Laudo de Entrega de Obra

LAUDO DE ENTREGA DE OBRA
RESIDENCIAL PRIME MOSAICO
ARCHEO Engenheiros Associados 1

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SUMÁRIO
1. ASPECTOS PRELIMINARES 03
2. DOCUMENTOS SOLICITADOS E DISPONIBILIZADOS 07
3. TESTES REALIZADOS DE FUNCIONAMENTO 13
4. VÍCIOS CONSTRUTIVOS E NÃO CONFORMIDADES CONSTATADAS 17
4.1. SISTEMA DE INSTALAÇÕES ELÉTRICAS 20
4.2. SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉTRICAS (SPDA) 45
4.3. SISTEMA DE INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS E DRENAGEM 49
4.4 SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO 68
4.5. SISTEMA DE FACHADA 81
4.5.1 REVESTIMENTO CERÂMICO DA FACHADA 81
4.5.2 REVESTIMENTO ARGAMASSADO DAS REQUADRAÇÕES DA FACHADA 87
4.5.3 ACABAMENTO EM TEXTURA APLICADO NAS PAREDES DE CONCRETO DA FACHADA 89
4.5.4 JUNTA DE DILATAÇÃO ESTRUTUAL ENTRE BLOCOS DAS TORRES NA FACHADA 94
4.5.5 SISTEMA DE ESQUADRIAS DA FACHADA 96
4.6. SISTEMA DE REVESTIMENTO CERÂMICO DE PISOS E PAREDES EXTERNOS 102
4.7. SISTEMA DE ESTRUTURA EM CONCRETO ARMADO 107
4.8. SISTEMA DE FUNDAÇÕES E ALVENARIA ESTRUTURAL DOS MUROS DE DIVISA 112
4.9. SISTEMA DE IMPERMEABILIZAÇÃO 116
4.10. SISTEMA DE COBERTURA: TELHADOS E PERGOLADO 137
4.11. SISTEMA DE PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA E DE CONCRETO 145
4.12. SISTEMA DE PISO DE CONCRETO DA QUADRA POLIESPORTIVA 150
4.13. SISTEMA DE ACESSIBILIDADE 152
5. MANUAL DAS ÁREAS COMUNS OU MANUAL DO SÍNDICO 164
6. CONCLUSÕES 171
7. ENCERRAMENTO 177

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1. ASPECTOS PRELIMINARES
O presente Laudo de Entrega de Obra versa sobre a vistoria de constatação de vícios construtivos e
não conformidades técnicas nas áreas comuns do empreendimento residencial multifamiliar PRIME MOSAICO
(“empreendimento”), responsabilidade técnica da CAP-30 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
(“construtora”).
Para desenvolvimento do trabalho pericial envolvendo a vistoria de constatação e análise de

conformidade, foram observadas as seguintes normas técnicas:
• ABNT NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil;
• Norma Básica de Perícias do IBAPE/SP;
• Norma de Procedimentos Técnicos para Entrega e Recebimento de Obras na Construção Civil
do IBAPE/SP.
O empreendimento está localizado à Avenida Coronel Teixeira, n° 6225, Ponta Negra, Manaus, AM, e
possui Alvará de Construção sob número 3128/2023, expedido pela Prefeitura de Manaus para a área construída total
licenciada de 17.346,68 m2, edificada sobre terreno de 13.562,78 m2.
O empreendimento, também, possui Licença Municipal de Instalação sob número 014/2021, e Licença
de Operação sob número 74/2023-D, expedidas pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente.
Resumidamente, trata-se da construção de 4 torres (torres 1, 2, 3 e 4) com dois blocos de edificação

cada, totalizando 256 apartamentos. Cada bloco possui 32 apartamentos distribuídos no pavimento térreo e nos 7
pavimentos tipos, tal que cada torre possui, portanto, um total de 64 apartamentos. Cada torre possui um reservatório
metálico inferior de água potável na área externa do pavimento térreo, e um reservatório em concreto armado superior
localizado na cobertura. A área da cobertura de cada torre é composta por lajes impermeabilizadas e telhados com
telha fibrocimento, abrangendo os dois blocos de edificações de cada torre.
Cada bloco das torres, ainda, possui um equipamento de transporte vertical (elevador).
Os apartamentos possuem uma vaga de garagem localizada em estacionamento externo descoberto.

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O empreendimento possui áreas de lazer envolvendo um espaço gourmet com churrasqueiras, lounge
coberto, espaço master chef; uma área com piscinas de adulto e infantil e deck com duchas; outra área com salão de
festas, brinquedoteca, academia, bicicletário e salão de jogos; além de área de play ground.
Seguem ilustrações gerais.
Torre 2 Torre 3
Torre 4
Torre 1
Espaço gourmet, Guarita

piscinas e áreas de
lazer
Torre 1
Play ground
Quadra Torre 2
Poliesportiva
Torre 4
Torre 3

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Observadas as características construtivas do empreendimento, os sistemas objeto da vistoria de
constatação de vícios construtivos e não conformidades técnicas foram:
• Sistema estrutural, incluindo guarda corpos;

• Sistema de vedação;
• Sistema de cobertura;
• Sistema de impermeabilização;
• Sistema de revestimentos externos, incluindo fachadas;
• Sistema de revestimentos internos;
• Sistema de drenagem;
• Sistema de instalações hidrossanitárias;
• Sistema de instalações elétricas;
• Sistema de proteção contra descargas atmosféricas;
• Sistema de prevenção e combate a incêndio;
• Sistema de esquadrias;
• Sistema de acessibilidade;
• Sistema de pavimentação asfáltica.
A vistoria foi realizada nos dias 16, 17, 18 e 19 de outubro de 2023 por equipe de engenheiro civil e
engenheiro eletricista. Nas datas da vistoria, o empreendimento não estava concluído e alguns dos sistemas
construtivos ainda estavam incompletos com ausência de componentes, o que prejudicou parcialmente a constatação
de vícios construtivos e não conformidades técnicas.
Neste sentido, as torres 3 e 4 estavam com suas obras mais adiantadas, e em fase final de
acabamentos, do que as torres 1 e 2. Segue quadro resumo do status de cada um dos sistemas vistoriados,
independentemente das constatações de vícios construtivos e não conformidades descritas no item 4 deste Laudo.

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Item Status resumido
Concluído, mas nas torres 1 e 2 restavam ainda limpezas e estucamentos de áreas da
• Sistema estrutural, incluindo guarda corpos estrutura com armaduras expostas e baixo cobrimento de concreto. Os guarda corpos não
estavam pintados nas 4 torres
• Sistema de vedação Inacabado nos shafts de instalações nos pavimentos das torres e nas áreas da cobertura
Inacabado. Os rufos dos telhados estavam inacabados com trechos sem calafetações e
• Sistema de cobertura
ainda com necesidade de recortes e ajustes finais
Inacabado. Ausência de impermeabilização nas lajes de cobertura junto dos telhados e nas
• Sistema de impermeabilização lajes de teto dos reservatórios superiores. Ausência de camada de proteção mecânica e
ausência de arremates nas mantas asfálticas
• Sistema de revestimentos externos, incluindo fachadas Inacabado
• Sistema de revestimentos internos Inacabado nas torres 1 e 2
• Sistema de drenagem (águas pluviais) Inacabado
• Sistema de instalações hidráulicas (água e esgoto) Inacabado nas torres 1 e 2
• Sistema de instalações elétricas Inacabado
Inacabado. Os cabos de ligações de partes metálicas nas áreas de cobertura estavam em
• Sistema de proteção contra descargas atmosféricas execução, e o teste de continuidade, que atesta o desempenho do sistema, ainda não tinha
sido executado.
Inacabado, especialmente nos shafts de instalações nos pavimentos das torres. A vistoria do
• Sistema de prevenção e combate a incêndio Corpo de Bombeiros ainda não ocorreu, e o empreendimento não possui o Auto de Vistoria do
Corpo de Bombeiros (AVCB)
• Sistema de esquadrias Inacabado. As esquadrias estavam sujas, sem mobilidade e com vidros quebrados
• Sistema de acessibilidade Inacabado
• Sistema de pavimentação asfáltica Concluído
Como restavam diversos serviços para a conclusão da obra, os ambientes das torres ainda possuíam
restos de materiais, ausência de acabamentos em geral, inclusive das instalações elétricas e hidráulicas, assim como
necessidade de pintura final e limpeza.
Também as sinalizações e identificações de componentes das instalações elétricas, hidráulicas e de

combate a incêndio não estavam concluídas, tal que registros, tubulações, quadros elétricos, circuitos elétricos dentre
outros componentes das instalações não estavam identificados. Nos quadros elétricos, ainda, faltavam componentes,
diagramas unifilares, proteções contra contatos diretos e outros itens para sua conclusão.

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2. DOCUMENTOS SOLICITADOS E DISPONIBILIZADOS
Os documentos solicitados e disponibilizados seguem indicados no quadro abaixo.
Documentos solicitado Status da entrega

1 Alavará de construção sim
2 Auto de conclusão da obra ou Habite-se não
3 Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, ou documento similar não
4 Manual de uso, operação e manutenção ou Manual das áreas comuns ou Manual do síndico sim versão como minuta
5 Manual de todos os equipamentos instalados sim
6 Projeto executivo de arquitetura sim
7 Projeto de Prefeitura aprovado pela municipalidade sim
8 Projeto “as built” das instalações elétricas com memorial descritivo sim sem memorial descritivo
9 Projeto “as built” das instalações hidráulicas com memorial descritivo sim sem memorial descritivo
10 Projeto de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA) sim
11 Laudo de gerenciamento de risco do SPDA não
12 Projeto de prevenção e combate a incêndio aprovado pelo Corpo de Bombeiros; sim
13 Projeto de drenagem com memorial descritivo sim sem memorial descritivo
14 Projeto de impermeabilização com memorial descritivo não
15 Teste de continuidade do SPDA e de medição öhmica não
16 Atestado do SPDA não
17 Atestado das instalações elétricas não
18 Atestado das instalações hidráulicas não
19 Relatório de ensaios de guarda corpos parcial
20 Relatório de estanqueidade da rede de gás combustível não
21 Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água não
Cumpre destacar que os projetos das instalações elétricas, hidráulicas e de drenagem não foram
disponibilizados em suas versões as built, conforme verificado na vistoria. Existem não conformidades técnicas entre
os projetos das instalações disponibilizados e o verificado no local. Algumas dessas não conformidades classificam-se
como vícios construtivos, conforme detalhado no item 4 deste Laudo.
Neste sentido, ainda, não foi apresentado o projeto dos guarda corpos, porque este não foi
desenvolvido para o empreendimento. Segue destaque para o item 4, especificadamente 4.4.3, da ABNT NBR 14718
sobre a obrigatoriedade do projeto de guarda corpo em uma edificação:

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Apesar da ausência de projeto de guar corpo nos termos da ABNT NBR 14718: Esquadrias - Guarda
Corpos para edificação – Requisitos, procedimentos e métodos de ensaio foram apresentados os relatórios de ensaios
de resistência a impactos e de esforços estáticos horizontal e vertical dos guarda corpos instalados nas varandas dos
apartamentos, o que é obrigatório. Os ensaios asseguram que os guardas corpo instalados nas torres oferecem
segurança e desempenho satisfatório.
Estes relatórios de ensaios não são documentos obrigatórios para a entrega ao usuário em conjunto
com o manual, quando da entrega da obra, mas são procedimentos técnicos executivos obrigatórios para a validação
técnica do guarda corpo.
Outro projeto que não foi disponibilizado e desenvolvido para o empreendimento, foi o projeto de
impermeabilização. Este projeto é obrigatório nos termos dos itens os itens 6.1.1 e 6.1.2, e todo o item 6, da ABNT NBR
9575: Impermeabilização – Seleção e projeto:

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Ainda, o item 6.2.2 desta norma impõe a obrigatoriedade de compatibilizar o projeto de
impermeabilização com os demais projetos desenvolvidos para a construção.
Outro ponto relevante da obrigatoriedade de desenvolvimento do projeto de impermeabilização é a

seleção correta do sistema de impermeabilização a ser empregado, conforme exposição aos agentes de degradação,
especialmente condições climáticas, além do disposto no item 5 da ABNT NBR 9575, a saber:
Assim como o projeto de guarda corpos e o de impermeabilização, não foi apresentado e desenvolvido
o projeto de revestimento cerâmico das fachadas, obrigatório nos termos do item 5 da ABNT NBR 13755: Revestimentos
cerâmicos de fachadas e paredes externas com utilização de argamassa colante – Projeto, execução, inspeção e
aceitação – Procedimentos.
Neste sentido, ainda, a construtora não entregou procedimentos executivos para o revestimento
cerâmico empregado nas fachadas das torres, que poderiam substituir o projeto, conforme indicado no texto normativo.

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Também, a construtora deveria observar a necessidade de entrega da documentação mínima
relacionada ao SPDA, conforme estabelece a norma ABNT NBR 5419-3: Proteção contra descargas atmosféricas Parte
3: Danos físicos a estruturas e perigos à vida, a saber:
Outros documentos obrigatórios, inclusive para entrega ao usuário em conjunto com o manual, tais
como habite-se, AVCB, atestados das instalações, teste de continuidade do SPDA, certificado de desinfeção e limpeza
dos reservatórios, não foram disponibilizados, porque a obra não estava concluída nas datas da vistoria.
Portanto, destaca-se o disposto nos itens 5.7.4.1, 5.7.4.2, 5.7.4.3, 5.7.4.4 e Tabela A.1 da ABNT NBR
14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção – Requisitos para elaboração e
apresentação dos conteúdos, sobre os documentos obrigatórios de entrega ao usuário em conjunto com o manual, o
que deve ser observado pela construtora na época da entrega da obra.

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Assim, os documentos obrigatórios de entrega pela construtora ao condomínio, correspondentes às
áreas comuns da edificação, são:
1. Manual das áreas comuns ou manual do síndico nos termos da ABNT NBR 14037;
2. Cerificado de garantia dos equipamentos instalados;
3. Notas fiscais dos equipamentos;
4. Manuais técnicos dos equipamentos instalados;
5. Habite-se;
6. AVCB;
7. Demais licenças municipais (secretaria do meio ambiente);
8. Alvará de execução da obra;
9. Alvará de instalação dos elevadores;

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10. Alvará de funcionamento dos elevadores;
11. Projetos legais: aprovado na Prefeitura e aprovado no Corpo de Bombeiros;
12. Projeto aprovados pelas concessionárias;
13. Todos os projetos e respectivos memoriais descritivos listados no item 5.7.4.2 da ABNT NBR
14037;
14. Memorial de incorporação;
15. Minuta da especificação de condomínio;
16. Recibo de pagamento do IPTU do último ano da obra;
17. Recibo de pagamento das contas das concessionárias;
18. Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;
19. Declaração de limpeza das caixas de passagem e inspeção de esgoto;
20. Declaração de limpeza das caixas de passagens, poços e caixa de retardo de águas pluviais ou
drenagem;
21. Relatório de vistoria de entrega de obra;
22. Relação de móveis, utensílios, aparelhos domésticos, aparelhos de ginástica, objetos de decoração
em geral e outros entregues;
23. Atestado das instalações elétricas, hidráulicas, de gás combustível;
24. Atestado do SPDA, teste de continuidade e medições ôhmicas;
25. Certificado de testes dos equipamentos do sistema de combate a incêndio;
26. Cadastro do condomínio junto às concessionárias de serviços.
Para os usuários das unidades, quando da entrega das chaves, é obrigatória a entrega de documentos
correspondentes às instalações e equipamentos de seu apartamento, juntamente com o manual do proprietário
elaborado nos termos da ABNT NBR 14037.
Por fim, comentários gerais sobre a minuta fornecida do manual das áreas comuns seguem descritos
no item 5 deste Laudo.

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3. TESTES REALIZADOS DE FUNCIONAMENTO
Para verificar o funcionamento simples da instalação de bombas, central de alarme de incêndio e

bombas do sistema de hidrante, foram realizados testes de acionamentos, conforme segue:
3.1. CENTRAL DE ALARME DE INCÊNDIO
Em cada torre, e de forma aleatória, foi acionado um acionador manual e foi verificado que a central
reconhece o alarme, assim como ocorreu o disparado sonoro na torre após 2 minutos. Em todas as torres, o teste
funcionou plenamente, no entanto, conforme detalhe da foto abaixo, deve-se corrigir a relação de dispositivos fixado na
central de alarme de incêndio, relativo aos dispositivos numerados de 57 a 64, pois eles pertencerem à torre 4 e na
listagem constam na torre 1.

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3.2. BOMBAS DE INCÊNDIO
Cada torre é dotada de uma bomba de incêndio para o sistema de hidrante localizada na cobertura. Os
testes realizados em cada torre / bomba foram:
a. Automático: a seletora do painel elétrico da bomba de incêndio foi colocada na posição

automática, e foi conectada a mangueira de incêndio e aberto o registro no hidrante do térreo.
Conforme a queda de pressão na linha, a bomba entrou em operação de forma automática. O
teste apresentou pleno funcionamento do sistema em todas as torres;
b. Manual: a seletora do painel elétrico da bomba de incêndio foi colocada na posição manual, e
foi conectada a mangueira de incêndio e aberto o registro no hidrante do térreo. Conforme foi
acionado o botão de liga no painel elétrico, a bomba entrou em operação. O teste apresentou
pleno funcionamento do sistema em todas as torres;
c. Acionamento remoto via portaria: foi conectado a mangueira de incêndio e aberto o registro
no hidrante do térreo, e através do acionamento do botão de liga, localizado na portaria, a
bomba entrou em operação. O teste apresentou pleno funcionamento do sistema em todas as
torres.
3.3. BOMBAS DA PISCINA
As bombas das piscinas adulto, infantil e hidromassagem foram testadas em modo manual, e verificou-
se o pleno funcionamento de cada bomba, apesar inexistência do sistema de retomo na piscina infantil, porque este
estava ligado na área da prainha.
3.4. BOMBAS DE RECALQUE DE ÁGUA POTÁVEL
O empreendimento conta com dois sistemas de recalque de água potável, sendo um para atender as
torres 1 e 2 e o outro para atender as torres 3 e 4.

