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Co-fundador do Proleilões
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Perguntas e
Respostas sobre
Leilões de
Imóveis
“Hugo Rocha é um das maiores autoridades em como
investir em leilões de imóveis do Brasil”
ProLeilões.com
Outros livros escritos por Hugo Rocha
Editora PROL
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O ProLeilões divulga periodicamente variadas informações sobre como investir em leilões de imóveis.
Todas as informações aqui contidas sobre leilões de imóveis representam visões ou opiniões que o autor tem sobre o
mercado de leiloes de imóveis. De maneira alguma as informações contidas nesse livro devem ser consideradas
como categoricamente corretas. Toda ação financeira de investimento ou jurídica tomada pelo leitor é de
responsabilidade exclusiva do próprio leitor. O autor, a produtora e a editora não são responsáveis pelas
consequências das decisões de investimento do leitor. O autor desse livro não é um advogado. Antes de comprar ou
vender um imóvel em Leilão consulte um advogado especialista no assunto.
Índice
PORQUE LEILÕES ...................................................................................................................... 6
Mercado ....................................................................................................................................................................6
QUAIS OS TIPOS DE LEILÕES E NEGÓCIOS .............................................................................. 7
Leiloes TRT e TJ ......................................................................................................................................................8
Leiloes INSS .............................................................................................................................................................8
Leiloes da Caixa Econômica Federal ....................................................................................................................9
Leilão Aberto x Fechado.........................................................................................................................................9
Leilões Judiciais ....................................................................................................................................................... 9
Leilões Extra-Judiciais ..........................................................................................................................................10
Feirão de Imóveis e Venda direta.......................................................................................................................10
Leilões de Imóveis do Estado (falecidos) ..........................................................................................................11
Concorrência Pública ............................................................................................................................................11
Licitações ................................................................................................................................................................12
COMO AVALIAR UM IMÓVEL ................................................................................................... 12
Imóveis Residenciais e Comerciais .....................................................................................................................12
Valor venal .............................................................................................................................................................13
Documentação....................................................................................................................................................... 13
Outras pendências ................................................................................................................................................14
AS DÍVIDAS DO IMÓVEL ......................................................................................................... 15
Condomínio Atrasado ...........................................................................................................................................15
Meu imóvel a leilão ...............................................................................................................................................15
Imóvel Hipotecado ou Penhorado ......................................................................................................................16
PARTICIPANDO DE UM LEILÃO ............................................................................................... 17
Como começar....................................................................................................................................................... 17
Como ganhar experiência ....................................................................................................................................18
Estratégia ...............................................................................................................................................................18
Presença .................................................................................................................................................................19
Cadastro .................................................................................................................................................................19
Disputa de lances ..................................................................................................................................................20
E O CAPITAL PARA INVESTIR ................................................................................................. 20
Quanto é necessário? ...........................................................................................................................................20
Carta de credito.....................................................................................................................................................21
Investir sem capital próprio.................................................................................................................................21
Financiamento ....................................................................................................................................................... 23
O QUE ACONTECE APÓS O ARREMATE .................................................................................... 23
Pagamento .............................................................................................................................................................23
Custos .....................................................................................................................................................................23
Compra Em Pessoa Jurídica Ou Física ...............................................................................................................24
Carta de Arrematação ..........................................................................................................................................24
Registro De Imóvel ...............................................................................................................................................24
Revenda .................................................................................................................................................................24
Liquidez ..................................................................................................................................................................25
Imposto De Renda ................................................................................................................................................25
IMÓVEL OCUPADO .................................................................................................................. 26
Como Desocupar ...................................................................................................................................................26
Garantia ..................................................................................................................................................................27
Acordos ...................................................................................................................................................................27
Imóvel com pessoas doentes ..............................................................................................................................28
Quanto tempo ....................................................................................................................................................... 28
Único Imóvel e Uso de Família............................................................................................................................28
ANULAÇÃO DO LEILÃO ............................................................................................................ 29
Perco o dinheiro? ..................................................................................................................................................29
Embargo .................................................................................................................................................................30
Herdeiros ................................................................................................................................................................30
Margem de segurança contra preço vil .............................................................................................................31
Usucapião ...............................................................................................................................................................31
ONDE VAI ACONTECER UM LEILÃO ......................................................................................... 32
Fontes .....................................................................................................................................................................32
O ProLeiloes ...........................................................................................................................................................32
PORQUE LEILÕES
Mercado
P 1. Por que partir para investimento em leilões de
imóveis se o mercado já é dominado pelos corretores de
imóveis, totais conhecedores do mesmo?
Resp: Boa Pergunta! Para eu responder na íntegra eu iria precisar
de um vídeo de uns 120 minutos, mas aí vai uma palhinha: Já fui
pessoalmente a mais de 200 leilões e posso te afirmar que neles
encontrei muito poucos corretores de imóveis.
Ainda mais os poucos corretores de imóveis que eu conheço, sabem
bem pouco dos processos de leilões.
Agora se a pergunta é por que investir imóveis, a minha resposta
seria:
1- É possível comprar imóveis AVM (abaixo do valor de mercado).
Isso por exemplo não é possível com ações no mercado de bolsas.
2- É possível aumentar o valor do imóvel mesmo que o mercado
não se mexa (como por exemplo, fazendo uma reforma)
3- Imóveis são investimentos sólidos e representam um risco
relativamente baixo.
4- Se você for pessoalmente a alguns leilões, vai perceber que o mercado está longe de ser saturado ou
dominado.
Riscos
P 4. Qual o risco de participar de leilões?
Resp: Em um dos meus vídeos, que você pode acessar aqui,
falei um pouco sobre isso. Eu particularmente resumiria a 2
principais riscos:
- risco financeiro, ou seja, ao final da transação acabar com
menos dinheiro que quando começou. Esse risco pode ser
reduzido a quase zero fazendo bem o dever de casa antes do
leilão para garantir que o valor pago somado às eventuais
dívidas e comissão do leiloeiro seja inferior ao valor de
mercado e/ou de venda do imóvel.
- risco de liquidez, isto é, o seu dinheiro ficar parado num
negócio por mais tempo que o desejado, levando mais tempo
que o previsto para ser revendido, ou por alguma disputa
judicial, por exemplo.
