Manual de

Gestão de Áreas Comuns

para Síndicos e Administradoras
de Condomínios
Uma das maiores vantagens de morar em
um condomínio são as áreas comuns, pois
além de proporcionar momentos de lazer
com familiares e amigos, contribui para a
valorização do imóvel.

Porém, sem a administração adequada,

elas podem gerar uma série de problemas
que colocam em risco a segurança dos
moradores e a boa convivência entre eles.

Neste manual, você vai descobrir como

realizar uma gestão eficiente das áreas
comuns para evitar qualquer tipo de
contratempo.

Boa leitura!
Índice
Capítulo 1 - As duas áreas do Capítulo 5 - Dicas para uma boa
condomínio...........................................................4 gestão das áreas comuns.......................... 21

Áreas privativas e áreas Organize os agendamentos...................... 22

comuns......................................................................5
Delimite o uso dos espaços........................23
Ambientes das áreas
comuns......................................................................6 Estipule taxas de utilização........................ 23

Capítulo 2 - Principais problemas Atenção à limpeza.............................................24

das áreas comuns.............................................8
Crie uma rotina de fiscalização............... 24
Falta de limpeza após a utilização........9
Prepare a sua equipe...................................... 24
Conflito de uso por falta de
agendamento.......................................................9 Estabeleça uma boa comunicação......25

Violação da lei do silêncio...........................9 Faça bom uso da tecnologia..................... 26

Desentendimentos relacionados ao Capítulo 6 - A tecnologia como

uso da garagem...................................................10 aliada do síndico na pandemia............. 27

Capítulo 3 - Por dentro da Capítulo 7 - Otimizando a gestão

lesgislação..............................................................11 das áreas comuns com a uCondo.......30

Direitos.......................................................................13 Confira outros benefícios............................ 34

Deveres......................................................................14 Bônus.......................................................................... 35

Capítulo 4 - Sobre o regimento Conheça a ucondo

interno.......................................................................18
 As 2 áreas
do condomínio
Capítulo 1 - As duas áreas do condomínio
5

O primeiro passo para realizar uma boa gestão

das áreas comuns e garantir a harmonia no
condomínio é saber identificá-las com precisão.

Como é de conhecimento geral, em um

condomínio, os espaços são definidos conforme
a sua utilização e costumam ser classificados da
seguinte forma:

Áreas privativas
Todas as áreas previstas em contrato como
sendo de total domínio do proprietário,
podendo ser delimitada pela superfície das
paredes externas do imóvel.

Áreas comuns
As áreas comuns, como o próprio nome sugere,
são todos aqueles espaços que podem ser
utilizados por qualquer condômino.

Confira alguns ambientes que fazem parte da

área comum do condomínio:
 Capítulo 1 - As duas áreas do condomínio
6

academia brinquedoteca garagem

salão de jogos piscina playground

salão de festas quadra esportiva churrasqueira

Capítulo 1 - As duas áreas do condomínio
7

Como você verá a seguir, a utilização destes

espaços podem gerar uma série de problemas
que colocam em risco a boa convivência no
condomínio.
 Principais
problemas das
áreas comuns
Capítulo 2 - Principais problemas das áreas comuns
9

Por serem ambientes compartilhados entre

todos os moradores, as áreas comuns costumam
ser sinônimo de “dor de cabeça” para muitos
síndicos e administradoras por vários motivos.

1. Falta de limpeza após a utilização

Infelizmente, muitos moradores não costumam
fazer a higienização das áreas comuns depois de
utilizá-las, o que pode gerar um aumento na taxa
condominial para a manutenção do local.

2. Conflito de uso por falta de agendamento

Sem um agendamento prévio para utilização de
certos espaços, pode acontecer de dois
moradores, ou mais, organizarem um evento no
salão de festas, por exemplo, no mesmo dia e
horário.

