Suno Research

Investindo em Fundos
Imobiliários
Módulo 3

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Aula

Imóveis
ou FIIs

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Imóveis físicos
• Tipo de investimento mais simples de entender.

• Bagagem cultural.
• Bons geradores de renda.

• Proteção contra inflação no longo prazo.

• Gestão pelo proprietário / investidor.

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Imóveis físicos
Investindo em imóveis físicos diretamente,
deve-se analisar:
• Tipos de imóveis.
• Tipos de inquilinos.

• A liquidez dos ativos.

• O alto valor inicial do investimento.

Possibilidade de adquirir um financiamento.

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Imóveis físicos
Como avaliar os inquilinos:
• Risco de crédito.
• Prazo do contrato e multa prevista.
• Garantias firmadas.

Importante considerar os custos de transação

(corretagem, ITBI).
Tributação sobre ganho de capital (15%).
Tributação sobre aluguel (até 27,5%).

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Imóveis ou FIIs?
Se você pudesse comprar um imóvel para geração
de renda, que tipo de imóvel você buscaria?

• Uma loja de esquina ou em um grande shopping

center?

• Um escritório comercial triple A ou um escritório

comercial simples com uma localização não tão
nobre?

Por meio dos fundos imobiliários, com pouco

dinheiro (~R$100,00), você consegue investir em
imóveis de primeira linha.

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Imóveis ou FIIs?
Os FIIs simplificam o investimento em imóveis.

• Não existe a burocracia da aquisição do imóvel

tradicional.

• O investimento pode ser feito com um capital muito

menor.

• A gestão é realizada por profissionais.

• A diversificação é muito mais fácil e acessível.
Muitas vezes, um FII possui uma alta diversificação
interna. O investidor pode também optar por um FoF.

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Imóveis ou FIIs?
Outras vantagens:

• Os FIIs pagam mais que os aluguéis dos

imóveis físicos.
• Isenção de rendimento para PF.
• Imóveis e inquilinos de primeira linha.
• Liquidez.
• Fracionamento em cotas unitárias.

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Imóvel R$ 300.000,00 FII R$ 300.000,00
investidos. investidos.
Vários ativos. 10 a 15
Apenas um ativo.
FIIs.
Inúmeros imóveis e
Apenas um inquilino.
locatários.
Reformas e
Gestão profissional.
manutenções.
Improvável ficar sem
Renda binária.
renda.
Rendimento médio Rendimento médio
mensal 0,4% mensal 0,6%
R$ 1.800,00 isento de
R$ 1.200,00 menos IR.
IR.

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Investindo em FIIs – R$ 300.000,00 + Dividendos Mensais

Tempo Patrimônio Renda Mensal

1 R$ 320.404,82 R$ 1.922,43
3 R$ 369.871,25 R$ 2.219,23
5 R$ 426.974,68 R$ 2.561,85
10 R$ 611.337,39 R$ 3.668,02
20 R$ 1.253.252,69 R$ 7.519,52

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R$1.400.000,00 R$ 7,5 mil
Patrimônio
R$
R$1.200.000,00 1,25
milh
ão
R$1.000.000,00 R$ 5,2 mil
R$

Renda mensal estimada

875
R$800.000,00
mil
R$ 3,7 mil
R$
R$600.000,00
R$ 2,5 611
mil
R$ 2,2 mil
R$ mil
R$ R$
R$400.000,00 427
1,9
R$ 370
mil
mil
320 mil
R$200.000,00mil

R$0,00
12 36 60 120 180 240
Meses desde o inicio dos aportes
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Desvantagens dos FIIs
• Dificuldade de conhecer os imóveis.
• Impossibilidade de escolher os imóveis.
• Impossibilidade de usar o investimento
como garantia.
• Impossibilidade de barganha na compra.
• Impossibilidade de controlar diretamente
a propriedade.
• Oscilação patrimonial.
• Tributação no ganho de capital (20%).

