Protocolo Legal a ser observado na Plantação de Igreja:

NOÇÕES GERAIS SOBRE DIREITO

Marcio Tadeu De Marchi – adv.

Foco: aquisição de imóveis para IPB

Público-alvo: missionários
(extensivo aos pastores igrejas locais)

Introdução:

• Foco,
• público-alvo,
• relação Estado/Igreja,
• legislação (CF, CC, LRP, Lei Cartórios etc.)

OBJETIVO: exercício da mordomia – MORDOMO: o que administra a casa

ajudar o futuro missionário/pastor a desempenhar papel

de administrar bens da Igreja, com transparência,
honestidade e garantia jurídica dela e daqueles que
contratam com a igreja.

É PRECISO RETORNAR A CONHECIMENTOS DE PANO-DE-FUNDO PARA CHEGAR AO PONTO

I - IGREJA E ESTADO
1. São esferas diferentes, às quais o cristão se submete, por dever de consciência;

2. Igreja: questões espirituais, esfera reconhecida pelo Estado, e protegida pela

Constituição e Código Civil;

3. Estado: a Bíblia se refere à autoridade secular:

3.1 Jesus: Dai a Cesar ............ Mateus 22.15-22
3.2 Paulo: Toda autoridade ....... Romanos 13.1
3.3 Pedro: Sujeitai-vos............... 1 Pedro 2.13

4. Estado e governo (formas), sistemas:

4.1 Forma de estado: federativo, unitário
4.2 Forma de governo: monarquia, república
4.3 Sistemas de governo: presidencialismo, parlamentarismo

5. Brasil: nome – República Federativa do Brasil

1
II – OS PODERES DA REPÚBLICA

6. Federação: União, Estado e municípios (cidade, núcleo urbano)

7. Os Poderes

Divisão OS PODERES
EXECUTIVO LEGISLATIVO JUDICIÁRIO
Executar/ Legislar/ julgar
aplicar Fiscalizar

CONGRESSO NACIONAL: TRIBUNAIS

Senado: senadores SUPERIORES:
UNIÃO PRESIDENTE
Câmara dos Deputados: STF - STJ
Deputados federais TST – TSE - TSM

Assembleia Legislativa:
ESTADO e DF GOVERNADOR Tribunais de Justiça
Deputados estaduais

MUNICÍPIO PREFEITO Câmara de Vereadores: ?

8. Organização Judiciária:

Fonte: https://www.acheconcursos.com.br/artigos/poder-judiciario-no-brasil-veja-as-atribuicoes-de-cada-orgao-42378

2
9. Competências:

9.1 Causas cíveis: Justiça Estadual/Justiça Federal

9.2 Causas criminais: Justiça Estadual/Justiça Federal
9.3 Causas trabalhistas: federal - especializada
9.4 Causas eleitorais: estadual/federal - especializada
9.5 Causas militares: federal/estadual - especializada

Distinção 1: Justiça Federal/Estadual – Comum/Especializada

Justiça Federal (comum): sempre que houver interesse da União (cível ou criminal)
Caso não exista: Justiça Estadual/Distrital comum

>>>> aqui, ainda, pode haver Varas Especializadas: Família, Sucessões,

Infância e Juventude, Empresarial, Fazenda Pública (que atrai a competência para
todas as causas de interesse do Estado e do Município)

Justiça Especializada: causas atinentes a trabalho, eleição e militar

Distinção 2: duplo grau de jurisdição

Primeira Instância: onde se inicia a ação – Primeiro Grau – v.g. Foruns

Estaduais e Federais
Segunda Instância: órgão recursal – Tribunais de Justiça (Estadual) e Tribunais
Regionais Federais
Distinção 3: tribunais superiores

STJ – Corte responsável pela interpretação leis federais

STF – Corte Constitucional

Na Justiça Especializada, ainda: Tribunais Regionais – TRT, TER

10. Juizados Especiais

10.1 Cíveis (lei especial) para tratar de causas de valor até 20 salários-
mínimos (desnecessária a presença de advogado) ou 40 salários-mínimos;

10.2 Criminais: aquelas chamadas de menor potencial ofensivo.

11. Centro Judiciário de Solução de Conflitos – CEJUSC (o nome

pode variar) – causas em que se busca a solução e há homologação
judicial – existência de litígio submetida a um conciliador ou então situação
litigiosa que é levada pelas partes apenas para pedir homologação judicial
de acordo feito para fins de eficácia (valor legal, em caso de
descumprimento).

