Fins, orgânica e técnica do registro

1-Os fins do registro

Os fins do registro predial são:

-Uma função constitutiva da hipoteca;

-Assegura a publicidade de todos os direitos reais sobre imóveis e, ainda, de certos

direitos pessoais de gozo sujeitos a registro;

-Tutela a confiança dos adquirentes, permitindo, em certos casos, aquisições tabulares,

isto é, aquisições a non domino, com base na aparência resultante do registro;

-Promove a legalidade das operações imobiliárias: o conservador, no âmbito do

princípio da legalidade, controla a regularidade das operações cujo registro seja requerido;

-Faculta, pelas diligências burocráticas que ao antecedem, um suplemento de reflexão

por parte dos agentes, de modo a prevenir precipitações;

-Acelera o tráfego imobiliário, uma vez que faculta informações rápidas e fidedignas
sobre a situação jurídica dos imóveis;

-Facilita a vida dos tribunais e o andamento dos processos: mercê de presunções que
origina, um certificado de registro dispensa uma atividade probatória que, de outro modo,
seria imensa;

-Assegura transparência, permitindo seguir e prevenir operações de branqueamento e

desvio de fundos;

-Permite fiscalizações de tipo tributário.

O CRP dispõe no seu artigo 1: “O registro predial destina-se essencialmente a dar

publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio
imobiliário”.

Este preceito de utilidade discutível, apresenta-se hoje redutor, devendo ser tomado como
norma de enquadramento.

2-A técnica do registro

Em geral, documentam-se duas técnicas de registro (para MC vigora a primeira):

-De base real: Esta primeira técnica parte do prédio (este é descrito e, de seguida,
inscrevem-se os factos a ele relativos, dos quais resultam os direitos das pessoas sobre eles).

-De base pessoal: Esta segunda técnica arranca das pessoas (na base do nome destas,
anotam-se os factos pertinentes).
A descrição do prédio visa identificação física, económica e fiscal dos prédios (art.79\1 CRP).
De cada prédio é feita uma descrição distinta (art.79\2). Esta embora na base do registro,
ocorre na dependência de uma inscrição ou averbamento (art.80\1); mercê do princípio da
instância e das regras sobre a legitimidade, não se pode descrever um prédio ad nutum, sem
lhe associar a inscrição de um facto. Pode haver descrições subordinadas (art.81\1): No caso
da constituição de propriedade horizontal ou do direito de habitação periódica, além da
descrição genérica do prédio ou do empreendimento turístico, é feita uma descrição distinta
para cada fração autónoma ou unidade de alojamento ou apartamento. Vamos reter os
artigos 82 e 83:

Artigo 82.º - Menções gerais das descrições

1 - O extrato da descrição deve conter:

a) O número de ordem privativo dentro de cada freguesia, seguido dos algarismos
correspondentes à data da apresentação de que depende;
b) A natureza rústica, urbana ou mista do prédio;
c) A denominação do prédio e a sua situação por referência ao lugar, rua, números de
polícia ou confrontações;
d) A composição e a área do prédio;
e) O valor patrimonial constante da matriz ou, na sua falta, o valor venal;
f) A situação matricial do prédio expressa pelo artigo de matriz ou pela menção de
estar omisso.

2 - Na descrição genérica de prédio ou prédios em regime de propriedade horizontal é

mencionada a série das letras correspondentes às frações e na de empreendimento turístico
classificado para fins turísticos esta circunstância, bem como as letras correspondentes às
unidades de alojamento, quando existam.
3 - Na descrição de prédio resultante de anexação ou desanexação de outros são
mencionados os números das respectivas descrições e as cotas de referência em vigor.

Artigo 83.º - Menções das descrições subordinadas

1 - A descrição de cada fracção autónoma deve conter:

a) O número da descrição genérica do prédio, seguido da letra ou letras da fracção,
segundo a ordem alfabética;
b) As menções das alíneas c), d) e f) do n.º 1 do artigo anterior indispensáveis para
identificar a fracção;
c) A menção do fim a que se destina, se constar do título.

2 - A descrição de cada unidade de alojamento ou apartamento deve conter:

a) O número da descrição genérica do empreendimento turístico seguido da letra ou
letras da unidade de alojamento ou apartamento, segundo a ordem alfabética;
b) As menções das alíneas c), d) e f) do n.º 1 do artigo anterior indispensáveis para
identificar a unidade de alojamento ou o apartamento.

3 - Às fracções temporais é atribuído o número do empreendimento turístico e, havendo-a,

a letra da unidade de alojamento ou apartamento, mencionando-se o início e o termo do
período de cada direito de habitação.

O artigo 90-A prevê anotações especiais à descrição (art.90\1):

a)A existência de autorização de utilização;

b)A existência de fichas técnicas de habitação;

c)A classificação como empreendimento turístico em propriedade plural.

Após a descrição dos prédios, seguem-se as inscrições. Estas segundo o artigo 91\1: “Visam
definir a situação jurídica dos prédios, mediante extratos dos factos a eles referentes”.

Podem distinguir as inscrições provisórias e as definitivas. As provisórias são no por natureza,

quando se reportem a fatos transitórios, como as ações ou negócios celebrados por gestores,
antes da radiciação, seguindo o elenco do artigo 91\1 e 2; e são-no por dúvidas quando haja
deficiências no processo de registro e estas não sejam fundamento de recusa: artigos 69 e 70
do código do registro predial. O artigo 95 em 25 alíneas refere as menções especiais que
devem acompanhar cada inscrição.

As inscrições podem ser completadas, atualizadas ou restringidas por averbamentos (art.100).

