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SÃO PAULO
2018
ALEX DE SOUZA CARDOSO
SÃO PAULO
2018
RESUMO
Dada a importância da NBR 15575 (desempenho) e suas observações em relação à vida útil
de projeto (VUP) e diretrizes para se alcançar maior durabilidade, são cada vez mais
necessárias ações proativas, tanto da parte do construtor/incorporador como do
condomínio/edificação para garantir este objetivo. Conforme exigências de leis e normas o
construtor deve entregar o empreendimento com qualidade e atender aos requisitos dos
usuários, por outro lado à edificação e seus moradores, em manter, conservar, garantir
segurança e com a incumbência em atender também as leis e normas como a NBR 5671
(intervenientes), NBR 5674 (manutenção) e a NBR 14037 (manuais), diante do fato, entra o
período relevante dos cinco primeiros anos da edificação, período este em garantia e sensível
em relação ao entendimento e os efetivos responsáveis pela as falhas de manutenção e das
anomalias endógenas (vícios construtivos), o histórico é de diversas ações na justiça,
principalmente de condomínios residenciais contra construtoras, é justamente neste impasse
que entra a INSPEÇÃO DE PROCEDÊNCIA PREDIAL, em minimizar ou ser a
responsável em evitar estas ações tão desgastantes e de montantes financeiros muitas vezes
expressivos, em função do custo da solução dos problemas, das perícias, dos assistentes
técnicos e dos advogados. Visto isso, o objetivo geral deste trabalho é avaliar as
manifestações patológicas da edificação, pertinentes ás falhas de operação, uso e manutenção
e separar das anomalias endógenas, utilizando basicamente dos conceitos e diretrizes da
Inspeção Predial. O trabalho é realizado no segundo e novamente no quarto primeiros anos de
existência da edificação, os maiores interessados e contratantes por este serviço são as
construtoras/incorporadoras, mas pode ser contratado também pelas edificações/condomínios.
Para a construtora/incorporadora referente ao seu produto em uso, o trabalho produzirá
histórico sobre qualidade e desempenho, redução de custos com assistência técnica e
problemas com garantias, menos solicitações por parte do gestor legal (síndico) reivindicando
problemas na edificação, diminuição dos problemas relacionados à manutenção e que são
muitas vezes confundidos pelo condomínio/edifício como anomalias endógenas (vícios
construtivos). A utilização desta ferramenta da engenharia diagnóstica foi tema do trabalho
técnico-científico aprovado e apresentado no XVIII Congresso Brasileiro de Engenharia de
Avaliações e Perícias (COBREAP) em Belo Horizonte no dia 01/10/2015 com o Título de
Inspeção de Procedência Predial, pelo mesmo autor.
Given the importance of NBR 15575 (performance) and its observations regarding to the
project life (PL) and guidelines for achieving greater durability, proactive actions are
increasingly needed, both on the part of the builder / developer and the condominium /
building to ensure this goal. According to the requirements of laws and regulations, the
builder must deliver the project with quality and meet the requirements of users, on the other
hand, to the building and its inhabitants, to maintain, watch over, preserve, guarantee safety
and with the errand to comply with laws and regulations as the NBR 5674 (maintenance) and
NBR 14037 (manuals), in view of the fact, enters the relevant period of the first five years of
the construction, this period in guarantee and sensitive in relation to the understanding and the
personnel responsible for the maintenance failures and of the anomalies (constructive
defects), the history is of several sues in the justice, mainly of residential condominiums
against constructors, it is precisely in this deadlock that enters the INSPECTION OF
PREDIAL ORIGIN, in minimizing or being responsible in avoiding these sues so
exhausting and of often expressive amounts, depending on the cost of solving problems,
skills, and lawyers. Furthermore, the general goal of this work is to evaluate the pathological
manifestations of the building, pertinent to the operational, use and maintenance failures and
to the endogenous anomalies, basically using the concepts and guidelines of the Inspection of
Buildings. The work is carried out in the second and again in the first four years of existence
of the building, the main interested side and hirers for this service are the builders /
developers, but can also be hired for the buildings / condominiums. For the construction
company / developer regarding its product in use, the work will produce a history of quality
and performance, cost reductions with technical assistance and problems with guarantees, less
requests by the legal manager (trustee) demanding problems in the construction, reduction of
problems related to maintenance and which are often confused by the condominium /
building as endogenous anomalies (constructive defects). The use of this diagnostic
engineering tool was the subject of the technical-scientific work approved and presented at the
XVIII Brazilian Congress of Engineering of Evaluations and Skills (COBREAP) in Belo
Horizonte on 10/01/2015 with the Title of Inspection of Real Estate, by the same author.