3. Violação da lei do silêncio

Este é um dos problemas que mais prejudicam a
convivência nos condomínios e o fator que mais
contribui para o barulho fora de hora é a música
alta.
Capítulo 2 - Principais problemas das áreas comuns
10

4. Desentendimentos relacionados ao uso da

garagem

A garagem do condomínio pode ser motivo de

conflito entre moradores, envolvendo, rodízio,
uso indevido e até mesmo danos e furtos. De
modo geral, vagas, visitantes e aluguel são
alguns dos temas que frequentemente
provocam desentendimentos entre os
moradores e tornam a gestão deste espaço um
desafio para muitos síndicos.

Confira aqui as principais normas sobre

vagas de garagem em condomínios.

Enfim, existem uma série de problemas que

podem prejudicar a qualidade de vida e
impedir que a convivência entre os moradores
seja harmônica e pacífica.

Por isso continue atento à leitura para conferir

todas as regras referente às áreas comuns,
além das dicas que preparamos para te ajudar
na gestão destes espaços!
 Por dentro
da legislação
Capítulo 3 - Por dentro da legislação
12

Ao decidir morar em um condomínio, os

condôminos assumem o compromisso de seguir
certas regras que são indispensáveis para uma
convivência harmoniosa com os outros
moradores.

Portanto, tomar conhecimento sobre o que diz a

legislação brasileira permitirá a elaboração de
regras de uso para as áreas comuns que não
desrespeitem os direitos dos condôminos.

Estas responsabilidades estão estabelecidas na

forma da lei pelo Código Civil.
Capítulo 3 - Por dentro da legislação
13

Direitos
Os direitos dos condôminos estão contidos no
artigo 1.335 do Código Civil, são eles:

I. Usar, fruir e livremente dispor das suas

unidades.

O proprietário pode usar da forma que lhe

convenha, perceber resultados financeiros
decorrentes do bem e vender, alugar ou ceder
sua unidade sem a necessidade de
consentimento.

II. Usar das partes comuns, conforme a sua

destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores.

O uso das partes comuns pode e deve ser feito,

desde que não gere prejuízos para a vizinhança.
Para isso, é preciso respeitar a destinação das
áreas comuns e as normas de convivência.
Capítulo 3 - Por dentro da legislação
14

III. Votar nas deliberações da assembleia e

delas participar, estando quite.

O direito de voto nas assembleias está

condicionado à quitação dos débitos, ou seja,
moradores inadimplentes não podem exercer o
direito de voto.
Porém, o direito de um morador termina onde o
do outro começa, sendo assim também está
estabelecido em lei alguns limites para que
todos vivam em harmonia.

Deveres
Os deveres dos condôminos estão descritos no
artigo 1.336 do Código Civil, são eles:

I. Contribuir para as despesas do condomínio

na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção.

É responsabilidade do morador contribuir para

as despesas do condomínio, caso contrário,
estará sujeito a juros e multas.
Capítulo 3 - Por dentro da legislação
15

II. Não realizar obras que comprometam a

segurança da edificação.

Em hipótese alguma, será permitido a

realização de obras que comprometam a
segurança do empreendimento.

III. Não alterar a forma e a cor da fachada, das

partes e esquadrias externas.

Por representarem parte comum da edificação,

a fachada deve seguir o padrão pré definido
pelo condomínio, não devendo, portanto, ser
modificada pelo morador.

IV. Dar às suas partes a mesma destinação que

tem a edificação, e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes.

É dever dos moradores dar às áreas do

condomínio a sua devida destinação e não
utilizá-las de uma forma que prejudique o
sossego, a saúde e a segurança dos moradores.
Capítulo 3 - Por dentro da legislação
16

De acordo com o artigo 1.337, o condômino

que desrespeitar qualquer dos deveres
citados, ou as regras previstas no regimento,
poderá ser penalizado em até 5x (cinco
vezes) o valor da taxa de condomínio do mês
em que a multa for aplicada.

Além dos deveres dos condôminos previstos

em lei, conforme mencionamos no tópico
anterior, a área comum do condomínio está
sujeita a outras duas ordens que regem os
princípios gerais de convivência.

O uso da área comum do condomínio não

pode causar dano ou incômodo aos outros
moradores.

