Uso do Solo - Nolon

CONTORNO DO USO DO SOLO

Outono de 2007

I. CONTROLE LOCAL DO USO DO SOLO E SEUS LIMITES CONSTITUCIONAIS

A. O SISTEMA DE USO DA TERRA

1. Introdução ao sistema de uso da terra
i. Regulamentação aplicável:
a) Constitucional
b) Administrativo
c) Lei das autarquias locais
ii. 2 conceitos básicos:
a) poder de polícia
b) cláusula de tomada de decisão
iii. 3 níveis
a) Federal  Limites constitucionais

Artigo 3.o 1ª Emenda 5ª Emenda 10ª Emenda 14ª Emenda

Cláusula de Liberdade de cláusula de tomada Cláusula de poder Devido Processo
Comércio Expressão de decisão reservado Legal/Cláusula de
Interestadual Proteção
Igualitária
O Congresso pode As regs locais Nenhuma pessoa Todos os poderes Aplica-se a5ª Manhã
aprovar qualquer não podem será "privada de não delegados à aos estados;
lei que afete ou se restringir a vida, liberdade ou União são ≠Discriminar
relacione com a liberdade de propriedade sem o reservados aos
cláusula de expressão, devido processo estados
comércio expressão e legal; nem a
interestadual; exercício de propriedade privada
Deve ser relações será tomada para
necessário e uso público sem
adequado justa indenização".

b) Estado
↓
Eles dão aos legislativos locais o poder de adotar leis para proteger a saúde pública, a segurança, a
moral e o bem-estar geral das pessoas. **NY→ mais de 1600 aldeias, vilas e cidades foram
autorizadas
↓
c) Local:
pode ser regional, distrital ou municipal→ desenvolvendo leis de uso da terra a partir da autoridade do
estado
*só podem exercer competências que lhes sejam delegadas pelo Poder Legislativo estadual

Autoridade Específica: Autoridade Geral: Lei Geral Municipal:

Adotar planos abrangentes
e leis de zoneamento e
adotar regulamentos de
loteamento e plano de
local sob a Lei de Vilas,
Vilas e Cidades
c/ respeito à saúde
pública, segurança, bem-
estar e ao meio ambiente
físico é delegada1 a eles
sob o Lar Municipal
Aprovar leis relativas à
proteção das árvores, à
preservação de bairros e
marcos históricos e à
criação de conselhos
consultivos de conservação
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2. VISÃO GERAL DO SISTEMA DE GOVERNO

AÇÕES
ADJUDICATÓRIA
S
"Poder de CONSTITUIÇÃO Substancial
polícia" ESTADUAL Evidência
O governo local
pode adotar um AÇÕES
plano/zoneamento LEGISLATURA TRIBUNA LEGISLATIVAS
abrangente IS Pres. de Validade
Deferência
BOP no Desafio
Direito Atos de PADRÕES Bastante discutível
Territorial habilitação → reservado ao
Lei de Aldeia Planeamento Legislativo
Conselho Zoneamento
Geral da Subdivisão
Cidade SEQRA
Sentença Declaratória
REMÉDIOS Injunção
Autorizar
Legislaturas Certiorari
Locais Mandamus
$$ Danos

Plano Abrangente Cria Quadros

Lei de Zoneamento Planeamento APELAÇÕ TRIBUNA
Alterações de Câmara de Recursos de ES IS
Zoneamento Zoneamento
Subdivisões &
Regulamento do
CANDIDATO
S

2
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3. Conselhos Locais: os procedimentos de análise e aprovação de propostas de

projetos estão contidos em estatutos específicos adotados pelo legislativo
estadual como complementos pelas disposições da lei local

4. Controlo jurisdicional: os tribunais deferem as decisões locais de utilização do

solo, em especial as dos legisladores locais, que declaram que essas decisões
têm uma presunção de constitucionalidade e correcção
i. Decisões pesadas → BOP foram irracionais, arbitrárias e caprichosas
ii. Ambiguidades→ deferência aos proprietários que as desafiam

B. VISÃO HISTÓRICA
1. Planejamento/Zoneamento
Plano i. O zoneamento veio b/f planejamento
abrangente: ii. O zoneamento é a parte essencial do plano abrangente; A relação precisa
plano diretor entre o plano abrangente, o mapa de zoneamento e o mapa oficial nunca
usado como guia foi inteiramente acordada
2. Controle Local do Desenvolvimento Territorial
i. Conselho de Planejamento: composto por indicados (vs. membros
eleitos)
a) Menos pressão do eleitorado nas decisões
3. Codificação do Sistema de Controle do Uso do Solo
i. 1916→ Nova York aprovou a primeira portaria de zoneamento
abrangente nos EUA; Outras cidades se seguiram
ii. 1922→ Departamento de Comércio dos EUA publicou um estatuto
modelo, o Standard State Zoning Enabling Act, para promover o
zoneamento
a) Recomendou que os planos fossem adotados pelos conselhos de
planejamento enquanto as portarias de zoneamento deveriam ser
adotadas pelos órgãos legislativos locais
4. O que afeta um plano de uso do solo?
i. 6 elementos principais, não exclusivos:
a) padrão de usos da terra
b) sistema de transporte coletivo
c) Equipamentos públicos para a rápida circulação de passageiros e
mercadorias
d) sistema viário
e) parque e sistema recreativo
f) Localização de edifícios públicos

C. A NATUREZA DOS DIREITOS DE PROPRIEDADE

1. Equilibrando o Direito de Propriedade e o Interesse Público: Doutrinas

Limitadoras
i. As decisões locais de uso da terra afetam o direito dos proprietários de
usar suas terras no interesse de proteger a saúde, a segurança, o bem-
estar e a moral do público como um todo
As localidades
devem evitar
discriminações 3
indevidas
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a) Devido Processo Legal Substantivo: exige que as
regulamentações de uso da terra sirvam a um propósito público
legítimo
b) Devido Processo Legal: processo administrativo pelo qual as
normas são adotadas e aplicadas
1) Deve seguir os requisitos processuais dos estatutos
estaduais e atender aos requisitos de equidade
ii. Ultra Vires: regras de uso do solo ≠ estar fora do âmbito da autarquia
iii. Autarquias
a) A ação do município deve ser de acordo com a competência que
lhe foi delegada
b) ≠ permitida se a regulamentação tiver sido antecipada pelo
legislativo estadual
iv. Finalidade Pública: a regulamentação do uso do solo ≠ deve efetivar a
tomada de propriedade privada para fins públicos sem justa
indenização→ tomada

2. Quando um proprietário de terra tem direitos adquiridos?

i. Doutrina dos Direitos Adquiridos: limita a autoridade dos municípios,
em certos casos, para impor novas regulamentações significativas sobre
investimentos existentes em terras, como estruturas concluídas ou
projetos em construção
ii. CL Direitos Adquiridos: criados judicialmente; Quando o TC encontra
direitos adquiridos, seu efeito é imunizar o projeto aprovado de todas as
mudanças de zoneamento ou outras normas de uso do solo
iii. Direitos Adquiridos Estatutários: adotados pelo legislativo estadual;
placas de subdivisão aprovadas imunizadas de mudanças nos requisitos
dimensionais ou de área do zoneamento por um período de 1-3 anos

3. Zoneamento Euclidiano: Vila de Euclides v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365
(1926)
i. F: A Ambler Reality compra alguns terrenos e após a compra a câmara
Zoneamento municipal aprovou um regulamento tornando-os residenciais. ∏
Euclidiano: o meio processado contra o estatuto como um todo ("desafio facial") b/c não
mais fundamental havia um plano abrangente
pelo qual o ii. Teste de Base Racional: para que um estatuto seja inconstitucional, ele
zoneamento cumpre deve ser arbitrário e não ter relação substancial com a saúde, a
sua finalidade é a segurança, a moral ou o bem-estar geral
separação dos usos a) BOP: ∏
conflitantes – iii. H: válido
classificados em
uma escala de uso
"mais alto" para uso
4. Nectow v. Cambridge, 277 EUA 183 (1928)
i. F: a cidade rezoneou uma faixa de 100' do terreno do ∏ de uso geral
para residencial; como aplicado a esta pessoa em particular
ii. A: aplicou a análise de Euclides
iii. R: a determinação dos agentes públicos, em matérias como a
regulamentação do uso do solo, não deve ser posta de lado, a menos que
4
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fique claro que sua ação não tem fundamento na razão, sendo apenas um
uso arbitrário e irracional do poder, sem relação substancial com a saúde,
a segurança e o bem-estar geral.
iv. H: despedimento invertido; provavelmente será considerado arbitrário e
caprichoso

5. NY Town Law: p.30 em suplemento

i. § 261: Outorga de Poder

Essas disposições a) com o objectivo de promover a saúde, a segurança, a moral do
estatutárias delegam bem-estar geral da comunidade
autoridade para adotar
zoneamento, mapas, ii. § 262: Distritos
distritos e uma a) "A Câmara Municipal pode dividir a cidade (...) em distritos"
variedade de outras b) A Town Bard pode "regular e restringir a construção, construção,
coisas; reconstrução, alteração ou uso de edifícios, estruturas ou terrenos.
Todos esses regulamentos devem ser uniformes para cada classe
ou tipo de edifícios, em todo o distrito, mas os regulamentos em
um distrito podem diferir dos de outros distritos
iii. § 263: Finalidades em vista
a) "Tais regulamentos devem ser feitos de acordo com um plano
abrangente (...) e incentivar o uso mais adequado do solo através
do município"

6. Portaria de Zoneamento Wawa:

i. Artigo I – Disposições Gerais
ii. Artigo II – Definições
iii. Artigo III – Criação dos Distritos e Mapa de Zoneamento
iv. Artigo IV – Regulamentos de Uso, Lotes e Granéis Distritais

D. TOMADA REGULATÓRIA
1. Constituição de NY: Art. 1º, §7º
i. "a propriedade privada não pode ser tomada para uso público sem justa
indenização"
ii. ver também 5ª H (acima)

2. O que é uma tomada?

i. quando o impacto de uma regulamentação sobre os direitos de
propriedade privada é tão gravoso que viola a garantia constitucional de
que a propriedade não deve ser tomada para uso público sem justa
compensação.
ii. Tomada Regulatória:
a) Às vezes, um regulamento de uso da terra pode ser invalidado
como uma "tomada regulatória" e uma compensação concedida
ao proprietário regulado por danos causados.
b) às vezes referido como condenações inversas ou tomadas de fato

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iii. ambos os tipos de tomada são permitidos sob a Const. dos EUA, mas a
validade da finalidade pública deve ser demonstrada e justa indenização
paga ao proprietário de propriedade condenada.

3. Desafios:
i. Quando um reg do governo tem efeito de uma condenação pública, o
proprietário pode alegar que o reg é uma tomada regulamentar, uma
tomada de fato ou uma condenação inversa da parcela afetada.
ii. Quando as normas de uso do solo são questionadas como tomadas, o
tribunal presume a constitucionalidade.
iii. os impugnantes carregam um pesado ônus da prova; todas as dúvidas
resolvidas a favor do regulador
iv. Os proprietários de imóveis devem apresentar provas de que todos,
exceto um resíduo nu do valor da propriedade, foram destruídos pela
regulamentação.

4. Tipos de tomadas:
i. Regulamentos de aplicação geral:
ii. Regulamentos Particularizados:
iii. Transportes forçados:
iv. Total de Tomadas
v. Regulamentos pré-existentes:

5. Regra Geral: Pensilvânia Coal Co. Mahon, 260 EUA 393 (1922)
i. Holmes: "Embora a propriedade possa ser regulamentada até certo
ponto, se a regulamentação for longe demais, ela será reconhecida como
uma tomada

6. Confiscatório:
i. Tomar propriedade privada sem justa indenização; transferir a
propriedade de um uso privado para um uso público

7. Análise:
i. PRIMEIRO, estabelecer se foi uma finalidade pública legítima
ii. SEGUNDO, que tipo de tomada é essa?

TOMADAS PER SE
Tomada Total Invasão física Uso do solo Todos os outros
Lucas v. Conselho Loretto v. Dolan v. City of Penn Central Transp.
Costeiro da Carolina Teleprompter Tigard, 512 U.S. Co v. Nova Iorque, 438
do Sul, 505 U.S. 1003 Manhattan CATV 374 (1994) U.S. 104 (1978)
(1992) Corp., 458 EUA 419 (citando Nollan ,
(1982) 483 U.S. 825
(1987)
F: ∏ comprou imóvel à F: O proprietário anterior F: ∏ queria fazer F: ∏ era dono da GCS e
beira-mar em SC; permitiu∆ colocar cabos alguma construção em queria construir 50 andares
regulamentou dizendo que cruzados sobre o edifício; sua loja; A prefeitura para compras acima da GCS,
∏ não poderia construir ∏ só soube ∆ depois que ∏ aprovou seus planos de que é designada como um
nenhuma estrutura comprou o prédio; ∏ expansão com a marco sob a lei de

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permanente processou ∆ por invasão e14ª
AM.
∏ processado por justa
indenização NYC também é um ∆ b / c
eles concederam
Teleprompter direito de ser
um provedor de cabo
Um: Poderia usar para
outros fins → alugar o uso
da praia, etc.
Regra: para que uma Regra: qualquer
justa indenização seja ocupação ou invasão
paga por uma tomada de propriedade privada
regulatória, é preciso permanente e física
ter TODO o valor autorizada pelo
econômico governo, não importa
qual seja o benefício
Exceção: se CL governamental e por
incômodo, então o menor que seja a
estado não tem que invasão, exige justa
pagar indenização, não
importa nominal
H: ≠ tomando→ Sobrou H: Deve receber justa
valor econômico indenização e manda à
Justiça estadual decidir
quanto
8. Lingle v. Chevron EUA, Inc., (2005)
i. F: regulamentação que coloca teto de preço (ou aluguel) em postos de
gasolina no Havaí
ii. R: este não é um caso em que você usa o "substancialmente avança um
interesse estatal; usar a análise em Penn Central e Dolan/Nollan
iii. R: não aplicar teste substancialmente avançado às tomadas
7
condição de destinar preservação do marco. ∏
um trecho do imóvel solicitou uma autorização
para ser usado em uma BLDG. ∆ negou b/c que não
ciclovia era consistente com o caráter
do GCS e ∏ processado
como uma tomada
R: em Dollan a Um: Eles não estavam
dedicação satisfazia o sendo impedidos de construir
nexo essencial, mas novos níveis, apenas não 50;
não era Receita do terminal e
aproximadamente possível venda de direitos de
proporcional→ eles desenvolvimento fornecido
precisavam de um Penn w / retorno razoável
relacionamento sobre o seu investimento
razoável / w tráfego e
diminuir o tráfego
Teste de 2 pinos: Teste de
1) nexo essencial - balanceamento
deve haver relação multifatorial:
razoável com o que *Caráter da ação
eles querem fazer e governamental
o bem para a (reciprocidade de
comunidade vantagem)
2) Nollan Rough
Teste de *Impacto econômico do
proporcionalidade reg na ∏
– pesar bem da
comunidade vs. *até que ponto o reg
prejuízo ao interferiu c/ expectativa
proprietário da de retorno de
terra investimento (IBE)
(ou seja, a medida em
**Deve estar que o regulamento
relacionado, tanto frustra o IBE. Análise
pela natureza temporal)
quanto pela
extensão, com o
impacto do
desenvolvimento
proposto
H: ∏ ganhou. Foi H: Não foi uma tomada
uma tomada
Uso do Solo - Nolon

9. Danos
i. Indenizações pecuniárias podem ser concedidas a proprietários de
imóveis que ganharem ações regulatórias
ii. Pago pelo dano causado a eles desde o tempo de reg imposto até
invalidado pelo tribunal

10. Maneiras pelas quais as localidades podem evitar o desafio regulatório

i. adotar um plano abrangente, mantê-lo atualizado, apoiá-lo por estudos.
ii. Certifique-se de que todas as propriedades situadas de forma semelhante
sejam reguladas da mesma forma. "princípio da generalidade"
iii. Nos casos em que as regras de utilização dos solos possam impedir
qualquer utilização economicamente benéfica de terras pertencentes a
um determinado indivíduo, certifique-se de que existe um mecanismo
prontamente disponível para que o proprietário prove que não é
permitida uma utilização razoável das terras e obtenha uma isenção em
matéria de dificuldades
iv. Ao impor condições que exijam que os proprietários permitam o acesso
público às suas propriedades, devem ser realizados estudos individuais
v. Em NY, projetos que provavelmente terão impacto adverso substancial
— obrigados a apresentar um EIS. Estudos de revisão ambiental
adequadamente conduzidos provavelmente atenderão a testes essenciais
de nexo e proporcionalidade.
vi. Em vez de limitar muito os usos, a comunidade deve explorar
ferramentas e técnicas inovadoras para incentivar os objetivos públicos e
minimizar a carga sobre os proprietários de terras