3
III – ATIVIDADES DO ESTADO DELEGADAS A
PARTICULARES

12. Atividades chamadas extrajudiciais: não exigem participação do

Poder Judiciário, mas são por ele fiscalizadas (atividade correicional), as
quais são previstas absolutamente em lei: são aquelas desempenhadas
pelos diferentes “cartórios” (serventias extrajudicias).

12.1 Acesso mediante concurso de provas e títulos;

13. CUIDADO: “Cartório 24 horas” - franquia! Não é cartório!

14. Desjudicialização: matérias/assuntos/causas que regularmente

têm sido tiradas da competência da autoridade judicial, em casos
específicos e transferidas para os cartórios. Exemplos: separação,
divórcio, inventários, retificação de área de imóvel, usucapião, etc.

15. Fiscalização Judicial – Corregedoria: cada serventia está sujeita

à fiscalização do Poder Judiciário – esse órgão se chama Corregedoria.

16. Serventias Extrajudiciais (Cartórios):

16.1 Lei dos Cartórios: Lei 8.935, de 18/12/1994

Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e
administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e
eficácia dos atos jurídicos.

16.2 Os diferentes cartórios:

Art. 5º Os titulares de serviços notariais e de registro são os:

I - tabeliães de notas;

II - tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos;

III - tabeliães de protesto de títulos;

IV - oficiais de registro de imóveis;

V - oficiais de registro de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas;

VI - oficiais de registro civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas;

VII - oficiais de registro de distribuição.

4
16.3 Multiplicidade e cumulatividade: Em uma cidade poderá haver mais
de um tabelião ou oficial de registro das diferentes modalidades; poderá
haver também cumulação dessas serventias.

17. Funções

17.1 Funções dos notários (ou tabeliães):

Art. 6º Aos notários compete:

I - formalizar juridicamente a vontade das partes;

II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar
forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos
adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;

III - autenticar fatos.

17.2 Funções tabeliães de notas:

Art. 7º Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:

I - lavrar escrituras e procurações, públicas;

II - lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;

III - lavrar atas notariais;

IV - reconhecer firmas;

V - autenticar cópias.

17.3 Funções tabeliães de protesto:

Art. 11. Aos tabeliães de protesto de título compete privativamente:

I - protocolar de imediato os documentos de dívida, para prova do

descumprimento da obrigação;

II - intimar os devedores dos títulos para aceitá-los, devolvê-los ou pagá-los,

sob pena de protesto;

III - receber o pagamento dos títulos protocolizados, dando quitação;

IV - lavrar o protesto, registrando o ato em livro próprio, em microfilme ou sob

outra forma de documentação;

V - acatar o pedido de desistência do protesto formulado pelo apresentante;

5
VI - averbar:

a) o cancelamento do protesto;

b) as alterações necessárias para atualização dos registros efetuados;

VII - expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e

papéis.

Parágrafo único. Havendo mais de um tabelião de protestos na mesma

localidade, será obrigatória a prévia distribuição dos títulos.

17.4 Funções dos oficiais de registro:

Art. 12. Aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas
jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos
relacionados na legislação pertinente aos registros públicos, de que são incumbidos,
independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imóveis e
civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições geográficas.

17.4.1 Imóveis:

17.4.2 Títulos e Documentos:

17.4.3 Pessoas Jurídicas:

17.4.3 Pessoas Naturais, Interdições e Tutelas:

17.5 Funções dos oficiais de registro de distribuição:

....