Keywords: Construction Inspection and Consulting. Operation, Use and Maintenance
Failures. Endogenous anomalies. NBR 5674. NBR 14037.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
1. INTRODUÇÃO ............................................................................................... 12
1.1. Considerações iniciais ..................................................................................... 12
1.2. Objetivos .......................................................................................................... 14
1.2.1. Objetivo geral.................................................................................................... 14
1.2.2. Objetivo específico ........................................................................................... 14
1.3. Metodologia ..................................................................................................... 16
1.3.1. Justificativa ....................................................................................................... 16
6. CONCLUSÕES ............................................................................................... 49
REFERÊNCIAS .............................................................................................. 51
ANEXOS .......................................................................................................... 54
12
1. INTRODUÇÃO
elaborar o manual das áreas comuns, que deve ser entregue ao condomínio (NBR
15575, 2013, P. 12).
1.2. Objetivos
a) Desenvolver duas ATAS (1º ATA - no início dos trabalhos e 2º ATA - no final
dos trabalhos), assinadas pelos presentes;
15
1.3. Metodologia
1.3.1. Justificativa
17
O método fenomenológico, tal como foi apresentado por Edmund Husserl (1859-
1938), propõe-se a estabelecer uma base segura, liberta de proposições, para todas as
ciências (GIL, 2008). Para Husserl, as certezas positivas que permeiam o discurso
das ciências empíricas são “ingênuas”. “A suprema fonte de todas as afirmações
racionais é a ‘consciência doadora originária’. (GIL, 2008, p. 14). Daí a primeira e
fundamental regra do método fenomenológico: “avançar para as próprias coisas. ”
Por coisa entendemos simplesmente o dado, o fenômeno, aquilo que é visto diante
da consciência. A fenomenologia não se preocupa, pois, com algo desconhecido que
se encontre atrás do fenômeno; só visa o dado, sem querer decidir se esse dado é
uma realidade ou uma aparência” (apud C. PRODANOV e E. FREITAS, 2013, p.
35).
2. DEFINIÇÃO DO TEMA
Dada a referência e sugestão da CE-02 140.02 (ABNT) , texto base, redação final em
maio de 2017, define-se por este autor, Inspeção de Procedência Predial como processo de
avaliação predominantemente sensorial das condições técnicas, de uso, operação,
manutenção, funcionalidade, garantia, reforma, vida útil de projeto, anomalia endógena e
desempenho da edificação, de seus sistemas e subsistemas construtivos, em um dado
momento de sua vida útil (na data da vistoria), considerados os requisitos dos usuários e do
construtor.
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3. IMPORTÂNCIA DO TEMA
3.1. Histórico
A Inspeção de Procedência Predial foi criada pelo mesmo autor em 2013, depois da
ocorrência de uma coincidência entre clientes/construtores, relatando terem o mesmo
problema, dentro de um período de aproximadamente 10 dias, entre a declaração de um, em
relação ao do outro, válida a observação que os mesmos não se conheciam. A questão
indagada foi, como resolver ou minimizar desgastes relacionados entre construtor e
condomínios, dentro do período de garantia do empreendimento entregue, tendo em sua
maioria consequências de ordem jurídicas?
Em 2014 foi apresentada a ferramenta da engenharia diagnóstica com o nome inicial
de “Avaliação de Manutenção Predial”, posterior, os serviços foram realizados em 3 (três)
condomínios residenciais localizados no Estado de São Paulo;
Em março de 2015 o escopo do trabalho foi lapidado e renomeado como “Inspeção de
Procedência Predial”;
No dia 01 de outubro de 2015 a ferramenta da engenharia diagnóstica sobre o nome de
“Inspeção de Procedência Predial” foi aprovada e apresentada no 18º COBREAP – Congresso
Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias – Belo Horizonte – MG.