Dispõe o artigo 104: “Qualquer pessoa pode pedir certidões dos atos de registro e dos
documentos arquivados, bem como obter informações verbais ou escritas sobre o conteúdo
de uma e de outros”.

O registro prova-se por certidão (art.1110\1), a qual pode ser disponibilizada em suporte
eletrónico (art.110\3) ou internet (art.110\4).
Os factos sujeitos a registro

1-O âmbito do registro

O âmbito do registro é dado pelo universo dos factos a ele sujeitos. Em princípio, a técnica
tabular leva a que se inscrevam factos e não direitos. Estes deduzir-se-ão dos factos que os
constituam, os modifiquem, ou os extingam. O artigo 2 enumera os factos sujeitos a registro e
o artigo 3 as ações judiciais.

1 - Estão sujeitos a registo:

a) Os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a

modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão;

b) Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade

horizontal e do direito de habitação periódica;

c) Os factos jurídicos confirmativos de convenções anuláveis ou resolúveis que tenham por

objecto os direitos mencionados na alínea a);

d) As operações de transformação fundiária resultantes de loteamento, de estruturação de

compropriedade e de reparcelamento, bem como as respectivas alterações;

e) A mera posse;

f) A promessa de alienação ou oneração, os pactos de preferência e a disposição

testamentária de preferência, se lhes tiver sido atribuída eficácia real, bem como a cessão
da posição contratual emergente desses factos;

g) A cessão de bens aos credores;

h) A hipoteca, a sua cessão ou modificação, a cessão do grau de prioridade do respectivo

registo e a consignação de rendimentos;

i) A transmissão de créditos garantidos por hipoteca ou consignação de rendimentos,

quando importe transmissão de garantia;

j) A afectação de imóveis ao caucionamento das reservas técnicas das companhias de

seguros, bem como ao caucionamento da responsabilidade das entidades patronais; l) A
locação financeira e as suas transmissões;

m) O arrendamento por mais de 6 anos e as suas transmissões ou sublocações,

exceptuado o arrendamento rural;

n) A penhora e a declaração de insolvência; o) O penhor, a penhora, o arresto e o

arrolamento de créditos garantidos por hipoteca ou consignação de rendimentos e
quaisquer outros actos ou providências que incidam sobre os mesmos créditos;

p) A apreensão em processo penal; q) A constituição do apanágio e as suas alterações;

r) O ónus de eventual redução das doações sujeitas a colação;

s) O ónus de casa de renda limitada ou de renda económica sobre os prédios assim

classificados;
t) O ónus de pagamento das anuidades previstas nos casos de obras de fomento agrícola;

u) A renúncia à indemnização, em caso de eventual expropriação, pelo aumento do valor

resultante de obras realizadas em imóveis situados nas zonas marginais das estradas
nacionais ou abrangidos por planos de melhoramentos municipais;

v) Quaisquer outras restrições ao direito de propriedade, quaisquer outros encargos e

quaisquer outros factos sujeitos por lei a registo;

x) A concessão em bens do domínio público e as suas transmissões, quando sobre o

direito concedido se pretenda registar hipoteca;

z) Os factos jurídicos que importem a extinção de direitos, ónus ou encargos registados.

aa) O título constitutivo do empreendimento turístico e suas alterações.

2 - O disposto na alínea a) do número anterior não abrange a comunicabilidade de

bens resultante do regime matrimonial.

O artigo 95 do código especifica, relativamente a cada facto sujeito a registro, os requisitos

especiais das inscrições respetivas. Segundo o artigo 36: “Têm legitimidade para pedir o
registro os sujeitos, ativos ou passivos da respetiva relação jurídica e, em geral, todas as
pessoas que nele tenham interesse ou estejam obrigadas à sua promoção”.

Na falta de legitimidade, o ato será registrado provisoriamente por dúvidas, cabendo ao

requerente, no prazo fixado, apresentar título de legitimidade bastante: em regra, uma
procuração ou uma ratificação.

2-Ações, decisões, procedimentos e providências

O artigo 3\1 refere as ações sujeitas a registro:

a) As acções que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição,

a modificação ou a extinção de algum dos direitos referidos no artigo anterior, bem como
as acções de impugnação pauliana;

b) As acções que tenham por fim, principal ou acessório, a reforma, a declaração de

nulidade ou a anulação de um registo ou do seu cancelamento;

c) As decisões finais das acções referidas nas alíneas anteriores, logo que transitem em
julgado.

d) Os procedimentos que tenham por fim o decretamento do arresto e do arrolamento,

bem como de quaisquer outras providências que afectem a livre disposição de bens;

e) As providências decretadas nos procedimentos referidos na alínea anterior.

O registro das ações e figuras afigura-se evidente. Estão em causa situações jurídicas relativas
a imóveis. Sendo, para mais, controvertidas, o público tem todo o interesse em poder
conhecer a sua existência. Além disso, algumas das ações e demais procedimentos judiciais
têm justamente a ver com situações cuja publicitação é decisiva para o pretendido. Repare-se
ainda que o artigo 2\1 d), sujeita a registro “as operações de transformação fundiária”
resultante de loteamentos e outras. Estão em causa atos administrativos.

No limite do juridicamente possível, todas as ações que tenha implicações reais devem ser
registradas. Tem-se pretendido afastar do registro os factos cuja oponibilidade não dependa
de inscrição: os elencados no artigo 5\2: aquisição, servidões aparentes, bens indeterminados.
Quanto muito, poder-se-ia inferir que essas situações não são sujeitas a registro obrigatório,
em termos a compaginar com o artigo 8\1 A.