IV – PESSOAS FÍSICA E JURÍDICA

18. Distinção

18.1 Código Civil inicia tratando das PESSOAS, e logo fala das Pessoas
Físicas ou Naturais e das Pessoas Jurídicas:

18.2. PESSOA FÍSICA:

18.2.1 afirma que “toda pessoa é capaz de direitos e deveres na

ordem civil”; que “a personalidade civil da pessoa começa do nascimento
com vida; mas a lei põe a salvo, desde a concepção, os direitos do
nascituro”; fala-se de capacidade civil: maioridade (aos 18 anos –
habilitada para a prática de todos os atos da vida civil), havendo os

6
chamados absolutamente incapazes (menores de 16 anos) e os
incapazes relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer;

18.2.2 e, ainda: direitos de personalidade: corpo, nome, proteção de

pseudônimo, vida privada, etc.;

18.2.3 Registro das PFs: CRCPN

18.3 PESSOA JURÍDICA:

18.3.1 De direito público: interno e externo

18.3.2 De direito privado: Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:

I - as associações;

II - as sociedades;

III - as fundações.

IV - as organizações religiosas; (incluído Lei 10.825, de 2003)

V - os partidos políticos. (incluído Lei 10.825, 22.12.2003)

VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada. (incluído Lei 12.441, 2011)

§ 1 o São livres a criação, a organização, a estruturação interna e o funcionamento das

organizações religiosas, sendo vedado ao poder público negar-lhes reconhecimento ou registro
dos atos constitutivos e necessários ao seu funcionamento. (incluído Lei 10.825, de 2003)

18.3.2.1 Registro das Pjs: Juntas Comerciais ou CRCPJ

18.4 Anotações importantes:

18.4.1 Representação das PJs:

18.4.1.1 Ato constitutivo vai dizer:

Contrato Social

Estatuto

18.4.1.2 Procuração/Mandato:

instrumento pelo qual alguém constitui outro seu procurador para prática
de atos:
- PARTICULAR: qualquer pessoa pode fazer
- PÚBLICO: feito em cartório
7
18.4.2 Desconsideração da PJ para atingir os
sócios/administradores

18.4.3 Proteção dos direitos da personalidade da PJ

V – BENS

19. Diferentes classes:

19.1 Imóveis

19.1.1 Registro: CRI

19.2 Móveis: susceptíveis de movimento próprio

19.3.1 Registro: p. Ex., veículos: DENATRAM, etc.

19.3 Semoventes: animais

19.3.1 Registro:

19.4 Bens Públicos:

VI – POSSE E PROPRIEDADE

20. Distinguem-se posse e propriedade:

20.1 Propriedade: faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito

de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha
(CC, art. 1228).

20.2 Posse: o fato do exercício, pleno ou não, de algum dos poderes

inerentes à propriedade (CC, art. 1196).

21. Ambas podem ser adquiridas ou perdidas; ambas produzem efeitos.

22. Em tese, preferível a propriedade, excepcionalmente, a posse.

23. Pode abrange bens móveis ou imóveis;

8
24. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL:

24.1 usucapião e registro do título aquisitivo, as 2 principais.

24.2 registro do título (aquisitivo) – art. 1.245 e ss, do CC

24.2.1 atenção: não é qualquer título que transfere a propriedade

24.2.2 o registro é no CRI

24.2.3 enquanto não registrado o título o alienante continua como dono

do imóvel

VII – DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA

25. A aquisição da propriedade exige muitos cuidados, tanto com

o próprio bem a ser adquirido quanto em relação àqueles que se
afirmam proprietários

25.1 Compliance - ing. “to comply” = estar em conformidade com

normas, leis, regulamentos, políticas e diretrizes estabelecidas.

OBJETIVO: minimizar riscos

25.2 Verificação Objetiva – sobre o imóvel – a partir da MATRÍCULA:

25.2.1 terreno: área a ser transmitida deve ser exatamente a que consta
na matrícula; eventual necessidade de desmembramento, etc.