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Quanto ao sistema de recalque de água potável que atende as torres 1 e 2, este foi testado em modo
manual. O teste foi iniciado pela bomba 1, que entrou em funcionamento normalmente, no entanto, quando foi acionado
o botão de desliga, a bomba não desligou.
A bomba 1 só aceitou o acionamento do botão desliga, quando o cabo de comando da boia foi
desconectado do sistema, situação esta que demanda análise detalhada nas instalações elétricas para correção da
falha operacional.
Já a bomba 2 funcionou normalmente, porém, constatou-se que não contempla acionamento

automático através do nível de boia dos reservatórios superiores, sendo assim, irá operar apenas em modo manual,
situação esta que também demanda por correção nas instalações elétricas.
Os testes realizados no sistema de recalque de água potável, que atende as torres 3 e 4, apresentaram
os mesmos resultados do sistema de recalque de água potável que atende as torres 1 e 2.
Painel do sistema de recalque de água potável das torres 1 e 2 Painel do sistema de recalque de água potável das torres 3 e 4
Vista das botoeiras de comando sem a instalação física para que a bomba 2 opere em automático

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3.5. BOMBA DE DRENAGEM
A bomba especificada em projeto não estava em operação, e foi realizado o teste em manual em bomba
provisória. Apesar desta bomba ter funcionado normalmente, o teste realizado não avaliou a situação concluída da
instalação.
Ademais, a instalação elétrica desta bomba provisória estava irregular e de forma direta na contatora,
com by pass da proteção em não conformidade com a ABNT NBR 5410: Instalações elétricas de baixa tensão.
Ligação provisória no comando da bomba do sistema de drenagem de poço
Quando da vistoria, os elevadores estavam funcionando.

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4. VÍCIOS CONSTRUTIVOS E NÃO CONFORMIDADES CONSTATADAS
Primeiramente, cumpre registrar a definição técnica de “vícios” nos termos da ABNT NBR 13752:
Perícias de engenharia na construção civil, a saber:
Os vícios, portanto, não são anormalidades, irregularidades ou não conformidades simples.

Caracterizam-se pelo impacto no desempenho dos sistemas construtivos ou os tornam inadequados aos finas a que se
destinam. Trata-se de ocorrências que causam perdas precoces de desempenho, entendido como “comportamento em
uso” dos sistemas construtivos nos termos da ABNT NBR 15575-1: Edificações habitacionais – Desempenho – Parte1:
Requisitos gerais:
O desempenho dos sistemas é medido por requisitos qualitativos, ou fatores, definidos nesta norma
nos seus itens 4.2, 4.3 e 4.4, que seguem resumidamente apresentados:
• Requisitos do usuário relativos à segurança: segurança estrutural; segurança contra o fogo e
segurança no uso e na operação
• Requisitos do usuário relativos à habitabilidade: estanqueidade; funcionalidade; acessibilidade;
saúde, higiene e qualidade do ar; conforto tátil e antopodinâmico; desempenho acústico;
desempenho lumínico e desempenho término
• Requisitos do usuário relativos à sustentabilidade: durabilidade (medida pela vida útil);
manutenibilidade (facilidade de se promover à manutenção) e impacto ambiental.

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Cada um destes requisitos qualitativos está definido na ABNT NBR 15575-1, conforme quadro abaixo
apresentado:
Considerados para a estrutura os (i) estados limites últimos ELU envolvendo paralisação do uso por
ruína, deformação plástica excessiva, instabilidade da estrutura no todo ou em sua parte em
sistema hipoestático e os (ii) estados limites de serviço ou utilização com prejuízo ou
comprometimento da utilização por fissuração ou deformação excessivas, comprometimento de
Estrutural durabilidade ou falhas que possam prejudica os níveis de desempenho previstos para estrutura e
demais componentes da edificação, incluindo instalações hidrossanitárias e demais sistemas.
Considerados para os guarda corpos o disposto no ABNT NBR 14718. Para as vedações, observar
questões relacionadas com deslocamentos, fissurações e impactos de corpo mole e duro, assim
como para pisos, telhados e tubulações aparentes.
Requisitos de segurança Consideradas todas as ações e medidas construtivas que impeçam a propagação de incêndio, tais
como: compartimentação, propriedade dos materiais em relação à reação ao fogo (ignitibilidade,
Contra o fogo
resistência ao fogo, incombustibilidade, etc.) rotas de fuga, acesso para os bombeiros, dispositivos
de detecção e combate a incêndio.
Consideradas ações que garantam segurança aos usuários, sem riscos de queimaduras e outros
acidentes no uso das instalações e sistemas construtivos de forma geral. Exemplos: segurança na
utilização das instalações e equipamentos sem riscos de choques elétricos, queimaduras,
Uso, operação e manutenção
explosões; ferimentos em geral; segurança na utilização de pisos (coeficientes de atrito, ausência
de irregularidades que possam provocar ferimentos); segurança na utilização e manutenção de
coberturas (riscos de deslizamentos); etc.
Considerada a disponibilidade mínima de espaços para os usos previstos, além de atendimento ao

pé direito mínimo de acordo com o tipo de ambiente. Para as instalações hidráulicas, elétricas e
Funcionalidade
outras, considera o cumprimento de suas funções (abastecimento, pressão, vazão, uso simultâneo,
coleta, aquecimento, etc.)
Acessibilidade Considerados todos os requisitos e orientações da ABNT NBR 9050
Considera princípio da ergonomia. Considera ainda planicidade de pisos, limitação de deformação
Conforto tátil e antropodinâmico
de pisos, declividade máxima de rampas, dentre outros aspectos.
Considera o conforto do usuário em condições adequadas para o sono e atividades normais em
Desempenho térmico uma habitação, contribuindo também para economia de energia. Considera situações de verão e
Requisitos de habitabilidade
inverno, ventilação, transmitância térmica e outros.
Considerada a isolação acústica por parte das fachadas, coberturas, entrepisos, paredes
Desempenho acústico
considerados os diversos ruídos provenientes de som aéreo, musica alta, impactos em pisos, etc.
Considera a iluminância requerida para os diversos ambientes da edificação, considerados seus

Desempenho lumínico
usos
Considera a estanqueidade de fachadas, pisos de áreas molhadas, coberturas, instalações
Estanqueidade hidrossanitárias e outras sujeitas a ação da água pelo uso ou pelas chuvas, além da umidade do
solo.
Considera os prazos de vida útil de projeto para os sistemas construtivos, observados os usos
corretos e as obrigatórias manutenções periódicas. Considera também a especificações de
Durabilidade componentes e materiais compatíveis com as condições de exposição da edificação, o
desenvolvimento do projeto adequado, a execução e controle de qualidade de acordo com boas
Requisitos de sustentabilidade
práticas e em conformidade com as normas técnicas.
Manutenibilidade Considera a facilidade de executar as manutenção periódicas obrigatórias
Considera o menor impacto ambiental gerado pela edificação desde sua fase de concepção,
Impacto ambiental
execução e uso

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Assim, os chamados vícios construtivos são aqueles que impactam nestes requisitos de desempenho
dos sistemas construtivos com origens nas etapas de projetos, especificações de materiais e execução dos sistemas.
No empreendimento vistoriado, como a obra estava inacabada e ainda na fase de execução e conclusão, não existem
os vícios com origem nas falhas de uso, operação e manutenção dos sistemas vistoriados.
Já as não conformidades técnicas são definidas como “exceção a regra ou padrão estabelecido”. Neste
trabalho, os padrões estabelecidos estão vinculados aos projetos disponibilizados, normas técnicas pertinentes e
manuais de fabricantes dos produtos aplicados, como é o caso dos sistemas de impermeabilização.
Os projetos disponibilizados das instalações elétricas, hidráulicas e de drenagem, conforme já

destacado no item 3 deste Laudo, não refletem a realidade das instalações executadas. Neste sentido, deve-se
promover o as built das instalações pelos projetistas, a fim de retratar corretamente o existente no local e validar
divergências existentes.
Evidentemente, existem divergências ou não conformidades que são classificadas como vícios
construtivos, uma vez que a execução não observou corretamente o especificado em projeto. Para estes itens não cabe
as built, mas sim correções ou validações das soluções executadas em obras, incorporando e modificando o projeto.
Exemplos destas divergências entre projetado e executado, que consistem em vícios construtivos,
salvo se aprovadas pelo projetista para alterações no projeto as built, estão relacionadas a seguir juntamente com
outros vícios construtivos constatados nos sistemas vistoriados, descartados aqueles inacabados ou incompletos, que
não possuíam condições técnicas para estas verificações.

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4.1. SISTEMA DE INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
O fornecimento de energia elétrica ao residencial multifamiliar PRIME MOSAICO, é feito pela

Concessionária de Energia Elétrica Amazonas Energia, proveniente do seu sistema de rede aérea existente, em 13,8
kV.
O alimentador primário partirá do poste da Concessionaria localizado na Av. Desembargador João

Machado, até o último poste da rede aérea do empreendimento que alimentará todos os transformadores pertencentes
ao empreendimento. Na ocasião da vistoria esse ramal não havia sido instalado ainda, no entanto, existe uma carta da
Concessionária cuja referência é CTA-DTP Nº 4170/2022 de 18/10/2022 que aprova o projeto de entrada de energia
do empreendimento apresentado na Concessionária.
Rede da
Concessionária
localizada na Av.
Des. João Machado
Último Poste do
empreendimento

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O sistema de distribuição de média tensão do empreendimento, se dá através de rede aérea, utilizando-
se de cabos com seção 3 x # 50 mm2 e postes de concreto duplo T para sustentação, quanto aos transformadores,
estes, estão instalados nos postes e providos de chaves fusíveis.
O empreendimento conta com 7 transformadores abaixadores de tensão, conforme segue:

• Transformador 01: potência de 75 kVA, tensão no primário de 13,8 kV, tensão no secundário
de 220 / 127 V, isolação a óleo mineral e atende Torre 1 A (área privativa e comum), iluminação
pública e guarita;
de 220 / 127 V, isolação a óleo mineral e atende Torre 1 B (área privativa e comum), Torre 2 A
(área privativa e comum) e iluminação pública;
de 220 / 127 V, isolação a óleo mineral e atende Torre 2 B (área privativa e comum) e
iluminação pública;
de 220 / 127 V, isolação a óleo mineral e atende Torre 3 A (área privativa e comum) e
de 220 / 127 V, isolação a óleo mineral e atende Torre 3 B (área privativa e comum), Torre 4 A
(área privativa e comum) e iluminação pública;
de 220 / 127 V, isolação a óleo mineral e atende Torre 4 B (área privativa e comum) e
de 220 / 127 V, isolação a óleo mineral e atende áreas comuns e de lazer.
Após o abaixamento de tensão seguem os alimentadores para os centros de medição de cada torre
com 4 fios (3F + N), através de cabos de cobre 4 x 95 mm2, isolação 0,6/1kV / HEPR 90º C. Assim como, para a área
comuns e lazer com 4 fios (3F + N), através de cabos de cobre 4 x 50 mm2, isolação 0,6/1kV / HEPR 90º C.

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Foi observado que existem pequenas divergências entre os projetos disponibilizados para vistoria
versus o que foi instalado no campo, como por exemplo, no projeto executivo os cabos alimentadores de baixa tensão
indicam o tipo de isolação EPR, no entanto, no campo foi empregado cabos com isolação HEPR, já no projeto as built
essa informação foi suprimida, entre outras divergências. O que caracteriza uma não conformidade e se faz necessário
revisar o projeto elétrico para sua última versão as built.
Os centros de medição foram confeccionados pela empresa TAF, especializada em centros de medição
em policarbonato, e conforme projeto executivo, no entanto, necessitam de limpeza e em alguns casos a caixa de
medição serviço deve ser revisada trazendo para sua condição original, uma vez que foram desmontadas para serem
energizadas e realizar alimentação provisória nas áreas comuns das torres, conforme ilustrado a seguir.
Centro de Medição Torre 1 A Centro Medição Torre 1 B

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O empreendimento conta ainda com mais dois medidores de energia, sendo o medidor da guarita que
também foi fabricado pela TAF e conforme projeto executivo, além do medidor das áreas comuns e de lazer, sendo
que, esse último não foi totalmente instalado ainda. Seguem imagens dos medidores em referência.

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Medidor da Guarita Medidor Área Comum e de Lazer
A partir dos centros de medição de cada torre, seguem as alimentações para os apartamentos e para
os quadros de força e luz de suas respectivas áreas comuns, assim como a partir dos demais medidores partem as
alimentações para os quadros de força e luz das áreas comuns e de lazer do empreendimento.
Quanto aos shaft’s de elétrica das torres e de forma geral, foi observado a falha na compartimentação
vertical e muita sujidade. A compartimentação é uma exigência do Corpo de Bombeiros Militar do Amazonas com o
intuito de impedir a propagação de fumaça em caso de sinistro, nos termos da IT 09: Compartimentação horizontal e
compartimentação vertical dessa forma, vide item 4.4 deste Laudo. As fotos a seguir ilustram o vício construtivo
constatado.
Compartimentação vertical danificada e shaft sujo (1º e 2º Andares Torre 1 A)

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Compartimentação vertical danificada e shaft sujo (3º Andar Torre 2 A e 6º Andar Torre 2 B)
Compartimentação vertical danificada e shaft sujo Exemplo de sujeira no shaft (5º Andar Torre 1 B)
(7º Andar Torre 4 B)
Ainda sobre os shaft’s de elétrica de cada torre, constatou-se a ausência de identificação das linhas
elétricas conforme preconiza a norma ABNT NBR 5410 em seu item 6.1.5.2 descrito a seguir. Verificou-se também a
desorganização na acomodação dos cabos.

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Ausência de identificação dos cabos (5º Andar Torre 1 A) Desorganização nos cabos (Térreo Torre 1 A)
no detalhe temos um modelo de identificação que foi utilizado
para a rede hidráulica
Desorganização nos cabos (2º Andar Torre 1 B) Desorganização na acomodação dos cabos (6º Andar Torre 4 B)
Desorganização na acomodação dos cabos (2º Andares Torre 3 A e 4 A)

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Por fim, as linhas elétricas deveriam ser providas de proteção contra influências externas e de maneira
contínua, inclusive nas suas extremidades, porém os shaft’s de elétrica das torres isto não é atendido, onde constatou-
se a ausência de bucha na transição da linha aberta para a linha em eletroduto em não conformidade ao item 6.2.11.1.9
da norma ABNT NBR 5410, conforme segue:
Seguem fotografias sobre este vício construtivo, conforme exposto.
Ausência de arruela para não danificar a isolação do cabo (6º e Andares Torre 1 B)
Já as instalações dos quadros elétricos não estavam concluídas na oportunidade da vistoria. Entretanto
seguem não conformidades nos termos da ABNT NBR 5410 e NR-10: Segurança em instalações e serviços em
eletricidade, a saber:

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• Ausência de identificação dos quadros;
• Ausência de limpeza dos painéis na parte externa e interna, incluindo os seus componentes;
• Painéis localizados em áreas de circulação não possuíam chaves ou trancas para evitar o
acesso de pessoas não autorizadas;
• Ausência de equipotencialidade no invólucro dos quadros, assim como vedações;
• Ausência de proteção contra contato direto;
• Ausência de porta documento e esquema unifilar em sua última versão as built;
• Ausência de identificação dos circuitos elétricos;
• Quadros instalados em local de difícil acesso.
Seguem fotografias que destacam os vícios construtivos constatados, mesmo considerando que a
instalação não estava concluída.
Exemplo de ausência de sinalização de quadro elétrico observada no empreendimento

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Exemplo de ausência de limpeza interna observada no empreendimento
Exemplo de ausência de limpeza externa observada no empreendimento
Exemplo de painel em área comum do empreendimento sem sistema de fechamento adequado para evitar o acesso de pessoas não
autorizadas

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Exemplo de um dos painéis do empreendimento com ausência Exemplo de painel com problema de vedação do seu invólucro
de equipotencialização da tampa
Exemplo de painéis sem proteção contra contato direto
Exemplo de painel sem porta documento e esquema unifilar

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Verificado painel sem a identificação dos circuitos em seu interior
Os painéis dos exaustores das churrasqueiras não possuem acesso adequado ao painel devido ao equipamento e ao duto de extração
ocupar praticamente todo o espaço do local
Sobre as linhas elétricas enterradas no piso da área externa, constataram-se os seguintes vícios
construtivos:
• Sistema de conexão exposto a influências externas;

• Eletrodutos inapropriado para o uso;
• Drenagem das caixas de passagens inoperantes;
As imagens seguintes ilustram os vícios construtivos.

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Utilização de eletroduto enterrado do tipo corrugado amarelo proibido por norma.
O eletroduto corrugado laranja é inapropriado para utilização em áreas externas, uma vez que a exposição aos raios UV provoca seu
ressecamento e o produto fica quebradiço.
Caixas de passagem com problema em seu sistema de drenagem.

