Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito de Uma Das Varas Cíveis Da Comarca Do Guarujá - SP

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CAIO FREIRE BEIRAO DA ROCHA e Tribunal de Justica do Estado de Sao
Paulo, protocolado em 19/01/2021 às 12:31 , sob o número 10004709220218260223.

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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1000470-92.2021.8.26.0223 e código 6397476.
Avenida Paulista, n° 1159, conjunto 1008, Jardim Paulista, São Paulo – SP, CEP: 01311-921
Tel. (11) 4281-2747 e (11) 96431-1020, e-mail: leandro@ricchiniadvocacia.com.br
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DE UMA

DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DO GUARUJÁ – SP,
COMPRA E VENDA - Rescisão de contrato com devolução de

quantias pagas – Culpa exclusiva da promitente vendedora -
Dever de devolução em dobro do valor pago a título de arras
devidamente corrigido – Expressa previsão contratual -
Inteligência do artigo 418 do Código Civil - Recurso desprovido
(Grifamos)
(TJSP; Apelação Cível 0007776-85.2013.8.26.0005; Relator (a):

J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado;
Foro Regional V - São Miguel Paulista - 3ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 22/09/2015; Data de Registro: 01/10/2015).
DISTRIBUIÇÃO LIVRE
LUIZ ANTONIO RODA, brasileiro, solteiro, aposentado, portador da

cédula de identidade RG n° 7.918.002-4 SSP/SP, inscrito no CPF/MF sob n°
595.050.288-49, residente e domiciliado na Rua Jesuíno de Arruda n° 1365, Bloco 09,
apto. 404, na cidade de São Carlos/SP, CEP. 13.560-642, por seu advogado que esta
subscreve, vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE ARRAS MAIS O EQUIVALENTE C/C

DANOS MORAIS
em face de CYLA LEZERROVICI, brasileira, viúva, comerciante, portadora do RG

n° 4.938.610 SSP/SP, inscrita no CPF/MF sob o n° 006.680.058-74, residente e
domiciliada à rua Bandeirantes, n° 82, Apto. 41, Bom Retiro, São Paulo – SP, CEP:
01124-010, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CAIO FREIRE BEIRAO DA ROCHA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/01/2021 às 12:31 , sob o número 10004709220218260223.
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I. DA COMPETÊNCIA
1. Distribui-se a presente demanda perante este Foro, haja vista que no
contrato firmado entre as partes, notadamente no “item 13”, foi eleito o Foro do
Guarujá para dirimir quaisquer questões acerca da proposta de compra e venda.
II. DOS FATOS
2. Após anos de trabalho, o Autor finalmente conseguiu reunir condições

financeiras para adquirir seu tão sonhado imóvel no litoral paulista.
3. Realizou diversas pesquisas e optou por tentar adquirir o apartamento

n° 176, do edifício Itaguaré, situado na Rua Mario Ribeiro, n° 1454, nesta Comarca,
de propriedade da Ré.
4. Em 09 de novembro de 2020, o autor, através da intermediação da

imobiliária Pitangueiras Home Imóveis LTDA, firmou proposta de compra e venda
do referido imóvel com a Ré.
5. A título de sinal, o Autor pagou à Ré o importe de R$ 10.000,00

(de mil reais), conforme depreende-se do instrumento particular de compra e
venda anexo.
6. Também, do referido instrumento, depreende-se que a vendedora

declara expressamente que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado.
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da Ré.
colacionada e anexa.
7. Ocorre que, após consultar a matrícula do imóvel, o Autor
8. Houve, portanto, o desfazimento do negócio, por culpa exclusiva

não sendo possível, portanto, sua alienação, consoante matrícula abaixo
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descobriu a Ré omitiu a informação de que havia uma penhora averbada,
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9. Diante disso, o Autor tentou, pelas vias administrativas, a

devolução do valor do sinal, porém sem êxito, razão pela qual se fez necessária
a propositura da presente demanda.
III - DO DIREITO
10. Conforme já narrado Excelência, a promitente vendedora omitiu a

informação de que havia uma penhora averbada na matrícula do imóvel objeto
da presente demanda.
11. Diante disso, com toda vênia, impera-se a devolução do valor pago
pelo Autor, a título de sinal, devidamente corrigido, mais o equivalente.
12. O Código Civil Brasileiro, em seus artigos 417 a 419 - DAS ARRAS
OU SINAL - assim dispõe:
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato,

uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou
outro bem móvel, deverão as arras, em caso de
execução, ser restituídas ou computadas na
prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o

contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-
as; se a inexecução for de quem recebeu as arras,
poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e
exigir sua devolução mais o equivalente, com
atualização monetária segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, juros e honorários de
advogado. (Grifamos)
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Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização

suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as
arras como taxa mínima. Pode, também, a parte
inocente exigir a execução do contrato, com as
perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da
indenização.
13. Neste sentido, vale mencionar o entendimento pacífico do E. TJ/SP,

senão vejamos:

quantias pagas – Culpa exclusiva da promitente vendedora
- Dever de devolução em dobro do valor pago a título de
arras devidamente corrigido – Expressa previsão contratual
- Inteligência do artigo 418 do Código Civil - Recurso
desprovido
(TJSP; Apelação Cível 0007776-85.2013.8.26.0005;

Relator (a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10ª Câmara de
Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 3ª
Vara Cível; Data do Julgamento: 22/09/2015; Data de
Registro: 01/10/2015)
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel.

Distrato por culpa exclusiva da parte vendedora.
Afastamento da condenação em pagar o valor equivalente
ao recebido como arras. Descabimento. Direito da parte que
pagou as arras exigir sua devolução mais o equivalente.
Aplicação do art. 418 do CC. Sentença mantida. Adoção do
art. 252 do RITJ RECURSO DESPROVIDO.
TJSP; Apelação Cível 1006806-95.2018.8.26.0004; Relator

(a): Jair de Souza; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito
Privado; Foro Regional IV - Lapa - 4ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 10/03/2020; Data de Registro: 10/03/2020.
Rescisão contratual com pedido de devolução das arras.

Negócio não concretizado por culpa do vendedor. Aplicação
do artigo 418 do Código Civil. Sentença mantida na íntegra.
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Apelo não provido.
TJSP; Apelação Cível 0006518-45.2012.8.26.0047; Relator

(a): Roberto Maia; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito
Privado; Foro de Assis - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento:
11/02/2014; Data de Registro: 15/02/2014
quantias pagas – Culpa exclusiva das promitentes
vendedoras que prometeram à venda imóvel anteriormente
negociado com terceiro – Arras confirmatórias marcam o
início da execução contratual - Diante da imprevisão do
direito de arrependimento incide a regra do artigo 418 do
Código Civil - Dever de devolução integral do preço
acrescido de juros moratórios e correção monetária - Dano
moral configurado - Recurso dos autores providos para
majorar a indenização por danos morais para R$ 20.000,00
(vinte mil reais) – Recurso das rés provido em parte -
Sentença reformada em parte.
(TJSP; Apelação Cível 0003063-05.2013.8.26.0543;

Relator (a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10ª Câmara de
Direito Privado; Foro de Santa Isabel - 1ª. Vara Judicial;
Data do Julgamento: 17/11/2015; Data de Registro:
23/11/2015)
III. a – DO DANO MORAL
14. A reparação do dano está prevista na lei e consagrada na jurisprudência

e na doutrina, vejamos:
C.C. Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão

voluntária, negligência ou imprudência, violar
direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito.
C.C. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187),
causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
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15. Esses dispositivos legais não deixam dúvidas de que o dano a que se
refere é “gênero”, do qual são espécies o dano material e o dano moral. Autoriza,
assim, a reparação de quaisquer tipos de danos.
16. O sentimento suportado pelo Autor, frente a expectativa de que,
depois de longos anos de trabalho, adquirir um imóvel no litoral, se viu
frustrada pela conduta da Ré, visto que omitiu a informação de que havia uma
penhora averbada na matrícula do imóvel.
17. Com efeito, as consequências decorrentes do descumprimento do

contrato pela Ré não atingiram apenas a esfera patrimonial do Autor, mas também a
sua dignidade, diante da situação experimentada.
18. Há, portanto, relativamente ao ato praticado pela Ré, dano a ser
indenizado, compensando-se, assim, a dor sofrida pelo Autor.
19. Não se pode olvidar, que à satisfação compensatória, soma-se ao

