RECEBIMENTO DE OBRAS

Laudo de Entrega e Recebimento de Obra

Ao receber um novo empreendimento ou a chave de uma casa nova é de extrema importância que
uma inspeção seja feita no próprio local, a fim de identificar problemas construtivos visíveis.

A necessidade de confiança ao assinar o termo de recebimento de uma nova edificação fez com que
engenheiros se especializassem em realizar consultorias técnicas, com o intuito de auxiliar síndicos,
incorporadores e demais clientes a receberem as novas obras.

Tanto o laudo de entrega de obra como o laudo de recebimento de obra têm sido cada vez mais pro-
curados, pois tratam-se de ferramentas importantes para as Construtoras, Incorporadoras e Condomí-
nios, uma vez que mesmo diante de algumas singularidades, o laudo de entrega e o laudo de recebi-
mento apresentam muitos pontos em comum.

1. Laudo de entrega de obra

Pode ser contratado pela construtora para registrar como, de fato, a obra está sendo entregue. O ob-
jetivo é detalhar todos os processos construtivos já finalizados, com o intuito de atestar que a obra está
dentro dos padrões de qualidade e normas regulamentadoras vigentes. Ademais, visa evitar a respon-
sabilidade por modificações futuras realizadas em seus sistemas construtivos originais.

2. Laudo de recebimento de obra

Pode ser contratado por incorporadoras ou condomínios para que o engenheiro civil perito promova
uma análise de todo o sistema construtivo, a fim de apontar possíveis incorreções passíveis de manu-
tenção pela construtora da edificação.

Este tipo de laudo tem sido cada vez mais contratado por síndicos de grandes condomínios, pois for-
nece uma maior segurança aos condôminos que pretendem receber seu empreendimento dentro dos
padrões técnicos desejados.

3. Documentação Necessária

Antes de realizar as inspeções no local o engenheiro civil perito que irá elaborar o laudo de entrega
e/ou recebimento de obra deve ter em mãos todas as informações da obra, como:

• Projeto aprovado na Prefeitura

• Projeto de corpo de Bombeiros

• Projeto arquitetônico

• Projeto estrutural

• Projetos complementares (elétrica, gás, hidráulico, entre outros)

• Projetos especiais

• Manuais de uso e operação

• Memorial descritivo

• Escopo contratual

• Alvará

• Habite-se

• Auto de Vistoria do corpo de bombeiros

Ressaltando que a fase de execução da obra influenciará diretamente na disponibilidade de alguns

documentos citados acima.

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4. Vistorias

As análises feitas nas vistorias são meramente visuais. Em geral não são realizados estudos de dimen-
sionamento dos projetos, apenas o comparativo do projetado com o executado.

Todas as áreas da edificação devem ser inspecionadas, como:

• Subsolos;

• Pavimento térreo e tipos;

• Cobertura

• Fachada

• Barrilete

• Caixas d’água

• Elevadores

• Áreas comuns (quadras, halls, etc.)

Nestas vistorias podem ser apontadas irregularidades construtivas, com a finalidade de detalhar de
forma minuciosa o problema encontrado e o local de origem.

É importante impreterível que o engenheiro civil perito tenha um check list padrão para utilizar em suas
vistorias, para que nenhum item passe desapercebido. Alguns dos itens que não podem faltar são:

• Presença de fissuras nos revestimentos e elementos estruturais

• Manchas em pisos cerâmicos

• Abertura correta de esquadrias

• Realização de testes nas instalações elétricas e hidráulicas

• Uniformidade da pintura

• Especificação correta de luminárias

• Verificar a pressurização dos extintores

• Entre outros

5. Elaboração do Laudo técnico de entrega ou recebimento de obra

Para a correta elaboração do laudo técnico, o perito contratado deve se basear nas seguintes normas:

• ABNT NBR 5674 (2017) – Manutenção de Edificações – Procedimento

• ABNT NBR 13752 (1996) – Perícias de Engenharia na Construção Civil

• ABNT NBR 14037 (2014) – Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações

• ABNT NBT 15575 (2013) – Edificações Habitacionais – Desempenho

• Norma para Perícias de Engenharia – IBAPE SP

• Norma para procedimentos técnicos de entrega e recebimento de obras na construção civil – IBAPE
SP

É importante ressaltar que não existe um laudo padrão, cada engenheiro perito elabora o seu.