II. DIREITO DO PLANEJAMENTO

A. Mapas de Zoneamento:
1. Constitui um plano para o desenvolvimento de uma comunidade de horas extras

B. Pode ser alterado Plano Abrangente

1. Def: um documento escrito formalmente adotado pelo legislativo local que
contém metas, objetivos e estratégias para o desenvolvimento futuro e
conservação da comunidade
i. Cria um plano da comunidade
2. GR: os estatutos exigem que todos os regulamentos de uso do solo devem ser
feitos "de acordo com um plano abrangente"
i. Os tribunais analisam "todas as evidências relevantes" quando um
regulamento de zoneamento é contestado, incluindo se a regulamentação
do uso da terra está em conformidade com um plano abrangente
3. Etapas para criar um plano abrangente
i. Coleta de informações
ii. Estabeleça uma declaração de objetivos
a) Intermediário
b) Duradouro

8
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iii. Determinar quais técnicas específicas de uso do solo podem ser
utilizadas pelo município para atingir cada um de seus objetivos
a) Recobrir
b) Cluster
c) Incentivo
d) Zoneamento agrícola
e) Designar áreas ambientais críticas
f) Zonas flutuantes
g) Transferência de direitos de desenvolvimento
h) Desenvolvimentos planejados da unidade (PUD)
iv. Os cidadãos locais devem ser incluídos→ permitir que a comunidade
tenha a oportunidade de criar uma visão compartilhada para o futuro e
uma estratégia para atingir esse objetivo
a) Pesquisas
b) Audiências públicas
c) Reuniões municipais
v. O conselho de planejamento pode ter a oportunidade de analisar a
proposta e fazer recomendações antes da ação do legislativo local
4. Revisar:
i. O plano abrangente deve ser revisto a cada 5 anos
ii. Atualize conforme necessário
iii. As legislaturas locais estão autorizadas por lei a elaborar ou alterar o
plano global
a) O Legislativo pode direcionar por meio de resolução, do conselho
de planejamento ou de um conselho especial para preparar e
alterar o plano
iv. Quando as disposições são adotadas pela primeira vez, uma comissão de
zoneamento deve ser estabelecida para recomendar os limites do
zoneamento, o uso e os requisitos dimensionais do distrito
5. O planeamento deve preceder qualquer adopção ou alteração de um
regulamento de utilização do solo
6. Pedido de ∆ nas disposições de zoneamento:
i. Actos legislativos discricionários
ii. O órgão legislativo pode simplesmente recusar-se a considerá-lo, a
menos que a questão seja confiscatória
iii. As alterações de uso previstas na lei que se aplicam a parcelas
particulares devem ser atendidas com alterações do mapa de zoneamento
iv. Os proprietários que desejem desenvolver as suas parcelas em
conformidade com as disposições de zoneamento aplicáveis devem
solicitar ao inspetor de construção local ou ao administrador de
zoneamento uma licença de construção
a) O inspetor/administrador analisa e, em seguida, aprova ou nega
1) Se o projeto proposto e sua construção estão em
conformidade com os requisitos se e dimensionais
b) Determinações passíveis de revisão pela ZBA
7. Norma Judiciária:
i. Demonstrar que os regulamentos não conseguem "promover
substancialmente um objetivo público legítimo"

9
 Uso do Solo - Nolon
ii. As alterações de zoneamento são presumidas pelos tribunais como
válidas constitucionalmente, mas suas disposições são interpretadas
restritivamente b/c são consideradas em derrogação dos direitos de
propriedade do proprietário
iii. Um proprietário só pode continuar o desenvolvimento ao abrigo de uma
licença devidamente emitida se o proprietário tiver realizado uma
construção substancial e feito despesas substanciais antes da data
efectiva da alteração

C. Desenvolvimento Histórico do Planejamento do Uso do Solo

1. Lei de Habilitação de Zoneamento de Estado Padrão
i. Promulgado pelo PT de Comércio dos EUA em 1992
ii. Deu o poder de adotar disposições de zoneamento para as vilas, vilas e
cidades por este modelo de lei nacional
iii. Ao dar esse poder aos governos locais a autoridade para promulgar
regulamentos de zoneamento, o legislativo estadual está exercendo seu
poder de polícia→ a autoridade de "promover a saúde pública, a
segurança, a moral e o bem-estar geral

2. Lei de Habilitação de Planejamento Urbano Padrão

3. Linha do Tempo
i. 1922→Zoneamento SZEA §261-264
ii. 1928→Planejamento da SPEA §272(a)
iii. Década de 1930→Depressões
iv. 1945→Segunda Guerra Mundial
v. Baby boom→ Novo Zoneamento Euclidiano

4. Análise

Constituição Legislativo Lei da vila Wawa

POVO
estadual (poder da cidade Código
de polícia) 261-3;
§272,

D. Udell v. Hass, 288 N.Y.S.2d 888 (Ct. 1968)

1. F: A Village of Lake Success aprovou uma portaria ∆transferindo uma zona
CASO comercial para uma zona residencial no mesmo dia em que recebeu proposta de
SEMINAL ∏ para expandir a atividade comercial (ou seja, ∏ queria construir uma pista de boliche
e um supermercado)
2. GR: as portarias de zoneamento devem estar em conformidade com o plano
abrangente
i. Ou seja, as portarias de zoneamento devem ser cumpridas de maneira
Ultra vires adequada, cuidadosa e razoável, estar em conformidade com a política
afirmam →além geral de desenvolvimento e ser consistentes com a lei e o mapa de
do escopo da zoneamento
autoridade
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Uso do Solo - Nolon
ii. "O plano integral é a essência do zoneamento. Sem ela, não pode haver
alocação racional do uso da terra."
3. R: plano diretor na cidade era continuar o desenvolvimento comercial e ↑ base
tributária
4. H: discriminatório → Exemplo de zoneamento pontual; ordenou uma sentença
declaratória
5. se o tribunal declarar o rezoneamento ultra vires e ordenar a não aplicação, o
∏ pode recandidatar-se à construção de uma pista de boliche e não pode ser
ajustado com base nessa lei; ou, a cidade pode rezonear a conformidade

E. Parceiros Empresariais v. Condado de Perkins, 619 N.W.2d 464 (2000)

1. F: caso de confinamento de suínos e houve zoneamento reg
2. R: reitera que devemos estar em conformidade com o plano global

F. Direito Territorial
1. § 272(a): Plano Diretor Urbano
i. atribui a autoridade e a responsabilidade de realizar um planeamento
urbano global e de regular a utilização do solo com o objectivo de
proteger a saúde pública, a segurança e o bem-estar geral dos seus
cidadãos
2. 271: Conselho de Planejamento:
i. Junta de freguesia não mandatada para criar conselho de planeamento→
"pode"
ii. o conselho de planejamento pode recomendar ao conselho municipal
regulamentos; pode rever e fazer recomendações sobre uma proposta de
plano global ou alteração da cidade; fazer investigações, mapas,
relatórios e recs em conexão com o planejamento e desenvolvimento da
cidade.

G. Osso v. Cidade de Lewiston, 107 Idaho 844 (1984)

1. F: A propriedade de ∏ era zoneada residencial de baixa densidade e o plano
abrangente tinha zoneado comercial. ∏ solicitou o rezoneamento
2. R: deve ∆ zona onde cumpre com o plano de gestão global

H. Osieki v. Cidade de Huntington, 565N. Y.S.2d 564 (1991) ·

1. F: ∏ possuíam imóvel zoneado para uso residencial de baixa densidade
2. R: se uma cidade vai contra o plano diretor, então ela tem que ter um bom
motivo
3. H: o zoneamento foi arbitrário

III. NOÇÕES BÁSICAS DE ZONEAMENTO

A. PRÁTICA DE ZONEAMENTO
1. Finalidade do Zoneamento:
i. Impede que os proprietários usem suas propriedades de forma prejudicial
à comunidade

11
Uso do Solo - Nolon
ii. Método adequado para criar um padrão equilibrado e eficiente de
desenvolvimento da terra e evitar os múltiplos perigos do crescimento
aleatório

2. Geralmente:
i. As-of-Right e seu uso acessório
a) "Como de direito"→ Usos Diretos e Seus Usos Acessórios
1) Certos usos da terra são permitidos como usos principais e
primários da terra.
b) Os → "acessórios" devem ser usuais, subordinados e incidentais
ao uso residencial
1) Os usos acessórios também são encontrados em associação
com usos corretos
ii. Utilizações não conformes
a) Um uso do solo que existia quando uma restrição de zoneamento foi
adotada e que é proibido por essa restrição é um uso não conforme
iii. Variações
a) Caso o uso do imóvel não esteja de acordo com as restrições de
zoneamento, ele pode ser autorizado por uma variação de uso ou área
iv. Autorizações de Uso Especial
a) A lei de zoneamento pode autorizar outros usos, mas apenas se eles
receberem licenças de uso especiais ou condicionais
1) Devem ser harmoniosos com os usos corretos
b) A.k.a.: uso de exceção especial, permissão especial, permissões
de uso condicional e exceções especiais
c) Def:
1) autorização de um determinado uso do solo que é
permitido em uma portaria de zoneamento/lei local,
2) sujeito às exigências impostas por portaria de
zoneamento/lei local,
3) garante que o uso proposto está em harmonia com tal
portaria de zoneamento/lei local e não afetará
negativamente o bairro se os requisitos forem atendidos.
d) Ex: igreja ou posto de gasolina em bairro residencial
e) Lei Municipal §274(b): Aprovação de Licenças de Uso
Especial
1) Permissão de Uso Especial:
i.) uma autorização de uso específico do solo que seja
permitida em uma portaria de zoneamento ou lei
local, sujeita a requisitos impostos por tal portaria
de zoneamento ou lei local para garantir que o uso
proposto esteja em harmonia com tal uso de
zoneamento ou lei local e não afetará
negativamente a vizinhança.
f) Autoridade administrativa
1) A Junta de Freguesia "pode" autorizar a Junta de
Planeamento ou outro órgão de Adm. que designar para
conceder licenças de utilização especiais.

12
Uso do Solo - Nolon
2) Se assim for, o legislador deve adotar normas para
orientar o órgão na revisão, condicionamento e aprovação
de usos especiais
i.) Ex: proporcionar segurança adequada,
estacionamento, paisagem
g) O conselho autorizado terá autoridade para impor condições e
restrições razoáveis diretamente relacionadas e incidentais à
permissão de uso especial proposta.
h) Uma vez emitida a autorização especial:
1) É pessoa para o requerente
2) Afixos e corre com a terra
i) Revisão judicial: qualquer pessoa lesada (alguém que tenha
idoneidade; uma lesão única) por uma decisão do conselho de
planejamento pode requerer ao Supremo Tribunal Federal a
revisão por um processo nos termos do artigo 78 da Lei e Normas
da Prática Civil. Ct. pode tomar provas ou nomear um árbitro
para tomar tais provas... (não é um julgamento de novo?)
j) Religião:
1) Os usos da terra propostos por instituições religiosas estão
sujeitos a restrições maiores do que a regulamentação dos usos
seculares da terra
2) Os usos religiosos promovem o bem-estar público e são
inerentemente benéficos para o público
3) Os regulamentos normalmente incentivam propósitos benéficos
servidos por igrejas, sinagogas e outras casas de culto
4) Usos religiosos são permitidos em bairros residenciais e outros
distritos de zoneamento compatíveis sob uma licença de uso
especial que pode ser emitida pela placa de panning board
v. Rezoneamento
a) Os proprietários podem solicitar que o governo local rezonee a
propriedade
b) Pode rezonear uma parcela ou área de interesse público

3. Goldman v. Corvo
i. F: ∏ morava na cidade de Balitmore, em uma área residencial e tinha uma
pequena loja de conserto de roupas
ii. R: qualquer exercício de poder que interfira c/ algum aspecto da
Constituição deve ter alguma relação substancial com a saúde e o bem-estar
públicos
iii. Política: isso realmente não aconteceria hoje, pois a maioria das
regulamentações incentiva as pessoas a administrar um negócio fora de casa
iv. Como a portaria tenta regular e restringir o uso da propriedade em Baltimore é
nulo porque ela: (1) priva os proprietários de direitos e privilégios protegidos
pela Const; (2) porque tal privação não se justifica por qualquer consideração
pelo bem-estar, segurança, saúde ou moral pública aparente na própria portaria;
(3) porque não exige que as restrições se baseiem de fato em tal consideração.

4. Carter v. Harpista
Neste momento, i. F: a planta de leite/pasteurização foi um uso não conforme; ∏ queria
não pensávamos construir um prédio adjacente para cumprir as normas sanitárias
que poderíamos
fazer nada além 13
de euclidiano
(início do turno)
Uso do Solo - Nolon
estaduais. Havia uma portaria informando que os acréscimos eram
proibidos com usos não conformes. ∏ argumentou que era arbitrário,
caprichoso, desarrazoado e era "zoneamento pontual".

5. Revisar: Vila de Euclides v. Amber Realty Co.

i. Desafio facial→ nenhum caso de plano abrangente

6. Nectow v. Cambridge
i. Conforme o caso→ finalidade pública

7. Bartram v. Comissão de Zoneamento

i. F: Roma solicitou a aprovação do rezoneamento para construir 5 lojas
comerciais em uma área que era principalmente residencial e os
proprietários próximos se opuseram. ∆ aprovou, considerando que a
descentralização dos shopping centers era um benefício para toda a
comunidade, pois aliviava os congestionamentos. ∏ era proprietário de
um terreno vizinho e entrou com ação afirmando que a ação de ∆ era o
zoneamento local.
ii. I: em uma área de discricionariedade oficial, o rezoneamento de uma
única parcela de terra para beneficiar toda a comunidade é considerado
zoneamento local?
iii. R: Quando o rezoneamento se baseia em um exercício de
discricionariedade de que a mudança beneficiaria toda a comunidade,
então ele é válido e não é zoneamento pontual.
iv. Um: O zoneamento pontual destaca uma das partes para tratamento
preferencial; No entanto, aqui, o benefício é para a comunidade como
um todo
v. H: válido. ≠ zoneamento pontual

8. Zoneamento em mais detalhes

i. O poder de alterar a portaria de zoneamento e alterar linhas e designações
distritais no mapa de zoneamento fornece um grau de flexibilidade

9. Igreja v. Cidade de Islip (caso Zoneamento Contratual)

i. F: A cidade ∆ o zoneamento de um lote de esquina (adjacente a outra
cidade) de um bairro residencial para um distrito comercial. Condições
impostas pela licença Bldg. Os proprietários de imóveis vizinhos
processaram b/c eles alegam que não estava em conformidade com o
plano abrangente e que era ilegal o zoneamento K.
ii. H: este é um exemplo de zoneamento condicional e não de zoneamento
K.

10. Giger v. Cidade de Omaha

i. Zoneamento condicional: Impõe uma condição ao desenvolvedor
a) Trata-se de uma valiosa ferramenta de planejamento para o Leg
b/c, que permite ao município maior flexibilidade no equilíbrio

14
Uso do Solo - Nolon
entre as demandas de desenvolvimento e as preocupações fiscais
e de env.
ii. F: ∆ comprou uma parcela de 84 acres de propriedade e, em seguida,
solicitou à City (∆) o rezoneamento da parcela para permitir a construção
de um empreendimento de uso misto. A Co-∆ firmou um contrato de
desenvolvimento e a prefeitura aprovou 5 portarias rezoneando a parcela.
Início da construção. ∏ foi um proprietário de propriedade vizinho que
processou e declarou os alvarás nulos devido ao zoneamento K.
iii. Eu: O acordo é inválido per se como zoneamento K? Foi arbitrário,
caprichoso e desarrazoado?
iv. R: O rezoneamento condicional é uma prática válida se estiver
razoavelmente relacionada ao interesse da saúde pública, da
segurança, da moral e do bem-estar geral.
v. R: Na verdade, o acordo aumentou o controle regulatório da cidade
sobre o empreendimento, em vez de limitá-lo. Estava razoavelmente
relacionado com o interesse público, saúde e bem-estar geral e o poder
de polícia da cidade não foi prejudicado de forma alguma.
vi. H: válido.

11. Montgomery v. Nat'l Capital

i. O imóvel da corporação estava localizado na orla de um distrito comercial.
Imóvel ao norte era zoneado unifamiliar, residencial. O pedido de zoneamento
da corporação era contrário a um plano diretor adotado em 1957 e a uma
proposta de novo plano. O conselho de planejamento apoiou o pedido, com
base em uma declaração de convênios elaborada pela corporação.
ii. O conselho negou o pedido porque o zoneamento condicional não era permitido
e não havia mudanças suficientes no caráter do bairro vizinho para justificar a
reclassificação.
iii. O tribunal reverteu a sentença do tribunal e considerou que deveria ter
confirmado a ação do conselho porque os pactos teriam produzido uma forma
de zoneamento condicional ilegal se adotado como base para a reclassificação
solicitada e a decisão do conselho foi apoiada por provas substanciais e não foi
arbitrária e caprichosa.
iv. Holding – Os convênios eram inexequíveis.

