EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO ___ª JUIZADO ESPECIAL

CIVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA –

ESTADO DO PARANÁ
NOME LOCATÁRIO, nacionalidade, estado civil, profissã o, portadora da Cédula de
Identidade RG nº 000000000, inscrita no CPF/MF sob nº 0000000000, residente e
domiciliada na ENDEREÇO COMPLETO, por intermédio de seu advogado e bastante
procurador, com escritó rio profissional sito à ENDEREÇO COMPLETO, onde recebe
notificaçõ es e intimaçõ es, (Doc. 1 -Procuraçã o) vem mui respeitosamente à presença de
Vossa Excelência propor
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE DE CLÁUSULA E REPARAÇÃO DE
DANOS MATERIAIS E MORAIS
em face de NOME LOCADOR, inscrita no C. N. P. J. Nº 000000000000000, CRECI 00000,
com sede na ENDEREÇO COMPLETO, consoante os fundamentos de fato e de direito
expostos a seguir:
I – DOS FATOS
No mês de novembro de 2014, a Requerente firmou com o Requerido contrato de locaçã o
residencial, pelo prazo de 30 (trinta) meses, do imó vel localizado DESCRIÇÃ O DO IMÓ VEL
(Doc. 4).
Conforme consta na clá usula primeira do contrato de locaçã o a Requerente obrigou-se ao
pagamento do locatício mensal na ordem de R$ XXXXXXX (XXXXXXXX), com bonificaçã o
para pagamento em dia no importe de 20% (vinte por cento) do valor do aluguel.
A Requerente desde o início do contrato sempre pagou o aluguel em dia, fazendo jus à
bonificaçã o desde o pagamento do segundo aluguel, nos termos de referida clá usula.
Ocorre que, desde que passou a residir no imó vel, a Requerente sempre teve problemas
relacionados ao mesmo, tanto é que já no início da vigência contratual a Requerente chegou
a externar sua decepçã o e vontade de rescindir o contrato, eis que o imó vel apresentava
diversos vícios ocultos.
A Requerente chegou a enviar um e-mail aos Requeridos (Doc.5), esclarecendo que gostaria
de rescindir o contrato pelos motivos listados a seguir:
a) No dia em que pegou as chaves e se dirigiu à sua nova residência se deparou com um
imó vel completamente sujo de fezes de rato, em contato com a Requerida, nada foi feito;
b) Nunca foi possível usar a banheira de hidromassagem, pois a mesma estava estragada
desde o dia em que a Requerente entrou no imó vel, em contato com a Requerida, nada foi
feito;
c) A caixa de gordura nã o foi revisada para entregar o imó vel. A mesma estava entupida
arcando a Requerente com a desagradá vel descoberta e respectivas despesas com a
limpeza (vasou gordura por toda a cozinha) porque em contato com a Requerida, nada foi
feito;
d) A cozinha alaga toda vez que chove, vá rias vezes em contato com a imobiliá ria, nada foi
feito (Doc. 6).
e) A rede de esgoto também nã o foi revisada para entregar o imó vel a Requerente teve que
arcar com um prejuízo de R$ XXXXXX (XXXXXXX) referente ao entupimento da REDE de
esgoto do imó vel. Estava com muito cabelo, papel higiênico e sujeira. O técnico que foi
atender a emergência informou que o ocorrido decorria de um problema que se acumulava
há bastante tempo. O resultado foi desentupimento de 3 vasos. Em contato com a Segunda
Requerida, sob o ressarcimento do valor desembolsado, nada foi feito;
f) A mangueira do gá s também teve quer ser trocada. Nesta oportunidade o técnico
informou que seria possível estragar novamente em breve e estragaria sempre, pois a
posiçã o em que foi instalada nã o era correta. Nada foi feito.
g) A parede entre a escada e o quarto do bebê apresentou infiltraçã o da qual resultou em
mancha no teto e mofo. Em que pese a solicitaçã o de providências, nada foi feito.
A situaçã o ficou por isso mesmo, e, enquanto aguardava uma soluçã o por parte da
Requerida, a Requerente teve vá rios prejuízos e nunca teve um suporte ou uma resposta
satisfató ria e, na maioria das vezes, sequer um retorno.
Conforme se extrai do e-mail de 09/06/2015 (Doc. 6), a Requerida, mesmo havendo
pendência quanto à s solicitaçõ es da Requerente, limitou-se a cobrar uma diferença irrisó ria
de R$ 25,00 no pagamento do boleto, omitindo-se sobre qualquer assunto relacionado aos
defeitos do imó vel aventados anteriormente pela Requerente.
Cumpre enfatizar que a Requerente entrou em contato com a Requerida (e-mails que eram
copiados ao proprietá rio do imó vel e encaminhados a este pela imobiliá ria) para que
