Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Arrendamento Urbano PDF
Arrendamento Urbano PDF
Câmara dos
Solicitadores
[ARRENDAMENTO URBANO]
Estes apontamentos são o resultado da ação de formação, realizada em Albufeira, que reuniu
um grupo de especialistas com o objetivo de esclarecer as questões mais pertinentes do atual
regime jurídico do arrendamento urbano - Lei 31/2012, de 14 de Agosto - e do impacto nas
práticas dos Solicitadores.
Este documento foi gentilmente elaborado pela Dr.ª Juíza Albertina Pedroso, a quem a Câmara
dos Solicitadores agradece a colaboração incondicional que tem dado a todos os Solicitadores.
Arrendamento Urbano
Índice
2
Arrendamento Urbano
As alterações introduzidas pela lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, não operaram qualquer
modificação ao disposto no artigo 59.º da lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Assim, em regra, à semelhança do que aconteceu relativamente à Lei n.º 6/2006, cujo
início de vigência ocorreu no dia 28 (cf. arts. 1.º e 65.º, n.º 2, da Lei n.º 6/2006), as alterações
introduzidas ao Regime do Arrendamento Urbano pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto,
aplicam-se a todos os contratos que sejam celebrados após a data da sua entrada em vigor, e
mesmo aos de pretérito, que a tal data ainda subsistam.
Quanto à data da entrada em vigor da lei, apesar de estar a ser efectuada uma
interpretação – que já ocorreu também na entrada em vigor do RAU e do NRAU – no sentido de
estas alterações terem entrado em vigor no passado dia 12, entendemos que atento o
preceituado no artigo 15.º da Lei n.º 31/2012, nos termos do qual “a presente lei entra em vigor
90 dias após a sua publicação”, coincidindo o referido dia 12 com o 90.º dia, e devendo
entender-se o segmento “após a sua publicação”, como significando “depois de”, ou
“decorridos” os referidos 90 dias, então, só cumpridos aqueles é que pode considerar-se que a
lei entrou em vigor.
Portanto, o novíssimo Regime do Arrendamento Urbano apenas entrou em vigor no
passado dia 13 de Novembro.
3
Arrendamento Urbano
4
Arrendamento Urbano
partes, em princípio, não existe obstáculo à sua aplicação nas acções pendentes, embora tal
possa susceptível de gerar algumas dificuldades de ordem prática.
Basicamente tais dificuldades devem ser resolvidas à luz do seguinte princípio: a
respectiva aplicabilidade não pode fazer “renovar” direitos cujo exercício a parte já tivesse
deixado precludir à luz do regime anterior; e não pode retirar direitos que ainda não tivesse
exercido.
Isto quanto às normas de direito adjectivo.
Mas se estiverem em causa normas de direito substantivo, como por exemplo, as
atinentes à denúncia ou aos fundamentos de resolução do contrato, o julgador, em princípio,
não as poderá aplicar aos casos em apreço nessas acções, antes deverá considerar o regime em
vigor à data da propositura da acção, pois estas respeitam a saber se, nessa data, assistia ao
autor o direito que se arroga. É esse, em regra, o momento relevante para determinar se os
factos invocados têm eficácia constitutiva do direito alegado ou, no caso das excepções
peremptórias, eficácia modificativa, impeditiva ou extintiva do efeito jurídico daqueles.
Portanto, em princípio, aos factos em discussão nas acções pendentes à data do início da
vigência do NRAU (invocados como causa de pedir ou excepção peremptória) será de continuar
a aplicar o RAU (ou, se for caso disso, outra lei anterior aplicável); e aos factos em discussão nas
acções pendentes à data da entrada do Novíssimo RAU, será de continuar a aplicar o NRAU.
Caso contrário, preconizando-se a aplicação do NRAU ou do novíssimo RAU a estas
situações, verificar-se-ia uma inaceitável aplicação retroactiva da lei nova que atentaria contra o
princípio da confiança ínsito no Estado de direito democrático consagrado no art.º 2.º da CRP.
Como é sabido, no âmbito do RAU, os prédios urbanos podiam ser arrendados para
habitação, comércio ou indústria, exercício de profissões ou para outra aplicação lícita do prédio
(arts. 3.º, n.º 1, 74.º e ss., 110.º e ss., 121.º e ss. e 123.º e ss. do RAU). Porém, se as partes nada
estipulassem, o arrendatário apenas podia utilizar o prédio para habitação (art. 3.º, n.º 2, do
RAU).
Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano introduzido pela Lei n.º 6/2006, o
arrendamento urbano passou a estar dividido em duas grandes categorias previstas no art.
1067.º, n.º 1, do CC:
5
Arrendamento Urbano
- os arrendamentos para fins habitacionais sobre os quais regem os arts. 1092.º a 1107.º
do CC; e
- os arrendamentos para fins não habitacionais previstos nos arts. 1108.º a 1113.º do CC.
Ora, o artigo relativo ao fim do contrato não sofreu qualquer alteração com a Lei n.º
31/2012, pelo que os tipos de contratos que podemos encontrar no novo regime continuam a
dividir-se nestes termos.
Assim, nos contratos de arrendamento para fins habitacionais, integram-se os contratos
de arrendamento para habitação permanente, e os contratos de arrendamento para habitação
não permanente ou fim especial transitório, celebrados designadamente por motivos
profissionais, de educação e formação ou turísticos.
Relativamente a estes contratos voltaremos mais em pormenor em resposta à questão n.º
5, porque é importante a alteração introduzida pelo novo regime.