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Aula

Administração
e Gestão de
um FII

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Administrador
Instituição financeira.
• Atua conforme o regulamento do fundo.
• Fornece informações aos cotistas e ao órgão fiscalizador
(CVM).
Comissão de Valores Mobiliários – órgão governamental
responsável pela regulamentação e fiscalização dos FIIs.
• Tem propriedade fiduciária sobre os ativos do fundo e é
responsável por tudo o que acontece com ele.
• O patrimônio do fundo não se comunica com o da
instituição administradora.

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Administrador
Informações que devem ser divulgadas pelo
administrador:

• Balanço Patrimonial.
• Demonstração do Resultado.
• Demonstração do Fluxo de Caixa.
• Demonstração de mutações no Patrimônio Líquido.
• Parecer do auditor independente.
• Relatório do representante dos cotistas.

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Gestor
Oferece a inteligência imobiliária ao fundo:

• Toma as decisões estratégicas.

• Cuida dos investimentos do portfólio.
Questões referentes aos imóveis e aos locatários.
Estruturação e acompanhamento de CRIs.
Acompanhamento de mercado e ciclo econômico.

É através das ações do gestor que o fundo poderá ter

bons resultados ou não.

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Gestor
• Deve tomar as decisões de investimento de
acordo com o regulamento do fundo.
• Tem poderes de negociar os ativos do fundo.
• Gestão Passiva vs Gestão Ativa.

• Transparência: relatórios gerenciais com

informações relevantes, apresentações ao vivo
pela internet.

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A Mão do Gestor
Um gestor diligente, com estratégia clara e definida,
gera resultados mais consistentes. O que observar
nos gestores?

• Proximidade aos inquilinos, antecipando movimentos

e eventuais necessidades.

• Vistorias recorrentes nos imóveis para manutenção e

retrofits.
• Busca por ativos com melhores perspectivas no mercado.

• Informações e estratégias claras em seus relatórios

gerenciais.

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A Mão do Gestor

Fonte: Status Invest – IRDM11 – Acesso 15/02/21

(adaptado)

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A Mão do Gestor

Fonte: Status Invest – IRDM11 – Acesso 15/02/21

(adaptado)

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Assembleia Geral dos Cotistas
• AGE – Assembleia Geral Extraordinária.

• AGO – Assembleia Geral Ordinária.

• Quórum qualificado:
No mínimo 25% das cotas para mais de 100 cotas.
No mínimo 50% das cotas para menos de 100 cotas.
Peso do cotista proporcional à quantidade de cotas
que possui.

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Custos da Administração
• Taxa de Administração.

• Taxa de Gestão.
• Taxa de Consultoria.

• Taxa de Escrituração.
• Taxa de Performance.

Todas as taxas são descontadas antes da distribuição

de rendimentos, portanto, o cotista recebe uma
renda líquida.

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Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – DEVA11
(adaptado)

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Aula

Indicadores
para FIIs –
Parte 1

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Dividend Yield
• Distribuição de rendimentos pelo FII nos
últimos 12 meses frente ao preço da cota.
𝐷𝑖𝑛ℎ𝑒𝑖𝑟𝑜 𝑅𝑒𝑐𝑒𝑏𝑖𝑑𝑜 𝑛𝑜 𝐴𝑛𝑜
𝐷𝑌 =
𝑃𝑟𝑒ç𝑜 𝑑𝑎 𝐶𝑜𝑡𝑎
Exemplo: Um FII cujo preço da cota seja R$100,00,
distribui R$0,60 mensalmente. Qual o DY?
0,60 ×12 7,2
𝐷𝑌 = = 100 = 0,072 = 7,2%
100

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Dividend Yield
O investidor de FII deve ser diligente nas suas
escolhas:
• Compreenda porque o fundo paga mais
ou menos que a média.
• Conhecer a média de mercado é
fundamental.
Ao analisar a renda:
• Foi gerada pelas atividades operacionais?
• Foi gerada por eventos não recorrentes?