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O laudo técnico deve conter inúmeras imagens, formando um acervo que trará uma visão geral de toda
a edificação. Ademais, é indicado que o perito adote um roteiro lógico para mostrar de forma objetiva
todas as áreas analisadas.

Se porventura for identificado alguma falha durante a vistoria é aconselhável que sejam relatadas me-
diante imagens com as devidas indicações (setas, destaques, palavras) que evidenciem cada um dos
problemas.

A legenda das fotos deve ser clara e objetiva, descrevendo o ambiente e a data.

Alguns pontos que não podem faltar no laudo de entrega e/ou recebimento de obra são:

• Capa, sumário, objetivo, objeto, descrição do solicitante, descrição do engenheiro perito, localização,
metodologias, bibliografia, relatório fotográfico detalhado, descrições dos problemas encontrados, en-
cerramento, conclusão.

É obrigatório que a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica quando o laudo for elaborado por
engenheiros civis, ou a RRT – Registro de Responsabilidade Técnica, quando elaborada por arquitetos,
havendo a necessidade de ser anexada ao laudo.

O que é habite-se?

Tecnicamente chamado auto de conclusão de obra ou na linguagem popular: “habite-se”, nada mais
é do que uma certidão expedida pela Prefeitura atestando que o imóvel (casa ou prédio residencial
ou comercial) está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências
legais estabelecidas pelo município, especialmente o Código de Obras.

Em regra, o proprietário do imóvel (incorporadora, construtora ou pessoa física) faz a requisição

perante o órgão competente da Prefeitura, a qual deve providenciar uma vistoria no local, por inter-
médio de engenheiro civil para constatar se a construção erguida realmente reflete o projeto apro-
vado inicialmente.

Cumpre informar que por mais absurdo que seja, há algumas Prefeituras que não enviam engenheiro
para constatar o que foi feito no local e emitem o “habite-se” apenas com base na declaração escrita
do engenheiro civil responsável pela obra, afirmando que o empreendimento foi concluído.

O “habite-se” é o primeiro passo para a entrega de qualquer empreendimento. Sem ele, não há ins-
talação de condomínio (pois se houver, será irregular), tampouco é possível providenciar a individu-
alização da matrícula perante o cartório de registro de imóveis competente e muito menos obter a
entrega das chaves.

A incorporadora ou construtora ao terminar uma obra deve cumprir uma série de requisitos antes da
solicitação de expedição do auto de conclusão de obra ou “habite-se”, como, por exemplo, obter a
documentação que demonstre a regularidade perante as concessionárias de energia elétrica e água.

Também se faz necessária a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), a cargo
da Polícia Militar. Esse documento atesta que a construção possui as condições de segurança contra
incêndio prevista pela legislação e estabelece um período de revalidação.

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros é indispensável nos seguintes casos:

I – construção e reforma

II – mudança da ocupação ou uso

III – ampliação da área construída

IV – regularização das edificações e áreas de risco

V – construções provisórias (circos, eventos, etc.)

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Após a solicitação de expedição do “habite-se”, deve-se esperar pela vistoria no imóvel pelo agente
público (Prefeitura) e se constatada alguma irregularidade, poderá resultar no indeferimento do pe-
dido.

O “habite-se” tem o objetivo de atestar que a obra foi corretamente conduzida em atendimento à
legislação em vigor, encontrando-se segura para ocupação dos futuros moradores, estando as ins-
talações elétricas adequadas.

Não é recomendável a nenhuma pessoa adquirir imóvel sem antes verificar a plena regularidade
documental, inclusive se possui o habite-se expedido pela municipalidade, bem como a situação do
imóvel perante o cartório de registro de imóveis, mediante análise da matrícula.