12. Comparar e contrastar zoneamento condicional vs. zoneamento K vs.

variâncias
i. Zoneamento do Contrato:
a) Ilegal
b) "Vou te pagar 500K por algum plano abrangente"
ii. Zoneamento condicional:
a) Normalmente legal na maioria dos estados
b) "Não queremos rezonear b/c, não temos rede de esgoto"
c) Cidade está colocando exigências extras
iii. Variações
a) Raramente administrado
b) Não pode mudar a natureza essencial do bairro
c) Você está sendo isento de requisitos extras na lei municipal, mas
você tem que ter uma dificuldade

15
 Uso do Solo - Nolon
1) Ex: Nenhum corpo se inclina da mesma forma e você
quer um deck

13. Processo:

QUASE AUDIÊNC REGISTRO/

JUDICIAL NOTAR IA EVIDÊNCIA
CORPO PÚBLICA

PUBLICA
R
DECISÃO

ARQUIVADO C/
ESCRIVÃO
MUNICIPAL
PROPRI AGENTE DE CÂMARA PADRÕES
ETÁRIO FISCALIZAÇÃO DE CÓDIGO APELAÇÕ
DO RECURSOS LOCAL ES
ZONEAMENTO DE & NORMAS (Deve ter
(interpretação do ESTADUAIS 30 d do

ZONEA CÓDIGO DE RECURSO DE TRIBUNA

MENTO INTERPRETAÇÃO APELAÇÃO DE L
CÓDIG DIVERGÊNCIA DISTRITA
L

14. Novo Pensamento

Pós-euclidiano→ PENSAMENTO PASSADO NOVO PENSAMENTO

Agora, estamos misturando
comerciais, residenciais,
recreativos, todos na mesma
parte do terreno (ou seja, não
tão estruturados quanto o
Regra de Dillon: qualquer atividade que o
governo municipal realize deve ser
interpretada→ procure ver se há alguma
relação fática
Não pode ser irracional,
discriminatório, arbitrário→ deve
seguir um processo de pensamento
lógico

B. TRATAMENTO ADMINISTRATIVO: VARIAÇÕES

1. Geralmente:
i. Aplicabilidade: quando uma proposta de uso de propriedade não está
em conformidade com as restrições de zoneamento aplicáveis, ela pode
ser autorizada por uma variação de uso ou área concedida pela ZBA

ii. Benefícios:
a) Proporciona flexibilidade na aplicação da lei de zoneamento e
b) dar ao proprietário a oportunidade de requerer a isenção
administrativa de certas disposições da lei

16
Uso do Solo - Nolon
iii. 2 Tipos:
a) Variação de uso: Uso do solo de uma forma ou para fins que de
outra forma não são autorizados, ou são proibidos por
regulamentos de zoneamento
1) O proprietário deve provar à ZBA que a propriedade não
pode dar um retorno razoável sob qualquer uso permitido
pelo estatuto de zoneamento
2) Ex: residencial unifamiliar → empresa de varejo
3) GR: deve ter prejuízo econômico significativo

b) Variação de área: uso da terra de uma maneira que não é

permitida pelos requisitos dimensionais ou físicos dos
regulamentos de zoneamento aplicáveis
1) Ex: requisitos de recuo, altura ou área
2) GR: teste de balanceamento

iv. Alívio alternativo: os proprietários de imóveis também podem solicitar

ao legislativo local o rezoneamento do imóvel para que o uso solicitado
seja permitido como de direito

2. Código de Zoneamento Wawayanda

i. §83: Permite variações diferentes das previstas na lei estadual.

3. Direito Territorial
i. §267: Câmara de Recursos de Zoneamento
a) Variação de área: significa a autorização da ZBA para o uso do
solo de uma maneira que não é permitida pelas exigências
dimensionais ou físicas dos regulamentos de zoneamento
aplicáveis
1) se o órgão legislativo adotar portarias→ deve adotar o
ZBA
b) Participação dos sócios: ". . . cada junta de freguesia que adopte
uma lei ou decreto local ou quaisquer alterações . . . nos termos
dos poderes conferidos pelo presente artigo , nomeará uma
Câmara de Recurso"

ii. §267(a): Procedimento da Câmara de Recursos

a) Dar aviso público de audição (pelo menos 5 d antes)

iii. §267(b): Recurso admitido pela Câmara de Recurso

a) Desvios de uso: nenhuma variação de uso será concedida pela
junta de recursos sem que o requerente demonstre que os
regulamentos e restrições de zoneamento aplicáveis causaram
dificuldades desnecessárias
b) Os candidatos devem demonstrar:
1) que para todo e qualquer uso permitido sob as regras de
zoneamento para o bairro específico onde o imóvel está
localizado

17
 Uso do Solo - Nolon
2) O requerente não pode obter um retorno razoável
(demonstrado por provas financeiras competentes
O TESTE! 3) Alegada dificuldade relativa ao imóvel em questão único
e não se aplica a uma parcela substancial do bairro ou
vizinhança
4) Que as variações de uso solicitadas, se concedidas, não
alterarão o caráter essencial do bairro.
5) Alegadas dificuldades não foram criadas por si mesmas
c) §267(3)(b):
1) Variações de área: ao fazer a determinação, a ZBA deve
considerar o benefício ao requerente se a variação for
concedida, conforme ponderado contra o prejuízo para a
saúde, segurança, bem-estar da vizinhança ou
comunidade.
2) Considere também:
i.) se uma mudança indesejável será produzida em
caráter de vizinhança ou em prejuízo para
propriedades próximas será criada
ii.) se o benefício pretendido pelo requerente pode ser
alcançado por algum método, viável para o
requerente prosseguir, que não seja uma variação
de área;
iii.)se a variação solicitada é substancial
iv.) se a variância proposta terá um efeito adverso ou
impacto nas condições físicas ou ambientais do
bairro/distrito
v.) se a suposta dificuldade foi autocriada

4. Larsen v. Cidade de Pittsburgh, 543 Pa. 415 (1996)

i. F: ∏ queria construir um deck nos fundos desta casa, que tinha uma
colina particularmente íngreme para fornecer uma área de lazer para seu
filho. Prefeitura concedeu desvio e vizinho mordaz processou
ii. R: Deve comprovar os quatro fatores a seguir
a) Existe uma "dificuldade desnecessária" que não é criada pela
O ônus é dos parte que busca a variação e que é criada por circunstâncias
proprietários de físicas únicas do imóvel para o qual a variação é buscada
provar todos os 4 b) A variação é necessária para permitir o uso razoável do imóvel
elementos pela parte
c) A variação não alterará o caráter essencial do bairro ou
vizinhança, nem prejudicará substancial ou permanentemente o
uso ou desenvolvimento do imóvel adjacente de tal forma que
As variâncias são
seja prejudicial
extremas variadas;
d) A variância proporcionará a solução menos intrusiva
no entanto, eles
iii. R: o quintal pobre é igual para todos e deve ser tratado pelo Legislativo;
são concedidos na
a dificuldade deve ser desnecessária e não apenas uma mera dificuldade
vida real muitas
(Richmond v. Zoning Board of Adjustments). O mero desejo de ter mais
vezes, mesmo que
espaço não consegue suprir as "dificuldades desnecessárias". Uma
o mundo jurídico
condição que apenas uma pequena parcela dos moradores sofre não
pretendesse que
significa que seja única.
eles fossem
concedidos de 18
Uso do Solo - Nolon
iv. H: não cumpriu o teste de dificuldade desnecessária

5. Sasso v. Osgood
i. F: ∏ buscou a variância b/c ele queria demolir uma estrutura existente
para construir uma casa de barcos maior. Prefeitura concedeu
divergência e vizinhos recorreram.
ii. Eu: O conselho de zoneamento tem que seguir o padrão de
"dificuldades praticáveis" quando a frase não foi realmente escrita no
estatuto da cidade pelo legislativo?
iii. R: Teste de balanceamento
a) "Sopesando o benefício praticável para o requerente contra o
prejuízo para a segurança, saúde e bem-estar geral da
comunidade."
iv. H: A lei municipal exigia que o conselho de zoneamento realizasse um
teste de equilíbrio (ponderando o benefício praticável para o requerente
contra o prejuízo para a segurança, saúde e bem-estar geral da
comunidade), portanto, o candidato não precisa mostrar "dificuldades
práticas"

6. McMorrow v. Cidade da Cidade e do País

i. A propriedade do requerente tinha pouco mais de um hectare, mas tinha um
formato estranho de modo a restringir a área em que as estruturas poderiam ser
colocadas.
ii. Residência foi construída antes da anexação do imóvel
iii. O morador quis colocar uma piscina no chão. Aplicado para uma variação
iv. O colegiado negou a alteração solicitada sob o argumento de que não houve
demonstração de "dificuldades práticas ou dificuldades desnecessárias" que
exigissem a concessão das alterações.
v. A variação não é concedida por "mero inconveniente"
vi. A terra é utilizável. Eles não conseguiram estabelecer que uma piscina é uma
necessidade.

7. Código de Zoneamento Wawayanda

i. Artigo V
ii. Artigo IX

8. Uso Especial
i. Geralmente:
a) A permissão de uso especial permite o uso/usos que são
permitidos por lei, mas muitas vezes exigem condições ou
padrões especiais devido ao tipo de uso
b) Por exemplo, igrejas, hospitais, etc.

9. Cidade de Chicago Heights v. Palavra Viva

i. F: A Living Word solicitou uma licença de uso especial e o conselho de
zoneamento negou que fosse contrário ao plano abrangente.

19
Uso do Solo - Nolon
ii. R: você não pode permitir uma autorização especial se ela for contra o
plano abrangente!
iii. R: o conselho está vinculado ao código de zoneamento estabelecido
pelo órgão legislativo

10. Usos Especiais v. Variações

i. Variações:
a) Proibido pelo legislador e raramente dado se for exclusivo do
imóvel
ii. Usos Especiais
a) Coisas que são permitidas por lei, mas precisamos condicionar
b) Por exemplo, permissão para igrejas, mas temos preocupação
com todo o trânsito que vem aos domingos

C. UTILIZAÇÕES NÃO CONFORMES

1. Geralmente:
i. Def: uso do solo que existia quando foi adotada uma restrição de
zoneamento e que é proibido por essa restrição
Análise a) Ex: quando o bairro zoneado residencial, todos os usos não
residenciais facilitados naquela área são tornados não conformes
Havia um uso ii. GR: podem continuar, mas não podem ser ampliados ou ampliados;
estabelecido na época não podem ser restabelecidos depois de terem sido abandonados ou
do zoneamento? reconstruídos com danos graves
↓
Qual a extensão do
a) A lei de zoneamento pode exigir que usos não conformes sejam
uso não conforme, e os encerrados ou amortizados a/f um determinado número de anos;
termos da portaria ou
permitirão a b) pode ter de cessar imediatamente em caso de ameaça para a saúde
ampliaçãoou uma ou a segurança públicas
mudança de algum
iii. Delegação de poderes:
tipo com respeito a
esse uso? a) Estatutos estaduais delegam aos governos locais autoridade para
↓ adotar zoneamento e adotar medidas para proteger expectativas
Houve cessação do legítimas de investimento público dos proprietários de terras
uso não conforme por desenvolvidas
destruição substancial
b) Podem ser acrescentadas disposições para desencorajar a
do prédio em que está
alojado, ou abandono continuação de utilizações não conformes ao longo do tempo
do uso, ou ação 1) Ex: limitar o direito do titular de ampliar ou ampliar o uso
legislativa de um tipo não conforme;
ou de outro? 2) para reconstruir o uso a/f danos substanciais
↓ 3) ∆ uso da propriedade para um uso diferente não
O uso não conforme
está sujeito à rescisão conforme, ou
como incômodo por 4) exigir a cessação da utilização após um período
meio da concessão de especificado
medida cautelar? iv. Ilustrações:
a) Reconstrução e restauração
b) Ampliação, alteração ou ampliação
c) Mudando para outro uso não conforme
d) Abandono
e) Amortização:

20
Uso do Solo - Nolon
1) Permitir ao proprietário algum tempo durante o qual
recupere seu investimento no uso não conforme
2) "onde o benefício ao público tenha sido considerado de
maior importância do que o prejuízo ao proprietário do
imóvel".
3) Teste quando o prazo de amortização é razoável
i.) depende dos fatos de cada caso.
ii.) Se o ganho público supera o prejuízo privado.
4) rótulo de "amortização" inadequado quando se trata de
direito comum de incômodo.
i.) O período de carência permitido para acabar com
o incômodo é GRATUITO nos casos de
incômodo.
5) quando o uso não conforme é nocivo e o proprietário tem
pouco investimento nele.
i.) Ex. deixar de criar pombos no telhado
v. Limitações e preocupações: Separação de usos incompatíveis do solo
a) quando as variações são emitidas — efeito é desclassificar o uso
como não conforme
b) A continuação de usos não conformes também influenciada pela
interpretação dos inspetores de construção sobre quais tipos de
benfeitorias são proibidas.

2. Código de Zoneamento Wawayanda

i. §68 & §69 & §70 & §71

3. Expansão ou Extensão
i. Geralmente:
a) As leis locais proíbem a ampliação, alteração ou extensão de um
uso não conforme
b) As leis permitem a manutenção normal, reparos, etc. desde que
não haja aumento ou criação
c) Variam de um município para outro
1) Por exemplo, alguns podem proibir a expansão física de
um edifício
ii. Estado v. Perry
a) F: ∏ possuía uma empresa de sorvetes e a área foi rezoneada
para uma zona comercial a partir da industrial, onde tal negócio
era proibido. Comprei um grande reboque com uma unidade de
soprador para ajudar com temperaturas de congelamento. O
Conselho de Zoneamento disse a ∆ para interromper o uso da
carreta.
b) R: A adição de uma instalação constitui uma expansão que é
uma utilização não conforme.
c) R: o tribunal considerou que ∆ tentou fornecer espaço fechado
adicional para operações de congelamento; reboque foi usado
para expandir e estender o uso não conforme do edifício no local
(o que era uma violação sob as normas de zoneamento)

21
Uso do Solo - Nolon
d) O uso do reboque por H:∆, que acrescentou que as instalações
não estavam em conformidade, já existia anteriormente e era uma
violação dos regulamentos de zoneamento

4. Descontinuação
i. Geralmente:
a) O direito do proprietário de continuar um uso não conforme pode
ser perdido

ii. Estado Ex Rel. Morehouse v. Caçar

a) F: uma antiga casa de frat foi rezoneada para uma residência
unifamiliar; O reitor usou-o para ele e sua família e, mais tarde,
buscou uma permissão sob uso não conforme (planejado para ser
apenas temporário). Aqui, a redação estatutária dizia que "o uso
não conforme não pode ser descontinuado".
b) R: a mera cessação de um uso não conforme NÃO destrói o
direito de continuá-lo; deve implicar o abandono dessa
utilização
c) R: o tribunal determinou que o proprietário não pretendia
abandonar o direito de usar o prédio como casa de fraternidade
(b/c o uso deveria ser temporário)
d) H: válido

iii. Brinquedos "R" Us v. Silva

a) F: armazém foi vendido para Toys R Us a/f a área foi alterada de
uma área comercial para uma área residencial. Banco adquiriu a
posse. Os vizinhos R Us se opuseram à Toys R Us para voltar e
usá-la mais tarde.
b) R: Uma descontinuação substancial, em vez de completa, do
uso ativo não conforme, perde o uso não conforme.
1) A intenção é insignificante.
c) Um: Tribunal considerou que a resolução era consistente com
termos e políticas
d) H: Tribunal deferiu a decisão e interpretação do Conselho.
Invertida →Toys "R" Us não pode continuar a usar
indevidamente o imóvel como armazém.