apresentassem uma soluçã o aos problemas. Conforme se observa de alguns retornos que
teve, a culpa era sempre da Requerente, ou responsabilidade do proprietá rio, e assim
passaram 12 meses sem que a Requerida resolvesse os problemas. Quedaram-se inertes e
omissos em relaçã o aos vícios do imó vel.
A Requerida limitou-se a alegar que a soluçã o dos vícios ocultos ora era de
responsabilidade da Requerente, ora era de responsabilidade da Sanepar, e nunca deu o
devido suporte, inclusive, nos e-mails trocados, trataram a Requerente com grosseria. O
proprietá rio nunca retornou os e-mails.
Cansada de se incomodar com o imó vel e com o descaso da Requerida, e em especial pela
omissã o do proprietá rio, no início de novembro do ano corrente a Requerente optou por
rescindir o contrato.
O imó vel nunca esteve em condiçõ es normais de uso, oferecendo, inclusive, riscos graves
aos seus moradores, tendo em vista que até parte do gesso do forro da lavanderia
despencou, e por pouco nã o atinge a cabeça da diarista da Requerente, conforme se extrai
dos e-mails em anexo (Doc. 6).
Ocorre que, apó s longo diá logo no que tange aos termos da rescisã o do contrato, no dia da
vistoria de saída, 12 de novembro de 2015, a Requerente nã o pô de comparecer e seu pai
(fiador do referido contrato) compareceu juntamente com os vistoriadores da Requerida
(Doc. 8).
Cabe lembrar que a Requerente nã o participou da vistoria de entrada, e quando apresentou
os defeitos do imó vel, nada foi feito.
Diante da discordâ ncia por parte do pai da Requerente em relaçã o aos apontamentos feitos
pelos vistoriadores da Requerida, e consequentemente, em razã o de sua recusa em assinar
o temo de vistoria de saída, os transtornos passados pela Requerente, dos quais achava que
estava liberta, somente aumentaram.
Apó s a recusa da assinatura do termo de vistoria a Requerente tentou resolver
administrativamente os impasses e dú vidas das quais nã o teve esclarecimentos
satisfató rios que a convencessem de que sairia do imó vel devendo R$ XXXXX (XXXXXXXX),
conforme se vê da descriçã o de supostos débitos referente à rescisã o de contrato, emitido
pela imobiliá ria.
A ironia é que mesmo tendo vivido em um imó vel sem condiçõ es de habitabilidade e nunca
ter sido devidamente assistida pela Requerida, a Requerente agora se vê compelida ao
pagamento de multa contratual e, mais absurdo, ao pagamento de reparos de um imó vel
que sequer apresenta condiçõ es de moradia e aos quais nã o deu causa.
Cumpre salientar que o que se quer cobrar a respeito de reparos, ou nã o existe necessidade
ou, como é o caso da pintura, já foi feito pela Requerente antes de entregar as chaves do
imó vel.
No que tange ao item onde consta “Copel Condomínio”, vale lembrar que a Requerente
ingressou no imó vel pensando que este estava em perfeitas condiçõ es de uso, e, em
especial com relaçã o a questã o de energia elétrica do imó vel, eis que já havia eletricidade
na residência quando da sua mudança.
Ocorreu que passaram meses de sua entrada no imó vel sem o recebimento de qualquer
fatura de luz e/ou comunicaçã o de cobrança por parte da Requerida, o que lhe fez pensar
que tais custos eram cobertos pelo aluguel pago tempestivamente todos os meses.
Qual nã o foi sua surpresa quando em um dos dias mais importantes da sua vida
(XXXXXXXX), aniversá rio de 01 ano de seu filho, com diversos convidados em casa e toda
uma preparaçã o para a comemoraçã o da festividade a luz foi abruptamente cortada.
Em contato com a Copel tomou conhecimento que o corte ocorreu por falta de pagamento.
A Requerente questiona falta de pagamento sobre o que, eis que nunca lhe fora enviada
qualquer cobrança, fatura e/ou pedido de reembolso dos custos com relaçã o a energia
elétrica do imó vel.
Adicionalmente, mostra-se indevida: a cobrança de multa contratual, a cobrança de vistoria
de saída e reparos, mesmo porque entregou o imó vel em melhores condiçõ es das que
recebeu. Portanto, a Requerente entende devido somente a importâ ncia de R$ XXXXXX
(XXXXXXXXXXXXXXXXX) referente à :
Aluguel proporcional (XXXXXXX) R$ XXXXXX
Diferença aluguel venc. XXXXXX R$ XXXXXX
Motoboy desligamento sanepar R$ XXXXXX
Arejador de torneira R$ XXXXXXX
Total R$ XXXXXX
Cumpre informar que a Requerente havia marcado com a imobiliá ria uma reuniã o, pó s
entrega do imó vel e pó s-vistoria, para tratar dos assuntos pendentes e obter