3-O problema da ação pauliana

A ação pauliana permite nos termos do artigo 610 a 612 CC, ao credor, impugnar os atos os
atos do devedor que envolvam a diminuição da garantia patrimonial do crédito e não sejam de
natureza pessoal.

A pauliana está sujeita a registro?

Contra o registro da pauliana, argumenta-se com o silêncio do artigo 3\1 do registro predial, a
que alinharia, na versão original, a lista das ações sujeitas a registro, em termos de tipicidade
taxativa. Além disso, acenava-se com a natureza pessoa da ação pauliana.

A favor sublinhava-se a utilidade de registro, a possibilidade de interpretar latamente o artigo

3\1 a), de modo a incluir a pauliana por analogia com o artigo 435\2 relativo ao registro da
ação de resolução os valores de fundo aqui em jogo, que requerem o registro.

Este problema foi resolvido pelo DL 116\2008: A pauliana, quando objeto de ação, sujeita-se a
registro.

4-A natureza não taxativa das enumerações legais

As enumerações legais dos factos sujeitos a registro são taxativas?

-Taxatividade: A ideia de taxatividade pode ter subjacente a conceção do registro

predial como um encargo, fonte de dispêndios e sinónimo de perturbações na vida das
pessoas. Sendo assim, o registro apresenta-se taxativo. E a obrigatoriedade do registro mais
reforçaria a taxatividade: ninguém pode ser obrigado a lago que não esteja claramente
exarado na lei.
 MC: Verifica-se hoje que o registro é uma vantagem para o próprio e para terceiros.
Não pode alguém ficar dispensado do encargo que ele representa. Constata-se, ainda, que o
artigo 2 e 3 do, está recheado de conceitos indeterminados e de cláusulas gerias. Não tem, em
si, uma verdadeira taxatividade material. Mantemos pois, que as enumerações dos factos e
ações sujeitos a registro não são taxativos.

A necessária segurança obtém-se a jusante: sujeitam-se os registro os factos com eficácia real
ou que, com coisas corpóreas, tenham diretamente a ver. Apenas se admitem dispensas legais:
tal o caso do arrendamento de duração inferior a 6 anos, mercê de uma leitura a contrário do
artigo 2\1 m)
Princípios do registro

1-O princípio da instância; a acessoria das conservatórias

O registro predial, assegurado por serviços públicos competentes, transcende, nos seus
diversos aspetos e implicações, aquilo que, por regra, se tem na conta de mero interesse
privado. Não obstante, o seu funcionamento é deixado, normalmente, na dependência de uma
iniciativa particular. Isto é: a prática dos atos de registro ocorre quando as conservatórias
sejam instadas a fazê-lo: é o princípio da instância.

O princípio da instância traduz uma simbiose de relevo entre o denominado interesse público
e privado: fala-se mesmo em administração privada de interesses públicos.

O princípio da instância deve ser compaginado com o dever que pende sobre o conservador de
suprir, sempre que possível, as deficiências de procedimento (art.73). Não sendo possível, ele
deverá dar, ao interessado as devidas indicações. A este propósito fala-se de um dever de
acessoria dos interessados. Os casos de registro oficioso podem ser externos, quando impostos
por leis extravagantes ou internos, quando derivem do próprio código (art.92\7, 8 e 10, 97\1,
98\3, 101\4 e 5, 148\4 e 149. Em qualquer caso, o registro deve servir o público.

O princípio da instância faculta determinados desenvolvimentos:

-As descrições são feitas na dependência de uma inscrição (art.80\1) de outro modo
seriam oficiosas ou seriam falhas de legitimidade (art.36\1);

-A data de inscrição é a da apresentação;

-A responsabilidade por danos ilícitos e culposos é do requerente e, apenas, havendo

coautoria ou violação de regras injuntivas, também do conservador.

2-O princípio da legalidade

Princípio da legalidade: Além da regularidade formal dos atos requeridos e da legitimidade

dos requerentes, incumbe ao conservador apreciar a legalidade dos títulos apresentados e a
validade dos atos dispositivos neles contidos, e bem a capacidade dos outorgantes, em face
dos títulos e dos registros anteriores.

O recorte da legalidade deve ser aferido deve ser aferido pelos casos de recusa do registro. A
recusa do artigo 69, na redação do DL 116\2008 dispõe:

1-o registro deve ser recusado nos seguintes casos:

a)(Revogada)
 b)Quando for manifesto que o facto não está titulado nos documentos
apresentados;

c)Quando se verifique que o facto constante do documento já está registrado

ou não está sujeito a registro;

-d)Quando for manifesta a nulidade de facto;

e)Quando o registro já tiver sido lavrado como provisórios por dúvidas e estas
não se mostrem removidas.

f)(Revogada).

2-Além dos casos previstos no número anterior, o registro pode ser recusado se, por
falta de elementos ou pela natureza do ato, não poder ser feito como provisório por dúvidas.

3-No caso de recusa, é anotado na ficha o ato recusado a seguir ao número, data e
hora da respetiva apresentação.

3-O princípio do trato sucessivo

O registro predial visa dar publicidade às situações jurídicas dos prédios, como está no artigo
1. Em princípio, fá-lo de modo indireto: publicita, através de instrumentos de inscrição, os
atos que, tendo eficácia real, ditam a configuração concreta das situações aludidas. Muitas
vezes, os atos visados têm natureza contratual, isto é, implicam a manifestação de vontade de
dois ou mais intervenientes. A necessidade de confirmação do panorama tabular com as
vicissitudes jurídicas dos prédios dita a lógica do trato sucessivo: o registro do ato só é
possível quando o disponente surja, em face do registro, como titular da situação em causa:
o registro apresentará assim uma sucessão de atos ligados pelos intervenientes.