Na categoria dos arrendamentos para fins não habitacionais cabem desde a alteração
efectuada pela Lei n.º 6/2006, os tradicionais arrendamentos para comércio ou indústria, antes
regulados nos arts. 110.º a 120.º do RAU; os antigos arrendamentos para exercício de profissão
liberal, antes previstos nos arts. 121.º a 122.º do RAU; e ainda os arrendamentos de prédios
urbanos “para outros fins não habitacionais” ou “outra aplicação lícita” a que se referia o art.
123.º do RAU.
Acresce ainda que, no regime introduzido pelo NRAU, considerando a revogação do RAU e
atendendo ao disposto no actual art. 1108.º do CC, passaram a integrar esta categoria de
arrendamentos para fins não habitacionais, estando sujeitos à respectiva disciplina, quer os
arrendamentos de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, armazenagem,
parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, anteriormente previstos no art. 5º, n.º 2, al.
e), do RAU; quer ainda os arrendamentos de prédios rústicos não sujeitos a regimes especiais,
isto é, que não estão submetidos à disciplina do arrendamento rural, a que aludia o art. 6.º do
RAU.
Importa ainda salientar que do artigo 1067.º, n.ºs 2 e 3, do CC resulta que, nada
estabelecendo as partes a este respeito, o fim do arrendamento é determinado pela aptidão do
prédio resultante da licença de utilização e, na falta desta, pelas características do arrendado,
valendo como habitacional se este for habitável ou como não habitacional se não o for, isto
salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado.
Ora, o n.º 3 do art.º 1067.º deve ser conjugado com o disposto no art.º 1070.º, ambos do
CC.
6
Arrendamento Urbano
Assim, desde logo, terá de se entender que a expressão “na falta de licença de utilização”
constante daquele preceito significa, “na falta de licença de utilização, quando não exigível”,
conforme decorre do art.º 1070.º, n.º 1, in fine.
Por outro lado, existindo agora apenas duas categorias possíveis de arrendamento urbano
– habitacional ou não habitacional – a expressão constante da parte final do n.º 3, “salvo se
outro destino lhe tiver vindo a ser dado” só pode referir-se a um desses destinos.
Logo, nada tendo sido estipulado pelas partes e não existindo licença de utilização (por
não ser exigível), o arrendamento será habitacional, se o locado for habitável, e será não
habitacional, se o locado não for habitável, mas poderá ainda valer como arrendamento
habitacional ou como arrendamento não habitacional consoante o destino que, na prática, lhe
tiver vindo a ser dado.
Privilegia-se, assim, o destino efectivo atribuído ao locado, o que se compreende, pois,
como é consabido, frequentemente espaços habitáveis são utilizados para outras finalidades,
designadamente escritórios de profissionais liberais ou consultórios médicos.
Por fim, o artigo 1028.º do CC, prevê que as partes possam estipular uma pluralidade de
fins no arrendamento urbano, o que ocorrerá designadamente nos casos em que o contrato se
destine à habitação do arrendatário e ao exercício no mesmo da sua profissão.
Nesta situação, cada um dos fins sujeitar-se-á ao respectivo regime, admitindo-se, porém,
que a invalidade ou resolução de um dos elementos possa afectar igualmente o outro no caso de
não ser possível a discriminação ou de haver solidariedade dos diversos elementos entre si (n.ºs
1 e 2). Não obstante, se existir um fim preponderante, aplicar-se-á a título principal o respectivo
regime (n.º 3).
7
Arrendamento Urbano
8
Arrendamento Urbano
9
Arrendamento Urbano
10
Arrendamento Urbano
finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licenciados
devem ser sempre previamente autorizados pela Câmara Municipal.
Por seu turno, a celebração do contrato de arrendamento sem licença de utilização, sendo
esta seja exigível, ou documento comprovativo de a mesma ter sido requerida nos casos de
urgência na celebração do negócio, por causa imputável ao senhorio, sujeita-o à aplicação de
uma coima não inferior a um ano de renda; à possibilidade de resolução do contrato pelo
arrendatário (art. 801.º, n.º 2, do CC), com direito a indemnização nos termos gerais de direito
(art. 562.º do CC), por via do disposto no art. 5.º, n.º 7, do DL n.º 160/2006.
Porém, não pretendendo o arrendatário exercer o seu direito de resolução, ou sendo a
falta da licença devida a causa não imputável ao senhorio, o contrato celebrado é nulo nos
termos do art. 4.º do DL n.º 160/2006.
Acresce que, o fim do contrato deve coincidir com a aptidão do locado constante da
licença de utilização, também sob pena de nulidade do negócio, esta prevista no art. 5.º, n.º 8,
do DL n.º 160/2006 que estabelece: “o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo (…)”,
cabendo nesta situação quer o arrendamento não habitacional de local licenciado apenas para
habitação, quer o arrendamento habitacional de local licenciado apenas para fim não
habitacional.
Por fim, sendo a falta da necessária autorização camarária imputável ao senhorio, este
incorre na sanção prevista no n.º 5 do mesmo artigo e na obrigação de indemnização do
arrendatário, fundada em responsabilidade pré-contratual (art. 227.º do CC).
Outro requisito de primordial importância refere-se à necessidade de registo imposta
pelos arts. 2.º, n.º 1, al. m), e 5.º, n.º 5, do CRgP, sempre que seja celebrado um contrato de
arrendamento com prazo inicial superior a 6 anos, sob pena de não ser oponível a terceiros a
duração estipulada em prazo superior a 6 anos.
Por fim, importa salientar que o contrato de arrendamento deve ser celebrado em
triplicado, destinando-se um exemplar ao arrendatário e outro ao senhorio, a quem competirá
entregar o terceiro exemplar no serviço de finanças da área da situação do prédio por via do
preceituado no art. 60.º, n.º 3, do Código do Imposto do Selo.