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Caixas de passagem com problema em seu sistema de drenagem.
Ainda, constatou-se vícios construtivos do emprego de eletrodutos flexíveis corrugados amarelo do tipo
leve nas instalações enterradas, o que está não conforme com o item 5.1 da norma ABNT NBR 15465: Sistemas de
eletrodutos plásticos para instalações elétricas de baixa tensão – Requisitos de desempenho, a saber:

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Importante destacar que os eletrodutos flexíveis corrugados amarelo e laranja são inapropriados para
utilização em áreas externas, uma vez que a exposição aos raios UV provoca seu ressecamento, tornando o produto
frágil e quebradiço, conforme catálogo técnico de diversos fabricantes, como Tigre e Amanco.
Destaca-se, ainda, que durante a vistoria constatou-se a ineficiência no sistema de drenagem das
caixas de passagem, tanto do sistema de iluminação quanto dos alimentadores das torres, além de não possuírem uma
vedação adequada na sua tampa.
Ainda, a execução da caixa não correspondeu ao indicado no detalhe executivo de projeto, reproduzido
a seguir:
Por fim, as conexões estavam expostas às influências externas, e neste sentido não atentem aos itens
6.2.81 e 6.2.8.2 da ABNT NBR 5410:

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Já a alimentação das luminárias localizadas nos postes, onde existem transformadores instalados,
apresentaram não conformidade em relação à proteção contra choques elétricos e proteção contra sobrecorrentes nos
termos dos itens 5.1.2.2.1 e 5.3.1.1 da ABNT NBR 5410, porque se verificou ligação direta da iluminação com o
transformador
Vista da ligação direta da iluminação do poste com o transformador
Ademais, constatou-se que não foi passado o condutor de proteção para os circuitos de iluminação
externa em não conformidade com o item 5.1.2.2.3.6 da ABNT NBR 5410, a saber:

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Vista do cabo multipolar de duas vias apenas ignorando o cabo de proteção para os circuitos de iluminação externa
Já sobre a instalação elétrica dos motores, foram constatadas caixas de passagem sem tampa,
emendas realizadas fora de caixas de passagem, extremidades de linhas elétricas sem instalação adequada contra
influências externas, em não conformidade com a norma ABNT NBR 5410 e que também se caracterizam como vícios
construtivos da instalação.

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Seguem ilustrações sobre o exposto.
Linhas elétricas sem as devidas proteções como: caixa de passagem sem tampa e “moeda” de proteção, extremidade de linha sem a devida
proteção contra influências externas, emenda de cabos fora de caixa de passagem, além da falta de fixação do eletroduto e da caixa de
passagem
Linhas elétricas sem as devidas proteções como: caixa de passagem sem tampa, extremidade de linha sem a devida proteção contra
influências externas, ausência da tampa da caixa de ligação do motor e fiação exposta

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Extremidade de linha elétrica sem a devida proteção contra influências externas e emenda de cabo sem caixa de passagem
Quanto as instalações elétricas em geral, pôde-se observar caixas de passagens sem tampa, eletroduto
sem a devida fixação, linhas elétricas faltando trecho de eletroduto, ausência de acabamento entre caixa de passagem
e eletroduto, circuito elétrico derivando de caixa de passagem para a parede sem eletroduto, caixa de passagem
exposta ao tempo e sem a “moeda” de proteção, fotocélula sem fixação adequada, que também se classificam como
vícios construtivos, além de não atenderem o que a norma ABNT NBR 5410 preconiza, a saber:

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Seguem fotografias que ilustram o exposto.
Ausência de tampa e moeda de proteção das caixas de passagem, assim como falha na fixação do eletroduto
Extremidade de linha elétrica sem a devida proteção contra influências externas e emenda de cabo sem caixa de passagem

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Conexão entre eletroduto e caixa de passagem sem bucha de arremate
Conexão entre eletroduto e caixa de passagem sem bucha de arremate, transição de linha elétrica para a alvenaria sem as devidas
proteções dos condutores, transição de eletroduto para linha aberta sem bucha de arremate, emenda de cabo sem caixa de passagem
Ausência de tampa e moeda de proteção das caixas de passagem, assim como falha na fixação do eletroduto

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Fotocélula sem fixação adequada
Transição de linha elétrica para a alvenaria sem as devidas proteções dos condutores. Ausência de tampa e moeda de proteção das caixas
de passagem
Ausência de tampa e moeda de proteção das caixas de passagem. Deformação na tubulação devido a falha de fixação

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Por fim, verificaram-se outros vícios construtivos relacionados com caixas de tomadas e interruptores
sem o grau de proteção adequado para a utilização em ambientes externos varandas dos apartamentos.
Considerada a instalação destas caixas e interruptores externos, sujeitos às ações de intempéries,

estes elementos deveriam atender ao item 4.2.6 da ABNT NBR 5410:
Neste sentido, portanto os produtos utilizados deveriam ter grau de proteção adequado com o ambiente
instalado, e de acordo com o estabelecido na norma ABNT NBR IEC 60529: Graus de proteção providos por invólucros
(Códigos IP) em sua tabela 3, conforme segue:

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Vista geral e detalhes das tomadas e interruptores a serem instalados nas varandas

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Detalhes das tomadas e interruptores a serem instalados nas varandas
Detalhe de caixa de passagem na varanda Exemplo de interruptor e tomada da marca Weg modelo
Composé , utilizado nas áreas das varandas das torres

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4.2. SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉTRICAS
O subsistema de captação foi projetado e instalado por meio de uma combinação entre os métodos
Franklin e Gaiola de Faraday. Assim, possui malha de captação constituída por fitas de alumínio (7/8”x 1/8”) implantadas
na cobertura e mini captores. Complementarmente, existe um mastro com captor Franklin conectado na malha de
captação, além da interligação dos equipamentos e estruturas metálicas existentes na cobertura à essa malha para
equipotencializar todo o sistema.
A condução da corrente oriunda da descarga atmosférica é realizada pelo subsistema de descida,

através de descidas naturais realizadas por barras redondas em aço 70 mm2 Re-bar (TEL-760), independentes da
armação da estrutura das torres. Para tanto, o subsistema de captação está interligado com barras Re-bar.
Já o subsistema de aterramento, interligado às decidas, possui a função de canalizar as cargas elétricas

recebidas na edificação e dissipá-las no solo. Neste caso em específico, a malha de aterramento foi instalada em anel
através de cobre nú # 50 mm2 e haste de aterramento tipo Copperweld alta camada (254 microns) 5/8 x 2,40 m,
conforme indicado em projeto.
Todas as estruturas metálicas não destinadas à condução de corrente existentes na cobertura deveriam
estar conectadas ao sistema SPDA para garantia de equipotencialidade, conforme indicado em projeto. Entretanto,
conforme constatado na vistoria, os cabos de equipontecialização empregados no sistema de captação nas áreas da
cobertura não atendem as características, conforme determina a Tabela 8 da ABNT NBR 5419-3, que segue indicada.

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Importante dizer que no projeto não foi previsto a equipotencialização de todas as estruturas metálicas,
como por exemplo a escada metálica de acesso a cobertura, assim como o exaustor da churrasqueira.
Seguem imagens do vício construtivo descrito, constatado nas áreas das coberturas das torres.
Equipamento sem a devida equipontencialização com o Cabo de equipotencialização em desacordo com a norma
sistema de SPDA
Constatou-se problemas de conexão entre os subsistemas de captação e descida, caracterizando um

vício construtivo e que demanda por correção. A seguir temos fotografias que exemplificam o exposto.
Subsistema de captação desconectado do subsistema de descida Torres 2 A e 3 B
Ainda, verificou-se que o sistema de fixação da malha de captação nas coberturas das torres estava
desprendido e solto, o que não atende ao item 5.5.2 da ABNT NBR 5419-3, conforme segue:
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Seguem ilustrações sobre o vício construtivo.
Exemplos de casos em que o suporte de fixação da malha do subsistema de captação se desprendeu da parede
Quanto ao sistema de aterramento, evidenciou-se em apenas uma das torres a ausência de caixa de
inspeção e a instalação de haste prevista no projeto, conforme seu item que segue reproduzido:

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Torre 1 B
Apesar da não conformidade com o projeto, o condutor anel já atende o que preconiza a norma quanto
ao subsistema de aterramento, a saber:
Por fim, o sistema de aterramento especificado em projeto e executado no empreendimento é o TN-S.

De acordo com a ABNT NBR 5410, o aterramento de neutro e o aterramento das massas deveriam ser executados em
um mesmo ponto, porém, com condutores diferentes (condutor de proteção PE de cor verde e condutor Neutro de cor
azul claro). Isto não foi possível de ser inspecionado na vistoria.
Não foram fornecidos documentos importantes sobre SPDA como o laudo, os atestados com valores
de resistência ôhmica do solo nos pontos de aterramento e o relatório do teste de continuidade da malha, que atestariam
o desempenho do sistema e sua conformidade plena com a ABNT NBR 5419, conforme já destacado no item 3 deste
Laudo.

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4.3. SISTEMA DE INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS E DRENAGEM
Os projetos de instalações hidrossanitárias e de drenagem relacionados com as áreas comuns do

empreendimento não refletem as instalações executadas, e existem vícios construtivos decorrentes da não
conformidade com os projetos, além de equívocos nos projetos examinados.
As instalações hidrossanitárias nas torres não estavam concluídas na vistoria, e a instalação da bomba
de drenagem estava na forma provisória, conforme detalhado no item 3 deste Laudo. As instalações de drenagem das
coberturas das torres nas lajes junto dos telhados, também, não estavam concluídas e as tubulações de ventilação de
esgoto não estavam com os terminais instalados de forma completa.
De acordo com os testes realizados nas bombas de recalque de água potável das torres, verificou-se
que as bombas 1, não desligaram com o acionamento do botão de desliga, desligando apenas quando o cabo de
comando da boia foi desconectado do sistema. Já as bombas 2 não possuem acionamento automático através do nível
de boia dos reservatórios superiores, logo sua operação ocorrerá apenas em modo manual.
Independentemente da situação de obra inacabada e não concluída, as instalações prediais de

captação de águas pluviais das áreas de cobertura das torres, e das áreas de lazer, foram executadas com diâmetros
inferiores aos especificados em projeto.
Diversos captores de águas pluviais indicados com 150 mm (calhas das coberturas dos telhados e ralos
na laje de cobertura das áreas de lazer) foram executados com diâmetros de 100 mm ou inferiores, especialmente se
considerada a efetiva seção dos tubos após a execução dos sistemas de impermeabilização, que estrangulam o
diâmetro nominal da tubulação, gerando seções efetivas menores do que 75 mm. Vide item 4. 9 deste Laudo.
Também, verificou-se que diversos ralos não possuíam grelhas hemisféricas, especificadas em projeto.
Ainda nas lajes de cobertura das torres, entretanto, verificou-se por vício construtivo com origem no
projeto, que especificou equivocadamente elementos de buzinotes como captores de águas pluviais nas lajes
impermeabilizadas. Os buzinotes não se caracterizam como captores ou ralos, mas são elementos de segurança ou
extravasão de uma calha.
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Neste sentido, o item 3.17 da ABNT NBR 10844: Instalações prediais de águas pluviais defini que ralo
é o elemento destinado à captação de águas pluviais, e não os buzinotes. Ainda, o ralo é dispositivo instalado com
captação em eixo de 90º com o plano de escoamento de água na superfície.
Segue o projeto de drenagem de águas pluviais das lajes com o vício construtivo descrito.
Fonte: Projeto de Drenagem SDP-06
Também este projeto indicou de forma incorreta o diâmetro dos buzinotes em 75 mm, uma vez que
este é o diâmetro mínimo especificado para a captação de águas pluviais no item 5.8 da ABNT NBR 9574: Execução

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de impermeabilização. Logo, para se preservar o diâmetro hidráulico de 75 mm após a execução da impermeabilização,
o projeto deveria indicar por tubo de 100 mm. Vide item 4.8 deste Laudo para complementações.
Seguem imagens dos vícios construtivos descritos.
Detalhe do emprego de buzinotes como captores de águas pluviais nas lajes de cobertura de todas as torres, quando o correto seria a instalação
de ralos. Ademais, os buzinotes instalados possuem tubulações inferiores do que as especificadas em projeto, que eram de 75 mm.
Com a impermeabilização executada, ainda, estes buzinotes de todas as lajes de cobertura de todas as torres estão com menos de 40 mm de
diâmetro, o que é inferior ao mínimo exigido nos termos da ABNT NBR 9574.

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Detalhe do ralo com diâmetro inferior ao especificado em projeto, que era de 100 mm

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Detalhe das calhas dos telhados que não possuem captores com diâmetros de 150 mm, conforme especificado em projeto

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Fonte: Projeto de Drenagem DSP – 04
Vista da laje de cobertura da área de lazer ao redor das piscinas com captores de águas pluviais com diâmetros inferiores ao indicado no
projeto, que era de 150 mm

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Também o projeto de drenagem especificou um tanque de retenção de águas pluviais, que não foi
executado no local com as características previstas. Seguem imagens do projeto que não refletem a instalação
executada.
Fonte: Projeto de Drenagem DSP – 03
Fonte: Projeto de Drenagem SDP - 02 e SDP- 03
Conforme verificado, o tanque de retenção executado possui medidas inferiores às indicadas no projeto
com apenas dois acessos por tampas instaladas na área externa, e não três. Também, foram instaladas linhas de
drenagem em PVC Renova Connect 1200 mm (drenagem), conforme imagem que segue de projeto fornecido durante
a vistoria.

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Fonte: Projeto de drenagem fornecido na vistoria SDP – 02 que reflete a situação existente
Neste sentido, ainda, estas linhas de drenagem em PVC Renova Connect, assim como o tanque e
demais redes e caixas de passagens de águas pluviais no pavimento térreo estavam obstruídos e com acúmulo de
terra e materiais.
Vista parcial da obstrução e acúmulo de terra e materiais nas redes de drenagem

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Detalhe de uma das caixas de drenagem com acúmulo de terra
Na execução das redes enterradas, tanto de drenagem ou águas pluviais como de esgoto, verificou-se
não conformidade com o especificado em projeto quanto ao envelopamento dos tubos, conforme tipo de tráfego
existente. Seguem itens dos projetos que não foram executados.

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Fonte: Projeto de Instalações Hidrossanitárias SES - 01
As fotografias a seguir exemplificam os vícios construtivos constatados.
Detalhe tubulação de drenagem sem envelopamento e com cobrimento de terra de 40 cm, aproximadamente, quando o projeto especificava
65 cm para não ter o envelopamento do tubo

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Detalhe tubulação de esgoto sem envelopamento e com cobrimento de terra de 40 cm, aproximadamente, quando o projeto especificava 65
cm para não ter o envelopamento do tubo
Ainda, as caixas de gordura não foram executadas conforme especificado em projeto, e as tubulações
de saída não estão instaladas com altura suficiente para formar o septo especificado com a tubulação.
Independentemente desta não conformidade do executado com o projeto, o projeto apresentou vícios construtivo,
porque não previu separação física dentro das caixas de gordura, o que é uma obrigatoriedade indicada no item
5.1.5.1.2 da ABNT NBR 8169: Instalações prediais de esgoto sanitário – Projeto e execução, a saber:
A ausência de separação física no interior das caixas de gordura implica na perda de funcionalidade
das caixas, porque funcionarão como caixas de inspeção de esgoto e não de gordura para separar o esgoto.
Seguem detalhes do projeto das caixas de gordura que está equivocado e não atende a ABNT NBR
8169.

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Fonte: Projeto de Instalações Hidrossanitárias SES - 01 e SES – 02
Também as diversas caixas de gordura existentes no empreendimento, além da ausência de separação

física no seu interior, os tubos dos ramais dos apartamentos de entrada destas caixas estão, praticamente, no mesmo
nível ou altura dos tubos de saída. Logo, ocorrerá deficiência de esgotamento das caixas de gordura com retornos de
esgoto gorduroso nos ramais dos apartamentos.

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Em agravamento ao exposto, as tubulações de saída das caixas de gordura e entradas das caixas de
inspeção foram instaladas nos mesmos níveis, ou com pouco desnível, em relação às tubulações de saída das caixas
de inspeção de esgoto. Portanto, as redes de esgoto, também restarão afogadas com retornos nas caixas de gordura
e nos ramais dos apartamentos.
Seguem fotografias com exemplos destes vícios construtivos descritos.
Detalhe da caixa de gordura sem separação física no seu interior em duas partes (receptora e vertedoura). Detalhe, ainda, das tubulações de
entrada da caixa de gordura (ramais dos apartamentos) posicionados na mesma altura da tubulação de saída da caixa. Observa-se, também,
que todas as tubulações foram instaladas com alturas inferiores a 30 cm e deveria estar envelopadas

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Mais detalhe das caixas de gordura sem separação física no seu interior em duas partes (receptora e vertedoura). Detalhe, ainda, das
tubulações de entrada da caixa de gordura (ramais dos apartamentos) posicionados na mesma altura da tubulação de saída da caixa.