esclarecimentos e possivelmente chegar à um consenso.
No entanto, a reuniã o que haviam marcado para o dia XXXXXXXX, foi desmarcada pela
Requerente apó s alegaçõ es da Requerida de que o imó vel encontra-se depredado, fato este
que somado a toda a síntese fá tica acima, culminou na propositura da presente açã o, sob os
fundamentos jurídicos expostos a seguir:
II – DO DIREITO APLICADO
a) DA RESCISÃO CONTRATUAL POR INABITABILIDADE E INEXIGIBILIDADE DE
MULTA RESCISÓRIA
Com efeito, uma vez demonstrado pela Requerente que o imó vel apresentava graves
problemas, internos e externos, os quais a Requerente jamais imaginou ter que passar, pois
lhe foi dito que era a primeira locaçã o do imó vel, o contrato deve ser rescindido por culpa
exclusiva do locador, o qual é obrigado a disponibilizar o imó vel em condiçõ es dignas de
moradia.
Neste sentido, dentre vastos julgados, a jurisprudência abaixo:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - RESCISÃO DO CONTRATO POR FALTA DE HABITABILIDADE -
INFILTRAÇÕES - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DE FINDO O PRAZO CONTRATUAL - ENCARGOS COM MULTA
E NOVA PINTURA INDEVIDOS - CONTRATO RESCINDIDO POR CULPA DO LOCADOR - RECURSO IMPROVIDO. (TJ-MS
- AC: 21387 MS 2006.021387-0, Relator: Des. Paulo Alfeu Puccinelli, Data de Julgamento: 29/01/2007, 3ª Turma
Cível, Data de Publicação: 15/02/2007).
Locação de imóveis. Ação executiva de título extrajudicial. Embargos à execução. Exclusão da multa contratual. 1.
Não havendo culpa da locatária na rescisão contratual, que desocupou o imóvel antecipadamente por falta de
condições de habitabilidade, era mesmo de se excluir da execução o valor da multa contratualmente prevista. 2.
Os encargos da locação previstos no contrato são devidos até a efetiva desocupação do imóvel pelo inquilino.3.
Negaram provimento aos recursos. (TJ-SP - APL: 9159718362007826 SP 9159718- 36.2007.8.26.0000, Relator:
Vanderci Álvares, Data de Julgamento: 21/03/2011, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
23/03/2011).
EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - JULGAMENTO ANTECIPADO QUE NÃO ENSEJA CERCEAMENTO
DE DEFESA, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM NULIDADE DA SENTENÇA - IMÓVEL LOCADO QUE APRESENTAVA
SÉRIOS PROBLEMAS DE USO DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA ADMISSIBILIDADE MULTA COMPENSATÓRIA
INDEVIDA - SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida. (TJ-SP - APL: 00043456720128260073 SP 0004345-
67.2012.8.26.0073, Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 10/07/2014, 36ª Câmara de Direito
Privado, Data de Publicação: 10/07/2014).
DIREITO CIVIL. CONTRATOS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SEGURO-FIANÇA. SUB-ROGAÇÃO DO AGENTE SEGURADOR.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA SEGURADORA COMO SUB ROGATÁRIA DO TITULAR DO IMÓVEL. PRELIMINAR
AFASTADA. DANOS NO IMÓVEL ANTERIORES À OCUPAÇÃO PELO LOCADOR. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO
LOCATÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. DISPENSA DAS MULTAS
RESCISÓRIAS. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. – O agente financeiro responsável pelo seguro-fiança
contratado pelas partes na avença principal sub-roga-se nos créditos do locador em caso de descumprimento do
contrato, sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo relativo à validade do crédito sub-rogado. - O
locatário não responde por despesas anteriores à ocupação do imóvel nem tampouco por vícios aos quais não deu
causa. - A inércia do locador após regular notificação extrajudicial autoriza a resolução unilateral do contrato em
favor do locatário, sem ônus, caso não providencie os reparos necessários à habitabilidade digna do imóvel
locado (art. 22, I, II, III e IV da Lei 8.245/91). - É lícito ao Juízo determinar ao responsável pelo apontamento a
protesto que promova sua retirada, em prazo hábil, sob pena de multa diária (art. 461 do CPC). - Recurso ao qual
se nega provimento. Diante do exposto, resolve esta Turma Recursal, por unanimidade de votos, conhecer do
recurso e, no mérito, negar provimento, nos exatos termos do voto (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0009238-
73.2014.8.16.0182/0 - Curitiba - Rel.: Sergio Bernardinetti - J. 31.08.2015).