Adquirir um imóvel sem o “habite-se” expedido e averbado na matrícula é muito arriscado, pois estará
em situação irregular perante a Prefeitura e o ocupante sujeito à multa, além de ser considerando
um bem desvalorizado por ocasião de futura comercialização.

Vale lembrar também que mesmo o imóvel recebendo normalmente contas de água, luz, telefone,
gás, IPTU, etc, não significa, em absoluto, que está regular perante a Prefeitura. A inexistência de
“habite-se” também impede a concessão de financiamento bancário pelo pretenso adquirente.

Em caso de ausência de “habite-se” para prédios residenciais ou comerciais, as consequências são

a impossibilidade de constituição de Condomínio e criação de convenção condominial, a fim de es-
tabelecer os direitos e deveres, bem como impossibilidade de rateio entre os possuidores das unida-
des.

A importância da aprovação pública pela prefeitura acontece para evitar problemas como a situação de
“espertinhos” aprovando 20 m² e construindo 100 m², ou então daquele sujeito que aprova o projeto
com um colega engenheiro que nunca foi na obra e os pedreiros construíram algo completamente
insalubre com falta de janelas que garantam índices mínimos de insolação e ventilação. Além de que,
com a conclusão das obras, a cobrança de IPTU passa a aumentar, o que é de total interesse da
prefeitura.

Esse documento é essencial para quem pretende vender o imóvel regularizado para um terceiro. As-
sim, o Habite-se é comemorado pelas construtoras que finalizam um edifício de apartamentos porque
só após sua emissão é que conseguem transmitir a posse aos seus condôminos (entrega das chaves
e assinatura da escritura). O mesmo vale se você construiu uma casa para vender, se você não con-
seguiu o Habite-se, dificilmente um banco aceitará financiar este imóvel para um comprador.

Obs: É possível conseguir a emissão de um “Habite-se parcial”, em que somente parte da construção
foi concluída. Imagine um terreno com o projeto de dois edifícios aprovados, mas que você tenha
construído apenas um. Você pode pedir o Habite-se parcial do primeiro prédio e usufruir praticamente
de todos os direitos sobre ele (ocupar, vender, etc.).

Quais os problemas da falta de habite-se?

Muita gente acredita que, só porque um imóvel possui contas de água, luz e telefone ele já seria con-
siderado “pronto”. Mas tudo isso não garante a regularização desse imóvel junto à prefeitura.

Mas posso comprar um imóvel sem habite-se ou simplesmente não emitir um para a casa que construí?

Ocupar um imóvel sem um certificado de conclusão é uma situação irregular e pode inclusive gerar
uma multa para o proprietário do terreno.

A situação é mais complicada se for um condomínio (de apartamentos ou de casas). Não se mude para
um imóvel sem esse documento e, se for vender, deixe claro para o comprador da falta de regularização
do imóvel.

A falta do Habite-se impede a averbação da construção, que é o registro na matrícula do imóvel da

edificação realizada no terreno. Com isso a transmissão da propriedade do imóvel no Cartório de Re-
gistro de Imóveis é prejudicada, isto é, só poderá ser feita como se fosse um terreno. Como muitos
bancos não aceitam financiar terrenos, isso pode provocar uma desvalorização da propriedade.

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Se você tiver um imóvel comercial para locação sem o Habite-se, esteja ciente de que a empresa
ocupante não poderá obter o seu alvará de funcionamento de atividades comerciais! Então não assuma
um compromisso com seus inquilinos se não puder cumprir! Não os faça assinarem um contrato de
aluguel para só depois descobrirem que não poderão abrir as portas…

Procedimento de Obtenção do Habite-se e Documentos Necessários

Apenas o proprietário do terreno e o responsável técnico pela execução (engenheiro, arquiteto ou téc-
nico de edificações) podem fazer o pedido de emissão do Habite-se, desde que em posse dos docu-
mentos solicitados pela prefeitura.