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Outros detalhes da caixa de gordura sem separação física no seu interior em duas partes (receptora e vertedoura). Detalhe, ainda, das
tubulações de entrada da caixa de gordura (ramais dos apartamentos) posicionados na mesma altura da tubulação de saída da caixa.
Quando às instalações dos reservatórios de água potável, verificou-se a ausência de flanges nas
passagens dos tubos nas paredes de concreto armado dos reservatórios superiores.
Também os tanques metálicos dos reservatórios inferiores apresentaram pintura riscada, descolada e
parafusos de flanges sem pintura ou com pintura executada sem fundo. Neste sentido, o fundo de proteção do sistema
de pintura deve ser aplicado para garantir boa aderência da película de tinta sobre a superfície metálica e impedir
processos de corrosão.
A ABNT NBR 13245: Tintas para construção civil – Execução de pinturas para edificações não
industriais – Preparação de superfície, item 6.4, da determina o que segue sobre a aplicação de fundo em sistemas de
pintura de superfícies metálicas:

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Ainda, constataram-se pontos de corrosão em elementos de solta das paredes e nas bases dos
reservatórios metálicos com descolamento de pintura.
Seguem algumas ilustrações sobre o exposto.
Detalhes dos riscos na pintura dos reservatórios, ausência de pintura em parafusos, pinturas executadas sem fundo e pontos de corrosão nas
soltas das emendas da chapas das paredes e em outros pontos

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Outros detalhes dos riscos na pintura dos reservatórios, ausência de pintura em parafusos, pinturas executadas sem fundo e pontos de corrosão
nas soltas das emendas das chapas das paredes, na base do reservatório e em outros pontos.
Já as casas de bombas de recalque estavam inacabadas, sujas e sem identificação das tubulações,
assim como os shafts nos halls dos apartamentos nas torres.
Detalhe da casa de bombas sujas, sem identificações das tubulações e registros

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Por fim, as bombas e filtros da piscina infantil estavam operantes, entretanto, foi constatado que o
sistema de retomo desta piscina infantil estava ligado na área da prainha. Logo a água da piscina infantil não é filtrada
e reposta.
Assim, a instalação hidráulica da piscina infantil não atende ao disposto no item 5.4.4.8.1 da ABNT
NBR 19339: Piscinas – Projeto, execução e manutenção, a saber:
Seguem ilustração sobre o vício construtivo constatado

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Detalhe do acionamento do sistema de bombas e filtro da piscina infantil com retorno na área da prainha

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4.4 SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO
Quando da vistoria, o sistema de prevenção e combate a incêndio ainda não tinha sido verificado pelo
Corpo de Bombeiros, entretanto os testes de funcionamento do sistema foram realizados e os resultados foram
satisfatórios, conforme descrito no item 3 deste Laudo.
Apesar do teste de funcionamento do sistema apresentar resultados satisfatórios, isso não garante o
desempenho do sistema, porque elementos de compartimentação das torres estavam faltando, deteriorados ou, ainda,
inacabados. Também, as caixas de hidrantes não estavam totalmente montadas, tal que faltavam mangueiras, chaves
e bicos.
As portas corta fogo das escadas de emergência, ainda, estava desreguladas e sem fechamento
adequando.
De acordo com o constatado na vistoria, apesar da não conclusão da obra, os shafts das prumadas
das torres estavam sem compartimentação entrepisos com ausência ou deficiência de placas do tipo fire stop, que se
apresentavam quebradas perfuradas e trincadas. Também, a passagem de tubulações hidráulicas e outras entrepisos
e paredes no interior das torres deveriam estar seladas, a fim de garantir a compartimentação.
Neste sentido a IT 09: Compartimentação horizontal e compartimentação vertical do Corpo de

Bombeiros do Estado do Amazonas1, estabelece o que segue quanto a obrigatoriedade da compartimentação vertical
entrepisos, especialmente quando das passagens de instalações elétricas, hidráulicas e outras:
“6.2.2 Compartimentação vertical no interior do edifício

A compartimentação vertical no interior dos edifícios é provida por meio de
entrepisos, cuja resistência ao fogo não deve ser comprometida pelas
transposições que intercomunicam pavimentos.
1 Todas as Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros do Estado do Amazonas correspondem às Instruções Técnicas do Estado de São
Paulo.
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6.2.2.1 Os entrepisos podem ser compostos por lajes de concreto armado o protendido
ou por composição de outros materiais que garantam a separação física dos
pavimentos.
6.2.2.2 A resistência ao fogo dos entrepisos deve ser comprovada por meio de ensaio
segundo a NBR 5628/01 ou dimensionada de acordo com norma brasileira pertinente.
As aberturas existentes nos entrepisos devem ser devidamente protegidas por
elementos corta-fogo de forma a não serem comprometidas suas características
de resistência ao fogo.”
Grifa-se.
“6.3.4 Prumadas das instalações de serviço

Quaisquer aberturas existentes nos entrepisos destinadas à passagem de
instalação elétrica, hidrossanitárias, telefônicas e outras, que permitam a
comunicação direta entre os pavimentos de um edifício, devem ser seladas de
forma a promover a vedação total corta-fogo atendendo às seguintes condições:
6.3.4.1 Devem ser ensaiadas para a caracterização da resistência ao fogo seguindo se
os procedimentos da NBR 6479/92;
6.3.4.2 Os tubos plásticos com diâmetro interno superior a 40 mm devem receber
proteção especial representada por selagem capaz de fechar o buraco deixado
pelo tubo ao ser consumido pelo fogo abaixo do entrepiso;
6.3.4.3 A destruição da instalação do lado afetado pelo fogo não deve promover a
destruição da selagem;
6.3.4.4 Tais selos podem ser substituídos por paredes de compartimentação cegas
posicionadas entre piso e teto.”
Grifa-se.
“6.3.6 Aberturas de passagem de materiais

As aberturas nos entrepisos de passagem exclusiva de materiais devem ser
protegidas por vedadores corta-fogo, atendendo às condições estabelecidas no
item 5.3.2.”
Grifa-se.
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Já quanto a compartimentação horizontal no interior das torres, destaca-se a necessidade de instalação
de selagem, quando da passagem de tubulações hidráulicas e outras instalações que promovam aberturas nas paredes
da compartimentação:
5.3.3 Selos corta-fogo
Quaisquer aberturas existentes nas paredes de compartimentação destinadas à
passagem de instalações elétricas, hidrossanitárias, telefônicas e outros que
permitam a comunicação direta entre áreas compartimentadas devem ser
seladas de forma a promover a vedação total corta-fogo atendendo às seguintes
condições:
5.3.3.1 Devem ser ensaiadas para caracterização da resistência ao fogo seguindo os
procedimentos da NBR 6479/92;
5.3.3.2 Os tubos plásticos de diâmetro interno superior a 40 mm devem receber
proteção especial representada por selagem capaz de fechar o buraco deixado
pelo tubo ao ser consumido pelo fogo em ambos os lados da parede;
5.3.3.3 A destruição da instalação do lado afetado pelo fogo não deve promover a
destruição da selagem.”
Grifa-se.
Adicionalmente, a compartimentação das torres deveria ser também observada nas prumadas de
exaustão das churrasqueiras dos apartamentos, o que não foi verificado. Também, a referida IT 9 destaca o que segue
sobre este item:
“6.3.5 Aberturas de passagem de dutos de ventilação, ar-condicionado e exaustão

Quando dutos de ventilação, ar-condicionado ou exaustão atravessarem os
entrepisos, além da adequada selagem corta-fogo da abertura em torno do duto,
deve existir
registros corta-fogo devidamente ancorados aos entrepisos e atendidas as
condições estabelecidas nos itens 5.3.4.1 a 5.3.4.5;
6.3.5.1 Caso os dutos de ventilação, ar-condicionado e exaustão não possam ser
dotados de registros corta-fogo na transposição dos entrepisos, devem ser
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dotados de proteção em toda a extensão, garantindo a adequada resistência ao
fogo. Nesse caso, as derivações existentes nos pavimentos devem ser protegidas por
registros cortafogo, cujo acionamento deve atender às condições estabelecidas nos
itens 5.3.4.1 a 5.3.4.5.”
Grifa-se.
Seguem ilustrações dos vícios construtivos constatados, apesar da obra inacabada.
Detalhes de shafts com passagens de tubulações sem selagem

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Detalhe de diversos shafts com a compartimentação entrepisos com placa do tipo fire stop quebrada. Note-se que a passagens de cabos
elétricos nos shafts não possui eletrodutos e há, também aberturas da compartimentação na placa

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Outros detalhes da compartimentação com aberturas nos shafts
Detalhe da ausência de mangueiras, bicos e chaves nos hidrantes

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Quanto às escadas de emergência, além da questão das portas corta fogo desreguladas, a sinalização
de degraus e corrimãos deveriam atender também a ABNT NBR 9050: Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços
e equipamentos urbanos., além da IT 11: Saídas de emergência do Corpo de Bombeiros do Estado do Amazonas e a
ABNT NBR 9077: Saídas de emergências em edifícios, o que não ocorre, porque não atendem a seguinte configuração
de sinalização de corrimãos e degraus previstas nos itens 5.4.3 e 5.4.4.2 da ABNT NBR 9050.

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Também, nas escadas de emergência não existem os pisos podotácteis obrigatórios de alerta,
conforme determinado na ABNT NBR 9050, a saber:
Seguem ilustrações sobre o vício construtivo dos corrimãos das escadas de emergência, e da ausência
de piso podotáctil de alerta.
Vista das escadas de emergência sem sinalização cos corrimãos, pisos e degraus

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Também, nas escadas de emergência observou a instalação de prumada hidráulica, que será
compartimentada ou enclausurada com placas dry wall standard, entretanto esse fechamento não atende à resistência
mínima ao fogo de 120 min, conforme item 5.7.9.1.a da citada IT 11.
Ainda, as escadas de emergência das torres deveriam possuir área de resgate para cadeirante,
conforme determinado no item 5.7.9.1.c na referida IT, assim como na ABNT NBR 9050.
5.7.9 Escadas enclausuradas protegidas (EP)

5.7.9.1 As escadas enclausuradas protegidas (ver Figura 7) devem atender aos
requisitos dos itens 5.7.1 a 5.7.4, exceto o 5.7.3.1 “c”, e:
a. ter suas caixas enclausuradas por paredes resistentes a 120 minutos de fogo,
no mínimo;
b. ter as portas de acesso a esta caixa de escada do tipo corta-fogo (PCF), com
resistência de 90 minutos de fogo;
c. prever área de resgate para pessoas com deficiência;
d. ser dotadas, em todos os pavimentos (exceto no da descarga, onde isto é
facultativo), de janelas abrindo para o espaço livre exterior, atendendo ao previsto no
item 5.7.9.2;
e. ser dotadas de janela que permita a ventilação em seu término superior, com área
mínima de 0,80 m², devendo estar localizada na parede junto ao teto ou no máximo a
40 cm deste, no término da escada;
f. ser dotada de ventilação permanente inferior, com área de 1,20 m2, no mínimo, tendo
largura mínima de 0,80 m, devendo ficar junto ao solo da caixa da escada podendo ser
no piso do pavimento térreo ou no patamar intermediário entre o pavimento térreo e o
pavimento imediatamente superior, que permita a entrada de ar puro, em condições
análogas à tomada de ar dos dutos de ventilação (ver item 5.7.10.3), sendo que a
largura mínima da seção do duto deve obedecer ao estabelecido neste item;

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g. a tomada de ar deve possuir a distância mínima de 1,40m de qualquer abertura ou
possibilidade de captação de fumaça em todos os sentidos (frente, laterais e parte
superior), não sendo permitido qualquer tipo de abertura abaixo da captação da
ventilação permanente inferior;
Da ABNT NBR 9050, ainda, tem-se a seguinte obrigatoriedade da área de resgastes em escadas de
emergência, que não existe nas torres do empreendimento:

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Seguem fotografias dos vícios construtivos nas escadas de emergência envolvendo a ausência de
áreas de resgate e presença de tubulação hidráulica enclausurada com placa dry wall, que deve ter resistência ao fogo
de 120 min.

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Detalhes das tubulações hidráulicas de águas pluviais nas escadas de emergência, que deveriam ser enclausuradas por placas dry wall com
resistência ao fogo de 120 min
Por fim, a sinalização e identificação de tubulações e das bombas de incêndio não estava completa.
Seguem imagens.

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Vista de trechos das instalações de combate a incêndio com restos de obra, sem sinalização e com pintura das tubulações descolando.
Observa-se, ainda, que a pintura das tubulações não observou procedimentos indicados no item 6.4 da ABNT NBR 13245: Tintas para a
construção civil – Execução de pinturas para edificações não industriais: Preparação de superfície, quanto a aplicação de fundo, o que causa
perda precoce de aderência da tinta na superfície metálica dos tubos.
Logo, quando da vistoria, o sistema de prevenção e combate a incêndio estava incompleto e não atende
às exigências previstas nas Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros, e normas ABNT correspondentes.

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4.5. SISTEMA DE FACHADA
As fachadas das torres são compostas por vedações em paredes de concreto armado moldado in loco
com sistema de revestimento cerâmico e pintura com textura acrílica, além dos guarda corpos das varandas dos
apartamentos e das áreas de cobertura das torres, como também das esquadrias (janelas) dos apartamentos.
Ainda as requadrações das lajes junto dos pisos das varandas dos apartamentos foram realizadas com
revestimento argamassado.
4.5.1 REVESTIMENTO CERÂMICO DA FACHADA
O sistema de revestimento cerâmico das fachadas é composto por placas cerâmicas da fabricante
Atlas2 e argamassa colante AC III, e foi aplicado diretamente sobre a parede de concreto sem camada de emboço e
chapisco.
A ausência da camada de emboço e chapisco são não conformidades em relação ao sistema de

revestimento cerâmico de fachada descrito e previsto na ABNT NBR 13755, e das boas práticas de engenharia. Segue
ilustração extraída da norma (Figura 1 da ABNT NBR 13755) com a descrição de todas as camadas do revestimento
cerâmico de fachadas.
2 As placas cerâmicas são da fabricante Atlas e possuem dimensões de 5 x 15 cm.

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A ausência da camada de emboço e chapisco no revestimento impacta no desempenho do sistema
com a perda de aderência e desplacamentos, considerados os esforços gerados pela ação de temperatura e umidade.
A camada de emboço possui papel importante na dissipação e absorção dos esforços gerados, inclusive diferenciais,
entre a base de concreto das paredes e a camada da argamassa colante.
Ademais, o revestimento cerâmico executado não possui juntas de movimentação ou de

dessolidarização horizontais, obrigatórias, que propiciam o alívio das tensões no sistema de revestimento e evitariam
desplacamentos cerâmicos, perda de aderência do revestimento em relação à sua base e formações de trincas e outros
vícios construtivos decorrentes das concentrações de esforços diferenciais no sistema de revestimento.
Ainda, ausência da camada de emboço no sistema de revestimento das fachadas impediu execução
das juntas de movimentação no revestimento cerâmico. Neste sentido, os itens 5.3.2.1 e 5.3.2.3 da ABNT NBR 13755
determinam o que segue sobre a necessidade e o posicionamento das juntas:

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Também o Anexo C da ABNT NBR 13755, item C.1.1 reforça a necessidade das juntas no sistema de
revestimento cerâmico para alívios das tensões nos termos que seguem:
Seguem imagens das placas cerâmicas aplicadas com argamassa colante diretamente na base de
concreto, sem a camada de emboço, e a ausência de juntas.
Detalhe de trecho do revestimento cerâmico de fachadas na área da cobertura de uma das torres com ausência da camada de emboço e
chapisco. Detalhe, ainda, do assentamento irregular das placas cerâmicas em trecho sem base, e do excesso de argamassa colocada atrás
das placas cerâmicas.

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Vista parcial da fachada de uma das torres com o revestimento cerâmico aplicado diretamente na parede de concreto, sem camada de emboço
e chapisco e sem juntas de movimentação ou dessolidarização horizontais. Observa-se, ainda, a ausência de planicidade do revestimento e
dos ressaltos das placas cerâmicas nas uniões dos painéis de concreto das vedações.
Apesar dos vícios construtivos observados no sistema de revestimento cerâmico das fachadas das
torres, não foram constatados desplacamentos e formações de trincas. Isto, porque, o revestimento ainda não foi
exposto à vários ciclos da ação dos agentes de degradação, especialmente temperatura e umidade.
Durante a vistoria, foi realizado parcialmente teste de percussão nos revestimentos, especialmente
próximo das varandas dos apartamentos, onde foi possível acesso sem uso de balancins, elementos de elevação ou

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cadeirinha. Do teste parcial realizado, portanto, não foi constatada emissão de som cavo ou perda de aderência do
revestimento cerâmico das fachadas das torres em relação à base da parede de concreto, apesar da ausência da
camada de emboço e chapisco.
Conforme já indicado na imagem anterior, a ausência de regularização da base de concreto do

revestimento cerâmico das torres, considerada inexistência da camada de emboço e chapisco, resultou em perda de
planicidade do sistema de revestimento cerâmico das fachadas das torres. Neste sentido, a ABNT NBR 13755 item
7.2.4 determina que o que segue sobre a planeza do revestimento cerâmico de fachada:
Os ressaltos entre placas cerâmicas não poderiam ultrapassar 1 mm, o que não foi observado em toda
a extensão do revestimento cerâmico das fachadas, que possuem ressaltos e ondulações. Seguem outras ilustrações
da ausência de planicidade do revestimento das fachadas.
Vista de trechos com o revestimento cerâmico das fachadas com ressaltos superiores a 1 mm

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Outros trechos com o revestimento cerâmico das fachadas com ressaltos superiores a 1 mm

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Além dos vícios construtivos descritos, também foram constatados alguns pontos falhos do
rejuntamento das placas cerâmicas, além de trechos do revestimento com ausência destes elementos, conforme
destacado nas ilustrações seguintes.
Detalhe de um dos trechos com rejuntamento das placas cerâmicas falho e descontínuo
Detalhe de um dos trechos da fachada com ausência de placa cerâmica. Detalhe, ainda, da ausência de planicidade e ressaltos de mais de
1mm entre placas cerâmicas devido à ausência de camada de emboço para a regularização da base das paredes de concreto

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Ainda quando da execução do revestimento cerâmico das fachadas das torres, não foram realizados
os “painéis teste” para verificação da condição de aderência e desempenho do sistema, conforme recomendado na
ABNT NBR 13755, item 5.2, a saber:
Somada aos vícios construtivos descritos para o revestimento cerâmico das fachadas, destaca-se
ausência do desenvolvimento do projeto em não conformidade com o item 5 da ABNT NBR 13755, mencionado no item
2 deste Laudo.
4.5.2 REVESTIMENTO ARGAMASSADO DAS REQUADRAÇÕES DA FACHADA
Foram constatadas trincas de retração na argamassa de requadração das varandas na sua união com
os elementos de concreto armado da estrutura (lajes). Estas trincas possibilitam infiltrações de água no local.
Nas fachadas das torres 3 e 4, onde a textura já estava aplicada sobre esta argamassa de requadração,
também se constatou esta formação de trinca.
Seguem ilustrações sobre o exposto, que se caracteriza como vícios construtivos.