Adicionalmente, o inciso I do art. 22 da Lei n.º 8.245/91, expressamente prevê que o

locador deve entregar o imó vel ao locatá rio em estado de servir ao uso a que se destina,
nos seguintes termos:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Assim, nos termos da jurisprudência acima e nos termos do inciso I do art. 22 da Lei do
Inquilinato, é que deve ser reconhecida a pretensã o inicial da Requerente, de ver
rescindido o contrato de locaçã o isenta do pagamento de multa rescisó ria e de reparos. A
exclusã o da multa contratual é medida que se impõ e. Indiscutível a culpa da Requerida na
rescisã o contratual pretendia pela Requerente.
Excelência, nã o bastasse o mofo que começou a surgir nas paredes, os problemas com a
rede de esgoto, a necessidade de manutençã o continua da mangueira do gá s, a
hidromassagem que nã o funcionava, o forro de gesso chegou a desabar. O imó vel além de
indigno para moradia oferece risco aos seus inquilinos.
O valor cobrado a título de reparos também nã o é devido. Referem-se a pinturas na parede,
bem como os valores cobrados decorrem de orçamento unilateral elaborado pela
Requerida, nã o sendo possível sequer averiguar se houve tal despesa na manutençã o do
imó vel.
Adicionalmente, como cobrar pintura de paredes da Requerente se esta entregou o imó vel
pintado? Absolutamente descabida tal pretensã o. Deve-se anotar também que a
Requerente contestou o laudo de vistoria de saída justamente por nã o serem devidos tais
reparos. Tanto é que este laudo sequer foi assinado por seu pai, fiador do contrato de
locaçã o que acompanhou a vistoria.
Desta forma, diante de todo o exposto, é que se verifica legítima a rescisã o do contrato de
locaçã o por culpa da Requerida, isentando a Requerente do pagamento de multa contratual
e dos supostos reparos a serem realizados no imó vel, eis que a Requerente nã o deu causa a
tais danificaçõ es no imó vel, tendo inclusive, durante a vigência contratual, efetuado
reparos no imó vel que nã o eram de sua competência.
b) DA INEXIGIBILIDADE DOS REPAROS
A Requerida demonstra em sua planilha de levantamento dos valores para rescisã o, a
intençã o de cobrar o valor de R$ XXXXXX (XXXXXXXX) referente à reparos. Apó s muita
insistência da Requerente, enviaram um descritivo relacionando a origem de tal montante,
conforme documentos anexo (Doc. 7).
Ocorre que a Requerente discorda absolutamente em dispender da importâ ncia de R$
XXXXXX (XXXXXXX) a título de reparos, por vá rios motivos: 1º - Antes de entregar as
chaves mandou pintar o imó vel à s suas custas (Docs. 10/11); 2º - Nã o concorda com o
orçamento unilateral e superfaturado apresentado pela Segunda Requerida, tanto que nã o
assinou o laudo de vistoria; 3º - solicitou à Segunda Requerida uma segunda visita ao
imó vel, apó s a vistoria de saída ocorrida no dia 12/11/2015, para poder reavaliar
pessoalmente na presença de responsá veis da mesma sobre os apontamentos
apresentados, e isso lhe foi negado.
Em suma, a Requerente nã o pode se ver obrigada a desembolsar novamente valores de
reparos já realizados à s suas custas, tã o pouco, pode se ver obrigada a aceitar o orçamento
unilateral e superfaturado apresentado pela Requerida, sendo que este por si só nã o é
capaz de comprovar os “reparos” lá mencionados.
Neste sentido o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, vejamos:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. DANOS NO IMÓVEL. PROVA. AUSÊNCIA.
1. O LAUDO DE VISTORIA PRODUZIDO UNILATERALMENTE PELO LOCADOR NÃO É CAPAZ, ISOLADAMENTE, DE
COMPROVAR AS AVARIAS NO IMÓVEL LOCADO, TAMPOUCO QUE ELAS FORAM PROMOVIDAS PELO INQUILINO. 2.
RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-DF - APC: 20100112145795 DF 0068420-39.2010.8.07.0001, Relator: CRUZ MACEDO,
Data de Julgamento: 04/06/2014, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 01/07/2014. Pág.: 194).

No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Sã o Paulo:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL - RESSARCIMENTO DE DANOS - AVARIAS CAUSADAS PELO LOCATÁRIO LAUDO DE VISTORIA
ASSINADO PELO LOCATÁRIO NÃO ELABORADO - INEXISTÊNCIA DE PROVA EFETIVA - SENTENÇA MANTIDA Na
medida em que a autora não se desincumbiu do ônus de comprovar a responsabilidade do locatário e respectivos
fiadores pelos danos experimentados, uma vez que a vistoria realizada unilateralmente pela autora não é capaz de
comprovar o real estado de conservação do imóvel por ocasião da entrega das chaves, de rigor a improcedência do
pedido indenizatório - Apelo provido. (TJ-SP - APL: 01091812520088260011 SP 0109181-25.2008.8.26.0011,
Relator: José Malerbi, Data de Julgamento: 25/08/2014, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
25/08/2014).

Diante do exposto, se verifica que parte do que se cobra no tó pico “reparos” ou já foi
realizado pela Requerente ou nã o existe sua necessidade, nã o obstante apresentar valores
exorbitantes, assim requer seja afastada a cobrança de qualquer valor relativo a título
reparos visto que se mostram indevidos.
c) DO DEPÓ SITO EM JUÍZO – CHAVES E ALUGUERES PROPORCIONAIS
Extrai-se da jurisprudência abaixo a possibilidade de que a Requerente deposite em juízo
tanto as chaves que ainda estã o em seu poder, bem como o valor que entende devido
referente aos alugueres proporcionais ao tempo em que permaneceu no imó vel. Vejamos.
RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL. INTERESSE PROCESSUAL. IMÓVEL COM DEFEITO. ENTREGA DAS CHAVES.
DEPÓSITO DAS QUANTIAS DEVIDAS. I - A ação é útil, necessária e adequada à pretensão deduzida em Juízo.
Rejeitada a alegada falta de interesse processual. II - Incontroverso que o defeito que tornou o imóvel inabitável
não foi ocasionado por culpa da locatária, deve ser rescindido o contrato de locação, incidindo a multa contratual
prevista para o locador pagar. III - Realizada a entrega das chaves em Juízo pela autora e depositados os valores
locatícios devidos até esse momento, não há qualquer inadimplência de sua parte. IV - Havendo sucumbência
recíproca, os respectivos ônus serão proporcionalmente distribuídos entre as partes, art. Do. V – Apelação do réu
parcialmente provida. (TJDF - APC: 20130110278475 DF 0007755-52.2013.8.07.0001, Relator: VERA ANDRIGHI,
Data de Julgamento: 06/08/2014, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 19/08/2014. Pág.:
232).21CPC