Em bom rigor, o princípio do trato sucessivo é, apenas uma concretização do princípio da

legalidade, designadamente na parte em que, segundo este: “A viabilidade do registro deve
ser apreciada (…) em face dos registros anteriores”.

4-O princípio da prioridade

A publicidade assegurada pelo registro predial não visa escopos de mero conhecimento,
dentro do espaço jurídico: ela repercute-se no nível substantivo das situações jurídicas em
jogo. Os reflexos materiais do registro implicam, pela sua própria existência, a definição prévia
das quais as situações dotadas, efetivamente da publicidade tabular.

O problema põe-se quando situações jurídicas incompatíveis apresentem, ou pretendam

apresentar, publicidades também incompatíveis. A resposta é dada pelo princípio da
propriedade (art.6\1): “o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que lhe
seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registros e, dentro da
mesma data, pelo número de ordem das apresentações correspondentes.
Por fim, o artigo 8\4 determina: “em caso de recusa, o registro feito na sequência de recusa ou
reclamação julgados procedentes, conserva a prioridade correspondente à apresentação do
ato recusado”.

5-O princípio da obrigatoriedade

A obrigatoriedade de registro veio a ser estabelecida pelo DL 116\2008. Este decreto aditou
ao código, os artigos 8-A, 8-B, 8-C e 8-D. Assim:

-É obrigatório o registro dos factos referidos no artigo 2, com exceções ligeiras e o das
ações, salvo a pauliana e outro procedimento (art.8-A);

-Os sujeitos da obrigação de registrar são: a)as entidades que intervenham como
sujeitos ativos; (b)as entidades que celebrem a escritura pública, autentiquem os documentos
ou reconheçam assinaturas; c)as instituições de crédito e as sociedades financeiras que
intervenham como sujeitos ativos; d)as entidades públicas que intervenham como sujeitos
passivos; e)quando to, a instituições de crédito e sociedades financeiras; f)as demais entidades
que sejam sujeitos ativos (Art.8-B\1);

-Estando mais de uma entidade obrigada ao registro, a obrigação competente apenas à

que figurar em primeiro lugar na ordem estabelecida (art.8-B\2);

-Estão ainda obrigados, no que respeita ás ações e outros procedimentos, a promover

o registro, o MP e os agentes de execução (art.8-B\3);

-A obrigação de promover o registro cessa quando ele se mostre promovido poer

qualquer outra entidade com legitimidade;

-A lei fixa os prazos para a realização do registro (art.8-C)

-O incumprimento da obrigação de registrar sujeita as entidades obrigadas, a entregar

o emolumento em dobro (art.8-D).
Os efeitos civis do registro

1-Aspetos gerais; a fé pública

Na base da eficácia substantiva ou civil do registro predial está a fé pública: a confiança que o
público em geral deposita nas informações do registro.

Por seu turno, a confiança suscitada pelo registro e a boa fé subjetiva daí resultantes têm
limites.

Os efeitos do registro predial podem ser classificados em:

-Presuntivo;

-Aquisitivo (pela sua importância diz que vai reservar rúbrica própria).

-Consolidativo;

-Enunciativo

2-O efeito presuntivo; a dupla descrição

Segundo o artigo 7: “o registro definitivo constitui presunção de que o direito existe e

pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registro o define”.

Os artigos 349 e 350, sobre as presunções permitem concluir que, quem tenha a seu favor um
registro determinado, escusa de provar: que existe o direito; que é titular dele; que ele tem a
configuração dada pelo registro.

Quem assim não o entenda terá de provar a inexatidão do registro (artigo 350\2).

A prova capaz de destruir o efeito presuntivo do registro pode advir de um de dois fatores:

-Ou da demonstração de o registro em causa ser inexistente ou nulo, por alguma das
causas nos artigos 14 e 16;

-Ou da demonstração de o registro em causa, válido em si, se reportar a factos

substancialmente inválidos, ou insuficientes, o que envolve o cancelamento da inscrição
(art.13).

No primeiro caso, há inexistência ou nulidade do registro ou invalidade intrínseca; no segundo,

invalidade substantiva ou extrínseca. Qualquer delas exige uma ação judicial destinada ao seu
reconhecimento (art.17\1)
As presunções derivadas do registro têm dois limites:

-Cedem perante uma presunção derivada de posse mais antiga;

-Não abrangem os elementos identificadores dos prédios, incluindo as confrontações,

as áreas e as delimitações.

A primeira regra advém do artigo 1268\1 CC. A segunda é menos firme, embora a
jurisprudência a aplique, sendo a opção mais pragmática que jurídica: não há meios que
assegurem elementos identificadores dos prédios, de modo a tornar fidedignas as descrições.
Quando, porém, os elementos descritivos tenham a ver com os direitos existentes,
condicionando-se ou sendo pressupostos da sua existência, a presunção vai ser até eles, sob
pena de esvaziar o registro (o que seria da propriedade horizontal se não se presumisse a
existência do edifício com o necessário número de frações autónomas?).

2.1-Os vícios do registro

O efeito presuntivo do registro pode ser contrariado com a invocação e a demonstração de

um vício do registro. Distinguimos:

-A inexistência: quando falte, em termos insupríveis, a competente assinatura (art.14);

A inexistência do registro leva a que este não produza quaisquer efeitos, numa situação que
poderia ser invocada por qualquer pessoa a todo o tempo, e independentemente de
declaração judicial (art.15\1 e 2).