A celebração do contrato de arrendamento obriga ainda ao pagamento do imposto do
Selo, o qual corresponde a 10% do valor da renda mensal, no caso de o contrato ter uma
duração igual ou superior a 1 mês, ou a 10% do valor da renda devida no caso de o contrato ter
uma duração inferior a 1 mês (ponto 2.º da Tabela Geral do Imposto do Selo).
Note-se que a importância do cumprimento desta imposição legal sai reforçada com a Lei
n.º 31/2012, que visando prevenir a evasão fiscal, impede o recurso ao Balcão Nacional do
11
Arrendamento Urbano
Arrendamento nos casos em que não se mostrar pago o imposto de selo, porquanto tal é motivo
de recusa do requerimento apresentado – artigo 15.º-C, n.º 1, alínea h), da referida lei.
12
Arrendamento Urbano
caducidade, sob pena de se renovarem automaticamente nos termos do artigo 1096.º, n.º 1 e,
como tal, ser necessário para fazê-los cessar deduzir oposição à renovação dos mesmos por
comunicação enviada nos prazos estabelecidos nos artigos 1097.º, e 1098.º, n.º 1, alíneas c) e d),
respectivamente, quanto ao senhorio e ao arrendatário, sendo a antecedência mínima de 60
dias quando o prazo inicial do contrato for superior a 6 meses e inferior a 1 ano; e de um terço
do prazo de duração inicial do contrato, quando se trate de prazo inicial inferior a 6 meses.
Com as alterações introduzidas ao artigo 1094.º do CC, o legislador veio agora consagrar a
eliminação do denominado vinculismo, ao afastar supletivamente os contratos de duração
indeterminada, estabelecendo a duração do contrato pelo período de dois anos quando as
partes nada digam a tal respeito, assim reduzindo claramente o anterior prazo mínimo que era
de 5 anos (artigo 1094.º, n.º 3, do CC).
Conjugadas estas alterações com o regime previsto para a oposição à renovação do
contrato de arrendamento, nos artigos 1097.º e 1098.º do CC, verificamos que a lei veio
claramente facilitar a cessação do contrato de arrendamento, reduzindo significativamente os
prazos para comunicação da oposição à renovação e permitindo ao arrendatário que receba tal
comunicação a denúncia do contrato a todo o tempo, mediante a comunicação ao senhorio com
uma antecedência mínima não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato (artigo
1098.º, n.º 4, do CC).
Por outro lado, ao permitir no artigo 1096.º, n.º 1, do CC, que as partes estipulem que o
contrato não se renova automaticamente no seu termo, permite que o mesmo termine por
caducidade nos termos do artigo 1051.º, alínea a), sem necessidade, portanto, de esperar pelo
prazo mínimo de comunicação da oposição à renovação.
A propósito dos contratos para fins não habitacionais, em que regra geral, o arrendatário
efectua um investimento significativo para dar início à respectiva actividade, importa considerar
que se deve privilegiar a fixação de um prazo mais alargado, o qual pode ir até ao máximo de 30
anos previsto no artigo 1095.º, n.º 2.
De facto, com a possibilidade de denúncia imotivada, operando por comunicação, o
arrendatário ficará mais fragilizado com a celebração de um contrato de duração indeterminada
do que com a fixação de um prazo inicial mais alargado.
13
Arrendamento Urbano
Finalmente, importa salientar que a lei n.º 31/2012 integra uma norma transitória que
importa reter quanto à contagem dos prazos que a mesma veio definir, com especial interesse
para a possibilidade de denúncia do contrato.
Trata-se do artigo 7.º, do qual resulta que os novos prazos fixados na lei se contam após a
sua entrada em vigor, sendo que aos prazos em curso aplica-se a redução de prazos estabelecida
na lei actual, ressalvando os casos em que o período em falta para completar o prazo em curso
seja menor do que o tempo agora prevista para o efeito.
Em primeiro lugar, importa desde logo ter presente que o regime aplicável à transmissão
por morte se determina pela lei em vigor à data em que o decesso ocorreu, porquanto é este o
facto que desencadeia o direito das pessoas elencadas na lei a verem transmitido a seu favor o
contrato que, caso assim não acontecesse, caducaria por força do preceituado no artigo 1051.º
alínea d).
A transmissão por morte nos contratos de arrendamento habitacionais existentes à data
de entrada em vigor da NRAU - quer tenham sido celebrados antes ou durante a vigência do
RAU - encontra-se desde as alterações introduzidas pela Lei n.º 6/2006, sujeita à disciplina
decorrente da norma transitória constante do art. 57.º da referida lei. É o que decorre do
disposto no artigo 26.º, n.ºs 1 e 2, da Lei n.º 6/2006, que não sofreu alteração com a Lei n.º
31/2012.
Estamos perante regime transitório que difere amplamente quer daquele que o RAU
previa quer do que foi consagrado pelo NRAU para os novos contratos.
Assim, efectuando a comparação com o RAU, verifica-se a existência duma redução do
universo dos sujeitos beneficiários da transmissão por morte e uma alteração na sua ordem,
visando claramente facilitar a cessação dos contratos de arrendamento mais antigos.
Tal ressalta desde logo da circunstância de o proémio do n.º 1 do art. 57.º do RAU se
referir apenas ao primitivo arrendatário, omitindo toda e qualquer alusão ao inquilino que não
seja o originário (ao invés do que sucedia no RAU e que constava do art. 1106.º do CC na
redacção da lei n.º 6/2006, agora também revisto neste sentido).
14
Arrendamento Urbano
15
Arrendamento Urbano
de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um”, sendo estes requisitos
cumulativos.
