando os atos praticados, em caso contrário,
registrar as comunicações recebidas dos órgãos e serviços com-
petentes;
II – efetuar as averbações e os cancelamentos de sua competência;
III – expedir certidões de atos e documentos que constem de

seus registros e papéis. (BRASIL, 1994, p.1)
Ao oficial de registro fica a liberdade de escolher a melhor forma de trabalho,

por isso apreende-se que há uma flexibilidade maior de horários e a maneira
de dirigir a sua atividade laboral. Necessariamente, essa condição não retira a
seriedade e eficiência do profissional, visto que todo servidor dessa atividade
deve-se pautar para os meios mais adequados que atenda as peculiaridades
dos indivíduos que solicitam o trabalho.
e-Tec Brasil

26
Após termos analisado todas as atribuições e competências desses agentes é
de suma importância fazermos uma abordagem sobre as atas notariais e escri-
tura pública apontando suas principais diferenças.
2.5Expediente dos cartórios
Conforme preceitua a lei 8.935/94 em seu artigo 4º, in verbis:
“Os serviços notariais e de registro serão prestados de modo eficiente e ade-

quado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, atendidas as
peculiaridades locais, em local de fácil acesso ao público e que ofereça se-
gurança para o arquivamento de livros e documentos”. (BRASIL, 1994, p.1)
Há situações que fogem, portanto, da regra de funcionamento desses serviços.

São eles: o atendimento obrigatório fora do horário de expediente; o compa-
recimento do tabelião ao local diverso do cartório, onde encontra-se a parte
solicitante (enfermo) e a necessidade de atendimento em dias que não são
realizados os serviços.
Como exemplo dessas preposições, cita-se o testamento que pode ser solici-
tado quando a parte interessada está em situação de risco ou debilitado com
isso impedido de intervir aos cartórios mais próximos.
Testamento: Documento autenticado em que uma pessoa designa as suas

últimas vontades, dispondo de todos ou em parte de seus bens.
Fonte:<Disponível em: http://www.dicionarioinformal.com.br/testamento/>.
De acordo com a interpretação de Ceneviva há três requisitos mínimos a serem

observados para o funcionamento dos serviços de cartório, assim vejamos:
- Início e fim da atividade diária em horário uniforme para todo o Estado ou

no Distrito Federal;
- Atendimento ao público de seis horas por dia;
- Abertura para o público pelo menos cinco dias por semana, exceto para o
registro civil, no qual é diário. São observados uniformemente os feriados
nacionais e, na forma da lei local, os municipais.
Há de se ressaltar que nos casos de registro de protestos não há atendimento

ao público aos sábados uma vez que as instituições financeiras não fazem

27
expediente neste dia. Quanto ao registro civil de pessoas naturais, deverão
funcionar conforme dispõe o artigo 4º, § 1º aos sábados, domingos e feriados
pelo sistema de plantão.
Atenção: o horário normal de serviço dos tabelionatos e de registro geralmen-

te são seis horas diárias.
O artigo 9º da lei dos notários e registradores é claro ao declarar que será nulo o registro
lavrado fora das horas regulamentares ou em dias em que não houver expediente,
sendo cível e criminalmente responsável o oficial que der causa à nulidade.
2.5.1 Dos livros obrigatórios das atas notariais
As atas notariais não precisam seguir uma obrigatoriedade no que tange ao

seu registro em livros notariais próprios. Esse sistema está em consonância
com o artigo 6º, inciso II, da lei nº 8.935/94 que assim dispõe: “aos notários
compete redigir os instrumentos adequados, conservar os originais e expedir
cópias fidedignas de seu conteúdo”. Esta é a única regra vigente que determi-
na a forma como atas notariais deve seguir. (BRASIL, 1994, p.1)
Todavia, alguns Estados brasileiros recorreram aos parâmetros administrati-
vos para disciplinarem a forma como as atas deveriam ser redigidas, mantidas
em arquivo e distribuídas para as partes, haja vista não haver consenso por
parte dos tabeliães de como manter seus livros notariais já que há ausência de
uma obrigatoriedade a ser seguida.
Em muitos estados brasileiros as atas já estão sendo lavradas em livros nota-
riais, arquivadas e encadernadas em folhas apensas (presas), ficando a origi-
nal retida no cartório e distribuída somente a cópia do documento.
Assim, nos dizeres do sábio Ferreira e Rodrigues:
Devido à lacuna legal quanto a obrigatoriedade dos livros
obrigatórios das atas notariais, deveriam todos os notários ter
consciência de que as atas não podem ser lavradas fora do livro
notarial porque foge da tradição profissional e porque os livros
são revestidos de processos (papéis especiais, costura e rubricas)
que compõem a boa técnica notarial de requisitos de segurança
notariais. (FERREIRA; RODRIGUES, 2010, p. 184)
2.5.2 Das formalidades das atas notariais
As atas notariais seguem um padrão escrito no que tange às constatações dos

fatos. São comuns os registros serem encontrados apensos em folhas espe-
ciais, seguidos por ordem alfabética dos nomes dos solicitantes e pela ocor-
rência narrada.
e-Tec Brasil

28
Essa questão constitui mais uma inovação da lei nº 8.935/94 uma vez que
possibilitou também o aperfeiçoamento dos serviços notariais e de registro a
partir da consecução dos recursos tecnológicos que não configuram impedi-
mento à atividade.
Muitos cartórios já estão se beneficiando de atas prolatadas via internet, vez

se tratar de um meio hábil e seguro. Muitos notários já aderiram à utilização
desse sistema eletrônico, porém sem dispensar os cuidados com as formali-
dades e limites objetivos e subjetivos indispensáveis para a validade dos atos.
Interessante frisar, que as atas têm alcançado uma autenticação eletrônica eficaz
que por meio de sites, e-mails e ligações telefônicas o tabelião consegue fazer a
constatação dos fatos e produzir provas contundentes para dirimir as dúvidas.
Percebe-se, que o Supremo Tribunal Federal - STF através de seus enun-

ciados tem permitido a utilização da ata com gravação telefônica,desde que
apresentada por um dos protagonistas da conversa.
Nos termos constitucionais a gravação telefônica só pode ocorrer mediante

liberação da justiça para fins de investigação criminal ou instrução proces-
sual penal. Todavia, já existem julgados que comprovam a legalidade desse
instrumento como prova em ata notarial desde que apresentado por um dos
envolvidos na conversa.
De acordo com os ensinamentos de Ferreira e Rodrigues:

É lícito que uma das partes grave o conteúdo de suas próprias
conversas telefônicas com terceiros, inclusive com a presença
de um tabelião para constatar o conteúdo da conversa. Não é
necessário que o tabelião ou a parte informe ao interlocutor de
sua presença e do objetivo dela [...] nessa ata o tabelião deve ao
transcrever o conteúdo, narrar as interjeições e demais expres-
sões onomatopeicas, ou omiti-las, se preferir e não for signifi-
cativo para a constatação [...] se o diálogo ocorrer em língua
estrangeira conhecida do tabelião ele poderá transcrevê-la como
ouviu, evitando verter para o português. Se desconhecer o idio-
ma poderá comparecer tradutor público juramentado para verter
a conversa [...]. (FERREIRA; RODRIGUES, 2010, p.185)
Ainda, nos dizeres de Ferreira:

Hoje, em todo o Brasil, notários lançam imagens nos seus livros
notariais, não só de sites da internet, mas também fotografias
daquilo que verificam. Fazem também verificações em discos
rígidos de computadores, em programas que rodam em lingua-
gens próprias da informática, reproduzindo estes fatos em papel,
e também, em meio eletrônico, com o uso da assinatura digital.
(FERREIRA, 2010, p. 185)

29
De acordo com nossa legislação pátria, podemos perceber a aceitação dessa
assertiva sobre os precedentes da legalização da interceptação telefônica, ten-
do em vista ter se tornado um instrumento hábil e necessário para elucidação
dos fatos.
Assim vislumbra o respeitado tabelião de notas, Felipe Leonardo Rodrigues

que cita decisões do Supremo Tribunal Federal, doravante STF e o Superior
Tribunal de Justiça -STJ, nos julgados, HC 85206/SP e HC 74678/SP, no sen-
tido de reafirmar a legalidade da gravação telefônica.
BOX 1
Constatação de diálogo telefônico11 (em sistema de viva-voz):
a. O solicitante informa ao Tabelião o número telefônico a ser chamado.
b. O solicitante, sob apreensão e análise do Tabelião, digita o número alme-

jado por meio de aparelho telefônico que possua ferramenta viva-voz.
c. Atendida a chamada, o Tabelião simultaneamente ouve e grava o diálogo

presenciado e oportunamente transcreve fielmente para a ata notarial.
d. A pedido do solicitante o arquivo eletrônico no qual se encontra o diálo-

go pode ser entregue juntamente com a ata em papel, assim, facilitando
eventual momento pericial.
Fonte: Constatação de diálogo telefônico 11.
Disponível em: <http://www.atanotarial.org.br/artigos_detalhes.asp?Id=3>. Acesso em 01 de maio de 2015.
2.6 As atas notariais e a escritura pública
Caros cursistas, após termos comentado bastante sobre os serviços notarial e

registral e depararmos sempre com o termo ata notarial e escritura pública,
são indispensável abordar a utilização desses instrumentos inseparáveis no
dia-a-dia do tabelião e oficial de registro.
As atas notariais e escrituras públicas são ferramentas cogentes para o exercí-

cio da atividade notarial. São reconhecidos pelos cartórios por fazerem parte
de um conjunto de instrumentos que validam e autenticam os atos e negócios
jurídicos perpetuados pelos particulares.
e-Tec Brasil

30
As atas notariais reconhecidas pelo nosso ordenamento jurídico não possuem
uma definição específica, mas levando em consideração sua natureza jurí-
dica, formalidades e importância no âmbito jurídico pode-se chegar ao seu
conceito. Posto isso, várias são as posições doutrinárias.
Com base nesta análise, Ferreira e Rodrigues (2010, p. 112) definem a ata
notarial como sendo o “instrumento público pelo qual o tabelião, ou preposto
autorizado, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente os fatos, as
coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ou seu estado”.
É incontestável a relação que se estabelece em torno das atas notariais e das

escrituras públicas, apesar da distinção entre ambas. Fica a certeza da sua
interdependência quando acionadas conjuntamente para tornarem autênticos
e verídicos os atos e negócios das partes solicitantes.
As atas descrevem os fatos ocorridos e as transcrevem no livro próprio dotado

de formalidades objetivas e subjetivas, que vão desde a utilização do papel
especial e timbrado até os critérios pessoais e jurídicos que impedem ou favo-
recem o reconhecimento dos fatos. Além disso, as atas têm serventia porque
o tabelião precisa narrar os acontecimentos a partir do que se tenha ouvido e
sabe com as informações dadas.
Dessa forma, as atas tem natureza jurídica autenticatória, por validarem o

ato independentemente de estarem presentes irregularidades ou vícios. Nelas
podem estar contidos conteúdos ilícitos que levam a prática de crimes contra
a honra e a imagem. Porém, mesmo presentes, a ata pode ser utilizada para
elucidar e constatar a existência desses fatos.
Conceitua o saudoso Ceneviva (2002, p. 53) que a “ata notarial é registro de

ato ou fato solicitado ao tabelião de notas por interessado, para que os trans-
ponha fielmente em palavras, indicando pessoas e ações que os caracterizam.”
Não obstante, através da escritura pública ocorrerá o nascimento dos direitos

e obrigações que instituem a relação jurídica.
Destarte, a natureza jurídica da escritura pública é constitutiva e por este motivo

gera uma relação obrigacional entre as partes, ou seja, ela reconhece a existên-
cia de um ato ou negócio jurídico a partir da sua declaração pelo registro.
A ata notarial apenas preserva os fatos para o futuro com a autenticidade

notarial. Há uma declaração autêntica do tabelião, a narrativa dos fatos que
presencia a pedido da parte. O tabelião é o autor, sem atuação das partes; na
escritura, as partes atuam, celebram o ato ou negócio jurídico, cabendo ao
notário à qualificação legal e a redação do instrumento. Na ata, o notário veri-
fica os fatos que podem ser inclusive declarações das partes, que ele reproduz
(FERREIRA; RODRIGUES, 2010).

31
Depois de esboçadas as considerações mais relevantes sobre as atas notariais
e as escrituras públicas será apresentada abaixo uma tabela que visa confir-
mar a síntese dessas informações.
QUADRO1
Semelhanças e diferenças entre ata notarial e escritura pública
Como consequência da importância das atas notariais e da escritura pública

fica a certeza veemente da sua aplicabilidade como meios de provas ampara-
das pela livre apreciação do juiz, haja vista a imperativa força que o tabelião
tem ao ser dotado de fé pública e trabalhar com seriedade tornando os atos e
negócios jurídicos mais confiáveis.
Com a relevância do meio digital que tem facilitado a intervenção das atas é
pertinente entendermos melhor o contexto apresentado fazendo-se referência
ao box a baixo.
e-Tec Brasil

32
BOX 2
Ata Notarial como meio de prova no ambiente eletrônico
Pré constitui prova sobre páginas eletrônicas ou outros documentos eletrôni-

cos;
- Fixa a data e existência do arquivo eletrônico;
- Prova de fatos caluniosos;
- Prova de fatos contendo injúrias e difamações;
- Prova de fatos contendo uso indevido de imagens, textos e logótipos;
- Prova de infração ao direito autoral, entre outros.
A ata notarial de verificação de fatos na rede de comunicação de computado-

res à internet é um instrumento desconhecido pela maioria dos operadores do
direito. Nela, o tabelião ou preposto relata os fatos que presenciou, compro-
vando a existência e todo o conteúdo do site ou página da internet, arquivando
os endereços (www) acessados e imprimindo as imagens no próprio instru-
mento notarial, a pedido da parte.
A ata notarial é um excelente instrumento como meio de prova, pois contém a

segurança inerente da fé pública notarial. Também opera como prevenção de
litígios futuros – essa é sua essência.
Casos exemplares não faltam. Num dos primeiros, um cliente necessitando

da conversão do conteúdo digital para o meio físico de um determinado sítio
(página ou site), onde havia filmes de sua autoria, utilizado sem sua devida
autorização, pediu a materialização do conteúdo digital em forma transcrita
no instrumento público. Mais tarde soubemos pelo cliente que a ata notarial
foi um excelente instrumento para prova de seu direito, sendo muito bem
aceito pelo judiciário.
A ata notarial, cujo objeto é a verificação de um site ou página da rede de

comunicação de computadores – Internet, pelo tabelião com transcrição do
conteúdo, é prova evidente de sua existência.
Fonte: Ata notarial e a sua eficácia na produção de provas com fé pública do tabelião no ambiente físi-
co. Disponível em: http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI14111,31047ATA+NOTARIAL+e+a+-
sua+eficacia+na+producao+de+provas+com+fe+publica+do. Acesso em 03 de maio de 2015

33
2.7 Das incompatibilidades e impedimentos
Prezados cursistas, neste tópico do caderno iremos refutar as causas e moti-

vos que proíbem os tabeliães e oficiais de registro exercer a atividade notarial
e registral.
Devemos fazer algumas ponderações sobre mudanças de atitude que estão

totalmente vinculadas à ética e a moral que refletem muitas vezes na forma
desses agentes praticarem os atos.
Essa indagação justifica as incompatibilidades e impedimentos que resultam

na restrição definitiva ou temporária do exercício profissional.
Faça a leitura do livro “Ética e Moral,” do autor Leonardo Boff, que trata de
uma discussão sobre os fundamentos e indiferenças entre o certo e o errado,
bom ou ruim em termos éticos e morais (BOFF,2003).
Este livro pode nos levar a reflexão para entendermos as características e hi-
póteses de incompatibilidade e impedimento que muitas vezes são percebidos
pelo desvio de finalidade e atrelados ao descumprimento e inobservância dos
princípios da moralidade, impessoalidade e legalidade.
Quanto à incompatibilidade pode-se dizer que é uma proibição total que in-
viabiliza o agente de exercer determinada função. Sua proibição é de cunho
absoluto, por isso fica o servidor completamente impedido de atuar na ativi-
dade notarial.
Portanto, mesmo que concluído todas as fases do concurso público, por mo-
tivos de incompatibilidade ficará o notário ou oficial de registro impossibili-
tado de tomar posse haja vista situações legais que o impede absolutamente.
Igualmente, constitui incompatibilidade os motivos em razão da matéria uma

vez que se dão pela falta de possibilidade dos atos serem lavrados como se
deve, tendo em vista que o tabelião não possui o mínimo conhecimento téc-
nico ou científico para tanto.
Nessa vertente não poderá o tabelião lavrar o ato pautando-se em opiniões

de terceiros participantes do procedimento. É seu dever fazer constar na ata
os fatos considerados por si relevantes, e não pelo que os terceiros viram ou
pensam.
e-Tec Brasil

34
É notável que a lei nº 8.935/94 em seu artigo 25 impõe como hipóteses de
incompatibilidade àquelas ligadas à advocacia, acumulação de cargos, inter-
mediação de serviços ou o de qualquer cargo, emprego ou função pública,
ainda que em comissão.
Também ficam evidenciadas no artigo 25 § 2º desta lei o afastamento da ati-

vidade quanto à diplomação na hipótese de mandato eletivo, e a posse nos
demais casos, por se tratar de uma proibição total que macula a incompatibi-
lidade. (BRASIL, Lei nº 1994)
Quanto à primeira hipótese de incompatibilidade do artigo 25, ressalta-se a

advocacia cuja profissão não admite qualquer possibilidade de acúmulo com
outra atividade que dependa da anuência do poder público.
Assim, no que tange ao acúmulo de cargos, a Constituição Federal de 1988

em seu artigo 37, inciso XVI e alíneas, prevê hipóteses que podem ser acumu-
lados quando houver compatibilidade de horários. São eles:
a) a de dois cargos de professor;
b) a de um cargo de professor com outro técnico ou científico;
c) a de dois cargos ou empregos privativos de profissionais de

saúde, com profissões regulamentadas. (BRASIL, 1988)
Em conformidade com a Constituição Federal de 1988 e com o Estatuto da

advocacia cuja regularidade está prevista na lei nº 8.906/94, não é permitida
em hipótese alguma a prática da atividade da advocacia com qualquer outro
cargo que seja prestado para o Poder Público.
Assim, nos ditames de Ceneviva (2010, p.65)“a lei veda ao delegado a inter-
mediação de seus serviços. No texto legal o pronome “seus” corresponde aos
serviços dele, delegado, e não aos da advocacia”. Neste caso, o agenciamento
de serviços para o advogado é proibido como expressa o Estatuto da advoca-
cia em seu artigo 34, inciso III.
Após analisadas as conjecturas de incompatibilidades do tabelião e registra-

dor deve-se agora pautar para as hipóteses legais que tratam do impedimento.
O impedimento é uma proibição parcial que suspende temporariamente a atu-

ação do tabelião ou oficial de registro em certas situações.
A lei nº 8.935/94 em seu artigo 27 alude que não poderá jamais o tabelião
lavrar ata notarial que diz respeito a seus interesses pessoais, bem como de
seus cônjuges ou parentes em linha reta ou colateral, consanguíneos ou afins
até o terceiro grau (BRASIL,1994).
Essa vedação visa preservar os princípios basilares da Administração Pública,

mais propriamente, o princípio da imparcialidade levando em consideração

35
que todos aqueles que prestam serviços em nome do Estado devem ser im-
parciais, com isso colaborando para que a relação jurídica imposta seja equi-
librada e respaldada na equidade, justiça e transparência dos atos e negócios
jurídicos efetivados.
O tabelião insistindo na prática de qualquer ato que seja atentatório aos inte-
resses do poder público, será incurso no impedimento. É vedado ao notário
praticar atos que atendam exclusivamente seus interesses ou de algum ente
parental, uma vez afrontar a imparcialidade do tabelião e fere o princípio da
impessoalidade, cujos atributos devem proporcionar a transparência e segu-
rança jurídica dos atos.
Princípio da imparcialidade: imparcialidade do juiz obriga-o a ouvir ambas

as partes envolvidas no litígio: uma delas apresentará a sua visão dos fatos e
do direito, em contrapartida, a outra parte, apresentará uma visão contrária a
primeira, levando o juiz a realizar uma síntese para então, poder decidir.
Disponível em: <http://www.processoscoletivos.net/~pcoletiv/ponto-e-contraponto/865-direito-processual-civil-m
-principio-da-imparcialidade-do-juiz>.
Princípio da impessoalidade: O princípio da impessoalidade visa exatamen-

te impedir que as pretensões pessoais dos administradores se sobreponham
aos interesses públicos. Todo ato administrativo deve atender a esses interes-
ses, não podendo haver favoritismos pessoais ou a terceiros, tampouco perse-
guições por questões políticas, religiosas, ideológicas ou pessoais de qualquer
natureza.
Disponível em: <http://www.ambito juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo id=10721>.
Cargo em Comissão: Os cargos em comissão são aqueles de livre nomeação

e exoneração, que não dependem de concurso público porque basta à designa-
ção da autoridade pública para o servidor tomar posse. Pois se trata de cargo
de confiança e seus titulares não adquirem estabilidade.
Caros cursistas, para vocês aperfeiçoarem os seus conhecimentos sobre as
hipóteses elencadas de impedimento e incompatibilidade reflitam sobre o se-
guinte caso:
Exemplo:
Se num Município tem apenas um tabelião em exercício, e este em uma deter-

minação situação depara-se com a necessidade de elucidar os fatos descritos pelo
seu cônjuge que deseja lavrar em ata os fatos acontecidos, quer saber: A lei con-
fere ao notário esse dever de ofício, levando em conta essa situação apresentada?
e-Tec Brasil

36
Tal questionamento pressupõe a negativa, haja vista, se tratar de infração que
macula a suspeição do tabelião. Ressalta-se também para a violação do ex-
pressivo princípio da imparcialidade. Esse exemplo tipifica uma violação dos
deveres e direitos do tabelião, tendo em vista que se tratando de casos que
abrangem familiares, este não pode tomar qualquer medida, posto que trata-
se de um impedimento.
Entretanto, é viável que o tabelião titular requeira a intervenção de outro no-

tário para proceder nos atos o qual está impedido.
Esta percepção parte do ideal de que o tabelião deve sempre honrar pela boa
fé, probidade e segurança dos negócios, uma vez estar munido de confiabili-
dade oferecida pela Administração Pública e pela própria parte solicitante que
solicita sua atividade.
Finalizando as hipóteses de impedimento, há de comentar sobre as infrações

disciplinares que em consonância com a lei nº 8.935/94 em seu artigo 32, faz
referência ao impedimento disciplinar que advém de infrações que são puni-
das com as penas de multa, repreensão, suspensão por noventa dias, prorro-
gáveis por mais trinta e a perda da delegação.
Não pode se olvidar de que essas infrações disciplinares são violações prati-
cadas dentro do exercício das atribuições do notário e oficial de registro.
2.8 Responsabilidade civil dos notários e registradores
Nesta aula iremos dar enfoque às responsabilidades aplicadas aos notários,

registradores e seus prepostos.
A responsabilidade é uma sanção cuja aplicabilidade se dirige aos titulares

de atos ofensivos que causam danos a terceiros de boa fé. Sabe-se que, estes
sujeitos podem ser autores como coautores do ato infracional que incidirá em
crime ou contravenção penal.
No campo da responsabilidade recai a obrigação de reparar os danos,visto

haver violações no âmbito cível, assim como a aplicação de penas privativas
de liberdade ou restritivas de direito, cuja aplicação se dá na esfera criminal.
Para caracterizar o ilícito e atribuir a responsabilidade é preciso averiguar

a ação ou omissão antijurídica, a existência da conduta dolosa ou culposa
detectadas pela intenção do agente, o nexo de causalidade que se dá pela
constatação da ação ou omissão e o dano verificado, e por fim, a ocorrência
do dano material ou moral.
Essas são as condições obrigatórias para recaírem responsabilidades aos no-

tariais, oficiais de registro e seus prepostos.