-A da nulidade, sempre que o registro seja falso ou seja lavrado com base em títulos
falsos, seja lavrado com base em títulos insuficientes para a prova legal do facto registrado,
esteja ferido de omissões ou inexatidões de que resulte incerteza acerca dos sujeitos ou da
situação a que se refira o registro em causa, seja assinado por pessoa sem competência
funcional, ou seja, efetuado sem apresentação prévia ou com violação do trato sucessivo
(art.16);

A nulidade, diferente da inexistência, só pode ser invocada depois de declarada por decisão
judicial com trânsito em julgado (art.17\1).

-A inexatidão, que ocorre nos casos me que o registro se mostre lavrado em

desconformidade com o título que lhe serviu de base ou enforme deficiências provenientes
desse mesmo título, que não sejam causas de nulidade (art.18\1).

A inexatidão dá lugar à retificação (art.18\2 e 120 e seguintes)

Os vícios do registro não esgotam a delimitação negativa da eficácia tabular presuntiva:
como se refere, o registro perde os seus efeitos quando se reportar a factos substancialmente
inválidos e seja pedido o seu cancelamento.

3-O efeito consolidativo

A pessoa que adquira um direito, de modo legítimo, pode exercer, salvo o caso de registro
constitutivo, no caso de hipoteca, independentemente de o inscrever.

O regime do encargo tabular (art.9\1), apenas impede a faculdade de alienação: não a atuação
do direitos, nos outros domínios.

O artigo 5\1, segundo a qual “os factos sujeitos a registro só produzem efeitos contra terceiros
depois da data do respetivo registro” não depõe em sentido contrário.

Com efeito, o adquirente legítimo de um direito, enquanto não registrar, pode opor o seu
direito:

-A terceiros estranhos, isto é, àqueles que não detenham qualquer título sobre a coisa;

-Ao alienante: é mera oponibilidade inter partes

-A terceiros que tenham registro a seu favor: basta que impugne, com êxito, esse
registro, nos termos do artigo 8.

Tudo visto, o adquirente legítimo só não pode opor o seu direito a quem tenha um aquisição
tabular.

O artigo 5\1, deve ser entendido no sentido de o titular não registrado não pode opor o seu
direito a quem tiver um registro incompatível e enquanto isso durar. No fundo, esse preseito
proclama a vulnerabilidade das posições não registradas às possíveis aquisições tabulares de
terceiros.

Assim: o verdadeiro titular de uma posição jurídica, quando registre fica protegido contra
aquisições tabulares de terceiros.

4-Efeito enunciativo

O artigo 5\1 procede a pré-enunciar um esquema da aquisição tabular. Mas tem outro papel:
permite que, no artigo 5\2, sob a capa formal de exceções à pretensa regra da
inoponibilidade a terceiros sujeitos a registro, mas não registrados, se introduzam casos de
insensibilidade à aquisição tabular.

São eles: O dos direitos adquiridos por usucapião, o das servidões aparentes e o dos direitos
relativos a bens indeterminados.

A usucapião importa um tipo de publicidade assegurado pela posse, tão forte que conduz a
constituição originária dos próprios diretos correspondentes ao seu exercício: pode operar
contra tabulas não se compreendendo, por maioria de razão, que pudesse ser atingida pelo
registro de terceiros. Também as servidões aparentes são fortemente publicitadas por
natureza. A ocorrência de factos relativos a bens indeterminados impede, em relação a este,
uma publicidade clara.

Nos casos de situações constituídas por usucapião e das servidões aparentes, o registro, não
sendo necessário para a consolidação do direito, isto é, para impedir, contra ele, possíveis
aquisições tabulares por terceiros, é possível. Quando efetuado, dá-se o efeito enunciativo do
registro, que assegura, ao beneficiário um suplemento de publicidade.

5-Efeito constitutivo

Os direitos constituem-se independentemente do registro. Excetua-se a esse princípio a

hipoteca: esta só produz efeitos depois de registrada.

A existência de um registro constitutivo da hipoteca coloca diversos problemas, sendo que

sem registro, ela não existe.

O caso da Hipoteca:

Os direitos constituem-se independentemente do registro. Excetua-se a esse princípio a

hipoteca: esta só produz efeitos depois de registrada. Isto não foi alterado pelo encargo
estabelecido no artigo 9\1: o registro neste é exigido que seja realizado pelo alienante, para a
celebração válida do negócio e não, do lado do adquirente, para o ingresso efetivo, na sua
esfera jurídica da situação em causa.

O artigo 9\1 (princípio da legitimação falado em ML), estabelece que os factos de que resulte transmissão de
direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados (registrados) sobre bens que não
estejam inscritos (registrados) a favor da pessoa que transmite o direito ou sobre a qual se constitua o encargo. A
legitimação reforça a proteção conferida pelo trato sucessivo, na medida em que veda que o próprio negócio seja
titulado, sem que se encontre comprovado o registro prévio do direito a favor do transmitente.
Excetua-se, em princípio, a hipoteca: esta só produz efeitos depois de registrada. Entende-se
que uma posição privada de quaisquer efeitos não existe, sendo que o registro da hipoteca
considera-se constitutivo, de acordo com o artigo 687 CC e 4\2 do código do registro predial

A regra de que a hipoteca surge apenas com o registro aplica-se às hipotecas legais (art.704):
na origem, elas apenas permitem ao beneficiária ou a quem para tanto, tenha legitimidade,
requerer a competente inscrição. Com ela, temos hipoteca.

Na hipoteca, a afirmação de que, antes do registro ela não produz efeitos, nem mesmo entre
as partes, coloca a inscrição como peça básica do próprio processo constitutivo. Sem ela, a
hipoteca não existe.