Acresce que, reportando-se a lei agora aos requisitos legais para que a vivência em
comum de alguém integre uma “união de facto”, para que a transmissão ocorra, não devem
ainda verificar-se quaisquer dos impedimentos que obstem à produção dos efeitos jurídicos
decorrentes da união de facto, por exemplo, o facto de o primitivo arrendatário viver em união
de facto mas não ter dissolvido o seu casamento, salvo se tiver sido decretada a separação de
pessoas e bens (artigo 2.º, alínea d), da Lei n.º 7/2001).
Quanto à alínea c), os ascendentes ocupam o terceiro lugar na hierarquia dos
beneficiários da transmissão por morte da posição de arrendatário, correspondendo esta alínea
a uma consagração de “última hora” no NRAU e encerrando uma inovação relativamente ao
regime fixado quer pelo RAU, quer pelo Código Civil, porquanto os ascendentes não integravam
o leque de beneficiários, preferindo agora aos filhos do primitivo arrendatário.
A novidade introduzida pela lei n.º 31/2012 prende-se com a limitação da transmissão aos
ascendentes de 1.º grau que antes não se verificava.
É de notar ainda que a lei exige o período mínimo de um ano de tempo de convivência
efectiva do ascendente com o arrendatário para que a transmissão do direito ocorra, tenha
aquela decorrido ou não integralmente no locado, porquanto o legislador neste caso não
distingue aqui as situações, ao invés do que faz relativamente à união de facto.
Os filhos e os enteados do primitivo arrendatário ocupam agora o último lugar na
hierarquia dos beneficiários da transmissão por morte do direito do arrendatário, e não têm
direito à transmissão caso sejam maiores e não se encontrem a estudar no 11.º, 12.º anos ou
ensino superior, nem tenham deficiência comprovada superior a 60%.
Efectivamente, para que o direito ao arrendamento se lhes transmita, a lei exige a
verificação de uma de várias condições alternativas: tratar-se de filho ou enteado, com menos
de um ano de idade à data do falecimento do arrendatário [1.ª parte da alínea d)]; menor de
idade que conviva com o arrendatário há mais de um ano [2.ª parte da alínea d)]; com idade
inferior a 26 anos que conviva com o arrendatário há mais de um ano e frequente o 11.º ou 12.º
ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior [parte final da alínea d) do
n.º 1]; com idade igual ou superior a 18 anos que conviva há mais de um ano com o arrendatário
e seja portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 % (1) [alínea
e) do n.º 1].
A lei não se refere ao adoptado plena ou restritamente, mas o mesmo deve ser
considerado no quadro dos sujeitos transmissários em igualdade de circunstâncias com os filhos
16
Arrendamento Urbano
e enteados, por força do preceituado respectivamente nos artigos 1986.º e 1999.º do CC, o
mesmo sucedendo com o filho nascituro, embora sob a condição do seu nascimento completo e
com vida (art.º 66.º do CC).
A alteração introduzida na alínea e) retirando a expressão maior de idade, nada traz de
novo porquanto se o filho fosse menor já estava abrangido pela alínea anterior.
Por seu turno o n.º 2 do artigo refere-se ao modo como se dá a transmissão: esta opera
pela ordem estabelecida nas alíneas do n.º 1 do mesmo artigo (cônjuge ou unido de facto,
ascendente, filho e enteado). Sendo vários os ascendentes, filhos ou enteados concorrentes,
preferirá aquele que for o mais velho (n.º 2, in fine); e quando ao arrendatário sobreviva mais de
um ascendente o direito transmite-se entre eles por morte do primeiro sucessor (n.º 4).
O actual n.º 3 constitui importante alteração porquanto impede a transmissão
relativamente a quem, estando nas condições legalmente previstas para o efeito, seja à data da
morte do arrendatário, titular doutra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de
Lisboa ou Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do país.
Por último, a introdução dos n.ºs 5 e 6 também constitui novidade introduzida pelo
novíssimo regime.
Actualmente, se a posição do arrendatário se transmitir para ascendente com idade
inferior a 65 anos à data da morte daquele, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se na
falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos de prazo certo, pelo período de dois
anos.
O mesmo acontece se a transmissão ocorrer para filho ou enteado que não seja portador
de deficiência com grau superior a 60%, caso em que o contrato fica submetido ao NRAU
quando aquele atingir a maioridade, ou sendo estudante nos termos previstos na alínea e), na
data em que perfizer 26 anos.
Finalmente, e para terminar a análise do art. 57.º da NRAU, resta salientar a necessidade
de observância de dois requisitos de ordem formal, mediante a aplicação do regime fixado no
art. 1107.º do CC, porquanto a lei nada diz a esse respeito, quanto ao regime transitório: assim,
impõe-se a comunicação da transmissão ou da respectiva renúncia ao senhorio, nos três meses
seguintes ao decesso do arrendatário primitivo, bem como a junção dos documentos
comprovativos do óbito e da qualidade do sucessor, nomeadamente, pela junção dos assentos
de nascimento, casamento, etc.
No caso de incapacidade, a respectiva prova está sujeita ao regime instituído pelo DL n.º
352/2007, de 23-10, o qual aprovou a nova Tabela Nacional de Incapacidades por Acidentes de
Trabalho e Doenças Profissionais, atento o preceituado no respectivo artigos 2.º, n.º 3, sendo
17
Arrendamento Urbano
que as tabelas aprovadas pelo citado Decreto-Lei aplicam-se a todas as peritagens de danos
corporais efectuadas após a sua entrada em vigor [cfr. art.º 6.º, n.º 1, al. c), do mesmo diploma].
A transmissão em causa regista menos condicionalismos do que aqueles que a lei fixa para
os arrendamentos para fim habitacional, já o n.º 1 do art. 1113.º do CC, se limita a estabelecer
que “o arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem
renunciar à transmissão”.