O salão de festas, por exemplo, pode ser usado

desde que não atrapalhe o uso desta ou de
outras áreas pelos outros condôminos.
Capítulo 3 - Por dentro da legislação
17

Não é permitido
criar situações que
atrapalhem o bom uso
das áreas comuns
por todos.

O condômino não pode, por exemplo, colocar

entulhos na sua vaga ou na de outro, dificultando
ou impedindo a utilização da garagem por outras
pessoas.

Embora os deveres dos condôminos estejam

presentes na legislação, vale lembrar que eles
não se resumem ao que está no Código Civil,
uma vez que pontos adicionais podem ser
estipulados pela convenção e o regimento
interno do condomínio, desde que estejam em
conformidade com a lei.
 Sobre o
Regimento Interno
Capítulo 4 - Sobre o Regimento Interno
19
O próximo passo para realizar uma boa gestão
das áreas comuns deve ser o estabelecimento de
regras que buscam organizar e garantir o direito
de todos ao uso dos espaços de forma justa e
tranquila.

O regimento interno serve exatamente para isso,

pois orienta os moradores sobre as melhores
formas de agir e se relacionar nas dependências
do condomínio.

Confira abaixo alguns pontos relevantes sobre as

áreas comuns que precisam ser abordadas no
regimento interno.
Capítulo 4 - Sobre o Regimento Interno
20

Além disso, é necessário estabelecer punições e

multas para quem descumprir alguma norma.
Apesar de parecer burocrático, o regimento
proporciona diversas vantagens aos moradores,
colaboradores e síndico, sendo a principal delas
a melhoria da qualidade de vida.

Caso você precise elaborar um regimento

interno, mas não sabe por onde começar...
Não se preocupe! A uCondo preparou um
passo a passo completo para você.
Clique aqui para conferir!

Agora que você já sabe da importância do

regimento interno para o bom funcionamento
das áreas comuns, chegou a hora de descobrir
como realizar uma administração muito mais
eficiente destes espaços.
 Dicas para
uma boa gestão
das áreas comuns
Capítulo 5 - Dicas para uma boa gestão das áreas comuns
22

Como você já deve ter percebido, o

gerenciamento das áreas comuns é essencial
para garantir a boa convivência no condomínio.
Entretanto, para ter sucesso nessa tarefa, é
preciso se planejar para que tudo ocorra bem.

Por esse motivo, nós da uCondo, preparamos

algumas dicas para te ajudar a tornar estes
espaços muito mais agradáveis para o convívio.

1. Organize os agendamentos
É importante que todos tenham o mesmo direito
de utilização das áreas comuns e para que o uso
coletivo seja feito em ordem, é necessário
manter uma boa organização.

Sendo assim, estabeleça um prazo máximo para

utilização da área comum e incentive que os
condôminos façam suas reservas com
antecedência.
Capítulo 5 - Dicas para uma boa gestão das áreas comuns
23

2. Delimite o uso dos espaços

Para evitar conflitos ou reclamações, defina o
que é de uso exclusivo de quem fez o
agendamento e o que pode ser utilizado por
outros condôminos mesmo no período da
reserva.
Dessa forma, todos estarão cientes das chances
de encontrar uma área comum fechada caso
alguém tenha feito uma reserva.

3. Estipule taxas de utilização

Sujeitar áreas específicas, como o salão de
festas, à cobrança de uma taxa de utilização
pode ser uma medida eficiente para cobrir
despesas como limpeza, manutenção, luz, água,
etc., evitando que os custos precisem ser
divididos entre aqueles que não utilizam estes
espaços.

Lembre-se que qualquer taxa referente à

utilização das áreas comuns deve ser
deliberada em assembleia.
Capítulo 5 - Dicas para uma boa gestão das áreas comuns
24

4. Atenção à limpeza
Se não for gerenciada com cuidado, a limpeza
dos ambientes utilizados pode se tornar um
grande problema para o síndico.
Portanto, ao estabelecer as regras de uso do
espaço, certifique-se de especificar de quem é a
responsabilidade pela limpeza após a sua
utilização.