25.2.2 prédio (regularidade da construção) – caso não esteja na

matrícula, é necessário regularizar, pois há implicação em relação ao fato
de ser ou não clandestina; pode ser legal, mas não regular, o que exige:
planta, habite-se, CND, etc. (se não estiver certo, haverá custo, por certo,
consequência de abatimento do preço, se o caso);

25.2.3 Imóvel livre e desembaraçado de ônus

25.2.3.1 hipoteca, penhor, usufruto,

25.3 Verificação Subjetiva – sobre o alienante – necessariamente

aquele em nome de quem esteja na matrícula do imóvel; comum ter

9
vendido e não ter regularizado e quer vender sem fazer a regularização
(triangulação a criar problema na contabilidade da igreja)

25.3.1 nomes corretos e capacidade (ver se não há menor, incapaz,

necessidade de representação por procurador – procuração pública);

25.3.2 estado civil na matrícula e atual:

25.3.2.1 regime de bens

25.3.2.2 alteração do estado civil

25.3.2.3 eventual falecimento sem abertura de inventário: regularizar

25.3.3

25.4 Preço/Pressa

25.4.1 exatamente o que for combinado, nem a mais, nem a menos

26. TÍTULO DE TRANSMISSÃO/AQUISIÇÃO: ESCRITURA PÚBLICA

27. Registro:

QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO.

Apresentação e explicação de uma MATRÍCULA acompanhada do

respectivo título aquisitivo final, demonstrando que necessariamente este
deve ser levado a registro.

VIII – ROTEIRO PARA DOCUMENTAÇÃO COM VISTAS À

AQUISIÇÃO DE BENS - IMÓVEIS

Anexo.

CONCLUSÃO:

O MATERIAL apresentado aqui tem o objetivo de ajudar nos

primeiros conhecimentos jurídicos com vistas a compreender a
importância dos cuidados na aquisição de bens imóveis, principalmente.

10
 Se por um lado o foco é o preparo missionário, as informações aqui
são aproveitadas por qualquer pessoa que tenha interesse na aquisição
de imóvel.

Ao certo haverá situação que enseja maior análise, o que é matéria

própria do operador do Direito.

De qualquer forma, oportuno lembrar que nessa matéria e visando

participar da construção do Reino de Deus também há a lembrança de
que tudo quanto fazemos deve ser feito para glorificar o nome de Deus e
abençoar o seu povo.

Marcio Tadeu De Marchi – mtdmarch@gmail.com

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 ROTEIRO PARA DOCUMENTAÇÃO
COM VISTAS à AQUISIÇÃO DE BENS M.T. De Marchi – adv.
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ALGUMAS CONSIDERAÇÕES
SOBRE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
(válida tb. para móveis)

INTRODUÇÃO:

Ninguém deve adquirir um bem – principalmente imóvel - sem antes ter a

cautela de se inteirar da situação dele e do seu(s) proprietário(s).

Todo mundo já teve ter ouvido falar de pessoa que “perdeu” o imóvel por
inúmeras razões.

O check list que apresentamos é uma tentativa de minimização de risco.

Além do mais a cautela de obtenção de TODAS essas certidões demonstra sua

boa fé na aquisição do imóvel, não se deixando levar pela emoção e muito menos
pela “oportunidade”, “chance”, “vantagem”, etc.

1. DO IMÓVEL
1.1 matrícula do registro do imóvel atualizada (últimos 30 dias) – não precisa ser a
Vintenária;

1.2 certidão negativa municipal ref. IPTU, lixo, asfalto, etc – verificar junto a Prefeitura
Municipal se existem débitos municipais

1.3 Carnê do IPTU do ano em curso

1.4 (no caso de compra de apartamento: certidão negativa/declaração inexistência

débitos de taxas condominiais); atentar-se para o caso específico de a vaga de
garagem ser imóvel autônomo ou vinculado ao apartamento.