37
Dessa forma, o Ministro Celso de Mello sustenta a imprescindibilidade des-
sas condições para caracterização da responsabilidade civil, assim vejamos:
Os elementos que compõem a estrutura e delineiam o perfil da
responsabilidade civil objetiva do Poder Público compreendem
(a) a alteridade do dano, (b) a causalidade material entre o even-
tusdamni e o comportamento positivo (ação) ou negativo (omis-
são) do agente público, (c) a oficialidade da atividade causal e
lesiva, imputável a agente do Poder Público, que tenha, nessa
condição funcional, incidido em conduta comissiva ou omissi-
va, independentemente da licitude, ou não, do comportamento
funcional (RTJ 140/636) e (d) a ausência de causa excludente da
responsabilidade estatal (RTJ 55/503 – RTJ 71/99 – RTJ 91/377
– RTJ 99/1155 – RTJ 131/417).”(RE 109.615, Rel. Min. Celso
de Mello, DJ 02/08/96)
Pautando-se para a regulamentação da lei nº 8.935/94 em seu artigo 22, os no-

tários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos
causarem a terceiros na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos
primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos.
Com fulcro neste dispositivo legal, a doutrina tradicional e a exegese Carta

Magna de 1988 arrogaram a responsabilidade ao Poder Público para os atos
ilícitos praticados por seus agentes no exercício de suas atividades.
Nesse sentido, alude a Constituição Federal em seu artigo 236, que os ser-
viços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por meio de
delegação da Administração Pública. Dessa forma, o artigo 37, § 6º também
da Constituição Federal aduz a aplicação da responsabilidade civil para o
Estado pelos danos provocados por seus agentes nessa qualidade que tenham
causado prejuízos a terceiros. Portanto, neste caso vislumbra a responsabili-
dade objetiva do Estado e, por conseguinte, o direito de regresso contra seus
agentes que tenham agido com dolo ou culpa.
Em torno da responsabilidade dos notários, oficiais de registro e o Estado tem

se deparado com divergências doutrinárias.
Há estudiosos consagrados que entendem ser objetiva a responsabilidade do

Estado, levando em consideração que os notários e oficiais de registro encon-
tram-se submetidos às regras da Administração Pública por prestarem serviço
público.
Nessa linha de raciocínio inclui-se o posicionamento de Meirelles:

Não é justo e jurídico que a só transferência da execução de
uma obra ou de um serviço originariamente público a particular
descaracterize sua intrínseca natureza estatal e libere o executor
privado das responsabilidades que teria o Poder Público se o
executasse diretamente, criando maiores ônus de prova ao lesa-
do.(MEIRELLES, 1997, p.566)
e-Tec Brasil

38
Registre-se que a regra inserta na lei 8.935/94 em seu artigo 22 impõe a res-
ponsabilidade objetiva ao Estado, enquanto a responsabilidade subjetiva é
aplicada aos notários e registradores.
Portanto, comunga dessa visão, Marco Aurélio Melo, Ministro do Supremo

Tribunal Federal, a ver:
Responsabilidade Objetiva - Estado- Reconhecimento de firma
– Cartório oficializado. Responde o Estado pelos danos causa-
dos em razão de reconhecimento de firma considerada assinatu-
ra falsa. Em se tratando de atividade cartorária exercida à luz do
artigo 236 da Constituição Federal, a responsabilidade objetiva
é do notário, no que assume posição semelhante à das pessoas
jurídicas de direito privado prestadoras de serviços públicos —
§ 6° do artigo 37 também da Carta da República. Recurso não
conhecido por unanimidade dos votos. (RE 201.595-4/SP. Rel.
Min. Marco Aurélio. 2ª Turma; DJ 20/04/2001).
BOX 3
Danos Morais - Acidente de Trânsito - Responsabilidade de Ente Público
RECURSO ESPECIAL DO DNER – ALÍNEA “ C “ – RESPONSABILI-

DADE CIVIL DO ESTADO – ACIDENTE DE TRÂNSITO – MÁ CON-
SERVAÇÃO DE RODOVIA – MORTE DO GENITOR – INDENIZAÇÃO
POR DANO MORAL NO VALOR DE R$ 33.600, 00 (EQUIVALENTE A
300 SALÁRIOS MÍNIMOS À ÉPOCA DO EVENTO DANOSO) A SEREM
RATEADOS ENTRE OS AUTORES – PRETENSÃO DE REDUÇÃO DA
VERBA – DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADA
– Do necessário confronto entre o acórdão proferido pelo egrégio Tribunal
Regional Federal da 4ª Região e o V. Aresto trazido como dissonante, denota-
se, sem maiores esforços, evidente dessemelhança. A hipótese dos autos trata
de indenização por danos morais devida pelo DNER à esposa e três filhos de
Neri Nestor, vítima de acidente de trânsito decorrente da má conservação da
rodovia federal em que trafegava. A verba indenizatória foi fixada pela Corte
de origem em R$ 33.600, 00, equivalente a 300 salários mínimos à época do
evento danoso. O acórdão paradigma, por seu turno, cuida de indenização por
danos morais, estipulada no valor de 50 (cinqüenta) salários mínimos, devida
por empresa ferroviária à mãe de vítima falecida em queda de trem (RESP nº
19.402/SP, Rel. Min. Athos Carneiro, in DJ de 20.04.92). Dissídio jurispru-
dencial não configurado. Ainda que assim não fosse, este Superior Tribunal
de Justiça firmou o entendimento de que pode majorar ou reduzir, quando
irrisório ou absurdo, o valor das verbas fixadas a título de dano moral, por se
tratar de matéria de direito e não de reexame fático-probatório. No caso em

39
análise, entretanto, a fixação da verba em valor equivalente a 300 (trezen-
tos) salários mínimos à data do evento danoso não se mostra excessiva, mas
atende ao princípio da razoabilidade. Recurso Especial não conhecido. (STJ
– RESP 443422 – RS – 2ª T. – Rel. Min. Franciulli Netto – DJU 03.11.2003
– p. 00297)
Fonte: Acidente de Trânsito. Disponível em: http://www.direitonet.com.br/jurisprudencia/exibir/405225/STJ-RESP-
443422-RS-RECURSO ESPECIAL-2002-0077616-6. . Acesso em 01 de maio de 2015
Sobre a responsabilidade na esfera cível vale prestarmos atenção para o se-

guinte exemplo:
Belmiro foi condenado a pagar uma indenização por danos materiais e mo-
rais a Pedrelina pela exposição de fotos íntimas na internet, uma vez que lhe
causou grandes prejuízos de ímpeto pessoal. Ficou evidenciada a culpa de
Belmiro que foi condenado a pagar vinte salários mínimos à vítima. Todavia,
nesse interregno de tempo, o condenado faleceu sem reparar o dano causado à
Pedrelina. Diante desse caso hipotético, a vítima não receberá a indenização?
Vamos para a resposta:
Analisando o caso fictício a resposta é negativa, tendo em vista que conforme

o artigo 5º, XLV a obrigação de reparar o dano pode se estender aos sucesso-
res do “de cujus”, então, falecido. Sendo assim, devem os herdeiros arcar com
a dívida até o valor suportado pela condenação.
A lei nº 6.015/1973 dos registros públicos impõe como espécies de crimes a

dizer:
I- o retardamento ou recusa pelo oficial de registro civil;
II- em fornecer certidões;
III- não envio de mapas dos nascimentos, casamentos e óbitos

ao IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística);
IV- a omissão de averbações e anotações obrigatórias em caso de

sentença e de anulação de casamento;
V- a omissão ou retardamento de comunicações a outros regis-

tradores civis;
VI- a ação de má- fé comprovada no registro de títulos, cujo

oficial conheça vicio intrínseco do papel que lhe é submetido.
(BRASIL, 1973)
e-Tec Brasil

40
2.9 Responsabilidade penal dos notários e registradores
No que tange à responsabilidade penal comenta a ilustre doutrinadora Di Pietro:

O servidor responde penalmente quando pratica crime ou con-
travenção. No ilícito penal, os elementos caracterizadores dos
atos ilícitos apresentam algumas peculiaridades sendo elas: ação
ou omissão típica e antijurídica que precisa seguir ao modelo
de conduta definido na lei penal como crime ou contravenção;
dolo ou culpa, sem possibilidade de responsabilidade objetiva;
relação de causalidade; dano ou perigo de dano, bastando haver
o risco de dano. (DI PIETRO, 2008 p.495)
A responsabilidade penal dos notários e registradores está consagrada na lei

nº 8.935/94, nos artigos 23 e 24, assim in verbis:
Artigo. 23 A responsabilidade civil independe da criminal.
Artigo 24. A responsabilidade criminal será individualizada

aplicando-se, no que couber, a legislação relativa aos crimes
contra a administração pública.(BRASIL,1994, p.1)
Parágrafo único. A individualização prevista no caput não exime os notários e

os oficiais de registro de sua responsabilidade civil.(BRASIL,1994, p.1)
No artigo 23 está expresso que as esferas cível e criminal são independentes

entre si. Portanto, a sentença no âmbito cível independe da ocorrência de
crimes na esfera penal para caracterizar-se. E em se tratando de casos de ab-
solvição penal dos serventuários de cartório necessariamente não ensejará a
absolvição na esfera cível. (BRASIL, 1994)
A regra expressa no artigo 24 reforça os ditames da Constituição Federal de

1988 em seu artigo 5º, incisos XLV e XLVI e suas alíneas, que sistematiza a
individualização da pena.
Dessa maneira, a pena não poderá passar da pessoa do condenado. Em hipó-

tese alguma, poderá ser transferida de um sujeito ativo (aquele que pratica o
crime) para outro, ainda que este seja autor, partícipe ou coautor, pois cada
um terá sua pena individualizada e aplicada na medida de sua culpabilidade.
Ao contrário dessa regra, na esfera cível fica demonstrada a responsabiliza-

ção do infrator quanto à obrigação de dar ou fazer. Nessa órbita, a obrigação
pode se estender aos herdeiros até o limite da condenação, bem como haver o
perdimento de bens. Essa situação ocorre quando se depara com o falecimen-
to do devedor principal, ficando os sucessores responsáveis solidariamente
com o valor da reparação dos danos.

41
Recomendo uma leitura mais aprofundada sobre o tema responsabilidades

civil e penal. Por isso entrem no site do jus navigandi no link:<http://jus.com.
br/artigos> e vocês vão ver diversos artigos, pareceres jurídicos e jurisprudên-
cias disponíveis que retratam este embate atual e corriqueiro que na maioria
das vezes só encontram soluções quando acionados o Poder Judiciário.
2.10 Fiscalização dos atos notariais e registral
A fiscalização dos serviços notariais e registrais se dá através da intervenção

do Poder Judiciário nas atribuições e competências dos seus servidores.
Essa fiscalização se dá no âmbito da justiça estadual e distrital ficando a cargo

do juízo competente tomar qualquer medida judicial concernente às infrações
cometidas pelos servidores cartorários.
É notável que essa fiscalização pode se dá mediante representação de qual-

quer interessado quando se tratar de inobservância de obrigação legal pelos
notários, registradores e seus prepostos, assim como dispõe a lei 8.935/94 em
seu artigo 37 (BRASIL,1994).
Nesse diapasão, o poder de fiscalização evoca a obrigação do Poder Judici-

ário zelar pela prestação eficiente e rápida dos serviços notariais cuja finali-
dade compreende a satisfação dos interesses dos particulares com justiça e
igualdade de direitos e obrigações.
2.11 Encerramento da delegação
O encerramento da delegação ocorre quando os tabeliães e oficiais de registro

deixam definitivamente de prestar a atividade notarial e registral.
O encerramento definitivo dessas atividades se dá pela extinção e perda dos

serviços.
São hipóteses de extinção da delegação: a morte; aposentadoria facultativa;

invalidez; renúncia; perda do cargo em decorrência de sentença transitada em
julgado e de decisão advinda de processo administrativo.
Atenção: Conforme a lei dos cartórios em seu artigo 35, §1º, quando o caso
configurar a perda da delegação, o juízo competente suspenderá o notário ou
registrador, e designará interventor que o substitua temporariamente, até a
decisão.
e-Tec Brasil

42
Nesse sentido menciona o douto Ceneviva (2010, p. 62) que a “aposentadoria
facultativa e renúncia são perdas que se dão por fatos próprios da vontade,
enquanto morte, invalidez e perda por sentença judicial se originam de fatos
estranhos à delegação”.
Atenção: Esta lei não incluiu no rol das hipóteses de encerramento da delega-
ção a aposentadoria compulsória que é justificada pela idade de setenta anos
do servidor.
Por fim, resta saber que a decisão judicial obtida por motivo da perda, co-
minará a pena restritiva de direitos ou pena privativa de direitos com caráter
definitivo, retirando qualquer possibilidade de reingresso do profissional ao
serviço de origem.
Resumo
Nesta aula aprendemos a importância dos serviços notariais e registrais em

toda sua extensão, compreendendo dessa forma: como se dá a prestação des-
ses serviços; quem são os titulares da atividade; as atribuições e competências
dos profissionais qualificados para praticar os atos notariais e registrais; as
responsabilidades civil e criminal desses agentes; as hipóteses de incompati-
bilidade e impedimento que torna impossível o exercício da atividade; a fisca-
lização do Poder Judiciárionesses serviços, e por fim,os critérios e hipóteses
de encerramento das atividades notariais e registrais.
Agora que vocês aprenderam sobre o assunto “serviços notariais e registrais,”

coloquem em prática todo o entendimento com base nos exercícios.
1. Entenda sobre o caso exposto que diz respeito sobre as incompatibilidades

e impedimentos dos notários e oficiais de registro vistos no segundo capítu-
loefaça um breve comentário fundamentando como deveria ser a procedência
do tabelião para resolver esse impasse.
José é tabelião de protesto de títulos no Município de Laranjeiras – MG e

foi convocado para fazer a elucidação e lavrar a ata de um caso que envolvia
a poluição de um rio, que estava atingindo toda a população ribeirinha, que
vivia aos seus redores. Todavia, essa problemática fugia das habilidades e
conhecimentos técnicos do tabelião, visto o mesmo não dominar cientifica-
mente o assunto para retratar detalhadamente na ata.

43
2. Descreva quais são os requisitos necessários para o ingresso dos notários e
oficiais de registro nos serviços notariais.
3. Aponte e comenta as diferenças das responsabilidades civis e criminal no

âmbito dos serviços notariais.
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Aula 3 - Fundamentos do Registro Público
Objetivo
Neste terceiro encontro, vamos estudar as alterações significativas da lei nº 6.015

de 31 de dezembro de 1973 que disciplina os registros públicos, dando enfo-
que para as mudanças em relação à escrituração, conservação e publicidade
dos registros.
3.1 A relevância da lei dos registros públicos
A lei nº 6.015/73 é um comando normativo que disciplina os registros públi-

cos que foi editada em 31 de dezembro de 1973, porém, vigendo no ordena-
mento jurídico pátrio a partir de 01 de janeiro de 1976.
Esta lei foi promulgada para regularizar os seguintes registros públicos dis-
postos no artigo 1º, § 1º:
Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos estabelecidos pela

legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos,
ficam sujeitos ao regime submetido nesta lei.
§ 1º Os registros referidos neste artigo são os seguintes:

I – O registro civil de pessoas naturais;
II – o registro civil de pessoas jurídicas;
III – o registro de títulos e documentos;
IV – o registro de imóveis. (BRASIL, 1973, p.1)
Compete a União legislar privativamente sobre os assuntos relacionados aos

registros públicos. Com essa prerrogativa a União delegou aos Estados a
competência para regulamentar na órbita estadual os assuntos pertinentes aos
registros públicos cuja disposição legal encontra-se na lei nº 6.015/73.
Nas sábias palavras de Monteiro (1974, p.81) “registro é o conjunto de atos
autênticos tendentes a ministrar prova segura e certa do estado das pessoas. Ele
fornece meios probatórios fidedignos, cuja base primordial descansa na publi-
cidade [...]”. Essa publicidade de que reveste o registro tem função específica:
provar a situação jurídica do registrado e torna-la conhecida de terceiros”.
O registro público se assenta nos critérios de autenticidade, eficácia e segu-
rança cujo propósito está na realização satisfatória dos atos. A autenticidade
reporta-se à veracidade dos próprios registros públicos.

45
A segurança reporta-se a confiança dos seus atos. Ela tem como escopo libertar
as declarações e os fatos de qualquer risco que possa afetar a sua legalidade.
A eficácia tem como objetivo tornar os atos e negócios jurídicos úteis com a
sua consecução.
3.2 Escrituração e conservação dos registros públicos
A lei nº 6.015/73 dos registros públicos trouxe alterações no que tange à es-
crituração, conservação e publicidade dos registros.
Tais mudanças vêm expressamente delineadas no artigo 3º, § 1º e 2º desta lei,

assim vejamos:
Artigo. 3º A escrituração será feita em livros encadernados, que obedecerão

aos modelos anexos a esta lei, sujeitos à correição da autoridade judiciária
competente.
§ 1º. Os livros podem ter 0,22 m até 0,40m de largura e de 0,33m
até 0,55m de altura, cabendo ao oficial a escolha, dentro dessas
dimensões, de acordo com a conveniência do serviço.
§ 2º. Para facilidade do serviço podem os livros ser escritura-

dos mecanicamente, em folhas soltas, obedecidos os modelos
aprovados pela autoridade judiciária competente. (BRASIL,
1973, p.1)
Para fins das alterações trazidas pela lei ficou a cargo do oficial de registro
a liberdade de escolha da autenticação mecanizada ou a adoção de folhas
soltas. Pois,anteriormente a escrituração era manuscrita. Os cartórios já têm
se adequado aos meios tecnológicos para prestação dos serviços registrários.
Nos dizeres de Ceneviva:

A adaptação dos livros à condições locais, as dimensões do país,
diferenças de possibilidades e necessidades socioeconômicas
recomendaram a boa solução adotada. O abandono dos lança-
mentos manuais decorreu da necessidade de atendimento a um
número de registros cujo crescimento tem proporção quase geo-
métrica. CENEVIVA (2010, p. 69-71)
Há corrente doutrinária que defende tais inovações amparadas no argumento

de que os trabalhos tornariam mais céleres, e os cartórios não ficariam tão
“afogados” com a sobrecarga de trabalhos, tendo em vista que através da in-
tervenção mecanizada da escrituração tornaria mais fáceis os procedimentos.
É facultado ao oficial de registro escolher o tamanho do livro de escrituração

de acordo com a conveniência do serviço, assim como dispõe a lei dos regis-
tros públicos em seu artigo 3º, § 1º.
e-Tec Brasil

46
Nessa vertente, Ceneviva (2010) ainda apregoa que o “processo mecânico é
compatível com as folhas soltas, destinadas a compor um livro quando enca-
dernadas”.
Nesse diapasão, a lei 6.015/73 em seu artigo 4º, parágrafo único dispõe:
Artigo. 4º Os livros de escrituração serão abertos, numerados, autenticados e

encerrados pelo oficial do registro, podendo ser utilizado, para tal fim, pro-
cesso mecânico de autenticação previamente aprovado pela autoridade judi-
ciária competente.
Parágrafo único. Os livros notariais, nos modelos existentes, em folhas fixas

ou soltas, serão também abertos, numerados, autenticados e encerrados pelo
tabelião, que determinará a respectiva quantidade a ser utilizada, de acordo
com a necessidade do serviço. (BRASIL, 1973)
Com a implementação dessa lei o legislador também limitou a atuação do

magistrado no que concerne a quantidade do número de páginas dos livros,
haja vista que sua intervenção se dará na redução da sua quantidade e não em
relação ao seu aumento. Esses livros escriturários poderão ter de 100 a 300
páginas com numerais sequenciais.
3.3 Finalidades do registro público
Constituem finalidades dos registros públicos o recebimento, conservação,

transcrição e publicidade dos atos e negócios jurídicos.
3.4 Publicidade do Registro Público
A publicidade é o instrumento empregado para levar fatos e negócios jurídi-

cos ao conhecimento de todos.
Com o advento desta lei os registros passaram dar publicidade a todos os

atos submetidos aos seus proclames, haja vista atender os interesses do Poder
Público que visa tornar ao conhecimento de todos, os atos praticados por pes-
soas físicas ou jurídicas que prestam serviços em seu nome.
O interesse público sempre prevalece sobre os interesses privados, disso de-

corre a supremacia do interesse estatal. Nesse passo, a publicidade deve ser
consagrada por àqueles que exercem funções, cargos ou empregos para a ad-
ministração pública.
O princípio da publicidade está inserido no artigo 37 da Constituição Federal

de 1988. Tal dispositivo vem determinar a obrigatoriedade da ampla divul-

47
gação dos atos praticados diretamente pelas pessoas jurídicas que compõe o
quadro da administração pública ou daqueles que prestam serviços indireta-
mente, como é o caso da delegação.
Também ganha arrimo na Carta Magna de 1988 o artigo 5º, incisos LX, XIV,
XXXIII que suscita casos sigilosos que dispensam a possibilidade de acesso e
informação, assim vejam: a defesa da intimidade ou interesse social, o acesso
à informação resguardado o sigilo da fonte quando necessário ao exercício da
profissão, às informações de seu interesse particular ou de interesse coletivo
ou geral, ressalvadas aquelas cujo sigilo seja imprescindível à segurança da
sociedade e do Estado.
Nesse sentido, para fins do artigo 5º, LXXII da Constituição de 1988, o direi-
to à informação encontra amparo na lei nº 9.507 de 12 de novembro de 1997
que através do seu artigo 1º determina “considera-se de caráter público todo
registro ou banco de dados contendo informações que sejam ou que possam
ser transmitidas a terceiros ou que não sejam de uso privativo do órgão ou
entidade produtora ou depositária de informações”. (BRASIL, 1988, p.1)
A publicidade garante ao indivíduo qualquer manifestação que possa ques-

tionar irregularidades ou ilegalidades de atos seja por abuso de poder ou por
desvio de finalidade daqueles que representam o Poder Público.
BOX 4
Breve comentário acerca da desobediência do princípio da publicidade
Ementa: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE

SEGURANÇA. ENSINO SUPERIOR. PROGRAMA UNIVERSIDADE
PARA TODOS (PROUNI). CANDIDATA PRÉ-SELECIONADA. APRE-
SENTAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO PARA MATRÍCULA. INFORMA-
ÇÃO NA INTERNET DE QUE FORA REPROVADA NA FASE DE COM-
PROVAÇÃO DE INFORMAÇÕES. COMINICADO DOS IMPETRADOS
DE QUE FORA REPROVADA EM PROVA DE REDAÇÃO. INFORMA-
ÇÕES CONTRADITÓRIAS. FALTA DE TRANSPARÊNCIA. DESOBEDI-
ÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DA IMPESSOALIDADE E DA PUBLICIDADE.
1. O procedimento de seleção para a participação no Prouni deve observar os

princípios administrativos da legalidade, impessoalidade e publicidade, a fim
de que a comunidade possa exercer a legítima fiscalização.
e-Tec Brasil

48
2. No caso, havendo informações contraditórias acerca do motivo de repro-
vação da impetrante, se decorrente da deficiência de documentação para re-
alização da matrícula, ou de reprovação em processo seletivo, realizado pela
instituição de ensino superior, falta ao ato, portanto, observância aos princí-
pios que regem o ato administrativo.
3. Sentença confirmada.
4. Remessa oficial desprovida. TRF-1 - REMESSA EX OFFICIO EM MAN-

DADO DE SEGURANÇA REOMS 10309 BA 0010309-31.2008.4.01.3300
(TRF-1) Data de publicação: 26/09/2011
Fonte: Desobediência do Princípio da Publicidade. Disponível em: http://www.jusbrasil.com.br/topicos/552976/de-
sobediencia-ao-principio-da-impessoalidade Acessado em 06 de maio de 2015
Neste interregno o cidadão dispõe de remédios constitucionais que resguar-

dam seus direitos e interesses frente aos devaneios praticados pelos agentes
públicos. Desse modo, vislumbra-se o habeas data, instrumento muito utiliza-
do em caso de ilegalidade ou vício no direito à informação.
Corrobora Di Pietro (2008)“o direito ao habeas data só é exercido quando a

informação esteja depositada em órgão ou entidade (sejam públicos ou priva-
dos) que forneçam dados a terceiros; não cabe o direito se a informação for
usada para uso exclusivo do próprio órgão ou entidade”.
Partindo para a publicidade registrária diz o insigne Ceneviva:

A publicidade transmite ao conhecimento de terceiros interessa-
dos ou não interessados a informação do direito correspondente
ao conteúdo do registro, excetuados apenas os sujeitos ao sigilo.
Sacrifica parcialmente a privacidade e a intimidade das pessoas,
informando sobre bens e direitos seus ou que lhes sejam referen-
tes, a benefício das garantias advindas do registro. Também ser-
ve para fins estatísticos, de interesse nacional ou de fiscalização
pública. (CENEVIVA, 2010, p.90)
Registros ligado ao estado de filiação, à imagem, a direitos privados que en-

globam direitos da personalidade a lei sempre dará respaldo para o sigilo.
Para qualquer esclarecimento, o interessado deverá requerer junto aos órgãos
estatais as informações necessárias para elucidar seus casos.
O amparo legal também se dá em torno da autorização judicial, cuja determi-

nação faz os interessados ter acesso ao banco de dados ou informações que se
encontram em sigilo.
Em consonância com o artigo 16 da lei nº 6.015/73 aos oficiais e encarrega-

dos das repartições de registros recaem as obrigações de lavrar certidão do
que lhes for requerido e o fornecimento às partes as informações solicitadas.