Acontece que neste preceito, apesar de estar referido como um dos artigos alterados pela
Lei n.º 31/2012, não se vislumbra diferença entre as duas redacções do preceito, nem sequer
quanto ao prazo de comunicação da renúncia que já era anteriormente de três meses.
Nestes casos, a lei não fixa quaisquer limites que possam restringir o universo de
beneficiários da transmissão do direito, para além da sua qualidade de sucessores do falecido,
portanto, serem seus herdeiros, legítimos ou legitimários ou mesmo legatários.
Falecendo o arrendatário, o sucessor deste pode adoptar uma de duas condutas: pode
renunciar à transferência da posição contratual, e neste caso deve comunicar tal facto ao
senhorio no prazo de 3 meses após o decesso do arrendatário; em alternativa, pode pretender a
manutenção do vínculo contratual e, neste caso, deverá comunicar essa sua vontade ao
senhorio, juntando para o efeito cópia dos documentos comprovativos do óbito do arrendatário
e da sua qualidade de sucessor, tudo no prazo de três meses a contar do falecimento do
inquilino, conforme decorre do disposto no art. 1107.º, n.º 1, do CC, e por força da remissão
operada pelo n.º 2 do art. 1113.º do mesmo Código .
Tanto no caso da renúncia como no da continuação do contrato, a comunicação do
sucessor deverá obedecer ao ritual estabelecido nos arts. 9.º e segs. da NLAU.
Não sendo efectuada a comunicação em apreço, ainda assim transmitir-se-á o
arrendamento, mantendo-se com as inerentes obrigações, mormente a do pagamento da renda,
muito embora o transmissário fique obrigado a indemnizar o senhorio por todos os danos
resultantes de tal omissão, conforme resulta do n.º 2 do art. 1107.º do CC, e uma vez mais por
força da remissão operada pelo art. 1113.º, n.º 2, do mesmo Código.
Note-se que, à semelhança do que acontece quanto ao arrendamento para habitação, a
questão da transmissão por morte prevista no art. 1113.º do CC não se coloca nos casos em que
18
Arrendamento Urbano
19
Arrendamento Urbano
advogado instalados em local arrendado cabem na previsão do art. 58.º, sendo possível nesses
casos a transmissão por morte do direito ao arrendamento desde que observados os demais
requisitos legais.
Porém, o sucessor ou transmissário deve ser herdeiro ou legatário do de cujus (art. 2030.º
do CC) que simultaneamente desenvolva uma actividade no locado antes explorado por aquele.
Estão assim excluídos do universo de transmissários todos aqueles que, não possuindo tal
qualidade sucessória, apenas tiveram, como ocupação profissional, o trabalho no
estabelecimento do arrendatário falecido.
Finalmente, importa salientar que também a transmissão por morte nos contratos de
pretérito de arrendamento para fim não habitacional impõe ao transmissário o dever de
comunicação ao senhorio, nos três meses subsequentes ao decesso do arrendatário, da vontade
de continuar a exploração e a junção, para esse efeito, os documentos comprovativos do
falecimento do locatário e da sua qualidade de sucessor.
Quanto à inobservância de tal dever e aos formalismos da comunicação, aplicam-se as
considerações tecidas quanto à transmissão do arrendamento habitacional.
20
Arrendamento Urbano
21
Arrendamento Urbano
22
Arrendamento Urbano
Assim, em vez de, como acontecia no artigo 64.º do RAU, enumerar taxativamente as
causas de resolução efectuando a selecção dos vários tipos de incumprimento que eram
considerados suficientemente graves para a fundar, o legislador do NRAU optou pelo uso de
cláusulas gerais, apontando genericamente para o incumprimento grave das obrigações
emergentes do contrato, como justa causa de resolução.
A gravidade do incumprimento fundador do direito à resolução do contrato há-de aferir-
se quer pela própria natureza da infracção – actuação/omissão substancialmente grave – quer
pelas consequências ou efeitos que provoca – e que tornam o incumprimento grave – quer
ainda pela reiteração da conduta violadora das obrigações assumidas – que, por essa via,
também é qualificável como grave – de tal modo que não seja razoavelmente exigível à outra
parte a manutenção do arrendamento.
Para além de consagrar a referida cláusula geral mercê da qual apenas considera
fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, torne
inexigível a manutenção do contrato de arrendamento, na parte final do n.º 2 do artigo 1083.º, o
legislador do NRAU veio acrescentar: designadamente, quanto à resolução pelo senhorio,
enunciando exemplificativamente vários casos que reconduziu a cinco alíneas.
A principal questão que tem sido objecto de divergência na interpretação deste elenco
exemplificativo previsto no n.º 2 do artigo 1083º. do CC, é a de saber se os exemplos
seleccionados pelo legislador como hipóteses de incumprimento pelo arrendatário preenchem
ou não, por si só, a cláusula geral ínsita na 1.ª parte do artigo.
Como é sabido, esta técnica dos exemplos-padrão tem sido usada noutros diplomas - o
art.º 30.º, al. a), do DL n.º 178/86, de 03-07, que consagra o regime jurídico do contrato de
agência , e o art.º 396.º, n.ºs 1 e 3, do Código do Trabalho quanto à resolução do contrato de
trabalho - relativamente aos quais tem sido defendido que as circunstâncias exemplificativas
não são de funcionamento automático carecendo de ser enquadradas na cláusula geral .
Este é o entendimento que preconizamos porque efectivamente não consideramos que
tendo o legislador optado por esta enunciação exemplificativa na sequência da exigência de um
incumprimento grave, por si ou pelas suas consequências, e que por tal motivo torne inexigível
ao senhorio a manutenção do arrendamento, a simples alegação e prova de qualquer uma das
situações enunciadas, possa configurar o imediato preenchimento das aludidas cláusulas gerais.