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Exemplo prático – Dividend Yield

Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Capitânia Investimentos - CPTS11 (adaptado)

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Indicadores para FIIs
• Payout: é o percentual de lucros que é distribuído
por um FII ou empresa. Os fundos são obrigados a
distribuir no mínimo 95% do lucro apurado no semestre.
• P/VP: P é o preço que o FII negocia no mercado
secundário. Já o VP é o valor patrimonial da cota do fundo.
• VP é o valor que os ativos do fundo foram avaliados,
dividido pela quantidade de cotas disponíveis.
• Através desse indicador, pode-se perceber quando o
fundo é negociado com ágio (acima do VP) ou com
desconto (abaixo do VP).

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Exemplo prático – P/VP
Fundo FUND11 custa R$ 100,00 a cota.
• Cenário 1: VP de R$ 95,00.
• Cenário 2: VP de R$ 105,00.
Portanto:
𝑃 100
• Cenário 1: 𝑉𝑃 = 95 = 1,05 (ÁGIO DE 5%).
𝑃 100
• Cenário 2: 𝑉𝑃 = 105 = 0,95 (DESCONTO DE 5%).

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Exemplo prático – Payout e P/VP
•

Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Capitânia

Investimentos - CPTS11

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Cap Rate – Captalization Rate
• Taxa de retorno implícita de um imóvel.
• É a capacidade em potencial de geração de caixa de
um imóvel.
• Na prática, o cálculo é feito valendo-se do aluguel
anual dividido pelo valor pago no imóvel.
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙 𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑧𝑖𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑚 𝑎𝑙𝑢𝑔𝑢𝑒𝑙
Cap Rate = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑎𝑞𝑢𝑖𝑠𝑖çã𝑜 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙

• Cap Rate muito alto pode indicar ativos de maior

risco.

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Cap Rate – Captalization Rate
• Exemplo: Um imóvel é adquirido por um valor de
R$100 milhões e gera uma renda mensal de R$800
mil ao mês. Qual o seu cap rate?
800.000 × 12 9.600.000
Cap Rate = = 100.000.000 = 0,096 = 9,60%
100.000.000

• Portanto o cap rate bruto desse ativo é de 9,6%.

Para encontrar o cap rate líquido devemos descontar
os custos do fundo e as despesas do imóvel.

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Exemplo prático – Cap Rate

Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Supernova Capital - GGRC11

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 Exemplo prático – Cap Rate

• AMBEV:
253.154,33 𝑥 12
Cap Rate =
31.970.000,00

3.037.851,96
Cap Rate =
31.970.000,00

Cap Rate = 0,095

• Cap Rate bruto = 9,5%.

Fonte: Informe Anual 06/20 – GGRC11

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Net Operating Income - NOI
𝑁𝑂𝐼 = 𝑅𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎𝑠 − 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑠 𝑒 𝐷𝑒𝑠𝑝𝑒𝑠𝑎𝑠 𝑑𝑒 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜
• Resultado operacional do ativo imobiliário.
Mais comum de ser visto em Shoppings.
• Não inclui despesas financeiras.
• É o EBTIDA de uma propriedade para geração
de renda.
• Importante acompanhar a evolução do NOI.

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Fonte: BRPP - Relatório Gerencial Mar-21 – MALL11
(adaptado)

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Fonte: Relatório Gerencial Mar-21 – XPML11
(adaptado)
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Aula

Indicadores
para FIIs –
Parte 2

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Área Bruta Locável - ABL
• Área privativa do imóvel disponível para locação.

• Base para os contratos de locação por m² e para

cálculos da capacidade de geração de receita.
• Taxa de Ocupação:
ABL ocupada do imóvel dividida pela ABL total.

• Taxa de Vacância:
ABL vaga do imóvel dividida pela ABL total.

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Valor por metro quadrado – m²
Na compra de um imóvel realizam-se comparações
com base no valor por m². Nos FIIs também devemos
conhecer esses valores.