Leilões
Leilões TRT e TJ
P 9. Já participei de alguns leilões, em dois fui bem sucedido,
ambos do TRT. Quero saber se os imóveis do TJ tem mais
segurança ou não?
Resp: A garantia de sucesso na arrematação de um bem em leilão não
pode ser aferida em relação a este ou aquele órgão do poder judiciário
responsável pelo processo. Pode haver um processo que, da forma que
foi conduzida pelo juiz do TJ, representa mais segurança do que um
processo conduzido de forma descuidada pelo juiz do TRT, e vice versa.
O que se deve levar em consideração é a regularidade do processo.
Estando regular, mais chances de sucesso.
Leiloes INSS
P 11. Gostaria que me esclarecessem acerca de leilões do INSS, porque me parece que são
ocorrência ainda mais favoráveis para se fazer dinheiro.
Resp: A execução fiscal do INSS não difere da execução fiscal da Fazenda Nacional ou mesmo de um
particular contra o outro. Entendo que a forma mais favorável de se “fazer dinheiro” consiste em
arrematar o imóvel pelo, no mínimo, 50% a 60 % do valor de avaliação. Ou seja, não importa quem é o
credor ou o devedor, o que importa é o valor do imóvel que está sendo oferecido.
P 15. No sistema da venda direta corro o risco do atual morador do imóvel entrar na justiça
anulando a venda?
Resp: Sim, motivo pelo qual se deve ter sempre conhecimento do imóvel, de como foi arrematado, para
evitar que o morador seja vitorioso e a sua aquisição desfeita.
Leilões Judiciais
P 17. Em contato com um leiloeiro, ele me informou
que o leilão judicial de imóveis da Caixa Econômica
Federal não deve ser realizado, pois a Justiça Federal é
muito lenta e não vale a pena participação neste tipo
de Leilão. Isso procede?
Resp: Não. Tudo é uma questão de custo x benefício. Em
certas arrematações, haverá dificuldade em finalizar o
investimento no leilão em razão de ações judiciais na Justiça
Federal, em outras não. Naquelas em que este problema
ocorrer, vale analisar se o ganho vislumbrado compensa
diante do tempo de paralisação na Justiça. Pode ser que sim,
pode ser que não. Se o imóvel irá te render bons ganhos, compensa aguardar o desfecho judicial. Em
relação ao conselho recebido, no mercado em Brasília e em Goiânia, os leiloeiros recomendam o
contrário.
P 18. Como avaliar o risco de um imóvel demorar a ser liberado definitivamente em um
Leilão Judicial?
Resp: O seu advogado precisa olhar processo e checar, por exemplo, se faltou alguma intimação, se os
prazos para recurso e julgamento foram cumpridos entre outras coisas. Infelizmente não tem uma receita
nesse caso, é o advogado olhar o processo e identificar alguma irregularidade que possa ser usada para
tentar embargar o leilão.
P 19. No leilão judicial quando existem outras dívidas no imóvel além daqueles
provenientes da execução, como fica o imóvel arrematado? O juiz entrega o bem
desembaraçado ou tenho que arcar com todas as demais dívidas? E se as dívidas não
constarem do edital de leilão?
Resp: Todas as questões referente às dívidas mencionadas devem ser esclarecidas na ocasião do leilão. A
regra geral é que o bem é entregue desembaraçado. A exceção deve ser vir expressa no edital, como por
exemplo: “o arrematante será responsável pelas dívidas de IPTU bem como pelas despesas de
desocupação do imóvel”. Recomendo não arrematar o bem se pairar dúvida que, fatalmente, só será
resolvida com a intervenção do juiz, acarretando desgaste e perda de tempo.
Leilões Extra-
Extra-Judiciais
P 20. Os imóveis arrematados em leilões extrajudiciais da CEF ou outros órgãos
financiadores podem ser financiados ou sempre serão pagos à vista como num leilão
judicial?
Resp. Em sua grande maioria os leilões devem ser pagos a vista, mas existem alguns que podem ser
financiados. No caso do CEF, por exemplo, boa parte dos leiloes permite que você efetue o pagamento
com carta de crédito, mas você já deve estar com ela pré-aprovada em mãos no ato do leilão.
P 24. No caso de venda direta o valor a ser pago pelo imóvel é aquele já estipulado no site
ou pode haver uma negociação, como, digamos, uma oferta à vista por valor inferior?
Acaba sendo valor do próprio site mesmo, sem abertura para negociação. Afinal eles já estão
considerando a resolução de todos as pendências financeiras e jurídicas do imóvel.
P 25. Quando a CEF diz que o imóvel X ficará disponível para venda direta até data tal, se
não vendido o que acontece?
Não havendo interessado algum, o imóvel retorna para o “estoque” de imóveis, podendo qualquer
interessado procurar a CAIXA e, respeitado o valor da avaliação, efetuar a compra no balcão mesmo.
Ocorre que tal valor não pode se mantiver durante muito tempo, porque o mercado imobiliário está em
constante modificação. Assim, passado o prazo, a CAIXA “recolhe” o imóvel, efetua nova avaliação do
bem, e recomeça todo o procedimento já descrito.
Concorrência Pública
P 29. Leilão da Caixa e concorrência pública são a mesma
coisa?
Resp: Não. A Caixa geralmente promove leilões extrajudiciais. A
concorrência pública é uma das modalidades de licitação que, na
prática, se parece com o leilão, mas tem suas próprias
peculiaridades. Na licitação a pessoa só pode fazer um lance por
bem. Esse lance é feito em um envelope fechado que é entregue a
comissão ate certa hora estipulada. A partir daquela hora começa a abertura dos envelopes e nenhuma
proposta nova pode ser entregue. Então todos os envelopes são abertos e vence a proposta com o preço
mais alto para um determinado imóvel. Nesse tipo de licitação também é comum o depósito de um sinal
de 5% o valor do lance inicial para cada proposta. Se o seu lance não for o vencedor, o sinal é devolvido.
Caso você seja o dono do lance mais alto, precisa efetuar o pagamento do lance, caso contrário, perde o
sinal.