MC (Teoria dos deveres acessórios): Por certo que perante lei expressa, não há, interpartes,
uma relação contratual enquanto não surgir o registro. Todavia, é clara uma relação de
confiança de base legal. Assim, seja por via do vinculo que conduziu à hipoteca, seja através da
situação criada pelo negócio hipotecário, temos o seguinte:

-A parte beneficiária fica legitimada para requerer a inscrição da hipoteca;

-O dono da coisa a onerar fica investido em deveres de segurança e de informação: ele

deve velar pela integridade da coisa, abstendo-se de condutas que, diureta ou indiretamente,
prejudiquem o credor e avisando-o de qualquer risco ou ocorrência.

Um segundo problema tem que ver com a constituição a non domino de hipoteca e com a
constituição, contra a hipoteca e a non domino, de um direito incompatível. A hipoteca a non
domino é nula. Todavia, pode suceder que alguém a inscreva, sem ter recebido, do dono, um
verdadeiro título:

-Com base numa inscrição prévia;

-Inscreva indevidamente uma hipoteca;

-Assente num mútuo ou outro negócio, de modo que possa considerar-se oneroso;

-Desconhecendo, sem culpa, a falta do título;

 -Antes do registro de uma ação de nulidade.

Nessa eventualidade, o credor hipotecário adquiria o seu direito pelo registro, por via do artigo
17\2 do código do registro predial. Todavia, essa aquisição só operaria perante quem tivesse
adquirido o direito prejudicado pela hipoteca de um autor comum.

Essa singularidade leva a que nenhum hipoteca seja segura. Mesmo quando bem inscrita,
sempre pode demonstrar-se que o direito em cuja base ela foi registrada não tinha
fundamento, arrastando o registro prévio e, daí, o da própria hipoteca.

Os direitos reais de gozo ainda se consolidam pelo decurso do prazo, através da usucapião;
não os de garantia.

6-Inscrição de ações

Dispõe o artigo 3 do código das sociedades, refere que estão igualmente sujeitas a registro:

a) As acções que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição,

a modificação ou a extinção de algum dos direitos referidos no artigo anterior, bem como
as acções de impugnação pauliana;

b) As acções que tenham por fim, principal ou acessório, a reforma, a declaração de

nulidade ou a anulação de um registo ou do seu cancelamento;

c) As decisões finais das acções referidas nas alíneas anteriores, logo que transitem em
julgado.

d) Os procedimentos que tenham por fim o decretamento do arresto e do arrolamento,

bem como de quaisquer outras providências que afectem a livre disposição de bens;

e) As providências decretadas nos procedimentos referidos na alínea anterior.

O objetivo do legislador ao submeter determinadas ações a registro foi o de assegurar a sua

publicidade, junto do público interessado.

A necessidade de assegurar a publicidade é máxima, na situação de haver transmissão dos

próprios bens ou direitos litigiosos. De acordo com o 263 CPC, uma ação sujeita a registro, o
resultado final não é oponível a terceiros que obtenham um registro anterior ao da ação e
incompatível com o que nela se peça.

Nestas condições pensamos que uma ação deve ser sujeita a registro sempre que se torne
injusto impor a correspondente sentença a terceiros adquirente que não conhecem o pleito.

Não estão sujeitos a registro:

-A reivindicação com base em usucapião;

 -O pedido de indeminização por destruição da coisa;

-A reivindicação deduzida por quem se encontre inscrito como proprietário;

-A reconvenção em que não se impugne a propriedade do autor;

-A ação em que se peça o reconhecimento de que uma determinada parcela faz parte
de certo prédio;

-A ação relativa ao direito de retenção;

-A redução de liberalidades, estando já registrado o ónus da eventual redução por

colação;

-A ação de divisão de coisa comum não registrada, que não aproveita ao donatário
registrado, por este não ter proteção tabular;

-A ação judicial de inventário.

Aquisição tabular

1-O artigo 291 CC

O artigo 291 CC, epigrafado “Inoponibilidade da nulidade e da anulação”, dispõe:

1. A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a

móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso,
por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação
ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio.

2. Os direitos de terceiro não são, todavia, reconhecidos, se a acção for proposta e registada
dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio.

3. É considerado de boa fé o terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia,

sem culpa, o vício do negócio nulo ou anulável.

Portanto, temos neste quadro:

-Um negócio jurídico declarado nulo ou anulado;

-Respeitante a coisas imóveis ou móveis sujeitos a registro;

-direitos adquiridos sobre essas mesmas coisas, na base do negócio nulo ou anulado;

-Sendo aquisição a título oneroso;

-Estando de boa-fé;

-Ocorrendo o registro da aquisição antes de registrada uma ação de nulidade ou

anulação;

-E não sendo essa mesma ação proposta e registrada nos 3 anos posteriores à
conclusão do negócio.

Nessa eventualidade, o terceiro adquirente dispõe de uma posição que não é afetada pela
invalidação do negócio em cuja base adquiriu o seu direito. Repare-se que, num prisma de fé
pública, falta o requisito básico: o de o terceiro protegido ter adquirido o seu direito por
acreditar numa inscrição tabular. Com efeito, o artigo 291 não exige qualquer registro prévio.

O artigo 291 aplica-se aos casos de ineficácia em sentido estrito de negócios. A questão
coloca-se designadamente, no tocante a contratos praticados com violação de direitos de
preferência: pode o terceiro adquirente prevalecer-se do artigo 291 CC?

As razões que levam á tutela de terceiros (boa fé, investimento de confiança e inação das
partes interessadas) podem proceder tanto nas invalidades como nas ineficácias. Além disso,
tal tutela não tem nada de excecional: a letra da lei, por si só, não permitiria a exclusão. No
caso das preferências legais, todavia, o artigo 291 (tal como o 17\2 código registro predial) não
se aplica pela razão simples de elas não estarem sujeitas a registro. Consequentemente, não só
os preferentes não têm modo de as publicitar como os próprios terceiros adquirentes não têm
especial fundamento para clamar a ignorância da sua existência.