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Detalhes das trincas de retração entre a argamassa de requadração. Observam-se também os guarda corpos com a pintura inacabada.

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Vista da fachada dos fundos da torre 1, ainda inacabada.
Neste sentido, cumpre destacar que a argamassa deveria ser aplicada sobre camada de chapisco,
conforme determinado na ABNT NBR 7200: Execução de revestimentos de paredes e tetos em argamassas inorgânicas
– Procedimentos, item 8.5:
Ademais, nas requadrações sobre superfícies de concreto, como é o caso da fachada das torres, a
superfície deve esta limpa, livre de desmoldantes e outros elementos que impeçam a aderência do chapisco e,
consequentemente da argamassa, conforme indicado o item 8.4.1 da citada norma.

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De acordo com a vistoria realizada, ainda, verificou-se pontos da argamassa de requadração com
espessuras superiores ao determinado no item 5.3 da ABNT NBR 13749: Revestimento de paredes e tetos em
argamassas inorgânicas - Especificações
Cuidados executivos deveriam ser previstos para as requadrações com argamassa na fachada das
torres, a fim de evitar os processos de fissuração observados. Além do cuidado com a limpeza da base, aplicação de
camada de chapisco e observância da espessura da argamassa aplicada nas requadrações, deveriam ser previstos
reforços com véu de poliéster e resinas, a fim de garantir maior resistência da argamassa aos esforços diferenciais com
a base de concreto, o que deveria estar especificado em projeto de revestimento de fachada, que não foi desenvolvido
para a obra do empreendimento.
4.5.3 ACABAMENTO EM TEXTURA APLICADO NAS PAREDES DE CONCRETO DA FACHADA
Também se classificam como vícios construtivos, as manchas de carbonato de cálcio sobre a textura
das fachadas causadas pela lixiviação do concreto as paredes devido às infiltrações de água nas fissuras,
possivelmente, formadas na união da parede de concreto com a laje na área de varandas dos apartamentos e da
cobertura.

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Detalhe da fissura na união da parede de concreto com a laje, e das manchas de lixiviação provocadas pela infiltração

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Outros detalhes da fissura na união da parede
de concreto com a laje, e das manchas de
lixiviação provocadas pela infiltração

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4.5.4 JUNTA DE DILATAÇÃO ESTRUTUAL ENTRE BLOCOS DAS TORRES NA FACHADA
Ainda nas fachadas das torres, verificou-se trinca nas paredes de concreto que compõem a junta de
dilatação estrutural dos blocos. De acordo com o informado, foi aplicado selante poliuretano nesta junta, entretanto sua
aplicação não observou aspectos dimensionais e geométricos (espessura muito fina e largura e profundidade
inadequadas), porque a junta entre as paredes é muito estreita, o que impede a aplicação correta do selante com seu
preenchimento.
A trinca formada permite infiltrações de água.
No projeto de estrutura fornecido, ainda, não há detalhamento desta junta ou especificação de sua
dimensão, limitador, tipo de selante, dentre outros aspectos executivos necessários.
Seguem imagens das trincas formadas, que se caracterizam como vícios construtivos na fachada das
torres.
Detalhe da trinca formada nas fachadas frontal e dos fundos de todas as torres

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Outros detalhes da trinca formada nas fachadas frontal e dos fundos de todas as torres. Note-se que durante a vistoria foi realizada a
escarificação do selante e constatada a deficiência dimensional da junta de dilação entre blocos, que é muito estreita e sem profundidade
adequada e uniforme para a aplicação do selante no local, além de não possui largura suficiente compatível com a movimentação estrutural
dos blocos, gerando esforços nas bordas das paredes com a formação da referida trinca

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4.5.5 SISTEMA DE ESQUADRIAS DA FACHADA
4.5.5.1 Guarda corpos das varandas dos apartamentos e áreas da cobertura
Nos elementos de guarda corpos instalados nas varandas dos apartamentos, que compõem as
fachadas das torres, além da ausência de projeto obrigatório em não conformidade com a ABNT NBR 14718,
mencionado no item 2 deste Laudo, verificam-se pontos de corrosão e sistema de pintura não uniforme e trechos falhos,
além de ausência de fundo de proteção.
O fundo de proteção do sistema de pintura deve ser aplicado para garantir boa aderência da película
de tinta sobre a superfície metálica e impedir processos de corrosão, independentemente do processo de galvanização
do ferro empregado no guarda corpo.
Neste sentido, o item 6.4 da ABNT NBR 13245 determina o que segue:

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Detalhe de um dos guarda corpos com a pintura eletrostática deteriorada ou sem uniformidade. Note-se a ausência de fundo no sistema de
pintura em não conformidade com a ABNT NBR 13245 e corrosão dos perfis em ação galvanizado.
Apesar dos vícios construtivos observados na pintura dos guarda corpos, e sua consequente corrosão
em alguns trechos, destaca-se que os guarda corpos foram ensaiados e seus testes apresentaram resultados
satisfatórios de desempenho e segurança, conforme mencionado no item 2 deste Laudo.
Também, a altura e os espaçamentos de vãos abertos dos guarda corpos das varandas dos
apartamentos das torres atendem aos itens 4.4.1.1 (Figura 4) e 4.4.2.1 (Figura 7) da ABNT NBR 14718, a saber:

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Seguem fotografias que comprovam o exposto.
Todos os espaçamentos entre vãos são inferiores a 11 cm e a altura do guarda corpo é superior a 1,10 m em conformidade com a ABNT
NBR 14718

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Já os guarda corpos instalados nas lajes de cobertura dos reservatórios superiores de água potável
das torres não atendem sob o aspecto de segurança a ABNT NBR 14718, apesar de serem elementos instalados em
áreas técnica e sem acesso dos usuários.
Independentemente do acesso restrito às áreas da cobertura das torres, esses elementos de segurança
deveriam ser testados quanto à resistência de impactos e esforços dinâmicos horizontais e verticais previstos na ABNT
NBR 14718, e não foram. Também deveriam ser dimensionados com vão de espaçamentos máximos de 11 cm,
conforme observado nos demais guarda corpos instalados nas varandas dos apartamentos.
Os guardas corpos das áreas de cobertura possuem vãos superiores a 11 cm em não conformidade
com a ABNT NBR 14718. Os vãos de espaçamentos superiores a 11 cm comprometem a rigidez e subdimensionam os
guardas corpos aos esforços mínimos exigidos pela referida norma. Todas essas não conformidades classificam-se
como os vícios construtivos descritos. Segue imagem do guarda corpo das áreas das coberturas das torres, que
comprova o exposto.
Vista parcial de um dos guarda corpos da área da cobertura com vãos muito superiores aos 11 cm mínimos previstos na ABNT NBR 14718

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4.5.5.2 Esquadrias de janelas dos apartamentos na fachada
Quanto às esquadrias de janelas da fachada, verificaram-se frestas e pontos que permitem infiltrações
de água e, consequentemente, perda de estanqueidade das esquadrias e da própria fachada.
Também as esquadrias de forma geral apresentaram perde de mobilidade em razão das sujeiras
acumuladas e ausências de regulagens, uma vez que a obra não estava concluída e esta etapa de revisões finais não
foi realizada, especialmente nas torres 1 e 2. Algumas esquadrias basculantes nos halls de distribuição dos
apartamentos estavam com vidros quebrados ou ausentes.
Seguem exemplos destes vícios construtivos constatados nas esquadrias.
Vista de uma das esquadrias no hall de distribuição dos apartamentos com ausência de vidro e perda de mobilidade (esquadria não fecha por
ausência de regulagem do braço)

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Frestas e ausência de selantes na união das esquadrias com a fachada e com os peitoris.
Detalhe, ainda, da presença de calços de madeira nas esquadrias.
Por fim, a fachada das torres possui caixas de passagens de instalações elétricas sem acabamentos,
as quais também não oferecem estanqueidade. Vide item 4.1 deste Laudo.

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4.6. SISTEMA DE REVESTIMENTO CERÂMICO DE PISOS E PAREDES EXTERNOS
Os revestimentos cerâmicos de pisos e paredes externas na área das piscinas adulto e infantil possuem
perda de aderência. Na vistoria, realizaram-se testes de percussão nos revestimentos, que apresentaram som cavo e
desplacamento.
Verificou-se, ainda, que a interface de ruptura do revestimento cerâmico de pisos foi entre a placa
cerâmica e a argamassa colante, o que pode sinalizar para perda do tempo em aberto da argamassa colante e
deficiência, também na sua aplicação, já que não foram observados esmagamentos de cordões.
Também nos pisos cerâmicos do deck das piscinas, verificou-se contaminação com solo na camada
de contrapiso.
Neste sentido, o revestimento cerâmico de pisos externos não atendeu aos itens 4.8.5, 5.7.2, 5.7.5,
5.11.7, dentre outros da ABNT NBR 13753: Revestimento de piso interno e externo com placas cerâmicas e com
utilização de argamassa colante – Procedimento, a saber:

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Detalhe de trecho do revestimento cerâmico de pisos com som cavo e desplacamento

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Ainda, o revestimento cerâmico aplicado nas paredes externas não possui camada de chapisco e
emboço, tal que foi aplicado diretamente sobre os blocos de vedação. Assim, como já exposto para o sistema de
revestimento cerâmico das fachadas, vide item 4.5.1. deste Laudo, a ausência da camada de chapisco e emboço
compromete a aderência do revestimento, o que foi constatado.
Também, verificou-se que os cordões da argamassa colante no revestimento não foram esmagados, o
que pode sinalizar para perda do tempo em aberto da argamassa colante e deficiência na sua aplicação nos termos da
ABNT NBR 13755.
Seguem imagens que ilustram os vícios construtivos constatados.
Detalhe da placa cerâmica sem aderência. Observam-se: a) ausência de camada de emboço e chapisco, tal que a placa cerâmica foi aplicada
diretamente sobre o bloco (inclusive com camada de seladora); b) camada de argamassa colante sem cordões esmagados; c) deficiência no
preenchimento do tardoz da cerâmica com argamassa colante

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Detalhe da camada de argamassa colante sem cordões esmagados e da deficiência no preenchimento do tardoz da cerâmica com argamassa
colante
Detalhe de outra placa cerâmica desplacada e sem aderência, uma vez que foi assentada diretamente sobre bloco e com presença de seladora,
o que impede ainda mais a aderência do revestimento cerâmico, Detalhe da ruptura do revestimento entre a camada de argamassa colante e
a base de bloco

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4.7. SISTEMA DE ESTRUTURA EM CONCRETO ARMADO
O projeto de estrutura especificou o cobrimento de armadura genérico para todos os elementos

estruturais de 2,0 cm independentemente da classe de agressividade ambiental que é CII (urbana), o que não atendem
ao item 6.4, Tabelas 6.1 e 7.1 da ABNT NBR 6118: Projeto de estruturas de concreto.
De acordo com as referidas tabelas normativas, o cobrimento mínimo de armadura para lajes deveria
ser de 2,5 cm, e para as paredes de concreto de 3,0 cm.

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Ainda para os elementos de paredes e lajes dos reservatórios superiores de água potável das torres,
considerada a agressividade existente destes locais, o cobrimento mínimo de armadura deveria ser de 4,5 cm, e não
de 2,0 cm, conforme determinado em projeto.
Além do cobrimento insuficiente de concreto, constatou-se trechos de armaduras expostas em paredes

e lajes de concreto armado, assim como segregações do agregado formando ninhos de concretagem, o que não atende
aos requisitos previstos na ABNT NBR 6118. Os ninhos de concretagem sinalizam pela deficiência no lançamento e
adensamento do concreto nos termos da ABNT NBR 14931: Execução de obras de concreto armado, protendido e com
fibras – Requisitos.
Seguem fotografias que ilustram os vícios construtivos constatados:
Detalhe de trecho de laje com armadura exposta nas fachadas junto das varandas dos apartamentos. Note-se, ainda, o baixo cobrimento de
concreto da armadura, inferior a 2,50 cm previstos no ABNT NBR 6118.
Inclusive, também, não restou observado o cobrimento mínimo de 2.0 cm previstos em projeto, apesar de não conforme com a referida norma

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Vista de trechos de segregação do concreto com ninhos de concretagem nas paredes e lajes. Observam-se os baixos cobrimentos de armadura
e as armaduras expostas

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Outros trechos das paredes e lajes de concreto armado com segregação dos agregados e formações de ninhos de concretagem, além de baixo
cobrimento de armadura e armaduras expostas.

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Vista e detalhes da estrutura de concreto armado da laje de teto dos reservatórios superiores de água potável com baixo cobrimento de
armadura, exposição de armadura e pontos de corrosão.
Note-se, ainda, a ausência de sistema de impermeabilização nas lajes de tetos dos reservatórios, vide item 5.9. deste Laudo

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4.8. SISTEMA DE FUNDAÇÕES E ALVENARIA DE VEDAÇÃO DOS MUROS DE DIVISA
O projeto padrão de muro de fechamento não prevê a execução de blocos de fundação, e as vigas
baldrames foram caracterizadas por blocos canaletas preenchidos com concreto e barras de aço, assim como o
comprimento das estacas, do tipo brocas com 25 cm de diâmetro, é de apenas 1,00 m. A altura padrão projetada para
o muro foi 2,40 m, entretanto no local esta altura é variável.
O projeto também não previu pela execução de juntas, apesar terem disso executadas no muro
vistoriado.
Independentemente da capacidade de suporte e residência do solo, as estacas com 1,00 m de

profundidade estão apoiadas em camada muito superficial, tal que é comum se desprezar o primeiro meio metro de
profundidade do solo para o arrasamento das estacas ou brocas. Assim, considerado o comprimento especificado e
executado no local de apenas 1,00 m para estas estacas, tem-se que a sua profundidade efetiva restou reduzida para
apenas meio metro.
Ademais, ainda se considerado um solo com boa capacidade de suporte, uma relação média padrão
para um muro com 2,40 m de altura seria a execução de estacas para sua fundação com comprimento de pelo menos
metade de sua altura, somado com o meio metro de profundidade desprezado. Ou seja, minimamente as estacas do
tipo broca para este muro deveriam ter 1,70 m de comprimento, e não apenas 1,00 m.
Ainda, a ausência dos blocos de fundação fragiliza a resistência das estacas aos momentos fletores,
que o muro está submetido, especialmente se considerados os esforços decorrentes das ações do vento. Neste sentido,
ou as estacas deveriam possuir profundidade para compensar os momentos fletores, ou blocos deveriam ser
executados com com duas ou mais estacas.
Conforme constatado na vistoria, na união de dois pilaretes na formação da junta de movimentação do

muro, a fundação executada considerou duas estacas com cotas distintas de arrasamento, criando desnível na
fundação, o que pode gerar recalque diferencial. As fotografias a seguir ilustram esta condição do muro.

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Vista parcial do muro de fechamento com as estacas em desnível e sem bloco de fundação
Também se verificou que parte a extensão do muro de fechamento de divisa são contenções para
alturas variáveis de solo. Para estes trechos onde o muro é do tipo contenção ou arrimo, não existe um projeto estrutural
específico, inclusive com detalhamento da posição de drenos ou barbacãs.
De acordo com o constatado na vistoria, existe trecho do muro de arrimo deslocado e com ruptura.
Conforme informado, tratou-se de local onde indevidamente foi depositada terra ou areia do lado de fora da obra, o que
causou sobrecarga na contenção. Seguem fotografias dos trechos do muro rompido, deslocado e com trincas, apesar
da sobrecarga ter sido eliminada no local.

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Detalhe do trecho do muro deslocado e com a alvenaria de fechamento rompida

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Independentemente dos vícios construtivos com origens no projeto, que se relacionam com
comprometimento de segurança estrutural e de estabilidade, tem-se outros vícios construtivos relacionados com a
execução do muro, conforme indicados nas fotografias a seguir.
Detalhe de trechos do muro executados com juntas secas, sem o correto preenchimento com argamassa das juntas verticais entre blocos
Detalhe do carreamento de finos do maciço de solo pelos barbacãs, instalados em trecho do muro de fechamento que é de contenção ou
arrimo, possivelmente pela ausência ou deficiência da instalação de mantas geotêxtis e outros elementos de filtro drenante acompanhando os
drenos rasos

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4.9. SISTEMA DE IMPERMEABILIZAÇÃO
Conforme mencionado no item 2 deste Laudo, não foi desenvolvido projeto de impermeabilização para
a obra, que é item obrigatório nos termos da ABNT NBR 9575. A ausência de projeto favoreceu a existência de vícios
construtivos, inclusive com a seleção de tipos de sistemas de impermeabilização empregados.
Neste sentido, as edificações do empreendimento possuem os seguintes tipos de sistemas de

impermeabilização com produtos da fabricante Denver / Soprema:
a) Manta asfáltica de 3 mm ou 4 mm (Denver Elastic) para as lajes de cobertura do reservatório
superior de água potável, lajes de cobertura da área gourmet, brinquedoteca e outras ao redor da
área das piscinas;
b) Membrana acrílica (Denvercril super) para lajes de cobertura das entradas das torres;
c) Membrana de polímero com cimento (termoplástica - Denvertec 540 flex) para as paredes e lajes
de fundo dos reservatórios superiores de água potável;
d) Argamassa polimérica impermeabilizante (Denvertec 100) para as lajes das varandas dos
apartamentos, especialmente nos dormitórios, onde está prevista a instalação da condensadora do
aparelho de ar condicionado.
Quando da vistoria todas as lajes de cobertura ao redor dos telhados não estavam impermeabilizadas
e as instalações hidráulicas de captação de águas pluviais estavam inacabadas.
Ainda não foram previstos e executados sistemas de impermeabilização nas lajes de teto e vigas de
borda do acesso dos reservatórios superiores, o que seria obrigatório, uma vez que estão sujeitas à água de
condensação. A própria fabricante Denver/Soprema recomenda a impermeabilização destas lajes e vigas com
membranas epoxídica ou poliuretano.
Seguem ilustrações da ausência de impermeabilização nos reservatórios, que é classificada como vício
construtivo.