Se assim fosse, pense-se então porque razão o legislador não avançou para a resolução
extrajudicial nestes casos?
Precisamente porque em face da indispensabilidade do preenchimento do conceito geral
de justa causa, incumbirá ao senhorio, autor na acção de despejo, o ónus da alegação e da prova
23
Arrendamento Urbano
(cfr. art.º 342.º do CC) de factualidade subsumível, não apenas nas diferentes alíneas do n.º 2,
mas também, na cláusula geral constante da 1.ª parte do n.º 2.
Na verdade, a simples alegação e prova de factos subsumíveis em qualquer uma das
situações enunciadas, pode não bastar para o imediato e indispensável preenchimento da
cláusula geral do n.º 1 do artigo, até porque as causas resolutivas previstas nas diversas alíneas
configuram níveis de gravidade de grau muito diferente entre si, sendo que algumas das
situações “eleitas” têm objectivamente um grau de gravidade menor do que outros
fundamentos não elencados, por exemplo, as obras não autorizadas .
Por isso, mercê precisamente da consagração de exemplos de tipo muito distinto, o ónus
que recai sobre a parte será mais facilmente cumprido nalguns dos casos previstos na lei do que
noutros.
No entanto, o Conselheiro Pinto Furtado considera que se trata de “casos típicos de
resolução, não meras presunções ilidíveis da inexigibilidade da manutenção do arrendamento
pelo senhorio” e que “provados tais factos, nenhum juízo de valor se tem de lhe acrescentar
para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio” , entendimento que
mereceu acolhimento, por exemplo, nos Acs. TRL de 08-10-2009, processo n.º1957/08-2; e de
11-02-2010, processo n.º 2154/07.6TJLSB.L1-2, disponíveis em www.dgsi.pt.
Porém, não tem sido este o entendimento maioritariamente defendido na doutrina , nem
noutra jurisprudência dos Tribunais da Relação – conforme pode ver-se dos Ac. RP de 17-04-
2008, Proc. N.º JTRP00041081, Ac. RP de 27-11-2008, Proc. N.º JTRP00041081Ac. RL de 09-12-
2008, Proc. N.º 8726/2008-6; Ac. RL de 27-05-2010, processo n.º 707/08.4YXLSB.L1-6; e Ac. RL
de 15-10-2009, processo n.º 613/08.2TBALM.L1-2 - e na jurisprudência do STJ – Ac. de 02-10-
2007, revista 2496/07, que expressamente o referiu quanto à falta de residência permanente
aduzindo que a mesma “não é hoje, por si só, fundamento do contrato. É preciso que se
demonstre que o incumprimento pela sua gravidade torne inexigível à outra parte a manutenção
do arrendamento”. Portanto, é largamente maioritário o entendimento que temos defendido a
este respeito.
Ora, a proposta aprovada não introduz quanto ao proémio deste artigo 1083.º, n.º 2,
qualquer alteração pelo que, mantêm-se a este respeito as divergências doutrinárias e
jurisprudenciais, estas eventualmente a sanar por via da uniformização de jurisprudência.
Porém, consideramos que as alterações introduzidas nas alíneas deste número dois,
vieram reforçar este entendimento.
Senão vejamos:
24
Arrendamento Urbano
Quanto à alínea a), a alteração agora prevista retirou a referência à violação “reiterada e
grave” deixando de se mencionar que a violação, para além de grave, tenha ainda que ser
reiterada, isto é, regular ou frequente.
De facto, como se poderia configurar que, caso não fosse necessário demonstrar a
gravidade da violação, a simples violação de uma regra de boa vizinhança – emissão de ruído,
fumos, etc. – pudesse automaticamente determinar a resolução do contrato enquanto a
realização de obras no arrendado careceria de ser fundamentada quanto à sua gravidade?
Parece-nos evidente que aquilo que determinou a alteração foi o legislador ter
considerado uma redundância a menção à gravidade e reiteração em face da necessidade de
preenchimento da cláusula geral, para cujo efeito já é necessário avaliar da gravidade do
comportamento que, evidentemente, pode ser expressa pela sua reiteração.
Também quanto ao uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, previsto na
alínea c) foi agora também alterado aditando-se o segmento: ainda que a alteração do uso não
implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio, o que apenas se compreende se for
possível avaliar da gravidade que o uso do prédio possa configurar.
De facto, aalteração ora introduzida visa salientar que neste caso, ainda que a alteração
do uso a que o prédio contratualmente se destina não provoque maior desgaste no imóvel, tal
não impede que o senhorio alegue e prove os factos dos quais se possa concluir que houve
utilização do prédio para fim diverso daquele para o qual ambas as partes haviam acordado
destiná-lo, e os demais necessários para avaliar se a gravidade ou as consequências da violação
tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
Com interesse para o enquadramento desta alínea, atente-se que no NRAU, quer a
hospedagem em violação do disposto no artigo 1093.º, n.ºs 1, al. b), e 3, do CC, quer a existência
de indústrias domésticas em violação do disposto no art.º 1092.º, n.º 2, podem integrar a
previsão desta al. c) do n.º 2 do artigo 1083.º.
Efectivamente, a Lei 6/2006 veio operar duas importantes modificações de regime no
tocante à possibilidade de existência de indústrias domésticas no uso residencial do prédio
arrendado: tal possibilidade tem agora natureza supletiva salvo cláusula em contrário, e desde
que a mesma seja explorada na residência do arrendatário e não ocupe mais de três
assalariados, não se impõe que seja o próprio arrendatário a explorá-la, podendo a indústria
doméstica ser prosseguida por todos os demais que residam com ele no arrendado em
economia comum.