5. Destruição
i. Exemplos:
a) Atos de Deus

ii. Moffatt v. Cidade de Forrest

a) F: ∏ possuía uma casa e tinha um acréscimo e operava um
mercado de carne no local. Um incêndio destruiu o mercado. A
portaria de zoneamento estabelecia que se uma área for
danificada em 60% ou mais, de modo que não possa ser
restaurada para qualquer uso não conforme." Moffatts começou a

22
Uso do Solo - Nolon
reconstruir e prefeitura entrou com ação alegando que estava
restrito
b) Um: Apenas 40% das instalações das instalações podem ser
reconstruídas

6. Amortização: Usos e Limitações

i. Geralmente:
a) Ocorre quando permitem ao proprietário algum tempo para
recuperar seu investimento no uso não conforme

ii. AVR, Inc. Parque Cidade de St. Louis

a) F: usina de concreto emitiu licença especial de uso. A prefeitura
queria sair da zona como área residencial. O zoneamento deu 2
anos para cessar a operação
b) R: Deve dar um prazo de amortização razoável e considerar os
seguintes fatores:
1) Informações referentes à estrutura localizada no imóvel
2) Natureza da utilização
3) Localização do imóvel em relação aos usos do entorno
4) Descrição do caráter e usos no bairro circundante
5) Custo do imóvel e benfeitorias no imóvel
6) Beneficiar o público ao exigir o término do uso não
conforme
7) Ônus para o proprietário do imóvel, exigindo a cessação
do uso não conforme.
8) Ônus para o proprietário do imóvel, exigindo a cessação
do uso não conforme.
9) Período de tempo de existência da utilização e período de
tempo em que a utilização não está em conformidade
c) H: o prazo de amortização foi razoável

D. USOS DE ACESSÓRIOS
1. Def: certos usos da terra são costumeiramente encontrados em associação com
os usos primários permitidos da terra
i. Ex: princípio de uso→ casa unifamiliar; uso acessório
permitido→garagem

2. GR: para que um uso acessório seja permitido "de direito", deve ser incidental,
subordinado e habitual sem ser um incômodo.
i. Incidental: deve estar razoavelmente relacionado com o uso principal
a) Ex: garagem ou uso recreativo
ii. Secundário/subordinado: menos uso do que uso primário
(numerador/denominador)
a) Ex: garagem geralmente menor que a casa
iii. Costume: se é comum, habitual e por longa prática tem sido
razoavelmente associado com um uso principal
a) Ex: estacionamento de veículos

23
Uso do Solo - Nolon
3. Usos de acessórios vs. ocupações domésticas

Usos de acessórios A partir de Direito Incidental

Subordinar
Ocupações Domésticas Alvará Especial Habitual

4. Delegação de Poderes:
i. ≠ poder específico aos municípios para prover usos acessórios, os
governos locais têm autoridade, de acordo com os estatutos estaduais,
para regular terras sob o poder de polícia

5. Variedade de maneiras de implementar:

i. O município pode simplesmente permitir usos acessórios, aceitando
aqueles usos que atendam às qualificações do que é habitual e incidental.
(portaria não fornece diretrizes ou declara expressamente usos
acessórios)
ii. A lei de zoneamento pode permitir certos usos acessórios e proibir todos
os outros. (aqueles não expressamente permitidos na lista são proibidos,
salvo indicação clara em contrário)
iii. Listar e proibir apenas usos acessórios problemáticos.
iv. fornecer diretrizes que possam auxiliar o agente de fiscalização do
zoneamento e a ZBA na interpretação do que é um uso acessório e na
adoção de uma lista não exclusiva e ilustrativa.
v. Listar alguns usos acessórios que são permitidos por permissão de uso
especial e sujeitá-los a certos requisitos.

6. Execução:
i. Um município deve ter cuidado ao aplicar regulamentos de uso de
acessórios contra instituições de ensino e organizações religiosas

7. Código de Zoneamento Wawayanda

i. Artigo III – Criação dos Distritos e Mapa de Zoneamento
a) § 195-7 Usos proibidos
ii. Artigo IV – Regulamentos de Uso, Lotes e Granéis Distritais
a) Em cada Distrito
1) Propósito
2) Uso permitido
3) Autorização de utilização especial
4) Uso de acessórios

8. Collins v. Lonergan
i. F: prefeitura concedeu autorização para rampa de skate em propriedade
de alguém
ii. R: a determinação será mantida se houver base racional e for
apoiada por provas substanciais
a) O arbítrio simplesmente não pode agir arbitrária ou
caprichosamente

24
Uso do Solo - Nolon
iii. R: a rampa de skate foi pensada para uso residencial; A intensidade do
uso pode ser um fator subjacente
iv. H: válido

9. Greentree v. Igreja Episcopal Bom Pastor (1989)

i. F: ∏→ condomínios; Alegadas 5 causas de ação contra a Igreja c/ seu
É difícil programa de abrigo temporário para sem-teto Santuário
discriminar a ii. R: Se um uso acessório é incidental, subordinado e habitual sem ser
igreja um incômodo per se ou ser prejudicial à saúde pública, segurança e
bem-estar geral, então é válido.
Bem se tem iii. A: as ações constituem uma atividade emergencial temporária
defendido que envolvendo a crise dos sem-teto; era acessório às atividades de uma
as igrejas igreja; era subordinado b/c não era sua atividade principal; e era costume
fazem uma igreja ajudar os sem-teto . Não foi um incômodo em si b/c os
atividades moradores de rua foram impedidos de estar lá depois que as pessoas
muito além da saíram do trabalho, então não houve interefere.
oração e do iv. H: o abrigo para sem-teto era um "uso acessório" permitido da igreja,
culto que era protegido como uma atividade sob o Zoneamento de Nova York
e sob o atual certificado de ocupação de ∆

10. Dobo v. Cidade de Wilmington

i. F: ∏ operava uma serraria não comercial em sua propriedade como aprt
de uma marcenaria permitida que era operada como um hobby pessoal.
A ZB decidiu que a serraria não era um acessório de uso permitido.
ii. R: uma portaria de zoneamento que esteja em derrogação do direito de
propriedade CL deve ser interpretada em favor do livre uso da
propriedade
iii. R: a serraria não foi considerada incidental, subordinada e habitual.
Permitia uma marcenaria por hobby
iv. H: acordado c/ ZB
v. D: ≠ apoiada por elementos de prova substanciais e competentes

11. Código Wawaynda

i. Código de Zoneamento §195-22:

12. Hipos→ por casa

i. Pista de Skate
a) ≠ um uso permitido, → não pode obter um "como de direito"
b) não é possível obter uma variação
c) poderia solicitar um uso acessório
ii. Campo de bola
a) ≠ costume
b) poderia argumentar que era subordinado
iii. Almofada do helicóptero
a) Os usos "como de direito" neste distrito incluem agricultura e
casas unifamiliares
b) Helicóptero não está incluído no uso permitido
c) Uso de acessórios? Deve ser subordinado, costumeiro e
incidental
25
Uso do Solo - Nolon
1) Helicóptero subordinado → pode ≠ ser menor
2) Habitual→ muito provavelmente não

13. Revisão de recursos

i. Primeiro, veja a linguagem simples do estatuto
ii. Se não estiver claro, olhe para o LH

Z.E.O. determinação Placa Z Tribunal

E. OCUPAÇÕES DOMÉSTICAS
1. Historicamente:
i. As casas unifamiliares têm sido usadas para usos ocupacionais, como
salões de beleza, confecção de roupas, louros
2. Def:
i. O zoneamento limita as residências unifamiliares aos usos residenciais e
aos usos habitualmente associados ao uso residencial e incidentais e
subordinados a esse uso residencial

3. GR: deve ser habitual, incidental e subordinado ao uso residencial

i. Veja a análise acima→ semelhante ao uso de acessórios

4. Autarquia:
i. algumas comunidades abordam caso a caso;
ii. outros examinam o uso ocupacional proposto e determinam se ele é
habitual, incidental e subordinado ao uso residencial.
iii. autoridade dos governos locais: Equilibrar o direito dos proprietários
de imóveis com as expectativas dos vizinhos

5. Implementação:
i. pode deixar a definição de usos acessórios governar a matéria
ii. pode adoptar uma definição geral de ocupação do lar
iii. pode completar uma definição geral com uma lista de profissões
permitidas e proibidas.
iv. pode permitir a ocupação do lar como de direito ou somente mediante
emissão de licença de uso especial
v. podem incluir normas específicas que determinadas utilizações
profissionais devem cumprir.

6. Código Wawayanda
i. §195-22: Ocupação Residencial

7. Padeiro v. Posinelli
i. F: ∏ realizava aulas de dança com cerca de 160 alunos por semana. A
Ocupações Câmara Municipal decidiu que não se tratava de uma ocupação de casa.
domésticas: podem
ser reguladas por uma
permissão de uso 26
especial ou
regulamentos de
Uso do Solo - Nolon
ii. R: Elementos:
a) Habitual
b) Incidental; e
c) Acessório ou secundário ao uso da unidade habitacional ou
para fins residenciais
iii. Um: Deve ser mantido se nem irracional ou irracional!
iv. H: estúdio de dança ≠ habitual b / muito grande / muita atividade

8. Cidade de Sullivans Island v. Byrum

i. F: o município intentou uma acção destinada a obrigar os proprietários a
utilizarem parte da sua residência como pensão de alojamento e
pequeno-almoço
ii. R: tribunal analisou metragem quadrada (mais de 25%) – lei disse que
secundária deve ser inferior a 25%
iii. H: cama e brkft não foi claramente incidental e secundário

IV. CONSTRUÇÃO COMUNITÁRIA: CONTROLO DE LOTEAMENTOS E

INFRAESTRUTURAS

A. REGULAMENTO DO PARCELAMENTO DO SOLO

1. Geralmente:
i. Envolve a divisão legal de uma parcela em vários lotes para fins de
desenvolvimento e venda
ii. A autoridade para revisar e aprovar subdivisões pode ser concedida ao
conselho de planejamento pelo legislativo local
iii. Sempre que um pedido de loteamento satisfaça as normas contidas em
regulamentos, deve ser aprovado.
iv. Quando NÃO cumpre as normas, os conselhos de planeamento podem
impor condições às normas para garantir que cumprem as especificações
ou podem ser rejeitadas.
v. Em comunidades que não desenvolveram uma disposição de
zoneamento, o controle de parcelamento é o principal método pelo qual a
localidade garante que a terra seja desenvolvida de forma benéfica
a) No entanto, quando usado em conjunto com zoneamento →vai
além para facilitar o layout adequado, design e desenvolvimento
da comunidade
vi. A adoção de regulamentos de loteamento é permitida, não exigida por
lei estadual!

2. Poder Governamental para Regular Subdivisões

i. Os regulamentos de loteamento e plano de local normalmente
complementam as prescrições da lei de zoneamento, permitindo que as
agências administrativas revisem e aprovem o projeto e as características
específicas do local para seu impacto no bairro e na comunidade
ii. O proprietário deve apresentar uma placa de loteamento proposta que
mostre layout e dimensões, topografia, drenagem, instalações propostas
em escala apropriada

27
Uso do Solo - Nolon
iii. Plat: um mapa, desenho ou renderização de subdivisão que pode conter
elementos narrativos
iv. Função Legislativa:
a) Autoridade para adotar regulamentos de loteamento, decidir quais
normas incluir, determinar quais tipos de loteamentos privados
estão sujeitos à aprovação e nomear o conselho de planejamento
como órgão local de revisão
v. Certidão de Arquivamento:
a) uma vez autorizada a aprovação das DSs, o secretário municipal
deverá protocolar certidão desse fato junto ao escrivão ou registro
de títulos
vi. Órgão Revisor:
a) legislação local ou delegada ao conselho de planejamento local.
b) Pode elaborar um projeto de lei de controle de loteamento ao
legislador para adoção.
c) Os estatutos da subdivisão exigem que o conselho de
planejamento realize audiências (a menos que sob revisão da
SEQRA→ as audiências da SEQRA sejam opcionais e não
obrigatórias)

vii. Processo de Aprovação:

a) O desenvolvedor pode ser obrigado a enviar uma placa
preliminar e uma placa final de SD proposta, que está sujeita a
Lembre-se→ revisão e aprovação
a DIRETORIA b) As decisões de aprovação devem ser arquivadas com o conselho
DE de planejamento e o secretário municipal→ quaisquer motivos
PLANEJAMEN para modificação devem ser declarados
TO é uma c) Deve ser declarada a falta de alteração do conselho de
AGÊNCIA! planejamento
Qualquer ação d) A falha do conselho de planejamento em tomar medidas nos
que eles tomem é prazos estabelecidos é considerada uma aprovação por padrão
da Lei de e) Audiência pública sujeita a edital deverá ser realizada para
apresentação de chapa final
f) Sob o poder de substituir a lei estadual, o legislativo local pode
variar o processo para atingir os objetivos
viii. 2 níveis:
Em NY, os a) Nível micro → você não pode tomar posse legal de algo que foi
municípios subdividido
recebem a b) Nível macro→o que você está fazendo para toda a região
autoridade para depende da propriedade
subdividir o
terreno 3. Direito Territorial
i. 276: Revisão de subdivisão; aprovação de placas; desenvolvimento
de placas arquivadas
a) Etapas necessárias
1) Aplicação
2) Audiência pública c/i 62 dias
3) Edital (5 ou 14 dias → depender)
4) Fechado c/i 120 dias
28
Uso do Solo - Nolon
5) Decisão do conselho de planejamento 62 dias após o
fechamento
i.) A resolução pode ser aprovada, negada ou
aprovada condicionalmente
ii.) Reunido c/em 180 dias (período de 90 dias + outro
período de 90 dias)
6) Aprovação padrão
ii. 277: Revisão de loteamento; aprovação de placas; Requisitos
adicionais
iii. 278: Revisão de loteamento; aprovação do desenvolvimento do
cluster

4. Ridgefield Land Co. Detroit

i. F: a proposta era contrária ao plano geral de Detroit. A prefeitura fez
Outro exemplo de algumas concessões com a construção da linha e queria que eles
exação→cidade dedicassem 17' à cidade para uma avenida
diz que eles ii. I: O município tinha autoridade para fazer concessões ao plano geral
passarão se quando há benefício recíproco?
doarem terras para iii. R: Quando se pede um pedido de parcelamento do terreno e se pede
a XYZ uma exação que seria um benefício recíproco, não se trata de uma
tomada inconstitucional.
iv. R: isso não foi uma tomada de conta que a prefeitura não está tentando
obrigar a dedicação; em vez disso, estão dizendo que seria uma exigência
para ser registrado, pois é contrário ao plano diretor. Teria sido uma
tomada se não viesse com o pedido de subdivisão de suas terras.
v. H: o conselho tem autoridade para fazê-lo

5. Dawe v. Cidade de Scottsdale

i. F: foi registrado como loteamento, mas não houve tentativa de melhoria
do imóvel e ele permaneceu vago
CASO DE ii. R: Em NY, os direitos adquiridos exigem construção substancial ou
DIREITOS melhorias substanciais
ADQUIRIDOS iii. H: arquivá-lo não é suficiente, pois você tem que construir algo para
que seja um direito adquirido

6. Cidade de Corpus Christi v. Igreja Unitária

i. F: A Igreja pedia uma autorização para o bldg; A prefeitura queria 15%
dos imóveis para uma rua. ∏ pediu uma sentença declaratória.
ii. R: O município deve ter autoridade para aprovar os planos do local
iii. Igreja alega ultra vires – Tribunal concorda

B. ZONEAMENTO DE CLUSTER
1. ZONEAMENTO DE CLUSTER ZONEAMENTO  DE DENSIDADE
2. Def:
i. "Um loteamento... em que a portaria de zoneamento aplicável ou a lei
local é modificada para fornecer um método alternativo permitido para:
a) layout
b) configuração e projeto de lotes,

29
Uso do Solo - Nolon
c) edifícios e estruturas,
d) Estradas
e) linhas de serviços públicos e outras infraestruturas,
f) parques, e
g) paisagismo
ii. a fim de preservar as qualidades naturais e cênicas das terras abertas".

3. Geralmente:
i. Ex: brownstones no Brooklyn, ou às vezes para proteger terras agrícolas
ii. Aqui, estamos nos movendo de subúrbios que estão espalhados para
maior densidade
iii. P: Qual deve ser a área necessária para se qualificar como cluster?
a) Poderia ser simplesmente um edifício apto
iv. Uma localidade permite que um incorporador de terrenos varie os
requisitos dimensionais
v. A lei local que exerce a autoridade de desenvolvimento de clusters de
uma comunidade pode delegar autoridade ampla ou estreita ao conselho
de planejamento para agrupar os desenvolvimentos permitidos
vi. A Justiça determinou que a incorporadora não pode ser obrigada a
transmitir a titularidade do imóvel preservado e da localidade
vii. Vantagens:
a) Drenagem
b) Habitação popular
1) Trabalhadores de colarinho azul
2) Diversidade
c) Requisitos de espaço aberto

4. Passos:
i. Legislatura local promulga lei/portaria autorizando a PB a ajustar os
requisitos dimensionais. de zoneamento em circunstâncias particulares.
a) deve especificar os distritos de zoneamento permitidos.
b) As disposições definirão como é a autoridade do conselho e a
discricionariedade da PB.
ii. O desenvolvedor deve enviar a placa de subdivisão, para que o PB possa
determinar a densidade máxima permitida sem clustering.
a) A densidade não deve "exceder o número que poderia ser
permitido, no julgamento da PB, se os terrenos fossem
subdivididos em lotes conforme portaria".
iii. Atender a todos os requisitos de aprovação de subdivisão durante todo o
processo de revisão e aprovação.
iv. Cópia da chapa aprovada arquivada no secretário municipal.
→Escriturário coloca notações apropriadas e referências no mapa de
zoneamento.

5. Direito Municipal:
i. §278: Desenvolvimento de clusters
a) dá aos conselhos de planejamento a autoridade expressa para
aceitar esse tipo de desenvolvimento

30
Uso do Solo - Nolon
b) Os conselhos de planejamento não podem estabelecer o que usa
b/c é legislativo
c) Os desenvolvedores podem ser obrigados a agrupar?
d) O zoneamento de cluster permite que o conselho tome a decisão
de ajustar isso para permitir um edifício multifamiliar
e) unidade predial ≠ edifício

6. Chrinko v. Brunswick do Sul Twp.

i. F: A prefeitura reduziu o tamanho dos lotes→ reduziu em 20% para
deixar espaço para espaços abertos. ∏ contestou a validade do
zoneamento de aglomerados e espaços abertos.
ii. Um: Neste caso, não havia plano diretor; no entanto, havia uma
necessidade legítima de preservar a mata e o espaço aberto. Portanto, o
zoneamento por cluster era uma forma legítima de realizar isso.
iii. H: Embora a lei estadual de zoneamento não autorize, em muitas
palavras, os municípios a oferecer uma opção aos desenvolvedores para
o zoneamento de aglomeração ou densidade, tal portaria avança
razoavelmente o propósito legislativo de garantir espaços abertos
evitando a superlotação e a concentração indevida de população.