5. Crie uma rotina de fiscalização

A fiscalização dos espaços é crucial, pois ajuda a
prevenir problemas como moradores que não
querem assumir a culpa pelos danos causados.

Uma boa dica é criar um checklist de verificação

dos itens utilizados antes, durante e após a sua
utilização.

6. Prepare a sua equipe

Sabemos que são muitas pessoas e locais para
serem administrados, porém a gestão das áreas
comuns é apenas uma das suas funções.
 Capítulo 5 - Dicas para uma boa gestão das áreas comuns
25

Por isso, é importante instruir os colaboradores

para que saibam como proceder em situações
onde o uso indevido possa ferir o direito dos outros
moradores.

7. Estabeleça uma boa comunicação

Boa parte dos problemas administrativos em um
condomínio estão relacionados a falhas na
comunicação. Sendo assim, facilite ao máximo o
acesso às informações sobre o uso das áreas
comuns.

A otimização da comunicação pode ser feita

através da instalação de placas de sinalização nas
áreas comuns.

Este é um ponto tão importante que

preparamos um conteúdo sobre este tema com
algumas dicas para melhorar a comunicação
condominial. Clique aqui para conferir.
Capítulo 5 - Dicas para uma boa gestão das áreas comuns
26

8. Faça bom uso da tecnologia

Existem diversas ferramentas digitais que podem
contribuir com a gestão das áreas comuns, como
e-mail, serviços de armazenamento em nuvem,
agenda virtual, mensageiros instantâneos,
softwares de gestão, etc.
Porém, muitas destas ferramentas, embora sejam
úteis, acabam não sendo tão eficientes por não
serem desenvolvidas para atender asnecessidades
específicas dos síndicos e moradores.

Além disso, o uso inadequado de algumas

tecnologias fizeram aumentar significativamente o
número de processos judiciais envolvendo
condomínios na pandemia.

Assim sendo, os sistemas de gestão para

condomínios merecem uma atenção especial,
pois permitem aproveitar o que a tecnologia tem de
bom a oferecer para o gerenciamento eficiente das
áreas comuns, de um jeito prático e seguro.
 A tecnologia
como aliada do
síndico na pandemia
Capítulo 6 - A tecnologia como aliada do síndico na pandemia
28

As medidas restritivas para frear a pandemia

variam em cada estado e cidade, por isso os
síndicos precisam estar atentos às
recomendações de autoridades de saúde, que são
repassadas pela prefeitura de cada local.

Como já comentamos neste eBook, cada

condomínio tem suas particularidades, que variam
conforme sua convenção e regimento interno,
portanto as medidas restritivas às áreas comuns
também variam de acordo com o tamanho do
condomínio, número de pessoas e tipos de área de
lazer.
Capítulo 6 - A tecnologia como aliada do síndico na pandemia
29

Diante deste cenário, os softwares para

condomínios se tornaram um forte aliado para
síndicos e administradoras, pois além de permitir
um melhor controle das áreas comuns, dispõem
de recursos capazes de otimizar a gestão
condominial como um todo.

As administradoras encontraram nesta

ferramenta a oportunidade de otimizar
processos para poder finalmente focar no
sucesso de seus clientes. Enquanto isso, para os
síndicos, os benefícios que estes sistemas
oferecem representam uma grande melhoria na
qualidade de vida.

Sendo assim, apesar de não termos superado

este momento tão difícil de pandemia ainda,
temos esperança de que as coisas logo voltarão
ao normal e a certeza de que a transformação
digital dos condomínios veio para ficar.
Otimizando a gestão
das áreas comuns
com a uCondo
Capítulo 7 - Otimizando a gestão das áreas comuns com a uCondo
31

Diante de tudo que foi abordado até aqui, você

também deve concordar que não dá para
continuar fazendo a administração do
condomínio à moda antiga.

Controle de reservas em cadernos;

Planilhas e mais planilhas de Excel;
Livro caixa;
Problemas com o livro de ocorrências;
Ligação de moradores descontentes;
Emissão de boletos e balancetes manuais;
Informações descentralizadas.

