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Administrao e Gesto do
Territrio
ADMINISTRAO
URBANSTICA
2014 - 1 Semestre
Docente - Contactos
adelia.seixas@ispbenguela.com
Contacto: 927027555
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OBJECTIVOS GERAIS
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PROGRAMA
I- O REGIME GERAL DA GESTO URBANSTICA
A diferenciao do espao
A crescente interveno pblica no processo de transformao dos usos
do solo
A gesto urbanstica
O papel central do municpio no controle prvio das transformaes do
uso do solo
A orgnica de gesto urbanstica
O regime geral em vigor: o Regime Jurdico da Urbanizao e de Edificao
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PROGRAMA (cont.)
III- A PEREQUAO
Principais factores de diferenciao do valor do solo face ao aproveitamento
urbanstico
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Metodologia de Aprendizagem
Aulas Terico-Prticas
Desenvolvimento de trabalhos prticos com vista aplicao
dos conhecimentos tericos adquiridos
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METODOLOGIA DE AVALIAO
1. Avaliao contnua
1 MOMENTO DE AVALIAO
1 Frequncia: 50%
2 MOMENTO DE AVALIAO
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2 Frequncia: 50%
BIBLIOGRAFIA
CORREIA, Fernando Alves, Direito do Ordenamento do Territrio e do
Urbanismo (Legislao Bsica), 7 edio, Coimbra, 2006.
AA VV, Direito do Urbanismo e das Autarquias Locais, Coimbra, 2005;
AMARAL, Diogo Freitas do, e MONTEIRO, Cludio, Manual de Direito do
Urbanismo, policopiado, Lisboa, 2002;
CORREIA, Fernando Alves, Manual de Direito do Urbanismo, Volume I, 4.
edio, Coimbra, 2008;
FOLQUE, Andr, Curso de Direito da Urbanizao e da Edificao, Coimbra,
2007.
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Administrao Urbanstica
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Administrao Urbanstica
A Administrao ou Gesto a cincia social que estuda e
sistematiza as prticas usadas para administrar.
O termo "administrao" vem do latim administratione, que
significa direco, gerncia. Ou seja, o acto de administrar
ou gerenciar negcios, pessoas ou recursos, com o objetivo
de alcanar metas definidas.
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Administrao Urbanstica
Conceitos Bsicos
rea Urbana:
uma rea fisicamente integrada numa cidade de grande ou
media dimenso;
Caracterizada por uma grande % de superfcie construda;
Elevada densidade demogrfica; de empregos e redes
significativas de infraestruturas de transportes e outras ( por
oposio s reas rurais)
Pode englobar reas verdes no construdas, geralmente
utilizadas para fins recreativos pelos habitantes da cidade.
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Administrao Urbanstica
Conceitos Bsicos
Urbanizao:
um processo de longo prazo que se caracteriza pelo
aumento da populao a viver nas cidades e pela extenso
geogrfica das reas urbanas.
Urbanismo:
uma disciplinado planeamento que lida com o
desenvolvimento fsico, social, econmico e ambiental das
regies metropolitanas dos municpios e dos bairros.
O urbanismo concretiza-se atravs da elaborao de planos
de uso do solo e tambm de regulamentos locais no domnio
do ambiente e das edificaes.
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Administrao Urbanstica
Conceitos Bsicos
Urbanismo: a actividade que tem por objecto a adaptao
do espao natural ao homem e sua medida, atravs da
realizao de obras de modelao do terreno, sua
pavimentao e suporte, a infraestruturao e o seu
equipamento social (decreto n2/06 de 23 de Janeiro)
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Administrao Urbanstica
Conceitos Bsicos
Planeamento do uso do solo:
um domnio das polticas pblicas que agrega vrias
disciplinas visando uma regulamentao do uso do solo
eficientes.
Refere-se ao uso ordenado, esttico, cientfico dos solos,
equipamentos, recursos e servios com o objectivo de
assegurar a eficincia ambiental, econmica, social e o bemestar das comunidades urbanas e rurais.
Zonamento:
uma componente importante do planeamento do uso dos
solo.
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Administrao Urbanstica
Conceitos Bsicos
Inclui geralmente a regulamentao dos vrios tipos de
actividades admitidas para determinadas parcelas de terreno
( espaos livres, residenciais, agrcolas, comerciais e
industriais), as densidades que essas actividades podem ter,
a extenso geogrfica que as varias estruturas podem ocupar.