Licitações
P 30. A respeito do sinal de 5% que se oferta em uma licitação. Como funciona essa
garantia?
Resp: Você tira um boleto bancário da forma estipulada no edital e paga o sinal. Esse sinal fica numa
conta caução para aquela licitação, aberta somente com o objetivo de receber esses valores. O sinal fica
lá parado até o leilão. Depois do leilão quem não teve sua proposta vencedora recebe de volta o sinal
dentro do prazo também estipulado no edital.
P 33. Como saber se o imóvel realmente esta com o preço abaixo do mercado para que
possa ter lucro no ato da venda?
Resp: Você pode consultar algumas fontes simples para estimar o valor real de mercado de um imóvel.
Em sua visita prévia ao imóvel pergunte também ao porteiro e síndico por imóveis similares que foram
vendidos, qual foi o valor da venda, quanto tempo demorou a ser vendido. Além disto, pergunte a
corretores que trabalham naquela área por um valor estimado do imóvel. Inúmeras vezes, o imóvel
estará ocupado e você não poderá conhecer o seu interior. Neste caso, eu gosto de trabalhar de forma
conservadora, assumindo que o imóvel não possui qualquer reforma, ou seja, o pior caso possível.
Mesmo se sou informado em uma conversa com um síndico ou vizinho, que o imóvel está reformado
dessa e daquela forma. Para mim, o que vier acima da minha estimativa é um lucro extra.
Valor venal
P 34. Como saber o valor máximo que posso oferecer para aquisição do bem, pois tenho
receio de pagar acima do valor venal, quão desvantajoso é isso?
Resp: O valor Venal é um valor determinado pela prefeitura em relação
ao imóvel específico, sobre tal valor incide os impostos. É o valor limpo
da coisa, sem considerar a valorização ou desvalorização do mercado.
Sendo assim, desconsidera-se a localização, a época da "venda",
a oferta e a procura, o seu valor histórico, caso haja, o cenário
imobiliário como um todo. Geralmente um valor muito abaixo do que
realmente vale o imóvel. Portanto, pagar um preço acima do valor venal
do imóvel não necessariamente representa um mau negócio. O valor
referência para o seu lance deve ser o valor REAL de mercado, ou seja, o que ele vale hoje, por quanto
poderia ser vendido considerando todo o cenário imobiliário que ele se insere agora. Para um negócio
rentável, é preciso garantir que o valor real de mercado seja maior que a soma do lance, dívidas do
imóvel e comissão do leiloeiro.
Documentação
P 35. Quanto a informações burocráticas apenas a certidão
de ônus reais é suficiente para obter todas as informações de
que necessito? Quais os pontos relevantes a serem
observados nessa certidão?
Resp: A certidão de ônus traz o que ocorreu com a propriedade do imóvel. Não traz, por exemplo, se o
imóvel deve IPTU ou taxa de condomínio. Assim, é um documento importante, mas não suficiente, para
se decidir pela aquisição do bem em leilão. Os pontos relevantes a serem observados são: se a
localização confere com o imóvel visitado, se a metragem confere com o tamanho do lote, se a área
construída é a mesma averbada da certidão, a existência de hipoteca e penhora de outro credor que não
aquele que levou o bem a leilão, a existência de algum outro ônus capaz de evitar a posterior revenda
pelo arrematante, se todos os proprietários e suas esposas - constantes da certidão - foram réus e
tiveram ciência dos atos do processo de retomada do imóvel.
P 38. Estou interessada numa casa que vai a leilão a um bom preço, mas não possui
registro no cartório de imóveis, em nome de ninguém. Apos arrematar eu posso registrá-la
no meu nome só com o auto de arrematação?
Resp: A situação é complicada. Não recomendo a arrematação de um imóvel sem registro no cartório de
imóveis. Juridicamente, isto quer dizer que o imóvel não existe. Enquanto não houver matrícula certa e
definida do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, não há segurança na arrematação. Caso tenha
ainda interesse em arrematá-lo, sugiro procurar um advogado para detalhar o caso e obter a orientação
correta.
Outras pendências
P 39. Como saber 100% certeza se esse imóvel já não foi
arrematado em outro leilão (judicial ou não).
Resp: Não há como ter 100% de certeza. A busca de informações visa
minimizar os riscos do investimento em leilões, mas nenhuma cartilha
de procedimento é capaz de afastar 100% o risco. Uma vez ou outra
haverá um caso tão complicado que mesmo o mais precavido dos
investidores poderá ter aborrecimento. Para tentar buscar essa
certeza, a certidão de ônus do imóvel traz quais as dívidas que pairam
sobre o mesmo. Ainda estando a certidão de ônus do imóvel sem
dívida nenhuma, sugerimos uma busca junto aos órgãos do poder
judiciário local (Tribunal do Trabalho, Justiça Federal, Tribunal de
Justiça) pelo nome do proprietário para descobrir se existe algum
credor que já o esteja processando. Pode ser que o imóvel se localize numa cidade e haja um processo
de execução que o retomou em outro Estado. Para minimizar, poder-se efetuar uma busca nos Tribunais
de cada Estado do país. De tal forma, você pode chegar perto da certeza almejada.
AS DÍVIDAS DO IMÓVEL
P 40. Quem paga a dívida deixada pelos proprietários anteriores,
quais as despesas devo pesquisar e como fazer para resolver este
impasse?
Resp: O arrematante automaticamente assume as dívidas condominiais e
tributárias do imóvel. As principais dívidas financeiras possíveis são IPTU e
condomínio.
As dívidas de condomínio podem e devem ser negociadas com o síndico ou
administradora. Afinal é muito provável que essas dívidas já sejam antigas,
daquelas que eles nem tão cedo esperavam ver a cor do dinheiro fácil.
Então eles geralmente estão abertos a negociações para abatimento de
multas e juros e/ou de parcelamento para facilitar seu pagamento.
No caso do IPTU, não é possível diminuir o valor da dívida. No entanto, é
possível utilizar precatórios para pagar a dívida, o que na prática, pode
custar menos. Atenção, é extremamente importante estudar bem essa
possibilidade e tomar todos os cuidados específicos desse tipo de transação.