sentimento punitivo e pedagógico da indenização, de maneira que assumem especial
relevo, na fixação do valor indenizatório, as condições socioeconômicas das partes.
20. Então, em relação ao valor indenizável, pesa certificar que há de ser

fixado em consonância com o poderio econômico da Ré, para que não perca o seu
caráter de sanção, vez que a pena deve sempre trazer uma desvantagem maior que a
vantagem auferida pelo ato ilícito, para que exerça a prevenção sobre o ato danoso.
V – DOS PEDIDOS
21. Ante o exposto, requer:
a. A citação postal da Ré;
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b. Seja a presente demanda julgada TOTALMENTE

PROCEDENTE para:
i. Condenar a Ré ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais),
sendo R$ 10.000,00 referente ao sinal e R$ 10.000,00 (dez mil reais)
equivalente ao dobro;
ii. Condenar a Ré ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a

título de danos morais.
c. A condenação da Ré em honorários advocatícios, custas e despesas

processuais
22. Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos,

notadamente documental e testemunhal, conforme rol que será
oportunamente apresentado.
23. Requer que todas as intimações e publicações sejam feitas em nome do

Dr. LEANDRO PROENÇA RICCHINI, devidamente inscrito na
OAB/SP sob o nº 373.794.
24. Atribui-se à causa o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).
Termos em que,
Pedem deferimento.
São Paulo, 07 de janeiro de 2020.
LEANDRO PROENÇA RICCHINI

OAB/SP 373.794
8
DOC. 3
DOC. 2
DOC. 1
OAB/SP 428.062
Procuração
CAIO FREIRE BEIRÃO DA ROCHA
DOCUMENTOS QUE ACOMPANHAM A INICIAL
Matrícula imóvel
Proposta de compra e venda
9
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Paulo, protocolado em 19/01/2021 às 12:31 , sob o número 10004709220218260223.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DE UMA

COMPRA E VENDA - Rescisão de contrato com devolução de

(TJSP; Apelação Cível 0007776-85.2013.8.26.0005; Relator (a):

LUIZ ANTONIO RODA, brasileiro, solteiro, aposentado, portador da

AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE ARRAS MAIS O EQUIVALENTE C/C

em face de CYLA LEZERROVICI, brasileira, viúva, comerciante, portadora do RG

II. DOS FATOS

2. Após anos de trabalho, o Autor finalmente conseguiu reunir condições

3. Realizou diversas pesquisas e optou por tentar adquirir o apartamento

4. Em 09 de novembro de 2020, o autor, através da intermediação da

5. A título de sinal, o Autor pagou à Ré o importe de R$ 10.000,00

6. Também, do referido instrumento, depreende-se que a vendedora

8. Houve, portanto, o desfazimento do negócio, por culpa exclusiva

9. Diante disso, o Autor tentou, pelas vias administrativas, a

10. Conforme já narrado Excelência, a promitente vendedora omitiu a

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato,

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização

13. Neste sentido, vale mencionar o entendimento pacífico do E. TJ/SP,

COMPRA E VENDA - Rescisão de contrato com devolução de

(TJSP; Apelação Cível 0007776-85.2013.8.26.0005;

APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel.

TJSP; Apelação Cível 1006806-95.2018.8.26.0004; Relator

Rescisão contratual com pedido de devolução das arras.

Apelo não provido.

TJSP; Apelação Cível 0006518-45.2012.8.26.0047; Relator

(TJSP; Apelação Cível 0003063-05.2013.8.26.0543;

III. a – DO DANO MORAL

14. A reparação do dano está prevista na lei e consagrada na jurisprudência

C.C. Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão

17. Com efeito, as consequências decorrentes do descumprimento do

19. Não se pode olvidar, que à satisfação compensatória, soma-se ao

20. Então, em relação ao valor indenizável, pesa certificar que há de ser

21. Ante o exposto, requer:

a. A citação postal da Ré;

b. Seja a presente demanda julgada TOTALMENTE

ii. Condenar a Ré ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a

c. A condenação da Ré em honorários advocatícios, custas e despesas

22. Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos,

23. Requer que todas as intimações e publicações sejam feitas em nome do

24. Atribui-se à causa o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

LEANDRO PROENÇA RICCHINI

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