Se informe no departamento da prefeitura da sua cidade, responsável pela fiscalização de construções,

sobre quais documentos são necessários. Abaixo citamos alguns documentos exigidos como:

• Requerimento padrão devidamente preenchido com identificação do imóvel;

• CREA do profissional e sua Inscrição Municipal;

• ART do técnico responsável pela execução da obra;

• RG e CPF do requerente ou, se for empresa, CNPJ e Contrato Social;

• Guia quitada ou comprovante de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão municipal;

• Capa do IPTU do imóvel e número do Cadastro Municipal;

• Cópias dos projetos aprovados e do Alvará de Construção;

• Atestados das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica e do Corpo de Bombeiros (AVCB),
que comprovam a correta funcionalidade das instalações hidráulicas, sanitárias, elétricas e de combate
a incêndio;

• Comprovantes de quitação do ISS da obra: o imposto que incide sobre os prestadores de serviço da
obra. Como muita gente paga seus prestadores na informalidade (com simples recibos e sem nota
fiscal), a fiscalização da arrecadação municipal deverá calcular o montante devido e não recolhido.
Você deverá quitar os valores ou apresentar os comprovantes para obter o Habite-se.

Como cada cidade tem uma hierarquia diferente, o departamento responsável pela emissão pode ser
a subprefeitura, secretaria regional, secretaria da habitação, departamento de planejamento, departa-
mento de engenharia ou arquitetura. Por isso, ligue para a sua prefeitura antes de entregar os docu-
mentos porque eles mudam essa lista com frequência.

Após a requisição perante o órgão competente da Prefeitura, o fiscal realizará uma vistoria no local
para constatar se a construção foi executada conforme as medidas previstas no projeto e se não há
nenhum detalhe em desacordo com a legislação. Estando tudo em ordem, ele aprovará a emissão.

Quanto Custa para “Tirar” o Habite-se, Quem Deve Pagar e Quanto Demora?

Como o Habite-se é um documento municipal, há prefeituras que não cobram nenhuma taxa pela sua
emissão enquanto outras cobram fortunas. Existe ainda variação de gestão para gestão, há prefeitos
que aumentam os preços enquanto outros cortam esses custos.

O mesmo vale para a isenção, regras municipais podem isentar a cobrança de taxa para a população
de baixa renda, por exemplo. Essa dúvida tem uma resposta que varia muito de cidade para cidade, e
portanto, não é possível respondermos qual é o valor de um alvará de construção de forma genérica
no Brasil.

Se você contratou uma construtora para executar sua obra, ela geralmente inclui as licenças no preço,
inclusive o Habite-se. Mas se seu contrato de construção exclui esse tipo de despesas ou se limita ao
serviço prestado pelo construtor, você – proprietário – é quem deve arcar com as taxas de emissão.

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Pelos mesmos motivos, o prazo para obtenção do Habite-se varia muito conforme os documentos en-
tregues, tamanho da obra e rotina do departamento público responsável.

Onde encontrar mais informações?

Para você entender melhor o procedimento de obtenção do Habite-se, esclarecer as principais dúvidas
e consultar certidões emitidas, indicamos abaixo os links para as páginas das prefeituras das principais
cidades brasileiras:

• SP: Sistema de Licenciamento de Construções da Prefeitura de São Paulo

• SP: Alvará de Uso de Campinas

• RJ: Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de Janeiro

• MG: Portal de Informações e Serviços da Prefeitura de Belo Horizonte (Tema: Regulação Urbana,
Grupo: Edificações – Contruções e Obras, SubGrupo: Baixa de Construção e Habite-se)

• RS: Secretaria Municipal de Obras e Viação de Porto Alegre

• SC: Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano de Florianópolis

• PR: Secretaria Municipal do Urbanismo de Curitiba

• DF: Cartilha sobre emissão de Habite-se em Brasília

• BA: Secretaria Municipal do Urbanismo de Salvador

• PE: Controle Urbano do Recife

• AM: Instituto Municipal de Planejamento Urbano de Manaus

Se sua cidade não está na nossa lista, não tem problema. Ligue para o balcão de informações do
município do seu imóvel ou uma simples busca por “habite-se + [nome da sua cidade]” no Google será
suficiente para encontrar o que você precisa.”

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