• Preço do aluguel: é importante saber quanto o

locatário está pagando pela área ocupada.

• Preço patrimonial: valor por m² que foi pago na

compra do imóvel.

• Preço de mercado: É o preço do m² que o fundo

negocia no mercado.

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Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Supernova
Capital - GGRC11
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Vacância
• Fração da ABL do portifólio sem ocupação.

• Além não gerar renda, custos de manutenção a

cargo do FII.

• A vacância pode ser utilizada como poder de

barganha pelo locatário.

• Vacância alta pode reduzir significativamente os

rendimentos.

• Muitas vezes a vacância ocorre devido a situações

que fogem do controle da gestão do FII, como por
exemplo uma crise econômica.

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Vacância
• Vacância prolongada:

A vacância prolongada tende a ocorrer por situações

do ativo e não mais macroeconômicas. Pode indicar:
- Fraqueza por parte do ativo.
- Ineficácia da gestão.

• Vacância anunciada:
- Acontece quando um locatário avisa o fundo
com antecedência que sairá do imóvel. Não
renovará contrato.

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Vacância
Olhando o copo meio cheio: períodos de vacância
podem gerar ótimas oportunidades.
• Se o ativo for bem localizado e de qualidade, a vacância
tende a ser momentânea.
Lembre-se: o investidor de FIIs é muito sensível às
oscilações na renda presente, nem sempre com visão
de longo prazo.
• Com baixa renda, a cota pode cair bastante = oportunidade
de compra.
• O investidor astuto pode aliar ganho de renda ao ganho
de capital.

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Vacância
•

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Vacância
Vacância física e financeira:
• Financeira = ABL (locada ou vaga) que não gera
receita (carência).
Pode acontecer do fundo receber receita, mas
ainda ter ABL vaga, nesse caso, a vacância
financeira é menor que a física.

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – HGLG11
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Loan to Value - LTV
•

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Loan to Value - LTV

Fonte: Relatório Gerencial Mar-21 – VGIP11 (adaptado)

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Fonte: Relatório Gerencial Mar-21 – URPR11
(adaptado)

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Aula

Construindo
a sua Carteira
de FIIs

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Ciclo Imobiliário
Os FIIs possuem como lastro os imóveis.

• Entender o ciclo imobiliário é fundamental para

saber o que está acontecendo no mercado e definir
a melhor estratégia.

• Ciclos movidos por desarranjos entre oferta e

demanda de imóveis.

• A demanda tem correlação com o desempenho da

economia.

• Você pode identificar a fase em que o mercado se

encontra por meio das características de cada uma.

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Ciclo Imobiliário
Recuperação

Recessão Expansão

Excesso de
Oferta

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Ciclo Imobiliário
• Os preços dos imóveis e dos aluguéis não
sobem eternamente.
• Movimentos de baixas também não serão
eternos.

Entender o ciclo imobiliário, te permite enxergar:

• Melhores momentos para compra e venda.
• Entender o que está acontecendo com a
renda gerada pelos imóveis que você possui.

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Construindo a sua Carteira
de FIIs
Autoconhecimento.
• Perfil de risco.
• Horizonte de tempo.
• Objetivo.
• Nível de conhecimento do produto.
Cenário macroeconômico.
• Taxa de Juros.
• Economia e Ciclo Imobiliário.

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Construindo a sua Carteira
de FIIs
• Investimentos em FIIs devem ter foco no longo prazo.
• O esforço inicial é grande.
Sobretudo pelo fato de ter de sair da zona de
conforto.
• Porém, com o tempo, o progresso se torna mais
natural, pela experiência e acompanhamento do
mercado.
As fases seguintes de fruição de renda e sucessão
patrimonial serão mais suaves.
Todo o conhecimento adquirido terá perenidade.

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Construindo a sua Carteira
de FIIs
• Compras recorrentes são mais interessantes que
tentar acertar o timing (tentar comprar ativos na
baixa e vender na alta).