Esclarecimentos:

1. A matrícula é a ficha do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis; nela há uma descrição
do imóvel e em seguida dos fatos da vida desse imóvel: proprietário atual, registro anterior, as
negociações com o imóvel, podendo ser venda, doação, permuta, etc. Também pode haver
alteração referente aos proprietários: casamento, divórcio, morte, etc. E, ainda, pode constar
algum gravame (ônus, como hipoteca, penhora, usufruto, garantias, etc)

2. A validade de uma certidão é de 30 dias;

3. É comum a pessoa adquirir um terreno e depois construir; isso precisa estar também na
matrícula; às vezes (e é comum) o proprietário não faz as alterações, pois isso tem custo, o
que carece de regularização prévia à outorga de escritura, cf. abaixo;

4. Aqui alguns problemas: compro a casa e o vendedor na matrícula só tem terreno. Logo, se ele
não arrumar isso eu fico com o problema, por isso tem que regularizar, logicamente assumindo
todos os custos.

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5. Para alguém passar a escritura para um comprador a escritura deve descrever o imóvel
EXATAMENTE como está na matrícula; esse exatamente quer dizer palavra por palavra,
igualzinho.

6. Às vezes a pessoa tem um terreno grande, de 1.000 m2 e quer vender 200,00 m2; isso precisa
ser regularizado na prefeitura e no cartório, que vai abrir matrículas novas para o terreno
desmembrado e o remanescente;

7. Às vezes a pessoa “pica” o lote e vende as partes, o que precisa regularizar um loteamento;
caso contrário, pode estar cometendo crime. Quem vende e quem compra.

2. DOS VENDEDORES (marido e mulher, companheiros, individualmente)

No caso do vendedor ser Pessoa Jurídica, veja item 2.3, adiante.

2.1 DOCUMENTOS PESSOAIS:

2.1.1 Cédula de Identidade - RG (atenção: o documento deve estar bem conservado;

em alguns lugares deve ter sido emitido há menos de 10 anos; o Poupatempo tem
sido rápido em revalidar).

2.1.2 CPF (se estiver impresso no RG não há necessidade de estar autônomo)

0bservação: A CNH substitui os dois documentos, mesmo ultrapassada a data de validade.

2.1.3 Comprovante de residência

2.1.4 Certidão de Casamento dos vendedores, ou, até, de Nascimento, para

comprovar se ele é solteiro, ainda – hoje, em SP, essa certidão “vale” 90 dias;

0bervações: para vender, o proprietário deve ter o mesmo estado civil que consta na matrícula; caso
de casamento e/ou divórcio: tem que fazer a averbação; caso de morte: fazer inventário, etc.

2.1.4.1 Se viúvo: necessário estar a Certidão de Casamento atualizada, constando

averbação do óbito, bem como certidão deste;

Atenção: se viúvo, solteiro, divorciado, é necessário saber se o vendedor(a) não vive

em união estável, o que eles declaram na própria escritura – eventualmente a companheira
tem direito, que pode ser reivindicado futuramente, caso ela não tenha anuído na venda.

2.2 CERTIDÕES PARA EXAME DA IDONEIDADE FINANCEIRA E FISCAL:

(marido e mulher e/ou companheiro/a, individualmente) *

2.2.1 Certidão Negativa Estadual de Distribuição Cível - basta ir ao Fórum local e

solicitar, geralmente pelo site do Tribunal do Estado ou DF;

2.2.2 Certidão Negativa Federal de Distribuição Cível – site do Tribunal Regional

Federal;

2.2.3 Certidão Negativa de Distribuição Trabalhista – idem no site do Tribunal

Regional Trabalhista;

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2.2.4 Certidão (Negativa) de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e
à Dívida Ativa da União - site da Receita Federal - RFB;

Atenção: Essa certidão pode revelar além da existência de débito a falta de

atendimento às exigências tributárias acessórias (não apresentação de declarações).