2-A aquisição tabular (art.17\2 código registro predial); direitos reais naturais

Os requisitos da aquisição tabular dispostos no artigo 17\2:

1 - A nulidade do registo só pode ser invocada depois de declarada por decisão judicial com
trânsito em julgado.

2 - A declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por
terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade.

3 - A ação judicial de declaração de nulidade do registo pode ser interposta por qualquer
interessado e pelo Ministério Público, logo que tome conhecimento do vício.

Assim, temos o seguinte quadro de requisitos:

-Um registro prévio: é o ponto de partida incontornável, para a aplicação, quer do

artigo 17\2, quer do 122;

-A declaração de nulidade desse registro ou a sua retificação;

-Uma aquisição, na base do registro nulo ou a retificar; em função do trato sucessivo,

esta aquisição só pode ser registrada se “encaixar” no registro prévio;

-A título oneroso: apenas havendo título oneroso se verifica o investimento da

confiança que justifica a tutela desta;

-De boa fé: o beneficiário deve desconhecer, sem culpa, que o registro prévio era nulo
ou que estava sujeito a retificação;

-O registro por parte do beneficiário, antes de inscrita a ação de declaração de

utilidade ou do registro de retificação ou da dependência do respetivo processo.

Reunidos estes requisitos, o terceiro adquire o seu direito através do registro: é a aquisição
tabular.

Quando isto ocorra, o que acontece ao direito do anterior e verdadeiro titular?

Primeiro, deverá ser indemnizado por todos os que, com culpa, tenham dado azo à situação
danosa.

Agora, por exemplo: A, com base em títulos falsos, consegue um registro de um imóvel a seu
favor; vende-o a B, que está de boa fé e que registra a aquisição antes de Z, o verdadeiro
proprietário, inscrever uma ação de declaração de nulidade de registro de A. Perde Z a
propriedade?
 1)e se B pedir ele próprio a anulação do negócio, revertendo o imóvel para A?

2)E se B não quiser prevalecer-se do registro e restituir a coisa a Z?

3)E se, a qualquer título o imóvel regressar ao património de A?

4)E se B aliena a C que está de má-fé?

Parece mais elementar justiça que o direito legitimo de A recupere a sua plenitude. E
enquanto isso não sucede? O problema resolve-se admitindo uma “propriedade natural”, isto
é, um direito real que não pode ser judicialmente atuado mas que, em certas condições,
retoma a sua eficácia normal.

3-Concliliação dos artigos 291 CC ou 17\2 Código do registro predial

O artigo 291 CC permite proteger contra invalidações de negócios jurídicos que registrem
antes do registro de qualquer ação de impugnação. O artigo 17\2 do código do registro predial
tutela terceiros em face de nulidades do registro, também desde que registrem, antes da
inscrição de uma ação de declaração de nulidade. Mas ocorre um problema grave: o artigo
291 exige, ainda, um prazo de 3 anos, ao contrário do artigo 17\2, que dispensa uma
tranquilidade imediata. Como conciliar?

O artigo 291 aplica-se às invalidades substantivas. Está em jogo proteger terceiros da

invalidade de negócios celebrados a montante e nos quais tenham tido intervenção. O artigo
17\2 dá corpo à fé pública: protege os terceiros que, acreditando num registro prévio,
adquiram, nessa base, um determinado direito. Ambos os preceitos exigem, para a tutela, boa-
fé, título oneroso e registro antes de inscrita qualquer ação de impugnação. Quanto às
diferenças:

-O artigo 17\2 aplica-se sempre que exista um registro prévio, registro esse que, por
via de uma nulidade tabular, deva desaparecer;

-Havendo registro e invalidade substantiva, a inscrição deva ser retificada, nos termos
do artigo 122: opera uma tutela equivalente;

-Na falta de registro prévio, não há fé pública: apenas título oneroso e boa-fé; a
proteção é mais ténue, donde a exigência suplementar do prazo de 3 anos.

A media que, mercê da generalização do registro, hoje obrigatório, haja sempre “registros
prévios”, a fé pública domina. O artigo 291 CC apenas se aplicará quando o “direito” do
beneficiário corresponda à primeira inscrição do prédio em causa, perdendo,
progressivamente, qualquer utilidade.
Registro aquisitivo (Aquisição tabular)- Menezes leitão

1-A aquisição tabular

O registro pode ter como efeito a aquisição de um direito em desconformidade com a

realidade substantiva. Fala-se nesse caso, em aquisição tabular, a qual se encontra prevista no
artigo 5\1, 17\2 e 122 CRP e no 291 CC.

-A primeira das hipóteses encontra-se prevista no artigo 5\1 CRP e resulta da

circunstância de os factos sujeitos a registro só produzirem efeitos contra terceiros depois da
data do registro respetivo. Uma vez que de acordo com a conceção restrita de terceiros,
consagrada no 5\4 CRP, são apenas terceiros “aqueles que tenham adquirido de um autor
comum direitos incompatíveis entre si”, esta disposição vai ser aplicável essencialmente à
dupla alienação ou oneração de um bem, levando a que a disposição posterior tenha sido
previamente registrada prevaleça sobre a anterior, que não foi registrada.

Ora, como vimos, após a primeira disposição o alienante perde a legitimidade para tornar a
dispor do mesmo bem, a segunda disposição é nula, e não poderia permitir a aquisição da
propriedade. É assim o registro nessas condições que permite que a propriedade seja
adquirida pelo adquirente na segunda disposição, através da aquisição tabular.

