Apresentações das Empresas de Administração de Condomínios

Data: 13/02/23

19h - RB Soluções Para Condomínios

- Existem pendências de INSS no CNPJ do condomínio. Quem pendências são essas?
Solicitar relatório a Gestart;
- Essa empresa presta as 3 categorias de serviços para condomínio: administração,
terceirização de mão de obra e receita garantida. Para o serviço de terceirização, a
mão de obra pode ser nova ou pode ser por transferência dos colaboradores atuais, da
Gestart para a RB;
- A RB percebeu que a Gestart cobra a emissão dos boletos das taxas de condomínio e
água/esgoto, porém a empresa garantidora, que também é do grupo Gestart, já cobra
esse valor, pois é ela que emite os boletos. Portanto, está havendo uma cobrança em
duplicidade por esse serviço. É necessário questionar a Gestart sobre essa cobrança
indevida.
- A inadimplência atual do Bravo é, tecnicamente, zero, pois o montante total de taxa
condominial em atraso hoje é de apenas R$ 3.000,00 e nenhum condômino está com
mais de 30 dias de atraso. Talvez os condôminos com taxa em atraso estejam aqueles
que receberam valores absurdos de fatura de água e estão esperando revisão dessa
fatura para em seguida realizarem o pagamento do condomínio.
- Se o condomínio conseguir construir uma reserva de caixa, não se justifica a
contratação do serviço de receita garantida, pois a inadimplência é tecnicamente zero.
O valor atual paga a Gestart por esse serviço gira em torno de R$ 1.400 mensal. É
necessário ler o contrato atual da Receita Garantida e ver a condição de cancelamento
desse serviço. Provavelmente este contrato possui cláusulas que devem dificultar
bastante o cancelamento do serviço.
- Cobrar da Gestart todas as certidões negativas e relatório de eventuais dívidas
parceladas (certidões positivas com efeito de negativa), como é o caso da certidão do
INSS.
- A RB possui advogado próprio;
- A RB levantou o seguinte questionamento: qual o valor a garantidora da Gestart está
efetivamente repassando ao condomínio: o valor da taxa com desconto vezes o
número de unidades ou inclui também os valores sem descontos que alguns
condôminos porventura pagam quando realizam o pagamento após o dia 10? E os
eventuais pagamentos com multa (pagamentos depois do dia 15)? O valor da multa é
repassado para o condomínio? O entendimento é que valores de multas também
devem ser repassado para o caixa do condomínio, pois existe a contratação do serviço
de Receita Garantida.
- Por que a garantidora da Gestart só repassa os valores para a conta do condomínio
no dia 18, se a grande maioria dos condôminos paga a taxa no até dia 10? Os valores
de taxas que são pagas no dia 10 deveriam estar na conta do condomínio até, no
máximo, dia 12. Essa demora no repasse prejudica o condomínio, pois existem contas
com vencimento entre os dias 11 e 17. A Gestart está aplicando esse dinheiro, para
aumentar seu lucro e prejudicando o condomínio.
- A RB pontuou que a planilha de previsão orçamentária que a Gestart trouxe para a
última assembleia possui valores inconsistentes e não é clara em seu detalhamento.
- Os balancetes dos últimos 3 meses foram fornecidos para a RB, para subsidiar a
composição da proposta deles.
- A RB apresentou uma proposta técnica e comercial para o serviço de administração e
para o serviço de terceirização da mão de obra do Bravo (7 funcionários). A proposta
foi fornecia a Isabel, do conselho do Bravo.

20h – BR Hunter:

- O proprietário das 31 unidades no Bravo tem direito a 31 votos em assembleias e isso

praticamente garante que o posicionamento define o resultado de todas as pautas que
forem colocadas em votação. E se esse proprietário tiver algum tipo de acordo com a
Gestart? Se o conselho, respaldado pela maioria dos condôminos, levar para
assembleia a pauta de troca da administradora e esse proprietário votar contra,
provavelmente o restante dos participantes será voto vencido. É possível trocar a
administradora sem levar essa decisão para votação em assembleia? Verificar na
convenção do condomínio.
- A empresa possui 14 anos de mercado;
- O representante da BR entende que a aquisição de CFTV próprio, em vez de
comodato, é benéfico para o Bravo, a longo prazo.
- A BR Hunter não cobra 13° sobre a taxa administrativa, já a Gestart sim. Entendemos
que não se justifica cobrança de 13° parcela para prestação de serviço.
- Legalmente o primeiro síndico do condomínio foi a Trato e, portanto, foi ela quem
assinou o contrato de receita garantida. Provavelmente esse contrato possui muitas
cláusulas que dificultam a sua rescisão. É necessário analisar este contrato para avaliar,
se for o caso, a melhor forma de rescisão. A BR Hunter, assim como a RB, a LPV e a
Credencial, se prontificaram a realizar essa análise, como cortesia.
- Os balancetes dos últimos 3 meses foram fornecidos para a BR, para subsidiar a
composição da proposta deles. Em uma análise rápida, o representante da BR
identificou possíveis custos desnecessários com terceirização de serviços, que podem
ser zerados ou reduzidos, como manutenção e jardins e dos elevadores.