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Detalhe da ausência de impermeabilização dentro dos reservatórios superiores de água potável
Detalhe também da ausência de impermeabilização nas vigas de borda dos acessos dos reservatórios e da lixiviação existente entre a laje de
cobertura e a alvenaria de pescoço do vão de acesso. Observa-se, ainda, a ausência de revestimento na alvenaria e frestas entre blocos. Note-
se, também, o baixo cobrimento de armadura do concreto, conforme já mencionado no item 4.7 deste Laudo.
Ainda nas paredes dos reservatórios, quando da passagem de tubulações hidráulicas, verificou-se
falhas no sistema de impermeabilização com membrana termoplástica, conforme ilustrado na imagem a seguir.
Vista interna da parede do reservatório com falha na aplicação da membrana de impermeabilização na passagem da tubulação hidráulica,
que foi fixada sema instalação de flanges, vide item 4.3 deste Laudo
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Os sistemas de impermeabilização com mantas asfálticas, ainda, estavam inacabados e sem a camada
de proteção mecânica executada. As mantas asfálticas estavam sujeitas às intempéries e ação nociva dos raios UV.
Somente sobre as lajes de cobertura dos ambientes próximos e ao redor das piscinas, a camada de proteção mecânica
foi executada.
Nestas proteções mecânicas executadas foram constatados vícios construtivos com o seu
desplacamento, ausência de camada separadora e ausência de juntas de movimentação, além de pulverulência e
baixas resistência da camada com desagregações.
Neste sentido, a proteção mecânica não atende aos itens 4.3.13.3, 5.22 e 5.23 da ABNT NBR 9574:
Execução de impermeabilização, a saber:
Seguem fotografias sobre os vícios construtivos constatados na camada de proteção mecânica

executada.
Vista da proteção mecânica executada nas lajes de cobertura dos ambientes ao redor das piscinas com formações de trincas e ausência de
juntas de movimentação

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Detalhe da ausência de proteção mecânica na altura do rodapé. Detalhe da trinca e destacamento da proteção mecânica.
Detalhe das trincas e ausência de juntas de movimentação. Toda a proteção mecânica apresentava som cavo, quando percutida, e houve
destacamento e pulverulência com desagregação da camada

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Detalhes do desplacamento da camada de proteção mecânica e ausência de camada separadora. Detalhe para desagregação da proteção
mecânica. Observa-se, ainda, que a espessura da proteção mecânica deveria ser de no mínimo 3,0 cm, quando esta proteção for final e sem
revestimentos de piso, como o caso indicado
Como não foi desenvolvido projeto de impermeabilização, a execução dos sistemas não observou aos
detalhes executivos obrigatórios indicados no item 6.4 da ABNT NBR 9575, a saber:

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Também não foram observados os detalhes executivos previstos no item 5 da ABNT NBR 9574, a
saber:

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Além dos detalhes executivos não observados nos sistemas de impermeabilização existentes na obra,
o preparo das superfícies para receber os sistemas de impermeabilização não observou a regularização, os caimentos
e arredondamento de cantos.
Sobre os diversos preparos de superfícies por tipo de sistema de impermeabilização, e seus respectivos
caimentos, seguem os itens da ABNT NBR 9574, que não foram observados na execução dos sistemas:
• Manta asfáltica de 3 mm ou 4 mm (Denver Elastic) para as lajes de cobertura do reservatório superior de água
potável, lajes de cobertura da área gourmet, brinquedoteca e outras ao redor da área das piscinas:
• Membrana acrílica (Denvercril super) para lajes de cobertura das entradas das torres:
• Membrana de polímero com cimento (termoplástica - Denvertec 540 flex) para as paredes e lajes de fundo dos
reservatórios superiores de água potável:

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• Argamassa polimérica impermeabilizante (Denvertec 100) para as lajes das varandas dos apartamentos,
especialmente nos dormitórios, onde está prevista a instalação da condensadora do aparelho de ar
condicionado.
Além do exposto, e de uma forma geral, constataram-se diversos vícios construtivos no sistema de
impermeabilização com manta asfáltica, a saber:
• Sobreposições de manta inferiores a 10 cm;

• Emendas de manta criando ressaltos no sentido do escoamento de água para os captores ou
coletores pluviais, e com emendas de topo no sentido do fluxo de água;
• Ausência de reforço da manta na mudança de direção e nos pontos de captação de águas
pluviais;
• Descolamento da manta;
• Ausência de ancoragem da manta;
• Ancoragem insuficiente da manta;
• Ausência de caimento de 1% para coletores pluviais e empoçamento de água sobre a manta;
• Ausência de regularizações ou preparo da superfície da impermeabilização;
• Perfurações da manta;
• Captores pluviais com diâmetros inferiores a 75 mm após aplicação da manta;
• Ausência de impermeabilização antes da fixação dos guarda corpos nas lajes de cobertura;
• Guarda corpos fixados sem esperas para a devida impermeabilização e posterior arremates
para sua instalação.
Seguem fotografias que ilustram os vícios construtivos constatados:

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Detalhe do caimento inadequado para o coletor com empoçamento de água, da sobreposição das mantas contrária ao fluxo de água, ausência
de reforços da manta nas mudanças de direção (horizontal x vertical), aplicação da manta sobre a abertura do captor pluvial.
Observa-se, ainda, de uma forma geral nas lajes de cobertura de todo empreendimento, que os captores pluviais não possuem diâmetros com
tubos de 100 mm para que tenham 75 mm após a execução da impermeabilização
Detalhe da distância inferior a 10 cm entre o montante da escada de acesso e o rodapé de impermeabilização, o que impede a execução
correta da camada de proteção mecânica. Detalhe, ainda, da deficiência do arremate da impermeabilização no captor pluvial, inclusive não
conforme com o detalhamento executivo indicado pelo próprio fabricante da manta, que segue indicado:
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Outros detalhes da ausência de impermeabilização nos coletores pluviais e do diâmetro inadequado das tubulações.
Destaca-se novamente a ausência de reforços da manta nas mudanças de direção, aberturas de pontos de captação de águas pluviais

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Detalhe da manta sem aderência com descolamentos em todos os perímetros de topo das lajes de cobertura em todas as torres.
Observa-se formação de trincas, que não foram tratadas, conforme determinado na ABNT NBR 9754 para o preparo de superfícies das
impermeabilizações.
Detalhe, ainda, da descontinuidade da manta no perímetro de topo da laje, e deficiência de ancoragem da manta, tal que é usual sua ancoragem
em 2/3 da largura da superfície de topo.
Também se destaca que a fixação do guarda corpo não observou a impermeabilização, uma vez que foi executado anteriormente. Neste
sentido, deveria ser executada as esperas para fixação do guarda corpo antes da impermeabilização para posterior arremates e fixação da
esquadria.
Neste sentido, segue detalhe ilustrativo da virada da manta no perímetro da laje para posterior execução da proteção mecânica e do rufo3.
3 Fonte: Arq. Cirene Paulussi Tofanetto (todos os direitos reservados)

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DET.10 - FIXAÇÃO DE RUFO MET LICO EM PLATIBANDA
PINO DE FIXAÇÃODA TELA PL STICA
PARAFUSO FIXADO COM CHUMBADOR QU MICO

OU EP XI
RUFO MET LICO)
TELA PL STICA
PROTEÇÃO MECÂNICA (ESPESSURA VARI VEL)
MANTA ASF LTICA 4MM TIPO IV CLASSE B - P/P
PRIMER ASF LTICO BASE SOLVENTE
CORTE
SEM ESCALA
Detalhe da sobreposição das mantas inferior aos 10 cm determinados na ABNT NBR 9574 e detalhe da perfuração da manta asfáltica para
instalação do automático de boia dos reservatórios de água em todas as torres
Detalhe da ausência de reforço da manta na mudança de direção, além da ausência de ancoragem do rodapé na parede de concreto. Ainda,
verifica-se a altura do rodapé da manta inferior aos 20 cm da cota do piso acabado, que neste caso seria a camada de proteção mecânica
ainda não executada.

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Detalhe da ausência de reforços da manta nas mudanças de direção (horizontal x vertical).
Observa-se que os captores pluviais não possuem diâmetros com tubos de 100 mm para que tenham 75 mm após a execução da
impermeabilização, e os captores pluviais não estão impermeabilizados.
Detalhe, ainda, da ausência de regularização com a manta aplicada diretamente sobre o bloco, além da ausência de ancoragem da manta no
topo da alvenaria, conforme indicado anteriormente no detalhe executivo.
Detalhe deficiência da execução do arremate no ralo, que também não possui 75 mm de diâmetro após a execução da impermeabilização.
Também, verifica-se a ausência de reforços da manta na mudança de direção e no ponto de captação de águas pluviais.

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Detalhe da ausência de regularização com a manta aplicada diretamente sobre o bloco, além da ausência de ancoragem da manta no topo da
alvenaria, conforme indicado anteriormente no detalhe executivo.
Nestas lajes, ainda, observa-se a proteção mecânica executada sem juntas de movimentação e ausência da proteção mecânica no trecho
vertical dos rodapés, que restará sem ancoragem, considerado que o respaldo ou chapim impede a fixação correta da tela de reforço, conforme
também detalhado anteriormente.
Já o sistema de impermeabilização com membranas acrílicas deveria ser executado com temperatura
ambiente entre 5°C e 35°C e temperatura da base de aplicação entre 5°C e 27°C. Ainda, e de acordo com o fabricante
do produto aplicado, a temperatura de secagem entre camadas não poderia ultrapassar 23º C +/- 2º C, o que não é
observado na cidade de Manaus, que possui temperaturas ambientes superiores a 35º C e, consequentemente,
temperaturas de superfície de aplicação do produto superiores a 27º C.
Logo, este tipo de impermeabilização não é recomendado para a região do empreendimento, e a

aplicação do produto com temperaturas superiores às indicadas causa perda de aderência da membrana em relação
ao seu substrato e, consequentemente, perda de estanqueidade.
Além do exposto, a membrana acrílica não foi executada corretamente e existem vícios construtivos
constatados relacionados com:
• Ausência do preparo e regularização da superfície para aplicação da membrana, uma vez que
existem protuberâncias nas lajes da cobertura de acesso de todas as torres;
• Ausência de arredondamento de cantos e a deficiência do cobrimento com membrana acrílica;
• Deficiência de caimento de 2% para os coletores pluviais;
• Coletores pluviais não possuem o arremate correto da impermeabilização, que deveria conter
o reforço com véu de poliéster;

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• Coletores possuem diâmetro inferior a 75 mm, apesar da grelha instalada possuir 100 mm;
• Membrana acrílica foi aplicada sobre as grelhas dos ralos;
• Ausência de impermeabilização no topo da mureta de perímetro da laje, inclusive no encontro
com a parede, como também as alturas dos rodapés insuficientes e inferiores a 20 cm;
• Véu de poliéster aparente e sem cobrimento de membrana acrílica com posicionamento
inadequado da tela entre demãos.
As fotografias a seguir ilustram o exposto:
Detalhe da ausência do preparo e regularização

da superfície para aplicação da membrana, uma
vez que existem protuberâncias nas lajes da
cobertura de acesso de todas as torres.
Também, verificam-se deficiência de caimento de
2% para os coletores pluviais.
Os coletores pluviais não possuem o arremate correto da impermeabilização, que deveria conter o reforço com véu de poliéster. Também, os
coletores possuem diâmetro inferior a 75 mm, apesar da grelha instalada possuir 100 mm. Ainda, observa-se que a membrana acrílica foi
aplicada sobre as grelhas dos ralos
Verificou-se em todas estas lajes a ausência de impermeabilização no topo da mureta de perímetro da laje, inclusive no encontro com a parede,
como também as alturas dos rodapés insuficientes e inferiores a 20 cm.
Por fim, verificou-se que o véu de poliéster está aparente e sem cobrimento de membrana acrílica com posicionamento inadequado da tela
entre demãos.

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Detalhe da ausência do preparo e regularização da superfície para
aplicação da membrana, uma vez que existem protuberâncias nas lajes
da cobertura de acesso de todas as torres.
Detalhe da ausência de arredondamento de cantos e a deficiência do
cobrimento do véu de poliéster pela membrana acrílica com acúmulo de
sujidades.
Os coletores pluviais não possuem o arremate correto da
impermeabilização, que deveria conter o reforço com véu de poliéster.
Também, os coletores possuem diâmetro inferior a 75 mm, apesar da
grelha instalada possuir 100 mm. Ainda, observa-se que a membrana
acrílica foi aplicada sobre as grelhas dos ralos

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Mais detalhes dos vícios construtivos descritos nas ilustrações anteriores.
Detalhe da posição do ralo abaixo da cota de superfície de escoamento e sem arremates de impermeabilização.
As impermeabilizações realizadas com argamassa polimérica nas varandas dos apartamentos são
classificadas como sistemas rígidos de impermeabilização.
Este tipo de sistema de impermeabilização é inadequado para esta utilização em lajes de varandas,
que deveriam receber sistema flexível, consideradas as movimentações térmicas submetidas e a exposição ambiental
com incidência de raios solares.
De acordo com o fabricante do produto, inclusive, este produto não é indicado para impermeabilização
de lajes expostas, e quando executado em outros locais deve possuir a camada de proteção mecânica.

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Do exposto, trata-se de um vício construtivo a utilização da argamassa polimérica impermeabilizante
nas lajes das varandas dos apartamentos.
Seguem fotografias, ainda, de vícios construtivos na execução desta impermeabilização rígida,

independentemente da inadequação do sistema para as lajes.
Detalhe da ausência do preparo da superfície com protuberâncias e deficiência de caimento para coletores pluviais. Note-se reentrâncias na
laje devido a ausência do caimento.
Ainda foi executada pintura sobre a argamassa polimérica impermeabilizante, sem proteção mecânica.
Observam-se, ainda, as infiltrações na fachada decorrentes desta laje com manchas de lixiviação

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Por fim, e de acordo com a ABNT NBR 15575-1, Anexo C (informativo), a vida útil do sistema de
impermeabilização mínima é de 8 anos para os reservatórios e para as lajes de cobertura, que são consideradas áreas
técnicas sem uso por parte dos usuários das torres.
Os sistemas de impermeabilização executados na obra possuem diversos vícios construtivos, que

comprometem sua durabilidade (vida útil) e sua estanqueidade.

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4.10. SISTEMA DE COBERTURA: TELHADOS E PERGOLADOS
Os telhados com telhas fibrocimento possuem aberturas pela ausência de elementos de telhas, frestas,
telhas quebradas ou trincadas. Quando da vistoria, os telhados ainda não estavam totalmente concluídos, e existiam
telhas soltas e sem fixação, mas as telhas que estavam instaladas apresentavam conformidade com os catálogos da
fabricante Brasilit com os devidos recordes, encaixes, sobreposições e fixações adequadas.
Verificou-se, ainda, execução de sistema de pintura nas telhas com membrana acrílica, a fim de conferir
menor permeabilidade.
Nos rufos, foram constatadas frestas, ausências de calafetações e chapas metálicas com medidas
equivocadas em relação aos locais de arremates (com medidas maiores ou menores do que as necessárias). Também
os rufos não possuíam sistema de pintura de proteção com aplicação de fundo e camadas de tinta.
Também foram constatados trechos das platibandas das coberturas sem instalação de rufo, o que
causa maior incidência de infiltração de água nas paredes de concreto.
Já as aberturas de saída de ventilação existentes nos telhados não possuíam terminais para impedir a
entrada de pequenos animais, assim como algumas tubulações hidráulicas de ventilação de esgoto estavam sem seus
terminais para impedir a infiltrações de água. Vide item 4.3 deste Laudo.
Neste sentido, portanto, os telhados não atendem plenamente ao requisito de estanqueidade previsto
nos itens 10.1 e 10.3 da ABNT NBR 15575-5: Edificações habitacionais – Desempenho, Parte 5: requisitos para
sistemas de coberturas, a saber:

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Quanto às calhas de captação de águas pluviais dos telhados, conforme detalhado no item 4.3 deste
Laudo, os coletores apresentaram dimensões menores do que as especificadas em projeto, o que implica no
subdimensionamento da instalação. Neste sentido, os telhados não atendem ao item 10.4 da ABNT NBR 15575-5, a
saber:
Seguem fotografias que ilustram os vícios construtivos constatados.

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Detalhe da ausência de rufos em trechos das platibandas. Observa-se, ainda, a instalação parcial de rufo com fresta. Para a correta fixação
dos rufos nas platibandas, estas devem estar regularizadas e sem restos de argamassa formando protuberâncias e ressaltos, conforme ilustrado
nas fotografias
Detalhes de telhas soltas sobre os telhados e ausência de terminais de ventilação

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Detalhes de rufos com frestas e ausência ou descontinuidade nas calafetações. Também se verificam rufos mal encaixados e instalados com
medidas menores do que o local de instalação ou, ainda, com medidas maiores.