49
Di Pietro (2008) argumenta que o direito à expedição de certidão disciplinada
na lei nº 9.051 de 18 de maio de 1995 tem como escopo fixar o prazo de quin-
ze dias para atendimento a contar do registro do pedido no órgão expedidor
e exigência a partir do requerimento os esclarecimentos relativos aos fins e
razões do pedido.
Todavia se a obtenção de certidão é negada ou omitida pelo oficial de regis-

tro, cabe à autoridade competente aplicar punição disciplinar compatível ao
gravame.
O artigo 20, parágrafo único, desta lei registrária impõe o seguinte:
Artigo. 20 No caso de recusa ou retardamento na expedição de certidão, o

interessado poderá reclamar à autoridade competente, que aplicará, se for o
caso, a pena adequada.
Parágrafo único. Para a verificação de retardamento, o oficial, logo que re-

ceber alguma petição, fornecerá a parte uma nota de entrega devidamente
autenticada. (BRASIL,1973)
Desse modo,pontua Ceneviva:

Acentuar o caráter prioritário da publicidade e ao mesmo tempo
defender os direitos dos interessados, seja daquele que solicita a
certidão, seja daquele ao qual deve ser apresentada. Conforme o
princípio do direito público, para ressalva do interesse de todos
os terceiros, obriga-se ao registrador certificar conforme o pe-
dido do interessado, sem omitir, porém, sob a pena de cometer
falta e até crime. (CENEVIVA, 2010, p. 99)
3.5 Efeitos do registro público
São efeitos dos registros públicos: o constitutivo, comprobatório e o publici-

tário.
O efeito constitutivo visa o nascimento de um novo direito a partir da outorga

do Poder Público;
O comprobatório declara a realidade dos fatos jurídicos a partir do momento

que se dá o registro.
O publicitário leva ao conhecimento de todos os envolvidos a existência do

registro.
Logo abaixo vamos abordar detalhadamente os efeitos jurídicos que ocorrem

nos registros públicos. Assim vejamos:
e-Tec Brasil

50
BOX 5
Efeitos do registro público
Os efeitos constitutivos são encontrados no registro civil de pessoas naturais

no que tange ao casamento e a emancipação; no registro civil de pessoas ju-
rídicas encontra-se no registro de imóveis e aquisição de propriedade imóvel
por atos entre vivos.
Quanto ao comprobatório, assenta-se no registro civil de pessoas naturais a

certidão de óbito de pessoa presumidamente morta; e no registro de pessoas
jurídicas a matrícula de jornal ou outra publicação periódica para comprovar
a não clandestinidade; no registro de títulos e documentos respalda para a
transcrição de instrumentos particulares para a prova das obrigações conven-
cionais de qualquer valor.
O efeito publicitário, terceira e última espécie tem como exemplo no regis-

tro civil de pessoas naturais, a interdição e a declaração de ausência; no de
pessoas jurídicas tem-se as averbações por alteração na matrícula de jornais,
revistas e emissoras de radiodifusão; no de títulos e documentos estão aparta-
dos os contratos de locações de serviços não atribuídos a outros registradores.
Fonte: Efeitos do Registro Público. CENEVIVA, Walter: Lei dos Registros Públicos, ed. Saraiva. 2010.
Acesse o link abaixo e observe a exposição completa sobre os princípios ba-

silares da administração pública, inclusive a publicidade.
Fonte:<http://ambitojuridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=13610&revista_caderno=4>.
Sugiro a releitura do segundo capítulo, ocasião em que vimos todas as atri-

buições e atividades exercidas pelos notários e registradores. Pertinente se
faz essa revisão, tendo em vista que no próximo capítulo iremos discutir
sobre a escrituração, conservação e publicidade dos registros públicos, cujo
instrumento encontra-se sob o domínio dos oficiais de registro.

51
Resumo
Na aula de hoje, você viu:
- Os tipos de registros públicos amparados pela lei nº 6.015/73;
- O conceito de registro público;
- Critérios de validade dos registros públicos;
- Natureza e finalidade dos registros públicos;
- Os efeitos jurídicos produzidos pelos registros públicos;
- Da escrituração e conservação dos registros públicos;
- Da publicidade dos registros públicos.
Agora que você aprendeu sobre os registros públicos, responda as seguintes

indagações:
1. Cite e explique quais são os três tipos de efeitos dos registros públicos.
2. A lei nº 6.015/73 que disciplina os registros públicos trouxe inovações no

que diz respeito à conservação, escrituração e publicidade dos registros pú-
blicos. Essas mudanças foram aceitas pelos cartórios? Justifique sua resposta.
3. Analise a jurisprudência abaixo e responda a seguinte indagação: Por qual

motivo o concurso público foi anulado? Justifique sua resposta. Posta sua
justificativa na sala de discussão da disciplina.
IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA. CONCURSO PÚBLICO. PROCE-

DÊNCIA DO PEDIDO MEDIATO. ILÍCITO CONFIGURADO. CERCEA-
MENTO DE DEFESA. CAUSA DE PEDIR. IMPUTAÇÃO. VIOLAÇÃO
DO ART. 11 DA LEI DE IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA. ELEMEN-
TO SUBJETIVO. DOLO OU CULPA.
Concurso público realizado sem ampla publicidade. Violação dos princípios

da impessoalidade e moralidade administrativa. Ofensa à impessoalidade e
moralidade administrativa. Desobediência ao postulado da publicidade. Falta
de publicação do edital inibindo maior publicidade do certame. Não disponi-
bilidade do caderno de questões e da publicação do gabarito. Inviabilização
da conferência da prova e obstrução para a eventual interposição de recurso
pelos candidatos. Participação da esposa do prefeito no certame. Burla ao
e-Tec Brasil

52
comando constitucional para acesso aos cargos públicos. Comprovação da
ilegalidade. Concurso anulado com devolução dos valores pagos pelos can-
didatos inscritos. Indispensável demonstrar o elemento subjetivo do agente
público consistente na má-fé ou dolo, além da efetiva comprovação de dano
para o interesse público. Fato probando. Dolo ou culpa. Invalidação da sen-
tença para reabertura da fase de instrução. RECURSOS PROVIDOS. TJ-SP
- Apelação : APL 00006035520128260648 SP 0000603-55.2012.8.26.0648
Fonte:<http://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/144717035/apelacao-apl-
6035520128260648-sp-0000603-5520128260648>.Acesso em 06 de maio de 2015.
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Aula 4 - Configuração da Propriedade Imóvel Como Direito Real e seu Regime

Registrário
Objetivo
Prezados Cursistas,
Iniciaremos a quarta aula fazendo uma análise do processo de formação da

propriedade imóvel dando destaque para os seus pressupostos e regime regis-
trário.
4.1 Os Títulos da propriedade imobiliária
A propriedade imobiliária é um direito real que recai sobre um determinado

bem dando direito ao dono ou possuidor (detentor) de usufruir, utilizar, gozar
e dispor de seu imóvel desde que respeitados os limites legais em razão dos
interesses públicos que na maioria das vezes prevalece sobre os privados com
intuito de proteger as pessoas de boa fé contra a oponibilidade de terceiros.
O registro público se inicia com o registro, matrícula e averbação. Com o

advento da lei nº 6.015/73 a expressão “registro” veio substituir o vocábulo
transcrição.
4.2 Registros
São levados ao registro todos os atos que geram obrigações reais sobre os
imóveis ou que gravem a propriedade.
É conveniente entendermos o conceito de registro. Assim, Diniz apregoa:

O registro é o lançamento efetuado sob a matrícula do bem de
raiz, dos atos geradores do domínio e dos que impõem ônus ou
estabelecem direitos reais de fruição, de garantia ou de aquisi-
ção, restringindo a propriedade imobiliária. À medida que forem
surgindo fatos novos relativos ao bem de raiz, a sua matrícula
original sofrerá alterações, mas seu número será mantido. (Di-
niz, 2010, p. 85)
Quando determinados atos são levados a rogo do oficial de registro para per-
petuar a aquisição da propriedade deve o oficial realizar primeiramente o re-
gistro, em seguida a matrícula que pondera as atualizações do imóvel, e por
último a averbação que é responsável por alterar o registro anterior com o
lançamento de novas ocorrências. (BALBINO FILHO,1992)
e-Tec Brasil

54
Nesse sentido, o registro público é o instrumento legal utilizado para receber,
declarar e transpor aos seus livros próprios declarações de atos ou negócios
jurídicos que necessitam resguardar o direito da titularidade do dono.
Desse modo, ouçamos os doutos Pereira e Rodrigues afirmarem:

A deslocação do domínio de uma pessoa para outra carece de
uma manifestação visível, de um sinal exterior que ateste e afir-
me aquele ato diante da sociedade. Exige-o a natureza do domí-
nio. Direito absoluto erga omnes, o domínio obriga a todos, pode
ser oposto a todos. Importa, pois, que todos conheçam as suas
evoluções. (PEREIRA; RODRIGUES, 1956, p.27)
Não resta dúvida de que a efetivação do registro imobiliário está salvaguar-

dada por normas particulares e estatais que visam protegê-lo. Assim contra
os atos atentatórios recairão sanções de cunho administrativo, cível e penal
as quais dentre elas podemos citar as sanções disciplinares e perdimento de
bens.
Nesse diapasão, o regime jurídico do registro público está vinculado à publi-

cidade, cuja finalidade é atribuir segurança e eficácia aos direitos ligados à
propriedade contra a perturbação de particulares que agem por intermédio de
fraudes para prejudicar as pessoas de boa fé.
Desse modo, menciona Diniz (2010, p. 40) “o direito real sobre imóvel sub-
mete-se ao princípio da publicidade, que condiciona a aplicabilidade do prin-
cípio do absolutismo e do princípio da perpetuidade. Apenas terá proprie-
dade, ou direito real sobre um imóvel aquele cujo nome o imóvel estiver
registrado”.Nesse sentido, dispõe o artigo 236 da lei dos registros públicos.
O registro de imóveis especifica detalhadamente todas as informações do

imóvel e do seu titular.
Como registro, o imóvel terá identidade própria contendo toda especificação

relacionada à localização, extensão, tipo de propriedade, número cadastral
que o diferencia de outros imóveis e outros requisitos extrínsecos como iden-
tificação do próprio possuidor. No entanto, esta descrição alude para a matrí-
cula do imóvel que constitui um pré- requisito do registro.
Com o registro público fica viável o acompanhamento de todos os aconte-

cimentos com a propriedade imóvel seja a partir de obrigações ou direitos
reais que recaem sobre a mesma. Desse modo, o registro visa garantir a au-
tenticidade, segurança e efeitos jurídicos de todos os atos, seja ele nas fases
constitutiva, translativa ou extintiva.

55
4.2.1 Funções do registro público de imóveis
Levando em consideração a lei nº 6.015 de 1973 bem como alguns dispo-

sitivos do Código Civil de 2002, há de questionar a imprescindibilidade da
função do registro público de imóveis. A seguir citam-se:
BOX 6
Importância da função do registro imobiliário que garantirá a identifica-

ção e titularidade do real dono.
São as condições:
a. Resguardar a propriedade, documentando a sua transferência e dando a
publicidade às mutações subjetivas. O registro está conexo à propriedade,
tendo-se em vista que decorre do fato de ser o domínio uma afirmação
da pessoa física ou jurídica em face do Estado, considerando-se que a
propriedade imobiliária constitui um título outorgado pelo Estado, que
lhe confere publicidade com o assento. Consequentemente, o Registro do
Imóvel é a declaração pública do domínio e fonte de economia.
b. Permitir a aquisição da propriedade, passando o adquirente a ser, com se-
gurança, o proprietário do imóvel adquirido por ato inter vivos, a partir do
registro. Antes do assentamento do imóvel, o adquirente não terá nenhum
dos direitos de dono.
c. Garantir a existência de ônus reais.
d. Assegurar a formalização da aquisição por usucapião, com o registro da
sentença declaratória do domínio. Enquanto essa sentença não for regis-
trada, o autor terá ação publicitária contra quem lesar seu direito, mas não
poderá lançar mão da reivindicatória.
e. Funcionar como ato declaratório da disponibilidade da propriedade, se o
imóvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo término ao estado
de indivisão oriundo da abertura da sucessão pois a universidade de bens
do espólio só terá fim com o registro do formal de partilha.
f. Garantir, nas desapropriações, por ter fim cadastral, a obediência ao prin-
cípio da continuidade do registro imobiliário.
g. Permitir a continuidade registrária, na divisão que declarar o domínio.
Fonte: DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 2009. Editora Saraiva: São Paulo, p.5.
e-Tec Brasil

56
Como diz a ilustre professora Diniz:
Somente com a intervenção estatal, realizada pelo oficial de car-
tório imobiliário, será conferido direitos reais, a partir da data
em que se fizer o assentamento do imóvel. Antes do registro,
o alienante continuará a ser o proprietário e responderá pelos
encargos do prédio. Na acessão e na usucapião, convém repetir,
a exigência do registro diz respeito tão somente a disponibili-
dade do bem de raiz. Na sucessão hereditária, a propriedade do
sucessor independerá de registro, mas este terá obrigatoriedade
para pôr termo ao estado de indivisão, para assegurar a dispo-
nibilidade do imóvel e para manter o princípio da continuidade
dos registros sucessivos. (DINIZ, 2010, p.57)
Conclui-se este tópico com a afirmação de que o registro público visa a ob-
tenção da aquisição da propriedade inter vivos, pois o simples contrato fir-
mado entre as partes não garante a efetividade do negócio para fins de direito
registrário.
Causa mortis:um ato que deixa de ser praticado em virtude da morte.
Inter vivos:um ato ou negócio jurídico realizado entre pessoas vivas. Exem-
plo: contrato
4.2.2 Atos sujeitos a registro
Estão arrolados no artigo 167, I da lei nº 6.015/73, bem como no artigo 1.275
do Código Civil de 2002 e na lei nº 4.771/65 em seu artigo 6º, todos os atos
submetidos a registro no cartório de imóveis que a seguir citaremos:
I - o contrato de compra e venda;
II - a permuta;
III - doação entre vivos;
IV - dação em pagamento;
V - bens de proprietário que serão embutidos como quota social

e que integrarão a sociedade empresária;
VI - bens partilhados com o divórcio;
VII - usucapião;
VIII – renúncia;

57
IX - a instituição de condomínio;
X - desapropriação que ensejar indenização por motivo expro-

priatório;
XI - loteamento urbano e rural;
XII - escritura pública de divórcio consensual;
XIII - inventário e partilha extrajudicial;
XIV - contrato para adquirir casa própria pelo SFH;
XVI - a hipoteca legal, judicial e convencional; XVII - a institui-

ção de bem de família;
XVIII - a penhora, arresto e sequestro de imóvel;
XIX - as servidões em geral;
XX - usufruto, uso e habitação, exceto direito de família;
XXI- enfiteuse;
XXII - anticrese;
XXIII - convenção antenupcial;
XXIV - empréstimo por obrigações ao portador ou debentures.

(BRASIL,1973,p.1)
Importante: A lei nº 6.015/73 assegura o registro de direitos reais sobre imó-

veis no que tange a sua constituição, transferência e extinção; e sua validade
em relação a terceiros para assegurar sua disponibilidade.
A cessão de direito hereditário não é passível de registro. Nas palavras de

Ceneviva (2010, p.167) “a universalidade de bens constituída pela herança é
indeterminada, e só se determinará após a partilha”.
Outrossim, a lei nº 9.514/97 acrescentou o inciso I do artigo 167 da lei dos

registros públicos e representada pela lei nº 6.015/73 a alienação fiduciária
em garantia de coisa imóvel. Isto significa que a alienação fiduciária passou
ser objeto de registro (BRASIL, 1997).
Por alienação fiduciária entende-se a transferência do bem imóvel pelo de-

vedor (fiduciante) ao credor (fiduciário) como garantia até que a dívida seja
quitada. Uma vez extinta a dívida a propriedade volta para o domínio do
proprietário real.
Desse modo, a lei dos registros públicos em seu artigo 172 e o Código Civil
de 2002 no artigo 1.227 reconhecem o registro da alienação fiduciária por
atribuí-la uma espécie de direitoreal sobre imóveis.
e-Tec Brasil

58
Se a obrigação fiduciária não for cumprida, terá o credor direito de promover
a execução extrajudicial no próprio cartório de registro de imóveis onde foi
registrada a propriedade fiduciária.
Em uma próxima oportunidade, poderemos dar continuidade ao estudo sobre

as espécies de direitos reais e atos que gravam a propriedade imóvel de forma
mais detalhada. Aqui neste contexto é relevante para o nosso estudo apenas
citarmos os tipos de atos que são submetidos ao registro de imóveis.
4.2.3 Os Efeitos do registro de imóvel
Prezados cursistas, após análise da relevância e finalidade do registro públi-

co é de extrema importância abordarmos os principais efeitos que o registro
produz aos atos inter vivos.
Os efeitos estão subordinados à validade dos atos jurídicos ocasionados pela

satisfação negocial. Nesse sentido, é conveniente ressaltar os tipos de efeitos
que recairão na aquisição do imóvel.
O registro imobiliário exige os seguintes efeitos: o constitutivo, publicidade,

legalidade, força probante, continuidade, obrigatoriedade, retificação, priori-
dade, disponibilidade, especialidade, instância e tipicidade.
No que diz respeito ao efeito constitutivo, percebe-se que este é imprescin-

dível para haver o nascimento do direito que dependerá da discussão sobre a
coisa e o direito de propriedade imobiliária.
A partir do momento que nascem os direitos, o Poder Público começa a inter-

vir, por intermédio dos oficiais de cartório imobiliário, que propiciarão o de-
senvolvimento dos atos para que sua validade perante terceiros seja suscitada.
No que tange a publicidade sempre estará presente entre os atos ou negócios

jurídicos que dependem da vontade estatal para alcançar sua validade. Posto
isso, os acontecimentos e informações das operações imóveis serão levados
ao conhecimento de todos que “fazem jus ter acesso aos informes assentados
para obter certidão ou informações dos atos alusivos ao bem registrado e de
todas as mutações pelas quais passou o imóvel”. (DINIZ, 2010)
Como afirma Diniz (2010, p. 64)“pelo registro, será possível prestar as in-
formações necessárias sobre o estado jurídico do imóvel aos interessados,
amparando o crédito e prevenindo fraudes”.
Do exposto, o eminente Professor Beviláqua interpreta os efeitos gerados

com os atos de registro de imóveis a destacar:

59
a – É modo de adquirir imóveis com o registro de título de transferência ope-
rando sempre validade contra terceiros;
b – É modo de constituir e transferir direitos reais sobre imóveis alheios, tanto

os de gozo quanto os de garantia;
c – Determina, pela averbação na folha da matricula ou à margem do compe-

tente registro, a extinção do respectivo direito real;
d – O registro oferece a prova da existência do domínio e dos direitos reais

sobre imóveis, ressalvados os direitos de terceiros.
Sob a ótica da lei nº 6.015/73 em seu artigo 17, torna-se evidente que diante
o efeito da publicidade qualquer pessoa poderá requerer certidão de registro
sem haver necessidade de especificar os motivos para o pedido. Acrescentan-
do a menção deste dispositivo, o artigo 16 §2º restringe às pessoas para quem
as informações devem ser atendidas. Assim, somente as partes envolvidas no
assentamento devem obtê-las.
Em compatibilidade com a legalidade o registro do imóvel somente ocorrerá

uma vez os requisitos para o devido registro não estiverem eivados de vícios
ou irregularidades que os tornam impossibilitados para tanto. É necessário
que o direito do proprietário seja legítimo, bem como ele seja a pessoa capaz
para tornar o negócio válido.
Quando o vício constatado pelo oficial de registro ensejar nulidade absoluta

do negocio, os atos não surtirão nenhum efeito. Posto isso, todos os trâmites
seguidos serão paralisados. No entanto, outra possibilidade de suspensão dos
atos levados a registro se dá com a sua anulabilidade que acarretará uma sus-
pensão parcial até que os atos passíveis de correição sejam sanados.
Nesse diapasão, todos os títulos levados a registro só poderão ser perpetuados

após cumprirem as exigências legais.
Corroborando com o princípio da força probante que alude à prova que con-
substancia a existência e veracidade dos atos, pode-se dizer que a mesma se
fundamenta na fé pública do registro.
Apregoa a saudosa doutrinadora Diniz (2010, p. 65) que “o título por si só, não
comprovará o domínio, pois apenas com o registro do imóvel é que se terá a
propriedade. A prova do registro far-se-á pelo registro, do qual decorre uma
presunção relativa de propriedade, que prevalecerá até prova em contrário”.
A todo tempo nos deparamos com o descumprimento do efeito da continuida-

de, pois deparamo-nos a todo o momento com irregularidades em torno da aqui-
sição do bem imóvel. Advertimos para o fato de que muitas pessoas transfe-
rem o imóvel sem se quer ter a documentação comprobatória do seu domínio.
e-Tec Brasil

60
Nota-se que a relação entre o alienante e o adquirente muitas vezes se dá
apenas com a transferência do título, que a seu ver é o suficiente para provar
a titularidade do imóvel.
Ressalta-se que de acordo com a lei nº 6.015/73 tal situação é inadmissível

sob as regras do registro público, tendo em vista que em conformidade com
este efeito da continuidade é determinante que o imóvel esteja registrado em
nome do alienante para posteriormente fazer o seu assento para o adquirente.
De acordo com Diniz (2010, p. 65) “nenhum registro de imóvel poderá ser
feito sem que antes esteja lançado o anterior, a que o título se refere. Tem que
haver o encadeamento ininterrupto das titularidades jurídicas de cada imóvel,
concatenando sucessivamente as suas transmissões”.
O efeito da obrigatoriedade encontra fundamento nos artigos 1.227 e 1.245,

§ 1º do Código Civil de 2002 assim seja:
Artigo. 1.227 Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos

por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro
de Imóveis.
Artigo 1.245 Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do

título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser

havido como dono do imóvel. (BRASIL, 2002).
Título translativo: é o título pertinente à modificação da titularidade de di-

reitos ou propriedade de coisa.
Disponível em: <http://www.jusbrasil.com.br/topicos/290086/titulo-translativo>.
Nas palavras de Diniz (2010, p.65) “se tratar de bens situados em várias co-
marcas, o registro deverá ser feito em todas elas”. O desmembramento da
comarca não requer a repetição de registro já efetuado no novo cartório”.
A especialidade é o efeito cuja obrigatoriedade determina a identificação de

todos os detalhes que compõe o determinado imóvel. Não poderá o registro
ser efetivado sem os mínimos detalhes apreciados.
A disponibilidade traz em seu bojo a necessidade das descrições físicas e

jurídicas do imóvel. É indispensável que perceba se o imóvel é alienado ou
onerado, se há alguma garantia que assegure o negócio jurídico. Esse efeito

61
tem como objetivo libertar o adquirente de qualquer situação irregular que
possa por em risco a transação negocial bem como seu patrimônio.
A instância por sua vez exige que o registro do imóvel seja feita pelo próprio
titular do direito, pois desvirtua a possibilidade deste registro ser feito por
terceiros ou por iniciativa do oficial de registro.
Por fim, tem-se o efeito da tipicidade que como salienta Diniz (2010, p.
68)“só serão registrados os imóveis se os títulos a eles concernentes disserem
respeito aos direitos reais previstos legalmente”.
4.3 Requisitos para procedência do registro público
Deverá o oficial registrador se ater para as exigências legais que são determi-
nantes para a consecução do registro do imóvel.
Em suma, deverá o oficial verificar se o imóvel está situado na área de abran-

gência do seu cartório; examinar se estão presentes todos os documentos pes-
soais das partes; se existem alterações que foram devidamente assinaladas e
evidenciadas pelo tabelião; casos que exigem a outorga uxória determinar a
assinatura e presença do consorte.
Outorga uxória: é o consentimento dado para a mulher praticar determina-

dos atos que se perfaziam na vida do casal.
4.4 A matrícula da propriedade imóvel
A matrícula é um elemento constituinte do registro de imóveis. Sabe-se que

ela se refere ao conjunto individualizado de caracteres que identifica o imó-
vel. Nela recai a atuação do princípio da especialidade, que veremos logo a
seguir.
A matrícula é o primeiro passo a ser tomado para regulamentar o domínio da

propriedade imóvel, pois o registro e averbação são requisitos posteriores. A
matrícula impõe condição para o assentamento do imóvel.
Este elemento se refere exclusivamente ao imóvel, caracterizando-o e con-

frontando-o. É sua característica a individualização e o cadastramento. O ca-
dastramento é feito de ofício pelo oficial registrador, logo quando são apre-
sentados os documentos necessários para tal procedimento. A matrícula feita
de ofício só é possível em se tratando de lote ou unidade autônoma.
e-Tec Brasil