Para a aquisição tabular prevista no artigo 5\1, a lei exige apenas uma dupla alienação ou
oneração e o prévio registro da segunda disposição. Por analogia com os restantes casos de
aquisição tabular, a doutrina exige, no entanto, que a segunda disposição seja realizada a
título oneroso e de boa fé, sem o que se entende que o direito do primeiro não poderá ser
posto em causa.

-A segunda hipótese de aquisição tabular encontra-se prevista no artigo 17\2, o qual

estabelece que a declaração de nulidade do registro não afeta os direitos adquiridos a título
oneroso por terceiro de boa fé, se o registro dos correspondentes atos for anterior ao registro
da ação de nulidade.

Está assim em causa uma situação de invalidade registal relativamente a uma inscrição
(art.16), a qual determinou, no entanto, que fosse realizado um ato de disposição, com base
no pseudo-direito a favor de terceiro, sub-adquirente em relação a essa inscrição.

No caso de exigir a boa fé do terceiro e a sua aquisição tiver ocorrido a título oneroso, o seu
direito como sub-adquirente não é posto em causa pela declaração de nulidade da prévia
inscrição, em virtude da necessidade de proteger aqueles que confiaram na validade do
registro. Ora, como é manifesto, a aquisição do sub-adquirente tinha sido efetuada a non-
domino, e era consequentemente inválida, temos aqui mais uma vez uma hipótese de
aquisição tabular, resultante do registro.

-A terceira hipótese de aquisição tabular encontra-se prevista no artigo 122 CRP, o

qual estabelece que “a retificação do registro não prejudica os direitos adquiridos a título
oneroso por terceiros de boa fé, se o registro dos factos correspondentes for anterior ao
registro da retificação ou da pendência do respetivo processo”. A situação é semelhante á
que se acabou de referir, estando mais uma vez em causa a necessidade de proteção daquele
que confiou na exatidão de um registro, tendo efetuado com base no mesmo uma aquisição
de boa fé e a título oneroso.

Assim, o direito sub-adquirente, que tenha registrado a sua aquisição antes da retificação ou
da pendência do respetivo processo, não vê o seu direito afetado pela posterior retificação da
prévia inscrição. Está se mais uma vez perante um caso de registro com eficácia aquisitiva de
direitos.

-Finalmente, nos termos do artigo 291, a invalidade do negócio jurídico que respeite
a bens imóveis ou móveis sujeitos a registro não prejudica os direitos adquiridos sobre os
mesmos bens ,a título oneroso, por terceiro de boa fé, que tenha registrado a sua aquisição,
antes do registro da ação de invalidade ou do acordo das partes sobre a mesma (art.291\1).
Os direitos do terceiro não são todavia reconhecidos, se a ação for proposta e registrada
dentro dos 3 anos posteriores à conclusão do negócio (art.291\3 CC).

Este caso já não se refere à invalidade registal, mas antes à invalidade substantiva. Nesta
situação, está em causa um conflito entre o transmitente no primeiro negócio inválido e um
subadquirente num segundo contrato, que vem a ser afetado em consequência da invalidade
do primeiro contrato.

É, no entanto, estranho que o terceiro seja neste caso menos protegido do que nos casos de
invalidade registal, uma vez que os seus direitos podem ser afetados se a ação de invalidade
for proposta e registrada no prazo de 3 anos após a celebração do negócio inválido.

OA: Procura resolver a questão aplicando analogicamente, por maioria de razão, o artigo
291\2 CC, a casos de invalidade registal, existindo assim igualmente um prazo de 3 anos neste
último caso, sustentando ainda que o artigo 291 tem como requisito implícito a prévia
existência de um registro desconforme.

MC: Entendem que a explicação do prazo de 3 anos reside no facto de o artigo 291 exigir a
prévia existência de um registro desconforme, pelo que merece menos proteção a confiança,
do terceiro em relação à regularidade da sua aquisição. Neste entendimento, o artigo 291 CC
não se aplicaria aos casos em que já existisse um registro desconforme a favor do adquirente
no negócio inválido, valendo antes nesta situação o previsto no artigo 17\2 CRP.

ML: Concorda com MC, uma vez que efetivamente, não se justifica aplicar o artigo 291 sempre
que se verifique a prévia existência de um registro desconforme, caso em que a situação
jurídica do terceiro merece proteção antes do prazo de 3 anos. Todos os casos de existência
de um prévio registro desconforme deverão ser antes regulados pelo artigo 17\2 CRP.
2-Posição do titular do direito real preterido pela aquisição tabular do terceiro

Tem sido objeto de bastante controvérsia em que situação fica o titular do direito real
preterido em virtude da aquisição tabular de terceiro:

-OA: A aquisição tabular funciona como facto resolutivo em relação à primeira

aquisição, extinguindo-se consequentemente o respetivo direito.

-MC: Não se verifica a extinção do direito, mas uma mera inoponibilidade, uma vez que
quem registrou previamente beneficia de presunção iures et iure de titularidade do direito
enquanto subsistirem as condições de que ela depende. Em consequência, o o proprietário
poderia recuperar outra vez a coisa em caso de devolução, renúncia de terceiro ou
transmissão para adquirente de má fé.

-ML: A tese da sobrevivência do direito real preterido não nos parece aceitável. A
aquisição tabular atribui o direito real em termos definitivos ao adquirente com base no
registro, sendo em consequência extinto o direito rela anterior, por ser com ele incompatível.

Mesmo que o adquirente com base no registro optasse por devolver a coisa ao adquirente
substantivo, haveria aí um novo facto aquisitivo do direito, que não elidiria a extinção anterior.