Por isso, a importância de conhecer o ciclo

imobiliário.

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Construindo a sua Carteira
de FIIs
• Mesmo se os preços dos FIIs estiverem caros, sempre
haverá possibilidade para aportes mensais.
Mercado secundário ou através de subscrição de cotas.
Se possuir uma carteira diversificada – entre 10 e 15 FIIs
– é provável que algum fundo ainda tenha margem de
segurança.
Caso contrário: aporte em caixa para futuras
oportunidades.

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Defina uma estratégia de
investimento
• Qual será a parcela de FIIs na sua carteira global?
• Qual será a participação de cada FII na carteira de FIIs?

• Quantos % por tipo – tijolo, papel, FoF,

desenvolvimento?

• Quantos % por segmento - corporativo, logístico,

shoppings e outros?

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 Estratégias de Investimento - Perfis
Desenvolvimento
Desenvolvimen Intermediário 5%
Longo PrazoDesenvolvimento
Defensivo 10%
to

Papel Papel
40% 30%
Tijolo -
Papel
Renda
50%
50%
Tijolo - Tijolo -
Renda Renda
55% 60%

Papel Tijolo - Renda Desenvolvimento Papel Tijolo - Renda Desenvolvimento Papel Tijolo - Renda Desenvolvimento

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Aula

Selecionando
um FII

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Selecionando um FII
Comece o exercício gradativamente.

• Lembre-se da composição da carteira como um todo.

• Não foque em apenas um ativo.

• Faça uma diversificação seletiva.

O conhecimento e amadurecimento virão com o

tempo! Apenas comece!

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Selecionando um FII
Um exemplo sugerido para o início:

5 FIIs na carteira, sendo um FII para cada setor.

• 20% em Lajes Corporativas.
• 20% em Galpões Logísticos / Industriais.
• 20% em Shoppings.
• 20% em Fundo de Papel.
• 20% em Fundo de Fundos.

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Selecionando um FII
Priorize fundos maiores:
• Liquidez.
• Patrimônio Líquido.
• Diversificação interna de:
Ativos (Imóveis, FIIs e CRIs).
Inquilinos (risco de crédito).
Região de operação.

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Filtros Iniciais
Visando reduzir as opções disponíveis para estudo,
usar os filtros:
• Vacância física < 10%.
• Quantidade de imóveis > 1.
• Patrimônio Líquido > R$ 250 milhões.
• P/VP < 1,25.
• Liquidez média diária > R$ 500 mil.
• Nº de cotistas > 5 mil.
• Percentual do Caixa < 20%.

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Filtros Iniciais
Acesse:

• www.statusinvest.com.br
• Clique em FIIS - > Busca Avançada.
• Escolha:
O Segmento a ser estudado.
Tipo de Gestão.
• Insira os filtros e realize a busca.

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Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021

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 Shoppings

OBS: Filtro da vacância e quantidade de ativos deverá

ser realizado antes de prosseguir com o estudo.

Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021

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Ativos Logísticos e Industriais

Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021

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Lajes Corporativas

Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021

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Selecionando um FII
Após os filtros, estude os FIIs que sobraram:

• Lembre-se das particularidades de cada setor.

• Compare os indicadores com os seus pares.
• Veja o histórico dos indicadores (DY, vacância, etc.).
• Compare as taxas de administração.
• Leia pelo menos dois relatórios gerenciais.
Avalie as estratégias dos gestores e veja se faz
sentido para sua estratégia e perfil de risco!

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Aula

Riscos
em FIIs

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Riscos em FIIs
Todo investimento possui risco e não seria diferente
com FIIs. Conhecer os riscos permite criar estratégias
para diluí-los.
• Risco de liquidez: possibilidade de você não conseguir
transformar o seu ativo em dinheiro na hora que você
precisar.
• Risco de mercado: está relacionado com as oscilações no
preço do ativo em função das negociações na Bolsa de
Valores.
• Risco de vacância: risco relacionado ao fato do imóvel
ficar desocupado.