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Detalhe de trecho de rufo já corroído e ausência e sistema de pintura
Detalhes de telhas trincadas por deformação excessiva, possivelmente causada pelo tráfego de pessoas.
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Outros detalhes de telhas trincadas por deformação excessiva, possivelmente causada pelo tráfego de pessoas.
Vista de telhado com telha reposta, mas ainda sem o sistema de pintura

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Outros telhados com telhas quebradas
Já os pergolados de madeira ao redor da área das piscinas apresentaram desalinhamentos excessivos,

emendas de madeira em locais de apoio e fixação, deficiências de apoio de terças e deslocamentos e fendilhamentos.
Os fendilhamentos podem estar relacionados com o processo de instalação e fixação com aperto excessivo dos
parafusos nas terças, mas também podem estar associados ao emprego madeira verde ou com alto teor de umidade
(acima de 20%). Seguem ilustrações dos vícios construtivos constatados.
Detalhe dos fendilhamentos nos pilares nos pontos de apoio das vigas e dos fendilhamentos nas terças junto dos parafusos de fixação

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Detalhe dos desalinhamentos e deslocamentos das terças,
inclusive com algumas rotacionadas em relação ao seu
apoio.
Detalhe da emenda de vigas em locais de apoios nos pilares
(seta vermelha).
Detalhe, ainda, de apoio parcial da terça em relação a viga
de madeira (círculo vermelho)

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4.11. SISTEMA DE PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA E DE CONCRETO
O pavimento asfáltico executado nas áreas externas das pistas de rolamento do estacionamento foi do
tipo concreto betuminoso usinado a quente. Quando da vistoria, foram constatadas segregações e desagregações no
pavimento, possivelmente, causadas por alguns destes fatores isolados ou combinados, a saber: falha de adesividade
da mistura asfáltica; presença de água aprisionada e sobrepressão nos vazios; deficiência no teor de ligante do
revestimento e na utilização de agregados com baixa resistência mecânica ou química.
Não foram apresentados ensaios do pavimento e da sua base, assim como não foi desenvolvido projeto
de pavimentação para a obra do empreendimento.
Seguem fotografias dos vícios construtivos quanto à segregação e desagregação em toda a extensão
do pavimento asfáltico.
Detalhes da desagregação no pavimento com formações de pequenos buracos, e da segregação observada nos agregados.
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Outros trechos do pavimento com segregação dos agregados
Detalhe da desagregação do pavimento

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Vista de outros trechos do pavimento desagregado e com formações de buracos
Ainda no pavimento asfáltico, constatou-se formação de trinca transversal, possivelmente relacionada

também com a dosagem do concreto betuminoso, que também pode ser responsável pelo processo de desagregação
observado.

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Vista da trinca transversal
Quanto ao pavimento em concreto executado junto às vagas de garagens, assim como nas sarjetas
das pistas de rolamento, observaram-se formações de trincas de retração e outras trincas associadas com desníveis,
que podem se relacionar com baixa capacidade de suporte da base.
Detalhes das trincas associadas com desníveis e

provável baixa capacidade de suporte da base, assim
como detalha da trinca de retração

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Detalhe das trincas de retração na sarjeta
Detalhe de outras trincas no pavimento de concreto associadas com desníveis e provável baixa capacidade de suporte da base

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4.12. SISTEMA DE PISO DE CONCRETO DA QUADRA POLIESPORTIVA
O piso de concreto da quadra poliesportiva possui trincas de retração e ausência de juntas de

movimentação, o que deveriam ser executadas para aliviar esforços decorrentes das movimentações higrotérmicas.
Também, verificou-se que a pintura executada no piso de concreto apresenta descolamentos e

manchas de umidade, porque há infiltração de água pelas trincas existentes.
Seguem ilustrações sobre os vícios construtivos constatados.
Vista e detalhes da quadra poliesportiva com formações de trincas e ausência de juntas de movimentação. Observam-se manchas de umidade
e descolamento da pintura

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Outros detalhes da quadra poliesportiva com formações de trincas e ausência de juntas de movimentação. Observam-se manchas de umidade
e descolamento da pintura

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4.13. SISTEMA DE ACESSIBILIDADE
O empreendimento não atende plenamente os requisitos de acessibilidade obrigatórios, conforme a

ABNT NBR 9050 e às exigências governamentais expressas na legislação federal Lei 10.098/2000 e Decreto
5.296/2004.
Conforme já destacado no item 4.4 deste Laudo, as escadas de emergência das torres possuem vícios
construtivos relacionados às não conformidades com os itens 5.4.4.2, 5.4.3, 6.4.1.3 e 6.4.2 da ABNT NBR 9050, a
saber:
• Ausência de sinalização braile;
• Ausência de sinalização de degraus;
• Ausência de pisos podotácteis nas escadas de emergência;
• Ausência de área de resgate.
As fotografias a seguir complementam já descrito e detalhado no item 4.3 deste Laudo, quanto aos
vícios construtivos nas escadas de emergência.
Vista das escadas de emergência sem piso pototáctil de alerta, sem sinalização nos degraus, sem placas braile com indicações de andar e
sem área de resgate para PNE

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Também se constatou pela ausência de piso podotáctil de alerta nos halls dos elevadores junto às
portas de acesso aos elevadores, assim como não foram instaladas as placas de sinalização em braile para acesso
aos elevadores e apartamentos.
De uma forma geral, inclusive nas áreas de lazer, há ausência de sinalizações obrigatórias nos termos
dos itens 5.2.7, 5.2.8.1, 5.4.1, 5.4.3 da ABNT NBR 9050, a saber:

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Seguem exemplos dos vícios construtivos citados.
Vista de um dos halls de distribuição dos apartamentos sem sinalização de piso na porta do elevador e ausência de sinalizações com placas
em braile
Detalhes da ausência de sinalizações de piso e no corrimão da escada. Também, os ambientes externos diversos não estão sinalizados e
identificados com placas em braile.
Verifica-se na escada ausência da sinalização com piso podotáctil de alerta para a mudança de nível.
Note-se, ainda, a ausência de sinalização direcional dos pisos

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Neste sentido, ainda, o empreendimento não atende plenamente o item 6.1 da ABNT NBR 9050, que
determina a obrigatoriedade de rotas acessíveis e sinalizadas em quaisquer espaços da área comum.
Conforme já destacado, há ausência de sinalizações nos pisos (pisos podotácteis de alerta e

direcionais), nas escadas de circulação nas áreas de lazer (pisos podotácties de alerta e placas em braile), nas escadas
de emergência (pisos podotácteis de alerta, sinalização de degraus, sinalização em braile, área de resgate) e em todos
os ambientes da área de lazer (sinalizações em braile).
Ainda, não existem um mapa táctil que direcione e oriente os acessos aos blocos das edificações e
área de lazer.
Seguem outros exemplos da ausência de rotas acessíveis e sinalizadas nas áreas comuns.

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Detalhes da ausência de sinalizações de pisos e ambientes
Outro vício construtivo é a inadequação do acesso à piscina de adultos é a não conformidade aos
requisitos da escada de acesso expressos no item 5.4.3.3 da ABNT NBR 10339: Piscina – Projeto, execução e
manutenção, a saber:

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Também o item 10.12 da ABNT NBR 9050 determina o que segue para o acesso da piscina. Os degraus
da escada fixa submersa executada na piscina de adulto não atendem as dimensões previstas no item 10.12.2.2 da
norma e não são arredondados, conforme determina o item 10.12.1.
Ainda, o corrimão instalado na escada não possui tr6es alturas, conforme determinado no item
10.12.2.2 da referida norma.

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Seguem fotografias do acesso por escada fixa submersa à piscina de adulto com os vícios construtivos
ora descritos:
Detalhe da escada fixa submersa com degraus sem arredondamento e dimensões maiores do que as indicadas na ABNT NBR 9050. O
corrimão também não possui três alturas.
Também, constatou-se pela existência de áreas de circulação sem guarda corpos e com desníveis
superiores a 0,18 m nos termos do item 4.3.7 da ABNT NBR 9050, a saber:

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Segue imagem que ilustra o vício construtivo exposto.
TORRE 02 – Detalhe da altura superior a 0,18 m em área de circulação sem

a continuidade do guarda corpo
Neste sentido, ainda, deveria existir um tratamento no desnível existente entre aérea de circulação
externa e o local de fitness, conforme determinado no item 6.3.4.1 ABNT NBR 9050:
A imagem a seguir ilustra o vício construtivo constatado:
Detalhe do desnível existente em local de circulação

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Por fim, quanto ao sanitário PNE existente na área dos vestiários das piscinas, mesmo ainda em fase
de conclusão, foram constatados vícios construtivos quanto à inadequação da porta de acesso nos termos do item
6.11.2.7 da ABNT NBR 9050, a saber:
Também, o posicionamento das barras de apoio junto da bacia sanitária e do lavatório não atendem ao
especificado nos itens 7.7.2.3.1 e 7.8.1, que seguem transcritos:

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As ilustrações seguir demonstram os vícios construtivos constatados.

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Vista do banheiro PNE em fase final de obras, mas com ausência da barra vertical de apoio na bacia, assim como das barras laterais de apoio
do lavatório. Detalhe da porta de acesso ao banheiro PNE sem barra horizontal
Ainda no banheiro PNE, não foi constatada a existência de alarme de emergência obrigatório nos
termos do item 5.6.4.1 da ABNT NBR 9050, a saber:

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5. MANUAL DAS ÁREAS COMUNS OU MANUAL DO SÍNDICO
Apesar do empreendimento ter sido aprovado, concebido e parcialmente executado antes da vigência
da ABNT NBR 17170: Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes, esta norma traz diversos conceitos,
recomendações, orientações e atualizações que deveriam ser observadas no manual.
Neste sentido, a minuta do manual poderia ser atualizada e revisada nas suas definições,
incumbências, prazos, condições de garantia, perda de garantia, atendimento da assistência técnica e outros itens
detalhados na referida norma.
Independentemente da recomendada adequação da minuta do manual em relação à ABNT NBR 17170,

o documento fornecido carece de ajustes técnicos nas descrições de sistemas construtivos, componentes e elementos,
porque existem itens descritos no documento que não foram executados ou instalados na obra do empreendimento,
como também há ausência de itens que foram instalados no local. Logo, o Manual não possui uma descrição técnica
correta da obra.
Outra questão diz respeito ao emprego indevido da palavra proprietário, uma vez que se trata do manual
das áreas comuns, tal que a denominação correta seria do condomínio e seu representante legal.
Neste sentido a minuta do manual encaminhada confunde ações dos proprietários nas suas unidades
privativas com as ações do condomínio nas áreas comuns do empreendimento, que o objeto do documento analisado.
Portanto, a minuta encaminhada deve ser revisada para excluir todas as recomendações relacionadas com as áreas
privativas, prevalecendo apenas as informações para as áreas comuns apenas.
Já a estrutura básica da minuta do manual está em conformidade com a ABNT NBR 14037.
Do exposto, seguem alguns comentários técnicos exemplificativos.

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5.1. SOBRE O ITEM DE DEFINIÇÕES
Entende-se que a minuta do manual deveria observar a atualização de definições trazidas na ABNT
NBR 17170. Assim, a minuta do manual apresenta algumas definições ultrapassadas. Seguem exemplos de definições
ultrapassadas nos termos da ABNT NBR 17170:
“Prazo de garantia: Período de tempo que o comprador dispõe para reclamar ao

construtor, incorporador ou fabricante dos vícios verificados pela qualidade do produto
ou pela sua segurança e solidez, conforme o caso, se forem respeitadas pelo
adquirente as regras de validade da garantia. Este prazo pode ser diferenciado para
cada um dos componentes do produto conforme tabela específica.
Prazo de garantia Legal: Período de tempo previsto em lei que o comprador dispõe
para reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de um produto durável.
Prazo de garantia Contratual: Período de tempo, igual ou superior ao prazo de garantia

legal, oferecido voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou
fabricante) na forma de certificado, termo de garantia ou contrato no qual constam
prazos e condições complementares à garantia legal, para que o consumidor possa
reclamar dos vícios ou defeitos verificados na entrega de seu produto. Este prazo pode
ser diferenciado para cada um dos componentes do produto, a critério do fornecedor.
A garantia contratual é facultativa, complementar à garantia legal, não implicando
necessariamente na soma dos prazos.”
Neste sentido, não existe mais o termo “garantia contratual”, tal que os termos em vigor se referem às
garantias e as garantias legais, existindo apenas a definição de prazo de garantia, conforme segue no item 3.17 da
ABNT NBR 17170:

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Também, interessante apresentar de forma clara as diferenças entre prazos de garantia previstos no
manual , os prazos de garantia legais e os prazos de reclamação previstos na legislação.
Quanto às definições de vícios aparentes e ocultos, cumpre destacar que o vício aparente é aquele de
fácil detecção por pessoa leiga e sem conhecimento técnico, que pode ser identificado no ato do recebimento da obra.
Já os vícios ocultos são os não aparentes, que carecem de conhecimento técnico para sua detecção ou podem se
manifestar ao longo do uso.
Assim, as definições a seguir contidas na minuta fornecida não estão corretas.
“Vício aparente: Falha estética ou funcional, de qualidade ou quantidade, de fácil

constatação, podendo ser detectada quando da vistoria para recebimento do imóvel ou
imediatamente após a entrega das chaves ao proprietário.
Vício oculto: Falha não detectável no momento da entrega do imóvel, tendo como
causa inadequações de projeto, de construção ou de materiais, isto é, não advém do
envelhecimento natural, da má utilização da construção, da falta de manutenção, de
acidentes ou da intervenção de terceiros.”
A definição de falha, ainda, poderia ser incorporada na minuta do manual e este termo empregado em
todo o documento, evitando as palavras danos, defeitos ou mesmos vícios. Assim, o manual poderia se referir às falhas
cobertas pela garantia, aos chamados de assistência técnica para verificação das falhas, dentre outros.
A ABNT NBR 17170, inclusive, emprega esta terminologia com as seguintes definições:

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O manual, ainda, deveria conter definição de programa de manutenção além da definição de plano de
manutenção, uma vez que se deve deixar clara a diferença entre eles, pois o programa de manutenção deve ser
desenvolvido pelo condomínio nos termos da ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema
de gestão da manutenção.
Segue definição de programa de manutenção nos termos do item 3.19 da ABNT NBR 17170:
Ainda, o item 4.3.1 da ABNT NBR 5674 defini o programa de manutenção como sendo:

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5.2. SOBRE O ITENS DE GARANTIAS, PRAZOS DE GARANTIAS, CONDIÇÕES DE GARANTIAS E PERDAS DE
GARANTIAS
Cumpre destacar que a tabela com prazos de garantia da minuta do manual possui equívocos, porque
existem garantias para itens não existentes na obra, assim como faltam detalhamentos técnicos das falhas cobertas
nos prazos de garantia indicados. Para tanto, poderia ser observado o item 9.3 e a Tabela 2 da ABNT NBR 17170 com
suas devidas adequações em função das características da obra.
Ainda, a minuta do manual possui informações incorretas, a saber:
“5.1. Disposições gerais

• Este Manual contempla um programa de manutenção do empreendimento, conforme
ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037;”
Conforme mencionado, o manual não contempla um programa de manutenção, mas sim um plano de
manutenção, que é uma das fontes de informação para que o condomínio desenvolva o programa de manutenção nos
termos da ABNT NBR 5674.
“• A Construtora/Incorporadora prestará, dentro do prazo legal, o serviço de Assistência

Técnica, de segunda a sexta-feira em horário comercial (atendendo horário de entrada,
saída e almoço estabelecidos pelo condomínio);”
A construtora presta o serviço de assistência técnica dentro do prazo de garantia previsto no manual e
no termo de garantia, considerados também os prazos legais. Os serviços de assistência técnica consideradas apenas
reparos ou substituições de elementos com falhas ou vícios com origem no processo de construção, desde que o uso
esteja adequado e as manutenções periódicas indicadas no plano de manutenção sejam executadas e comprovadas,
conforme expresso no manual e na ABNT NBR 5674.
Também a minuta do manual deveria deixar claro que as falhas cobertas pelos prazos de garantia são
àquelas relacionadas do processo construtivo envolvendo falhas de projeto, falhas construtivas ou falhas na

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especificação de materiais, observado o cumprimento das manutenções periódicas e os usos adequados descritos no
documento.
Já as falhas derivadas do envelhecimento natural, usos indevidos e irregulares ou decorrentes da

deficiência e ausência de manutenções periódicas não estão cobertas pelos prazos de garantias detalhados no
documento.
Ainda, poderiam ser mais bem detalhadas todas as situações indicadas nos itens 6.3 e 6.4 da ABNT
NBR 17170, relacionadas às condições de garantias e situações que podem acarretar perda de garantia.
A minuta do manual deveria também prever de forma clara os prazos de garantia em situações de
reparos ou substituições decorrentes das ações da assistência técnica, conforme detalhado no item 5.2 da ABNT NBR
17170, uma vez que os prazos de garantia não são renováveis e após um reparo o prazo remanescente é o que
permanece, a saber:
5.3 SOBRE ITENS DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
Seguem algumas considerações gerais dos itens de uso, operação em manutenção como exemplos
de necessidade de adequação do conteúdo técnico da minuta do manual.
O uso e a operação das instalações e equipamentos nas áreas comuns deveria ser mais bem
detalhada, inclusive com a indicação das potências elétricas de cada tomada e ressalvas sobre o uso de equipamentos
com potências superiores às definidas em projeto.