62
É possível, caro estudante, que ocorra um mandado judicial de arresto de um
bem imóvel que não esteja matriculado?
Diante dessa situação podemos concluir que não é possível o juiz solicitar o
cumprimento desse mandado judicial de arresto do determinado bem, haja
vista que não existe matrícula do mesmo, e como sabemos, a lei impõe que
primeiramente o imóvel deve adquirir a matrícula e posteriormente o registro
e averbação.
Com a legislação atual um novo imóvel poderá ser desmembrado para se

unir a outro, cuja matrícula já existe. Partindo-se disso serão averbadas no-
vas informações à matrícula já existente, porém consignando a remanescente.
Nesse sentido, a matrícula já existente não será desconstituída, visto que as
informações novas passarão a compreendê-la como um anexo.
Outrossim, poderão imóveis contíguos e pertencentes ao mesmo proprietário

se fundirem para formar apenas uma matrícula, sem necessidade da rema-
nescente. De acordo com o artigo 233 da lei nº 6.015/73 a fusão dos imóveis
constitui uma espécie de cancelamento da matrícula, assim como a decisão
judicial transitada em julgado e em virtude de alienações parciais quando o
imóvel for transferido a outros proprietários (BRASIL, 1973).
Remanescente: significa restante, sobra.
Neste sentido, os atos decididos judicialmente e transitados em julgado, o

imóvel constituindo loteamentos ou unidades autônomas e a fusão de duas ou
propriedades imobiliárias ensejarão o cancelamento da matrícula.
Sobre a matrícula Balbino Filho expressa:

A matrícula é ato de inteira responsabilidade do oficial, pois se
num cartório, desobedecendo-se à norma de que a cada imóvel
corresponde uma matrícula, houver duas matrículas do mesmo
imóvel, lesando o interessado ou terceiro, o Estado deverá res-
ponder por perdas e danos, tendo ação regressiva contra o ser-
ventuário relapso, que agiu dolosa ou culposamente. (BALBI-
NO FILHO, 1992, p.92)

63
4.4.1 Requisitos obrigatórios da Matrícula
- Número de ordem que seguirá até o infinito;
- Data da abertura;
- Identificação do imóvel;
- Qualificação do proprietário;
- Número do registro anterior;
Prestem atenção: Não existe certidão de matrícula negativa de ônus, pois será
sempre certidão positiva atrelada aos atos do imóvel.
4.5 Averbação do imóvel
A averbação consiste em tornar conhecida a relação jurídica advinda de atos

que constituem um direito real da coisa imóvel ou em relação ao titular desse
direito.
Não diferentemente disso, através da averbação faz-se constar na folha de um

registro todos os acontecimentos do bem imóvel. Portanto, esse requisito tem
finalidade de alterar ou complementar uma informação imprescindível acerca
do imóvel para que o mesmo seja registrado.
Conforme dispõe o artigo 97 da lei nº 6.015/73 a averbação será feita pelo

oficial do cartório em que constar o assento à vista da carta de sentença, de
mandado ou de petição acompanhada de certidão ou documento legal e autên-
tico, com audiência do Ministério Público.
Interpretando esse diploma legal fica claro que o oficial de registro no caso da
averbação jamais poderá agir de ofício, ainda mais se reportando à mudanças
em outros lançamentos no mesmo serviço mas condizente ao originário. Sen-
do assim, é importante que haja ordem judicial ou requerimento do Ministério
Público determinando a junção do lançamento posterior modificado com o
anterior originário.
No artigo 99 da lei em comento é clara ao dispor que a averbação será feita

mediante a indicação minuciosa da sentença ou ato que a determinar.
Neste diapasão, o oficial registrador deverá seguir apenas o que se segue na

ordem judicial ou sentença que já determina a averbação. Não é permitido ao
mesmo fazer qualquer alteração aos assentamentos, sob pena de ser nulo todo
o procedimento cartorário e ainda sofrer sanções.
e-Tec Brasil

64
4.5.1 Forma da averbação
A averbação não possui uma regra rígida a ser seguida no que tange a sua
forma de exposição. Ela não possui uma forma específica. Comenta Ceneviva
(2010) que o livro de registro o qual constará os atos da matrícula, registro e
averbação é dividido em três partes, sendo a coluna da direita reservada para
averbações. Se no espaço da margem reservada à averbação não houver espa-
ço, o oficial poderá continuar fazendo os assentamentos em outro livro desde
que da mesma espécie e mesma letra.
Citamos alguns atos sujeitos à averbação:
• Separação e divórcio consensuais;
• Restabelecimento da sociedade conjugal
• União estável
• Inventário e partilha
Para a realização da averbação concernente à separação e divórcio consensu-

ais é importante mencionar a exigência dos seguintes documentos: os nomes
das partes devidamente acompanhados com o documento original de iden-
tidade (RG) e cadastro de pessoa física (CPF); certidão atualizada de casa-
mento com todas as averbações que dizem respeito a algumas mudanças que
possam ter ocorrido; qualificação dos filhos com todos os detalhes atinentes a
eles; documento averbado que tenha determinado pensão alimentícia se for o
caso; nome do cônjuge que adotou o sobrenome do outro e partilha dos bens
do casal se houver.
Importante: É admissível a representação dos cônjuges mediante procuração

ofertada por seus respectivos advogados.
Outrossim, é o restabelecimento da sociedade conjugal que exige a escritura

pública e a representação dos representantes legais (advogados) para com-
parecimento no cartório. Esse procedimento de restabelecimento conjugal
far-se-á no mesmo cartório civil de pessoas naturais em que foi realizado o
casamento.
Atenção: a averbação da reconciliação conjugal não poderá acontecer se tiver

havido o divórcio.
Reportando-se para a separação ou divórcio Ceneviva diz que se a partilha

dos bens gerar vantagens para uma das partes incidirá o tributo de transmis-
são de propriedade o qual deverá constar nos assentamentos da escritura.
Nesse passo, se ficar estabelecido que filhos ou terceiros serão beneficiados
por um desses bens por intermédio da doação, deverá assim constar na mes-
ma, a escritura pública.

65
Arrematando-se com a união estável, havendo sua dissolução deverão os ex
companheiros apresentar os mesmos documentos que foram exigidos para a
consumação da união. Uma vez apresentados serão assentados na escritura
pública.
Indubitavelmente,para valer os direitos enquanto estabelecida a união estável

de fato, deverão às partes acordarem sobre a divisão dos bens. Assim, ficando
estabelecido de modo consensual, a documentação deverá ser apresentada no
cartório de pessoas naturais para serem averbadas via escritura.
É de observar também que no caso do inventário e partilha se for consensual,

admitirá ao oficial lavrar a escritura pública.
Nos livros de averbação da partilha e inventário deverão estar presentes os

seguintes documentos:
- certidão de óbito do de cujus que deixou a herança;
- RG e CPF dos herdeiros, cônjuge e do falecido;
- pacto antenupcial se assim existiu e dependendo do regime de casamento

estabelecido;
- certidão que comprove a inexistência de testamento;
- escritura com respectivo nome do advogado representante das partes;
- documentos como imposto de transmissão causa mortis – ITCM.
Existe um site muito importante que reúne informações abrangentes sobre

todas as legislações pertinentes ao nosso estudo em todo o caderno didático.
Acesse o endereço: <http://www.planalto.gov.br>.
Resumo
Vimos nesta importante aula todas as informações sobre o registro da pro-

priedade imóvel evidenciando seus fundamentos, pressupostos e a natureza
do regime imobiliário.
Vimos também os títulos do registro de imóveis a citar: a matrícula, registro

e averbação.
e-Tec Brasil

66
Analisamos as funções do registro de imóvel.
Aprendemos quais são os atos levados ao registro de imóveis.
Quais são as documentações exigidas para fazer o registro de imóvel.
Os efeitos do registro de imóveis.
Os requisitos para a efetivação da matrícula.
Responda a seguinte questão:
1. É possível fazer o registro de um imóvel que não possui a sua matrícula?
2.É possível haver a fusão de propriedade imobiliária? Justifique sua resposta.
3. Explique o que é registro, matrícula e averbação de um imóvel.
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Aula 5 - Registro de Pessoas Naturais
Objetivo
Essa aula é enriquecedora. Nela teremos a oportunidade de discutir sobre os

processos de declaração e reconhecimento do registro civil das pessoas natu-
rais, assunto esse muito importante para nossa existência como pessoas.
5.1 Finalidades do registro civil de pessoas naturais
Esse registro existe para gerar direitos e obrigações relacionados ao estado

civil dos indivíduos, a partir do momento que se comprova a existência de
fatos e atos que lhes ensejam as atribuições e responsabilidades.
Para o ordenamento jurídico as pessoas naturais são reconhecidas a partir do

seu registro no Cartório de Registro Civil. Independentemente do nascimen-
to, morte e mudanças do estado civil só terá identidade com o registro.
O registro de pessoas naturais ganhou arrimo legal na lei nº 6.015 de 31 de

dezembro de 1973 que dispõe sobre registro público e no Código Civil de
2002 que traça o perfil do direito material.
No Registro Civil de Pessoas Naturais ocorrerão os registros relacionados

aos nascimentos; casamentos; óbitos; emancipações por outorga dos pais ou
por sentença judicial; interdições por incapacidade civil absoluta; sentenças
declaratórias de ausência (morte presumida); as opções de nacionalidade e as
sentenças relacionadas à adoção.
Sabe-se que, seguindo a regra geral, os Cartórios cobram taxas e emolumen-

tos relacionados aos registros. Contudo, fica a cargo de cada Estado implantar
sua tabela de custos pelo tipo de serviços prestados.
Como exceção a essa regra, há de considerarmos a Constituição Federal de

1988 em seu artigo 5º, LXXVI e alíneas a e b que atribui a gratuidade de
taxas para os reconhecidamente pobres no que diz respeito ao registro civil
de nascimento e certidão de óbito. Ademais, com a implementação da lei dos
registros públicos todas as certidões extraídas do Cartório de Registro Civil
não serão cobradas para os pobres legalmente reconhecidos.
Importante: o estado de pobreza deverá ser comprovado por declaração do

próprio interessado ou a rogo. Se analfabeto, a declaração deverá ter assina-
tura de pelo menos duas testemunhas.
e-Tec Brasil

68
Outrossim, serão averbados em registro público as sentenças de nulidade ou
anulação de casamento, divórcio, separação judicial e ou restabelecimento da
sociedade conjugal; dos atos de reconhecimento de filiação e adoção.
5.2 Atribuições do registro de pessoas naturais
5.2.1 Do nascimento
Concernente ao nascimento, Ceneviva explora:

O registro de nascimento é de interesse público pelo acervo
estatístico da nacionalidade, pelo começo de identificação de
todos os cidadãos, para garantia do exercício de seus direitos.
Respeitada a igualdade em direitos e obrigações, entre homem e
mulher, bem como a garantia igual de exercício de seus direitos
e deveres, referentes à sociedade conjugal, a declaração de nas-
cimento pelo pai, ainda subsiste, em primeiro lugar, dada a con-
dição pós-parto da mãe, exigida a certidão de casamento. Sendo
caso de união estável o registro depende do comparecimento e
assinatura de ambos os pais. (CENEVIVA, 2010, p.181)
Com o nascimento ocorrido no território nacional o registro ocorrerá no lugar

que sucedeu o parto ou no lugar concernente à residência dos pais, no prazo
de quinze dias. Todavia, o prazo será estendido para três meses quando se tra-
tar de hipóteses em que os pais residem em lugares distantes a mais de trinta
quilômetros do cartório mais próximo.
Com respaldo nos artigos 55 e 64 da lei nº 6.015/73 – lei dos registros públi-
cos, aos nascimentos ocorridos a bordo o registro ocorrerá logo que o fato se
verificar, porém, se não suceder o registro deverão os responsáveis declarar
no prazo de cinco dias, a existência do fato no cartório ou consulado de des-
tino do navio ou aeronave.
São pessoas responsáveis para a efetuação da declaração de nascimento: o

pai; a mãe no prazo de quarenta e cinco dias se ausente o pai por motivo de
não reconhecimento da paternidade ou se encontrar em outro país; o parente
mais próximo na hipótese de impedimento dos pais por motivo de perda do
poder familiar; os administradores de hospitais, médicos e parteiras que tive-
rem assistido o parto quando impedido o parente mais próximo e as pessoas
encarregadas da guarda do menor.
O registro de nascimento de criança de pai menor de dezesseis anos deverá ser

feita mediante acompanhamento de seus pais. Caso o pai seja maior de dezes-
seis e menor de dezoito anos o registro será feito apenas com o nome da mãe,
e havendo necessidade de adotar o sobrenome do pai somente por via judicial.

69
Na hipótese de ser a mãe da criança menor deverá a mesma ser acompanhada
de seu representante legal ou do pai da criança.
De acordo com o Provimento nº 13 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ,

poderá ser feito o registro de nascimento na própria maternidade, sem neces-
sidade de intervenção do Cartório. Pesquisem mais sobre esse assunto, pois se
trata de inovação acrescida à lei de registro público. Para saber mais, acesso
o site www.cnj.jus.br.
Importante: Quanto ao registro de natimorto deverá ocorrer no lugar onde

originou o nascimento. Dessa forma regulamenta o artigo 5º, b, da Constitui-
ção Federal e o artigo 53 da lei nº 6.015/73.
Insta saber que o registro de natimorto se dá gratuitamente e os pais tem o pra-

zo de quinze dias para registrar podendo ser estendido por três meses quando
residirem em lugares distantes da sede do Cartório mais próximo. Passado
esse prazo o registro será da alçada do juiz da Comarca dos responsáveis.
Natimorto: é o feto que morreu dentro do útero ou durante o parto.
Atualmente, com a promulgação do Código Civil e a lei de registros públicos,

o oficial de registro não será obrigado a registrar a criança com nome que lhe
exponha ao ridículo. Ao contrário dessa situação, poderão os pais apresentar
uma declaração diante do juízo local demonstrando sua insatisfação.
Coma inovação trazida a baila pela lei nº 11.924 de 17 de abril de 2009 que
acrescentou o § 8º no artigo 57 da lei nº 6.015/73 trouxe a possibilidade de
enteados requererem a mudança de seus sobrenomes, para adotarem o nome
da família de seu padrasto ou madrasta, desde que expressa a concordância e
não acarrete prejuízos aos interessados.
Nesse caso, deverão os interessados comparecer ao cartório legal munidos de

documentos pessoais e certidões de nascimento para que o oficial de registro
possa verificar a autenticidade dos documentos e lavrar o ato por assentamen-
tos no próprio registro de nascimento.
e-Tec Brasil

70
5.2.2 Da habilitação para o casamento
Para haver o casamento é imprescindível que os contraentes passem primeiro

pelo processo de habilitação. Os contraentes encontram-se habilitados para
o casamento quando munidos de documentos exigidos pela lei civil. Desse
modo, o oficial de registro está apto para conceder a certidão de que conste a
habilitação, desde que legalizados os documentos para a habilitação e deferi-
da a certidão pelo Ministério Público.
Como requisitos para o matrimônio civil devem os contraentes apresentar

documentos pessoais acompanhados de certidões conforme seu estado civil
para apresentação perante ao oficial responsável.
Destarte, as partes interessadas deverão manifestar sobre o regime de bens

que vai influenciar no patrimônio adquirido. Para isso, o regime escolhido
constará na certidão do matrimônio que ficará retida no cartório.
Para o casamento religioso deverão os nubentes requerer ao oficiala expe-

dição da certidão de casamento civil. Somente assim, o casamento religioso
surtirá efeitos.
De acordo com o artigo 73 da lei nº 6.015/73 no prazo de trinta dias a contar

da realização, o celebrante ou qualquer interessado poderá apresentando o
assento de casamento religioso requerer o registro ao oficial que expediu a
certidão. (BRASIL, 1973)
5.2.3 Do registro de óbito
A certidão de óbito é um documento importante porque declara o falecimento

de uma pessoa. Somente com a certidão fornecida e registrada em cartório é
que será declarada a morte.
Nesse sentido, a partir da consecução da certidão de óbito, o cônjuge sobrevi-

vente ou quem depende do de cujus poderá solicitar a pensão por morte, dar
inicio ao direito sucessório e casar-se novamente.
A certidão de óbito deverá ser expedida no local em que faleceu o de cujus.

Entretanto, o assentamento do óbito deverá ocorrer no prazo de vinte quatro
horas. Não sendo possível será feito no prazo de quinze dias improrrogáveis.
Nos ditames do artigo 77 da lei de registros nenhum sepultamento poderá ser

feito sem certidão do oficial de registro do lugar do falecimento acompanhada
de atestado médico ou duas testemunhas que tenham sabido ou verificado a
morte.

71
5.2.4 Registro de interdição
A interdição é um procedimento judicial que vislumbra a tutela e curatela. Esses

institutos são medidas adotadas para aqueles que não têm condições de praticar
atos da vida civil. A tutela é aplicada nos casos que envolvem os interesses das
crianças ou adolescentes, enquanto a curatela se aplica para reger a pessoa e
administrar os seus bens enquanto estão desprovidas de poder físico e mental.
No caso da interdição o interessado deve levar o mandado judicial ao cartório

de domicílio do interditado.
5.2.5 Registro das emancipações
A emancipação é uma medida adotada para dirimir a “maioridade espontânea

ou forçada do adolescente”. Essa medida pode se dar pelas formas legal, ju-
dicial ou voluntária.
Para nosso estudo as mais relevantes são as emancipações voluntárias e judi-

ciais, uma vez que necessitará de registro e averbação.
A emancipação voluntária é formalizada por escritura pública, sem necessi-

dade de homologação judicial. Como requisitos dessa emancipação os pais
devem comparecer ao cartório munidos de certidões de casamento e de nasci-
mento da criança para iniciar o procedimento registral.
A emancipação judicial deverá ser registrada no cartório do 1º oficio da co-

marca do domicílio do menor e anotada à margem do registro de nascimento.
Importante: Se o menor estiver sob o instituto da tutela, a emancipação de-

penderá de mandado judicial.
5.2.6 Registro da união estável
A União Estável é um novo instituto que se equipara ao casamento. Ela dá aos

companheiros o direito de exercerem os mesmos direitos e obrigações típicas
do casamento.
Nesse diapasão, a união estável não é estado civil, mas pode ser convertida
em casamento, devendo os companheiros darem entrada aos mesmos proce-
dimentos exigidos para o matrimônio.
A união estável concede aos indivíduos a possibilidade de requerer junto aos

cartórios de registro civil a certidão lavrada do contrato pactuado entre as
partes. Dessa maneira, devem os mesmos estabelecer neste contrato o regime
de bens adotado.
e-Tec Brasil

72
União estável: é a relação duradoura e contínua estabelecida entre duas pes-

soas de sexos diferentes ou iguais com o objetivo de constituição familiar.
5.2.7 Registro das sentenças declaratórias de adoção
Adoção é um ato jurídico que cria, entre duas pessoas, uma relação análoga,
que resulta da paternidade e filiação legítima, mas, mais do que um ato jurídi-
co, é um ato de amor. Disponível em: <http://guiadobebe.uol.com.br/o-que-e-adocao/>.
O instituto da adoção preza pela irrevogabilidade do ato. Com a sentença

constitutiva haverá mudanças referentes ao nome e prenome da criança ou
adolescente. Ademais, deverão os pais adotivos munidos da sentença se di-
rigirem ao Cartório para que sejam assentadas no registro de nascimento as
modificações impostas na sentença que declarou a existência de um novo
fato.
Figura 2: Família Homoafetiva

Fonte: Família Homoafetiva. Disponível em: <http://alexandreproducoeseventos.blogspot.com.br/2011/05/stf-re-
conhece-uniao-homoafetiva.html>.Acesso em 14 de maio de 2015.
Dessa forma, haverá o ingresso dos nomes dos pais adotivos e de seus ascen-
dentes mesmo que já falecidos, ou se vivos a sua manifestação de adesão por
escrito.
Nesse interregno o oficial não poderá expedir certidão, ficando todo o proce-
dimento arquivado para resguardar os direitos, salvo por determinação judi-
cial como expressa o artigo 95, parágrafo único da lei nº 6.015/73. (BRASIL,
1973)

73
Leiam o Estatuto da Criança e Adolescente regulamentado pela lei nº 8.069/90

– ECA para saberem mais sobre o instituto da adoção, um tema muito discu-
tido e atual em nossa sociedade que sofreu alterações para atribuir a adoção
para casais homoafetivas.
Leiam também a Instrução Normativa número 3 da Corregedoria Nacional

de Justiça instituída em três de novembro de 2009 que discute sobre as guias
Nacionais de Acolhimento e de Desligamento de crianças e adolescentes em
abrigos. O objetivo dessa nova instrução normativa foi de retirar esses me-
nores de abrigos e os colocarem em casas familiares que tivessem intuito de
adotá-las. Disponível em:<http://www.tjmt.jus.br/novoesmagis/Areas/Noticias/Noticia.aspx?n=13433>.
Resumo
Nesta aula aprendemos a relevância dos registros das pessoas naturais, levan-
do em consideração a compreensão acercadas suas finalidades bem como as
atribuições e procedimentos utilizados para realização do registro civil das
pessoas naturais.
1.Comente quais são os tipos de registros feitos no cartório de registro civil

de pessoas naturais.
2. Explique como se dá a formalização do registro da emancipação voluntária.
3. Explique o procedimento para a efetuação do registro de nascimento a

bordo.
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Aula 6 - Registro de Pessoas Jurídicas
Objetivo
Prezados Cursistas,
Hoje vamos aprender sobre as pessoas jurídicas, a partir da análise de sua

fundamentação, atribuições e relevância para seu registro.
6.1 Fundamentos da pessoa jurídica
Pessoa jurídica refere-se a toda empresa ou entidade com responsabilidade

perante a lei. Podem ser universidades, associações, cooperativas, partidos
políticos e toda organização com fins lucrativos, como é o caso das empresas,
sejam elas de pequeno, médio ou grande porte.
A pessoa jurídica será constituída com o registro constitutivo nos órgãos pú-
blicos competentes, como disciplina o artigo 45 do Código Civil de 2002.
A partir da sua existência e cadastramento no Cadastro Nacional de Pessoas
Jurídicas – CNPJ as pessoas jurídicas passarão ter direitos e obrigações.
Cumpre ressaltar que, terão vida enquanto obedecer aos parâmetros legais pe-
los quais foi aceita, tendo as pessoas que as constitui o direito de extingui-la
através de ato deliberativo próprio.
Veja um exemplo na figura abaixo de Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica:
Figura 3: Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica

Fonte: Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. Disponível em:<http://www.adicadehoje.com.br/consulta-cartao-cnpj
-pela-receita-federal/>. Acesso em 14 de maio de 2015.