7. Comitê de Proprietários de Orinda v. Conselho de Supervisores

i. F: ∏ eram proprietários; ∆ parcela de terreno rezoneada de residencial
unifamiliar para um empreendimento de unidade planejada (PUD) exigiu
"aglomerados residenciais". ∆ definir densidade máxima e # de unidades
habitacionais. ∏ processado alegando que conflitava com o código
governamental que exige que um regulamento seja uniforme para cada
classe ou tipo de construção ou uso do solo
ii. H: apenas b/c não é uniforme não significa que é inválido. O código
exige que as regras sejam uniformes.

8. Código de Zoneamento Wawayanda

i. §195-57

C. EXAÇÕES DE LOTEAMENTO E OUTRAS QUESTÕES DE

REGULAMENTAÇÃO
1. Exações, em geral:
i. Semelhante às condições de uso → requer terreno, despesas ou dinheiro
do incorporador
ii. A lei estatutária pode exigir que os loteadores exijam que os
desenvolvedores designem terrenos para recreação e forneçam
instalações para as pessoas no empreendimento
iii. Fornece infraestrutura dentro ou fora do local
iv. Se o terreno aprovado for ≠ suficiente para ser usado como parque e/ou
recreação, os desenvolvedores podem ser obrigados a dedicar/designar $
$$ à cidade para fornecer parques/recreação
v. GR:
a) Dolan/Nollan→"nexo essencial"/proporcionalidade
aproximada e teste de determinação individualizado

31
Uso do Solo - Nolon

2. Processo de Aprovação de Desenvolvimento c/ Exações

PLANO ZONEAM PLANTA DO REGULAMENTO

ABRANGENTE ENTO LOCAL DE S SEQRA
LOTEAMENTO

APLICAÇÃO 3 OPÇÕES
(exações, DIRETORIA Aprovação
dedicação de REVELADOR Aprovar Condições
DE
terras, fornecer PLANEJAME (ou $ em vez de)
infraestrutura no Negar
local ou fora
dele)

3. Direito Territorial
i. § 277: Esse é o ato de habilitação do Estado

4. Petterson v. Cidade de Naperville

i. F: Município aprovou exação para ruas mais largas e calhas pluviais
ii. R: Deve ser considerado desarrazoado para ser um caso ultra vires.
iii. R: foi com intenção legislativa e teve razoável inferência

5. 181 Inc.
i. F: ∏, proprietário de uma casa, contesta a acção do conselho de
planeamento que obrigou ∏ a dedicar ao concelho uma parte do terreno
sobre uma estrada municipal. O estatuto dizia que o conselho de
planejamento exigiria a dedicação de um direito adicional de passagem
ii. R: o conselho de planejamento não conseguiu provar que havia um nexo
essencial

6. Divan Builders, Inc. Twp. De Wayne

i. F: ∏, construiu uma unidade residencial de 31 unidades. O plano previa
a drenagem de uma lagoa através de uma tubulação que drenaria para
uma fonte a jusante. A empresa desenvolveu um plano de manutenção
de toda a bacia de drenagem que exigiu que o desenvolvedor colocasse
20K para o projeto.
ii. H: sustentou que, enquanto o plano foi aprovado, a prefeitura não
repartiu os custos para a incorporadora de forma adequada

7. Jordânia v. Vila de Menomonee Falls

i. F: ∏'S comprou um lote de 785 acres que eles subdividiram. A lei
municipal exigia que os loteadores dedicassem uma parte do terreno para
espaços abertos/escolas ou pagassem uma taxa onde a dedicação não
fosse viável. ∏ pagou uma taxa de 5K na qual agora desafiam
32
 Uso do Solo - Nolon
ii. Eu: A aldeia tem autorização do legislativo para exigir a
dedicação/alimentação? É inconstitucional tomada de propriedade sem
justa indenização?
iii. H: O legislador providenciou a autorização. Uma leitura liberal da
legislação deve ser utilizada para que os objetivos do legislador sejam
alcançados. A taxa é exclusivamente atribuível à comunidade e, portanto,
constitucional.

D. NEGATIVA DE HOMOLOGAÇÃO DE SUBDIVISÃO

1. Geralmente:

2. Coffey v. Maryland-Nat'l Capital Park

i. F: ∏ procurou subdividir ~16 acres em 117 moradias geminadas c/ em
uma densidade de 7,38 unidades por acre o terreno foi zoneado R-T
(townhouse) para uma densidade de 80 a 119 unidades por acre; o código
do município exige que as placas de loteamento estejam em
conformidade com o plano diretor; a comissão de planejamento. rejeitou
o plano. ∏ desafiado.
ii. R: os controles de subdivisão são impostos com o objetivo de
implementar um plano abrangente para o desenvolvimento de uma
comunidade
iii. H: a rejeição foi adequada

3. Maryland-Nat'l Capital Park v. Rosenberg

i. ∏ queria subdividir uma propriedade de 31 hectares. Loteamento negado.
ii. Tribunal rejeitou negação.
a) Disponibilidade de escolas na área
b) Conselho negado aprovação b/c checklist
c) O conselho não considerou terrenos – outras escolas poderiam ter
levado algumas crianças
iii. O checklist era arbitrário e caprichoso.

V. CRESCIMENTO INTELIGENTE E GESTÃO DE CRESCIMENTO

A. INTRODUÇÃO
1. Geralmente:
i. Def. de Crescimento Inteligente:
Abordagem não- a) Sem definição clara
euclidiana→ b) Planejamento intermunicipal que estabelece áreas de crescimento
projetada para dar compactas discretas e corredores e paisagens de conservação
flexibilidade à significativos
rígida
uniformidade do ii. Sprawl: "desenvolvimento de baixa densidade além da borda do serviço
zoneamento e e/mt, que separa onde as pessoas vivem de onde elas compram,
distrital trabalham, recriam e educam; necessitando, assim, de cuidados para
transitar entre zonas"
a) Definido pelo Sierra Club

33
 Uso do Solo - Nolon

2. Controles locais de uso da terra que alcançam um crescimento inteligente

i. Objetivo: criar um senso de comunidade, promover o desenvolvimento
economicamente viável, garantir a facilidade de locomoção e segurança
dos moradores e preservar os recursos naturais em espaços abertos e
habitats sustentáveis

ii. Ações relacionadas:

a) Designação de áreas geográficas discretas para as quais não são
dirigidas pressões privadas de crescimento
b) Designação de outras áreas de recreação, conservação e proteção
ambiental

3. Dourado v. Cidade de Ramapo

i. F: ∏ pediu a anulação de uma decisão e determinação do Conselho de
Caso de Gestão de Planeamento da Cidade de Ramapo que negou o seu pedido de
Crescimento aprovação preliminar de um loteamento residencial por falta de obtenção
Seminal de uma licença especial
ii. R: A portaria deve promover o bem-estar geral da cidade. Para ser
constitucional, tem de haver uma base racional para o crescimento
faseado.
iii. R: aqui, não era excludente → havia uma base racional
iv. H: a portaria envolvia técnicas de zoneamento adequadas exercidas para
fins legítimos de zoneamento, assegurando que cada nova casa
construída no município teria pelo menos um mínimo de serviços
públicos nas categorias regulamentadas pela portaria

B. PLANEJAMENTO ESTADUAL E REGIONAL

1. Legislação Federal de Uso da Terra
i. A legislação federal de uso da terra estimularia o planejamento nivelado
ii. Remoção de alguma decisão de planejamento da jurisdição política local
para regional ou estadual
iii. Intervenção generalizada
a) Ato de ar limpo
b) Ato da água limpa
c) Pactos interestaduais
2. Planejamento Estadual
i. Alguns estados não fazem

3. Planeamento regional
i. Houve um movimento do planejamento estadual para o regional
ii. Normalmente rejeitado

C. MORATÓRIAS
1. Geralmente:
i. Def: quando há uma suspensão de um direito dos proprietários de obter
EXTREMO e aprovações de desenvolvimento enquanto a comunidade leva tempo para
RARO! considerar, elaborar e adotar planos ou regras de uso do solo para

34
 Uso do Solo - Nolon
responder a circunstâncias novas ou em mudança não tratadas
adequadamente por suas leis atuais
ii. Q:
a) Quanto tempo é razoável?
1) Eu ACHO que um ano é considerado razoável e mais de 1
ano não é razoável
b) Existem outras opções disponíveis?

2. Maryland-Nat'l Capital Park v. Chadwick

i. F: ∏ restringiu a propriedade de ∆ por 3 anos e obrigou a propriedade a
Conforme ficar praticamente inutilizável devido a uma moratória Exigiu a
aplicado (vs. preservação da terra (como uma servidão de conservação) e impediu que
Tahoe→per se) ela fosse desenvolvida.
ii. I: se o ∆ ao colocar o terreno do ∏ em reserva pública c/ em seu
consentimento para um máximo de 3 anos inconstitucionalmente privado
∏ de justa indenização?
Essencialmente, há iii. R: Se a moratória priva a terra de qualquer uso por um tempo
muitos bons excessivo, então é uma tomada regulatória per se.
exemplos de iv. R: todo o uso econômico foi retirado
quando uma a) Invocado por Tahoe→ uma moratória não é uma tomada per se
moratória pode ser b) Maryland estava completamente parada e os proprietários não
aplicada, mas este podiam sequer vender propriedades
não foi um deles. v. H: a regulamentação por si só, considerando → desarrazoada e ∆ devida
justa indenização.

3. Associação de Construtores Costeiros de Nova Jersey v. Município de

Middletown
i. F: moratórias proibidas pelo Estado
ii. Eu: Qual é a devida demonstração legal que um município deve
apresentar para ter uma moratória.
iii. R: Deve ter provas claras e específicas.
a) A legislação exige que haja "perigo claro e iminente" para a
saúde do habitante para que uma moratória seja inválida

D. GESTÃO DO CRESCIMENTO
1. Geralmente:

2. Regulação local do Crescimento Urbano

i. Indústria da Construção Ass'n v. Cidade de Petaluma

Entrando na Justiça
Federal→ lembre-se
que isso é um Fed
Ques
Zoneamento de
exclusão:
Regulamentação do
zoneamento suburbano
que tem o efeito e a
finalidade de impedir a
migração de pessoas de
renda média para lá
a) F: ∆ desenvolveu um plano de desenvolvimento de 5 anos que
restringia o crescimento a 1000 novos desenvolvedores por ano
tinha requisitos para habitação acessível.
b) I: uma política de zoneamento para restringir o crescimento
populacional, a fim de preservar a natureza atrativa da cidade,
está racionalmente relacionada a uma finalidade pública para que
não seja inconstitucional nos termos da décima quarta emenda
(por ser excludente)?
35
Uso do Solo - Nolon
c) R: Deve ter uma relação racional com um legítimo interesse
estatal/finalidade pública e ser razoável.
1) ∏ tem o BOP que não é razoável
d) R: a preservação da comunidade rural é a ILPI que se sobrepõe
ao fato de que eles estão excluindo a família pobre de viver lá.
Restringir o crescimento pode ser um propósito público válido,
mas depende do que você está tentando preservar
e) H: constitucional. Aqui, a regulamentação local está
racionalmente relacionada ao bem-estar social e ambiental da
comunidade e não discrimina o comércio interestadual.

ii. Construtores Residenciais Associados v. Cidade de Livermore

a) F: A ∏, uma associação de empreiteiros e subdivisões, colocou
uma restrição ao crescimento até que certas instalações
educacionais, de esgoto, de disposição e de abastecimento de
água cumprissem com normas específicas
Olhe para as b) R: Deve ter uma relação real e substancial com o bem-estar
necessidades da região.
externas e c) A: 2 passos
equilibre-se com 1) Prever o efeito provável e a duração da restrição
as necessidades 2) Identificar os interesses concorrentes afetados pela
internas! restrição
d) H: ≠ inconstitucional

3. Desenvolvimento Steel Hill v. Cidade de Sanbornton

i. F: a cidade queria preservar o caráter rural da comunidade por meio de
zoneamentos e zonas agrícolas. ∏ desenvolvimento oposto.
ii. R: Para que as disposições sejam inconstitucionais, elas devem ser
desarrazoadas por não terem relação substancial com a saúde, a
segurança ou o bem-estar geral.
iii.

4. Negação de Acesso à Infraestrutura

i. Dateline Builders, Inc. Cidade de Santa Rosa

a) F: subúrbio queria que a prefeitura ligasse a rede de esgoto pela
DESENVOLVIME casa; seria "pular sapo" para fora da cidade. A prefeitura se
NTO LEAP FROG recusou a conectá-los à cidade. ∏ processaram b/c, eles acharam
Deixando os limites que era razoável em relação ao interesse público e não acharam
da cidade para que não podem negar, a menos que não consigam lidar com o
ajudar alguém com volume.
serviços públicos da b) H: o município exerceu razoavelmente a sua autoridade b/c o
novo conjunto habitacional não era coerente
c)

ii. Carlos v. Diamante

a) F: disse ao prédio que o município não poderia se conectar a eles
até que seus problemas de esgoto fossem resolvidos. ∏ senti que
estavam agindo de forma arbitrária e caprichosa. Villiage,
36
 Uso do Solo - Nolon
Departamento de Esgoto do Condado e órgão ambiental estadual
foram todos os ∆.
b) R: A regulamentação do poder de polícia deve ser razoável
nos limites da necessidade
c) Um: O tribunal determinou que, se a aldeia estivesse agindo de
forma desarrazoada, eles estariam livres da exigência razoável e o
desenvolvedor teria que fazer seu próprio sistema séptico.
d) H: Não havia provas suficientes nos autos sobre se a agência
agiu ou não de forma razoável.

E. LEGISLAÇÃO ESTADUAL DE GESTÃO DO CRESCIMENTO

1. Geralmente:
i. Deve haver comunicação entre a regional e o município

2. Haviland v. Comissão de Conservação e Desenvolvimento da Terra

i. F: ∆ fez limites de crescimento urbano para proporcionar uma transição
ordenada e eficiente do uso do solo rural para o urbano. Os limites
deveriam basear-se em:
a) Objetivo 14 que tinha 7 fatores→ necessidades populacionais
urbanas de longo alcance, necessidade de moradia e
oportunidades de emprego, provisões econômicas, eficiência
máxima dos usos da terra, energia ambiental e oportunidade
social, provisões econômicas, retenção de terras agrícolas e
compatibilidade com as atividades agrícolas próximas em Oregon
b) ∏ arg que não havia fatos suficientes para apoiar as conclusões
dos limites de crescimento
ii. R: O tribunal exige que você forneça provas substanciais para
apoiar a decisão.
iii. H: havia provas suficientes nos autos de que eles não agiram de forma
arbitrária e caprichosa.

3. Moradores de Rosemont v. Metro

i. F: ∆ alterou seu Limite de Crescimento Urbano para adicionar mais 830
acres
ii. Porque a decisão era uma necessidade sub-regional – não era válida. O limite
do crescimento urbano foi deixado de lado. Limite foi definido de forma
errônea
iii. H: cidade errou→ sem lógica na decisão

F. CENTROS DE CRESCIMENTO E DESENVOLVIMENTO

1. Geralmente: Pegada por viver na terra.

2. Códigos de Habitação
i. Primeira Nat'l Realty Corp. v. Javins
a) F: ∆ alugaram um apto e deixaram de pagar; eles não achavam
Política: se um LL não pode obter que tinham que pagar devido a violações de moradia.
aluguel por um inadimplemento sem
corrigir a instalação, então a
implicação é que o LL deve aumentar 37
o aluguel para cumprir a obrigação.
Ex: senhores de favela. Ter uma
garantia de habitabilidade não vai ↑
 Uso do Solo - Nolon
b) R: O inquilino urbano moderno busca mais de um arrendamento
do que a ultrapassada transmissão de um interesse pela terra, ao
contrário, ele busca um pacote bem conhecido de bens e serviços;
e, a regulamentação habitacional moderna implica em cada
contrato de arrendamento uma garantia de habitabilidade, cujo
incumprimento por parte do senhorio justificará a suspensão do
pacto de pagamento da renda pelo inquilino.
c) H: Cada locação contém uma garantia implícita de habitabilidade
na medida dos regulamentos de habitação relevantes.