Em conjunto com ela deve-se obter informação junto à PGFN – Procuradoria

Geral da Fazenda Nacional - https://www.regularize.pgfn.gov.br . que aponta a situação de
restrição detectada na certidão da RFB. Se a questão é débito e há reconhecimento pode-se
regularizar no próprio site. Em se tratando de obrigações acessórias a questão deve ser
resolvida pelo Contador, principalmente se for pessoa jurídica.

2.2.5 Certidão Negativa Estadual (Posto Fiscal, site da PGE – Procuradoria Geral
do Estado, em São Paulo);

2.2.6 Certidão Negativa de Protestos - ver quantos cartórios tem na cidade e pedir
em todos eles (na cidade em que residem os vendedores e no local do imóvel)

2.3 SE PESSOA JURÍDICA: além das certidões acima, mais:

2.3.1 Contrato Social vigente (Junta Comercial) ou Estatuto atualizado (CRCPJ)

2.3.2 Ato indicativo da representação atual (quem representa atualmente a PJ)

Deve estar regularmente registrado na Junta Comercial ou CRCPJ

2.3.3 Autorização de venda - assembleia

2.3.4 Cartão do CNPJ

2.3.5 Certidão Negativa de Débitos Previdenciários

2.3.6 Certificado de Regularidade do FGTS – CRF – site da CEF

Atenção: o próprio cartório de notas onde será lavrada a escritura irá solicitar a Negativa de
Indisponibilidade de Bens; é possível o interessado obter essa através do site Central de
Indisponibilidade de Bens.

3. DO COMPRADOR, NO CASO A IGREJA:

Via de regra, os cartórios exigem – veja que isso é para qualificação da

pessoa que representa a igreja ou é o procurador:

3.1 Estatuto da Igreja atualizado (certidão do cartório)

3.2 Ata de eleição da diretoria

3.3 Procuração (logicamente no caso do Presidente não estar presente: o procurador

o representa, mediante o instrumento de procuração, que precisa ser público, i. e,
lavrada em cartório de Notas).

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Alguns cartórios estão exigindo cópia da ata da assembleia da igreja que autoriza a
compra, no caso da IPB, a CE-SC (aqui dificuldade porque a CE só se reúne uma vez
ao ano); a exigência tem sido flexibilizada.

3.4 Deve-se desde logo verificar em qualquer cartório de notas a respeito da escritura,
pedindo para verificar se há mais alguma exigência a ser feita da compradora, a Igreja,
bem como outros documentos necessários. Isso é normal de acontecer porque em
cada Estado há uma regulamentação diferente.

4. DO PROCURADOR:

3.1 RG

3.2 CPF (se estiver no RG não precisa; CNH substitui os dois, mesmo inválida)

3.3 Comprovante de residência ou apenas endereço completo, com CEP

3.4 Estado civil

3.5 Profissão:

QUALIFICAÇÃO (identificação da pessoa com os dados mais importantes) – a

identificação da pessoa para figurar na escritura ou em processo judicial: NOME
COMPLETO, nacionalidade, estado civil, profissão (ocupação), RG .... SSP/... e CPF
aaa.bbb.ccc-dd, residente na (Rua) ......, número ...., Bloco X, apto. Y, Bairro ....., em
(cidade, Estado) – CEP xx.yyy-zz.

5. TRIBUTAÇÃO NA TRANSMISSÃO:

A Igreja goza de imunidade tributária religiosa, no caso de imposto, conforme

Constituição Federal e Código Tributário Nacional: IPTU, ITBI, IPI, etc... Reforço: só
imposto; no caso de taxa, tarifa, contribuições sociais, etc. a igreja pode ser isenta,
mas por força de lei especial.

No caso de compra, tem o imposto chamado ITBI - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO

DE BENS IMÓVEIS (antigamente Inter-Vivos, Sisa), que a Igreja tb. é imune. Trata-
se de imposto de atribuição do Município, assim, em cada um pode haver diferente
tratamento da matéria.

