Curso Inspeção Predial - Rev02

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Afinal, quem é este cara que está falando comigo?
2007 2013 2016 2018

?
2010 2015 2017 2019

INSPEÇÃO
PREDIAL TOTAL
#VAMOinspecionar
– Turma 02
BUILDING _ LEARINIG _ SCHOOL

IIIT´S TIMEEEE
#VAMOinspecionar – Turma 02

Perfil do participante

Atuação com inspeção predial

Conhecimento sobre inspeção predial

Assuntos que interessam...

Dos sistemas prediais...

#VAMOinspecionar
TRILHA DO CONHECIMENTO
desenvolvimento
habilidades

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IMPORTÂNCIA DA INSPEÇÃO PREDIAL
Fonte: IBAPE-SP

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CARACTERÍSTICA DE MERCADO

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CARACTERÍSTICA DE MERCADO
• Mais de 68 milhões de pessoas moram em condomínios no Brasil;
• São mais de 421 mil condomínios no Brasil;
• Movimentam mais de 165 bilhões de reais por ano;
• Só em Pernambuco, 11.520 condomínios

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DEFINIÇÕES E TERMOS
• VISTORIA – É a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição

minuciosa dos elementos que o constituem, sem a indagação das causas que o motivaram;
• AVALIAÇÃO – É a atividades que envolve a determinação técnica do valor qualitative ou

monetário de um bem, de um direto ou de um empreendimento;
• PERÍCIA – É a atividades que envolve a apuração das causas que motivaram determinado
evento ou da asserção de direitos.

CONHECIMENTOS
LEGAIS

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NORMAS TÉCNICAS

#VAMOinspecionar
NORMAS TÉCNICAS

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NORMAS TÉCNICAS
ABNT NBR 5674/2012 – Gestão das Manutenções
ABNT NBR 14037/2014 – Elaboração de manual de uso, operação e manutenção
ABNT NBR 15575/2013 – Desempenho das edificações habitacionais
PROJETO ABNT NBR 16747/2018 – Inspeção predial
NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL NACIOAL – Ibape SP

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NORMAS TÉCNICAS
ABNT NBR 5674/2012 – Gestão das Manutenções
• Programa de manutenção
• Planejamento anual das atividades
• Processo e fluxos de documentação

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NORMAS TÉCNICAS
ABNT NBR 14037/2014 – Elaboração de manual de uso, operação e manutenção
• Estrutura do manual
• Garantias e assistência técnica
• Relação usuário x construtora

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NORMAS TÉCNICAS

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NORMAS TÉCNICAS

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NORMAS TÉCNICAS
• Levantamento, dados e documentação;

• Análise;
• Anamnese da edificação;
• Vistoria da edificação;
• Classificação quanto as origens e falhas;
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NORMAS TÉCNICAS
• Recomendações de ações necessárias;

• Organização das prioridades;
• Avaliação da manutenção, 4674;
• Avaliação do uso;
• Avaliação de desempenho aparente;
• Parecer técnico de inspeção;
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INSPETOR PREDIAL
• Possuir diploma na engenharia civil ou arquitetura;
• Conhecimento técnico sobre os sistemas prediais;
• Conhecimento normativo para elaborar laudo de inspeção predial.

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ENTÃO, O QUE É A INSPEÇÃO PREDIAL?
• Avaliar tecnicamente o estado de conformidade de uma edificação, com base nos

aspectos de desempenho, vida útil, segurança, conservação, manutenção, utilização,
operação e as expectativas dos usuários.
• O resultado deste check-up geral é um laudo de inspeção predial
• O laudo de inspeção predial deve atender a três itens:

I. Classificação quanto aos defeitos em relação ao grau de risco;
II. Orientações técnicas de como solucionar os defeitos;
III. Classificação do estado de manutenção da edificação

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PRINCIPAL UTILIDADE DE UM LAUDO PREDIAL
‘Apoiar o gestor predial proporcionando

a informação necessária para a tomada
de decisão no gerenciamento da
edificação, a fim de garantir uma
manutenção mais eficiente e menos
onerosa’

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ALGUNS ASPECTOS JURÍDICOS…
• Relação de compra e venda: CDC – Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990
‘Os defeitos originados na construção

devem ser reparados pelos
construtores e incorporadores,
respeitando-se os prazos legais e de
garantias’.

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ALGUNS ASPECTOS JURÍDICOS…
• Para condomínios edilícios: CC – Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002
‘O responsável legal passa a ser o síndico. Artigo 1.348:

Diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns
e zelar pela prestação de serviços que interessam aos
possuidores.
‘Ao síndico, cabe a responsabilidade de conservar o

condomínio em boas condições de segurança,
proteção, salubridade e conforto, cuja principal
Diligência: Ter cuidado, atenção
ou dedição na execução de uma diligência é a manutenção.’
tarefa.
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QUANTO TEMPO É A GARANTIA DE UMA EDIFICAÇÃO?
• Artigo 618 do Código Civil Brasileiro de 2002 – ‘Responsabilidade de 05 anos pela solidez e segurança do trabalho’
Ocorrências que possam causar ameaça a integridade física das pessoas
Garantia legal, chamada de ‘garantias quinquenal’
Porém, uma edificação tem

diversos sistemas prediais,
elementos e componentes.
Assim, temos diferentes prazos

para as garantias contratuais…..