A inspeção predial configura-se como ferramenta útil para avaliação das condições
de conservação das edificações em geral, para atestar se os procedimentos de
manutenção adotados são insuficientes ou inexistentes, além de fornecer subsídios
para orientar o plano e programas de manutenção, através das recomendações
técnicas indicadas no documento de inspeção predial (NBR 15575, 2013, P. 57).
4.1.1.1. Objetivo
A Inspeção Predial definida nessa norma tem por objetivo constatar o estado de
conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir
um acompanhamento sistêmico da evolução do desempenho ao longo da vida útil,
assegurando que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança,
habitabilidade e durabilidade da edificação.
A Inspeção Predial geral prevista nesta norma não tem a finalidade de avaliar de forma
exaustiva o cumprimento de todas as normas técnicas que se aplicam às edificações e, no caso
dos empreendimentos imobiliários, não tem a finalidade de avaliar a aderência do
empreendimento ao que foi vendido ou avaliar o atendimento aos requisitos da norma de
desempenho NBR-15575, pois se baseia na premissa de que, no ato de recebimento da
edificação por parte do proprietário, é responsabilidade dos profissionais entregar o imóvel
em consonância a todas as normas técnicas vigentes.
A presente norma é aplicável a edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas.
A mesma tem por escopo a avaliação global da edificação, fundamentalmente através de
exames sensoriais por profissional habilitado, eventualmente com emprego de testes e
verificações expeditas.1
Considerando que a Inspeção Predial contemplada nessa norma tem caráter
fundamentalmente sensorial, deve-se destacar que a mesma não será capaz de identificar
vícios e problemas ocultos que não tenham manifestado sintomas ou sinais aparentes.
Conforme as especificidades de cada edificação serão determinados os sistemas,
subsistemas, elementos e componentes construtivos a serem contemplados no trabalho da
Inspeção Predial. A atividade de Inspeção Predial, pelo seu caráter de análise global da
1
Em termos da lógica de um sistema de inspeção, a Inspeção Predial descrita nessa norma ocupa a função de um
exame clínico geral, de maior alcance e menor profundidade, que avalia as condições globais da edificação e
detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise
fundamentalmente sensorial por um especialista. A partir desse exame geral se tomam decisões e
encaminhamentos que podem incluir inspeções prediais especializadas, ensaios de maior complexidade ou outras
ações para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico. Os procedimentos e recomendações para as inspeções
prediais especializadas não estão cobertos pela presente norma.
24
Constata-se, pela definição acima, que a avaliação de desempenho realizada durante a Inspeção Predial não tem
por objetivo nem se detém em verificar se a edificação e seus sistemas atendem aos requisitos da NBR 15575,
dado que essa condição, para edificações novas, deve ser atestada pelo fabricante e não se aplica a edificações
anteriores à vigência da norma ou não cobertas em seu escopo.
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Em termos da lógica de um sistema de inspeção, a Inspeção Predial especializada ocupa a função de exame
especializado, para avaliação de condições particulares de um sistema ou subsistema da edificação (instalações,
estrutura portante, fachadas, etc.). Os procedimentos e recomendações para realização de Inspeções Prediais
especializadas de diferentes sistemas e subsistemas são específicos e não estão cobertos pela presente norma.
27
Período estimado em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para
as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos
nesta Norma, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção
especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser
confundida com prazo de garantia legal ou contratual) 4
4
Além das definições de projeto, das características dos materiais e da qualidade da construção como um todo,
interferem na vida útil o correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das
operações de conservação (incluindo as operações de manutenção definidas no Plano de Manutenção), as
alterações climáticas e de níveis de poluição no local da edificação, as mudanças no entorno da edificação ao
longo do tempo (incluindo variações no trânsito de veículos, realização de obras de infraestrutura ou de expansão
urbana nos arredores, etc.). As negligências no atendimento integral dos programas definidos no Manual de Uso,
Operação e Manutenção da edificação, bem como ações anormais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de
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Período estimado para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos
de desempenho estabelecidos nesta Norma, considerando o atendimento aos requisitos das
normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o
atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados
no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a VUP não pode ser confundida com
tempo de vida útil, durabilidade, prazo de garantia legal ou contratual).
Para se atingir Vida Útil de Projeto (VUP), se faz necessário atender a todas as fases
pertinentes, desde a escolha do terreno até os contínuos e cuidados ao uso, operação e
manutenção da edificação (ABNT NBR 15575):
1º - Atendimento à escolha do terreno, este por exemplo, não estar contaminado,
exigência na qualidade nos projetos e na execução;
2º - Atendimento com produtos em conformidades com normas técnicas, com
investimento necessário interno, para garantir desempenho antes do envio para aprovação na
certificação.
