DIREITO IMOBILIÁRIO

Teoria geral da posse e atividade notarial e

registral

TEORIA GERAL DO DIREITO IMOBILIÁRIO

APLICADO
1. SISTEMA JURÍDICO
Em primeiro momento, o sistema legislativo pode ser definido como o
conjunto de normas jurídicas independentes, mas que possuem um princípio
unificador e abrangente. Este sistema jurídico possui a finalidade de disciplinar a
convivência social, preceituando as condutas dos indivíduos, bem como a solução
dos conflitos de interesse. É necessário adequar o fato à norma, mas trazer consigo
interpretações conforme o caso e o contexto social.
As fontes do direito são um dos exemplos de aplicabilidade do sistema
jurídico, sendo eles: os costumes, as jurisprudências, as analogias e os princípios
gerais do direito. Isto é, todos esses elementos compõem o sistema legislativo de
forma material. Portanto, o direito imobiliário, envolverá todos esses elementos.
A legislação é uma das fontes mais utilizadas quando estamos diante da
aplicabilidade do sistema jurídico.
As leis trazidas pelo sistema envolverá os seguintes institutos jurídicos: lei
de introdução às normas do direito brasileiro (LINDB - Decreto-Lei nº 4.657/42),
Código Penal, Código Civil, Constituição Federal, Código Tributário Nacional e o
Código de Defesa do Consumidor.
Cada um desses institutos trará o conceito, a natureza jurídica, o bem
jurídico protegido, os princípios e características, classificação ou espécie, estrutura
jurídica, efeitos, bem como, a extinção (vide anexo 01).
Conforme se verifica, o estudo do direito imobiliário poderá ser feito dentro
de um sistema jurídico, abarcando, também, vários outros institutos.

Silvana Floriano - 03340508712

 O direito imobiliário, possui elementos que compõem sua estrutura,
envolvendo, o direito possessório, a compra e venda de imóveis, contrato de
aluguel, direito sucessório, incorporação imobiliária, due diligence e outros recursos
advindos da matéria imobiliária.
Desta forma, é importante destacarmos sua importância no sistema jurídico
brasileiro, não se limitando a somente alguns temas, mas há uma estrutura
legislativa que a envolve.
Sabe-se que nossa base legal é o Código Civil, porém, como mencionado,
há alguns outros caminhos, ou seja, outras leis que tratam acerca da temática: Lei
de registros públicos (Lei nº 6.015/73), Lei dos Sistema Financeiro de Habitação (Lei
nº 4.380/64), Lei de locação (Lei nº 8.245/91).

2. HERMENÊUTICA JURÍDICA
A hermenêutica é um método de interpretação, tendo como estudo os
significados e as subjetividades de determinado elemento. Por outro lado, a
hermenêutica jurídica, tem como objetivo decifrar os fundamentos do direito. Em
outras palavras, é o ramo da teoria geral ao qual se destina a estudar e desenvolver
métodos e princípios da atividade de interpretação das normas jurídicas. Sobre a
hermenêutica jurídica, Carlos Maximiliano, ora doutrinador, nos ensina que “a
hermenêutica jurídica tem por objetivo o estudo e a sistematização dos processos
aplicáveis para determinar o sentido e o alcance das expressões do Direito.”
(MAXIMILIANO, 2008)1”
Assim, o objetivo da hermenêutica jurídica é a interpretação, que pode se
dar por variados métodos, técnicas ou elementos, buscando-se assim, um sistema
de interpretação.
Os diversos métodos de interpretação do direito deram origem às escolas de
hermenêuticas, que propuseram um sistema de interpretação, e pode se falar de
duas delas:

1
Maximiliano, Carlos. Hermenêutica e aplicação do direito/ Carlos Maximiliano- Rio de janeiro:
Forense, 2008.

Silvana Floriano - 03340508712

 a) Escola Dogmática ou Exegética: para essa escola os códigos não
deixavam nada ao arbítrio do juiz, que deveria interpretar a norma pela interpretação
gramatical. Verifica-se um positivismo exacerbado, e pela não interferência do
Judiciário no campo do Legislativo por outro método que não fosse o literal.
b) Escola da Livre Pesquisa: para essa escola é função do intérprete
adaptar a lei aos novos fatos sociais.
No Brasil, a hermenêutica brasileira é adepta a escola da livre pesquisa e
está presente no artigo 5º da lei de introdução às normas do direito brasileiro –
LINDB: “Art. 5o Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se
dirige e às exigências do bem comum.”
A hermenêutica existe para que as formas sociais se adequem ao sistema
jurídico. Não há como falar em aplicabilidade e hermenêutica jurídica sem olhar para
a sociedade. As leis são baseadas sob a ótica do convívio humano.