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ABNT NBR 15575|2013 –

Desempenho das
Edificações habitacionais
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‘O tempo de garantia de
uma edificação é função do
sistema predial avaliado’.
Tgarantia = f(sistema_predial_avaliado)

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DOCUMENTAÇÕES LEGAIS DE UMA EDIFICAÇÃO
TÉCNICOS USO, OPERAÇÃO

ADMINISTRATIVOS
E MANUTENÇÃO

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DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
• Regimento interno do condomínio
• Iptu
• Auto de vistoria do corpo de bombeiros (avcb)
• Certificado de manutenção dos sistemas de segurança
• Licença de funcionamento das concessionárias
• Cadastro no sistema de limpeza urbana
• Comprovante destinação de resíduos sólidos
• Contas de consumo: água, energia elétrica e gás

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DOCUMENTOS TÉCNICOS
• Memorial descritivo • Projeto de impermeabilização
• Projeto executivo de arq • Projeto de revestimento de fachada
• Projetos de estruturas • Projeto de paisagismo
• Projetos hidrossanitário e águas pluviais
• Instalação de gás
• Instalação elétrica
• Instalação de cabeamento e telefonia
• Spda
• Climatização

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DOCUMENTOS MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO
• Plano de uso, operação e manutenção – ABNT NBR 14037 • Relatórios de manutenções rotineiras:
(Ar, motores, antenas, bombas, CFTV, etc)
• Plano de manutenção, em última Revisão
• Certificado teste de estanqueidade no
• Selos dos extintores Sistema de gás
• Relatório de inspeção anual de elevadores
• Relatório de inspeção anual de SPDA, conforme ABNT NBR 5419
• Medições Ohmicas – ABNT NBR 5419
• Atestado do sistema SPDA – ABNT NBR 5419
• Certificado de limpeza dos reservatórios
• Relatório físico-química de potabilidade
• Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras BUILDING _ LEARINIG _ SCHOOL

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‘Quando realizar uma

inspeção predial, é
muito importante avaliar
as documentações
legais’.

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SISTEMAS PREDIAIS

#VAMOinspecionar
SISTEMAS PREDIAIS

#VAMOinspecionar
Descrição do Sistema & Conceitos

Materiais e Componentes
Cuidados de Uso
Manutenção Preventiva
Principais Patologias
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FACHADA ADERIDA COM CERÂMICA
• Falta de projeto que leve em consideração parâmetros de desempenho

e que considerem as necessidades das etapas de produção;
• Falta de domínio na produção dos revestimentos cerâmicos, em toda a

cadeia produtiva.

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Destacamentos ou Desplacamentos

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Eflorescência

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Trincas e fissuras

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juntas

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Execução de diagnóstico RCF

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ANÁLISE E
ELABORAÇÃO DE
LAUDO
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O QUE DEVE CONSTAR NO LAUDO DE INSPEÇÃO?

• Identificação do solicitante; • Documentação analisada; • Relatório fotográfico;
• Classificação do objeto de inspeção; • Lista de verificação; • Prazo para nova inspeção;
• Localização; • Descrição e localização das falhas| • Data do laudo;

Anomalias;
• Datas das vistorias e equipe; • Assinatura do responsável
• Classificação e análise quando ao técnico
• Descrição técnica do objeto: Grau de risco;
• Número do registro no CREA
- Tipologia • Lista de prioridade;
- Padrão construtivo • ART
- Utilização • Classificação da qualidade da manutenção
- Ocupação
- Idade da edificação • Lista de recomendações técnicas
• Nível utilizado na inspeção: I, II ou III • Lista de recomendações gerais

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ITENS TÉCNICOS DOS LAUDOS DE INSPEÇÃO

CLASSIFICAÇÃO DE ANOMALIA E FALHA:
As ANOMALIAS podem ter sua origem classificadas como:
• ENDÓGENA: Originária da propria edificação. (projeto, materiais, execução);
• EXÓGENA: Originaria de de fatores externos a edificação, provocados por terceiros;
• NATURAL: Originaria de fenômenos da natureza;
• FUNCIONAL: Originaria da degradação de sistemas construtivos pelo envelhecimento

natural e, consequentemente, término da vida útil

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As FALHAS podem ter sua origem classificadas como:
De PLANEJAMENTO:
Decorrentes de falhas de procedimento e especificações
inadequadas do plano de manutenção, sem aderência
aos quesitos técnicos de uso, operação, de exposição e
confiabilidade e disponibilidade dos itens planejados.
Além dos aspectos de concepção do plano, há falhas

relacionadas a periodicidade das atividades de
manutenção.