A exceção sobre responsabilidade sobre o pagamento de dívidas existe quando o imóvel está indo ao seu
segundo leilão sendo regido pela lei 9514/97. Nesse caso essas dívidas já estão embutidas no valor do
lance inicial.
Condomínio Atrasado
P 41. Como vocês identificam, no caso de apartamento, se consta pendência de
condomínio? (quando não aparece nada no edital).
Resp. a forma mais simples é consultar o síndico ou administradora do condomínio. Essa é uma prática
comum em qualquer tipo de compra de imóvel. O síndico ou a administradora têm o maior interesse no
pagamento dessa dívida, então dificilmente vai dificultar o acesso a essa informação se você explicar que
está considerando comprar o imóvel, seja por leilão ou não. Mesmo antes do leilão você já pode começar
a “negociar” a dívida de condomínio, se colocando como interessado em quitar a dívida.
P 44. Quero saber como eu faço para legalizar o imóvel que eu estou morando. Aluguei o
imóvel agora essa mulher não apareceu mais. Comecei a ir à prefeitura e puxei o IPTU para
pagar e parcelei, estou colocando a conta de luz em meu nome e estou fazendo alguns
reparos na casa guardando a nota fiscal. Inscrevi-me no Minha Casa Minha Vida, como eu
posso proceder com isso?
Resp: Primeiramente, na pergunta não restou claro qual o motivo que impede a normal transferência do
imóvel. O que eu posso adiantar é que você, morando no imóvel, consegue apenas comprovar a posse
(ocupação) através de comprovantes de ITPU e energia em seu nome, além de comprovantes de gastos
com material de construção etc. Para ser a proprietária do bem, você necessita entrar em contato com o
verdadeiro proprietário (aquele que consta no Cartório de Registro de Imóveis) para que este lhe
transfira a propriedade através de escritura pública. Caso o imóvel esteja hipotecado para uma instituição
financeira, a transferência também é possível, basta o proprietário te apresente para o gerente do banco
e informar que pretende transferir o imóvel e a dívida para você, que assumirá os pagamentos. A última
hipótese seria aguardar que a dívida hipotecária do imóvel seja executada e, no leilão, arrematar o
imóvel. Assim, será expedido o documento capaz de ser levado ao Registro de Imóveis, transferindo-o
para o seu nome. Vale lembrar que a inscrição no Programa “Minha Casa Minha Vida”, da Caixa
Econômica Federal, tem como objetivo facilitar o financiamento de imóvel que esteja livre e sem
impedimentos para ser adquirido. Dificilmente o programa irá aprovar a compra e venda de um imóvel já
hipotecado, ou penhorado, com dívida pendente ou objeto de execução, seja judicial, seja extrajudicial.
P 47. Gostaria de saber quando o imóvel já possui outras penhoras, como por ex: leilão
pela fazenda publica de São Paulo, já existindo penhora para a justiça federal, o que
acontece nestes casos?
Quando um imóvel possui várias penhoras e algum credor decide alienar o bem, é seu dever comunicar
os demais detentores das penhoras. Do valor obtido no leilão, deverá ser paga a primeira penhora
registrada, depois a segunda, e assim por diante, até que acabe o dinheiro da venda. Vale notar que essa
ordem de pagamento não serve para a Fazenda Pública, que tem preferência para receber primeiro.
Mesmo se o dinheiro não der para pagar todas as penhoras, nesse caso como foi narrado, a pessoa que
arrematou o bem irá receber o imóvel com todas as penhoras canceladas.
PARTICIPANDO DE UM LEILÃO
Como começar
P 48. Sou corretora de imóveis, leiga no assunto, pois sempre ouço
falar que para desembaraçar os imóveis de leilão é complicado. Qual
primeiro passo?
Resp: Vá ao maior número de leilões possíveis pra ver na prática como
funciona. Nos leilões você também tem oportunidade de tirar várias dúvidas
com o leiloeiro e agente fiduciário. Além disso, continue acompanhando o
ProLeilões porque estou sempre pensando em novos conteúdos para
disponibilizar e ajudar quem tem interesse em leilões imobiliários.
P 51. Como posso começar a investir neste ramo? Empréstimo bancário é uma boa
alternativa?
A principio, o empréstimo bancário não me soa uma possibilidade muito atrativa pela burocracia e tempo
que leva para ter um empréstimo liberado. Geralmente você fica sabendo de um leilão muito “em cima
da hora” para começar o processo de empréstimo bancário. Aliado a isso, é preciso observar a taxa de
juros desse empréstimo e outras condições específicas da linha de crédito pela qual consegue o dinheiro.
Eu particularmente nunca fiz empréstimos bancários com esse fim, então não tenho tantas condições de
colocar os fatores na balança.
Como ganhar experiência
P 52. É possível participar de leilões sem dar lances?
Resp: Sim. O leilão público é aberto a qualquer pessoa que queira
participar, independente de dar lances ou não. Na verdade eu
recomendo visitar alguns leilões como parte do aprendizado sobre como
funcionam. Você perceberá que não é um bicho de sete cabeças.
Estratégia
P 54. Qual e a melhor hora de comprar? Sei que me dizem que
tem que ser no segundo leilão. Quando eu sei que é o segundo
Leilão?
Resp: O segundo leilão é o que tem maior chance de oferecer uma
margem de lucro maior, quando comparado ao primeiro leilão. Por outro
lado, eu nunca dispenso o primeiro leilão, afinal o negócio já pode ser
vantajoso ao ponto do imóvel ser arrematado logo no início e aí se perde
a chance de arrematá-lo. A melhor hora está muito mais ligada a
quantas pessoas estão interessadas e ao preço máximo que você está
disposto a dar pelo imóvel. Por exemplo, se no primeiro leilão os lances
do imóvel estão acima do que você quer pagar ou não existe concorrência pelo imóvel, pode valer a pena
esperar o segundo leilão. Mas caso já no primeiro leilão há concorrência e com lances que estejam dentro
da sua margem, ou seja, você tem chance de arrematar ainda por um preço alinhado ao seu objetivo,
então arrematar em primeiro leilão pode ser um ótimo negócio. No edital do leilão é possível descobrir se
é o primeiro ou segundo. E, por vezes, essa informação já vem até mesmo explicita na publicação nos
jornais.