25
Arrendamento Urbano
Já quanto ao não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do
artigo 1072.º, apesar de não ter sido directamente alterado, foi operada importante modificação
no artigo para que remete.
Este é mais um dos exemplos que ilustra como no NRAU assume particular relevância a
estipulação contratual sobre o tipo de uso do arrendado, porquanto é necessário determinar
previamente se o arrendamento foi celebrado para habitação permanente, já que os
arrendamentos para habitação não permanente também estão sujeitos à disciplina do NRAU,
sendo certo que apenas será fundamento de resolução o não uso do prédio arrendado para
habitação permanente.
Com esta alínea relaciona-se directamente o artigo 1072.º (uso efectivo do locado – n.º 1
o arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar
por mais dum ano), a cujo n.º 2 “o não uso pelo arrendatário é lícito”, a reforma vem aditar mais
uma alínea:
d) Se a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência
com grau de incapacidade superior a 60% incluindo familiares, ficando abrangidos por esta
cláusula todos os contratos de arrendamento independentemente da data em que tenham sido
celebrados.
A nova alínea não tem correspondência na fonte da redacção anterior que era o n.º 2 do
artigo 64.º do RAU, visando salvaguardar situações de ausência que não estavam previstas
directamente e que se mostram claramente justificadas mas que, em bom rigor, nos parece que
sempre podiam ser enquadráveis na alínea a) caso de força maior ou de doença. No entanto,
assim ficam explicitamente salvaguardadas estas situações sem necessidade de se estar a
discutir se o caso se enquadra ou não na excepção, uma vez que ficam abrangidas pela previsão
todas as situações que aqui se enquadrem, independentemente da data em que o contrato se
iniciou.
Já quanto à cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do
gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio, prevista na alínea e), a
alteração efectuada apenas aditou o segmento “do gozo do prédio”, vindo assim clarificar o que
se pretendia aqui incluir, no sentido que também já havíamos defendido antes.
Note-se que o legislador usou apenas o termo cessão e não cessão da posição do
arrendatário. Por isso, conjugando este preceito com as obrigações previstas para o locatário no
art. 1038.º, als. f) e g), devemos concluir que a cessão considerada na norma também se refere
ao gozo do locado, abrangendo na respectiva previsão quer o subarrendamento quer o
comodato efectuados sem o consentimento do senhorio.
26
Arrendamento Urbano
12. Pode haver resolução do contrato com base em fundamentos que não
estão referidos no artigo 1083.º do CC?
Pode seguramente uma vez que o elenco de causas de resolução é agora meramente
exemplificativo, podendo, portanto, haver lugar à resolução por qualquer outra causa cuja
gravidade implique a inexigibilidade de manutenção da relação contratual.
Exemplos de outras causas de resolução não previstas no elenco exemplificativo do n.º 2
do art.º 1083.º e que, pela sua gravidade ou consequências podem tornar inexigível a
manutenção do arrendamento, são desde logo, as situações que antes integravam o elenco
taxativo de causas de resolução previstas no RAU.
27
Arrendamento Urbano
Cumpre, com interesse a este respeito, aduzir ainda que, sendo a enumeração dos
fundamentos de resolução meramente exemplificativa, tudo indica que no NRAU, apesar da
imperatividade estabelecida no artigo 1080.º do CC relativamente às causas e modo de cessação
do contrato de arrendamento urbano, as estipulações contratuais serão, nalguns casos,
28
Arrendamento Urbano
determinantes para avaliar se existe ou não incumprimento grave que torne inexigível à outra
parte a manutenção do arrendamento.
Note-se que, com isto não estamos a afirmar a validade de cláusulas contratuais de
resolução do contrato que possam funcionar automaticamente, por exemplo, por comunicação
à outra parte, ou que acordando as partes em que a violação de determinada cláusula torna
inexigível a manutenção do contrato tal signifique uma espécie de confissão de um
incumprimento grave determinando o preenchimento automático do conceito de inexigibilidade
da manutenção do contrato, porquanto a tal obsta expressamente a imperatividade das normas
sobre a resolução que o artigo 1080.º - apesar da alteração de redacção ora efectuada –
continua a manter .
O que pretendemos salientar é que com o NRAU nada obsta a que se estabeleçam
cláusulas contratuais das quais resultem obrigações ou proibições que, não sendo contrárias à
lei, aos bons costumes ou à ordem pública, permitam melhor concretizar a cláusula geral do n.º
2, do artigo 1083.º levando a concluir que do respectivo incumprimento, consequências ou
reiteração decorre a inexigibilidade da manutenção do contrato de arrendamento.
Pensamos que tal poderá acontecer, com vantagem, por exemplo quanto à realização de
obras que alterem a estrutura do edifício, quanto ao pagamento dos encargos ou despesas,
quanto ao número de pessoas que possam estabelecer residência no arrendado, quanto à
proibição de hóspedes, ou da existência de indústria doméstica, quanto à proibição de animais
de companhia ou limitação do seu número, enfim, pelo menos em todas as obrigações legais em
que o Código Civil salvaguarda a possibilidade de estabelecer cláusula diversa do regime
supletivo.
Porém, na respectiva apreciação não podemos olvidar que são razões de interesse e
ordem pública as que determinam a imperatividade do regime estabelecido para a cessação do
contrato de arrendamento urbano para fim habitacional, razão pela qual não é admissível que as
partes, por si, estabeleçam cláusulas que o derroguem, determinando uma automática
inexigibilidade da manutenção do contrato onde o legislador não a previu, conforme é
defendido pelo Cons. Pinto Furtado.