G. TÉCNICAS DE REDESENVOLVIMENTO URBANO

1. Geralmente:
i. Ex: áreas de expansão urbana

2. Kelo v. Nova Londres

O uso público é amplo
→não significa
necessariamente que o
público irá usá-lo, mas
que é para o propósito
público em geral
i. USO PÚLICO = FINALIDADE PÚBLICA = BEM-ESTAR
PÚBLICO
ii. O uso público é amplo →não significa necessariamente que o público irá
usá-lo, mas que é para o propósito público em geral
iii. F: O conselho de desenvolvimento da cidade ouviu que a Pfizer estava
interessada em iniciar um centro de convenções. Nova Londres era uma
cidade deprimida e estava devastada. Queria tomar o terreno de Kelo et
al. ∏ fez várias melhorias em sua propriedade e houve uma quantidade
significativa de emoção envolvida neste caso.
a) P: O que exatamente é "degradado" ou "economicamente
deprimido"? Nós realmente não sabemos...
iv. Eu: É um uso público quando uma cidade quer tomar a propriedade
privada e dar a outra propriedade privada para fins de desenvolvimento
econômico?
v. R: Teste de base racional.
a) Veja se o público em geral será beneficiado ou não contra
apenas uma parte
vi. R: o tribunal usou uma análise de base racional para ver se está
razoavelmente relacionada a uma finalidade pública. É irrelevante se a
área é ou não devastada (Berman v. Parker) b/c o conceito de bem-estar
público (ver também Monsanto onde o tribunal considerou que era um
uso público b/ o uso de seus dados aumentou a velocidade onde os
pesticidas poderiam ser colocados no mercado).
vii. H: isso justificava uma finalidade pública
viii. D: o desenvolvimento econômico per se ≠ é de uso público; em
Berman , o ∏ estava prejudicando o público. Aqui, ∏ não estava
prejudicando nada.

3. Agência de Desenvolvimento Comunitário de Minneapolis v. Opus

i. F: A cidade queria exercer domínio eminente sobre uma área para
construir uma área de construção de shopping/escritórios para o
desenvolvimento econômico em larga escala. Esta não é uma área
degradada.

38
Uso do Solo - Nolon
ii. R: A necessidade absoluta é ≠ req. para uma constatação de finalidade
pública, mas simplesmente que a tomada era razoavelmente necessária
ou conveniente para a promoção do propósito adequado.
iii. Um: Aqui, há, sem dúvida, benefícios para o público.

4. Protegendo os distritos em crescimento da concorrência

i. Geralmente:
a) As pressões do mercado às vezes operam como uma força
centrífuga
1) as condições do núcleo urbano repelem o investimento de
capital para fora
2) isso causa tensão subjacente com o uso da terra

ii. Forte v. Bairro de Tenefly

a) F: a cidade está tentando evitar que o distrito comercial central
se deteriore (ou seja, para manter as pessoas que vêm ao centro
para usar os ônibus e a biblioteca). Como medida preventiva,
foram rezoneados.
b) R: Simplesmente impedir a concorrência econômica não é
uma finalidade pública, é um interesse privado.
c) H: ≠ finalidade pública.

iii. Swain v. Condado de Winnebago

E se a cidade de Rockford
fosse um ∏?
Euclides era um subúrbio e o
tribunal afirmou que, mesmo
sendo um subúrbio, eles
tinham poderes próprios
dados a eles pelo Estado
a) F: os terrenos ag são rezoneados para terrenos de departamento.
∏ eram um bando de concorrentes privados que possuem
negócios no centro da cidade. ∏ processou afirmando que o
rezoneamento foi arbitrário e caprichoso.
b) R:
c) Um: Os ∏ não tinham trânsito em pé, foram prejudicados tanto
quanto o público em geral. Re: competição→ não pode delegar
um privado versus outro privado.
d) H:

H. PROMOVER O REDESENVOLVIMENTO DE BROWNFIELD

1. Geralmente:
i. Este é outro método para manter a densidade no local adequado e evitar
a expansão urbana
ii. b/c antigas indústrias precem bairros
a) Desafios → ENV contaminados
b) Se reurbanizada, a cidade poderia gerar receita tributária
iii. Brownfields são instalações industriais e comerciais ociosas e
subutilizadas, onde a expansão ou redesenvolvimento é complicada pela
contaminação ambiental
iv. As cidades podem designar esses imóveis contaminados

39
Uso do Solo - Nolon
2. Técnicas de crescimento inteligente

I. ZONEAMENTO PÓS-EUCLIDIANO
1. Geralmente:

2. Exemplos:
i. Zonas flutuantes
ii. Sobreposição de distrito
iii. Subdivisões de agrupamento
iv. Zoneamento de bônus ou incentivo
v. Transferência de direitos de desenvolvimento

3. Rodgers v. Vila de Tarrytown

i. F: A portaria criou um novo distrito ou classe de zona que só se
CASO DE aplicava a algumas pessoas. Rodgers→6 hectares; rubin→10acres. Se
ZONA você tinha 10 hectares, você pode solicitar ao conselho o rezoneamento.
FLUTUANTE ii. R: você pode razoavelmente confiar na classificação de zoneamento ao
comprar sua propriedade, a menos que o rezoneamento não seja uma
finalidade pública válida
a) Exigência de uniformidade?
iii. H: que não se trata de zoneamento pontual b/c que não se altera
especificamente em benefício de um proprietário individual
iv. Compare com Golden v. Ramapo: Rogers é o zoneamento neo-
euclidiano (ou seja, zona flutuante), pois é flexível e permite que o Z
responda a problemas; A dissidência argumentou que era muito flexível

VI. LEGISLAÇÃO AMBIENTAL LOCAL

A. VISÃO HISTÓRICA
1. O que é Direito Ambiental Local?
i. O papel do governo local é discutido tipicamente no contexto de sua
autoridade descentralizada sob os estatutos federais. Embora os
governos locais tenham um papel fundamental, se não primário, na
regulação do uso da terra
ii. Prefeituras adotam portarias e mapas de zoneamento
iii. O zoneamento abrangente começou como um conceito de engenharia
civil e prevenção de incêndios –
iv. Os regulamentos de parcelamento e planta do local surgiram para
complementar esses aspectos da lei local de uso do solo
v. Por exemplo, em Nova York você pode encontrar leis sobre:
a) Subdivisão de aglomerados, Proteção de áreas ambientalmente
sensíveis, Controle de erosão e sedimentação, Enchimento e
nivelamento, Controle de várzeas, Proteção de recursos de águas
subterrâneas/aquíferos, Paisagismo, Mineração e escavação,
Proteção de cumeeiras, Proteção de recursos cênicos, Remoção
de solos, Disposição de resíduos sólidos, Proteção de vapor e
cursos d'água, Encostas íngremes, Gerenciamento de águas

40
Uso do Solo - Nolon
pluviais, Colheita de madeira, Proteção de árvores, Remoção de
vegetação e Áreas úmidas.

2. Exemplos de Direito Ambiental Local

i. Plano Abrangente
a) definição do ambiente – entre o que deve ser preservado e o que
deve ser usado
ii. Zoneamento
a) A lei ou portaria de zoneamento é a principal ferramenta utilizada
pelos municípios para regular o uso do solo.
b) A portaria de zoneamento divide a comunidade em distritos de
zoneamento.
1) Um distrito de zoneamento é uma parte da comunidade
designada para certos tipos de uso da terra.
c) Todo o zoneamento deve estar de acordo com o plano geral do
município
d) Distritos de zoneamento utilizados para fins ambientais:
1) pode proibir usos prejudiciais aos recursos dentro de uma
zona, pode deduzir áreas restritas, como encostas
íngremes, pode controlar o escoamento de águas pluviais,
minimizar a erosão e sedimentação e restringir a colheita
de árvores.
2) Use como limites de zoneamento as bacias de drenagem
de bacias hidrográficas em vez de grandes estradas ou
outros mecanismos artificiais como linhas divisórias entre
distritos.
iii. Sobreposição de zoneamento
a) Sobreposição de preservação
1) imposta sobre os distritos de zoneamento existentes que
se aplicarão adicionalmente
2) nenhum dos desenvolvimentos de direito destruídos.
b) Para proteger a vegetação, o habitat, evitar inundações.
iv. Zoneamento de Incentivos
a) As leis do estado de NY permitem que os governos locais
forneçam incentivos de zoneamento aos desenvolvedores com a
condição de que benefícios físicos, sociais ou culturais
específicos sejam fornecidos à comunidade em troca.
b) Permite que os desenvolvedores construam em densidades
maiores do que as permitidas pelo zoneamento em troca de
benefícios públicos, como espaço aberto ou habitação acessível.
c) Os estatutos autorizadores permitem que as comunidades
recebam pagamentos em dinheiro em troca dos incentivos de
zoneamento concedidos a um incorporador
v. Subdivisões do Open Space
a) pode incluir zoneamento de incentivo
vi. Subdivisão
a) Regulamentos podem evitar ameaças a terras públicas e
adjacentes, incluindo o meio ambiente

41
Uso do Solo - Nolon
b) Em NY, você não pode aprovar uma lei de proteção de habitat,
mas pode incluir emendas ao plano de subdivisão –
vii. Clustering
a) Os Estatutos de NY definem o desenvolvimento de clusters
como:
1) Uma subdivisão... em que a portaria de zoneamento
aplicável ou a lei local é modificada para fornecer um
método alternativo permitido para o layout, configuração
e projeto de lotes, edifícios e estruturas, estradas, linhas
de serviços públicos e outras infraestruturas, parques e
paisagismo, a fim de preservar as qualidades naturais e
paisagísticas de terrenos abertos.
viii. Plano do Site
a) É a disposição, disposição e desenho do uso proposto de uma
única parcela de terra composta por um mapa e todo o material de
apoio necessário.
b) Os regulamentos do plano do local podem ser estruturados para
preservar os recursos naturais que estão localizados no local sob
revisão e adjacentes a ele –
1) Pode levar em consideração fatores como abastecimento
adequado de água, controle de águas pluviais, erosão e
sedimentação, e proteção da fauna.
2) Pode incluir contornos do local, iluminação, calçadas e
estacionamento projetados para se adequar ao ambiente
natural e ao caráter da comunidade
ix. Proteções Não Tradicionais
a) Proteção de Aquíferos, Controle de Erosão e Sedimentos,
Habitat de Peixes e Vida Selvagem, Planícies de Inundação,
Distrito de Cobertura de Proteção de Ridgeline, Encostas
Íngremes, Gerenciamento de Águas Pluviais, Colheita de
Madeira, Transferência de Direitos de Desenvolvimento,
Preservação de Árvores, Áreas Úmidas e Cursos d'Água

3. A Lei do Incômodo
i. Algumas considerações básicas
a) Aspectos Históricos
b) Incômodos públicos versus privados
1) Colocar em risco a saúde, a segurança, a propriedade, a
moral ou o conforto → um número considerável de
pessoas
i.) Por exemplo, armazenar explosivos em um lugar
populoso, prostituição, casa de jogo, odores,
poeira, fumaça, som, obstruir uma rodovia ou
córrego navegável, ou incômodo per se (violar um
estatuto de incômodo)
2) Privado→ afeta apenas um número limitado de pessoas
42
 Uso do Solo - Nolon
i.) Interferência c/ o uso e gozo da terra (≠ inclui
invasão física direta ou invasão)

c) A Nota de Dever de Interferir Substancialmente com Seu Vizinho

1) Vizinho tem direito ao gozo tranquilo
d) O Guia da Reafirmação para o Que é Dano Substancial
1) §827 Gravidade do dano: fatores envolvidos
i.) Extensão do dano envolvido
Chegando ao ii.) Caráter do dano
incômodo→ iii.)Valor social de uso
você não iv.) Adequação do uso ou gozo particular invadido ao
pode caráter da localidade
reclamar se o v.) Ônus para a pessoa lesada
incômodo já 2) §828. Utilidade da Conduta: Fatores Envolvidos
estava lá i.) Valor social que a lei atribui à finalidade precípua
da conduta
ii.) Adequação do condutor ao caráter da localidade
iii.)Inviabilidade de impedir ou evitar a invasão
e) Incômodo per se e incômodo per accidens
1) Incômodo per se:
i.) Por exemplo, atividades imorais, materiais
extraperigosos, incômodos declarados
2) Incômodo per accidens:
i.) De fato, caso a caso, com base nas circunstâncias
de cada situação
f) Motivo e incômodo
1) "Apesar da cerca" → tendência que vai nessa direção
para superar os efeitos dos direitos absolutos de
propriedade
g) Abordagem Doutrinária vs Funcional para Casos de Incômodo
1) Há problemas em áreas que não são zoneadas

4. Hulbert v. Califórnia Portland Cement Co.

i. F: ∏ possuía árvores frutíferas e processou ∆ b/c sua fábrica de cimento
estava causando danos às árvores frutíferas. ∏ queria uma medida
cautelar e ∆ achou que as indenizações em dinheiro eram suficientes.
ii. R:
a) O direito de usar e gozar da propriedade é supremo e nenhum
uso pode ser permitido para destruir o de outrem.

b) Um incômodo que interfira no gozo confortável das

instalações é um incômodo privado que pode ser amenizado.
Portanto, o lesado pode reaver danos pecuniários.

Reclamaçõ c) O teste: EQUILÍBRIO DOS EQUÍDEOS DAS DUAS

es de PARTES
incômodo: iii. R: os tribunais aqui equilibraram as ações
$$$$ vs. iv. H: a liminar foi negada e ∆ teve que pagar indenização pecuniária
liminar
43
Uso do Solo - Nolon
5. Boomer v. Cimento Atlântico
i. F: ∏ (a vizinha) processou a cimenteira (∆) e pediu liminar alegando que
os danos materiais estavam sendo causados por sujeira, fumaça e
vibração que emanavam da usina.
ii. Eu: Apesar de a criação de um incómodo pelo ∆ poder ter prejudicado
direitos patrimoniais substanciais, pode o tribunal impor uma
indemnização em vez de uma injunção quando o dano patrimonial do ∏
é relativamente pequeno em comparação com o valor da operação do ∆?
iii. R: Equilibre as ações
iv. Um: O grande investimento de ∆ faria com que a fábrica fechasse e
seria uma tomada privada
v. H: indenização permanente x liminar
vi. D: se você não concede uma liminar, você está permitindo que a
empresa poluidora polua mais

6. DeMars v. Cidade de Bolton

i. F: a cidade aumentou o tamanho dos lotes por questões ambientais
ii. R:
iii. Um:
iv. H:

7. Condado de Morris v Parsippany-Troy Hills

i. F: ∏ é um proprietário privado de terras em um pântano. Tinha uma lei
ambiental
ii. R:
iii. Um: Usando uma análise de tomadas, você não pode dizer que toda a
economia foi tomada (portanto, ∏ não pode processar Lucas). Poderia
processar sob a análise Penn Central olhando para o caráter da
regulamentação, o impacto econômico da regulamentação, e expectativa
de investimento do proprietário.
iv. H:

B. ADVENTO DO DIREITO AMBIENTAL LOCAL

1. Geralmente:

2. Just v. Condado de Marinette

i. Caso de doutrina da confiança pública
ii. Parceria local para proteger a propriedade
iii. Um: Da mesma forma, aplique uma análise de tomadas da Penn Central

3. In Re Desenvolvimento do Vale da Primavera

i. F: A lei estadual exigia o licenciamento de não afetar negativamente o meio
ambiente; incorporadora solicita aprovação de loteamento; Alega violação de
EP.
ii. Tribunal tem que ler o estatuto
a) Determinar se o estatuto se aplica ao desenvolvedor
b) Estatuto aplica-se para fins comerciais e para proteger o ambiente
iii. Estado retomando parte da autoridade
a) Exigência de que o impacto ambiental seja submetido ao Estado
44
Uso do Solo - Nolon
b) Tem que provar que não vai impactar o env e depois eles conseguem
uma licença para concluir o projeto
iv.

