16 de Maio de 2019

Relatório VIII_S2019 (39) – Um teste ao

alojamento local por um investidor buy
and hold ArrowPlus (www.arrowplus.pt)

Caro leitor,

Já lhe dei várias vezes a minha opinião sobre o alojamento local:

normalmente um investidor imobiliário quer um investimento passivo,
e o alojamento local é tudo menos passivo.

Admito com toda a franqueza que há muita gente que tem vários ALs
e que, gostando dessa vida, faz hoje fortunas, com retornos brutos de
70% ao ano.

Conheço casos assim, de amigos que compraram bem em Lisboa e ou

Porto, em 2010, e hoje as suas propriedades quase ficam pagas num
ano.

Claro que comprando hoje, esse lucro desce pelo menos 10 vezes.

Aliás, o AL cresceu de tal maneira, que algumas autarquias criaram

zonas de contenção, onde simplesmente já nem podem haver novos
ALs.

Não admira. Todos vimos a carnicaria que o AL criou. Se uns fazem

tudo de forma ética, outros, infelizmente, fazem tudo para expulsar os
habitantes que há 30 anos ali habitavam.

Mas quanto a isso, já aprofundo.

Vamos ao que interessa. Um dos agentes que trabalha muito comigo

ligou-me outro dia e disse: “Tenho ali umas casinhas muito porreiras,
numa aldeia com passadiços, a preço!”.
Os agentes que trabalham comigo sabem que só me devem ligar caso
tenham um produto muito bom. Outros que não gostam disso nem me
ligam. É bom para todos, para mim e para eles. ;-)

Por isso, sempre e que me ligam, eu presto atenção e avalio. E quando

pensei no negócio veio-me logo à cabeça o Alojamento local...

Fiz uma proposta algo complexa, por isso vou demorar a ter a
resposta.

Mas vamos então 1) às regras ao AL hoje (de forma muito abreviada),

2) aos riscos, 3) à avaliação do negócio do AL e 4) do meu teste.

Será que compensa atirar uns dinheiros para um negócio pequeno hoje
e fazer um teste?

Regras e borucracias
O regime jurídico aplicável ao Alojamento Local foi estabelecido no
Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. No entanto, foi revisto pela
Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto de 2018 e entrou em vigor no dia 21 de
outubro de 2018.

Essas alterações vieram, em certas cidades, como eu disse, introduzir

zonas de contenção. Trocado por miúdos, não pode investir mais aí.
Mas houve muito mais regras (algumas das quais muito penosas para
os investidores), algumas das quais resumo aqui:

1) Agora, “estabelecimentos de alojamento local” (AL), não se

aplica só a serviços de alojamento prestados a turistas;

2) Agora, é necessário efectuar a comunicação prévia para

formalizar o registo, com um dado prazo (10 dias para ALs
“normais” ou 20 dias para hostels), onde poderá haver oposição;
3) É possível agora explorar quartos em vez de unidades inteiras, as
só se o proprietário tiver a sua residência fiscal nesse imóvel (ou
seja, só poderá compensar num edifício muito grande). Já no
teste que me propuseram, é impossível.

4) Agora é necessário ter um multiriscos. Eu sempre aconselhei

toda a gente ter independentemente do resto. Porém, penso que
isto só se aplica a fracções em propriedade horizontal.

5) É agora necessário disponibilizar aos clientes um documento, em

Português, Inglês e pelo menos mais duas línguas, com todas as
regras de funcionamento e utilização do prédio (se houver
regulamento de condomínio, deve também ser entregue);

6) Existem agora limitações de unidades para AL, por proprietário,

mas só é relevante se se explorarem vários apartamentos num
prédio ou caso se esteja em áreas de contenção, definidas
autonomamente pela câmara municipal, onde há um máximo de
7 estabelecimentos de alojamento local, sendo as licenças
correspondentes pessoais e intransmissíveis.

7) Agora, as Câmaras Municipais têm muito mais a dizer na

atividade de AL:

a. Podem negar (ou cancelar, caso já esteja em vigor) a

autorização de exploração da atividade de AL (só se
houver incumprimento de determinados fundamentos,
claro está);
b. Imposição de áreas de contenção, que limitam o número de
licenças de AL a conceder;
c. Podem fiscalizar os ALs (antes era só a ASAE);
 8) Os condóminos ficam com poderes reforçados, podendo negar
até atribuição de ALs, em certas circunstâncias, e pedir uma cota
adicional de até 30% caso exista uma fracção alocada a AL.

9) Encerrando o AL, tem 10 dias para comunicar tal coisa.

Para ver mais sobre a lei anterior e coisas que não mudaram, veja um
outro relatório do ano passado que escrevi sobre AL.

Como começar um alojamento local e o que ter em mente?

Registar um AL é relativamente simples:

1) Abrir actividade nas finanças (é preciso ou CAE 55201 ou 55204);

2) Inscrever e descontar para a Seg. Social, a não ser que já se façam
descontos (alerta: se ainda não faz, prepare-se para uma
“pancada”);
3) Registo no Balcão Único, com vários documentos, a saber:
a. Cópia do documento de identificação do titular da
exploração;
b. Cópia da caderneta predial;
c. Termo de responsabilidade subscrito pelo titular da
exploração, garantindo a idoneidade do imóvel para
prestação dos serviços de alojamento;
4) Ter todos os requisitos de segurança, como extintor, mantas anti-
fogo, etc.
5) Ter livro de reclamações (físico e agora online se for empresa);

Convém notar algumas coisas, como por exemplo... As vistorias a

hostels e apartamentos para turistas são obrigatórias e a câmara
municipal deve fazer essa vistoria no prazo de 30 dias após a
comunicação prévia com prazo para registo. Mas note que poderá ter
visitas legítimas, da ASAE e Turismo de Portugal. Penso que em
moradias ou prédios em propriedade total que não hostels, não é necessária tal
vistoria. Aliás, a modalidade de moradia ou prédio em propriedade
total dispensa a placa do AL.