Desta forma, a Requerente pugna pelo depó sito de có pias das chaves do imó vel locado em
juízo. Além de nã o concordar com o valor “orçado” pela Requerida, no montante de R$
XXXX (XXXXX) para có pia de três chaves simples, que custam em média R$ XXX (XXXX).
Adicionalmente, a Requerente entende como devido a título de alugueres proporcionais e
“reparos” tã o somente a importâ ncia de R$ XXXXX (XXXXXX), motivo pelo qual, com a
finalidade de ilidir a mora, considerando que a Requerida nega-se a receber tais valores,
requer seja deferido ainda o depó sito em juízo de referida quantia.
d) DOS DANOS MATERIAIS
Conforme se extrai da síntese fá tica narrada nesta petiçã o inicial, mesmo sendo o imó vel
novo conforme afirmaçõ es da Requerida, a Requerente foi compelida ao pagamento da
quantia de R$ XXXX (XXXXXX) a título de reparos na rede de esgoto e encanamento da
residência locada para sua moradia.
Ocorre que, referidos reparos decorreram de vícios ocultos do imó vel, e se apresentaram
apó s pouquíssimo tempo de uso pela Requerente, motivo pelo qual, resta evidente que os
problemas já existiam quando de sua entrada no imó vel.
Logo, era de responsabilidade dos Requeridos o dispêndio de tal quantia, nã o da
Requerente, conforme se extrai da jurisprudência abaixo:
REPARAÇÃO DE DANOS. RESPONSABILIDADE CÍVIL. INFILTRAÇÃO DE ÁGUA EM IMÓVEL LOCADO POR PROBLEMAS
NAS CALHAS DO TELHADO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. FORÇA MAIOR NÃO DEMONSTRADA.
DETERIORAÇÃO DE MOBÍLIA. REPARAÇÃO DO DANO MATERIAL ARBITRADA CORRETAMENTE. SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71005624770, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas
Recursais, Relator: Cleber Augusto Tonial, Julgado em 06/08/2015). (TJ-RS - Recurso Cível: 71005624770 RS,
Relator: Cleber Augusto Tonial, Data de Julgamento: 06/08/2015, Terceira Turma Recursal Cível, Data de
Publicação: Diário da Justiça do dia 10/08/2015).
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. DIREITO DO CONSUMIDOR.
CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MODALIDADE POR ADESÃO. RELAÇÃO HAVIDA ENTRE O INQUILINO E A
ADMINISTRADORA QUE ADMINISTRA O IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CADEIA
DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE POR FORÇA DOS CONTRATOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO LOCADOR.
EXISTÊNCIA DE VÍCIO OCULTO QUE NÃO PODE SER DETECTADO COM A SIMPLES VISTORIA. INFILTRAÇÃO E
GOTEIRAS. PROBLEMA SEM SOLUÇÃO EFICAZ PELA ADMINISTRADORA. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE
LOCAÇÃO PELA LOCATÁRIA. COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E DAS DESPESAS COM PINTURA DO IMÓVEL.
IMPOSSIBILIDADE. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PROBLEMAS NO IMÓVEL
E INEFICIÊNCIA PARA SOLUCIONAR A QUESTÃO. FALHAS NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. OBRIGAÇÃO DE REALIZAR
OS SERVIÇOS NECESSÁRIOS EM PRAZO RAZOÁVEL. FATOS QUE EXTRAPOLAM AO MERO ABORRECIMENTO DO
COTIDIANO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA REFORMADA. Recurso conhecido e provido. Decidem os
Juízes integrantes da 1ª Turma Recursal do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e dar
provimento ao recurso, nos exatos termos deste vot (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0038124-53.2012.8.16.0182/0 –
Curitiba - Rel.: Eveline Zanoni de Andrade - - J. 02.03.2015) (TJ-PR - RI: 003812453201281601820 PR 0038124-
53.2012.8.16.0182/0 (Acórdão), Relator: Eveline Zanoni de Andrade, Data de Julgamento: 02/03/2015, 1ª Turma
Recursal, Data de Publicação: 06/03/2015).

Desta forma, nos termos da fundamentaçã o acima, requer a condenaçã o da Requerida ao

pagamento da quantia de R$ XXXXX (XXXXXX) a título de indenizaçã o por danos materiais,
acrescido de juros morató rios e correçã o monetá ria da data do desembolso.
e) DOS DANOS MORAIS
Conforme observado da síntese fá tica e das demais provas que a acompanham, o imó vel
locado à Requerente pela Requerida apresentava condiçõ es indignas de moradia, bem
como risco aos seus moradores.
Restou demonstrado também que a Requerente buscou, durante praticamente os 12 (doze)
meses que permaneceu no imó vel, algum tipo de soluçã o aos problemas apresentados,
sendo obrigada a efetuar reparos que nã o eram de sua alçada, suportando, inclusive, os
custos decorrentes, enquanto a Requerida nada fez em busca de soluçã o.
Excelência, a demora, a falha na prestaçã o dos serviços e a desídia da Requerida na soluçã o
dos problemas a ela vá rias vezes informados, e, em especial, os transtornos daí
decorrentes, extrapolam aos aborrecimentos corriqueiros que podem surgir de referido
negó cio jurídico, ensejando a obrigaçã o de reparaçã o moral por parte dos Requeridos.
Neste sentido a jurisprudência:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO ENTRE INQUILINO E A
IMOBILIÁRIA QUE ADMINISTRA O IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE POR
FORÇA DOS CONTRATOS. PROBLEMAS NO IMÓVEL. DEMORA EXCESSIVA PARA SOLUCIONAR A QUESTÃO. FALHA
NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL. CONFIGURADO. RECURSO RÉU CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
[...]. (TJ-DF - ACJ: 20150110009767, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 01/09/2015, 2ª Turma
Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 21/09/2015. Pág.: 337).

