VISTORIA NA

CONSTRUÇÃO CIVIL
CONCEITOS E MÉTODOS
DISCIPLINA: AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

ANA CAROLINE CADORIN

CAROLINA DE ARAÚJO
GABRIEL FRAPORTI
ÍTALO VIEIRA ASSUNÇÃO
JULIANE DOS SANTOS
 INTRODUÇÃO

■ Existem diversos benéficos relacionados a

realização de vistorias em qualquer fase da vida de
um imóvel, desde o planejamento até
comercialização e entrega.

■ A construção civil é dotada de diversas

particularidades, tanto para produção quanto
para utilização, que justificam a realização de
vistorias constantes.
 PARTICULARIDADES DA
CONSTRUÇÃO CIVIL
■ Quantidade de sistemas e intervenientes:
Projetados e executados para
– Esquadrias
obter o melhor desempenho de
– Alvenarias
forma harmônica
– Cobertura

■ Serviços artesanais:

– Dependem exclusivamente do treinamento e de um bom profissional para melhor qualidade do

serviço.

Serviço artesanal
 PARTICULARIDADES DA
CONSTRUÇÃO CIVIL
■ Falta de projetos e planejamento:
No Brasil são considerados
– Execução de projetos detalhados como GASTO e não
INVESTIMENTO.
– Planejamento cuidadoso
– Fornecimento de insumos

Laje que caiu em São Paulo,

escoramento inapropriado, pode ser
causado pela falta de projeto.
 PARTICULARIDADES DA
CONSTRUÇÃO CIVIL
■ Interações e alterações do meio:
– A obra deve ser planejada com a previsão das solicitações de uso e do meio
externo.

Muitas cidades no Brasil experienciaram

ineditamente neve em 2021, e as residências
dificilmente foram projetadas para
temperaturas tão extremas.
 PARTICULARIDADES DA
CONSTRUÇÃO CIVIL
■ Manutenção e conservação:

– As edificações são utilizadas até sua exaustão, como se os componentes tivessem

durabilidade infinita e para isto devem ser realizadas manutenções periódicas.

Manual de utilização do proprietário

para recomendação de manutenção da
obra finalizada.
 PARTICULARIDADES DA
CONSTRUÇÃO CIVIL
■ Descentralização:

– Obras exigem ações imediatas de alto impacto e grande responsabilidade

necessitando tomada de decisões imediatas e assertivas.

Responsável técnico ao telefone, que veio como uma

grande tecnologia para auxiliar na tomada de decisões
e melhorar a comunicação dentro do canteiro de obra.
 VISTORIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL

■ É a constatação local de fatos, mediante a observação criteriosa em um bem e nos

elementos e condições que o constituem ou o influenciam (NBR 14653-1/2019).

■ Pontos relevantes:

– Constatação técnica de um fato

– In-loco

– Constatação criteriosa

– Objetiva elementos ou condições que caracterizam um bem

 VISTORIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL
■ Deve ser efetuada por profissionais devidamente habilitados, com o necessário
conhecimento técnico acerca do objeto da vistoria
FUNCIONAMENTO DA VISTORIA NA
CONSTRUÇÃO CIVIL
REQUISITOS DA VISTORIA NA
CONSTRUÇÃO CIVIL
 VISTORIA versus PERÍCIA

■ A vistoria visa a constatação de um fato ou situação, sem investigar a causa que motivou
o fato a ser constatado.

■ A perícia visa a apuração das causas que motivaram determinado evento.

CONSEQUÊNCIA versus CAUSA

 VISTORIA DE CONFRONTANTES DE
OBRAS

■ Visa a constatação do estado de todos os imóveis situados na região de

influência primária e/ou secundária de uma obra e é obrigatório em obras novas

■ Região de influência primária: é aquela delimitada por todas as edificações e logradouros

confinantes.