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De EXECUÇÃO:
Associada à manutenção proveniente de falhas

causadas pela execução inadequada de
procedimentos e atividades do plano de
manutenção, incluindo o uso inadequado dos
materiais.

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De OPERACIONAIS:
Relativas aos procedimentos
inadequados de registros, controles,
rondas e demais atividades
pertinentes.

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De GERENCIAIS:
Decorrente da falta de controle de qualidade

dos serviços de manutenção, bem como da
falta de acompanhamento de custos da
mesma.

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CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO:
O grau de risco das ANOMALIAS e FALHAS podem ser classificadas como:
CRÍTICO:
Riscos de provocar danos contra a saúde e Segurança
das pessoas e do meio ambiente;
Perda excessiva de desempenho e funcionalidade
causando possíveis paralisações;
Aumento excessivo de custo de manutenção e
recuperação;
Comprometimento sensível de vida útil

#VAMOinspecionar

MÉDIO:
Risco de provocar a perda parcial de
desempenho e funcionalidade da edificação
sem prejuízo à operação direta de sistemas, e
deterioração precoce.

#VAMOinspecionar

MÍNIMO:
Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade

programável e planejada, sem incidência ou sem probablidade
de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou
nenhum comprometimento do valor imobiliário.

#VAMOinspecionar
QUE TAL ANALISARMOS ALGUNS

LAUDOS AGORA?

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PRINCIPAIS MANIFESTAÇÕES
PATOLÓGICAS EM
EDIFICAÇÕES

#VAMOinspecionar
MANISFESTAÇÕES PATOLÓGICAS
Entendimento:
Mecanismos de ocorrência,
manifestações e consequências
dos erros nas construções civis ou
nas situações em que a edificação
Não apresenta um desempenho
mínimo preestabelecido.

#VAMOinspecionar
Origens:
PLANEJAMENTO PROJETOS MATERIAIS
EXECUÇÃO MANUTENÇÃO

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Manifestações em instalações hidráulicas

#VAMOinspecionar

#VAMOinspecionar
Manifestações em alvenarias

#VAMOinspecionar
Deformações de estruturas
Recalque das fundações

#VAMOinspecionar
Principais mecanismos de formação das fissuras
• VARIAÇÕES TÉRMICAS E UMIDADE
• SOBRECARGAS E CONCENTRAÇAÕ DE TENSÕES
• DEFORMAÇÃO EXCESSIVA
• RECALQUE DIFERENCIADO
• RETRAÇÃO – Produto à base de ligantes hidráulicos
• ALTERAÇÕES QUÍMICAS de materiais BUILDING _ LEARINIG _ SCHOOL

#VAMOinspecionar
Fissuras causadas por variação térmica

#VAMOinspecionar
Fissuras causadas por variação térmica – movimentação térmica da laje

#VAMOinspecionar
Fissuras causadas por variação térmica – fissuras inclinadas de canto

#VAMOinspecionar
Fissuras causadas por variação térmica – fissuras inclinadas transversal

#VAMOinspecionar
Fissuras causadas por variação térmica – fissuras verticais

#VAMOinspecionar
Fissuras causadas por variação térmica – fissuras de destacamento

#VAMOinspecionar
Fissuras causadas por recalque das fundações – um eixo principal

#VAMOinspecionar
Fissuras causadas por recalque das fundações – fora de um eixo principal

#VAMOinspecionar
Manifestações patológicas em esquadrias
• ESTANQUEIDADE AO AR
• ESTANQUEIDADE A ÁGUA
• RESISTÊNCIA A CARGAS UNIFORMEMENTE DISTRIBUÍDAS
• RESISTÊNCIA A OPERAÇÃO
• COMPORTAMENTO ACÚSTICO

#VAMOinspecionar
Manifestações patológicas em esquadrias

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• Mais de 68 milhões de pessoas moram em condomínios no Brasil;

• São mais de 421 mil condomínios no Brasil;

• Movimentam mais de 165 bilhões de reais por ano;

• Só em Pernambuco, 11.520 condomínios

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• AVALIAÇÃO – É a atividades que envolve a determinação técnica do valor qualitative ou

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ABNT NBR 5674/2012 – Gestão das Manutenções

• Planejamento anual das atividades

• Processo e fluxos de documentação

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• Garantias e assistência técnica

• Relação usuário x construtora

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• Levantamento, dados e documentação;

• Recomendações de ações necessárias;

• Possuir diploma na engenharia civil ou arquitetura;

• Conhecimento técnico sobre os sistemas prediais;

• Conhecimento normativo para elaborar laudo de inspeção predial.

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• Avaliar tecnicamente o estado de conformidade de uma edificação, com base nos

• O resultado deste check-up geral é um laudo de inspeção predial

• O laudo de inspeção predial deve atender a três itens:

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PRINCIPAL UTILIDADE DE UM LAUDO PREDIAL

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