3º - Atendimento a comprovação de desempenho, realizada por empresas terceiras,
públicas ou privadas, estas responsáveis em avaliar o produto e certificá-lo conforme
exigência de norma.
4º - Atendimento de incumbência única exclusiva do usuário/condomínio aos
cuidados ao uso, operação e manutenção da edificação, observa-se fase importantíssima
consideradas o longo período a esta fase, ou seja, perene a partir da entrega da edificação pela
construtora/incorporadora.
vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como Vida Útil de Projeto (ABNT NBR
15575).
A VUP é uma estimativa teórica de tempo que compõe o tempo de vida útil. O tempo de VU pode ou não ser
atingido em função da eficiência e registro das manutenções, de alterações no entorno da obra, fatores
climáticos, etc. (ABNT NBR 15575).
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4.1.1.4.11. Vistoria
6
Convém que os profissionais habilitados possuam capacitação na área específica e com instruções
complementares sobre desempenho das edificações, patologia das edificações, manutenção predial e/ou temas
correlatos.
31
4.1.1.6.3. Objetivos
Os objetivos para cada uma das etapas descritas na metodologia são definidos a seguir:
O profissional habilitado deve solicitar acesso para consulta aos documentos que
devem servir à análise, conforme recomendado no Anexo 2.
A listagem dos documentos solicitados deve ser confrontada com a fornecida,
consignando-se no parecer de inspeção predial.
Obter informações e coletar dados, por meio de entrevistas, sobre a edificação e seu
histórico, para instruir o profissional habilitado nas na realização da inspeção predial;
a idade dos sistemas construtivos inspecionados, seu uso regular e sua condição de exposição
ambiental, tem-se:
a) Avaliação do plano de manutenção
• Coerência do Plano de Manutenção em relação ao que foi recomendado pela
construtora e o que foi especificado por fabricantes de equipamentos e sistemas inspecionados
nos respectivos manuais de uso e manutenção que deve ter sido elaborado em conformidade à
norma NBR 14037 (ABNT, 2011).
• Coerência do Plano de Manutenção em relação ao preconizado em Normas e
Instruções Técnicas de Engenharia específicas;
• A adequação de rotinas e sua frequência à idade das instalações, ao uso, exposição
ambiental, dentre outros aspectos técnicos que permitam ao profissional habilitado classificar
a qualidade da manutenção executada.
b) Avaliação do cumprimento e execução das atividades previstas no plano de
manutenção
• Verificar se existem as condições mínimas necessárias de acesso aos
equipamentos e sistemas, permitindo a plena realização das atividades propostas no Plano de
Manutenção;
• Verificar as condições de segurança para o mantenedor e usuários da edificação,
durante a execução da manutenção;
• Verificar a efetiva execução das atividades dispostas no Plano de Manutenção
quanto aos procedimentos técnicos, periodicidades e demais recomendações de Normas,
fabricantes e outros documentos.
USO REGULAR – ocorre quando o uso está de acordo com o previsto em projetos,
normas técnicas, dados de fabricantes e manual de uso, operação e manutenção;
USO IRREGULAR – ocorre quando o uso apresenta divergência em relação ao que
foi previsto em projetos, normas técnicas, dados de fabricantes e manual de uso, operação e
manutenção.
Não há norma pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e nem pelo
IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), sobre a Inspeção de
Edifício em Garantia, o que se tem, é pouquíssima bibliografia sobre o assunto e restritos
documentos publicados.
A inspeção de edifício em garantia serve para constatar as condições técnicas da obra,
que já foi entregue e se encontra em pleno uso e funcionamento dos sistemas na fase pós
entrega, este no período em garantia (GOMIDE et al, 2015, P.120).
Como critério, o projeto deve especificar o valor teórico para a Vida Útil de Projeto
(VUP) para cada um dos sistemas que o compõem, não inferiores aos estabelecidos
na figura 6, e deve ser elaborado para que os sistemas tenham uma durabilidade
potencial compatível com a Vida Útil de Projeto (VUP) (NBR 15575, 2013, P. 31).
