Arrematando com Sucesso

Passo a passo
1- Como identificar as oportunidades:
Realizar a busca em sites dos leiloeiros oficiais através de rotina de mapeamento 2 vezes por
semana.
Para imóveis devemos levar em consideração:
Pagamento parcelado
Margem de 100% - ganhar na compra, para não depender da venda, aumentar a liquidez,
maior capacidade de giro.
Localização estratégica
Aptidão do imóvel: levar em consideração a utilização e finalidade
Segredo do sucesso
1º - Onde buscar as oportunidades: saber de todas, separar as que estão dentro das minhas
expectativas
2º - participar do MÁXIMO de leilões possíveis
3º - NÃO perder tempo com discussões, somos investidores. Não queremos perder tempo com
discussão. Porque tem muitas oportunidades. Buscar oportunidades com menos discussões
possíveis.
4º - Comprar o imóvel certo, pelo preço certo no lugar certo.
5º - Liquidez x Margem de lucro: Liquidez é mais importante.
6º - Não limitar a tipos e região de imóveis: comprar qualquer tipo de imóveis desde que ele
tenha liquidez e margem de lucro. O que importa é saber onde esta as melhores
oportunidades.
7º - Reduzir ao máximo as despesas para a compra do imóvel.
8º - Aprender a acelerar a venda do imóvel

GANHO DE CAPITAL OU RENDA?

Ganho de capital: compra para vender
Renda: locação

FONTES DE BUSCA DE OPORTUNIDADES

Venda On line: imóveis caixa econômica federal
Vendas que a caixa faz diretamente no site dela.
Venda Direta: caixa econômica, BB, Engea, Resale
Lelões Extrajudicias: pesquisar no google “leiloeiros imóveis”. Nos sites da CEF, BB, Engea e
Resale. Descrever leilão extrajudicial.
Canal Judicial é uma espécie de marketing place, reunindo vários outros leiloeiros.
Mega leiloes, zukermam e outros saber fazer o filtro.
Pesquisa google: leiloes imóveis “cidade”, leilões imóveis “estado”
Leilões Judiciais: geralmente estão mesmo lugar que o extra judicial. Sempre começa pelo
google com ‘leiloes judiciais” “leiloeiros imóveis”
Pesquisa é a melhor forma de achar leiloes e oportunidades.
Imoveis após 2º leilão: busca em sites de alguns leiloeiros:
Ex: Zukerman “leilões encerrados” e “oportunidades pós leilão”
Mega Leilões ...
Fazer busca no google e buscar nos filtros leiloes realizados ou finalizados

Liquidez x Margem de lucro: Liquidez é mais importante

É preciso aliar as duas, qual o percentual mínimo de lucro liquido no final aliado ao tempo de
retorno de capital.

Estratégias para reduzir a concorrência

1º- leiloeiro menos: mapear e rastrear os leiloeiros que aparecem menos no google e na
internet. Os leiloeiros mais concorridos são os que divulgam mais. Os melhores são os que
fazem menos propagandas. No google as 3 primeiras páginas são as mais concorridas.
2º- Localização Inferior: buscar bairros menos concorridos, as localização nobres tem uma
concorrência muito grande o que inflaciona muito o valor de compra. Diminuindo a margem e
dificultando a liquides. Buscar áreas menos nobres para diminuir a concorrência. Buscar
imóveis em cidades do interior, ex: >100.000 habitantes. Sair dos grandes centros pode ser
uma ótima oportunidade.
3º- Imovel Fantasma: a maioria dos investidores estão focando em apartamentos, focar em
imóveis menos focados. Em cidade grande as pessoas buscam segurança, ou seja
apartamento, procurar casas em condomínios seria uma opção para segurança. Para isso é
preciso buscar a cultura da região.

PPCL – planilha de previsão de custos e lucro liquido ao final da arrematação.

Primeiramente é preciso saber calcular a liquides de um imóvel. A liquides esta diretamente
ligada ao preço do imóvel. Ou seja o valor de mercado pode ser menor que o valor ofertado.
O valor de liquidez é definido pelo prazo de 3 a 6 meses para concluir uma venda.
Ex: quero saber se um apartamento tem liquidez, vou olhar se há outros imóveis sendo
vendido no prédio e comprara quais valores ofertados e tempo para venda.
O porteiro, imobiliária e a corretora que opera com o imóvel no prédio vão saber te informar a
liquidez do imóvel no caso de apartamento.
Para terrenos e casas para confirmar a liquidez e falar com corretores específicos para o tipo
de imóvel. É preciso ter pelo meos 3 a 4 corretores falando a mesma coisa.
Realizar uma triagem pela internet e depois conversar com corretores e imobiliária da região.

Outra forma de definir a liquidez do imóvel seria uma ferramenta gratuita no google chamada
planejador de palavras-chave.
descrever em pesquisa do google: planejador de palavras chaves, clicar em descobrir novas
palavras chaves. Clicar em pesquisar.

Como definir o Lucro Bruto

Afim de separar as melhores oportunidades através de uma triagem mais rápida.
Como fazer?
1º- Sempre buscar lucro bruto de 100%. Lance menor ou igual a 50% da avaliação. Em alguns
casos a pode acontecer de existir alguns imóveis com valor de avaliação menor que o valor
real, porém pode existir uma perda de tempo na avaliação.
Como confirmar as oportunidades lucrativas??
Apartamento uma primeira triagem se faz pela internet.
Agora o que vai definir a liquidez é a pesquisa direta com os corretores da região e do
seguimento do imóvel. O valor de mercado é o valor que as pessoas estão pedindo, porem não
é o valor de liquidez.
Os corretores vão me falar se tem liquidez, procura de 4 a 5 corretores para analise.
Perguntas:
1- Sou investidor e estou querendo comprar um imovel no prédio que você está
oferecendo, o que você me fala do mercado para esse imóvel?
2- Se fosse para você vender para mim qual o valor desse imóvel?
3- Para vender em quanto tempo?
4- E para vender em até 6 meses, por quanto?

Ligar no prédio para falar com o porteiro e para o sindico

Eles vão saber o valor, tempo para vender e há quanto tempo vendeu.

Site: quinto andar, loft e outros, existe calculadora para fazer um triagem de valor,
confirmação é somente com quem vai vender o imóvel, o corretor. Nuca de exclusividade de
venda, quanto mais gente vendendo melhor.

Pelo menos 3 avaliadores corretores falando a mesma coisa, pode ser validade a liquidez.
Considerar o menor valor na planilha.

Mineração de imóveis Judiciais

Como captar os imóveis?
No caso de desocupação, não é preciso nova ação. Basta entrar com pedido no mesmo
processo.
Pesquisar no google:

Aplicando o checklist VENDA DIRETA

Analise documentos:
1) Se for apartamento: tem garagem?
a. Realizar a leitura do anuncio, avaliar os detalhes das descrições.
b. As informações para passar para o corretor passar metragem privativa,
numero de cômodos.
c. Para fazer proposta na resale: anotar o número do imóvel.
d. Valor da avaliação é realizado por um eng. Pegar as informações e conversar
com o corretor.
e. Ler as considerações do edital.
f. Verificar existência de ônus ou gravames
g. Ver se a vaga consta na matricula para considerar posse junto ao imóvel.
h. Verificar o nome do proprietário anterior se tem processos em nome dele com
o imóvel como garantia, e se tiver o cônjuge pesquisar também.
i. Realizar uma busca inicial no google com o nome completo do executado, para
busca rápida.