P 55. Vocês sempre aguardam o segundo leilão para tentar arrematar com melhor preço já
que não tem lance mínimo?
Resp: Não necessariamente. Eu já arrematei imóvel em primeiro leilão sem arrependimentos. A
vantagem do segundo leilão é que dependendo da lei pelo qual é regido, ou ele não tem lance inicial ou
o lance inicial já engloba o valor de suas dívidas, o que é uma preocupação a menos para o arrematante.
No meu caso, mesmo sendo primeiro leilão, o imóvel já estava a um valor muito abaixo do valor de
mercado, bem dentro da minha expectativa de arremate e
com poucas dívidas, e só tinha o meu lance concorrendo.
Então, naquele caso não compensava muito “arriscar” uma
concorrência maior por uma diminuição mínima no lance
inicial de um segundo leilão. Assim arrematei logo no
primeiro leilão mesmo e fiz um bom negócio.
P 56. Quais as estratégias de arrematação possíveis e até onde é um bom preço para
arrematar?
Resp: A melhor estratégia é aquela que tenha o maior potencial de alcançar o seu objetivo ao investir em
leilões de imóveis. Você pode traçar um objetivo ligado à quantidade de imóveis que você quer arrematar
em determinado período, qual margem de lucro quer atingir para cada imóvel, em quanto tempo deseja
obter retorno sobre o investimento, que tipo de imóvel tem a liquidez que você deseja, etc. Cada um
desses fatores influencia em quais oportunidades de leilão você deve investir dinheiro, energia e tempo.
É por isso que recomendo sempre ter um objetivo maior de médio prazo e quebrá-lo em objetivos
menores e mais próximos de se realizarem para não se perder no caminho.
Há algumas dicas pontuais que pode ajudá-lo a aplicar sua estratégia. Por exemplo, casas e
apartamentos geralmente têm maior liquidez, ou seja, geralmente são vendidos mais rapidamente que
imóveis comerciais maiores. Por outro lado, há chance muito maior que o mutuário realmente more no
imóvel enquanto o imóvel comercial pode estar ocupado por inquilino somente, o que torna a venda mais
simples, talvez nem precisando de desocupação propriamente dita, mas pode levar bem mais tempo para
ser vendido.
Sobre o preço máximo a se pagar, eu geralmente busco uma margem de pelo menos 30% de lucro, ou
seja, planejo não gastar mais que 70% do valor real do imóvel na transação toda de arremate,
pagamento de dívidas e desocupação.
Presença
Cadastro
P 59. É necessário fazer cadastro antes para participar de um leilão?
Resp: Com exceção das licitações onde o próprio pagamento de sinal acaba funcionando como cadastro
para ter proposta válida, raríssimos leilões demandam algum tipo de cadastro anterior, e se demandam
está especificado no edital. Mesmo nos que demandam, esse cadastro é aberto ao público como um
todo. Pode ser que você encontre necessidade de cadastro para imóveis bem caros, para evitar que
pessoas sem condição de arrematar tumultuem o processo dando lances ínfimos. Por exemplo, o leilão
do hotel Nacional no Rio demandou cadastro prévio para de quem queria dar lances.
Disputa de lances
P 60. Como se comportar no leilão quando muitos candidatos querem o mesmo lote? Há
alguma forma de “intimidar” meus concorrentes durante a disputa?
Resp: Eu não acredito em nenhuma “técnica de intimidação” na hora de um leilão. Para mim e melhor
“técnica” é saber o seu lance limite e se manter dentro daquilo. Para arrematar um imóvel com as
características que você deseja você deve estar disposto a ir a 10 leilões parecidos se for preciso até de
fato ter o seu lance como sendo o que finalmente arremata o imóvel. O leilão não é uma competição,
você não perde nada por não arrematar um imóvel acima do preço que estipulou para si.
P 61. Quando há outras pessoas dando lance, até que ponto compensa arrematar o imóvel
que vai ficando cada vez mais caro a cada lance. Já perdi oportunidades por parar em dar
lance quando o valor desses lances ultrapassou 70% do valor do imóvel.
Resp: Eu pessoalmente não faço questão de me envolver
nas disputas logo no início. Gosto de observar o
interesse dos outros concorrentes. Quando a disputa
diminui, se o valor do lance ainda estiver dentro do meu
limite máximo eu dou o meu primeiro lance e continuo
ofertando até, no máximo, o valor que coloquei como
limite para mim. Nenhum centavo a mais! Se o meu
valor máximo for o lance que arremata, bem, se não,
tudo tranqüilo também. O controle sobre o preço
máximo que pode oferecer é extremamente importante.
O leilão em si, ali na hora, é realmente muito
emocionante, mexe com os nervos mesmo. Eu já vi
imóveis sendo arrematados até mesmo acima do seu
valor de mercado no calor da emoção da disputa. Você não quer fazer isso, portanto estude e estipule
um valor máximo e não ultrapasse nem um real a mais daquilo, porque se você passar, já é a
demonstração de que a adrenalina está tomando conta. Dali a fazer um mau negócio é um pulo.
Carta de crédito
crédito
P 65. No momento que você arremata um imóvel o
pagamento é feito a vista é a ceita carta de crédito de
consórcio?
RESP. Os leiloes da CEF devem ser pagos a vista, no entanto boa
parte deles permitem que você utilize carta de crédito para efetuar
o pagamento, desde que você já a tenha em mão no ato do leilão.
Mas para isso eu recomendo que você ligue para o leiloeiro que
promoverá o leilão (seu contato sempre consta no edital), e se
informe sobre o procedimento de se usar carta de crédito para
aquele leilão específico.
P 66. É possível conseguir uma carta de crédito para comprar imóvel leiloado de outra
cidade?
Resp: A princípio SIM. Por exemplo: Se é a CEF que está leiloando o imóvel, a mesma recebe carta de
crédito emitida por qualquer agência do mesmo banco, CEF, mesmo sendo de outra cidade, bastando
que esteja com o valor pré-aprovado e com a data de validade não expirada. Mas para não ter nenhuma
surpresa, prudente obter a informação junto ao leiloeiro antes do início do leilão.