Riscos do alojamento local hoje

Vou também ser directo e pragmático:

1) A legislação é vulnerável e sujeita a mudanças agressivas. Veja-se

o “aperto” que apareceu com a última alteração à lei...

2) Com nova lei, podem vir novos impostos.

3) Como mostro no ponto seguinte, o AL é tudo menos passivo;

4) O AL hoje está em alta. Primeiro, porque Portugal está agora a

ser descoberto. Segundo porque a economia mundial está “a
bombar” e o consumidor final tem dinheiro na mão. Daqui a 12-
24 meses arrisco-me a dizer que não será nada assim.

5) A quantidade de habitações devolutas em Portugal fez com que o

AL disparasse. Hoje isso continua a ser um risco: caso se meta
num mercado novo, prepare-se para nascerem ALs à sua volta
como cogumelos.

6) Caso decida fechar o seu AL (ou seja, o teste deu errado), então
poderá ter que pagar mais valias que não serão pera doce: as
mais valias imobiliárias (a que tecnicamente nos referimos como
as mais valias de categoria G) são calculadas sobre 50% da
diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor de venda
do mesmo. Já as mais valias que resultam da afectação do imóvel
ao exercício de uma actividade profissional (categoria B, como
acontece para AL) são 95% da diferença entre o valor de mercado
atribuído pelo proprietário ao imóvel no momento da afectação e
 o valor de mercado do mesmo imóvel no momento da sua
desafectação ou da venda (o que ocorrer primeiro). Este tópico é
muito complexo porque tem muitas excepções e excepções às
excepções. O nosso terceiro livro na Arrow terá isto tudo afinado.
Mas em traços simples: um teste de AL que dê mal pode originar
mais valias brutais!

Avaliação do AL de forma genérica

O AL é tudo menos passivo.

E já digo porquê, mas das duas uma: ou tem um conjunto brutal de

ALs e vai ganhar margem e capital em volume, ou então tem que
trocar o seu tempo pelo rendimento do AL.

1) É preciso estar lá para receber o hóspede (porque tem que o

identificar), entregar chave do imóvel e explicar alguma coisa
necessária.
2) É frequente os hóspedes em AL contactarem os proprietários
várias vezes durante a estadia, algumas das quais exigem visita
ao imóvel.
3) É preciso certificar-se no fim da estadia que está tudo em
condições e claro, limpar o imóvel a fundo para o próximo
cliente.
4) É preciso comunicar ao SEF, no caso do hóspede ser estrangeiro,
no máximo em 3 dias úteis da entrada e saída da pessoa. Dica:
num negócio imobiliário aconselho sempre a avaliar tudo o que
precisa de ser feito com um prazo e a fugir disso o mais possível,
caso contrário não poderá escalar!
5) Outra obrigação com prazo: emitir o recibo. Aqui depende caso o
faça pelo portal das finanças ou em programa certificado.
6) Mais uma obrigação: se fechar o AL, tem 10 dias para avisar o
mundo que isso aconteceu.
Vou evitar falar de impostos, até porque a nossa próxima obra está
mesmo “on point” sobre isso. Mas duas coisas importantes: está isento
de contabilidade organizada (ou seja, fica no regime simplicicado) se
faturar menos de 200k/ano, e IVA se faturar até 10k/ano.

Avaliação do meu teste

Se o negócio for para a frente, vou fazer um teste de 76.000€.
Comprarei duas moradias T2 de aldeia, que irei reconstruir.

Como avaliei a situação:

1) Existe um AL na aldeia onde eu irei fazer este teste. Tentei falar

com o proprietário, ainda não consegui. Mas parece-me líquido
que, com boa promoção (especialmente pelos passadiços), há
efectivamente mercado.
2) Curiosamente, no conselho inteiro (pode consultar aqui:
https://rnt.turismodeportugal.pt/RNAL/ConsultaRegisto.aspx?
Origem=CP&FiltroVisivel=True) existem apenas 18 ALs
registados desde 2011!

3) O mercado ainda não está lá, mas parece-me simples que com
boa promoção, exista;

4) O valor de cada moradia por noite andará em 60€ mas 50% disso
serão custos, regra geral (estou a incluir todos os custos). Logo,
na melhor das hipóteses terei 4 meses de ocupação durante o ano
(porque claramente se trata de algo sazonal), o que dá um
rendimento líquido de 3600€/ano/moradia. Logo, espero
conseguir tocar nos 10% líquidos. Fico ainda com duas moradias
para disfrutar na época baixa, e convidar família e amigos.

5) Em último caso, caso o testa corra mal (e não gere de facto 10%
líquidos/ano) liquido os imóveis. Aí, duvido que consiga fazer
 lucro (não conheço bem o mercado para moradias remodeladas
em aldeias), mas penso que em algum tempo são activos de
venda fácil.

Caso o negócio avance, farei um relatório + fotos + video com o

projecto todo. ;-)

Tem dúvidas? Coloque abaixo. Tem dicas para o tema de um dos

relatório seguintes? Deixe abaixo.

Um abraço,

(*) A reprodução indevida, não autorizada, deste relatório ou de qualquer parte

dele sujeitará o infrator a multa de até 3 mil vezes o valor do relatório, à apreensão
das cópias ilegais, à responsabilidade reparatória civil e persecução criminal, nos
termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98