Planos Urbansticos:
Planos que tm por objecto os espaos dos centros urbanos
fixados pelos respectivos permetros ou pelos forais
relativamente aos centros com estatuto de cidade.
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Administrao Urbanstica
Conceitos Bsicos
Os Planos urbansticos tm natureza regulamentar;
fixam as regras de conduta de ocupao, uso e
aproveitamento do terreno urbano e urbanizvel, contido
dentro dos permetros dos centros urbanos integrados na
rea territorial municipal, em ordem a garantir e melhorar a
qualidade de vida urbana dos cidados, nos termos adiante
especialmente previstos.
Os planos urbansticos tm por contedo especial a definio
de:
modelos de evoluo da ocupao humana e da
organizao dos sistemas urbanos;
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Administrao Urbanstica
Conceitos Bsicos
classificao dos terrenos urbanos e definio dos
respectivos permetros;
programao das redes virias e de transportes dos
equipamentos colectivos, bem como a fixao, na escala
adequada, dos par metros de aproveitamento dos
terrenos urbanos,
distribuio das actividades econmicas e sociais, de
equipamentos e servios pblicos e privados, de carncias
habitacionais e ainda ndices obrigatrios de zonas verdes,
bem como de arborizao das vias urbanas que
contribuam para uma melhor qualidade do ambiente
urbano.
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Administrao Urbanstica
Conceitos Bsicos
Os planos urbansticos podem compreender os seguintes
tipos:
a) Plano director municipal (PDM), enquanto plano global
que, representa a nvel do planeamento municipal
urbanstico, o quadro de referncia urbanstica global, com
uma dupla funo geral e regulamentar aplicvel aos centros
urbanos
b) Plano de urbanizao que visa regulamentar e fixar as
regras de conduta de ocupao, uso e aproveitamento dos
terrenos urbanos e urbanizveis
c) Plano de pormenor que visa regulamentar a ocupao, uso
ou preservao de determinados aspectos ou elementos
urbanos
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Administrao Urbanstica
Conceitos Bsicos
Plano especial de recuperao ou de reconverso de reas
urbanas degradadas ou de ocupao ilegal.
As grandes cidades que integram vrios municpios adoptam,
para o seu planeamento urbanstico geral de todo o seu
permetro urbano, planos directores gerais que assegurem a
compatibilizao intermunicipal com os planos directores de
cada municpio integrante, bem, como com as directivas, quer
dos Planos Provinciais de ordenamento do Territrio em que
se integram, quer com as das Principais Opes do
Ordenamento do Territrio Nacional.
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Regulamento,
Planta de ordenamento
Planta de condicionantes
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Estudos de Caracterizao
Planta de Ordenamento
Planta de Condicionantes
Regulamento
Relatrio de Fundamentao das solues propostas
Programa de Execuo
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FASE 2: Estratgia
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Objectivos Especficos:
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Reservas Fundirias
Propriedade Pblica e privadado
Terrenos de construo
Terrenos urbanizveis
Terrenos
concedveis
Terrenos agrrios
Terrenos rurais
Terrenos florestais
Terrenos de instalao
Terrenos virios
Terrenos de reserva total
Terrenos no
concedveis
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Terrenos reservados
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Equipamentos e Infra-estruturas
Turismo
Espaos de actividades econmicas
Terrenos
Terrenos de construo
urbanos
Terrenos urbanizveis
Terrenos reservados aos
fins colectivos de
urbanizao
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Regulamento:
Identifica as normas e regras de uso, utilizao e alterao do territrio.
Inclui os seguintes aspectos:
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Acompanhamento e Participao:
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Monitorizao
A implementao de um sistema de monitorizao permite:
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Municipais
Adjuntos;
Servios Desconcentrados:
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Delegaes Municipais:
Departamento de Finanas;
Servios do Ministrio do Interior;
Servios do Ministrio da Justia.
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Gesto
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Estudos de Caracterizao:
A Anlise SWOT
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em
duas
anlises
Anlise Externa:
Corresponde s principais perspectivas de evoluo do
territrio em que o municpio est integrado.
So factores provenientes do Meio Envolvente decises e
circunstncias fora do controlo directo do municpio, das
quais se deve tirar partido ou proteger, construindo barreiras
defensivas.
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A PEREQUAO
Um dos aspectos que diferencia o espao urbano a grande diversidade
de funes que oferece - funes urbanas - e tambm o facto de estas se
localizarem com uma certa organizao espacial , gerando o que
habitualmente se designa por - reas funcionais.