Lembrar ao Tabelião que a Igreja tem imunidade tributária, assim, não paga o ITBI.
Verificar se isso é constatado e anotado na própria escritura ou se demanda algum
tipo de reconhecimento junto à Prefeitura.

6. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

Eventualmente, há dificuldades de se ter toda a documentação e também a compra é

feita de forma parcelada, o que exige a elaboração de contrato de compromisso de
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compra e venda, chamado de contrato preliminar, garantidor da transação até a
celebração do contrato final (a escritura pública).

Esse contrato tb. é feito em caso de garantir o negócio até que alguma providência
seja tomada, MAS EXIGE cautela inicial. Geralmente se faz um aporte financeiro
para garantia do negócio e se estabelece a forma do pagamento ou as condições em
que o negócio será mantido ou não, dependendo inclusive da falta de documentação.

Esse negócio pode ser desfeito em caso de não cumprimento do que foi acertado.

Em outras vezes o arrependimento pode gerar sanção pecuniária para quem se

arrepende ou desiste, podendo ser o comprador ou o próprio vendedor; o comprador
pode perder esse valor, chamado de sinal, ou se o vendedor, pode ter que devolver
em dobro.

Não se trata de simples papel, declaração, etc.; exige-se formalidade que somente o
advogado tem condições de avaliar, prevenindo problemas e litígios.

7. DIFEREÇA ENTRE COMPRAR PARA A IGREJA E COMPRAR PARA

SI MESMO:

Eventualmente o vendedor não se conforma com tanta exigência de

documentação.
O comprador tem se que resguardar de todos os riscos de uma compra que
pode lhe trazer muitos transtornos:
7.1 o vendedor está vendendo porque deve muito;
7.2 o vendedor já sabe que existem ações contra ele e quer evitar a penhora do
imóvel.
7.2.1 Por outro lado, duas coisas importantes:

a) Para o cartório de Notas que vai lavrar a escritura não há preocupação senão
saber se quem vende é de fato o dono, buscando qualificá-lo devidamente e
identificar de acordo com o que está na matricula (por isso pede certidão
atualizada – 30 dias); quanto a impostos sobre os imóveis via de regra o
cartório declara na escritura que comprador e vendedor se responsabilizam,
mas a questão é que segundo a lei se nenhum pagar quem responde pelo
débito é o próprio imóvel – agora sob titularidade do comprador, que acabará
tendo que pagar (por isso necessária a certidão negativa municipal);

b) O comprador pode dispensar todas as certidões listadas, MAS NÃO PODE

ALEGAR DEPOIS, SE CASO ACONTECER ALGUM PROBLEMA,
QUALQUER SITUAÇÃO QUE ENSEJA A PERDA DO IMÓVEL, pois não agiu
com cautela, não podendo provar sua boa-fé. No caso, a Igreja não dispensa.

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8. INTERMEDIAÇÃO DO NEGÓCIO POR CORRETOR DE IMÓVEIS:

Nada impede a intermediação do negócio por Corretor de Imóveis (cuidado que

existe muitos que praticam essa nobre profissão de forma clandestina). No caso, ele
é que deve providenciar toda a documentação, à expensa do vendedor, que também
é o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem.

Geralmente esse profissional no afã de receber seus honorários “apressa” o

negócio e pressiona o comprador, o que não é bom, e deve ser evitado.

CONCLUSÃO:

Por último, talvez alguém pense que tudo isso é burocracia, tenha pressa e fica
apreensivo com a possibilidade de perder o negócio. Isso passa ao longe da
preocupação do profissional do Direito, a quem interessa a segurança jurídica.
AGORA se você vai comprar um imóvel financiado, o agente vai exigir todos
esses documentos além de ter que comprovar capacidade financeira, o que
demonstra o cuidado que tem com o imóvel que está sendo adquirido.

Há outras situações não abrangidas por estes considerandos que fogem

da normalidade.

Limeira, 2 de dezembro de 2022.

Marcio Tadeu De Marchi

Advogado – OAB 116.636 SP

Contato: Email: mtdmarch@gmail.com