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Roteiro Laudo Avaliacao Imoveis Urbanos PDF
Roteiro Laudo Avaliacao Imoveis Urbanos PDF
Imveis Urbanos
O roteiro a seguir, desenvolvido pela empresa Pelli Sistemas Engenharia, tem como
objetivo esclarecer dvidas a respeito da elaborao do Laudo de Avaliao, para usurios
dos seguintes produtos: SisDEA Modelagem de Dados, SisReN Regresso Linear e
Redes Neurais Artificiais, SisPlanV Regresso Linear e Regresso Espacial e SisReg
Regresso Linear e Regresso No Linear.
O laudo de avaliao construdo com base neste roteiro atende s especificaes
contidas na NBR 14.653, partes 1 e 2, e estabelece a estrutura mnima para o Laudo de
Avaliao Completo e para o Laudo de Avaliao Simplificado. O Laudo de Uso Restrito tem
por finalidade atender a questes pertinentes as especificidades de cada contratante e por
este motivo no ser aqui abordado.
Os itens foram relacionados na seqncia definida pela NBR 14.653 parte 2, e se
constituem basicamente dos tpicos descritos a seguir, para o Laudo de Avaliao
Completo e para o Laudo de Avaliao Simplificado.
1
d) objetivo da avaliao;
O objetivo da avaliao est normalmente focado na determinao dos valores
de mercado (venda e locao), de liquidao forada ou liquidao imediata, e de
outros valores definidos na NBR 14.653: valor em risco, valor de desmonte, custo
de reproduo, custo de reedio e custo de reposio.
e) objeto da avaliao. Os tipos de bens normalmente avaliados so:
centros comerciais, shopping centers, lojas, prdios comerciais;
hospitais, hotis, universidades;
complexos industriais;
postos de combustveis;
apartamentos, casas;
conjuntos residenciais;
garagens autnomas, edifcios de garagem;
galpes e armazns;
terrenos, glebas urbana;
loteamentos;
salas e andares corridos;
terrenos de vocao comercial;
Neste item deve ser includa a descrio sumria do bem, que tem por finalidade
descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o(s) imvel(is)
avaliado(s), incluindo endereo completo. Alm da descrio, podem ser
relacionados os seguintes itens:
rea construda, em m;
rea do terreno, em m;
ocupante do imvel e o tipo de ocupao (ocupado pelo proprietrio, locado para
terceiros, invadido, etc.)
f) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2. da NBR
14653-1:2001. Para incio dos trabalhos de avaliao, a documentao referente ao
imvel a ser avaliado deve estar disponvel. Na ausncia destas informaes, neste
item caber ao engenheiro descrever os pressupostos assumidos pela insuficincia
nas informaes, bem como as ressalvas e os fatores limitantes.
g) identificao e caracterizao do imvel avaliando atender ao disposto em 7.3 da
NBR 14653-1:2001; Indicar a data ou o perodo da vistoria, relatando a vistoria ao
bem avaliado e a sua adequao ao contexto imobilirio no qual est inserido. Em
nenhuma hiptese poder ser elaborada uma avaliao sem a vistoria ao imvel
avaliado. O engenheiro poder valer-se de anexo, em caso de grande volume de
informaes, citando neste campo o nmero do referido anexo.
h) diagnstico do mercado (estrutura, conduta e desempenho) atender ao disposto
em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001, indicando a expectativa do avaliador em relao ao
desempenho do avaliando no mercado, indicando a liquidez do imvel. Os conceitos
mais frequentemente utilizados so:
2
liquidez: baixa, normal ou alta;
desempenho de mercado: recessivo, normal ou aquecido;
quantidade de ofertas de bens similares: baixa, mdia ou alta;
absoro do bem pelo mercado: inexistente, lenta ou demorada e rpida;
pblico alvo: indicar o pblico alvo para absoro do bem;
O engenheiro de avaliaes, caso julgue necessrio, poder valer-se de anexo
quando for grande o volume de informaes, citando o nmero do referido anexo.
i) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) atender ao disposto no
item 8 da NBR 14653-1:2001, indicando a(s) metodologia(s) empregada(s), e
justificando sucintamente sua utilizao. Os mtodos tratados pela NBR 14.653 so:
Mtodo comparativo direto de dados de mercado;
Mtodo involutivo;
Mtodo evolutivo;
Mtodo da capitalizao da renda;
Mtodo comparativo direto de custo;
Mtodo da quantificao de custo;
Quando no for possvel aplicar um dos mtodos relacionados acima, este
procedimento deve ser citado no Parecer Tcnico, no podendo ser enquadrado
como Laudo de Avaliao.
j) especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus
de fundamentao e preciso. Quando solicitado pelo contratante, dever ser
apresentado demonstrativo completo da pontuao atingida; Indicar a categoria em
que se enquadra o laudo, segundo a classificao da norma NBR 14.653-2 da
ABNT. Sugerimos transcrever, para cada metodologia utilizada, as tabelas da NBR
14.653-2 correspondentes, marcando com um (X) a coluna referente pontuao
alcanada e indicando a pontuao final atingida, conforme exemplo abaixo:
Graus de Fundamentao
II
Item III I
(2
(3 pontos) (1 ponto)
pontos)
1 Caracterizao do imvel avaliando X
Quantidade mnima de dados de mercado,
2 efetivamente utilizados X
3 Identificao dos dados de mercado X
4 Extrapolao X
Nvel de significncia, somatrio do valor
5 das duas caudas, mximo para a rejeio da X
hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal)
6 Nvel de significncia mximo admitido nos
demais testes estatsticos realizados X
Total pontuao atingida 16
Grau de Fundamentao do Laudo II
3
Graus de preciso
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em
30% 40% 50%
torno do valor central da estimativa
4
necessidade do exame da matria pela rea jurdica. Indicar
documentos no anexados, que tambm subsidiaram o trabalho;
Profissional(is) responsvel(is):
o Dever conter nomes dos profissionais com as respectivas
assinaturas, ttulos e indicao do nmero do CPF/CGC e do registro
no CREA do(s) profissional (is) e da empresa(s) responsvel (is), com
os respectivos nmeros da ART referente ao trabalho.
Local e Data do Laudo/Parecer Tcnico;
Anexos:
a) fotografias coloridas do avaliando, que permitam a identificao do bem,
destacando as fachadas e interior do imvel, o logradouro com a
numerao e a vizinhana;
b) vistoria detalhada do bem avaliando quando no contemplada no corpo
do laudo;
c) diagnstico de mercado, especialmente para empreendimentos, quando
no contemplado no corpo do laudo;
d) documentao do objeto avaliado, incluindo plantas de engenharia e
arquitetura, caso fornecidas pela contratante ou pelo proprietrio;
e) pesquisa de mercado, incluindo foto colorida de cada elemento da
amostra (a foto necessria para o enquadramento no Grau de
Fundamentao III).
f) croqui de localizao do imvel avaliando e dos elementos amostrais;
g) A.R.T - Anotao da Responsabilidade Tcnica, dos trabalhos junto ao
CREA (via do contratante);
h) tratamento de dados e memorial de clculos, incluindo o grfico de preos
observados versus valores estimados;
i) resultados dos valores estimados para liquidao forada (imediata) do
bem;
j) demais documentos que fundamentaram o trabalho e arquivos gerados
em meio digital, quando solicitado pelo contratante.