A organizao das reas funcionais depende de diversos factores,
salientando-se o custo do solo urbano, tambm designado como renda
locativa. Esta condicionada sobretudo pela:
acessibilidade e distncia ao centro.
mais elevada no centro e vai diminuindo medida que aumenta a
distncia ou a acessibilidade se torna menor em relao a ele. Como no
centro da cidade existe pouco espao disponvel, a procura de terrenos
superior oferta, o que torna os preos do solo muito elevados,
assistindo-se frequentemente a uma especulao fundiria
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A PEREQUAO
A variao da renda locativa com o aumento da distncia ao centro sofre
distores introduzidas pela:
acessibilidade, devido sobretudo oferta de servios de transporte e
estacionamento, alm de outras condies atractivas, geralmente
associadas aos aspectos ambientais e sociais.
Assim, podem surgir reas menos centrais e at mesmo perifricas que,
pela sua aptido para determinadas funes (habitao de maior
qualidade e com bom enquadramento paisagstico, comrcio
especializado, centros comerciais, hotis, etc.) e pelas acessibilidades
existentes ou previstas, apresentam custos de solo tambm elevados.
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A PEREQUAO
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A PEREQUAO
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A PEREQUAO
Funes urbanas: so aqueles que se associam ao espao urbano, como
so a habitao e os servios (sade, administrativos, culturais , lazer,
etc.) mas tambm a funo industrial, embora esta se restrinja a certos
tipos de industria mais adequada ao espao urbano.
reas Funcionais: reas mais ou menos homogneas relativamente s
funes que nelas se encontram.
Especulao Fundiria: sobrevalorizao do solo devido procura e s
condies oferecidas pelo centro.
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A PEREQUAO
De um modo geral, o centro das cidades individualiza-se em relao s
restantes reas, principalmente pela importncia das funes que nele se
concentram. Por isso, geralmente designado por CBD - iniciais da
expresso - Central Business District.
CBD rea de negcios central, o centro tercirio principal das aglomeraes urbanas de
maior dimenso e importncia. Ex:: Luanda
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A PEREQUAO
Deste modo, o CBD caracteriza-se pela:
Intensidade de trfego, de veculos e pees, devido concentrao de
funes raras que atraem um grande nmero de pessoas;
Numerosa populao flutuante, presente apenas durante o dia;
Diminuta populao residente, que constituda sobretudo por idosos
residentes em casas mais antigas de rendas baixas, mas tambm por uma
populao mais jovem que ocupa edifcios novos ou renovados destinados
a habitao.
As caractersticas do CBD podem ser mais ou menos acentuadas,
consoante a dimenso da cidade e as relaes de interdependncia e
complementaridade que estabelece com a rea envolvente e com outras
cidades.
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A PEREQUAO
Outros factores que condicionam o valor do solo nos espaos urbanos:
Os transportes
O solo mais caro junto dos principais eixos de convergncia ao centro e
nas zonas mais bem servidas de transportes.
As caractersticas ambientais
Condies micro - climticas, e de relevo, poluio ,barulho ,presena ou
ausncia de zonas verdes etc.
As consideraes de ordem social ( prestigio, racismo) influenciam o
preo dos solos.
O uso que lhes pode ser dado nos planos gerais de urbanizao
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A PEREQUAO
Diferenciao Espacial do CBD
As funes do CBD encontram-se organizadas no espao, tanto
horizontalmente, como em altura, de acordo com os pisos dos edifcios:
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A PEREQUAO
As funes mais nobres ou raras e os estabelecimentos de maior prestgio
ocupam as ruas centrais e os primeiros pisos dos edifcios;
As funes mais comuns ou com menor necessidade de contacto com o
pblico de passagem localizam-se nas ruas menos centrais e nos ltimos
andares dos edifcios. A diferenciao espacial faz com que existam reas
ou ruas especializadas.
Por exemplo, no centro das cidades europeias possvel distinguir ruas
onde predomina:
A oferta comercial de vesturio, calado e acessrios de moda.
O comrcio de bens mais valiosos e tambm onde se localizam as
sedes dos bancos e seguros.
A oferta cultural e de lazer;
O comrcio e os servios de grandes marcas e os hotis de prestgio;
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A PEREQUAO
O comrcio grossista, j na periferia do centro;
A funo administrativa, onde se localizam vrios ministrios.