P 70. Para representar um investidor é necessario ter um contrato assinado pelo mesmo?
Resp: Não necessariamente. Vai da sua relação com o investidor e do tipo de negócio… O contrato é
mais pra te respaldar contra qualquer reclamação, mas ele não é necessário para arrematação em si.
P 71. Quando você oferece uma proposta de investimento relativa a um leilão judicial, você
inclui as despesas com a consultoria do advogado na proposta?
Resp: Com certeza. Eu me sinto muito mais seguro tendo um advogado ajudando na pesquisa no caso de
leilões judiciais e também reporto esse gasto ao meu possível parceiro de investimento.
P 72. Na exposição da proposta você não contabiliza também o imposto sobre o lucro
imobiliário (ganho de capital) de 15% sobre a diferença entre o preço de compra e o de
venda do imóvel? Isso não tem um impacto grande sobre o lucro do negócio?
Depende muito do contrato. Como vai ser feita a compra, se vai ser só no seu nome ou de todos, se você
pretende usar o lucro pra comprar outro imóvel logo em seguida e dependendo ter isenção..
Se for comprar no meu nome, eu discrimino sim que a minha comissão é por exemplo 30% do lucro após
os impostos.
Financiamento
P 73. Que tipos de financiamentos são aceitos
para pagar um arremate?
Resp: Da pra financiar um imóvel feito em leilão, mas
você já deve estar ali na hora do leilão com a carta de
credito aprovada em mãos, então se você arrematou,
a carta de credito aprovada é um dos documentos que
o leiloeiro pede ali na hora.
Existe, por exemplo, principalmente em leiloes de
bancos privados, Itaú, Bradesco, Santander, volta e
meia tem leiloes desses bancos que permitem a você
arrematar o imóvel e financiar o imóvel no próprio
banco. Mas a maioria acontece mesmo a vista, em
dinheiro ou cheque. Outra particularidade existem
leiloes que você pode pagar a comissão do leiloeiros e 20% do valor ali na hora e os outros 80% daqui a
oito dias, dez dias, vinte dias. Existem leiloes que permitem fazer isso, se isso for possível já estará
previsto no edital daquele leilão as regras para a forma de pagamento.
Custos
P 75. Qual a média de preço do trabalho de um advogado para me assessorar na compra e
desocupação de um imóvel?
Resp: Os honorários advocatícios dependem do grau de especialidade do advogado escolhido, do tempo
que irá durar a assessoria e costuma ser fixado tendo como base o valor do imóvel e sua localidade.
Dependendo do caso, apenas para assessoria, poderá ser cobrando entre 1% até 3% do valor o imóvel
pretendido.
Compra Em Pessoa Jurídica Ou Física
P 76. É melhor comprar como pessoa física ou jurídica? Quais as vantagens de uma e de
outra?
Resp: Em linhas gerais, não há diferença entre ser o arrematante pessoa física ou jurídica, no que diz
respeito à disputa de lances do leilão ou demais atos da alienação do imóvel em si. Existe, entretanto,
uma vantagem tributária para pessoas jurídicas que atuam no ramo imobiliário, que podem deduzir, dos
lucros obtidos na posterior venda, algumas despesas que a pessoa física não pode deduzir, como o
pagamento de IPTU e ITBI.
Carta de Arrematação
P 77. Que documentação obter depois da arrematação?
Registro De Imóvel
P 80. Após o arremate do imóvel que tenha 1 ou mais processos contra ele, o que e como
fazer para desembaraçar totalmente esse imóvel dos processos judiciais?
Contratar um bom advogado para intervir nos processos judiciais e agilizar o desembarace para a
revenda do imóvel, visando o retorno mais rápido do investimento.
Revenda
P 81. Como pretendo investir em leilões, e comigo levar mais
outros com o mesmo propósito – como fica a documentação (sou
obrigado a passar para o meu nome e vender ou posso de repente
vender e passar direto para o comprador) etc.
Resp: Você é obrigado a passar para o seu nome e vender posteriormente. Só pode arrematar em leilão
aquele que estiver presente no leilão. Não há como arrematar, deixar pendente a carta de arrematação,
arrumar um comprador, e pedir para o leiloeiro passar a carta de arrematação em nome do seu
comprador. Entretanto, é permitido que você represente alguém no leilão. Assim, você já precisa levar
uma procuração dessa pessoa com poderes expressos que te autorizem a participar daquele leilão
específico, podendo você arrematar algum imóvel no nome dela.
Liquidez
P 83. Como faço para gerar um bom fluxo de caixa com os investimentos em imóveis
comprados em leilão?
Resp: Procure imóveis com maior liquidez, que são vendidos mais rapidamente. A liquidez sofre
interferência do tipo de imóvel e também de quanto tempo o processo de posse leva. A liquidez de um
imóvel também depende muito do mercado onde você mora. Em Brasília, por exemplo, é possível dizer
que apartamentos médios de dois quartos têm alta liquidez enquanto imóveis comerciais grandes têm
baixa liquidez. Em outras cidades em crescimento comercial e industrial, essa afirmação pode não se
aplicar.
Imposto De Renda
P 84. No Imposto de Renda. Só declarar a compra
quando tiver o parecer do juiz?
Resp: Você só declara esse imóvel como parte dos seus bens se
o imóvel estiver no seu nome no período da declaração.
P 87. No ano passado vendi um imóvel que comprei em leilão por R$ 200 mil e nunca
declarei. Como lanço?
Resposta: Retifique as últimas declarações desde a compra informando a existência do bem. Na
declaração do ano passado, informe a venda.
P 88. Comprei em leilão 50% de um imóvel. Vendi o mesmo no ano passado. Como declarar
a venda? Declaro os 50% ou o valor integral?
Resposta: Declare apenas a parte que lhe corresponde.
P 89. Como faço para declarar imóvel residencial que adquiri em leilão com financiamento
pelo banco: declaro o valor total do imóvel ou só o que paguei?