Desta feita, nos termos da fundamentaçã o acima, requer a condenaçã o da Requerida ao

pagamento de indenizaçã o pelos danos morais suportados pela Requerente, causados em
especial pela inércia em resolver as questõ es levantadas pela Requerente no que diz
respeito aos vícios ocultos do imó vel em questã o, devendo referida indenizaçã o ser
arbitrada em importe nã o inferior a R$ XXXXXXX (XXXXXX).
f) DA APLICAÇÃ O INVERSA DA MULTA CONTRATUAL - REPETIÇÃ O EM DOBRO DA TAXA
DE VISTORIA DE ENTRADA - RESGATE DO FUNDO DE RESERVA
Note-se ainda que o entendimento jurisprudencial é cristalino no sentido de que, em
havendo rescisã o do contrato de locaçã o por culpa do locador, a multa contratual deve lhe
ser aplicada inversamente.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DO LOCADOR. ISENÇÃO DE
MULTA. INVERSÃO DA CLÁUSULA DE INADIMPLEMENTO. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL.
INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS ÚTEIS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO. ARTIGOS 4; 9, II; 22, I; 23, I E 35 DA LEI Nº
8.245/91. PAGAMENTO DE ALUGUEL DEVIDO NO PERÍODO EM QUE HÁ DIREITO DE MORADIA. SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. RECURSO IMPROVIDO. 1. A empresa locadora assumiu, em contestação, não ter cumprido com a
obrigação que lhe incumbia no que se refere à entrega do imóvel em estado de servir ao uso a que se destina,
sendo a esta imposta a responsabilidade pela rescisão contratual (arts. 9º, II e 22, I, Lei nº 8.245/91). 2. A
responsabilidade pela rescisão do contrato não impõe a inversão da cláusula contratual de multa por
inadimplemento, porque ausente esta previsão no pacto. Ademais, à apelada foi sancionada, de certa forma, pelo
afastamento da multa, em pese ter havido devolução do imóvel antes do prazo contratado, isto porque deu causa
à resilição da locação (art. 4º, Lei nº 8.245/91). 3. “Salvo expressa disposição contratual em contrário, as
benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis,
desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”, inteligência do artigo 35
da Lei nº 8.245/91. 4. É devido o pagamento do aluguel no período sobre o qual o locatário assumiu a obrigação
mediante a locação e tinha o direito de moradia (art. 23, I da Lei nº 8.245/91) 5. Havendo sucumbência recíproca,
o pagamento dos honorários advocatícios e das custas processuais deve ser repartido entre as partes, a teor do
artigo 21 do Código de Processo Civil. (TJ-DF - APC: 20130110967449 DF 0025161-86.2013.8.07.0001, Relator:
ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 27/08/2014, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
DJE: 09/09/2014. Pág.: 223).

Verifica-se que houve a cobrança de taxa de vistoria de entrada no imó vel no importe de R$
XXXXX (XXXXXX), bem como se quer cobrar da Requerente o mesmo valor alegando taxa de
vistoria de saída.
Excelência, a cobrança de referidas taxas é ilegal, considerando que é de responsabilidade
da Requerida suportar tanto os riscos como os custos de sua atividade e, em especial, a
obrigaçã o de fornecer o laudo de vistoria é do Locador do
imó vel, nã o do inquilino, motivo pelo qual deve suportar os custos daí decorrentes.
Desta forma, considerando a cobrança indevida operada pela Requerida no que tange a
taxa de vistoria de entrada no importe de R$ XXXXX (XXXXXX), requer seja operada a sua
devoluçã o em dobro, bem como reforça o pedido de afastamento de referida cobrança no
que diz respeito a taxa de vistoria de saída, inclusa indevidamente na cobrança de reparos
inexistentes.
Adicionalmente, o contrato celebrado entre as partes prevê a criaçã o de um Fundo de
Reserva no importe de 6% (seis por cento) dos valores pagos a título de aluguel, os quais
devem ser restituídos à Requerente.
O dever em restituir tais valores é, inclusive, reconhecido pela Requerida, eis que no
demonstrativo de débitos encaminhado, em que pese as cobranças indevidas, demonstra a
quantia de R$ XXXXX (XXXXXXX) deduzida em favor da Requerente a título de ‘FCI”, o qual
refere-se aos descontos efetuados para a criaçã o de referido fundo de reserva.
Desta feita, requer a condenaçã o da Requerida ao pagamento inverso da multa contratual,
bem como à restituiçã o em dobro da taxa de vistoria de entrada e à restituiçã o do fundo de
reserva, apresentando um total de R$ XXXXXX (XXXXXXXX).
III - TUTELA DE URGÊ NCIA ANTECIPADA EM CARÁ TER ANTECEDENTE - INAUDITA
ALTERA PARS
Conforme amplamente demonstrado ao longo da petiçã o inicial restou devidamente
comprovada a presença da verossimilhança das alegaçõ es bem como do perigo de dano,
requisitos estes autorizadores da concessã o de tutela de urgência antecipató ria
antecedente em conformidade com o art. 300 do Có digo de Processo Civil para que seja
determinado à Requerida que se abstenha de incluir a Requerente ou os fiadores nos
ó rgã os de proteçã o ao crédito.
Importante salientar que nada impede que a antecipaçã o de tutela ora pleiteada seja
deferida antes mesmo da oitiva da Requerida em razã o da urgência em sua concessã o, nos
termos do § 2º do art. 300 do Có digo de Processo Civil.
Na mesma linha, o entendimento do ministro Teori Albino Zavaski, abaixo transcrito:
Antes de decidir o pedido, deve o juiz colher a manifestação da parte contrária. Trata-se de providência exigida
pelo princípio constitucional do contraditório que a ninguém é lícito desconsiderar. (...) Em princípio, pois, a
antecipação da tutela não pode ser concedida inaudita altera pars. Providência somente poderá ser dispensada
quando outro valor jurídico, de mesma estatura constitucional que o direito ao contraditório, puder ficar
comprometido com a ouvida do adversário. Por exemplo, se a demora decorrente da bilateralidade da audiência
for incompatível com a urgência da medida pleiteada, ou se a cientificação do requerido acarretar, por si só, risco
de dano ao direito, é evidente que, nesses casos, a dispensa da providência estará justificada, em nome da
garantia da efetividade da jurisdição"(Antecipação de Tutela, SP: Saraiva, 2005, pág. 117/118).