■ Região de influência secundária: é aquela na qual existem imóveis e logradouros que,

muito embora não sejam confinantes, são susceptíveis de sofrerem danos em decorrência da
obra.
ZONAS DE INFLUÊNCIA DA VISTORIA
NA CONSTRUÇÃO CIVIL
VISTORIA DE CONFRONTANTES DE
OBRAS
 VISTORIA DE CONFRONTANTES DE
OBRAS
■ A NBR 12722/1992 informa:

"4.1 10.1 - "Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou
âo logradouro público) a ser executada, deve ser feita por profissional especializado habilitado, da
qual devem resultar os seguintes elementos:

■ a) planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os

logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano por efeito da execução da
obra;

■ b) relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso, das
condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além da constatação de
defeitos ou danos porventura existentes nelas,"
 VISTORIA ESPECIAIS EM OBRAS
■ DESCRIÇÃO

Realizada em obras para caracterizar ocorrências especiais de alguma ocasião

■ APLICAÇÃO

Interrupção de da obra/serviço, falta de fornecimento de materiais/serviços e dano de

materiais devido algum acidente.

■ ÉPOCA DE EXECUÇÃO

Mediante solicitação.
 VISTORIA PROGRAMADA DE
EDIFICAÇÕES
■ DESCRIÇÃO

Visam caracterizar as diferentes etapas da vida de um imóvel, desde unidades-modelo

apresentadas em stand de vendas até o seu uso, passando pelo importante momento de
sua transmissão ao adquirente. Utilizada para caracterizar a situação das áreas comuns de
um condomínio.

■ APLICAÇÃO

Verificar a manutenção dada pelo usuário, retro-alimentação para as áreas do projeto e

construção

■ ÉPOCA DE EXECUÇÃO

Na entrega das edificações e posteriormente, em periodicidade definida.

 VISTORIA PROGRAMADA DE
EDIFICAÇÕES
■ Vistoria de Stand de vendas

– Tem como finalidade a caracterização dos elementos apresentados para divulgação e

verificação de conformidades em unidades-modelo, as unidades decoradas.
 VISTORIA PROGRAMADA DE
EDIFICAÇÕES
■ Vistoria de entrega

– Tem como finalidade identificar e documentar as condições

e as características do imóvel novo.

– É necessário analisar o estado de conservação do imóvel

usado e as condições de habitabilidade de um imóvel novo.

■ Vistoria no final do prazo de garantia

– Visa estabelecer uma fronteira clara acerca de eventuais

deficiências que possam a existir nesse marco da relação de
consumo.
 VISTORIA PROGRAMADA DE
EDIFICAÇÕES
■ Vistoria periódica

– Consiste em identificar anomalias ou vícios

construtivos desde a sua manifestação, possibilitando
programação de intervalos e de reparos antes do
aumento de gravidade e intensidade das ocorrências.

– Diante da constatação de irregularidades o parecer

poderá fornecer elementos para delimitação de
reponsabilidades no acionamento da garantia, bem
como para a programação de intervenção corretiva.
 VISTORIA PARA COMERCIALIZAÇÃO
DE MÓVEIS USADOS
■ DESCRIÇÃO

Vistoria detalhada de imóveis, visando a caracterização das instalações, acessórios e o es fado

geral de uso, manutenção e conservação.

■ APLICAÇÃO

Caracterizar as reais condições físicas do imóvel, criando uma referência tecnicamente

fundamentada do bem transacionado.

■ ÉPOCA DE EXECUÇÃO

Por ocasião da compra ou venda de um imóvel.

 VISTORIA PARA IMÓVEIS LOCADOS
■ VISTORIA INICIAL

Caracteriza a real situação do imóvel e das benfeitorias nele contidas no início do contrato de
locação para que no final da relação não haja exagero nas solicitações do proprietário, nem
desleixo por parte do locatário.