75
6.2 Documentos exigidos para o registro
Para que as empresas exerçam suas atividades é necessário que estejam le-
galmente constituídas, isto quer dizer que necessitam de alguns documentos
e autorizações para o funcionamento.
Os principais registros são: na Junta Comercial; na Prefeitura do município

onde será instalada a empresa e que dependem do Alvará de funcionamento e
Inscrição Municipal; no âmbito estadual com a Inscrição Estadual, na Receita
Federal com o CNPJ e na Previdência Social com o Fundo de Garantia por
tempo de serviço - FGTS.
Conforme o tipo de atividade empresarial a ser exercida será necessários regis-

tros específicos em entidade de classe ou órgãos específicos de fiscalização.
Para a consecução do registro das pessoas jurídicas deverão seus representan-

tes apresentar duas cópias do estatuto, compromisso ou contrato da empresa
para a realização do registro. Isso significa que a sua existência é delimitada
pelo Estatuto ou Contrato Social.
Contrato Social: é um documento que estabelece normas de relacionamento

entre os sócios e a sociedade.
Disponível em: <https://www.nibo.com.br/blog/o-que-e-contrato-social-para-empresas/>.
Visualizaremos agora um modelo de contrato social de uma empresa
e-Tec Brasil

76
BOX 7
Modelo Básico de Contrato Social de Sociedade Limitada
Contrato de Constituição de: _____________________
1. Fulano de Tal, (nome completo), nacionalidade, naturalidade, estado civil,

regime de bens (se casado), data de nascimento (se solteiro), profissão, nº do
CPF, documento de identidade, seu número, órgão expedidor e UF onde foi
emitida (documentos válidos como identidade: carteira de identidade, certifi-
cado de reservista, carteira de identidade profissional, Carteira de Trabalho e
Previdência Social, Carteira Nacional de Habilitação – modelo com base na
Lei nº 9.503, de 23.9.97), domicílio e residência (tipo e nome do logradouro,
número, bairro/distrito, município, Unidade Federativa e CEP) e
2. Beltrano de Tal ................................................... (art. 997, l , CC/2002)

constituem uma sociedade limitada, mediante as seguintes cláusulas:
1ª A sociedade girará sob o nome empresarial ............................. e terá sede e do-

micílio na (endereço completo: tipo, e nome do logradouro, número, complemen-
to, bairro/distrito, município, Unidade Federativa e CEP). (art. 997, II, CC/2002)
2ª O capital social será R$ .................................. (............................... reais

(dividido em .............. quotas de valor nominal R$ ...... (............ reais), inte-
gralizadas, neste ato em moeda corrente do País, pelos sócios:
Fulano de Tal ................. nº de quotas ............. R$ ...........
Beltrano de Tal ............... nº de quotas............. R$.................... (art. 997, III,

CC/2002) (art. 1.055, CC/2002)
3ª O objeto será ....................................................
4ª A sociedade iniciará suas atividades em ...................... e seu prazo de dura-

ção é indeterminado. (art. 997, II, CC/2002)
5ª As quotas são indivisíveis e não poderão ser cedidas ou transferidas a ter-

ceiros sem o consentimento do outro sócio, a quem fica assegurado, em igual-
dade de condições e preço direito de preferência para a sua aquisição se pos-
tas à venda, formalizando, se realizada a cessão delas, a alteração contratual
pertinente. (art. 1.056, art. 1.057, CC/2002)
6ª A responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas

todos respondem solidariamente pela integralização do capital social. (art.
1.052, CC/2002)

77
7ª A administração da sociedade caberá ................................................. com
os poderes e atribuições de ........................................... autorizado o uso do
nome empresarial, vedado, no entanto, em atividades estranhas ao interesse
social ou assumir obrigações seja em favor de qualquer dos quotistas ou de
terceiros, bem como onerar ou alienar bens imóveis da sociedade, sem autori-
zação do outro sócio. (artigos 997, Vl; 1.013. 1.015, 1064, CC/2002)
8ª Ao término da cada exercício social, em 31 de dezembro, o administrador

prestará contas justificadas de sua administração, procedendo à elaboração do
inventário, do balanço patrimonial e do balanço de resultado econômico, ca-
bendo aos sócios, na proporção de suas quotas, os lucros ou perdas apurados.
(art. 1.065, CC/2002)
9ª Nos quatro meses seguintes ao término do exercício social, os sócios de-

liberarão sobre as contas e designarão administrador(es) quando for o caso.
(arts. 1.071 e 1.072, § 2o e art. 1.078, CC/2002)
10. A sociedade poderá a qualquer tempo, abrir ou fechar filial ou outra de-
pendência, mediante alteração contratual assinada por todos os sócios.
11. Os sócios poderão, de comum acordo, fixar uma retirada mensal, a título
de “pro labore”, observadas as disposições regulamentares pertinentes.
12. Falecendo ou interditado qualquer sócio, a sociedade continuará suas ati-

vidades com os herdeiros, sucessores e o incapaz. Não sendo possível ou
inexistindo interesse destes ou do(s) sócio(s) remanescente(s), o valor de seus
haveres será apurado e liquidado com base na situação patrimonial da socie-
dade, à data da resolução, verificada em balanço especialmente levantado.
Parágrafo único - O mesmo procedimento será adotado em outros casos em

que a sociedade se resolva em relação a seu sócio. (art. 1.028 e art. 1.031,
CC/2002)
13. O(s) Administrador(es) declara(m), sob as penas da lei, de que não es-
tá(ão) impedidos de exercer a administração da sociedade, por lei especial,
ou em virtude de condenação criminal, ou por se encontrar(em) sob os efeitos
dela, a pena que vede, ainda que temporariamente, o acesso a cargos públi-
cos; ou por crime falimentar, de prevaricação, peita ou suborno, concussão,
peculato, ou contra a economia popular, contra o sistema financeiro nacional,
contra normas de defesa da concorrência, contra as relações de consumo, fé
pública, ou a propriedade. (art. 1.011, § 1º, CC/2002)
Inserir cláusulas facultativas desejadas.
14. Fica eleito o foro de ............ para o exercício e o cumprimento dos direitos
e obrigações resultantes deste contrato.
e-Tec Brasil

78
E por estarem assim justos e contratados assinam o presente instrumento em
_______ vias.
_____________, ___ de ___________de 20__
Local e data
aa) _________________________
aa) ______________________
Fulano de Tal Beltrano de Tal
Visto: ______________ (OAB/MG 0987)
Nome
Fonte: Portal do empreendedor. Disponível em: <https://www.portaldoempreendedor.gov.br/sociedades-empresa-

rias-limitadas/beneficios>. Acesso em: 14 de maio de 2015
Cabe ao oficial de registro promover nas duas vias apresentadas pelo repre-
sentante os assentamentos que ensejará a certidão do registro, contendo o
número de ordem, livro e folha, quesitos esses de identificação registral do
documento.
O registro das pessoas jurídicas em consonância com o artigo 120 da lei nº

6.015/73 deverão conter como requisitos de validade:
Artigo. 120. O registro das sociedades, fundações e partidos políticos consis-

tirá na declaração, feita em livro, pelo oficial, do número de ordem, da data
da apresentação e da espécie do ato constitutivo, com as seguintes indicações:
I – a denominação, o fundo social, os fins da sede da associação
ou fundações, tempo de sua duração;
II – modo de administração e representação da sociedade judi-

cial e extrajudicialmente;
III – se o estatuto é reformável e de que forma;
IV – responsabilidade dos sócios e a forma como respondem;
V – extinção da pessoa jurídica e o destino de seu patrimônio.
VI – nome dos fundadores ou instituidores e dos membros da di-

retoria, com indicação da nacionalidade, estado civil, profissão
de cada um, residência (BRASIL,1973).

79
6.3 Conceituação das associações, fundações, sociedade simples e sociedade empresária
6.3.1 Das associações
As associações são pessoas jurídicas de direito privado constituídas sem fins

lucrativos. De acordo com o artigo 53, parágrafo único, não há entre os asso-
ciados, direitos e obrigações recíprocos.
É exemplo de associações as Organizações não-governamentais - ONGS
O estatuto das associações deverá conter:
I – a denominação, os fins e a sede da associação;
II – os requisitos para a admissão, demissão e exclusão dos associados;
III – os direitos e deveres dos associados;
IV – as fontes de recursos para sua manutenção;
V – o modo de constituição e de funcionamento dos órgãos deliberativos;
VI – as condições para a alteração das disposições estatutárias e para a dis-

solução;
VII – a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas.
Importante: Esses requisitos são cumulativos e taxativos, entretanto, não po-

derá se ausentar nenhum visto que implicará a nulidade do ato constitutivo
da associação.
6.3.2 As fundações
As fundações são um conjunto de bens que recebem personalidade jurídica

com objetivo de realizar determinados fins.
É necessário para a constituição das fundações o ato de personificação, isso

quer dizer, que não pode ser qualquer destinação de bens, visto que tem que
ter um propósito para ser criado.
Exemplo de fundação é uma instituição beneficente, de caráter assistencial.
e-Tec Brasil

80
6.3.3 As sociedades simples
Essas sociedades são aquelas formadas por duas ou mais pessoas que se unem
para executar uma atividade não empresarial. Os sócios se unem para exercer
as suas principais profissões.
Exemplos de sociedades simples são as sociedades de médicos, advogados.
Esses profissionais são conhecidos como profissionais liberais.
Esse tipo societário deve ser registrado no Cartório de Registro Civil de Pes-
soas Jurídicas. Ademais, os sócios respondem solidariamente com todos os
seus bens particulares.
6.3.4 As sociedades empresárias
As sociedades empresárias são também tipos societários que compreende a

sociedade anônima e limitada. Essas sociedades se reúnem com objetivo de
obter lucros, ao contrario do que acontece com as associações e fundações.
São constituídas a partir do Registro do Contrato Social, devendo ser regis-

tradas na Junta Comercial.
BOX 8
Os registros das associações, fundações e sociedades simples
Das associações:
01 – 02 (duas) vias do Estatuto Social (ou Reforma Estatutária), rubricado

pelo Representante Legal e pela diretoria em todas as páginas. Ao final, deve
constar a assinatura do Representante Legal com sua firma reconhecida. De
acordo com a Lei N. 8.906/94 – Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil
- OAB, deve figurar ainda o visto do advogado com o número de registro na
O.A.B.
02 – Ata de Constituição da Pessoa Jurídica, Eleição e de Posse da primeira

diretoria, com prazo determinado de mandato, de acordo com o Estatuto. Sen-
do uma Reforma Estatutária, trazer a Ata da assembleia Geral em que houve
a aprovação da mudança.

81
03 – Requerimento, dirigido ao Oficial, pedindo o Registro, assinado pelo
presidente, com sua firma reconhecida.
04 – No Estatuto deve constar, obrigatoriamente, os itens abaixo :
V – o modo de constituição e funcionamento dos órgãos deliberativos e ad-

ministrativos;

solução.
Importante: Qualquer alteração que venha ocorrer no Estatuto, dever ser aver-
bada à margem do respectivo registro, inclusive mudança de Diretoria.
Fundações
01 –02 (duas) vias do Estatuto Social (ou Reforma Estatutária), rubricado

pelo Representante Legal e pela diretoria em todas as páginas. Ao final, deve
constar a assinatura do Representante Legal com sua firma reconhecida. De
acordo com a Lei N. 8.906/94 – EOAB, deve figurar ainda o visto do advoga-
do com o número de registro na O.A.B.
02 – Ata de Constituição da Pessoa Jurídica, Eleição e de Posse da primeira

diretoria, com prazo determinado de mandato, de acordo com o Estatuto. Sen-
do uma Reforma Estatutária, trazer a Ata da assembleia Geral em que houve
a aprovação da mudança.
03 – Escritura Pública ou Testamento de dotação especial de bens para cons-

tituição da Fundação.
04 – Parecer do Ministério Público.

presidente, com sua firma reconhecida.
Sociedades Simples
01 – 02 (duas) vias do Contrato Social (ou Reforma do Contrato), rubricado

pelos Sócios em todas as páginas. Ao final, deve constar a assinatura de todos
os sócios e de duas testemunhas todas com as firmas reconhecidas. De acordo
e-Tec Brasil

82
com a Lei N. 8.906/94 – EOAB, deve figurar ainda o visto do advogado com
o número de registro na O.A.B.
02 – Ata de Constituição da Pessoa Jurídica. Sendo uma Reforma, trazer a Ata

da assembleia Geral em que houve a aprovação da mudança.

sócio administrador, com sua firma reconhecida.
04 – No Contrato Social deve constar o seguinte:
I – nome, nacionalidade, estado civil, profissão e residência dos sócios, se

pessoas naturais, e a firma ou a denominação, nacionalidade e sede dos só-
cios, se jurídicas;
II – denominação, objeto, sede e prazo da sociedade;
III – capital da sociedade, expresso em moeda corrente, podendo compreen-

der qualquer espécie de bens, suscetíveis de avaliação pecuniária;
IV – a quota de cada sócio no capital social, e o modo de realizá-la;
V – as prestações a que se obriga o sócio, cuja contribuição consista em ser-

viços;
VI – as pessoas naturais incumbidas da administração da sociedade, e seus

poderes e atribuições;
VII – a participação de cada sócio nos lucros e nas perdas;
VIII – se os sócios respondem, ou não, subsidiariamente, pelas obrigações

sociais.
05 – Declaração de Microempresa ou Empresa de Pequeno Porte (quando for

o caso).
06 – Quando a atividade exigir a presença de um profissional habilitado, o

Contrato deverá ser encaminhado, antes do registro, para averbação do Con-
selho Regional da categoria.
– No Estatuto deve constar, obrigatoriamente, os itens abaixo :

83
V – o modo de constituição e funcionamento dos órgãos deliberativos e ad-
ministrativos;

solução.
Fonte: Documentos necessários para o registro das pessoas jurídicas. Disponível em: <http://www.toscanodebrito.
com.br/documentos-necessarios-para-o-registro-civil-das-pessoas-juridicas/>. Acesso em 15 de maio de 2015.
RESUMO
Nesta aula, vimos os seguintes pontos:
-As regras que regulamentam os registros de pessoas jurídicas.
- Os fundamentos das pessoas jurídicas;
- Os tipos de pessoas jurídicas e suas consequências;
- Os documentos exigidos para o registro das pessoas jurídicas discutidas.
- Os critérios de validade para a consolidação dos registros.
1. Faça a distinção entre os tipos de pessoas jurídicas e onde ocorre o registro

de cada uma delas.
2. São levados ao registro de pessoas jurídicas apenas o contrato social? Jus-

tifique sua resposta.
3. Cite os documentos exigidos para o registro do Estatuto das fundações

privadas.
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Aula 7- Registro dos Títulos e Documentos
Objetivo
Caros cursistas nesta aula trataremos de um assunto de extrema relevância e

amplitude no nosso dia a dia, uma vez se tratar dos variados tipos de documentos
que podem ser registrados em Cartório Civil de Títulos e Documentos.
7.1 Funções do registro de títulos e documentos
As funções do registro de títulos e documentos são amplas, produzindo, a

partir do registro do documento, o conhecimento por todos os terceiros, aos
quais o ato jurídico não atribuído a outros registros, é disponível.
Fonte:Disponível em: <http://www.cartoriodesaovicente.com.br/atribuicoes.php>.
Dessa forma, expressa o artigo 221 do Código Civil de 2002:
Artigo. 221 O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado

por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as
obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como
os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no
registro público. (BRASIL, 2002)
Ao lermos o artigo, já temos noção de que os documentos levados ao registro

se tratam apenas de dados particulares que podem ser consequência da prática
de ato unilateral bem como bilateral que exprime a vontade de duas ou mais
pessoas envolvidas no negócio jurídico.
Para a lei os documentos somente produzirão efeitos com a execução do re-

gistro que os tornarão válidos contra terceiros. Assim ensina o artigo 127 da
lei nº 6015/73, lei dos registros públicos.
7.2 As atribuições dos registros públicos de títulos e documentos
O cartório de registro de títulos e documentos prestam vários serviços carto-

rários, dentre eles o registro de documentos gerais, notificações extrajudiciais
e os registros destinados a bens imóveis e registro civil de pessoas jurídicas
que não encontram respaldo em outros ofícios ou tipos registrários, levando
em consideração sua função supletiva (SIVIERO, 1983).
Nessa mesma direção, acentua Ceneviva (2010) que um título ou instrumen-

to, vinculado por sua natureza a outro registro podem ser lançados também

85
no de títulos e documentos, embora sem os fins específicos do serviço ao qual
são pertinentes.
Nos livros de registro ficam os assentamentos das averbações solicitadas pe-

los interessados e as anotações feitas pelo oficial de registro, cujo objetivo é
tornar fácil a consulta de registros e certidões. Essa atribuição encontra arri-
mo no artigo 128 da lei de registros públicos.
Ademais, o livro de registro e averbação tem a finalidade de manter conserva-

dos e garantir a perpetuidade de todos os documentos registrados com intuito
de libertá-los de atos criminosos como os decorrentes de extravios, fraudes,
falsificações e outros atos que versam prejudicar pessoas de boa fé.
Esse raciocínio se alude no artigo 156 da lei dos registros públicos, uma vez
que é dever do oficial de registro não proceder ao registro ou averbação de
documento eivados de irregularidades que os tornam ilegais e incompatíveis
com as formalidades exigidas para sua consecução. Portanto, verificada a ile-
galidade será nulo imediatamente sem suprir qualquer efeito.
Ademais, se for constatada falhas passíveis de correção poderão ser conva-

lidadas, ou seja, sanadas para continuar o atendimento dos trâmites para o
exercício do registro e averbação.
Outrossim, os registros que forem danificados ou destruídos podem ser recu-

perados independentemente de seu estado físico, pois a certidão possui esse
atributo, ficando assim, o oficial de registro ou seu preposto incumbidos de
fornecer uma nova via com mesmo valor do documento original.
De antemão, estão sujeitos ao registro de títulos e documentos para surtirem

efeitos em relação a terceiros: os contratos de locação de prédios; os docu-
mentos decorrentes de depósitos, ou de cauções feitos em garantia de cum-
primento de obrigações contratuais; as cartas de fiança feitas em geral, por
instrumento particular; os contratos de locação de serviços não atribuídos a
outras repartições; os contratos de compra e venda em prestações com reser-
va de domínio ou não, os de alienação ou de promessas de venda relativas a
bens moveis e os de alienação fiduciária; documentos de procedência estrangeira
acompanhados de traduções para surtirem efeitos perante os entes da administra-
ção pública; as quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis;
penhor sobre automóveis; atos administrativos sem trânsito em julgado e os ins-
trumentos de cessão de direitos de créditos, de dação em pagamento.
Todos os documentos submetidos à jurisdição dos cartórios de registro de

títulos e documentos deverão ser registrados num prazo de vinte dias da data
da assinatura das partes. A regra é que o registro ocorra no domicilio das
partes contratantes, mas caso venham residir em cidades diversas de onde foi
pactuado o negócio poderá ser registrado em todas elas, assim prevê o artigo
130 da Lei Federal nº 6.015/73. (BRASIL, 1973)
e-Tec Brasil

86
Vimos anteriormente os documentos submetidos aos registros de títulos e do-
cumentos contra intervenção de terceiros, contudo, agora é importante ressal-
tar os documentos gerais que são registrados por esse ofício. Citam-se:
Alienação fiduciária; atas de condomínio; arrendamento; boletim de ocorrên-

cia; carta de Fiança; carteira de motorista;carteira de trabalho; cartas para con-
corrência pública; caução; cessão de crédito; comodato; contrato de abertura
de crédito para financiamento e bens ou serviços; contrato de administração;
contrato de compra e venda de bens móveis contrato de compra e venda com
reserva de domínio; contrato de empreitada; contrato de empréstimo; contrato
de execução de obras;contrato de garantia; contrato de mútuo; contrato de
parceria; declaração de vontade; diploma; documentos para concorrências;
laudos de vistoria; letras de música; locação de imóvel; nota promissória;
parcelamento de dívida; passaporte; penhor; poesias; procurações; promessa
de cessão; Proposta; Requerimento; rescisão contratual; sublocação.
Disponível em: <http://www.cartoriodesaovicente.com.br/atribuicoes.php>.
Importante: O oficial de registro titular e o juiz competente da comarca po-

derão designar o preposto contratado temporariamente para praticar atos que
se resolvem através de notificações ou diligências mais simples.
Atenção: um documento ou título apresentado para registro sem que a parte

interessada esteja presente, não será passível de registro, tendo em vista que
para gerar qualquer oponibilidade é imprescindível que o interessado legal-
mente instituído participe dos proclamas de registro e averbação.
Resumo
Você aprendeu nesta aula as funções do registro de títulos e documentos e as

atribuições dos registradores para a averbação e registro.
1. Comente sobre a finalidade do livro de registro e averbação.
2. Quais são os tipos de documentos gerais levados ao registro de títulos e

documentos.
3. O preposto poderá praticar as mesmas atividades atribuídas ao registrador

titular. Justifique sua resposta.

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Aula 8 - Registro das Escrituras Públicas e Particulares
Objetivo
Prezados cursistas,
Vamos aprender nesta aula a importância que as escrituras públicas e os ins-

trumentos particulares exercem em nossas vidas, uma vez que é comum fa-
zermos a escritura de muitos atos ou negócios jurídicos para termos autenti-
cados e validados contra a oponibilidade de terceiros.
8.1 Conceito de escritura pública
A escritura pública é um documento feito pelo notário em cartório para for-

malização dos atos e negócios jurídicos.
A escritura pública é usada para declarar a existência de uma situação jurídica

que para as partes solicitantes é de grande relevância e tem assento no âmbito
jurídico.
Figura 4: Reconhecimento da escritura pública pelo Tabelião

Fonte: Reconhecimento da Escritura Pública. Disponível em:<http://www.bertoliniadvocacia.com.br/escritura-pu-
blica/>. Acesso em 13 demaio de 2015
e-Tec Brasil

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Nesse sentido, a escritura pública necessita ter a manifestação de vontade das
partes para manifestar o interesse em declarar um ato ou negocio que consti-
tuirá seu direito.
Deve o notário ouvir o interesse das partes, bem como os motivos que os
levaram a pretender o reconhecimento do seu direito. Assim, deve o tabelião
analisar a possibilidade jurídica do pedido para ensejar a escritura pública.
Figura 5 : Diálogo entre o notário e as partes solicitantes do registro.

Fonte: Tabelionato Andrade. Ofício de Notas e Protesto de Títulos. Disponível em: <http://www.tabelionatoandra-
de.com.br/escrituras.htm>. Acesso em 14 de maio de 2015.
O notário é um agente público dotado de fé pública, sendo assim não resta

dúvida de que as escrituras públicas são instrumentos amparados por essa
força pública e imperativa que as tornam passíveis de utilização como meios
de prova em procedimentos judiciais.
Faça uma releitura do segundo capítulo para vocês recordarem sobre o con-
ceito de notário ou tabelião de notas e como funciona a atividade notarial,
inclusive dando atenção para a tabela que diferencia a ata notarial da escri-
tura pública, haja vista que neste capítulo o qual estamos abordando agora
vai nos fazer lembrar muito das atribuições do tabelião.
Importante destacar que em relação aos custos da lavratura da escritura públi-

ca e emolumentos, os notários devem seguir o valor imposto em uma tabela
que varia anualmente em cada Unidade da Federação Brasileira. Isso quer
dizer, que o custo não é o mesmo para todo o país, pois cada região tem dis-
cricionariedade e autonomia funcional para estabelecer a sua tabela de custos,
que leva em consideração o tipo de escritura solicitada, a complexidade do
documento e o valor dos bens.

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8.2 Documentos exigidos para a escritura pública
A escritura pública para ser efetuada exige da parte solicitante alguns docu-
mentos indispensáveis para a sua lavratura. Todavia, esses documentos po-
dem ser simples ou complexos, vai depender do tipo de escritura.
Em se tratando de declaração simples referente à pessoa física citam-se os

seguintes documentos:
- Qualquer documento pessoal e original que contenha foto, como é o caso da

carteira de identidade, carteira de trabalho, passaporte, carteira de motorista e
carteira da ordem dos advogados do Brasil;
- CPF;
- Certidão de casamento, se solteiro a certidão de nascimento, comprovante

de residência;
Se pessoa jurídica deverão ser apresentados tais documentos:
- Contrato ou Estatuto Social da empresa registrada na Junta Comercial;
- CPF e documento pessoal original com foto para os sócios ou representantes legais;
- Certidão simplificada da Junta Comercial atualizada até 30 dias.
Sendo escritura pública em decorrência da transmissão de bens imóveis re-

cairá a obrigatoriedade de haver o pagamento ou exoneração do imposto de
transmissão de bens imóveis – ITBI. A cobrança desse imposto deve levar em
consideração o valor cobrado pelo Município e conforme a localização do
bem imóvel.
Importante: os tipos de documentos variam conforme o negócio a ser escri-

turado. Se mais complexo necessitará de documentos específicos e restritos.
Tem-se como exemplo, a escritura pública de compra e venda de imóveis ou
àquelas que ensejam a cessão de direitos sobre imóveis. Desse modo, todo
ato ou negócio jurídico referente à imóveis deve se passar pelos trâmites da
escritura pública para garantir a segurança jurídica.
Essa concepção fica expressa com o artigo 108 do Código Civil de 2002 que
assim menciona, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essen-
cial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a
trinta vezes o maior salario mínimo vigente no país”.
Nesse diapasão, vamos abordar algumas espécies de escrituras públicas mais

comuns e requisitadas nos cartórios:
e-Tec Brasil

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BOX 9
Termos
Compra e venda: Ato pelo qual o proprietário vende seu imóvel, transferindo
a posse e o domínio sobre o mesmo ao comprador. Quando o pagamento do
preço não for integral, o saldo devedor poderá ser garantido por hipoteca do
próprio imóvel em favor do vendedor, alienação fiduciária, ou ainda, poderá
ser instituída a “cláusula resolutiva”, com o que o negócio será desfeito se não
houver o pagamento.
Doação: Escritura pública em que o doador doa imóvel de sua propriedade a

outra pessoa, que a aceita. Se o donatário for descendente ou cônjuge do doa-
dor, a doação será adiantamento de legítima, que será descontado do herdeiro
quando do falecimento do doador, a não ser que o doador declare que o bem
doado fazer parte da parte disponível dos seus bens. A aceitação da doação
não precisa ser feita na própria escritura de doação, pois o doador pode es-
tabelecer um prazo ao donatário, para que a aceite. Enquanto não for aceita,
não pode ser registrada no Registro de Imóveis. Se o donatário for incapaz, a
aceitação é tácita. Comparece somente o doador, faz a doação ao incapaz e a
escritura pode ser registrada.
Dação em pagamento: Quando o devedor que tem uma dívida para com al-
gum credor não pode saldá-la na forma contratada, pode oferecer ao credor a
alternativa de dar em pagamento um imóvel de sua propriedade, para quita-
ção da dívida.
Divisão e extinção de condomínio: Quando o imóvel estiver em condomínio,

entre duas ou mais pessoas, e não havendo mais interesse dos condôminos em
permanecer em condomínio, poderão promover a extinção do mesmo através
de escritura pública, ficando cada um com sua área determinada.
Concessão de superfície: Forma pela qual o proprietário do imóvel concede

a superfície de seu imóvel a terceira pessoa, que pode ser sobre a totalidade
ou parte do mesmo, por tempo determinado. A concessão pode ser onera ou
gratuita.
Cessão de direitos hereditários: Escritura pública em que o herdeiro cede seus

direitos hereditários a uma terceira pessoa, onerosa ou gratuitamente. A ces-
são pode ser da totalidade ou de parte dos direitos.
Cessão de direitos possessórios: A pessoa que detenha a posse sobre deter-

minado imóvel, não sendo proprietários do mesmo, pode ceder a terceiros os
direitos de posse que exerceu, de forma gratuita ou onerosa.