Resposta: Deverá lançar apenas as parcelas pagas
P 90. Como faço para declarar uma casa que comprei em leilão e
vendi no ano passado. Ouvi dizer que quando for o único e primeiro
imóvel, você é isento. É verdade?
Resposta: O proprietário de um único imóvel, de valor abaixo de R$ 440 mil e
que não tiver feito nenhuma negociação durante o período de cinco anos está
isento do pagamento do imposto sobre ganho de capital.
P 92. Uma brasileira está morando no exterior e trabalhando com rendimentos naquele
país. Ela enviou dinheiro para o Brasil e deseja comprar diversos imóveis aqui. Como se deve
declarar estes imóveis e valores, visto que já houve retenções no país de origem?
Resp: A pessoa física que se ausentou do Brasil, em caráter temporário, tem seus rendimentos tributados
como não-residente a partir do dia seguinte àquele em que completou doze meses consecutivos de
ausência.
Em decorrência, como já houve retenção no país de origem, deve ser observado se o referido país tem
firmado com o Brasil tratado de reciprocidade para evitar a bitributação, ou seja, se haverá possibilidade
de descontar o imposto já retido na origem.
IMÓVEL OCUPADO
P 93. Sabemos que a lei do inquilinato sofreu
recentemente algumas alterações, que vieram a
beneficiar o proprietário, e para os leilões onde o
imóvel em questão esta ocupado, sabemos que esse
tipo ocorre com freqüência, e então o arrematante tem
mais um custo com advogados para ter a posse do
imóvel, existe, ou cogita-se alguma medida futura para
que o imóvel só possa ser leiloado vazio?
Resp: Não. A legislação continua permitindo que os imóveis
sejam leiloados independentemente de estarem ocupados ou desocupados. Também não há notícias de
projetos de lei no poder legislativo em sentido contrário.
Como Desocupar
P 94. Qual a forma mais rápida de retirar o morador?
Resp: Com certeza entrar em acordo com o mutuário é a forma mais rápida de desocupar o imóvel. Você
pode propor, por exemplo, um prazo justo para ele se organizar e sair e/ou pagar a ele o que apagaria a
uma advogado para fazer a desocupação judicialmente. O importante é que você se posicione como uma
pessoa que quer resolver o problema dela na medida do possível. Você entende que a situação é delicada
e que você quer ajudar a resolver da melhor maneira possível, de forma amigável. É bem diferente de já
chegar ameaçando a retirada forçada. Por vezes o mutuário sai tranquilamente para evitar o
constrangimento.
P 95. O direito protege mais quem perde o imóvel em leilões ou quem compra o imóvel em
leilões?
Resp: O direito protege tanto um quanto o outro. A lei não faz distinção. Se a lei garante que o devedor
só irá perder o imóvel após garantida sua ampla defesa, todos os atos devem ser realizados nesse
sentido, sob pena de nulidade. Da mesma fora, se a lei garante que o arrematante possui direito de
arrematar em hasta pública, todos os atos fielmente praticados com base na lei deverão ser respeitados e
não poderão serão anulados.
P 96. Por qual razão a Caixa não se responsabiliza em tirar a pessoa que esta no imóvel
quando ele é arrematado?
Porque a retirada do ocupante do imóvel pressupõe gastos que a CAIXA não pretende arcar.
Garantia
P 97. Há perigo do ocupante não sair e eu correr risco de perder
todo o dinheiro investido no negócio?
Resp: Não há esse risco. Se o mutuário não conseguir embargar o leilão, ele
necessariamente deve desocupar o imóvel. Por espontânea vontade ou, num
extremo, à força. Isso porque se o leilão não for cancelado, quando se entra
com a ordem de imissão de posse o juiz ordena a desocupação do imóvel e,
para fazer cumprir essa determinação, em último caso até a polícia é acionada.
Acordos
P 99. Que tipos de acordos pode-se fazer com o mutuário para
desocupação? Pode me dar exemplos?
Exemplo 01: Oferecer ao ocupante o pagamento dos gastos com a mudança
para outro enderenço.
Exemplo 02. Oferecer ao ocupante o prazo de 60 dias para a desocupação do
imóvel, sem cobrança de aluguel.
Exemplo 03. Oferecer, além do gasto com a mudança, o prazo de 30 dias
para a desocupação sem cobrança de aluguel e mais uma quantia em
dinheiro.
P 100. Acordo com o ocupante funciona determinando um prazo para desocupação?
Resp: Por vezes funciona sim. O que às vezes a gente esquece é que o mutuário que perdeu o imóvel
por vezes tem interesse em evitar o constrangimento de ser intimado pela justiça a deixar o imóvel e
muito menos o de ter uma força policial fazendo valer essa decisão.
Por isso que um simples acordo de uma data plausível para ele sair e/ou um acordo financeiro pode sim
evitar que o novo proprietário precise recorrer a justiça contra o ocupante.
Quanto tempo
P 102. É verdade que a desocupação pode durar meses ou até anos?
Resp: É verdade sim. É um processo judicial, e como tal, pode sim demorar, em especial quando o leilão
é judicial. Se o a desocupação for feita judicialmente, alguns meses com certeza levará, estimo uma
média de 3 pelo menos. Agora, se for feita por acordo com o mutuário, em questão de semanas isso já
pode ser resolvido.
P 104. Se o imóvel foi o único imóvel daquela família, como posso garantir a posse? E se não
for o único imóvel, é mais fácil tomar posse? Como?
Resp: O bem de família possui exceções. Quando o devedor concede a hipoteca de seu único imóvel
residencial, não poderá depois alegar que era bem de família e a venda em hasta pública poderá se
realizar. Uma vez arrematado e após o registro no cartório de registro de imóveis, o arrematante é o
atual proprietário e deve entrar com uma ação de imissão de posse contra quem estiver ocupando o
bem. Se o devedor for proprietário de outros imóveis, fica mais fácil de o arrematante impedir que o
mesmo alegue na justiça que o bem vendido era “bem de família”, facilitando por conseguinte a
retomada da posse.
ANULAÇÃO DO LEILÃO
Perco o dinheiro?