4. Moviematic Industries Corp. v. Conselho de Administração do Condado

Com'rs
i. F: regulamentos env; O desenvolvimento dentro de áreas úmidas é barrado
pelo zoneamento.
ii. Regra: A regulamentação do Env é de interesse público e é um
exercício válido do poder de polícia
a) Para ser um tomador, é preciso provar que a terra não é mais
economicamente viável
iii. Reclamação – violação do devido processo legal substantivo
a) De alguma forma, isso não condizia com o bem-estar da segurança
sanitária
iv. Regra da evidência substancial (o conselho tomou uma decisão com base
em evidências substanciais)
a) Conselho de planejamento nega e, em seguida, o tribunal busca provas
substanciais
b) Desafiante ainda tem o ônus da prova
v. Ausência de provas  credíveis permite ao impugnante provar decisão
arbitrária

5. Código de Zoneamento Wawayanda

i. §195-52

C. AVALIAÇÃO DE IMPACTO AMBIENTAL LOCAL

1. Geralmente:
i. SEQRA: Extensas disposições que estabelecem os procedimentos e
requisitos para a revisão ambiental de atos locais de uso da terra são
NY é um dos afluentes na Lei de Conservação Ambiental de NY, Art. 8
poucos a) A agência local deve determinar se uma ação que está
estados com considerando pode ter impacto ambiental adverso significativo
este passo b) Se a ação tiver esse potencial, a agência deve primeiro preparar
uma Declaração de Impacto Ambiental (EIA) que a obrigue a
considerar alternativas e a evitar/mitigar os impactos ambientais
adversos de um projeto proposto.
c) O não cumprimento dos procedimentos exigidos pela SEQRA
tornará uma ação inválida
ii. Tipo 1:
a) A adopção pode ter de ser acompanhada da elaboração de uma
declaração de impacto ambiental completa
b) Alterações aprovadas a título de concurso público e audição
iii. Aprovação de loteamento no âmbito do SEQRA: ação discricionária
que afeta o meio ambiente sujeita a revisão ambiental
a) Normalmente, os estatutos de subdivisão exigem que o conselho
de planejamento, como agência líder para fins de SEQRA, realize
audiências

45
Uso do Solo - Nolon
b) No entanto, as audiências SEQRA são opcionais e não
obrigatórias!

2. Sun Beach Imóveis v. Anderson

i. F: ação de homologação de loteamento de placa preliminar de
Caso de loteamento; A prefeitura informou que processaria o pedido quando
primeira recebesse uma minuta de declaração de impacto ambiental (DEIS) ou
impressão determinasse que não havia relevância ambiental. A lei municipal exigia
que a ação fosse feita em 45 d, mas a SEQRA exige que um DEIS seja
apresentado na época??? ∏ ajuizou ação para determinar ao secretário
municipal a emissão de certidão de aprovação preliminar
ii. Eu: Aplica-se o SEQRA ou a Lei Municipal?
iii. R: a declaração legislativa de objectivos contida nesse estatuto torna
evidente que a protecção do ambiente ofusca em muito os direitos dos
promotores de obterem uma acção rápida sobre as suas propostas
iv. Um:
v. H: SEQRA deve aplicar 45 d tempo imposto pela Lei da Cidade de NY
§ 276 não começou a funcionar até que o conselho de planejamento da
cidade aceitou um DEIS b/c DEIS tinha que estar disponível quando
ainda era prático para modificar o projeto

3. O que está sujeito ao SEQRA?

i. Projetos de capital
ii. Plano abrangente
iii. Alteração de zoneamento
iv. Plano do Local ou Regulamento de Subdivisão
v. Aprovações de Projetos
vi. Subdivisões
vii. Planos do Site
viii. Autorizações Especiais
ix. Variações

4. Regulamentos SEQRA
i.

46
Uso do Solo - Nolon

5. Gráfico SEQRA
APLICAÇÃO DE SUBDIVISÃO
(EAF forma curta ou forma longa)

O FEA é depois distribuído às outras

agências
COMENTÁ
RIO
Determinação da
Significância ("Possíveis
Impactos")

DECLARAÇÃO POSITIVA DECLARAÇÃO NEGATIVA

(ou seja, RUIM para o meio (ou seja, BOM para o meio
ambiente) ambiente)
DEIS (projecto de declaração
de impacto ambiental)
A SEQRA acabou

Audiências Públicas
(SEQRA)
Achados (SEQRA)

Mitigação do impacto no
ambiente (ampla→inclui
todos os diferentes tipos de
protecção ambiental)

Condições

Mesma aplicação de
subdivisão (incluir as
condições)
DECISÃO

47
Uso do Solo - Nolon

6. Técnicas de Revisão Ambiental

i. Geralmente:
a) Requer agências locais ao revisar projetos de desenvolvimento
b) Adotar planos e estabelecer programas para a elaboração de
declaração de impacto ambiental para ações que possam ter
impacto adverso significativo ao meio ambiente
c) Exige que as agências usem todos os meios viáveis para
minimizar ou evitar efeitos adversos
ii. Aprovação
a) Agência líder: agência local de revisão e aprovação do uso da
terra
b) Ações: aprovação de empreendimento, adoção de plano ou
promulgação de regulamentação de uso do solo
c) A SEQRA impõe requisitos de "força de ação" e "substantivos"
aos tomadores de decisão locais de uso do solo
d) As agências locais devem "usar todos os meios viáveis para
realizar" as políticas/objetivos da SERRA
1) "agir e escolher alternativas que, de acordo com
considerações socioeconômicas e outras considerações
essenciais, na medida do possível, minimizem ou evitem
efeitos ambientais adversos."
e) O SEQRA aplica-se a ações locais de uso do solo, como a
aprovação de pedidos de rezoneamento, revisão de planos de
loteamento e loteamento, emissão de licenças especiais e desvios
e adoção de planos abrangentes e projetos de capital.
iii. Tipo I vs. Tipo II:
a) Ações do tipo I:
1) "consideradas mais propensas a exigir um EIS" do que as
Ações Não Listadas, que simplesmente não estão listadas
nos regs como Tipo 1 ou II.
2) ex. adoção de um plano abrangente ou lei de zoneamento,
mudanças nos usos permitidos em qualquer distrito de
zoneamento que afete 25 acres ou mais; construção de 50
ou mais casas para não serem conectadas aos sistemas
públicos de água e esgoto.
b) Acções de tipo II:
1) onde não é necessária qualquer revisão ambiental.
2) ex. variações de área para 1, 2 ou 3 casas familiares;
construção de estruturas não comerciais de menos de
4.000 pés quadrados; e construção ou ampliação de 1,2,3
residências familiares em lotes melhorados.
3) As ações ministeriais, como a emissão de alvarás de
construção onde não há discricionariedade, não estão
sujeitas à SEQRA.
iv. EIS:
a) A agência líder local deve preparar um EIA antes de conceder
condicionamento ou negar uma proposta ou projeto quando possa
haver um impacto adverso significativo no meio ambiente
48
Uso do Solo - Nolon

7. Lista de verificação para a agência líder local:

i. O projeto ou proposta de uso do solo é uma " ação" conforme definido
pela lei e pelas regras?
ii. Qual órgão é o principal responsável pela aprovação da ação?
a) Essa agência é a líder e tem as responsabilidades listadas aqui
iii. Que tipo de ação é essa? As opções são →Tipo I, Tipo II ou Não
listado.
a) Se a acção for de tipo II, não é necessária qualquer outra revisão
ambiental.
b) Se a ação for de Tipo I ou Ação Não Listada, deve ser realizada
uma avaliação do impacto ambiental da ação.
c) Os candidatos a Ações de Tipo I e Ações Não Listadas devem
apresentar um Formulário de Avaliação Ambiental listando os
potenciais impactos ambientais de seus projetos ou propostas.
1) EAF: "[formulário é] destinado a fornecer um método
pelo qual os candidatos e as agências possam ter certeza
de que o processo de determinação é ordenado,
abrangente, mas flexível o suficiente para permitir a
introdução de informações adequadas a um projeto ou
ação" (6 NYCRR 617.20)
iv. Terá um efeito adverso significativo?
a) Se o projeto ou proposta não terá um env adverso significativo.
Impacto, então uma declaração negativa é emitida e não mais
env. a revisão precisa ser conduzida.
1) A agência líder deve dar uma "olhada dura" em possíveis
env. Impactos
2) deve apresentar por escrito uma " elaboração
fundamentada" para a sua declaração negativa
b) Se o projeto/proposta pode ter um env adverso significativo. Em
seguida, uma declaração positiva deve ser emitida e um projeto
de Declaração de Impacto Ambiental preparado.
v. A agência principal pode exigir a elaboração de um âmbito do conteúdo
do SIE e pode prever a participação do público na sua preparação.
a) Escopo-
1) processo através do qual a agência líder identifica
impactos adversos potencialmente significativos
relacionados com as ações propostas que devem ser
abordados no projeto de EIS, incluindo o conteúdo e o
nível de detalhe da análise, o leque de alternativas, as
medidas de mitigação necessárias e a identificação de
questões não relevantes.
2) fornece orientação a um patrocinador do projeto sobre
questões que devem ser consideradas e oferece uma
oportunidade para a participação precoce das agências
líderes envolvidas e do público na análise da proposta.
vi. O EIS deve considerar e examinar todos os env relevantes. impactos,
identificar possíveis condições que podem ser impostas à ação para
49
Uso do Solo - Nolon
mitigar qualquer env adverso. impactos encontrados e discutir eventuais
alternativas de ação propostas que os mitiguem ou evitem.
vii. O candidato deve apresentar um DEIS
a) quando considerado completo, é arquivado, juntamente com um
Aviso de Conclusão que o órgão líder emite.
b) Para a realização de audiência pública sobre o DEIS, deverá ser
protocolado e publicado um Aviso de Audiência 14 dias antes da
audiência, que deverá ser realizada no prazo de 60 dias a contar
da apresentação do Edital de Conclusão. Regs. dar ao público o
direito de comentar o Draft e liderar a agência para responder.
viii. A agência líder deve preencher um FEIS
a) no prazo de 45 dias a contar do encerramento da audiência
pública, se esta for realizada, ou
b) no prazo de 60 dias a contar da apresentação do DEIS, o que
ocorrer por último.
ix. A declaração de constatação da agência líder, baseada no FEIS, é
adotada.
a) considera os impactos contidos no EIA e os equilibra com
considerações sociais, econômicas e outras essenciais, seleciona
condições ou alternativas de mitigação
x. Declaração de resultados
a) A declaração de resultados positivos demonstra que o projeto
deve ser aprovado e que a ação evitará ou minimizará ao máximo
os impactos ambientais.
b) Uma declaração de resultados negativos documenta as razões
pelas quais a ação não pode ser aprovada.

8. A aparência das estruturas e outras regulações estéticas

i. Regulamento Estético Local:
a) Continuidade e manutenção da integridade do projeto
b) Impedir ativos visuais existentes
c) Método de proteção do bem-estar público
ii. Autoridade de Regras Domésticas:
a) Em NY, os governos locais têm uma autoridade de "home rule"
para adotar leis locais para uma variedade de propósitos
relacionados ao controle do uso da terra
b) "Proteção e valorização do seu ambiente físico e visual.
Autoridade para preservar árvores, marcos e bairros históricos".
c) A praga visual pode ocorrer em uma comunidade de várias
maneiras; proteger de potenciais efeitos negativos.
iii. Comissão de revisão arquitetônica:
a) pode ter apenas autoridade consultiva ou autoridade para revisar,
aprovar, reprovar ou aprovar condicionalmente propostas de
novas construções e melhorias de construção antes que o inspetor
de construção seja autorizado a emitir uma licença de construção.
b) Se o projeto exterior e o tratamento da construção proposta estão
em conformidade com as normas de revisão de projeto contidas
no regulamento.
c) 2 normas de revisão:
50
Uso do Solo - Nolon
1) Se a construção proposta é "excessivamente diferente" do
padrão de projeto estabelecido
2) Se o projeto proposto é "excessivamente semelhante" aos
edifícios existentes, onde o objetivo é evitar o impacto
visual monótono de novos empreendimentos na área.
iv. Implementação:
a) Planejamento abrangente
b) zoneamento
c) identificação e estudo de recursos estéticos singulares
d) zonas de sobreposição - não perturbam os requisitos de
zoneamento subjacentes; Adicione considerações e requisitos
add'tl para proteger e aprimorar.
e) assinar portarias de controle.
f) leis de revisão de projeto
g) Leis de preservação de árvores
h) Aprovações de desenvolvimento local
v. Limitações: Pode alegar
a) arbitrário e caprichoso; inconstitucional
1) Justifique as Regs por meio de planejamento antecipado
b) "evidências claras e convincentes" de que a proposta não atende
às diretrizes estabelecidas

vi. Pessoas v. Stover

a) F: caso de protesto de tributos. Posteriormente, a cidade
aprovou um decreto proibindo isso, a menos que você obtenha
Caso Estética uma permissão especial. ∏ processou argumentando a liberdade
de expressão e que não estava razoavelmente relacionada ao
propósito público.
b) I: só estética é suficiente?
c) R: A estética por si só está razoavelmente relacionada à
finalidade pública.
d) Um:
e) H: Sim, a etécia por si só é finalidade pública.
f) D: ladeira escorregadia → o que vem a seguir? Arquitetura de
regulação?

D. MARCO HISTÓRICO E PRESERVAÇÃO CULTURAL

1. Geralmente:
i. Pense nos bairros históricos como sobreposições
ii. Questão de sensibilidade→ economia do desenvolvedor
iii. Diferença entre proteção de marcos e preservação de bairros históricos
a) Ponto de referência→ apenas um
b) Zona histórica →toda a área
iv. Exemplos em Nova York
a) Soho
b) Rockefeller
c) GCS
v. Você pode designar algo apenas b / c algo aconteceu lá vs. arquitetura

51
 Uso do Solo - Nolon

2. Preservação histórica no nível do governo local

3. Parecer dos ministros ao Senado

i.
ii.
iii.
iv. H:

4. Penn Central Transp. Cia. v. Cidade de Nova Iorque

Quando a compensação é
recíproca, então normalmente
não é contestada (c.f. caso da
igreja luterana→ eles não se
beneficiaram do distrito
histórico
i. F: ∏ queria construir mais 50 níveis para desenvolvimento comercial no
GCS→ negou b/c que era um marco e a adição seria feia.
ii. R: A lei não diz que não se pode construir, mas apenas que deve ser
adequado.
iii.
iv. .

5. Fgl & L Property Corp v. Cidade de Rye

i. F: ∏ queria uma servidão de conservação para preservar o galpão
ii. Prefeitura decidiu que 22 hectares seriam regulamentados pela incorporadora
iii. Cidade exigiu proprietário para restaurar 2 edifícios
a) Impõe custo aos condôminos para restaurar prédios
iv. Tribunal olhou para a regulamentação e não conseguiu ver a permissão
v. Lei focada em propriedade única para exigir que proprietário restaure e
mantenha propriedade
a) Além do poder do governo local para proteger propriedades históricas
vi. R: As servidões de conservação são consideradas perpétuas, salvo
indicação em contrário.

E. SERVIDÕES DE CONSERVAÇÃO E FUNDOS FUNDIÁRIOS

1. Servidões de Conservação:
i. Def: um acordo voluntário entre um proprietário privado e uma agência
municipal ou corporação sem fins lucrativos qualificada para restringir o
desenvolvimento, gestão ou uso da terra.
a) Proprietário de escritura de imóveis, interesse fundiário,
(servidão de conservação) a órgão público ou privado habilitado.
b) A Agência detém interesses e impõe suas restrições contra o
proprietário transferidor e todos os proprietários subsequentes.
c) criado em perpetuidade ou por X número de anos
d) As servidões de conservação não conferem ao público o direito
de atravessar ou usar terras restritas.

ii. GR: a localidade deve demonstrar que existe um nexo estreito entre um
objetivo público legítimo e o fim alcançado pela imposição da servidão
sobre o imóvel do requerente; Carga de & aproximadamente
proporcional ao impacto

52
Uso do Solo - Nolon
iii. Geralmente:
a) características naturais ou artificiais não são alteradas ou
desenvolvidas de forma inconsistente com conservação ou
preservação.
b) pode ser doado ou vendido por valor abaixo do mercado (obter
dedução do imposto de renda)
c) Redação/Gravação:
1) deve ser consubstanciado em instrumento escrito,
registrado em registros de terras do município e arquivado
no DEC. Por lei, o titular da servidão pode entrar na
fiscalização do imóvel onerado de forma razoável e em
horários razoáveis para garantir o cumprimento.
d) Execução:
1) pode ser executada por outorgante originário de servidão,
fundo fundiário ou órgão público a quem a servidão é
concedida, ou 3ª parte especificamente indicada em
acordo.
2) Juiz pode expedir liminar ou indenização a ser paga
3) Os estatutos não deixam claro se as obrigações
afirmativas seriam exequíveis
e) obrigação afirmativa - aquela que exige que o proprietário
mantenha o imóvel de forma específica, como manter o estado ou
a cor das superfícies exteriores
f) Rescisão:
1) As servidões de conservação podem ser extintas pela
penhora de bens que antecederam a servidão.

iv. SILVA v. Mendon

Excelente a) F: ∏ queria construir uma casa em uma propriedade onde havia
análise de um EPOD (distrito de proteção ambiental). ∏ solicitou uma
opinião licença para construir uma casa em um trecho que não era EPOD.
A Câmara Municipal aprovou-o com a condição de que
colocassem uma restrição de conservação a qualquer
empreendimento nos EPOD's.
b) I: O conselho de planejamento pode sujeitar a aprovação de uma
restrição ambiental? Em caso afirmativo, tal condição constitui
uma tomada?
c) R: deve estar razoavelmente relacionado com uma LSI
d) Um: Isso não é um Lucas tomando b/c ainda há valor econômico
restante. Esta não é uma exação b/c eles não estão exigindo
acesso público (no entanto, se fosse eles provavelmente teriam
passado no teste de nexo essencial/proporcionalidade
aproximada, então se fosse uma exação, o tribunal provavelmente
teria dito que era uma tomada)
e) H: a ação estava razoavelmente relacionada a um legítimo
interesse estatal→ à preservação do inv. A restrição de
conservação promove substancialmente uma finalidade pública
legítima. A ação regulatória só pode estar razoavelmente
relacionada a um interesse legítimo de satisfazer a norma.
53
Uso do Solo - Nolon

2. Confiança Fundiária
i. Def: organização local ou regional sem fins lucrativos, de natureza
privada, organizada para preservar e proteger o meio ambiente natural e
antrópico, por meio de servidões de conservação que restringem o uso de
bens imóveis.

ii. Aplicabilidade: Geralmente perseguem agendas organizacionais

próprias.