■ VISTORIAS PERIÓDICAS

Verificar o estado geral de manutenção, bem como o cumprimento do contrato no que diz respeito
a reformas, modificações etc

■ VISTORIA DE DEVOLUÇÃO

Registrar o estado do imóvel no final do contrato, na devolução ao locador.

 VISTORIA PARA IMÓVEIS LOCADOS

■ DESCRIÇÃO

Vistorias detalhadas de imóveis, visando a sua caracterização das instalações, acessórios e

o estado geral de uso, manutenção e conservação.

■ APLICAÇÃO

Registrar as reais condições físicas do imóvel locado, em qualquer estágio da relação

contratual.

■ VISTORIA DE ENTREGA

Documentar as condições e as características do imóvel, por ocasião de sua transmissão ao

locatário.
 VISTORIA PARA IMÓVEIS LOCADOS
■ VISTORIA FINAL

Deixa definida a situação no exato momento do final da locação, para evitar que haja
discussões entre locatário e locador acerca de avarias, subtração de componentes ou
modificações não autorizadas, que poderiam ter ocorrido tanto no curso da locação como
após a entrega das chaves.

■ ÉPOCA DE EXECUÇÃO

No inicio do contrato, durante a vigência do contrato, em periodicidade pré-estabelecida.

 TÓPICOS DE VISTORIA DE
CARACTERIZAÇÃO DO ESTADO DO
IMÓVEL
■ I - Informações gerais ■ II.4 – Benfeitorias

■ II - Considerações preliminares ■ II.5 - Caracterização do estado do imóvel objetivado

■ II.1 - Objetivo ■ II.5.1 – Fotografias

■ II.2 – Localização ■ II.5.2 - Descrição do estado do imóvel

■ II.3 – Terreno ■ II.6 - Encerramento

 DIRETRIZES PARA ESPECIFICAÇÃO
DE SERVIÇOS DE VISTORIA

LAUDO DE VISTORIA

■ Serve de referência de situação presente para apurações futuras.

■ Por contemplar elementos que subsidiarão decisões posteriores é bastante importante

definir o que se quer guardar para o futuro e com que qualidade.
■ A tabela a seguir procura sintetizar itens relevantes para a especificação de
serviços de vistoria.
 CARACTERÍSTICAS DESEJÁVEIS DO CONTRATO
PARA A REALIZAÇÃO DE TRABALHOS DE VISTORIA
CASO REAL DE LAUDO DE VISTORIA
DE STAND DE VENDAS

EFE Engenharia LTDA, Empresa membro da IBAPE, atendendo a solicitações de

ALVARENGA EMPREENDIMENTOS LTDA, para vistoria de caracterização de apartamento
modelo erigido no stand de vendas do empreendimento ITAM TOP CLASS.

Obs.: houve alteração dos nomes e endereços reais para preservação das partes
envolvidas; também não são apresentadas todas as informações presentes no laudo real.
 CASO REAL DE LAUDO DE VISTORIA
DE STAND DE VENDAS

I. Informações Gerais

• Finalidade: vistoria de apartamento modelo erigido no stand de vendas do

empreendimento Itaim Top Class, para caracterização e verificação de conformidade
com o projeto aprovado e material promocional

• Solicitante: Alvarenga Empreendimentos Ltda.

• Localização: Rua dos Ipês, n° 50 – Itaim Bibi – São Paulo – SP.

• Data da vistoria: 04 de setembro de 2006

 CASO REAL DE LAUDO DE VISTORIA
DE STAND DE VENDAS
■ II. Consideração preliminares

■ II1 – Objetivo

■ Trata o presente laudo da vistoria do apartamento-modelo no stand de vendas

do empreendimento Itaim Top Class, visando a caracterização e verificação de
conformidades dos mesmos com o Memorial Descritivo e o Projeto aprovado
junto à Municipalidade, assim como o material promocional fornecido aos
clientes.
 CASO REAL DE LAUDO DE VISTORIA
DE STAND DE VENDAS