91
Alienação fiduciária: A alienação fiduciária é utilizada como forma de garan-
tia de uma dívida. Neste caso o proprietário aliena fiduciariamente o imóvel
ao credor, que passa a ter a posse indireta do bem e o devedor permanece com
a posse direta, na qualidade de depositário.
Hipoteca: Escritura de constituição de garantia de dívidas. O devedor dá um

imóvel seu em garantia de empréstimo ou qualquer outra dívida. O prazo má-
ximo da hipoteca é de trinta anos.
Hipoteca para fins de Garantia Locatícia – Caução: Dentre as formas de ga-

rantia do aluguel temos a caução, e se o bem dado em garantia é um imóvel,
a garantia será hipotecária, ou seja, o locatário poderá dar um bem seu ou de
terceiro em hipoteca, para fins de garantia do aluguel. Neste caso, não preci-
sará de fiador ou seguro.
Confissão de dívida (com ou sem garantia): A confissão de dívida pode ser

em caso de empréstimo ou de uma dívida já existente, e que as partes inte-
ressadas resolvem formalizar. A dívida confessada poderá ser garantida por
hipoteca de um bem do próprio devedor ou de terceiro.
Cessão de crédito: Caso em que o titular de um crédito de qualquer espécie

vende seus direitos a terceira pessoa, que subrroga-se no direito daquele. Po-
dem ser cedidos os mais variados créditos, como por exemplo, os decorrentes
de precatórios.
Declaratória: Escritura pela qual a pessoa pode fazer qualquer tipo de decla-
ração que queira deixar expresso.
Declaratório de união estável: O casal que convive em união estável e queira

deixar expresso a existência desta união, para fins de prova, poderá declarar
este fato por escritura pública, podendo estabelecer o regime de bens, caso
seja diferente da comunhão parcial de bens.
Declaratória de dissolução de união estável: No caso de separação, o casal que

convive em união estável poderá deixar expressa esta situação, declarando a
dissolução da união estável, podendo promover a partilha dos bens comuns.
Emancipação: Os pais poderão emancipar seus filhos relativamente incapa-

zes, ou seja, com 16 ou 17 anos de idade. Com a emancipação o filho adquire
capacidade legal e passa a exercer todos os atos de sua vida civil.
Pacto antenupcial: O casal que pretende casar e o regime de bens não é o da

comunhão parcial dos bens, ou mesmo sendo, quer estabelecer algumas res-
trições, deverá comparecer ao Tabelionato, antes do casamento, para pactuar
o regime de bens através de escritura pública, estabelecendo todas as regras
que devem reger o patrimônio do casal durante a vigência do casamento.
e-Tec Brasil

92
Reconhecimento de filiação: O pai ou a mãe que não reconheceu o filho ou a
filha, por ocasião do registro do nascimento, poderá fazer o reconhecimento
através da escritura de reconhecimento de filho(a).
Fonte: Escrituras Públicas. Disponível em <http://www.segundotabelionato.com.br/escrituras-publicas>. Acesso
em 14 de maio de 2015.
A lei nº 11.441/07 trouxe inovações no que tange a escritura pública do in-

ventário, partilha, separação e divórcio. No que diz respeito ao inventário,
é possível que seja lavrada a escritura pública diretamente no Cartório sem
necessidade dos herdeiros recorrerem ao Poder Judiciário para tanto. Essa
possibilidade advém do consenso das partes em relação à partilha dos bens.
Para isso a via administrativa está apta para resolver (BRASIL, 2007).
É requisito também neste caso supracitado, a presença de um advogado que

possa representar os interesses dos herdeiros, que assim escolheram a via
mais simples e célere para resolver a pendência.
Pois bem, remetendo-se para o divórcio ou separação, nota-se alterações tam-

bém advindas com a lei nº 11.441/07 que modificou alguns dispositivos do
Código de Processo Civil. Ficou estabelecido que estando os cônjuges de
acordo com a partilha dos bens se houver e não possuindo filhos menores de
dezesseis anos poderão concretizar o divórcio ou separação no âmbito admi-
nistrativo por intervenção da escritura pública. Entretanto, torna-se exigível a
presença de advogado (BRASIL, 2007).
Leiam a lei nº 11.441/07, pois ela trouxe muitas mudanças práticas ao ofe-
recer possibilidade mais prática, rápida e menos onerosa para a consecução
do inventário, partilha, divórcio consensual e separação consensual. Com o
advento dessa lei ficou mais fácil a realização desses procedimentos pelo âm-
bito administrativo. Para saber mais sobre essa norma que alterou alguns dis-
positivos do Código de Processo Civil que regulamenta esses assuntos você a
encontrará disponível no link:
<https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2007/lei/l11441.htm>.
Boa leitura e aproveita para entender melhor o conteúdo desta lei atualmente
utilizada!

93
8.3 Documentos exigidos para lavratura da escritura pública
A lei nº 7.433 de 18 de dezembro de 1985 e regulamentada pelo Decreto nº

93.240/86 dispõe sobre os documentos exigidos para a lavratura das escritu-
ras públicas.
São eles:
- Documentos de identificação das partes e intervenientes;
- Comprovante de pagamento do Imposto de transmissão de bens imóveis –

ITBI quando se tratar de transmissão de bens imóveis ou compra e venda;
- Certidões de tributos transmissíveis a imóveis urbanos e rurais;
- Prova de quitação do Imposto Transmissão sobre imóveis rurais – ITR e

certificado de cadastro emitido pelo INCRA;
- Certidões de ações rurais relativas ao imóvel, e a de ônus reais que envol-

vem matrícula imobiliária com menos de trinta dias expedida;
- Demais certidões exigidas por lei conforme a necessidade do tipo de lavra-

tura a ser expedida;
Importante: Os documentos exigidos para a escritura pública também são

exigíveis para instrumentos particulares assim chamadas escrituras particu-
lares.
8.4 Requisitos formais para validade da escritura pública
Pela escritura pública tratar-se de um ato solene, ela é revestida de formali-

dades para sua validade. Com base na afirmativa constituem requisitos indis-
pensáveis para a sua validação, a saber:
BOX 10
Requisitos para validade da escritura pública
a) a data do ato com indicação do local, do dia , mês e ano;
e-Tec Brasil

94
b) o lugar onde foi lida e assinada, com endereço completo e se não se tratar
da sede do cartório, ou local onde foi lida;
c) o nome e qualificação completo (nacionalidade, profissão, domicílio, re-

sidência, estado civil, regime de bens, número do documento de identidade,
repartição expedidora e número de inscrição no CPF ou CNPJ, quando for o
caso de PJ) das partes e respectivos cônjuges, ainda que não comparecentes,
assim como de outros intervenientes, com expressa referência a eventual re-
presentação por procurador;
d) Regime de bens do casamento se alguma das partes for casada;
e) Menção à data, livro e folha do cartório em que foi lavrada a procuração e

data da expedição da certidão, quando exibida por esta forma;
f) Quando se tratar de pessoa jurídica, a data do contrato social ou outro ato

constitutivo, seu número na Junta Comercial ou no Registro competente, artigo
do contrato ou dos estatutos sociais que delega a representação legal, autorização
para a prática do ato, se exigível, e ata da assembleia geral que elegeu a diretoria;
g) Nas escrituras de doação, o grau de parentesco entre doadores e donatários;
h) Se de interesse de menores ou incapazes, menção expressa à idade e por

quem assistidos ou representados;
i) Indicação clara e precisa da natureza do negócio jurídico e seu objeto;
j) A declaração, quando for o caso, da forma do pagamento do bem adquirido,

se em dinheiro ou cheque, este identificado pelo seu número e nome do banco
sacado, ou outra forma estipulada pelas partes;
k) Declaração de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso;
l) Indicação dos documentos apresentados, entre os quais, obrigatoriamente

em relação às pessoas físicas, cédulas de identidade, CPF e certidão de casamento;
m) As ressalvas de entrelinhas e emendas (em tempo) devem estar antes das

assinaturas e subscrições;
n) Declaração de que a escritura foi lida em voz alta, perante as partes e tes-
temunhas presentes, que aceitaram como tal redigida;
o) Cota-recibo das custas e emolumentos devidos pela prática do ato;
p) Termo de encerramento;
q) Assinatura das partes, do escrevente que a lavrou e do tabelião ou de seu

substituto especialmente designado para tanto, encerrando o ato e, se alguma

95
das partes não puder ou não souber assinar, outra pessoa capaz assinará por
ela, a seu rogo, devendo ser colhida a impressão digital.
r) O Tabelião consignará na escritura pública a apresentação dos documentos

e das certidões.
Caso a escritura pública tenha por objeto a alienação de imóveis, deverão ser
observados, ainda, os seguintes dados:
a) A localização completa do imóvel com indicação de denominação se rural

ou logradouro, número, bairro e cidade se urbano, e, ainda, quando se tratar
só de terreno se este fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em
que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxi-
ma, bem como, com precisão, os característicos e as confrontações (caso de
imóveis urbanos, quando tais dados constarem da certidão do RI, o tabelião
poderá consignar somente o número da matrícula e sua localização);
b) Título de aquisição do alienante, mencionando-se a natureza do negócio, o

instrumento, matrícula e registro anterior, seu número e cartório;
c) Menção, por certidão em breve relatório dos alvarás, quando a lavratura da

escritura decorrer de ordem judicial;
d) Declaração de que o imóvel se encontra livre e desembaraçado de quais-

quer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sob pena de responsabilidade ci-
vil e penal sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias,
relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo;
e) Declaração, sob as penas da lei, de quitação relativa a débitos de condomí-

nio, bem como de que não há débito relativo a impostos, taxas e semelhantes,
especificando-os, se houver, exceto quanto àquelas dispensadas expressa-
mente pelo adquirente;
f) Quando se tratar de imóvel rural, menção dos dados do Certificado de Ca-

dastro de imóvel Rural – CCIR;
g) Inteiro teor da autorização emitida pelo Incra para fins de desmembramen-

to de imóvel rural;
h) Número, data e local de expedição da certidão negativa de débito (CND)

do INSS, quando exigida, nas hipóteses previstas em lei;
i) Indicação da guia de recolhimento do imposto de transmissão, ou de imu-

nidade ou isenção;
j) Número de contribuinte dado ao imóvel pela Prefeitura Municipal ou Incra,

se houver sido feito o lançamento; inexistindo este, será consignado no ato o
respectivo comprovante;
e-Tec Brasil

96
k) Expressa referência ao pacto antenupcial e seus ajustes, número de seu re-
gistro e cartório do Registro de Imóveis, quando o ato disser respeito a objeto
de convenção antenupcial.
l) As escrituras de instituição ou de interesse de Fundação, ainda que outor-

gante ou interveniente, não serão lavradas sem a intervenção do Ministério
Público. Entretanto, não estão sujeitas ao requisite acima mencionado as fun-
dações que se enquadrem no conceito de entidade fechada de previdência
privada.
Fonte: Escritura Pública.
Disponível em: <http://www.cartoriojaguarao.com.br/servicos/escrituras>. Acesso em 14 de maio de 2015.
8.5 Registro dos instrumentos particulares
Primeiramente há de esclarecer que não existe escritura particular, uma vez

que essa nomenclatura “escritura” é apenas pública.
Os instrumentos particulares são feitos sem a intervenção dos Cartórios, visto

que tratam-se de documentos que não exigem as formalidades das escrituras
públicas para serem validadas. Geralmente esses instrumentos são feitos por
advogados ou comerciantes.
A lei exime a presença de um notário para a concretização de um ato ou ne-

gócio jurídico feito dessa forma. Cumpre ressaltar que são documentos mais
simples por isso não há exigência de certas solenidades para a sua efetuação.
Dessa maneira salienta-se que os instrumentos públicos não são dotados de fé

pública como as escrituras públicas que dependem do tabelião para reconhe-
cê-las e lavrá-las sejam pela constituição, extinção ou modificação dos atos.
Contudo, os critérios para o reconhecimento dos instrumentos particulares

são diferentes, mas nada impedindo que sejam resguardados por lei especifica
como é o caso do Direito Civil e Direito Processual Civil que os vislumbram
nos princípios constitucionais e no pacta sun servanda, bem como a oponibi-
lidade de terceiros de má fé.

97
Pacta sun servanda: significa que um acordo entre particulares deve ser res-
peitado, cumprido conforme estipulado em contrato legal.
8.6 Requisitos para validade de instrumentos particulares
Segundo Martins, constituem requisitos de validade dos instrumentos particulares:
1 - O contrato imobiliário, inclusive o contrato firmado no âmbito do Sistema

Financeiro Habitacional – SFH, deve conter obrigatoriamente a localização
completa do imóvel com indicação de denominação se rural, exceto quando
se tratar de imóvel urbano, desde que esses elementos constem da certidão do
Registro de Imóveis;
2 - Título de aquisição do alienante;
3 - A natureza do negócio;
4 - O instrumento;
5 - Matrícula e registro anterior do imóvel;
6 - Número e cartório, menção dos alvarás, por certidão em breve relatório,

com todas as identificações que permitam identificá-los;
7 - Declaração de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de ônus

reais, judiciais ou extrajudiciais, e sob pena de responsabilidade civil e penal
sobre a existência de outras ações reais e pessoais relativas ao imóvel, e de
outros ônus reais.
Disponível em: <http://www.anoregrn.org.br/documentos/atos_praticados_registro_imoveis.pdf>.
Resumo
Esta aula foi oportunizada para tratarmos das escrituras públicas e particula-
res, haja vista consolidarem muitas práticas corriqueiras as quais nos envol-
vem. Sendo assim citam-se os temas discutidos dentro desse contexto.
- Conceito de escritura pública
- Documentos exigidos para lavratura da escritura pública
- Requisitos formais para validade da escritura pública
e-Tec Brasil

98
- Registro dos instrumentos particulares (escritura particular)
- Requisitos para validade dos instrumentos particulares
1. Comente sobre a diferença entre escritura pública e instrumento particular

(escritura particular).
2. A escritura pública necessita da atuação do oficial de registro por qual mo-

tivo? Justifique sua resposta.
3. Cite quais são os documentos necessários para o registro das escrituras

públicas e particulares.
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Aula 9 - Registros dos Condomínios Convencionais
Objetivo
Já estamos na metade do estudo proposto por este caderno didático e nesta aula
vamos dar enfoque para o sistema do condomínio edilício ou convencional, le-
vando em consideração toda a legislação aplicada ao seu processo de registro.
9.1 Formação legal dos condomínios edilícios
Desse modo, o condomínio edilício é formado pelas partes autônomas e co-

muns dos condôminos. O artigo 1.331 do Código Civil em seu §1º faz men-
ção às partes autônomas por determinaràquelas de utilização independente.
Nos termos do artigo 7º da lei nº 4.591/64 o condomínio por unidades au-

tônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição
obrigatória no registro de imóveis, dele constando a individualização de cada
unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o
terreno e as partes comuns (BRASIL,1964).
Abaixo faremos uma demonstração com um exemplo de condomínio edilício.
Figura 6: Condomínio Parque das Flores

Fonte: Condomínio Parque das Flores. Disponível em: <http://www.alcanceadministradora.com.br/Cliente/17/con-
dominio-parque-das-flores>. Acesso em 14 de maio 2015.
Como partes autônomas citam-se:as partes reservadas para o comércio, fun-

cionamento de lojas, escritórios e para a própria moradia. Neste sentido, o
imóvel poderá ser explorado conforme a vontade de seu condômino.
e-Tec Brasil

100
É definido pela lei como sendo partes comuns do condomínio, as áreas desti-
nadas a laser, rede de água e esgoto, escadas, garagem, telhados etc.
Diante de tais ponderações não resta dúvida de que o condômino poderá alie-
nar e gravar seu imóvel como quiser, desde que atendidas as finalidades do
condomínio. Apenas poderão passar por este procedimento as áreas autôno-
mas que correspondem ao seu respectivo imóvel.
Com respaldo às legislações vigentes sobre esse tipo de incorporação, é pos-

sível dizer que o proprietário poderá utilizar e dispor de seu bem imóvel como
desejar, levando em consideração, que por se tratar de unidades autônomas
suscetíveis de utilização independente, como preceitua o artigo 1.331, § 1º do
Código Civil, poderá o proprietário embasar suas decisões da melhor maneira
que atenda seus interesses.
Neste diapasão, ao contrário desses benefícios concedidos aos proprietários,

às partes consideradas comuns dos condomínios não poderão ser alienadas
ou gravadas pelo condômino como ele quiser, haja vista serem partes que
pertencem igualmente a todos os condôminos. Desse modo, constituem par-
tes comuns dos condomínios, o telhado, o estacionamento de carro, a rede de
agua e esgoto, área de laser etc.
Os condôminos de partes autônomas devem participar das convenções para

discussão dos interesses dos condomínios. Essa regra, vale apenas para os
proprietários titulares dessas partes.
Caro cursista, para você compreender melhor essa questão discutida logo aci-
ma, vamos imaginar o seguinte.
O proprietário de uma parte autônoma de certo condomínio, alienou seu imó-

vel para terceiro. Porém, o síndico comunicou a todos os condôminos que
ocorreria uma assembleia geral para discussão de despesas extraordinárias.
Contudo, o proprietário (locador) não compareceu à reunião. Diante disso,
o locatário compareceu à assembleia representando o condômino ausente.
Nesse caso, podemos considerar que o locatário deve participar dessas assem-
bleias sejam elas ordinária ou extraordinária?
Levando em consideração toda a situação descrita e a determinação do diplo-

ma legal, fica estabelecido conforme dispõe o artigo 24, §4º da lei nº 4.591/64
que tal possibilidade não é condizente com as normas da assembleia geral
de um condomínio edilício. Pois, se tratando de reuniões que visam abordar
sobre despesas extraordinárias surgidas deverá apenas o condômino locador
fazer jus aos seus direitos e comparecimento.
Se tais assuntos não corresponderem às despesas extraordinárias poderá o

locatário assistir as decisões bem como votar. Todavia, deverá estar ciente de
que se trata esta assembleia.

101
Outrossim, o código civil de 2002 ressalta-se para o terraço de cobertura fa-
zendo menção que este se trata de parte comum, por isso vinculado a todos os
condôminos e impedidos de serem objeto de encravamento.
9.2- Registro do condomínio edilício
O registro dessa incorporação imobiliária pode se dar através de atos entre

vivos ou por declaração testamentária que acontecerá no Cartório de Registro
de Imóveis.
Devemos ater que o condomínio como um todo, incluindo a sua área geo-
métrica, localização, o próprio terreno necessita ser registrado para garantir
a titularidade e posse da propriedade, cuja finalidade do registro é resguardar
o direito do real proprietário contra atos atentatórios que possa prejudicar ou
por fim o seu direito de detentor.
Importante: Como fica a situação das partes ideais do imóvel em condomínio?
O registro da parte ideal depende da matrícula como um todo do condomínio.

Um pressupõe o outro. Portanto é irregular possuir o título omisso em relação
a área e as confrontações do imóvel. Esses impasses só poderão ser discuti-
dos, após a matrícula, registro e averbação do condomínio inteiro.
Nesse passo, a matrícula deve se referir ao imóvel todo e não a partes ideais.
Entretanto, a matrícula do imóvel é apenas viável, caso seja identificado por
certidões os donos das partes ideais.
São requisitos do registro, os quais estão submetidos os oficiais de registro,

sob as palavras de Ceneviva:
• A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclu-

siva, estremadas umas das outras e das partes comuns, no que a lei nº
4.591/64 chama de especificação.
• A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao

terreno e partes comuns;
• O fim a que as unidades se destinam.
9.3 Dos Requisitos da Convenção do Condomínio Edilício
Inicialmente, é importante mencionarmos o que é a convenção para assim

entendermos os seus requisitos imprescindíveis para serem submetidos aos
condomínios que dependem de um responsável para administrar os negócios
e interesses dos seus condôminos.
e-Tec Brasil

102
A convenção é um contrato existente entre os interessados que trata da especi-
ficação, ou seja, para que finalidade o condomínio e a administração existirão.
O código civil em seus artigos 1.332 e 1.334 delibera sobre os requisitos

básicos da convenção, assim sendo: a forma de administração direta pelos
condôminos pelo síndico ou por profissional contratado; a quota proporcio-
nal e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender
às despesas ordinárias e extraordinários do condomínio; a competência da
assembleia, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores, para condutas
contrárias à norma convencional; o regimento interno que não poderá consti-
tuir normas discrepantes às regras convencionais do condomínio.
9.3.1 Princípios da convenção de condomínios edilícios
A convenção dos condomínios deve de forma pormenorizada descrever tudo

que abrange e envolve o condomínio.
A convenção e o regimento interno dos condôminos se entrelaçam, à medida

que, o regimento interno deve ser compatível com a proposta de criação e
implementação da convenção, para assim ser administrado o condomínio.
Importante: Uma vez instaurada a convenção os condôminos deverão sem-

pre comparecer às reuniões para tratarem de assuntos que dizem respeito ao
funcionamento do condomínio.
Para existir a convenção é necessária a presença dos titulares de direito que

representam dois terços das frações ideais que compõem o condomínio. Sem
esse requisito não poderá existir e ser registrada a convenção dos condomí-
nios. Este quórum de votação depende de decisão dos condôminos.
Importante: O Código Civil de 2002 em seus artigos 1. 332, 1.343 e 1.331, § 3º

trouxe duas inovações no que tange a finalidade do condomínio, assim veremos:
1º - Para haver a destinação do edifício, ou de uma unidade imobi-

liária, o condomínio edilício deverá contar com a unanimidade dos
condôminos.
2º - Aprovação unânime quando se queira construir outro pavimento
ou erguer outro edifício no solo comum, pertencente a todos os condô-
minos de forma igual. É necessária aprovação para a redivisão das fra-
ções ideais levando em consideração que nas construções acrescidas o
valor deve ser proporcional.
A convenção dos condomínios bem como a sua averbação deverão ser feitos
no cartório de registro de imóveis, com finalidade de atribuir maior seguran-
ça jurídica à pratica de atos que visam atender os interesses do condomínio
assim como resguarda-lo da intervenção de terceiros de má fé.