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Riscos em FIIs
• Risco de crédito: risco do tomador do empréstimo
dar o calote e não pagar o investidor que
emprestou o dinheiro. Fundos de recebíveis
imobiliários estão expostos a esse risco.

• Risco de inadimplência: risco do inquilino, que tem

uma obrigação de pagamento de aluguel, não
efetuar tal pagamento e se tornar inadimplente.

• Risco monetário: risco de uma mudança na

política monetária afetar negativamente o valor
dos seus ativos.

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Riscos em FIIs
• Risco regulatório: risco em caso de alteração nas
normas que regulam seu investimento, afetando
de forma negativa.

• Risco tributário: risco de uma mudança na

legislação tributária afetando isenção para
rendimentos, por exemplo.

• Risco do negócio: riscos relacionados

especificamente ao negócio em que o dinheiro foi
investido.

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Risco em FIIs
• Risco setorial: risco do setor em que o ativo se insere.
Exemplo 1: Galpões logísticos distantes de centros
comerciais.
Exemplo 2: Mudanças no setor de agências
bancárias.

• Conflito de interesses: riscos em negociações entre

as partes interessadas (administrador, gestor ou
relacionados) ou em análises de corretoras.
Alinhamento de interesses com os cotistas é crucial
para o sucesso dos FIIs.

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Alinhamento de interesses
• Taxa de administração compatível com o mercado
e onde todos ganham (relação ganha – ganha).
• Análises de casas independentes.
• Gestores como sócios.

• Transparência nas informações divulgadas.

Para ter o seu interesse representado o investidor

deve buscar participar na assembleia dos cotistas.

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Diluindo os Riscos
Riscos conhecidos podem ser gerenciados e
minimizados.
• Armas para diluição de riscos:
Análise.
Diversificação.

Análise + Diversificação = Diversificação Seletiva!

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Dúvida recorrente
Um FII pode falir?

É difícil que um FII venha à falência, pois o fundo

possui ativos na forma de imóveis ou títulos, ou
seja, possui lastro real.
O fundo pode ficar sem caixa, caso mantenha uma vacância
alta por períodos longos, ou se necessitar realizar reformas e
obras de grandes proporções, como ocorrem nos Retrofits.
Nesse caso, há possibilidade de realizar uma emissão de cotas
– lembrando que o cotista não é obrigado a participar, embora
possa ter sua participação diluída.

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Exemplo - FII Panamby -
PABY11
O fundo de desenvolvimento PABY11 foi criado em
1995 e projetava atuar no segmento residencial, na
região de Panamby – SP, vendendo terrenos para
grandes construtoras de apartamentos.

Uma questão de insegurança jurídica, porém,

prejudicou o andamento dos negócios.

Em janeiro de 2020, o valor patrimonial do PABY11

foi de R$250,00 por cota, para o valor negativo
de R$7,35 por cota.

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Aula

QUIZ

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1) Qual o DY do FUND11, que
negocia a R$ 123,63 e distribui
R$0,68 mensalmente?
a) 5,60% a.a.

b) 0,55% a.a.
c) 6,80% a.a.

d) 0,066% a.a.

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1) Qual o DY do FUND11, que
negocia a R$ 123,63 e distribui
R$0,68 mensalmente?
a)5,60% a.a.

b)0,55% a.a.
c)6,80% a.a.

d)0,066% a.a.

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2) O FUND11 negocia a R$123,63
com VP de R$112,62. Ágio ou
desconto?
a) Desconto de 9,77%.

b) Ágio de 9,77%.
c) Desconto de 8,90%.
d) Ágio de 8,90%.

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2) O FUND11 negocia a R$123,63
com VP de R$112,62. Ágio ou
desconto?
a) Desconto de 9,77%.

b) Ágio de 9,77%.
c) Desconto de 8,90%.
d) Ágio de 8,90%.

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