3. TEORIA DO DIÁLOGO DAS FORMAS

Assim como mencionado, ao decorrer do presente estudo, o sistema jurídico

é definido como conjunto de normas jurídicas independentes, todavia, possui um
princípio unificador, abrangendo outras áreas - sendo uma área interligando a outra.
A teoria afastou a ideia da aplicação das leis de forma isolada uma das
outras, devendo ser o ordenamento jurídico interpretado de forma una.
A teoria do diálogo das fontes foi idealizada na Alemanha pelo jurista Erik
Jayme, professor da Universidade de Helderberg e introduzida no Brasil por Cláudia
Lima Marques, da Universidade Federal do Rio Grande do Sul.

Nos dizeres de Flávio Tartuce (2011):

A essência da teoria é que as normas jurídicas não se excluem,
supostamente porque pertencentes a ramos jurídicos distintos, mas se
complementam. A teoria foi desenvolvida por Erik Jayme, na Alemanha, e
Cláudia Lima Marques, no Brasil. A última doutrinadora propõe um sentido
de complementaridade entre o Código Civil de 2002 e o Código de Defesa
do Consumidor, sobretudo nas matérias de direito contratual e
responsabilidade civil. (TARTUCE, 2011)2

2
TARTUCE, Flávio. Em que consiste a teoria das fontes? Disponível em
<https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/121820130/em-que-consiste-a-teoria-do-dialogo-das-fontes>
Acesso 23/06/2022.

Silvana Floriano - 03340508712

 Diante do exposto, o objetivo da teoria do diálogo das fontes é a junção e
complementaridade entre as normas jurídicas, haja vista uma ser complemento da
outra. Podemos exemplificar sobre o direito civil e o direito imobiliário - ambos são
matérias distintas, porém, o direito imobiliário não poderia existir sem o direito civil -
as díades são essenciais na aplicabilidade do direito. Assim, tem-se como objetivo, a
busca da coerência entre as normas, evitando-se a antinomia jurídica.

4. FORMAS DE APLICAÇÃO DO DIREITO

As normas jurídicas podem ser interpretadas de várias formas. A

interpretação das leis tem sido estudada por vários doutrinadores há tempos
remotos. Todavia, há um dos autores brilhantes do século XX que compõem a Teoria
Geral do Direito, - o Miguel Reale, em sua obra: Teoria Tridimensional do Direito que
ensina sobre essa aplicabilidade das normas - obra ponto de partida para as formas
de aplicação do direito e sobretudo a interpretação das normas.
Para este autor, é necessário que haja três formas ou etapas para a
aplicação do direito: fato, valor e norma. As tríades fazem com que o direito seja
uma estrutura social axiológica-normativa. Ou seja, de forma didática, é a
concretização do direito.
O fato, segundo a teoria tridimensional do direito, quer dizer, sobre as
circunstâncias que cercam o ser humano, isto é, todos os acontecimentos humanos
(um exemplo atual sobre o fato é o negócio jurídico).
Por outro lado, o valor é a exigência lógica-normativa, sendo, portanto, uma
exigência lógico-formal, isto é, os valores são aquilo que vale, ou seja, os valores se
modificam conforme a sociedade, portanto, o direito também mudará. Melhor
dizendo, o valor é estabelecido pelo ser humano, a depender da época - por este
motivo que ele se modifica. Desta forma, o valor é aquilo que é durante certo tempo.
A norma é o comportamento social, sendo imposto à sociedade.

Silvana Floriano - 03340508712

 Diante disso, a tríade é uma junção da interpretação do direito: temos os
valores, tais como os fatos praticados pela sociedade, sendo assim, temos a norma
para reger.
Por outro lado, o jurista Carlos Maximiliano (2003) nos ensina que:
A aplicação do direito consiste no enquadrar um caso concreto em uma
norma jurídica adequada. Submete às prescrições da lei uma relação da
vida real; procura e indica o dispositivo adaptável a um fato determinado.
Por outras palavras: tem por objeto descobrir o modo e os meios de
amparar juridicamente um interesse humano (MAXIMILIANO, 2003)3

Nesse sentido, pode-se dizer que, as normas jurídicas podem ser aplicadas
na forma extrajudicial, quando há consenso entre as partes envolvidas; ou na forma
judicial, quando há litígio (vide anexo 2).