■ II. Consideração preliminares

■ II2 – Localização

■ O imóvel objeto desde laudo está localizado na Rua

dos Ipês, n° 50 – Itaim Bibi – São Paulo - SP .
 CASO REAL DE LAUDO DE VISTORIA
DE STAND DE VENDAS
■ III. Caracterização do apartamento-modelo
– Os principais materiais e acabamentos relacionados ao Memorial Descritivo e
aplicados no apartamento-modelo examinado (100m²) são os seguintes:

– Sala de estar/ sala de jantar/ circulação

• Piso: cimentado ou concreto liso para colocação de piso final pelo cliente.
• Soleira: mármore, granito ou porcelanato.
• Parede: pintura látex sobre o gesso.
• Teto: pintura látex sobre o gesso.
 CASO REAL DE LAUDO DE VISTORIA
DE STAND DE VENDAS
■ III. Caracterização do apartamento-modelo

– Banheiros

• Piso: cerâmica esmaltada de 1° qualidade ou porcelanato.

• Soleira: mármore, granito ou porcelanato.

• Parede: azulejos brancos ou decorados de 1° qualidade até o teto.

• Teto: pintura látex sobre o gesso tabicado ou com moldura.

• Aparelhos: bancada de mármore, granito ou porcelanato com cuba de louça. Bacia de louça
com caixa acoplada.

• Metais: acabamento cromado.

 CASO REAL DE LAUDO DE VISTORIA
DE STAND DE VENDAS
■ III. Caracterização do apartamento-modelo

– Esquadrias

• Metálicas: executadas e instaladas conforme as dimensões e detalhes dos projetos

arquitetônicos em alumínio ou PVC branco. As venezianas dos dormitórios serão do
tipo de correr.

• Madeira: portas lisas e batentes com acabamento em seladora ou verniz ou pintura.

– Vidros

– Serão instalados vidros lisos (transparentes nas salas e dormitórios e translúcidos

ou tipo fantasia nos banheiros, closets e áreas de serviço). As espessuras e tipos
serão definidas conforme os vãos e projetos.
 CASO REAL DE LAUDO DE VISTORIA
DE STAND DE VENDAS
■ As verificações das dimensões do apartamento-modelo examinado resultou nas seguintes
constatações:

– Os pés-direitos livres dos ambientes vistoriados mediam entre 2,53m e 2,80m,

compatíveis com o indicado no projeto aprovado junto à PMSP.

– As medidas lineares apuradas durante a vistoria apresentavam diferenças pouco

significativas em relação aquelas consignadas nas plantas constantes no material
promocional fornecido pela Solicitante e no projeto aprovado junto à PMSP.

■ As fotos e croquis apresentados as sequência ilustram a situação observada no apartamento-

modelo montado no stand de vendas. As imagens apresentadas no laudo foram obtidas
através da digitalização de negativos convencionais.
CASO REAL DE LAUDO DE VISTORIA
DE STAND DE VENDAS

Planta baixa – apartamento tipo

Material promocional – apartamento tipo
CASO REAL DE LAUDO DE VISTORIA
DE STAND DE VENDAS

Apartamento modelo - sala

Apartamento modelo - cozinha
 CASO REAL DE LAUDO DE
VISTORIA DE STAND DE VENDAS

Apartamento modelo - lavabo Apartamento modelo – suíte 1 -

dormitório
 CASO REAL DE LAUDO DE
VISTORIA DE STAND DE VENDAS
■ IV. Encerramento

– Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este laudo de Vistoria, que se compõe
de 100 (cem) folhas escritas em um só lado, tendo sido então todas rubricadas, menos
esta última que vai datada e assinada.

– Acompanham 2 (dois) anexos:

Anexo I – 1° página do “Jornal da tarde” de 04/09/06 que aparece em algumas fotos.

Anexo II – A.R.T. – anotação de responsabilidade técnica.