- 21h – LPV:

- Possui contrato de fidelidade de 12 meses, que pode ser negociado. A Credencial não
possui contrato de fidelidade, exigindo apenas aviso prévio de 30 dias. É necessário
fazer esse questionamento também para a RB Soluções e a BR Hunter.
- A empresa possui 4 anos de mercado e 42 clientes;
- Sobre o serviço de cobrança, para até 30 dais de atraso a própria LPV realiza a
cobrança. Depois desse prazo, a dívida é cobrada por uma empresa de cobrança e o
custo é arcado pelo devedor;
- A LPV, através do gestor do contrato, realiza visitas semanais aos seus clientes.
Pontuou-se que o supervisor da Gestar nunca visita o Bravo, exceto em dias de
assembleia.
- A LPV informou que o serviço de individualização dos hidrômetros não é caro. Um
cliente deles contratou o serviço recentemente e o custo saiu por aproximadamente
R$ 1.000,00 por unidade. Como o Bravo já possui toda a estrutura para receber o
hidrômetro certificado da Cagece, esse custo de individualização deve ser bem menor.
Entende-se que a individualização é um investimento justificável para o Bravo, pois
retira o risco de déficit para o caixa do condomínio em caso de erro no cálculo dos
valores de conta de água (esse cálculo não é simples), além de representar um
problema a menos para a administração do condomínio;
- A LPV assume todas as demandas de transição de gestão, inclusive as tratativas
diretas com a Gestart, deixando esse processo o mais transparente possível para o
condomínio;
- A LPV se disponibilizou para analisar todos os contratos atuais com a Gestar, como
cortesia;
- A LPV aconselhou que o condomínio solicite todas as certidões negativas das
empresas que estão concorrendo a esse possível contrato de gestão do Bravo.
- Os balancetes dos últimos 3 meses foram fornecidos para a RB, para subsidiar a
composição da proposta deles.
- A RB apresentou uma proposta técnica e comercial para a terceirização da mão de
obra do Bravo (7 funcionários). A proposta foi fornecia a Isabel, do conselho do Bravo.

-22h – Credencial:

- O representante da Credencial fez uma apresentação rápida da empresa, devido ao

horário já avançado. É uma empresa com 19 anos de mercado e 201 clientes,
atualmente. É uma indicação do síndico do Áqcua condomínio, onde a empresa atua
há quase 8 anos, sem qualquer tipo conflito ou desgaste com o síndico ou demais
condôminos;
- A empresa possui todos os serviços padrões de administração, fornecimento de mão
de obra e receita garantida para condomínios e fornece todas as informações e
serviços, como balancetes, extratos bancários, Convenção, Regimento Interno,
Contratos de fornecedores; Cartas e Circulares, fotos, legislação, notícias, 2as. vias das
taxas condominiais e extras, nada consta, reserva de ambientes, via aplicativo próprio.
- A empresa possui um leque grande de contato com fornecedores diversos, o que
pode ajudar o Bravo a reduzir seus custos de aquisição de materiais e mão de obra
terceirizada (câmeras, piscina, elevadores, etc).
- O representante da Credencial apontou algumas coisas que as outras empresas já
haviam pontuado e comentou que os contratos da Gestart são muito amarrados e
praticam as taxas de multas das mais caras do mercado;
- Os balancetes dos últimos 3 meses foram fornecidos para a RB, para subsidiar a
composição da proposta deles.
- O representante comentou que acha interessante reativar o poço de água do Bravo,
como forma de reduzir o custo do condomínio com Água.
- A RB apresentou uma proposta técnica e comercial para o serviço de administração
do condomínio, assim como seu portfólio de serviços e lista de alguns clientes. A
proposta foi fornecia a Isabel, do conselho do Bravo. A empresa também presta o
serviço de terceirização de mão de obra e de receita garantida.