Processos e mais processos manuais que estão

muito mais suscetíveis a erros e que acabam
fazendo com que você se torne praticamente
um refém do condomínio.

Foi pensando em facilitar ainda mais a rotinados

condomínios que a uCondo Aplicativo
para Condomínio criou uma ferramenta
completa para simplificar toda a gestão
condominial.
Capítulo 7 - Otimizando a gestão das áreas comuns com a uCondo
32

Quanto à gestão das áreas comuns, a função

Reservas, do app uCondo, cumpre o papel de
organizar a agenda e uso das áreas comuns do
condomínio.

Através dessa funcionalidade, o gestor consegue

definir as regras de uso da área conforme o
regimento interno e assim os moradores
conseguem efetuar a reserva sozinhos através do
aplicativo, sem necessidade de entrar em contato
direto com o síndico ou a portaria.

Todos saem ganhando com a economia de

tempo e recursos!

Os moradores que utilizam o app uCondo

conseguem ter acesso a agenda e disponibilidade
das áreas comuns através de seus celulares.

Todo morador precisa “ler, aceitar e concordar”

com as regras do espaço antes de efetuar a
reserva, o que evita mal entendidos no processo.
Capítulo 7 - Otimizando a gestão das áreas comuns com a uCondo
33
O uCondo evita que os gestores
sobrecarreguem a portaria com a reserva de
áreas comuns, eliminando fichas, erros de
preenchimento e desorganização.
Se o morador inadimplente não puder reservar
espaços de lazer do condomínio, o app permite
realizar essa configuração automaticamente,
assim o sistema exibe uma mensagem sutil para
o morador entrar em contato e normalizar sua
situação financeira com a administração. Além
disso, as taxas de reservas são cobradas
automaticamente na próxima fatura de taxa
condominial do morador.

Precisa de relatórios de uso e cancelamentos

para enviar as cobranças de uso? O aplicativo
permite a geração de relatórios personalizados!
Capítulo 7 - Otimizando a gestão das áreas comuns com a uCondo
34

Confira outros benefícios

Bloqueio das áreas de lazer: o app uCondo
permite bloquear a reserva das áreas comuns,
isso ajuda gestores diante de momentos de
lockdown.

Horários dinâmicos: em momentos de

relaxamento de medidas restritivas, é possível
parametrizar horários por dia, além de sugerir
horários dinamicamente, estabelecendo
horários de começo e fim, além da duração
máxima de cada reserva.

Reserva de academia: com a pandemia, muitos

moradores se interessaram ainda mais pelo uso
das academias em condomínios, por isso é
importante organizar a reserva desse espaço
para obter a maior segurança possível. Com o
uCondo é possível parametrizar o intervalo entre
cada reserva, além de configurar a quantidade
máxima de moradores que podem reservar o
local no mesmo horário.
Capítulo 7 - Otimizando a gestão das áreas comuns com a uCondo
35

Agenda de manutenções: você pode

programar as manutenções, renovações de
contratos, etc. para que todos os moradores
recebam notificações e fiquem por dentro de
todas as novidades do condomínio.

Registro de Chamados: esta função permite

centralizar e formalizar as solicitações dos
moradores para a gestão do condomínio:
sugestões, reclamações, dúvidas, manutenções
ou até mesmo uma solicitação.

BÔNUS
Controle da garagem: através desta
funcionalidade é possível definir se uma
garagem está alugada ou não, quem é o
proprietário e o locatário (se houver), e definir
quantos veículos podem ser vinculados em uma
mesma garagem. O uCondo também permite
receber automaticamente o valor do aluguel da
garagem mensalmente, assim os moradores
podem realizar essa cobrança e receber o
pagamento diretamente pelo app!
Capítulo 7 - Otimizando a gestão das áreas comuns com a uCondo
36

Além destas e outras soluções que vão otimizar

a gestão das áreas comuns, o sistema também
conta com diversas funcionalidades para dar
mais agilidade e transparência ao financeiro do
condomínio.
Transforme sua gestão condominial,
conheça a uCondo

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