A manutenção deve ser efetiva ao processo pós entrega da obra, para se alcançar
vida útil de projeto (VUP), a produção das edificações normalmente vinha sendo
observada e constituída de apenas duas etapas: o projeto (algumas vezes subdividido
em etapas intermediárias desde a definição conceitual do projeto até a produção de
detalhes de execução) e a execução em canteiro, mas para atingir a vida útil de
projeto, somente as duas etapas mencionadas não são suficientes (NBR 14037, 2011,
P. 6).
O foco da NBR 15575:2013 está nos requisitos dos usuários para o edifício
habitacional e seus sistemas, quanto ao seu comportamento em uso e não na prescrição de
como os sistemas são construídos (CBIC, 2013).
Normas de desempenho são estabelecidas buscando atender aos requisitos dos
usuários, que, no caso na norma NBR 15575, referem-se a sistemas que compõem edificações
habitacionais, independentemente dos seus materiais constituintes e do sistema construtivo
utilizado (CBIC, 2013).
Um imóvel é planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo,
para que esta expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prática constante
da manutenção preventiva deste bem, infelizmente, essa prática ainda não é muito
difundida no Brasil, ou seja, quando se fala em imóveis, poucos são os usuários que
realizam a manutenção preventiva tão adequadamente quanto o fazem para outros
bens, como automóveis, equipamentos eletrônicos etc. (CASTRO, 2007).
No Brasil, o meio técnico vem fazendo sua parte com a elaboração de normas
técnicas e treinamentos. Já o poder público, no entanto, caminha a passos lentos e
pouco tem colaborado para a disseminação e implementação dessa relevante
fiscalização técnica, sendo poucos os municípios que adotaram legislação específica
para a implantação da inspeção predial, sem contar que a falta de leis a favor da
manutenção predial, prejudica muito a uniformalização de conceitos e diretrizes para
as inspeções (GOMIDE, 2006).
anos faz uma relação entre “causa/efeito” dos acidentes e a forte relação com a
Manutenção Predial. O estudo evidencia que 66% das prováveis causas e origens
dos acidentes estão diretamente relacionadas à deficiência ou à ausência de
manutenção, à perda precoce de desempenho e à deterioração acentuada; e 34% dos
acidentes possuem causa e origem relacionadas a vícios construtivos, denominados
“anomalias endógenas” (PUJADAS; KALIL, 2011).
Figura 7 – Estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta anos, faz uma relação
entre “causa/efeito” dos acidentes e a forte relação com a Manutenção Predial.
6. CONCLUSÕES
REFERÊNCIAS
ARISTOTELES, 300 a.C. apud SECAD (Secretaria de Educação Continuada, Alfabetização e
Diversidade). Pensar o Ambiente: bases filosóficas para a Educação Ambiental, 2007.
Disponível em:
http://portal.mec.gov.br/secad/arquivos/pdf/educacaoambiental/pensar_ambiente.pdf. Acesso
em: 10/04/2018.
NETO, Fagundes. NBR 5674 – julho 2012 – Requisitos para o sistema de gestão de
manutenção – CONSIDERAÇÕES. Disponível em:
53
https://www.institutodeengenharia.org.br/site/2012/08/09/nbr-5674-julho-2012-a-requisitos-
para-o-sistema-de-gestao-de-manutencao-a-consideracoes/. Acesso em: 17/04/2018.
ANEXOS
ANEXO 1
Estado de conservação do imóvel - Método de Heidecke
Este método leva em consideração o estado de conservação da benfeitoria.
Sabe-se que uma benfeitoria regularmente conservada se deprecia de modo regular,
enquanto que outra malconservada se deprecia mais rapidamente.
O estado de conservação da edificação deve ser classificado segundo a graduação que
consta do quadro ao lado, proveniente do estudo de Heidecke:
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ANEXO 2
Informativo
DOCUMENTAÇÃO A SER ANALISADA - sugestão da comissão de estudos da ABNT
para Inspeção Predial (CE-02 140.02).
Recomenda-se analisar, quando disponíveis e existentes, os seguintes documentos
administrativos, técnicos, manutenção e operação da edificação.
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57
A lista apresentada deve ser adequada pelo profissional de inspeção em função do tipo
e complexidade da edificação, de suas instalações e sistemas construtivos e ainda pelas
características das exigências legais do estado e município.