Dinmica Funcional do CBD
No centro das cidades as funes e a sua organizao espacial no se
mantm sempre iguais, verificando-se uma constante dinmica de
sucesso das diversas funes.
Na segunda metade do sculo xx, deu-se a substituio da funo
industrial e residencial pelo comrcio e outras actividades tercirias. Mais
recentemente, a tendncia para uma descentralizao desse tipo
defunes.
Esta dinmica provocada pela especulao fundiria e pelo
congestionamento do centro da cidade, que vai criando dificuldades de
acesso, uma vez que este se localiza, geralmente, na rea mais antiga,
onde as ruas so estreitas.
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A PEREQUAO
Torna-se, assim, mais difcil e demorado o a cesso ao centro, no s para
as actividades econmicas, mas tambm para a populao que a se
desloca.
Assim, as funes associadas ao CBD tendem a deslocalizar-se para outras
reas que, devido acessibilidade, se vo constituindo como novas
centralidades.
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A PEREQUAO
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A Perequao
Consideraes gerais
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A Perequao
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A Perequao
Os mecanismos perequativos vo permitir uma repartio
equitativa pelos destinatrios do plano, quer dos benefcios,
quer dos encargos.
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A Perequao
Considerao
das
pr-existncias
configurao, aptido edificatria).
(localizao,
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A Perequao
Necessidade de considerar diferentes situaes em que as
proibies, condicionantes e limitaes ocupao dos solos
no so produto ou consequncia do plano, mas o resultado
da vinculao situacional dos solos.
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A Perequao
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A Perequao
a localizao especfica de cada lote (relao com o espao
pblico e com outras funes, vistas e insolao);
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A Perequao
Objectivos da perequao
Redistribuir mais-valias e menos-valias, distribuir benefcios e
encargos.
Deve funcionar bidireccionalmente (no pode dar uma
edificabilidade superior mdia s para exigir compensaes,
no compensando quem tem menos do que a mdia).
Serve ainda como mecanismo de polticas de solos e de
arrecadao de receitas.
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A Perequao
Em regra, a perequao estabelece:
Um aproveitamento-padro e um encargo-padro
Correces e/ou compensaes em casos de desvio
Em espcie
Em dinheiro.
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A PEREQUAO
Artigo 16 - LOTU - (Equidade e distribuio justa e equilibrada dos solos
e dos espaos)
1. A interveno do ordenamento do territrio deve assegurar a justa repartio dos
encargos e benefcios decorrentes da aplicao dos planos territoriais e urbansticos.
2. A ordenao dos espaos rurais e urbanos feita pelos planos territoriais destinada aos
fins do desenvolvimento e do aproveitamento til dos solos e deve proporcionar
condies para uma poltica de concesses fundirias que assegure a equidade no
acesso s infraestruturas e uma distribuio justa e equitativa dos solos, bem como
equilibrada das funes de produo, trabalho, habitao, cultura e lazer.
3. No ordenamento dos espaos, a programao, a criao e a manuteno de servios
pblicos, de infraestruturas e equipamentos colectivos e de espaos verdes deve
procurar atenuar as assimetrias existentes dentro dos permetros urbanos, tendo em
conta as necessidades especficas das populaes, as acessibilidades e a adequao da
capacidade de utilizao.
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A Perequao
A Administrao deve dispor de poderes para ordenar e
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A Perequao
Antecedentes Histricos
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A Perequao
Antecedentes Histricos (cont.)
A regularidade do traado no se justificava apenas pela maior
comodidade que uma cidade ordenada podia trazer aos seus
cidados, mas sobretudo pela maior justia que aquela
regularidade assegurava na atribuio aos colonos dos lotes de
terra, tanto na cidade como no territrio agrcola que a
envolvia.
Hippodamos de Mileto, ter sido um dos primeiros a introduzir
os traados urbanos de matriz ortogonal e ter sido um dos
primeiros a estabelecer uma correspondncia entre o
planeamento fsico e o planeamento social do territrio, atravs
da utilizao de um mtodo especial a diviso das cidades por
classes.
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A Perequao
Antecedentes Histricos (cont.)
Plato e Aristteles teorizaram sobre a repartio da riqueza entre
os cidados e sobre a necessidade de evitar que uma distribuio
desigual da terra pudesse conduzir dissoluo do Estado.
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A Perequao
Antecedentes Histricos (cont.)
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A Perequao
Antecedentes Histricos (cont.)
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A Perequao
Antecedentes Histricos (cont.)