103
9.3.2 Normas da assembleia geral
A assembleia geral é uma reunião que ocorre anualmente para discutir as-
suntos como verbas integradas para as despesas do condomínio que incluem
taxas de manutenção e conservação de serviços e salário dos funcionários que
integram e se responsabilizam pelos cuidados de administração e manutenção
do edifício.
Sabe-se que a assembleia geral é convocada pelo síndico, cujo funcionário do

condomínio é escolhido por votação dos condôminos.
Destarte, todas as decisões tomadas vincularão seus condôminos, tornando

obrigatória o seu atendimento.
9.3.3 Composição da convenção
Para existir a convenção é imprescindível a implantação de normas que vi-

sam a sua administração seja para atribuir obrigações, seja para beneficiar os
interesses dos condôminos.
Com observância da lei nº 4.591/64 no seu artigo 9º, §3º é importante des-
tacarmos os elementos indispensáveis para a validação da convenção, assim
vejamos:
A discriminação das partes de propriedade exclusiva e as de con-
domínio, com especificações das diferentes áreas;
O destino das diferentes partes;
O modo de usar as coisas e serviços comuns;
Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos

para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
O modo de escolher o síndico e suas atribuições;
A remuneração do síndico;
O modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos

condôminos;
O quórum de votações;
Quórum de votações para aprovação do regimento interno
Quórum de votação para alterações de convenção.(BRA-

SIL,1964, p.1)
Após discutirmos os elementos indispensáveis para a criação e validação da

convenção dos condomínios, faz-se necessário sabermos que aos condôminos
e-Tec Brasil

104
são atribuídos deveres e responsabilidades amparados por normas internas
que dizem respeito aos seus cuidados e comportamentos dentro do condomínio.
Portanto, é proibido a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada;

decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades diversas da edifica-
ção; destinar a unidade para finalidade diversa da qual foi feito o condomínio
e embaraçar o uso das partes.
Quando descumpridas pelos condôminos as imposições básicas acarretará

sanções que poderão recair em multa, reparação de danos ou reparos do imó-
vel modificado para que volte a atender o modelo estabelecido pela conven-
ção do condomínio.
Levando em consideração tal assentamento sobre o valor e a aplicação de

multa pelo descumprimento de normas internas aplicadas aos condomínios
que exigem o mínimo de respeito por parte dos condôminos uns com os outros, e
também com os cuidados de manutenção e preservação do ambiente, faz-se perti-
nente abordar posicionamentos de egrégios tribunais sobre tais impasses.
Ademais, o condômino não poderá atribuir uma finalidade diversa daquela

a qual o condomínio foi construído, pois deve o condomínio atender sempre
sua função social. Aos condôminos é permitido usar e dispor de seu imóvel
como quiser, desde que não infringe as normas e direitos de outros vizinhos.
Desse modo, o artigo 19 da lei nº 4.591/64 disciplina:
Artigo. 19 cada condômino poderá usar seu imóvel com exclusividade segun-
do suas conveniências e interesses condicionados, às normas de boa vizinhan-
ça, podendo usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar danos ou
incômodos aos demais condôminos ou moradores, nem embaraços ao bom
uso das mesmas partes por todos.
Outrossim, com base no artigo 10 desta lei dos condomínios edilícios para
efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado,
devendo portanto os condôminos pagar as taxas e impostos individualmente,
referente ao seu imóvel e lançamento.
9.3.4 Registros de condomínios edilícios
O condomínio é um ente despersonalizado. Isto quer dizer que o condomínio

edilício não possui personalidade jurídica, portanto não poderá adquirir em
seu nome o domínio.
Todavia, o condomínio tem capacidade postulatória de intervir em procedi-

mento judicial, por intermédio da administração responsável pelos seus inte-
resses. Entretanto, pelo fato do condomínio não ser pessoa jurídica, não obsta

105
o seu direito de ser representado judicialmente e das partes integrantes que
lhe compõem serem registradas.
9.4 Registro de parte ideal de imóvel em condomínio
Conforme a necessidade de haver registro do condomínio, há de ressaltar o

registro de parte ideal de imóvel em condomínio.
Melhor dizendo, para haver o registro da parte ideal é imprescindível que aja
a previa abertura de matrícula do todo. A parte ideal se sobrepõe ao condo-
mínio inteiro. Isso vale dizer, que se o condomínio não tiver regularizado no
que tange ao registro, matricula e averbação, as partes ideais também vão se
encontrar em desvantagem, visto que este depende daquele.
Para haver o registro de parte ideal de condomínio, deve a matrícula estar

com todos os elementos de sua constituição e descrição. A matrícula deve
conter todos os dados do condomínio por inteiro. Não adiantaria estar apenas
com matrícula de partes ideais autônomas, pois em termos judiciais e cartorá-
ria não teriam qualquer valor, e ainda ensejaria a nulidade do negocio jurídico
devido a sua incompletude.
Nas lições de Carvalho (1982)a apresentação de uma parte ideal para registro,
inicia-se pela busca, o rastreamento das ocorrências havidas em cada uma das
partes ideais, como vendas e heranças, até remontar-se ao tronco ou origem
do condomínio de onde se torna possível recompô-lo com os consortes.
Ainda, assinala Diniz (2010) que para ser aberta a matrícula do condomínio
todo, mister é a apresentação de certidões atualizadas, partindo-se da trans-
crição originária e seguindo a cadeia filiatória que se instalou posteriormente,
até que se consiga demonstrar os titulares atuais do domínio e, consequente-
mente, a real descrição do imóvel.
9.5 Alienação de parte certa de imóvel
Aos proprietários titulares fica vedado alienar parte ideal de imóvel quando o
condomínio está para ser extinto.
O titular deve transacionar a partir do momento que anuir aos outros copro-
prietários da sua decisão, visto que não poderá o mesmo vender e dar em
processo de doação a parte ideal de área indivisa até então.
Enquanto não houver o desmembramento das partes comuns o proprietário

não poderá fazer qualquer negócio jurídico, ate que se resolva a divisão de
pecúnia em partes iguaispara todos os membros do condomínio.
e-Tec Brasil

106
Tendo a comunhão da parte ideal poderão todos os proprietários se desfazer
da sua parte como quiser, seja através do contrato de compra e venda, doação,
cessão ou promessa de cessão.
9.6 Registro de compra e venda de vaga de garagem em condomínio com unidades

autônomas
Dentro desse contexto há de falarmos do registro de compra e venda de vaga

de garagem em condomínio com unidades autônomas. Tal assunto é de extre-
ma importância, pois nos deparamos com esta problemática a todo tempo no
nosso dia-a-dia.
Esta questão tem causado duplo entendimento, sendo assim de parte doutri-
nária bem como jurisprudencial.
Primeiramente há duas hipóteses que compreendem a destinação das vagas de

garagem. Neste compasso, a vaga é vista como uma unidade autônoma com
escritura e registro próprios. Isso vale porque a garagem e a própria moradia
constituem parte ideal de condomínio conhecida como parte autônoma, que
se caracteriza pela exclusividade de uso, fruição, disposição do proprietário
como ele preferir. Ao dono é permitido alienar e gravar o imóvel, a própria lei
nº 4.591/64 assim apregoa.
Todavia com base no artigo 2º, §1º desta lei em discussão, assim induz:
Artigo 2º Cada unidade com saída para a via pública, direta-
mente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada
como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nú-
mero de suas peças e sua destinação.
§ 1º o direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso

destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tra-
tado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das
restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos con-
tratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a
que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal
especifica de terreno (BRASIL,1964, p.1).
Este artigo trata-se da vaga como parte autônoma que vincula-se a exclusivi-
dade do proprietário.
Neste interregno a jurisprudência pátria já tem admitido a locação e venda de

vaga de garagens quando estas possuem destinação e especificação próprias
de imóvel autônomo. Com isso, qualquer imóvel que tenha essa destinação
está coberto pela licitude de ser alienado e gravado a qualquer momento in-
dependente da anuência de outros condôminos desde que respeitado o direito
de propriedade e de uso.

107
O artigo 4º da lei nº 4.591/64 expressa a possibilidade de alienação de cada
unidade e a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição independen-
temente do consentimento dos condôminos.
Assim vislumbramos tal posicionamento do egrégio Tribunal de Alçada Civil

de São Paulo:
Condomínio – vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e dis-

criminação – locação – admissibilidade. É perfeitamente possível na espe-
cificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como
unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de
terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente
alienada tanto a condômino quanto a estranhos, bem como ser alugada, por
extensão do direito de propriedade. Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei
4.591/64. Ap. 196.364 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Guerrieri Rezende – J. 23.9.86,
in JTA (RT) 105/296.
Disponível em: <http://www.scavone.adv.br/index.php?vagas-de-garagem-em-condominio-possibilidade-de-ven-
da-e locação>.
Entretanto, a segunda hipótese trata-se do direito de uso de vagas pertencen-

tes às áreas comuns, que não se desvinculam da fração, como prevê o artigo
1.339 do Código Civil de 2002.
Fica estabelecido que a vaga não será objeto de alienação se não for parte
integrante da fração ideal de cada condômino. Portanto, se a convenção não
proibir o aluguel será viável.
Nesse sentido, o § 2º, do artigo 2º, da lei nº 4.591/64 não vê dificuldade das
vagas serem repassadas para outros condôminos, somente sendo vedada a sua
transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
Por fim, tal situação tem levado somente a nulidade do registro de imóvel re-
lativo à venda de uma terceira vaga para carro em condomínio com unidades
autônomas se as duas legalmente previstas para o recinto já pertenciam aos
proprietários de outras unidades.
RESUMO
Aprendemos neste contexto dos condomínios edilícios as seguintes questões:
- Formação legal dos condomínios edilícios;
- Registro do condomínio edilício;
- os requisitos da convenção do condomínio edilício;
e-Tec Brasil

108
- princípios da convenção do condomínio edilício;
-normas da assembleia geral;
- composição da convenção;
- registro de condomínios edilícios;
- registro de parte ideal de imóvel em condomínio;
- alienação de parte certa de imóvel indiviso;
- Registro de compra e venda de vaga de garagem em condomínio com uni-

dades autônomas.
1. Julgue os itens a seguir como verdadeiros ou falsos:
a. ( ) o condomínio edilício é um ente despersonalizado conforme os dita-

mes legais.
b. ( ) o condomínio edilício é constituído apenas por partes exclusivas per-

tencentes aos condôminos.
c. ( ) o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos e o quó-

rum de votações para aprovação do regimento interno constituem elementos
da convenção dos condomínios edilícios.
d. ( ) as partes ideais do condomínio não podem ser compartilhadas entre

os condôminos.
2. Conceitue o condomínio edilício.
3. Explique essa afirmação: Porque o condomínio edilício tem que cumprir a

função social?
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Aula 10 - Registro de Imóveis de Incorporação
Objetivo
Prezado (a) cursista, na aula anterior, aprendemos sobre o funcionamento do

registro público de imóveis bem como os elementos que compõem o domínio
imobiliário, sendo eles: a matrícula, registro e averbação. Tais composições
são de fundamental importância para aprofundarmos nossos estudos nas pró-
ximas aulas que se seguirão.
Nesta aula, vamos compreender o contexto do registro da incorporação imo-

biliária para formação dos condomínios.
Tenham bons estudos!
10.1 Conceito e fundamentos da incorporação imobiliária
A incorporação imobiliária é um instituto disciplinado pela lei nº 4.591 de 16

de dezembro de 1964. Entretanto, essa legislação especial atrela-se ao Código
Civil de 2002 para tratarem de alguns atos importantes para a constituição e
registro dos condomínios.
Nota-se que a incorporação imobiliária diverge das condições doravante da

lei nº 6.015/73, por isso deveu-se a sua regulamentação por uma norma es-
pecial.
Para entendermos as funções e demais caracteres da incorporação imobiliá-

ria, devemos suscitar o conceito dessa instituição. Como dispõe o artigo 28,
parágrafo único, da lei nº 4.591/64 a incorporação imobiliária é a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação
total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de uni-
dades autônomas.
Devemos nos pautar que atualmente o negócio jurídico firmado através das
incorporações tem crescido bastante no país, levando em consideração que o
mercado está aquecido e vem sendo um negocio promissor para àqueles que
querem adquirir um imóvel por meio desta atividade.
A incorporação consiste numa atividade comercial cuja finalidade é a cons-

trução de edificações ou um conjunto de edificações que se transformem em
condomínios edilícios para ao final ser alienado parcial ou totalmente por
intervenção do incorporador.
e-Tec Brasil

110
Desse modo, o incorporador é o personagem principal dessa transação, visto
que se trata de pessoa física ou jurídica ou comerciante que através do negocio
de venda, ou promessa de venda se compromete a concluir o negócio. Neste
sentido, o objetivo do incorporador é vender as frações ideais das edificações
ou transformá-las em construções sob o regime condominial, ao fim o pro-
prietário atendendo as mesmas regras impostas pelos condomínios edilícios.
Diante dessas considerações, o ilustre professor Chalhub evoca:
Essa legislação procura combinar a segurança das operações imobiliárias com

a celeridade dos negócios realizados no mercado de capitais e a realização
prática do binômio segurança mais celeridade sustenta-se num novo sistema
de garantias do crédito e em novos instrumentos negociais, como, por exem-
plo, a alienação fiduciária de imóveis, a securitização de créditos imobiliários
e a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI).
Disponível em: <http://www.melhimchalhub.com.br/conteudo/detalhe/9/da-incorporacao-imobiliaria>.
O artigo 30 da lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 consagra que o incor-

porador se trata de proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contra-
tem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio,
sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
O incorporador se compromete com a iniciativa da construção da incorpora-

ção imobiliária bem como pelas responsabilidades advindas pelo descumpri-
mento contratual firmado.
Nesse passo, o próprio incorporador nesse caso pode ser o próprio construtor
responsável pela efetivação da construção; o proprietário do terreno; o pro-
mitente comprador; o cessionário deste comprador ou promitente cessionário.
Como condição da venda da incorporação, deve o nome do incorporador per-

manecer no local da construção até sua conclusão e a proposta de venda partir
do próprio incorporador. Estas condições estão dispostas no artigo 31, § 2º da
lei de incorporações já mencionada acima.
Subsistindo varias edificações com o objetivo de formar um condomínio edi-

lício, fica evidenciado que existindo mais de um incorporador a responsabi-
lidade será solidária, ambos responderão independentemente de quem deu
a causa e por que motivo ensejou a responsabilidade em reparar os danos e
prejuízos.
Promitente comprador: é aquele que promete algo, no caso em questão que

trata da transação imobiliária ele é aquele que promete comprar o imóvel.

111
Promitente cessionário: aquele que faz promessa à outra pessoa.
Cessionário comprador: aquele que obtém (alguma coisa) através da compra,

normalmente, pagando preço cobrado pelo vendedor.
Disponível em:<http://www.dicio.com.br/pesquisa.php?q=comprador+cessionario>.
10.2 Regime de afetação das incorporações
A afetação das incorporações encontra-se disciplinada na lei nº 10.931 de 02

de agosto de 2004 que trata do regime tributário especial a qual estão contidas
as incorporações imobiliárias.
A opção por este regime de tributação parte-se do incorporador e uma vez

adotada é irretratável, ou seja, se o incorporador se arrepender pela escolha,
não terá como voltar atrás da decisão.
Como explana o artigo 31 - A, desta lei os bens e direitos afetados não se

comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do
incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só
responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação.
Este artigo nos remete a certeza de que não atingido o fim a que o incorpora-
dor se propôs será responsabilizado e o seu patrimônio particular será atingi-
do para assegurar a consecução da incorporação.
Afetação: vem do verbo afetar, e nesse caso, a vinculação econômica de bens

ou direitos a fins específicos para garantia do empreendimento (CENEVIVA,
2010, p. 682).
São excluídos do patrimônio de afetação:
I – os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclu-

são da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem
assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção,
se houver;
II- o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada

unidade vendida, no caso da incorporação em que a construção seja contrata-
da sob o regime por empreitada ou por administração.
e-Tec Brasil

112
Importante: Os bens e objetos de afetação só podem ser objeto de garantia
real em operação de crédito.
Isso quer dizer que todo o valor correspondente aos bens dados como garantia
só podem ser usados com a finalidade de terminar a consecução das incorpo-
rações. É inadmissível a destinação para outro fim.
Outrossim, todo o patrimônio da afetação será constituído com a consolida-

çãoda averbação no registro de imóveis. Para tanto, é importante que se tenha
o termo firmado pelo incorporador e a declaração que atesta ser o proprietário
por meio da aquisição da propriedade.
Volte ao conceito de averbação apresentado na aula anterior, para você, caro

cursista, memorizar mais este assunto que sempre vai ser abordado neste
caderno didático.
A averbação tem força constitutiva como menciona Ceneviva através do en-

tendimento do artigo 31 – B. Aduz ainda que o registrador deve estar atento
para a conferência formal dos valores excluídos do patrimônio de afetação,
assim como apregoa o artigo 31 – A em seu § 8º.
Importante: O oficial de registro de imóveis deverá fazer dentro do prazo de

quinze dias o registro ou averbação de todos os documentos protocolizados e
levados para essa finalidade, artigo 52, da lei nº 10.931/04.
Tais hipóteses compreendem os recursos financeiros que excederem a impor-

tância necessária à conclusão da obra e o valor referente ao preço de alienação
da fração ideal de terreno correspondente a cada unidade vendida, no caso de
incorporação em que a construção seja contratada sob o regime de adminis-
tração, artigo 58 da lei nº 4.591/64.
Constituem bens de afetação separados aqueles que decorrem da exclusão

do patrimônio da afetação, assim podendo citar os subconjuntos de casas a
serem concluídas na mesma data de conclusão e os edifícios de dois ou mais
pavimentos.
10.3 Obrigações do incorporador
Em consonância com o artigo 31 – D da lei nº 4.591/64 deve o incorporador

enquanto investido nesta função promover todos os atos necessários à boa
administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante
adoção de medidas judiciais; manter apartados os bens e direitos objeto de

113
cada incorporação e manter escrituração contábil completa, ainda que esteja
desobrigado pela legislação tributária.
10.4 Extinção do patrimônio de afetação
A extinção se caracteriza pelo rompimento, término de algo. Nesse sentido, a

extinção pode se dar de várias formas. Contudo, será de nosso interesse saber
a extinção específica que recai sobre o patrimônio de afetação.
A extinção do patrimônio de afetação se dá pelo cumprimento integral das

obrigações,ficando o incorporador de qualquer tipo de obrigação com o pro-
prietário do imóvel incorporado.
Essa extinção conforme aplica o artigo 31 – E, da lei nº 4.591/64 vai ocorrer

com a averbação da construção quitada, com o registro de aquisição da pro-
priedade e término de sua obrigação perante instituição financiadora do em-
preendimento; com a liquidação deliberada pela assembleia geral e revogação
em razão da denúncia da incorporação no prazo da lei, depois de restituídas
aos adquirentes as quantias por estes pagas.
Resumo
Nesta aula, vimos:
• o conceito e fundamentos da incorporação imobiliária;
• o regime de afetação das incorporações;
• as obrigações do incorporador;
• a extinção do patrimônio de afetação.
1.Em relação aos atributos do incorporador, assinale a opção correta:
a. ( ) O incorporador se compromete com a iniciativa da construção da in-

corporação imobiliária bem como pelas responsabilidades advindas pelo
descumprimento contratual firmado.
b. ( ) o incorporador é apenas uma pessoa jurídica.
e-Tec Brasil

114
c. ( ) deve o incorporador apenas promover os atos necessários à boa admi-
nistração e à preservação do patrimônio de afetação.
d. ( ) o incorporador pode ser o próprio construtor responsável pela efeti-

vação da construção, bem como o proprietário do terreno.
2.Se as incorporações não atingirem as finalidades acordadas no contrato es-

tabelecido entre o incorporador e particulares, poderá o incorporador ser res-
ponsabilizado e de que maneira? Justifique sua resposta.
3. Explique em que consistem as incorporações.
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Aula 11 - Fundamentos do Registro de Loteamentos
Objetivo
Prezado cursista, na aula anterior estudamos sobre o registro de imóveis das

incorporações abrangendo desde seu conceito até a extinção do patrimônio de
afetação que está vinculada ao regime das incorporações.
Portanto, nesta aula vamos dar ênfase ao registro de imóveis relacionado ao

loteamento e seu desmembramento. Pretendemos abordar todos os temas im-
portantes desse tipo de registro.
Bons estudos!
11.1 Conceitos em loteamento e desmembramento
Inicialmente, o tema “loteamento e desmembramento” são regulamentados

pela lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979. Nesse sentido, essa modalidade
de parcelamento de solo urbano é conhecida como loteamento convencional
por se tratar de propriedade imóvel respaldada nos usos urbanos, mas subme-
tidos às regras de domínio e intervenção do Estado (BRASIL,1979).
O loteamento e o desmembramento correspondem às divisões do parcela-

mento. Para o loteamento é necessário que se tenha a abertura, modificação
ou ampliação de logradouros públicos. Enquanto que para o desmembramen-
to basta o aproveitamento viário existente (CENEVIVA, 2010).
Como afirma Freitas “No conceito de Ceneviva lote no termo legal é o terreno
servido por infraestrutura básica, cujas dimensões atendem aos índices urba-
nísticos definidos no plano diretor ou em lei municipal, para a zona em que se
situe”.(CENEVIVA, 2010, p.691)
Com a abertura de lotes percebe-se a necessidade de criação de logradouros

públicos, novas vias de circulação, abastecimento de água e esgoto, ilumina-
ção pública, haja vista que o objetivo maior é a construção de imóveis.
Com base na definição legal e prevista no artigo 2º, § 2º desmembramento é a

subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do
sistema viário desde que não implique na abertura de novas vias e logradou-
ros públicos, nem prolongamento, modificação ou aplicação dos já existentes.
Nesse sentido, para a implantação de lotes e desmembramento é imprescindí-

vel que se tenha uma infraestrutura adequada e compatível com a destinação
e-Tec Brasil

116
desses logradouros. Essa infraestrutura diz respeito às vias de circulação, es-
coamento de águas pluviais, redes de água potável, energia elétrica e esgoto.
Importante: Os espaços físicos e geográficos destinados para a criação de
lotes e desmembramento têm que atender critérios rigorosos e burocráticos
como: atender o plano diretor e o plano definido em lei municipal condizentes
ao parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas.
Observação: O plano diretor e a autorização do Município para construção
em vias urbanas atendem critérios diferentes daqueles destinados ao parce-
lamento do solo em zonas rurais. Todavia deve-se ater à qual finalidade está
submetendo determinada obra, tendo em vista que precisa ser compatível
todo o planejamento com as condições doadas, seja em relação ao espaço
geográfico, tamanho do lote, localização, a pertinência de se construir em
determinada área levando em consideração os riscos, benefícios etc.
Nesse passo, observa-se a importância do plano diretor que traça as metas
para construções em zonas urbanas de expansão urbana ou de urbanização
específica.
Explicitou Pessoa nesse sentido: o terreno loteado perde sua individualida-
de objetiva transformando-se em lotes que se individualizam como unidades
autarquicamente bastantes em si mesmas. Inexiste o estado e a pluralidade
de comunhão; cria-se um bairro, cujo equipamento urbano (inclusive as vias,
estradas e caminhos, como públicos que passam a ser com o registro imobili-
ário) passa a participar do sistema viário local e do orbe municipal.
Plano diretor: é um documento que sintetiza e torna explícitos os objetivos

consensuados para o Município e estabelece princípios, diretrizes e normas
a serem utilizadas como base para que as decisões dos atores envolvidos no
processo de desenvolvimento urbano convirjam, tanto quanto possível, na
direção desses objetivos. (SABOYA, 2007, p. 39)
Podemos reconhecer facilmente toda essa análise feita com a disposição do

artigo 3º, parágrafo único da lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, que
disciplina o parcelamento do solo urbano.
Artigo. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para
fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urba-
nização específica, assim definidas pelo plano diretor ou apro-
vadas por lei municipal.
Parágrafo único: Não será permitido o parcelamento do solo:

117
I- em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de to-
madas as providências para assegurar o escoamento das aguas;
II- em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública,
sem que sejam previamente saneados;
III- em terrenos com declividade igual ou superior a trinta por cento, salvo se
atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV- em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V- em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça con-

dições sanitárias suportáveis, até a sua correção. (BRASIL, 1979)
Ao contrário da imposição da lei, muitas cidades são mal planejadas quando

construídas. Pois deparamos muitas vezes com construções feitas em inobser-
vância das condições adequadas e traçadas pelo plano diretor e outros diplomas
legais que repassam as condições de uso e construção em determinada área.
Saiba mais: existe um link que traz informações da divisão da cidade de Mon-
tes Claros – MG e suas implicações. É muito interessante, pois retrata os
critérios de como se dá o zoneamento das cidades, cujo assunto está na nossa
discussão.
Acesse:<http://www.aninter.com.br/ANAIS%20I%20CONITER/GT10%20Estudos%20do%20desenvolvimento/
ZONEAMENTO%20URBANO%20E%20DESENVOLVIMENTO%20-%20Trabalho%20completo.pdf>.
Desta forma assistimos os grandes desastres naturais que atingem muitas re-
giões das cidades em decorrência da inobservância de normas do parcelamen-
to do solo urbano, que tem como finalidade traçar metas e impor situações
que pode e deve tornar um zoneamento urbano planejado e adequado.
Demonstramos através dos exemplosabaixoa situação das cidades quando

ocorre o desrespeito ao cumprimento do plano diretor, das legislações que
disciplinam o Estatuto das Cidades, o parcelamento do solo urbano e outros
diplomas legais que regulamentam tais questões.
Figura 7: Inundação.
Fonte: Inundação Disponível em: <http://fatoreal.com.br/site/chuva-causa-inundacao-e-prejuizos-em-carandai/>.
Acessoem 23 de abril de 2015.
e-Tec Brasil

118
Através desse exemplo fica demonstrado que muitas vezes esse problema de
inundação é causado pela impermeabilização do solo, ou ocupação de áreas
de várzea e precariedade no saneamento básico e falta de investimento dos
governos investirem em recursos públicos que possam trazer soluções e cui-
dados com esse tipo de problema.
Ademais, logo abaixo o segundo exemplo vai demonstrar a inviabilidade da

instalação de empreendimentos em Áreas de Preservação Permanente (APP)
situadas às margens de rios e de reservatórios de usinas hidrelétricas na ci-
dade de Frutal- MG, uma vez que a área não é propícia para transformar o
espaço rural em urbano.
Figura 8: Construções em APP em Frutal e mais 12 cidades.