Com efeito, o perigo de dano (periculum in mora) resta evidenciado quando da iminência
dos Requeridos emitirem cobrança dos valores indevidos e posteriormente incluírem a
Requerente nos ó rgã os de proteçã o ao crédito.
A verossimilhança das alegaçõ es pode ser observada dos e-mails acostados aos autos que
demonstram cabalmente as condiçõ es de inabitabilidade e risco do imó vel, nã o sendo
crível, inclusive, que a Requerente seja compelida a pagamento de reparos inexistentes,
bem como ao pagamento de reparos que já efetuou no imó vel.
A medida é salutar, em especial se considerado que a Requerente depositará em juízo a
quantia relativa aos alugueres proporcionais em aberto, quantia esta que é a ú nica que
entende devida.
Adicionalmente, a verossimilhança das alegaçõ es resta evidenciada pela inexistência de
provas cabais de que a Requerente efetivamente deve os valores que pretende cobrar a
Requerida, em especial por estes se pautarem em orçamento unilateral sem prova do
dispêndio das quantias.
Corroborando com este entendimento o Tribunal de Justiça do Estado de Sã o Paulo,
vejamos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores – Decisão que
indeferiu a tutela antecipada, ao fundamento de que não ficou suficientemente demonstrado o dano irreversível e
a verossimilhança das alegações - Inconformismo – Autor que pretende a rescisão do contrato de compra e venda
e devolução dos valores pagos, por razões de foro íntimo - Nos termos da Súmula nº 1 deste Egrégio Tribunal de
Justiça, o consumidor, mesmo inadimplente, pode postular a rescisão do contrato, não havendo, portanto,
justificativa para a exigibilidade do preço, sendo certo, por outro lado, que a iminência da inscrição do nome do
autor em órgãos de proteção ao crédito representa possibilidade de dano irreparável ou de difícil reparação -
Recurso provido. (TJ-SP - AI: 20727573620158260000 SP 2072757-36.2015.8.26.0000, Relator: José Aparício
Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 12/11/2015, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
12/11/2015).

Desta forma, resta demonstrada a presença da verossimilhança das alegaçõ es bem como do
perigo de dano, requisitos estes autorizadores da concessã o de tutela antecipada em
conformidade com o art. 300 do Có digo de Processo Civil, pelo que requer seja
determinado à Requerida que se abstenha de incluir a Requerente e/ou os fiadores nos
ó rgã os de proteçã o ao crédito, sob pena de multa diá ria nã o inferior a R$ 100,00 (cem
reais) na hipó tese da ocorrência da inscriçã o.
IV – DA NULIDADE DE CLÁ USULA E REDUÇÃ O DA MULTA CONTRATUAL
Conforme se extrai da aná lise do contrato de locaçã o em anexo (Doc. 4), em caso de
rescisã o contratual solicitada pelo locatá rio, imputa-se o pagamento de multa no importe
de 10% (dez por cento) sobre a totalidade dos alugueres vincendos, nos termos da Clá usula
10.
Ocorre que, além de indevida conforme visto ao longo da presente, referida multa também
é abusiva. A determinaçã o legal e jurisprudencial é no sentido de que eventual multa deve
ser cobrada de forma proporcional em atençã o ao princípio da razoabilidade e
proporcionalidade, consoante art. 413 do Có digo Civil c/c Art. 4º da Lei do inquilinato,
conforme segue:
Art. 413. ( Código Civil) A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e
a finalidade do negócio.
Art. 4º (Lei Inquilinato) Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o
imóvel alugado.