5. DOS FATOS JURÍDICOS

Fatos jurídicos são todos os acontecimentos advindos da atividade natural

ou humana que influenciam para criar, modificar ou extinguir relações jurídicas. O
instituto "fato jurídico" como um todo é chamado de "fato jurídico lato sensu", e pode
ser dividido nas seguintes espécies (vide anexo 3):
a) Naturais (stricto sensu): decorrem da ação da natureza, e podem ser
ordinários, como a morte e o nascimento; ou extraordinário, como o caso fortuito e a
força maior.
b) Humanos (jurígeno ou ato jurídico): decorrem da atividade humana, ou
seja, são ações que criam, modificam, transferem ou extinguem direitos - como o
casamento e os contratos, podendo ser lícitos quando estão de acordo com o
ordenamento jurídico, e por isso, produzirão efeitos; e podem ser ilícitos quando
contrários ao ordenamento jurídico, produzindo efeitos diversos do esperado pelo
seu agente. Aqui pode ser aplicada a responsabilidade civil dos artigos 186 a 188 e
927 do Código Civil Brasileiro.
Podem ser, ainda:
c) Voluntários: aqui estão os negócios jurídicos, o ato jurídico e o ato-fato
jurídico.

3
MAXIMILIANO, Carlos. Hermenêutica e aplicação do Direito. 19ª Ed. Rio de Janeiro: Forense,
2003. P. 5.

Silvana Floriano - 03340508712

 Os negócios jurídicos são declarações expressas de vontade dirigida à
provocação de determinados efeitos jurídicos (com conteúdo negocial), como os
contratos. Neste caso, temos a criação de um instituto jurídico especializado para a
composição do interesse das partes, cuja finalidade é alcançar um objetivo aceito
pela lei. O exemplo clássico dos negócios jurídicos são os contratos.
Vejamos o quadro esquematizado para melhor compreensão da matéria:

FATOS JURÍDICOS

Naturais (stricto sensu) ação da natureza

Humanos (jurígeno ou ato jurídico) atividade humana

Voluntários são os negócios jurídicos

Para maior aprofundamento, o fato jurídico humano, se subdivide em:

negócio jurídico e ato lícito em sentido estrito. Observe-se:

negócio jurídico Quando há a vontade entre as partes.

Sendo o maior exemplo o contrato

ato lícito em sentido estrito Quando os efeitos do negócios são

estipulados pela lei, e são atos
não-negociais

O ato jurídico é a simples manifestação da vontade que determina a

produção de efeitos legalmente previstos, não tendo nenhum conteúdo negocial e
com finalidade de mera realização da vontade do titular de um determinado direito -
como o reconhecimento de filho.
E, por fim, o ato-fato jurídico, que é um fato jurídico qualificado pela atuação
humana, mas que não importa a intenção da pessoa que realizou o ato, mas apenas
o efeito que o produziu.
Como visto, para cada uma das espécies de fatos jurídicos haverá efeitos
diversos.

Silvana Floriano - 03340508712

 6. DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS

Os negócios jurídicos possuem regulamentação legislativa inserida no

Código Civil, especificamente, a partir do art. 104, sendo, portanto, espécies de fatos
jurídicos, e consistem na declaração expressa de vontade dirigida à provocação de
determinados efeitos jurídicos (com conteúdo negocial), como os contratos.
A lei exige que os negócios jurídicos sejam interpretados conforme a boa-fé
e os usos do lugar de sua celebração. A legislação ainda dispõe sobre algumas
regras específicas do negócio jurídico:

1. O negócio jurídico deverá ser interpretado conforme a boa-fé e os usos do

lugar de sua celebração

2. A interpretação jurídica dentro do negócio jurídico, devendo ser atribuída

nos seguintes sentidos: confirmação do comportamento das partes posterior à
celebração do negócio jurídico. Ou seja, quando estamos diante de um contrato, é
necessário que as partes se comportem como celebrantes após a formalidade da
celebração do negócio jurídico.