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A Perequao
Antecedentes Histricos (cont.)
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A Perequao
Antecedentes Histricos (cont.)
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A Perequao
A deciso poltica tomada de arrasar a parte baixa da cidade, e
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A Perequao
construo equivalentes, ou pelo menos aproximadas,
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O Princpio da Igualdade
O princpio da Justia
O princpio da Imparcialidade.
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A Perequao As Tcnicas
As tcnicas para alcanar os 3 princpios da Perequao so:
1.
2.
3.
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A Perequao As Tcnicas
As
tcnicas de compensao em espcie: obrigam os
proprietrios a ceder gratuitamente os terrenos ou direitos de
urbanizao e de edificao que excedem o aproveitamento
urbanstico mdio, os quais so atribudos aos proprietrios
lesados at ser atingido esse aproveitamento.
As tcnicas de natureza associativa ou societria: definem que
os proprietrios so convidados ou mesmo obrigados a realizar
em conjunto a urbanizao e a edificao dos seus terrenos,
intervenes estas que so convertidas em direitos de
participao nos lucros da operao urbanstica empreendida
em comum, na proporo da rea do respectivo terreno.
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O Princpio da Igualdade
O Princpio da Igualdade como Parmetro material do
Planeamento Urbanstico
O princpio da igualdade surge como um limite
discricionariedade na ponderao dos diversos interesses
envolvidos no plano.
Enquanto limite discricionariedade do planeamento, o
princpio da igualdade traduz essencialmente a ideia de
proibio de arbtrio. O plano no pode tratar de forma
diferente os seus destinatrios, designadamente, os
proprietrios dos terrenos por ele abrangidos, sem que exista
um fundamento material objectivo de legitime a sua
discriminao.
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O Princpio da Igualdade
Mais que um limite sua liberdade de conformao, o
princpio da igualdade apresenta-se como um parmetro
material de deciso que a Administrao tem que observar
na elaborao do Plano.
O Plano no se projecta com a mesma intensidade sobre
todas as parcelas do territrio, sobre as quais existem
direitos de propriedade diversos, no apenas a sua
titularidade mas tambm no seu contedo.
De certo modo, a desigualdade provocada pelo plano, no
pode e no deve ser evitada. A diferenciao das prescries
urbansticas em funo das caractersticas prprias de cada
parcela do territrio absolutamente necessria do ponto de
vista da sua adequao aos fins a prosseguir pelo plano, sob
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O Princpio da Igualdade
pena do mesmo no poder satisfazer as necessidades
colectivas que justificam a sua existncia.
Ao Plano inerente uma obrigao de diferenciao, no
sentido de que seriam arbitrrias quaisquer prescries
urbansticas que, a pretexto da garantia de uma igualdade
formal
entre
os
seus
diversos
destinatrios,
desconsiderassem as razes objectivas que justificam regimes
diferenciados de ocupao, uso e transformao do solo em
funo dos fins visados pelo plano.
O que realmente se tem que saber, se as situaes de facto
que justificam um regime urbanstico diferenciado para as
diversas parcelas do territrio constituem fundamento
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O Princpio da Igualdade
material suficiente para, do ponto de vista da segurana
jurdica, da proporcionalidade e da justia, legitimar a efectiva
desigualdade na distribuio dos encargos e benefcios do
plano entre os seu diversos destinatrios.
Isto , dado por assente que o plano no pode garantir,
partida, uma igualdade de oportunidades de aproveitamento
urbanstico dos solos, o que se tem que saber se
necessrio e possvel estabelecer medidas correctivas, que
sem colocar em causa a liberdade de conformao do plano,
permitam assegurar um resultado material idntico para
todos os destinatrios.
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O Princpio da Igualdade
A lei tem que estabelecer solues que assegurem uma
igualdade real ou substancial entre os diversos proprietrios
abrangidos pelo plano, designadamente no que se refere
partilha dos respectivos encargos e benefcios.
No Moderno Estado Social de Direito, no se pode aceitar a
ideia de que uns tenham que forosamente sacrificados para
que outros possam ser beneficiados.
Nenhum Direito pode aceitar a discriminao como uma
caracterstica inevitvel, sob a pena de ser injusto, e sendo
injusto, no pode ser verdadeiro Direito.
necessrio estabelecer um modelo de repartio de encargos
e benefcios do plano que permita que todos os os proprietrios
retirem do objecto do seu direito a mesma utilidade econmica.
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