Com exceçã o ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatá rio, todavia, poderá devolvê-lo,
pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na
sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Assim é que, caso o entendimento de Vossa Excelência seja pela nã o exclusã o da multa
contratual em razã o das condiçõ es de inabitabilidade do imó vel e dos riscos inerentes, o
que nã o se espera, apenas verberbera, a multa contratual deve ser reduzida, declarando a
nulidade de aludida clá usula contratual.
Veja-se que a proporcionalidade do tempo restante da locaçã o cá lculo deve recair sobre um
aluguel, e nã o sobre a totalidade dos alugueres vincendos à época da rescisã o.
Neste sentido, considerando que de 30 meses a Requerente cumpriu, ainda que em
condiçõ es precá rias e sob riscos de sua integridade física, 12 meses do contrato de locaçã o,
a multa contratual, se cabível, deve representar a 60% (sessenta por cento) do valor do
aluguel líquido, ou seja, aluguel bruto com abatimento da bonificaçã o para pagamento em
dia, considerando que esta era a habitualidade dos pagamentos.
Corroborando com este entendimento a jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE LOCAÇÃO – RESCISÃO ANTECIPADA – MULTA – VALOR EXCESSIVO –
HONORARIOS ADVOCATÍCIOS PREVISTOS NO CONTRATO – REDUÇÃO. 1. Mantém-se a r. Sentença que reduziu o
valor da multa pela rescisão antecipada do contrato para o valor correspondente a 01 mês de aluguel, se o
locatário permaneceu no imóvel por 24 meses tendo o contrato vigência de 36 meses ( CC 413). 2. Os honorários
previstos no contrato de locação apenas são exigíveis se há purga da mora. Precedentes deste TJDFT. 3. Requerida
pelo embargado/apelante a manutenção dos honorários advocatícios fixados no contrato de locação, e não
havendo apelo do embargante, mantém-se a redução dos honorários fixados no contrato de 20% para 10% sobre o
valor da dívida. 4. Havendo notícia nos autos sobre ocorrência de fraude na emissão de título de crédito,
determinasse o encaminhamento de cópia dos autos ao Ministério Público para averiguação de suposta prática de
crime pelo embargante. (TJ-DF - APC: 20120710172062 DF 0016603- 44.2012.8.07.0007, Relator: SÉRGIO ROCHA,
Data de Julgamento: 25/02/2015, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 11/03/2015. Pág.: 344).

Logo, na hipó tese de nã o ser o entendimento deste juízo pela exclusã o da multa contratual
nos termos acima mencionados, referida multa deve ao menos ter sua aplicaçã o de acordo
com a razoabilidade e proporcionalidade, incidindo tã o somente no percentual de 60%
(sessenta por cento) sobre o valor líquido do aluguel.
V – DOS REQUERIMENTOS
Isto posto, a Requerente pugna pelo recebimento e processamento da presente petiçã o
inicial, requerendo:
1. O deferimento do pedido de tutela de urgência antecipató ria antecedente, determinando
à Requerida que se abstenha de inscrever a Requerente e/ou os fiadores nos ó rgã os de
proteçã o ao crédito por supostas dívidas decorrentes da relaçã o locatícia em questã o, sob
pena de multa diá ria em valor nã o inferior a R$ 100,00 (cem reais);
2. Autorizar o depó sito em juízo das có pias das chaves que ainda estã o em poder da
Requerente, bem como autorizar o depó sito judicial da quantia de R$ XXXXX (XXXXXXXX)
referente aos alugueres proporcionais do mês de outubro e novembro do ano de 2015.
3. No mérito, declarar por rescindido o contrato de locaçã o entabulado entre as partes por
culpa da Requerida, excluindo-se por consequência a incidência da multa contratual nos
termos da fundamentaçã o, e, subsidiariamente, caso o entendimento de Vossa Excelência
nã o seja pela exclusã o da multa contratual, requer seja declarada nula a clá usula décima de
referido contrato, para que eventual multa rescisó ria incida na proporçã o de 60%
(sessenta por cento) do valor de um aluguel em seu valor líquido.
4. Condenar a Requerida ao pagamento de indenizaçã o por danos materiais no importe de
R$ XXXXX (XXXXXXXX), acrescidos de juros morató rios e correçã o monetá ria desde o
desembolso, nos termos da fundamentaçã o;
5. Condenar a Requerida ao pagamento de indenizaçã o por danos morais em valor nã o
inferior a R$ XXXXXX (XXXXXX), em decorrência da evidente desídia em resolver problemas
relativos as condiçõ es de habitabilidade do imó vel, nos termos da fundamentaçã o;
6. Condenar a Requerida à devoluçã o em dobro da taxa de vistoria de entrada cobrada
indevidamente com o primeiro aluguel, bem como condenar a Requerida ao pagamento
reverso da multa contratual por ela estipulada e à restituiçã o do fundo de reserva, no total
de R$ XXXXXX (XXXXXXXX) nos termos da fundamentaçã o;
7. A citaçã o da Requerida para querendo apresentar reposta no prazo de 15 (quinze
dias) sob pena de revelia;
8. A produçã o de todos os meios de prova admitidos em direito, em especial a juntada de
novos documentos, prova testemunhal e o depoimento pessoal das partes;
9. A condenaçã o do Requerido ao pagamento das custas processuais e honorá rios
advocatícios a serem fixados por este respeitá vel juízo nos termos do art. 85, § 2º do
Có digo de Processo Civil.
10. A Requerente informa que nã o possui interesse na realizaçã o de audiência de
conciliaçã o e mediaçã o nos termos do art. 319, VII do Có digo de Processo Civil;
Dá -se a causa o valor de R$ XXXXX (XXXXXXXXX).
Termos em que pede deferimento.
Local, data.
ADVOGADO
OAB 00000
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