3. Deverá corresponder aos costumes, usos e práticas do mercado

4. Deverá ser benéfico para a parte a qual não redigiu o contrato

5. As partes poderão celebrar livremente a negociação das partes sobre o

negócio jurídico, se utilizando da razoabilidade e a racionalidade econômicas das
partes

Em vista disso, para que o negócio jurídico seja válido, se faz necessário a
aplicação das normas (que o contrato seja constitucional, por exemplo), bem como,
das regras trazidas pelas fontes do direito. É sabido que, para celebração de um
contrato, por exemplo, há a necessidade da existência de uma razoabilidade entre
as partes acerca dos termos. Mesmo que as partes possam livremente negociar, é
importante observar os pressupostos de validade deste contrato, ou seja, que o
contrato possua base legal.

Silvana Floriano - 03340508712

 Ademais, a doutrina tradicional define negócios jurídicos a partir dos efeitos
que produzem, embora doutrinadores modernos entendem que seria melhor e mais
adequado conceituar o fato jurídico e suas espécies como o fato que recebeu a
incidência de uma norma jurídica sobre seu suporte fático suficiente. 
Por outro lado, o Código Civil Brasileiro propõe um caminho intermediário
em seu artigo 112: “Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas
consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem”. Assim, fica claro que, o
legislador, entende que a intenção, isto é, a vontade das partes é mais importante
para a celebração do negócio jurídico, mas, por óbvio que, como havíamos
estudado, é necessário que essa vontade tenha como base, sobretudo, o direito
constitucional.
Reitere-se que, é importante a verificação da lei e da doutrina acerca dos
negócios jurídicos, sempre tendentes a assegurar a autonomia da vontade e a coibir
abusos. 
Para análise dos negócios jurídicos, o jurista Pontes de Miranda apresentou
a “Teoria da Escada Ponteana”, composta por requisitos essenciais para a validade
dos negócios jurídicos - sob pena de estar-se diante dos vícios de negócios
jurídicos, que têm como consequência a nulidade desses negócios.
Os primeiros requisitos a serem estudados são os elementos essenciais do
negócio jurídico têm como objetivo conferir a existência ao negócio jurídico, e são
compostos por quatro elementos:
a) Agente Capaz: não há negócio jurídico sem manifestação de vontade,
e somente as pessoas capazes podem exprimir validamente suas vontades, sendo
incapazes necessitarão de representação ou assistência.
b) Objeto lícito, possível, determinado ou determinável.
c) Forma prescrita ou não defesa (proibida) em lei.
Em outras palavras, o Código Civil, dispõe sobre os requisitos para a
validade jurídica de determinado negócio jurídico, quais sejam, especificamente no
art. 104, Código Civil, 2002. Vejamos a tabela abaixo para melhores explicações:

Requisitos para validade do negócio jurídico - Elementos essenciais

Silvana Floriano - 03340508712

 Agente capaz Segundo o Código Civil, torna-se capaz
para as práticas da vida civil a pessoa
que completar 18 anos. Portanto, para
que o negócio jurídico seja válido, é
necessário esse requisito. Caso não
tenha, a regra é a nulidade do objeto.

Objeto lícito O objeto do contrato tem que ser

licitude. Não há a possibilidade de
venda, por exemplo, de algo ilícito.

Determinado O objeto do contrato precisa ser de

forma específica, ou seja, deverá seguir
uma formalidade especificando quais
produtos estão sendo expostos e
apresentados no contrato. Exemplo:
uma casa com dois quartos, uma
cozinha, etc.

Determinável O objeto do contrato também precisa

ter precisão e certeza. Não podendo
ser de forma incoerente.

Os elementos supramencionados na tabela são essenciais para o negócio

jurídico, sob pena de nulidade do objeto. Por outro lado, há, também, elementos
acidentais dos negócios jurídicos, sendo aqueles que não possuem obrigatoriedade,
mas que podem fazer parte dessa relação contratual. São eles:

Condição Os efeitos do negócio ficam

subordinados à ocorrência de um evento
futuro e incerto. Pode ser uma condição

Silvana Floriano - 03340508712

 suspensiva, quando a eficácia do
contrato depende dela; ou condição
resolutiva, quando extingue o direito
relativo ao negócio

Termo Os efeitos do negócio ficam

subordinados à ocorrência de um evento
futuro e incerto. Pode ser uma condição
suspensiva, quando a eficácia do
contrato depende dela; ou condição
resolutiva, quando extingue o direito
relativo ao negócio

Encargo A cláusula obrigacional ao beneficiário, ou

seja, o benefício esperado fica atrelado a
um ônus.