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Também para as áreas de estacionamento, importante destacar que não deve haver tráfego ou
manobra de veículos nas áreas ajardinadas ou com grama.
Nas indicações das manutenções e inspeções dos reservatórios metálicos, importante direcionar para
a situação existente na obra, que não se trata de ambiente agressivo, logo a periodicidade de inspeção é de 5 anos, e
não de 3 anos.
Ainda, sempre que existentes, recomendações de manutenção previstas em normas técnicas poderiam
ser citadas no manual. Como exemplos tem-se as recomendações de manutenção das normas ABNT NBR 5410, ABNT
NBR 5419, ABNT NBR 5626, ABNT NBR 13245, ABNT NBR 10339, dentre outras.
Deveriam, também, estar previstas as limpezas periódicas nas redes de drenagem, especialmente junto
dos tubos de PVC de 1200 mm, além do próprio reservatório de retardo. Não menos importante observar as limpezas
periódicas das caixas de gordura, especialmente consideradas as suas capacidades reais.
Para as portas corta fogo deveriam ser previstas as regulagens das molas das dobradiças para seu
perfeito fechamento, a fim de evitar frestas, assim como poderia conter a informação de uso para não calçar as portas
para que permaneçam abertas. Neste sentido, ainda, outros equipamentos do sistema de prevenção e combate a
incêndio deveriam estar previstos como a realização de recarga de extintores, execução de testes hidrostáticos em
mangueiras, recomposição de compartimentação vertical em shafts, etc.
Por fim, conforme já mencionado, o manual não apresenta um programa de manutenção, mas sim um
plano, que deve ser estudado pelo condomínio para o desenvolvimento correto do programa de manutenção nos termos
da ABNT NBR 5674.
Cumpre, ainda, um maior detalhamento dos requisitos da manutenção contidos na ABNT NBR 5674,
que são de responsabilidade do condomínio.

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6. CONCLUSÕES
Do exposto e constatado, segue a relação de vícios construtivos e não conformidades por sistema
construtivo passível de vistoria.
VÍCIO NÃO
IRREGULARIDADE
CONSTRUTIVO CONFORMIDADE
Ausência de projeto de impermeabilização x
Ausência de projeto de guarda corpo x
Ausência de relatórios de ensaio do guarda corpo (cobertura) x
Ausência de projeto de sistema de revestimento cerâmico de fachada x
Ausência de projetos as built para as instalações elétricas, hidrossanitárias e drenagem x
Ausência de demais documentos para entrega da obra, vide item 2 deste Laudo x
SISTEMA DE INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

Falha na compartimentação vertical dos shafts de elétrica e falta de limpeza x
Nas linhas elétricas dos shafts notou-se a ausência de bucha na transição da linha aberta
x
para a linha em eletroduto, assim como a falta de identificação
Ausência de projeto dos quadros complementares em revisão as built, sendo eles: QF-
x
Piscina; QD-Bomba; QF-Incêndio; QF-Elevador; QF-Exaustor Churrasqueira; QF-Recalque
Os painéis dos exaustores das churrasqueiras não possuem acesso adequado para sua
x
operação e manutenção
Utilizado eletroduto corrugado amarelo no piso contrariando a norma x
Conforme catálogo técnico de fabricantes dos eletrodutos flexíveis corrugados amarelo e
laranja, os mesmos, são inapropriados para utilização em áreas externas, uma vez que a x
exposição aos raios UV provoca seu ressecamento, tornando o produto frágil e quebradiço
As caixas de passagem do sistema de iluminação externa e dos alimentadores das torres

apresentam ineficiência no sistema de drenagem, assim como na vedação adequada de x
suas tampas
Luminárias sendo alimentadas de forma direta pelo secundário do transformador x
Circuitos de iluminação externa sem cabo de proteção x
Instalações elétricas inacabadas e com deficiências na sua execução, tais como: caixas de
passagens sem tampa, eletroduto sem a devida fixação, linhas elétricas faltando trecho de
eletroduto, ausência de acabamento entre caixa de passagem e eletroduto, circuito x
elétrico derivando de caixa de passagem para a parede sem eletroduto, caixa de passagem
exposta ao tempo e sem a “moeda” de proteção, fotocélula sem fixação adequada

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VÍCIO NÃO
IRREGULARIDADE
SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS
Ausência de análise de risco x
Cabo de equipotencialização em desacordo com a norma x
Ausência de equipotencialização de partes metálicas na cobertura x
Casos de desconexão entre os subsistema de captação e de descida x
Sistema de fixação da malha de captação apresentou pontos que se desprenderam x
Ausência de uma caixa de inspeção, assim como da instalação da haste de aterramento
x
localizado na torre 1 B
Ausência do laudo de SPDA e suas medições de continuidade e resistência ôhmica do solo x
SISTEMA DE INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS E DRENAGEM

Falha no funcionamento dos sistemas de recalque de água potável das torres (bombas 1
x
não desligam e bombas 2 não operam no automático)
Bomba de drenagem provisória e com instalação elétrica ligada diretamente sem proteção x
Projeto de instalações hidrssanitárias e de drenagem não são as built x
Projeto de drenagem previu uso de buzinotes nas lajes de cobertura x
Projeto de drenagem previu captores com apenas 75 mm, que após a impermeabilização
x
restaram com menos de 40 mm
Captores de águas pluviais executados com diâmetros finais inferiores ao indicado no
x
projeto
Projeto não previu separação física em duas câmaras nas caixas de gordura x
Ausência de septo nas caixas de gordura x
Tubulações de entrada e saída das caixas de inspeção de esgoto e de gordura em mesmo
x
nível, ou em cotas muito próximas
Tubulação dos ramais de esgoto gorduroso dos apartamentos instaladas em mesmo nível,
ou cotas muito próximas, das tubulações de saídas das caixas de gordura, que ainda não x
possuem separação física interior
Acúmulo de terra e materiais diversos nas redes de drenagem no pavimento térreo x
Tubulações enterradas sem os envelopamentos especificados em projeto x
Ausência de flanges nas tubulações que transpassam as paredes dos reservatórios
x
superiores
Pintura dos reservatórios metálicos inferiores riscada, descolada e com parafusos sem
x
pintura ou com pintura sem fundo
Tanques metálicos dos reservatórios inferiores apresentaram pintura riscada, descolada e
x
parafusos de flanges sem pintura ou com pintura executada sem fundo
Pontos de corrosão nas soldas das paredes e nas bases dos tanques metálicos dos
x
reservatórios
Inexistência do sistema de retomo na piscina infantil, porque este estava ligado na área da
x
prainha

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VÍCIO NÃO
IRREGULARIDADE
SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO
Deficiência de compartimentação vertical em shafts x
Ausência de selagens de tubulações entrepisos e duto de exaustão de churrasqueira x
Portas corta fogo desreguladas e sem fechamento x
Ausência de sinalização de degraus, pisos e corrimãos nas escadas de emergência x
Ausência de pisos podotácteis nas escadas de emergência x
Ausência de área de resgate nas escadas de emergência x
Tubulação hidráulica na escada de emergência com enclausuramento emplaca drywall
x
standard, que não atendem a resistência ao fogo de 120 min
Pintura de sinalização das tubulações com a película de tinta descolando e ausência de
x
aplicação de fundo
SISTEMA DE FACHADA
Ausência da camada de emboço no revestimento cerâmico x
Ausência de planicidade do revestimento cerâmico x
Ausência de juntas de dessolidarização no revestimento cerâmico x
Rejuntes cerâmicos com pontos falhos x
Ausência de algunas placas cerâmicas x
Trincas de retração da argamassa de requadração das varandas x
Espessuras superiores a 3 cm nas argamassas de requadração das varandas x
Fissuras na interligação de paredes de concreto e lajes ou entre paredes x
Manchas de lixiviação e infiltração na textura x
Trinca nas paredes de concreto na borda da junta de dilatação estrutural existente entre
x
blocos
Junta de dilatação estreita entre blocos das torres, não compatível com a movimentação
x
estrutural existente
Selante muito fino, aplicado na junta de dilatação estrutural x
Pintura falha nos guarda corpos com ausência de fundo x
Corrosão dos guarda corpos x
Guarda corpos das áreas de cobertura instáveis e com vãos superiores a 11 cm x
Frestas nas esquadrias x
Perda de mobilidade em esquadrias por acúmulo de sujidades e ausência de regulagens x
Vidros quebrados ou ausentes em algumas esquadrias x
SISTEMA DE REVESTIMENTO CERÂMICO DE PISOS E PAREDES EXTERNOS

Perda de aderência das placas cerâmicas x
Cordões da argamassa colante sem esmagamento x
Ausência de camada de emboço e chapisco nas paredes e assentamento da placa
x
cerâmica diretamente sobre o bloco de vedação
Contaminação de solo na camada de contrapiso x
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VÍCIO NÃO
IRREGULARIDADE
SISTEMA DE ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO
Baixo cobrimento de concreto x
Armaduras expostas x
Segregação do concreto e ninhos de concretagem x
SISTEMA DE FUNDAÇÕES E ALVENARIA DE VEDAÇÃO DOS MUROS DE DIVISA

Estacas com profundidades insuficientes x
Ausência de blocos de fundação x
Desnível nas cotas de arrasamento das estacas e ausência de bloco nas juntas de
x
movimentação
Deslocamento de trecho do muro com ruptura de painéis de vedação x
SISTEMA DE IMPERMEABILIZAÇÃO
Ausência de impermeabilização nas lajes de teto e vigas de borda do acesso dos
x
reservatórios superiores
Falha na aplicação da membrana de impermeabilização na passagem da tubulação
x
hidráulica nas paredes dos reservatórios
Proteção mecânica com desplacamento, desagregação e pulverulência x
Proteção mecânica sem camada de separação x
Ausência de juntas de movimentação nas proteções mecânicas x
Mantas asfálticas expostas às intempéries e raios UV x
Deficiência de caimentos e de preparo de superfícies x
Sobreposições de manta inferiores a 10 cm x
Emendas de manta criando ressaltos no sentido do escoamento de água para os captores
x
ou coletores pluviais, e com emendas de topo no sentido do fluxo de água
Ausência de reforço da manta na mudança de direção e nos pontos de captação de águas
x
pluviais
Descolamento da manta x
Ausência de ancoragem da manta x
Ancoragem insuficiente da manta x
Ausência de caimento de 1% para coletores pluviais e empoçamento de água sobre a
x
manta
Ausência de regularizações ou preparo da superfície da impermeabilização x
Perfuração de manta junto dos reservatórios x
Captores pluviais com diâmetros inferiores a 75 mm após aplicação da manta; x
Ausência de impermeabilização antes da fixação dos guarda corpos nas lajes de cobertura x
Guarda corpos fixados sem esperas para a devida impermeabilização e posterior
x
arremates para sua instalação

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VÍCIO NÃO
IRREGULARIDADE
Inadequação do emprego do sistema com membrana acrílica nas lajes, considerada as
temperaturas máximas ambiente (35oC), de aplicação do produto (27oC) e de secagem x
entre camadas (23oC) recomendada pelo fabricante
Ausência do preparo e regularização da superfície para aplicação da membrana acrílica,
x
uma vez que existem protuberâncias nas lajes da cobertura de acesso de todas as torres
Ausência de arredondamento de cantos e a deficiência do cobrimento com membrana
x
acrílica
Deficiência de caimento de 2% para os coletores pluviais nas lajes onde foi aplicada a
x
membrana acrílica
Coletores pluviais não possuem o arremate correto da impermeabilização, que deveria
x
conter o reforço com véu de poliéster
Coletores possuem diâmetro inferior a 75 mm, apesar da grelha instalada possuir 100 mm x
Membrana acrílica foi aplicada sobre as grelhas dos ralos x
Ausência de impermeabilização no topo da mureta de perímetro da laje, inclusive no
x
encontro com a parede
Véu de poliéster aparente e sem cobrimento de membrana acrílica com posicionamento
x
inadequado da tela entre demãos
Alturas dos rodapés de impermeabilização com membrana acrílica insuficientes e
x
inferiores a 20 cm
Inadequação do emprego de sistema rígido de impermeabilização com argamassa
x
polimérica nas lajes das varandas dos apartamentos
Ausência de camada de proteção mecânica sobre a argamassa polimérica
x
impermeabilizante
Deficiência de preparo da base de aplicação da argamassa polimérica impermeabilizante
x
com deficiência no caimento para coletores
SISTEMA DE COBERTURA: TELHADOS E PERGOLADOS

Telhas soltas, quebradas e trincadas x
Presença de frestas nos telhados x
Rufos sem calafetações x
Rufos com chapas metálicas com dimensões maiores ou menores do que o necessário x
Ausência de rufos em platibandas da cobertura x
Rufos corroídos x
Rufos sem sistema de pintura x
Ausência de terminais nos pontos de ventilação que impeçam a entrada de pequenos
x
animais
Ausência de terminais de ventilação de esgoto que impeça infiltrações de água na
x
tubulação

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IRREGULARIDADE
Captores de águas pluviais nas calhas com dimensões menores do que as previstas em
x
projeto
Pergolados em madeira com desalinhamentos excessivos, emendas de madeira em locais
x
de apoio e fixação, deficiências de apoio de terças e deslocamentos e fendilhamentos
SISTEMA DE PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA E DE CONCRETO

Desagregações do pavimento asfáltico x
Formação de trinca no pavimento asfáltico x
Formações de trincas de retração no pavimento de concreto x
Formação de trincas e desníveis no pavimento de concreto x
Ausência de projeto dos trechos do muro de fechamento que são de contenção ou arrimo x
Preenchimento de juntas verticais com falhas e ausência de preenchimento com
x
argamassa em alguns trechos (juntas secas)
Carreamento de finos do maciço pelos drenos rasos ou barbacãs com provável deficiência
x
ou ausência da instalação de mantas geotêxtis e outros elementos de filtro
SISTEMA DE PISO DE CONCRETO DA QUADRA POLIESPORTIVA

Formações de trincas de retração e ausência de juntas de movimentação x
Pintura com descolamento e com manchas de umidade x
Infiltração de água no piso pelas trincas x
SISTEMA DE ACESSIBILIDADE
Ausência de sinalização de degraus, pisos e corrimãos nas escadas de emergência x
Ausência de pisos podotácteis nas escadas de emergência x
Ausência de área de resgate nas escadas de emergência x
Ausência de piso podotáctil de alerta nas portas dos elevadores x
Ausência de sinalização em placas braile na identificação do elevador, apartamentos e
x
todos os ambientes de lazer
Ausência de piso podotáctil de alerta em escada na área de lazer x
Ausência de sinalização em placas braile em corrimão de escada na área de lazer x
Ausência de sinalização direcional em todos os pisos externos x
Degraus da escada de acesso à piscina de adulto com dimensões maiores que 0,46 m x
Degraus da escada de acesso à piscina não arredondados x
Corrimão da escada de acesso à piscina com apenas duas alturas e não três x
Ausência de barra horizontal na porta de acesso ao banheiro PNE x
Ausência de barra vertical de apoio à bacia sanitária no banheiro PNE x
Ausência de barras laterais de apoio no lavatório no banheiro PNE x
Ausência de instalação de alarme de emergência junto à bacia do banheiro PNE x

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7. ENCERRAMENTO
Este Laudo possui 177 páginas digitadas em uma só documentos com esta última datada e assinada.
Segue anexa a ART.
São Paulo / Manaus, 01 de dezembro de 2023.
ARCHEO Engenheiros Associados

CREA/SP: 0445856
Flávia Zoéga Andreatta Pujadas

Engenheira civil – Pós-graduada Perícias de Engenharia e Avaliações de Bens
CREA/SP: 5060273837/D
Membro Titular do IBAPE/SP nº 1099
MRICS, RICS Registered Valuer Professional nº 6371506
Eng. eletricista Cleber Rentas

CREA/SP: 5060229768-SP

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LAUDO DE ENTREGA DE OBRA

RESIDENCIAL PRIME MOSAICO

ARCHEO Engenheiros Associados 1

ARCHEO Engenheiros Associados 2

Para desenvolvimento do trabalho pericial envolvendo a vistoria de constatação e análise de

Resumidamente, trata-se da construção de 4 torres (torres 1, 2, 3 e 4) com dois blocos de edificação

Os apartamentos possuem uma vaga de garagem localizada em estacionamento externo descoberto.

Seguem ilustrações gerais.

Espaço gourmet, Guarita

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• Sistema estrutural, incluindo guarda corpos;

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Também as sinalizações e identificações de componentes das instalações elétricas, hidráulicas e de

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Os documentos solicitados e disponibilizados seguem indicados no quadro abaixo.

Documentos solicitado Status da entrega

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Outro ponto relevante da obrigatoriedade de desenvolvimento do projeto de impermeabilização é a

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Para verificar o funcionamento simples da instalação de bombas, central de alarme de incêndio e

3.1. CENTRAL DE ALARME DE INCÊNDIO

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a. Automático: a seletora do painel elétrico da bomba de incêndio foi colocada na posição

3.3. BOMBAS DA PISCINA

3.4. BOMBAS DE RECALQUE DE ÁGUA POTÁVEL

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Já a bomba 2 funcionou normalmente, porém, constatou-se que não contempla acionamento

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Ligação provisória no comando da bomba do sistema de drenagem de poço

Quando da vistoria, os elevadores estavam funcionando.

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Os vícios, portanto, não são anormalidades, irregularidades ou não conformidades simples.

ARCHEO Engenheiros Associados 17

Considerada a disponibilidade mínima de espaços para os usos previstos, além de atendimento ao

Considera a iluminância requerida para os diversos ambientes da edificação, considerados seus

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Os projetos disponibilizados das instalações elétricas, hidráulicas e de drenagem, conforme já

ARCHEO Engenheiros Associados 19

O fornecimento de energia elétrica ao residencial multifamiliar PRIME MOSAICO, é feito pela

O alimentador primário partirá do poste da Concessionaria localizado na Av. Desembargador João

ARCHEO Engenheiros Associados 20

O empreendimento conta com 7 transformadores abaixadores de tensão, conforme segue:

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Centro de Medição Torre 1 A Centro Medição Torre 1 B

Centro de Medição Torre 2 A Centro Medição Torre 2 B

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Centro de Medição Torre 4 A Centro Medição Torre 4 B

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Compartimentação vertical danificada e shaft sujo (1º e 2º Andares Torre 1 A)

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Desorganização na acomodação dos cabos (2º Andares Torre 3 A e 4 A)

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Seguem fotografias sobre este vício construtivo, conforme exposto.

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Exemplo de ausência de sinalização de quadro elétrico observada no empreendimento

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Exemplo de ausência de limpeza externa observada no empreendimento

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Exemplo de painéis sem proteção contra contato direto