54
Uso do Solo - Nolon

VII. CONTROLO ESLEGAL e outros limites aos usos locais do solo

A. PREEMPÇÃO FEDERAL
B. PREEMPÇÃO DO ESTADO
C. DISCRIMINAÇÃO E HABITAÇÃO
1. Famílias Não Tradicionais
i. Quão restritiva pode ser uma portaria local na restrição familiar?

2. Vila de Belle Terre v. Boraas

i. F: A palavra família foi usada na portaria. Dickmans alugou a casa de Truman
por 18 meses. No total, 6 pessoas não relacionadas se mudaram para a casa.
ii. Válido para restringir número de pessoas relacionadas – dentro do poder de
polícia
iii. A preservação dos valores familiares está racionalmente relacionada à
finalidade pública legítima
iv. O poder de polícia pode ser usado para estabelecer zonas onde os valores
familiares, os valores da juventude e o ar calmo e limpo fazem um
santuário.

3. McMinn v. Cidade de Oyster Bay

i. F: Havia um jovem casal solteiro que alugou a casa para 4 jovens não
aparentados
ii. Porque a portaria impugnada neste caso contém limitações de idade, tornando-a
mais restritiva do que a portaria Belle Terre ;
iii. A Corte não havia declarado qual definição de família é minimamente
necessária para sobreviver ao escrutínio do devido processo legal.
iv. A portaria é facialmente inconstitucional sob a cláusula do devido processo
legal da NY State Const
a) Devido Processo Legal – Tem que ser feito para a saúde, segurança e
bem-estar
v. A finalidade pública não é cumprida pela restrição de idade
vi. A lei é voltada para o tipo de domicílio – não para uma finalidade pública
legitimada

4. Cidade de Ladue v. Corno

i. F: Residiam na casa os 2 filhos de Horn (de 16 e 19 anos) e o filho de Jones
(de 18 anos); A prefeitura exigiu que desocupassem sua casa porque sua casa
não era composta por uma família.
ii. Mesmo vivendo juntos como uma família, eles não eram uma família como
definido pelo código.
iii. A essência do zoneamento é a seleção; e, se não for injurioso ou discriminatório
contra os não selecionados, é adequado.
iv. s não eram parentes consanguíneos, matrimoniais ou adotivos, como exige o
decreto da Prefeitura
v. A portaria de zoneamento de Ladue está racionalmente relacionada aos
seus propósitos expressos e não viola nenhuma disposição da Const dos
EUA

55
Uso do Solo - Nolon
5. Cidade das Planícies Brancas v. Ferraioli
i. F: A cidade de White Plains para fazer cumprir seu decreto de zoneamento e
ordenar o uso de uma casa unifamiliar como uma "casa de grupo" para 10
crianças adotivas.
ii.
iii.
iv. .

D. ZONEAMENTO EXCLUDENTE:
1. South Burlington NAACP v. Monte Laurel
i. F: Um tribunal de primeira instância considerou que o município réu havia
excluído ilegalmente famílias de baixa e média renda do município por meio de
seu decreto de zoneamento, e ordenou a tutela afirmativa, que não incluía
provisões para pessoas que não eram residentes
ii. O juízo de primeira instância entendeu que o município réu excluiu ilegalmente
famílias de baixa e média renda do município por meio de seu decreto de
zoneamento, e declarou nulo o decreto de zoneamento.
iii. Propriedade: Regulamentos de zoneamento – tem que haver uma
variedade de opções de habitação em uma parcela justa
iv. O tribunal confirmou a sentença do tribunal de primeira instância, na medida
em que considerou que o município réu excluiu ilegalmente famílias de baixa e
média renda por meio de seu decreto de zoneamento, e ordenou que o decreto
de zoneamento fosse modificado pelo réu

2. Berenson v. Cidade de New Castle

i. A cidade ré recorreu de uma sentença da Suprema Corte no Condado de
Westchester (Nova York), que declarou o decreto de zoneamento da cidade
inconstitucional e determinou que a cidade alterasse seu decreto de zoneamento
e alterasse suas políticas e regulamentos de planejamento e uso do solo no
prazo de seis meses, de modo a permitir a construção de pelo menos 3.500
unidades de habitação multifamiliar na cidade até uma determinada data. Os
proprietários rurais autores ajuizaram a ação.
ii. A sentença foi modificada para eliminar o requisito de 3.500 unidades. O
assunto foi remetido à Câmara Municipal para sanar a deficiência de
zoneamento no prazo de seis meses.
iii. A junta de freguesia foi orientada a rezonear a propriedade dos proprietários
para uso multifamiliar, e o tribunal de primeira instância foi orientado a manter
a jurisdição com o objetivo de permitir que os proprietários contestassem a
validade de qualquer decreto alterado.
iv. Assim modificada, confirmou-se a sentença.

3. Construtores Residenciais v. Cidade de Napa

i. A prefeitura réu promulgou uma portaria de zoneamento inclusivo, exigindo
que 10% de todas as unidades recém-construídas sejam acessíveis conforme
esse prazo foi definido.
ii. Os demandantes, uma empresa sem fins lucrativos e uma associação de
profissionais envolvidos na construção residencial, buscaram que a portaria de
zoneamento inclusivo fosse declarada facialmente inválida
iii. O tribunal da relação afirmou, sustentando que, pelo facto de o arguido ter a
capacidade de dispensar os requisitos impostos pela portaria, a portaria não
resultou, à primeira vista, numa tomada de posse.

56
Uso do Solo - Nolon
iv. A aplicação de uma lei geral de zoneamento a uma propriedade particular
efetuava uma tomada se a portaria não promovesse substancialmente os
interesses legítimos do Estado ou negasse a um proprietário o uso
economicamente viável de sua terra.
v. Criar habitação acessível para famílias de baixa e moderada renda era um
interesse legítimo do Estado e o decreto de zoneamento inclusivo avançou
substancialmente o importante interesse governamental de fornecer habitação
acessível para famílias de baixa e moderada renda.
vi. Contestador quer que tribunal não encontre um nexo entre habitação de alto
custo e habitação acessível
a) Se não houver nexo - Quer uma tomada regulatória - sob Nolon (tem
que ser um nexo)
b) Se nexo – a quantidade de baixo custo não é proporcional à quantidade
de construção – Dolan (proporcionalidade aproximada entre condição e
impacto)
vii. As normas não se aplicam

VIII. REVISÃO DAS DECISÕES DE USO DO SOLO Resolução

Alternativa de
A. REVISÃO PELAS PARTES: MEDIAÇÃO Litígios

1. Mediação em geral:
i. Por meio da mediação, pode-se recomendar ações, amparadas em fatos
relevantes e convincentes, ao órgão administrativo para sua consideração
ii. Aconselhamento para prevenir disputas e orquestrar sua área de solução
BATNA: entre as ferramentas mais valiosas que os advogados oferecem aos seus
Melhor clientes
alternativa para iii. A mediação é uma forma de as corporações alcançarem acordos
negociar um baseados em boas práticas comerciais versus padrões legais
acordo iv. Facilitadores
a) Neutro3ª parte
b) Peritos
c) Reunir as partes envolvidas, construir confiança, estabelecer
claramente interesses, servir como intermediários, ver opções de
resolução geradas, trabalhar para uma solução mutuamente
aceitável
v. Limitações
a) As partes só poderão se identificar mais tarde nas reuniões do
conselho de administração
b) As partes podem não acreditar que há uma disputa suficiente para
justificar tempo, despesa e risco de submeter a questão à
mediação

2. Estatuto da Mediação
i. Estatutos estaduais e municipais prescrevem normas e procedimentos
que devem ser seguidos
ii. Kucera v. Lizza
a)

57
Uso do Solo - Nolon
iii. Lei Municipal Home Rule § 10 (1)(ii)(a)(14)
a) Autoriza uma cidade, vila ou vila a adotar e alterar leis locais
relativas às "competências que lhe são conferidas no estatuto do
governo local".
b) Para exercer sua autoridade de superação, uma cidade ou vila
deve seguir os procedimentos descritos na Lei Municipal de
Regras Domésticas. O § 22 exige que a lei local que substitua a
lei estadual "especifique o capítulo (...) número e ano de
promulgação, seção, subseção ou subdivisão, que se pretende
alterar ou substituir."
iv. Artigo 10.º, n.º 6 , do Estatuto das Autarquias Locais
a) Autoriza os municípios a "adotar, alterar e revogar regulamentos
de zoneamento".
v. Lei Municipal Home Rule §10(1)(ii)(a)(11)
a) dá às cidades, vilas e vilas autoridade para adotar leis locais para
a "proteção e melhoria do [seu] ambiente físico e visual
vi. §10(1)(i)
a) dá às cidades, vilas e vilas autoridade para adotar leis locais, não
inconsistentes com as disposições da constituição relativas à sua
propriedade, assuntos ou governo local.

3. Modelo de Lei de Mediação de Uso do Solo

i. Seção 1: Título resumido e aplicabilidade
ii. Seção 2: Declaração de Política
a) fornecer uma alternativa ao litígio para resolver tais disputas.
Deve ser interpretada de modo a realizar os fins descritos.
iii. Secção 3: Implicações fiscais
a) custas repartidas entre as partes.
iv. Secção 4: Definições
a) Conselho Local: o legislativo local, o conselho de recursos de
zoneamento, o conselho de planejamento ou outro conselho ou
agência local encarregado de analisar e aprovar propostas que
afetem o desenvolvimento ou a conservação de terras sob a
jurisdição de...
b) Mediador: pessoa física certificada como mediadora sob as
diretrizes do programa de centro de disputas comunitárias do
sistema judicial unificado ou pessoa que, antes de 1/1/97, tenha
atuado como mediador em 2 ou mais disputas distintas
envolvendo planejamento e zoneamento municipal.
c) Parte interessada: indivíduos ou agentes identificados pelo
mediador como tendo uma preocupação ou papel substantivo no
resultado de um determinado processo de planejamento ou
zoneamento conduzido pelo ...., desde que... não será considerada
parte interessada para efeitos do presente artigo.
v. Secção 5: Procedimentos
a) A mediação deve complementar, não substituir, as práticas de
planejamento e zoneamento. Qualquer interessado pode solicitar.
Qualquer consentimento estará condicionado a edital, a
suspensão dos prazos não poderá exceder 60 dias. Nenhuma
58
Uso do Solo - Nolon
disposição da presente secção deve ser interpretada no sentido de
limitar a autoridade do legislador ou do órgão para impor
condições adicionais ou mais restritivas.
vi. Secção 6: Confidencialidade
a) As partes interessadas podem acordar que os procedimentos da
mediação permaneçam confidenciais.
vii. Seção 7: Práticas Aceitas
a) deve ser conduzido de acordo com as práticas de mediação
aceites
viii. Seção 8: Efeito do Acordo
a) não estará vinculado aos termos ou condições de qualquer acordo
resultante de mediação voluntária conduzida de acordo com esta
lei local.
ii. Seção 9: Intenção Legislativa→ Supersessão da autoridade de Direito
Municipal
a) dá autoridade da lei municipal e estatuto dos governos locais do
estado de NY.
iii. Secção 10: Divisibilidade
a) se qualquer disposição for considerada inconstitucional ou
inválida por qualquer tribunal de jurisdição competente, as
restantes disposições da Lei Local permanecerão em vigor.
iv. Seção 11: Data de Vigência
a) produzirá efeitos a partir do depósito junto ao Secretário de
Estado

2. Mediação antes de um pedido de uso da terra ser feito

i. Moradores de Santa Margarita v. Condado de San Luis Obispo

a) F: O município queria congelar o desenvolvimento por 5 anos e
∏ argumentou que era arbitrário e caprichoso
b) H: o projeto havia sido desenvolvido sob um plano abrangente e
isso estava sob a autoridade discricionária da agência
c) ∏s (moradores) não estavam envolvidos na mediação

3. Mediação durante o processo de aprovação do desenvolvimento

i. Proprietário de terras apresenta um pedido de licença de
desenvolvimento→ agência local de uso do solo (processo de negociação
iniciado)
ii. Partes:
a) Proprietário
b) Membros da agência administrativa local com autoridade de
aprovação
c) Membros de outros órgãos públicos
d) Os afetados pelo projeto→ vizinhos, contribuintes e cidadãos
1) Eles recebem notificação de seu direito de falar em
audiências públicas
iii. Não tão estruturado quanto uma negociação típica
iv. Processo de aprovação do desenvolvimento local:
59
Uso do Solo - Nolon
a) Custos candidato lotes de $
b) Envolve apenas contatos indiretos
c) Oferece pouca oportunidade para soluções criativas/ganha-ganha
d) Demorado, inflexível e frustrante
e) Resultados imprevisíveis, relações entre envolvidos b/c
prejudicados
f) Durante o processo, no entanto, interesses críticos das partes
interessadas são expressos

v. Merson v. McNally (1997) ·

a) F: Caso de operações de mineração; o projeto foi originalmente
proposto para envolver vários impactos ambientais
potencialmente grandes e eles poderiam ter sido redesenhados no
início do processo SEQRA para evitar tais impactos negativos. A
Diretoria de Planejamento foi a agência envolvida, que conduziu
uma série de reuniões abertas com patrocinadores, outras
agências e público. Como resultado das reuniões, o projeto
revisado evitou impactos adversos significativos. ∏ alegou que
se tratava de uma declaração negativa maliciosa que, nos termos
da SEQRA, não pode ser emitida para o tipo de acção aqui
envolvida, a fim de evitar a preparação do EIS
b) Um: O Conselho de Planejamento conduziu um "processo aberto
e deliberativo" caracterizado por um significativo "dar e receber".
As mudanças feitas na proposta aqui foram ≠ resultado de
condições impostas pela Diretoria de Planejamento, mas "ajustes
incorporados pelo patrocinador do projeto para mitigar
preocupações identificadas por órgãos públicos e revisores
c) H: declaração negativa confirmada
d) ∏ foram tão longe no contencioso b/c não foram convidados para
a mediação

DEC (Permissão de rec. de

terras minadas)
Classificado(Tipo 1) Def de
Conselho de Sinal
Aplicação DECLARAÇÃO
Planejamento Reuniões
(EAF) NEGATIVA
("agência líder")
Permissão de Sugestões→
Mudança de aplicação

B. FISCALIZAÇÃO JUDICIAL
1. Geralmente:
i. Os proprietários não podem contestar uma ação de uso da terra apenas
porque sofrerão a concorrência econômica de um empreendimento ou
negócio recém-permitido. A limitação da concorrência econômica tem
60
Uso do Solo - Nolon
sido considerada pelos tribunais como não estando dentro da "zona de
interesse" do zoneamento e da regulação do uso do solo.
a) PEDIDO a um CONSELHO e depois PROVIDÊNCIAS são
TOMADAS: aprovação, indeferimento (recurso)
b) Artigo 78 lei e regras de prática civil – todos os 50 estados
permitiram que os cidadãos processassem os governos locais.
1) As ações de uso do solo se enquadram nesta disposição
c) Prazo prescricional – 30 dias após a ação a parte prejudicada
deve ajuizar ação civil.

2. Fritts v. Cidade de Ashland

i. BoC da cidade de Ashland rezoneou de R-2 para I-1 um trecho de 4 acres que
estava em propriedade única. O tribunal do Circuito entrou em sentença
confirmando a portaria e ∏ recorreram. Na cidade, a área ao longo do rio é
zoneada industrial e a propriedade está no meio da cidade. Foi o caso do
zoneamento pontual. A mudança de zoneamento em sua face foi arbitrária,
caprichosa e desarrazoada e o ônus era da cidade para justificar a mudança. A
prefeitura não conseguiu justificar a mudança – feita para que o setor ficasse
ii. Reivindicação Ultra vires – fora do escopo de sua autoridade
a) Eles não tinham autoridade para detectar zona (não de acordo com o
plano comp)
iii.

3. Neuzil v. Cidade de Iowa City

i. Visão majoritária de 50 estados
ii. NY, NJ, CT operam desta forma
iii. Poder Judiciário revendo ato legislativo
a) Presume validade
b) Defere a intenção da perna
c) Teste de base racional -
d) Ônus da prova do impugnante
iv. Caso do devido processo legal
a) Pg 1325
b) Queria o zoneamento declarado nulo como desarrazoado
v. Regra de Maryland
a) Regra minoritária
b) Só permite alteração se houver erro
c) Coloca juiz em posição na segunda etapa
d) Que tipo de argumento – Devido processo legal
1) Tem o poder de alterar a zona
vi.

4. Fasano v. Condado de Washington

i. Zona flutuante (Rogers v. Tarrytown)
ii. Oregon – ainda pertence
iii. Quando o corpo da perna se rezonea, ele está julgando como nível específico os
direitos e encargos nesse nível
a) Deixar de fazer política de legis

61
Uso do Solo - Nolon
iv. Conselho de planejamento – adjudicação – pedido de alteração ou aprovação do
plano do local
a) Por corpo não perna;
v. Política de pernas
a) Criado quando a política entra em vigor
b) Declaração de pernas
1) Não tão deferente
2) Ônus da prova que recai sobre o candidato ao corpo da perna -
Prova de que a mudança é racional
3) Mostrando que isso é racional
vi.

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