De facto, os únicos casos de inexigibilidade automática de manutenção do contrato de
arrendamento, são os que permitem a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento pelo
senhorio e pelo arrendatário, previstos no n.º 3 e agora no n.º 4º do artigo 1083.º, casos esses
que o legislador reputou integrarem, pela sua simples verificação e atenta a sua objectiva
gravidade na vida do contrato, atenta a quebra no sinalagma que, por si só, representam, os
29
Arrendamento Urbano
30
Arrendamento Urbano
31
Arrendamento Urbano
Ora, foi precisamente esta expressão “corram por conta do arrendatário” que o legislador
veio usar. Não foi uma escolha feliz para clarificar a questão porque por força do disposto no
artigo 1078.º, n.º 2, os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou
serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário, significando
precisamente que estes são da sua responsabilidade de pagamento mas não perante o senhorio.
Porém, em face das questões antes levantadas e da expressa tomada de posição do
legislador na equiparação deste fundamento à falta de pagamento de rendas, parece-nos
evidente que a mesma deve ser interpretada neste preceito precisamente ao contrário do
sentido que lhe foi conferido no artigo 1078.º, n.º 2, referindo-se aqui apenas aos encargos e
despesas que, por via do contrato de arrendamento, sejam da responsabilidade do arrendatário
perante o senhorio. Tem sempre de tratar-se de encargos ou despesas que se repercutam no
âmbito da relação contratual de arrendamento.
Finalmente, quanto ao fundamento de resolução consistente na oposição pelo
arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública.
Quanto a este fundamento de resolução importa ter presente que ao invés do que
acontecia no RAU, a matéria do regime jurídico das obras em prédios arrendados está agora
prevista genericamente no artigo 1074.º do CC, mas encontra-se desenvolvidamente regulada
no DL n.º 157/2006, de 08-08, actualmente com a redacção introduzida pela Lei n.º 30/2012 que
rege sobre as obras por iniciativa do senhorio; do município e do próprio inquilino.
Note-se que em todos estes casos estamos perante a consagração legal de fundamentos
de resolução que pela sua simples verificação constituem um incumprimento considerado pela
lei como objectivamente grave, e que torna inexigível ao senhorio a manutenção da relação
contratual, sendo dispensável o recurso à acção de despejo e operando por comunicação à
contraparte onde se invoque a obrigação incumprida, sendo que, após a sua recepção, o
arrendatário pode fazer cessar a mora, no prazo de um mês, ficando a resolução sem efeito,
faculdade que agora só pode usar uma única vez, com referência a cada contrato – artigo
1084.º, n.ºs 2 a 4 do CC.
Este modo de operar a resolução tem sido um dos pontos mais controvertidos da Reforma
de 2006, dividindo, em traços gerais, quem entende que actualmente os senhorios não podem
recorrer a Tribunal pedindo o despejo do arrendado por falta de pagamento de rendas, sendo
obrigatória a formação pelo senhorio do título extrajudicial; e quem considera que se trata de
uma nova faculdade que o legislador veio conceder aos senhorios, nada impedindo que
continuem a recorrer à acção judicial.
32
Arrendamento Urbano
33
Arrendamento Urbano
34
Arrendamento Urbano
seu vencimento, dispondo desse prazo para purgar a mora sem que daí advenha qualquer
consequência pelo incumprimento do pagamento pontual da renda no dia do respectivo
vencimento.
Só depois de decorrido este prazo, ou seja, a partir do 9.º dia após a data do vencimento é
que o arrendatário entra em mora relevante.
Portanto, entendemos que este primeiro segmento do artigo 1083.º, n.º 4, do CPC,
quando se refere à mora superior a 8 dias se reporta à mora relevante e assim deve ser
interpretado, não nos parecendo curial que os 8 dias a que alude sejam contados após os tais 8
dias em que pode purgar a mora sem qualquer consequência.
Avancemos.
Diz-nos ainda o artigo 1041.º, n.º 1, que se o locatário se constituir em mora, leia-se
relevante em face do que dispõe o seu n.º 2, o locador tem o direito de exigir, além das rendas
em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido
com base na falta de pagamento.
Como entender então, em face do referido normativo, o segmento deste preceito quando
refere a final “não sendo aplicável o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte”, ou seja, não
permitindo que, nestes casos, o arrendatário possa pôr fim à mora no prazo de um mês,
pagando a renda e a indemnização?
De facto, em face do que dispõem os n.ºs 3 e 4 do artigo 1041.º, torna-se difícil entender
o respectivo alcance porquanto segundo estes, quando o arrendatário se constitui em mora
relevante, o senhorio tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, mas se as
receber tal não o priva do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida.
Porém, tem de optar: ou resolve o contrato e tem direito ao pagamento das rendas em
singelo ou recebe a indemnização e tal não lhe dá lugar à sanção para o incumprimento que
constitui a possibilidade de resolver o contrato.
Ora, no preceito ora introduzido o legislador impede o arrendatário de purgar a mora
nestes casos – artigo 1083.º, n.º 4, in fine, que afasta a aplicação do artigo 1084.º, n.º 3, do CC.
Pensamos que a interpretação mais adequada só pode ser a seguinte:
- este fundamento de resolução verifica-se, sem dúvida, nos casos em que o arrendatário
se constituiu em mora nos termos do preceito, e a renda foi recebida em singelo pelo senhorio,
porquanto a recepção de novas rendas não priva o locador do direito à resolução do contrato de
arrendamento – artigo 1041.º, n.º 4;
- nos casos em que o arrendatário se constituiu em mora relevante por mais de 4 vezes
seguidas ou interpoladas, deve entender-se que o legislador considera que tal constitui um
35
Arrendamento Urbano
36