Fonte: Construções em APP em Frutal e mais 12 cidades não devem ser autorizadas, recomenda MP. Disponível
em: <http://alofrutal.com.br/news/construcoes-em-app-em-frutal-e-mais-12-cidades-nao-devem-ser-autorizadas
-recomenda-mp/> Acesso em 23 de abril de 2015.
Dessa forma manifesta Chalhub:
A implantação de condomínios de lotes depende, obviamente do atendimento

das demandas relacionadas às normas de natureza urbanística, ambiental e de
ordenação da cidade, de modo a harmonizá-los com as estruturas internas do
bairro e cidade, sempre à luz da adequada ponderação dos princípios jurídi-
co-constitucionais relacionados à situação específica, como o da liberdade de
locomoção, o da segurança pública, o da preservação ambiental, entre outros.
Disponível em:<http://www.melhimchalhub.com.br/noticia/detalhe/21/condominio-de-lotes-de-terreno-urbano>.
11.2- Os requisitos urbanísticos para o loteamento
Após entendermos a importância do loteamento, há de considerarmos os re-

quisitos legais e taxativos que deve o loteamento seguir para sua consecução.

119
Por seu turno, o artigo 4º da lei nº 6.766/79 aplica os seguintes requisitos:
Artigo. 4º Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos se-
guintes requisitos:
I- as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de

equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres
de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação
prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a
zona em que se situem;
II- os lotes terão área mínima de cento e vinte e cinco metros

quadrados e frente mínima de cinco metros, salvo quando a le-
gislação estadual ou municipal determinar maiores exigências,
ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou
edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previa-
mente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III – ao longo das águas correntes e dormentes e as faixas de do-

mínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva
de uma faixa não edificável de quinze metros de cada lado, salvo
maiores exigências da legislação especifica;
IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias ad-

jacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com
a topografia local. (BRASIL,1979,p.1)
Águas dormentes: são águas paradas.
Vias adjacentes: são vias situadas ao lado de alguma coisa.
11.3 Registro do loteamento e do desmembramento
Primeiramente, para o registro do loteamento ou desmembramento ser efe-

tivado, as leis estaduais e municipais que aplicam as normas precisam estar
atualizadas para que o registro seja feito pelo oficial de registro. Posto isso,
o registrador deve manter essas normas atualizadas para que os elementos
oferecidos pelo empreendimento estejam compatíveis com elas.
A avaliação de cada processo exige a verificação de seu ajuste
à regra geral, da União, e a cada uma das normas do Estado em
que situada a área e, sobretudo, do Município, inclusive quanto
ao prazo de quatro anos das diretrizes expedidas pela Prefeitu-
ra Municipal, a contar da sua publicação. (CENEVIVA, 2010,
p.693)
e-Tec Brasil

120
É importante destacar, que uma vez aprovado o registro do loteamento e do
desmembramento, deverá o loteador em até cento e oitenta dias providenciar
todos os documentos exigidos para proceder à solicitação de registro imobili-
ário, sob pena de caducidade.
Caducidade: perdeu o prazo, por isso torna-se ineficaz o ato. Assim não pro-
duz qualquer resultado.
Importante: O prazo de cento e oitenta dias é caducado, contudo, se esse

prazo cair num fim de semana ou feriado, não poderá o loteador registrar no
dia seguinte. Com isso, passado o prazo, não terá o loteador outra alternativa.
Nesse diapasão, dispõe a lei nº 6.766/79 em seu artigo 18 e incisos, sobre

os documentos obrigatórios para o processamento do registro imobiliário do
loteamento e desmembramento. Todos os documentos necessitam estar cor-
retos e apresentados em ordem e tempo hábil para surtir os efeitos típicos do
registro de imóveis.
Examinada a documentação, o oficial de registro comunica imediatamente à

Prefeitura para que proceda a publicação resumidamente sobre a localização
do imóvel, as condições que se encontra a propriedade, bem como o edital
de registro de loteamento ou desmembramento em três dias, para que se ne-
cessário proceda a impugnação no prazo de quinze dias contados da data da
última publicação.
Vejamos o julgado do Tribunal de Justiça de Minas Gerais – TJMG a respeito

do tema:
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - PARCELAMENTO DE SOLO
URBANO - LOTEAMENTO - SUBMISSÃO AO REGISTRO
IMOBILIÁRIO - DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA PELA LEI
Nº 6.766/1979 - FUNÇÃO FISCALIZADORA DO OFICIAL
REGISTRAL - PROCEDÊNCIA. Aprovado o parcelamento do
solo, tanto o Ente Público, quanto o Oficial Registrador, estão
adstritos aos comandos legais insertos na Lei nº 6.766/1979, so-
bretudo no tocante ao Registro, cabendo ao Oficial exigir, por
força do artigo 18 da aludida lei federal, que dispõe sobre o par-
celamento ao solo urbano, a apresentação do rol de documentos
nele elencados, sob pena de responsabilidade pessoal, nos ter-
mos do artigo 19, § 4º, do mesmo diploma legal.(TJ-MG, Re-
lator: Elias Camilo, Data de Julgamento: 25/04/2013, Câmaras
Cíveis / 3ª CÂMARA CÍVEL).

121
Diante disso, se for impugnado por terceiros, o oficial de registro deverá in-
timar a Prefeitura, o Distrito Federal quando se tratar de terras pertencentes à
União e o detentor da propriedade para prestar esclarecimentos no prazo de
cinco dias sob pena de caducidade.
Caso não seja objeto de impugnação, o oficial de registro oficializará o registro.
Destarte, o oficial deve se ater para todas as exigências legais para presidir
o registro. Se demonstrado erro decorrente de conduta culposa ou dolosa do
registrador, este será submetido às sanções tanto na esfera cível, administra-
tiva e penal. Incorrendo em pena cível deverá o oficial de registro de imóveis
pagar multa equivalente a dez vezes o valor da taxa correspondente àquele
registro.
Procedido o registro, a Prefeitura será comunicada através da certidão do

imóvel para emanar seu cadastro de matrícula nos livros próprios cuja fina-
lidade atende o propósito da fiscalização e controle administrativo do bem.
Portanto, essas providências servem para o acesso dos dados pertencentes ao

proprietário bem como da própria existência do imóvel para recair as obriga-
ções de ordem tributária.
Conforme dispõe o artigo 20, parágrafo único desta lei, o registro de lote-
amento constará a indicação de cada lote, a averbação das alterações caso
ocorram, a abertura de ruas, praças e as áreas destinadas a espaços livres ou
equipamentos urbanos.
Também regulamenta o artigo 21 desse diploma legal que se a área loteada

estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro deverá
ser requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior
parte da área loteada.
Só poderá haver um único registro sobre o determinado lote, se houver mais

de um registro em diversas circunscrições fazendo referencia a este loteamen-
to incidirá a nulidade de todo o procedimento efetuado.
11.4 Cancelamento do registro do loteamento
De acordo com a lei nº 6.766/79, artigo 23, o registro de loteamento poderá

ser cancelado nas seguintes hipóteses:
I – por decisão judicial
II – a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou

do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote
houver sido objeto de contrato;
e-Tec Brasil

122
III – a requerimento conjunto do loteador e de todos os adqui-
rentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Fede-
ral quando for o caso, e do Estado.
§ 1º A prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento

se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvi-
mento urbano ou se já tiver realizado qualquer melhoramento na
área loteada ou adjacências. (BRASIL,1979, p1)
Resumo
Nesta aula estudamos sobre os fundamentos de constituição dos registros de

loteamento e desmembramento. Vimos também o seu conceito; os requisitos
para existência do loteamento;os procedimentos de consolidação e cancela-
mento do registro do loteamento.
1. Como se dá o projeto de parcelamento do solo para fins urbanos em zonas

urbanas? Justifique a sua resposta.
2.Comente sobre as hipóteses de cancelamento do registro de loteamentos.
3. Cite e explique dois casos de impossibilidade de parcelamento do solo. Ao

final dê um exemplo do que ocorre com a inobservância das regras do parce-
lamento do solo que está sempre presente em nossas vidas.
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Aula 12 - Fundamentos do Registro de Condomínios Urbanísticos
Objetivo
Prezados cursistas,
Já estamos no final do curso proposto neste caderno didático. Vamos fazer

uma recapitulação do que vimos até agora. Estudamos sobre a importância do
sistema notarial e registral; como se dá a atividade e a forma de ingresso na
carreira de notários e registradores; vimos também a concepção dos registros
públicos de forma geral; os registros de pessoas naturais e pessoas jurídicas;
registro de títulos e documentos; os registros de imóveis dos condomínios e
incorporações e registros de imóveis dos loteamentos.
Dando continuidade ao nosso estudo, iremos abordar sobre os condomínios

urbanísticos, cujo assunto tem trazido muitas discussões e inovações quanto
a sua existência.
Bons estudos!
12.1 Destinações dos condomínios urbanísticos
Neste estudo pretendemos dar ênfase ao tema que compreende os condo-

mínios urbanísticos, levando em consideração as leis que regulamentam sua
existência, o regime jurídico e os procedimentos adotados para o seu registro.
Essa modalidade de parcelamento do solo urbano encontra amparo legal na

lei nº 4.591/64, no Decreto lei Federal nº 271, de 28 de fevereiro de 1967 em
seu artigo 3º e nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil de 2002. Todavia,
não há um diploma legal específico que disciplina essa modalidade, assim
conhecida também por “loteamentos especiais,” ou “loteamentos em condo-
mínio” ou “condomínios horizontais” ou “condomínios especiais”.
O artigo 3º do decreto lei nº 271/67 dispõe:
Art. 3º “Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de

1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos
condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação.” (BRA-
SIL,1964,p.1)
Ordinariamente, sob a luz da doutrina pátria vigente e julgados jurispruden-

ciais a nomenclatura mais adequada para referir a esse tipo de parcelamento
do solo urbano é o “loteamento especial.”
e-Tec Brasil

124
Cumpre anotar que, o loteamento especial mesmo contido nas leis nº 4.591/64
que rege sobre os condomínios edilícios e a lei nº 6.766/79 que dispõe sobre
o parcelamento do solo urbano é concebido para atender finalidades diversas
das propostas por estas legislações, uma vez que esta visa favorecer a priva-
tização de áreas públicas dos loteamentos. Como visto nas aulas anteriores,
essas legislações fazem referência ao domínio individual dos lotes e condo-
mínios, amparados pelo domínio público (BRASIL,1979).
Apesar da inexistência de um comando normativo especifico que regularize a
situação dos condomínios urbanísticos, a estes está sendo aplicada a permis-
são genérica dos condomínios edilícios e do parcelamento do solo urbano.
Fica demonstrada essa afirmativa em alguns dispositivos como o artigo 8º da
lei nº 4.591/64 que prevê a ocupação do solo num plano horizontal, com isso
caracterizando o próprio condomínio especial de casas térreas ou assobrada-
das que caracterizam as residências afastadas de uso totalmente exclusivo e
onde o acesso às vias públicas se faz pelas chamadas ruas particulares. (FREI-
TAS, 2015)
Importante: Como não há uma legislação especial que regulamenta o fun-
cionamento dos condomínios urbanísticos, o Município pode subsidiaria-
mente comandar seu processo de urbanização, uma vez reger o princípio da
autonomia municipal bem como estabelecer a convenção condominial desses
loteamentos.
Entretanto, o objetivo da construção desses condomínios urbanísticos é possi-
bilitar o acesso para àqueles que desejam ter moradias dotadas de tranquilida-
de, conforto e luxo, mantendo-se distantes da vida desordenada das grandes
cidades que na maioria das vezes se inspira na má qualidade de vida.
A figura abaixo representada explana o que é um condomínio especial ou
urbanístico.
Figura 9: Condomínio Especial

Fonte: Casas em condomínio. Disponível em: <http://brickwall.com.br/component/content/article.html?id=24:bair-
ro-aberto-ou-condom%C3%ADnio-fechado>. Acesso em 23 de Abril de 2015.

125
Percebe-se que os condomínios urbanísticos são dotados de peculiaridades
especiais que os tornam completamente diferentes dos ideais do condomínio
convencional que é o próprio condomínio edilício.
12.2 Diferenças entre condomínio convencional e condomínio especial
Devido a relevância dessas duas modalidades de parcelamento do solo urba-

no faz-se necessário estabelecermos as diferenças básicas entre elas. Desse
modo, apresentaremos uma tabela para visualizarmos.
QUADRO 2
Principais diferenças entre condomínio convencional e condomínio urbanístico
Por conseguinte, sobre a implantação desse condomínio especial, Meirelles

anuncia as suas inovações que vem crescendo no nosso país, assim veremos:
Loteamentos especiais estão surgindo, principalmente nos arre-
dores das grandes cidades, visando a descongestionar as metró-
poles. Para estes loteamentos não há, ainda, legislação superior
específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os
Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas
urbanizações. E tais são os denominados “loteamentos integra-
dos”, “loteamentos em condomínio”, com ingresso só permiti-
do aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equi-
pamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da
comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia,
impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema
de vias internas (que, em tais casos, não são bens públicos de
uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e con-
servação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo
dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como
com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e
remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso.
(MEIRELLES, 1984, p. 28-29)
Após termos estudado sobre as principais diferenças desses condomínios,

iremos discutir no próximo tópico as formas de uso de bens públicos pelos
particulares.
e-Tec Brasil

126
12.3 Usos de bens públicos pelos particulares
Como os condomínios urbanísticos se apoderam de bens públicos com ob-

jetivo de utilizá-los, a administração pública por intervenção de ferramentas
legais permite tais concessões. Assim,esses privilégios se caracterizam por
serem títulos jurídicos de direito público, como a autorização, a permissão e
a concessão de uso.
Com efeito, a autorização de uso é um ato de cunho administrativo precário,

unilateral e discricionário praticado pela autoridade competente. Esse ato é
irrelevante para a administração pública, haja vista atender exclusivamente os
interesses do beneficiário particular. podendo se proceder de forma gratuita
ou onerosa.
Nesse sentido, a autorização é apenas uma faculdade dada ao beneficiário

particular que pode se proceder de forma gratuita ou onerosa. Esse ato dis-
pensa maiores formalidades, visto sua permissão se dar de forma simples e
dispensar burocracias em seu trâmite.
Tem-se como exemplo da autorização de uso a utilização de vias públicas

para festas de lazer, cortejos e provas desportivas.
Referindo-se a permissão de uso pode dizer que se trata de um ato unilateral,

discricionário, precário e negocial dando ao particular a faculdade de utilizar
individualmente o bem público.
Este ato administrativo pode ser concedido ao particular pelo tempo acordado
entre as partes, estando de um lado o particular, e de outro, a administração
pública. Assim, pode ser revogada a qualquer tempo.
A permissão de uso tem como exemplo corriqueiro a liberação de serviços de

bares em calçadas e bancas de jornais.
Por fim, a concessão de uso é um contrato de direito público que vincula a

própria pessoa jurídica de direito público com o particular através da gratui-
dade ou onerosidade do serviço disponibilizado. A concessão não dispensa o
processo licitatório.
O objeto de contrato da concessão é de grande valor, muitas vezes concedido

para exploração de serviços vultuosos e dispendiosos, como exemplo a cons-
trução de estradas rodoviárias.
Finalizando a discussão acerca dos bens de uso público por particulares é ne-
cessário sabermos que estes se encontram amparados pelos princípios consti-
tucionais e administrativos que não apenas vislumbram o atendimento e res-
peito às normas, mas também o atendimento aos interesses públicos.

127
12.4 Os requisitos para configuração dos condomínios urbanísticos
Segundo Mezzari, Erpen e Paiva são condições indispensáveis para a criação

dos condomínios urbanísticos:
Que o empreendimento seja projetado nos moldes da Lei nº
4.591/64 (com as alterações ditadas pelo novo Código Civil),
em que cada lote será considerado como unidade autônoma, a
ele atribuindo-se uma fração ideal da gleba e coisas comuns,
sendo que nesse todo existirão também as áreas e edificações
de uso comum; 2) que o Município disponha de legislação es-
pecífica, prevendo a possibilidade legal de implantação de con-
domínio de lotes; 3) que haja uma Convenção de Condomínio,
contendo as limitações edilícias e de uso individual e coletivo do
solo, elaborada para resguardar a paz jurídica entre os condômi-
nos. (MEZZARI; ERPEN; PAIVA, 2003)
12.5 Procedimentos registrais
Para o oficial de registro de imóveis reconhecer a aprovação dos condomínios

urbanísticos, deverá o proprietário ou empreendedor apresentar os seguintes
documentos:
- requerimento solicitando o registro;
- projeto completo incluindo a planta do lote;
- o licenciamento ambiental aprovado pela Prefeitura;
- a localização e tamanho do lote;
- o memorial descritivo com todas as informações pertinentes ao

empreendimento como a descrição das partes autônomas de uso
privativo, as áreas comuns e a fração ideal da área total;
- planilha de cálculo do lote;
- planilha de custos da realização da infraestrutura;
- nome do responsável técnico e do responsável do projeto
- convenção condominial descrito minuciosamente
Frise-se que estas são as regras que devem ser obedecidas conforme ministra
o artigo 32 da lei nº 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações
e incorporações uma vez se tratar dos direitos e obrigações do incorporador
que também é chamado de empreendedor.
Processamento do registro de condomínios urbanísticos
e-Tec Brasil

128
Sobre os procedimentos registrais, assim vejamos:
1) a incorporação imobiliária (se houver) e a instituição do condomínio serão

registradas junto à matrícula da gleba (terra);
2) a conclusão das obras de infraestrutura será averbada também junto à ma-

trícula da gleba;
3) a convenção de condomínio será registrada em livro próprio e, ato contí-

nuo, averbada na matrícula;
4) serão abertas matrículas para as unidades autônomas para nelas serem lan-
çadas as transferências dominiais, as constituições de ônus, as edificações, a
referência ao registro da convenção de condomínio e todos os demais atos de
registro relativos a cada unidade.
5) quando da averbação, na matrícula do lote, da existência do registro da

convenção condominial, é de bom alvitre que sejam consignadas as princi-
pais regras estabelecidas quanto ao uso do solo e restrições edilícias, para sua
plena publicidade. (MEZZARI; ERPEN; PAIVA, 2003)
Resumo
Em nossa última aula, você estudou:
- A destinação dos condomínios urbanísticos
- Diferenças entre condomínios convencionais(edilícios) e os condomínios

urbanísticos
- Uso dos bens públicos pelos particulares
- Requisitos para configuração dos condomínios urbanísticos
- Processo registrário dos condomínios urbanísticos
1. Explique as características básicas de formação dos condomínios urbanís-

ticos (especiais).
2. Cite e escolha um requisito necessário para a configuração dos condomí-

nios urbanísticos.
3. Condomínio urbanístico é um bem público de uso comum do povo? Justi-

fique sua resposta com base na sua natureza jurídica.

129
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SÃO PAULO, Tribunal de Justiça. Apelação : APL 00006035520128260648
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Ementa: Improbidade Administrativa. concurso público. proce-
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José Maria Câmara Junior. 08 de outubro de 2014. Disponível em:
<http://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/144717035/apelacao-apl-
6035520128260648-sp-0000603-5520128260648>.Acessado em 06 de maio
de 2015
SABOYA, R. Concepção de um sistema de suporte à elaboração de pla-

nos diretores participativos. Tese de Doutorado apresentado ao curso de
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SIVIERO, J. M. Títulos e documentos e pessoa jurídica, seus registros na

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SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO ESPECIAL nº STJ -

REsp 443422 / RS RECURSO ESPECIAL nº 2002/0077616-6. Ementa: Re-
curso Especial - responsabilidade civil do estado – acidente de trânsito
– má conservação de rodovia – morte do genitor – indenização por dano
moral no valor de r$ 33.600, 00 (equivalente a 300 salários mínimos à
época do evento danoso) a serem rateados entre os autores – pretensão
de redução da verba – divergência jurisprudencial não configurada –
do necessário confronto entre o acórdão proferido pelo egrégio tribunal
regional federal da 4ª região e o v. aresto trazido como dissonante, deno-
ta-se, sem maiores esforços, evidente (STJ – RESP 443422 – RS – 2ª T. –
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Figura 7: Construções em APP em Frutal e mais 12 cidades.
Fonte: <http://alofrutal.com.br/news/construcoes-em-app-em-frutal-e-mais-
12-cidades-nao-devem-ser-autorizadas-recomenda-mp/>. Acesso em 23 de
abril de 2015
Figura 8: Condomínio especial
Fonte:<http://brickwall.com.br/component/content/article.html?id=24:bairro
-aberto-ou-condom%C3%ADnio-fechado>. Acesso em 13 de maio de 2015.
e-Tec Brasil

136
Currículo da professora-autora
Profª Esp. Ana Carolina Bacelar Tibães

Graduada pela Faculdade de Ciências Jurídicas de Diamantina -FCJ, Espe-
cialista em Direito Processual pela Universidade Católica de Minas Gerais
– PUC Minas, campus Serro.
Experiência como Profª das disciplinas de Língua Portuguesa e Sociologia

nas Instituições de Ensino Gabriel Mandacaru e Ayna Torres na cidade de
Diamantina – MG.

Ministério da
Educação

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Curso Técnico em Transações Imobiliárias

DIREITO IMOBILIÁRIO: SISTEMA NOTARIAL E REGISTRAL

Sistema Notarial e Registral.indd 1 18/06/2015 10:07:56

Ana Carolina Bacelar Tibães

Sistema Notarial e Registral.indd 3 18/06/2015 10:08:05

Instituto Federal do Norte de Minas Gerais

Reitor Revisão Editorial Equipe Técnica

Sistema Notarial e Registral.indd 4 18/06/2015 10:08:06

Utilizado para sugerir leituras, bibliografias,

Utilizado para auxiliar nos estudos; voltar em

Utilizado para defininir uma palavra ou expres-

Utilizado para indicar atividades que auxiliam

Sistema Notarial e Registral.indd 5 18/06/2015 10:08:06

Aula 1-A História do Sistema Notarial e Registral 13

Aula 2 - Personagens dos Serviços Notarial e Registral no Brasil 18

Sistema Notarial e Registral.indd 7 18/06/2015 10:08:06

Aula 5 - Registro de Pessoas Naturais 67

Aula 6 - Registro de Pessoas Jurídicas 74

Aula 7- Registro dos Títulos e Documentos 84

Aula 8 - Registro das Escrituras Públicas e Particulares 87

Sistema Notarial e Registral.indd 8 18/06/2015 10:08:06

Aula 10 - Registro de Imóveis de Incorporação 109

Aula 11 - Fundamentos do Registro de Loteamentos 115

Aula 12 - Fundamentos do Registro de Condomínios Urbanísticos 123

Referências Bibliográficas 129

Bibliografia das Ilustrações 135

Currículo da professora-autora 136

Sistema Notarial e Registral.indd 9 18/06/2015 10:08:06

Prezado (a) cursista,

Atendendo a proposta pedagógica do curso vamos abordar nesse caderno di-

Nosso objetivo é proporcionar com grande dedicação o entendimento sobre

Durante o estudo dessa disciplina, vamos questionar a responsabilidade des-

Boa sorte e bons estudos!

Coragem e perseverança sempre!

Sistema Notarial e Registral.indd 11 18/06/2015 10:08:06

Aula 1-A História do Sistema Notarial e Registral

Iniciaremos o nosso estudo sobre o Sistema Notarial e Registral cujos assun-

Bons estudos e espero contribuir para o aprendizado de vocês nesta disciplina

1.1 Processo Histórico do Sistema Notarial e Registral nas Civilizações Antigas

Inicialmente, é ressaltante retratar a interferência do sistema notarial e re-

Com o marco da Idade Média e a influência econômica desse povo, percebe-

Sistema Notarial e Registral.indd 13 18/06/2015 10:08:06

Assim, para atender as intervenções da nobreza começaram ser requisitados

Tais servidores eram agentes públicos responsáveis por escrever, transcrever

Seguindo este princípio, afirma Brandelli (2004, p.55-56), “o primeiro protó-

Desse modo, menciona Raposo:

A ata notarial, instrumento de trabalho do notário,era desprovida de forma-

Passado décadas, surgiu o notariado influenciado pelos costumes do “impe-

Nesse diapasão, os serviços notariais passaram ser identificados pelo Códi-

Direito Imobiliário: Sistema Notarial e Registral

Sistema Notarial e Registral.indd 14 18/06/2015 10:08:06

Nesse sentido menciona Pondé:

Após compreendermos o contexto dos serviços notariais e registrais nas anti-

1.2 Processo histórico do sistema notarial e registral no direito brasileiro

Écediço que o sistema notarial e registral no Brasil há séculos passados não

Os cartórios eram criados para atender os interesses e casos urgentes da mi-

Sistema Notarial e Registral.indd 15 18/06/2015 10:08:06

Com esse histórico de pequena valorização do notariado brasileiro, os poucos

A partir de então,sob a égide da lei nº 5.869 de 11 de janeiro de 1973 que dis-

O avanço no sistema notarial e registral fica demonstrado pelas edições das

Segundo Miranda (1997, p.358)“a força probante dos documentos é a eficácia