Diante do exposto, vejamos o conceitos doutrinários tradicionais

relacionados à temática, especificamente dos doutrinadores: Pontes de Miranda,
bem como, o Paulo Lôbo:

Pontes de Miranda Nas palavras de Pontes de Miranda, in

verbis:
“Os atos reais, ditos, assim por serem
mais dos fatos, das coisas, que dos
homens - ou atos naturais, se
separamos natureza e psique, ou atos
meramente externos, se assim os
distinguirmos, por abstrairem eles do
que se passa no interior do agente -
são os atos humanos, cujo suporte

Silvana Floriano - 03340508712

 fático se dá entrada como fato jurídico,
sem se entender, portanto, à vontade
dos agentes: são atos-fatos jurídicos.
Nem é preciso que haja querido a
juridicização dêles, nem, a fortioti, a
irradiação de efeitos. Nos atos reais, a
vontade não é um elemento do
suporte fático (= o suporte fático seria
suficiente ainda sem ela). Exemplos
de atos reais: a) a tomada de posse
ou aquisição da posse; b) a
transmissão da posse pela tradição; c)
o abandono da posse; d)o
descobrimento do tesouro; e)a
especificação; f)a composição de obra
científica, artística ou literária; g)a
ocupação.” (TARTUCE apud
MIRANDA, 1974)4

Paulo Lôbo Nas palavras de Paulo Lôbo, in verbis:

“Os atos-fatos jurídicos são atos ou
comportamentos humanos que não
houve vontade, ou, se houve, o direito
não as considerou. Nos atos-fatos
jurídicos a vontade não integra o
suporte fático. É a lei que os faz
jurídicos e atribui consequências ou
efeitos, independentemente de estes
terem sido queridos ou não. O ato ou

4
TARTUCE, Flávio. Direito Civil. Volume único. 6ed. Rio de Janeiro: Forense. São Paulo: Método,
2016. Apud, PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. 4. ed. São
Paulo: RT, 1974. t. II, p. 373.

Silvana Floriano - 03340508712

 a vontade é esvaziada e é apenas
levada para juridicização como fato; o
ato dissolve-se no fato.” (TARTUCE,
apud, LÔBO, 2009)5

BIBLIOGRAFIA

5
TARTUCE, Flávio. Direito Civil. Volume único. 6ed. Rio de Janeiro: Forense. São Paulo:
Método, 2016. Apud, LÔBO, Paulo. Direito Civil. Parte Geral. São Paulo: Saraiva, 2009. p.
232.

Silvana Floriano - 03340508712

 CANÇADO, Luíza Oliveira Mascarenhas. Negócio Jurídico. Revista Aurum.
Disponível em <https://www.aurum.com.br/blog/negocio-juridico/>
DELLAGNEZZE, René. A hermenêutica jurídica. Sistema e meios
interpretativos. Parte1. Revista Jurídica Jus. Disponível em
<https://jus.com.br/artigos/72774/a-hermeneutica-juridica-parte-1-sistemas-e-meios-i
nterpretativos.> Acesso 23/06/2022
FACHINI, Tiago. O que é sistema jurídico? Qual a sua definição? Revista
Projuris. Disponível em
<https://www.projuris.com.br/o-que-e-sistema-juridico-qual-sua-definicao/.> Acesso
em 23/06/2022.
MAXIMILIANO, Carlos. Hermenêutica e aplicação do direito. Rio de janeiro:
Forense, 2008.
PRADO, Sérgio Malta. Da teoria do diálogo das fontes. Disponível em
https://www.migalhas.com.br/depeso/171735/da-teoria-do-dialogo-das-fontes.
Acesso 20/03/2022.
PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. 4.
ed. São Paulo: RT, 1974. t. II, p. 373.
TARTUCE, Flávio. Em que consiste a teoria das fontes? Disponível em
https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/121820130/em-que-consiste-a-teoria-do-
dialogo-das-fontes. Acesso 23/06/2022.
TARTUCE, Flávio. Direito Civil. Volume único. 6ed. Rio de Janeiro: Forense.
São Paulo: Método, 2016.

ANEXO 1

Silvana Floriano - 03340508712

 ANEXO 2

Silvana Floriano - 03340508712

 ANEXO 3

Silvana Floriano - 03340508712

 ANEXO 4

Silvana Floriano - 03340508712

Silvana Floriano - 03340508712