P 105. Uma amiga minha comprou um imóvel em um leilão trabalhista e registrou no
registro de imóveis e anos depois perdeu porque o imóvel já tinha sido leiloado em outro
leilão de falência. Como a gente faz para saber se o imóvel já foi leiloado em outro leilão já
que fazer o registro de imóveis não garante a propriedade?
Resp: Não se pode afirmar que o registro de imóveis não é capaz de garantir a propriedade. Nesse caso
concreto, a sua amiga não tomou os cuidados necessários para adquirir o imóvel no leilão trabalhista. Ter
experiência em leilões ou obter informação através de uma boa assessoria seria capaz de alertar o
arrematante que a devedora já estava em estado de falência decretada (que torna nula a venda do
imóvel senão pelo juiz da falência), ou que o imóvel já foi a leilão em outro processo, ou que o imóvel é
bem de família, etc.
P 107. Caso eu compre um imóvel que já foi arrematado em outro leilão, eu perco o dinheiro
ou tem como reavê-lo de maneira segura e rápida?
Uma vez anulado o leilão no qual você foi o arrematante, seja pelo fato de ter sidoo imóvel já leiloado,
ou que o imóvel foi considerado bem de família, caberá exercer seu direito de devolução do preço pago
de quem recebeu o dinheiro. Se for uma instituição financeira, a devolução pode ser mais rápida. Mas
cada caso tem sua peculiaridade. Muitas vezes o próprio banco propõe a devolução do dinheiro com uma
correção que você não concorda, ou então concorde em efetuar a devolução num espaço de tempo
longo, do qual você também não concorda. Nesses casos, só o judiciário poderá solucionar a questão.
P 108. Um determinado imóvel vai a leilão Judicial, mas, para além do processo em questão,
lá estão listados outros processos que recaem sobre o imóvel e há penhoras registradas em
cartório. Exemplo: O leilão do imóvel que está sendo executado é pela Receita Federal, mas
no edital diz que existem outros processos… no Min. do Trabalho de SP, no tribunal tal,
processo tal e assim vai…. Penhorado nos autos lá e acolá. Como ficam os demais processos?
-continuam? -Qual meu risco?
Resp: O risco sempre vai existir. Mas você tem a possibilidade de diminuir os riscos se informando, por
exemplo, que a Receita Federal intimou todos os outros credores das penhoras, informando nos outros
processos que aquele imóvel será levando à hasta pública. Caso contrário, a venda pode ser anulada. Se
o procedimento foi observado, o valor do seu lance será depositado em juízo e o juiz irá determinar o
pagamento dos credores na ordem cronológica de registro das penhoras e, ao mesmo tempo,
determinará a expedição da sua carta de arrematação. As outras penhoras dos outros processos tornam
sem efeito, os juízes certamente irão determinar o cancelamento delas no cartório de registro de imóveis,
mas esses outros processos continuam, sendo que os respectivos credores irão tentar encontrar outros
bens do devedor para satisfazer o crédito.
P 109. É possível a arrematação do imóvel ocupado você perde-lo por alguma ação judicial
em cima do agente financeiro (CEF) movida pelo antigo dono?
Resp: Sim. Caso tenha havido alguma violação do direito do devedor, seja por parte da CAIXA ou por
parte da própria justiça, a arrematação poderá ser anulada. Por outro lado, não tendo havido nenhuma
afronta à lei que determina a forma e a maneira com a qual deve ser feita o leilão, a arrematação não
poderá ser anulada.
Embargo
P 110. Comecei a ir a leilões e a pesquisá-los em maio de 2009. Arrematei 2 imóveis, mas os
devedores embargaram e os juízes cederam. Isso é muito comum?
Resp: Não desanime, pois leilões judiciais estão sujeitos a embargos mesmo, para os próximos tenha um
bom advogado para analisar o processo antes de arrematar, pois assim você diminui o risco de ter seu
imóvel embargado.
P 111. Estou tentando comprar um imóvel para
morar e meu capital e pouco. Tenho em vista um
imóvel que esta para ir a leilão, mas a pessoa não
recebeu nenhuma notificação. Ela pode embargar o
imóvel?
Resp: se, de fato ela não recebeu absolutamente nenhum
aviso, ela pode sim tentar embargar o leilão. Mas no geral o
credor coloca grande esforço em contactar o mutuário, afinal
em boa parte dos casos é mais interessante renegociar a
dívida que levar o imóvel a leilão e também para evitar
exatamente o embargo do leilão, que também tem custos
para o credor.
Herdeiros
P 112. Se o imóvel está em leilão é porque a pessoa não conseguiu pagar em dia. Como fica
a questão dos herdeiros desse imóvel q foi para o leilão? No futuro terão direito de reclamar
alguma coisa?
Resp: A grosso modo não. O proprietário do imóvel, enquanto estiver vivo, é o único responsável pelo
pagamento das prestações, e não seus filhos. Tendo perdido o imóvel em hasta pública, o devedor
sofreu, em vida, a redução de seu patrimônio. Entretanto, a partir da perda do imóvel, o devedor possui
o prazo de 10 (dez) anos para reverter na justiça a situação, caso tenha havido alguma nulidade. Nesse
espaço de tempo, caso o devedor venha a falecer, podem os herdeiros, dentro desse mesmo prazo e em
nome do pai falecido, entrar com uma ação de nulidade do leilão. Mas devem provar que o pai falecido,
naquela época da arrematação, teve algum direito de defesa violado, e não eles próprios.
P 113. Um imóvel de herança que está com o IPTU muitos anos, praticamente 15 anos
atrasado, também vai para leilão? Onde consigo ter estas informações? Moro neste imóvel,
se por acaso o mesmo for para o leilão, posso ter prioridade para arrematá-lo?
A partir do primeiro ano de atraso, a Fazenda Pública Municipal já poderia ter ajuizado a ação de
execução fiscal para efetuar a venda judicial do imóvel. Logo, o atraso de 15 anos também autoriza a
fisco à fazê-lo. Para ter informações sobra a existência ou não de ação de execução fiscal de ITPU, basta
procurar a seção do “protocolo e distribuição” do Fórum da Cidade na qual o imóvel está localizado,
levando o nome e CPF que consta no talão do ITPU.
P 116. Existe alguma consequencia para mim se um lance meu for considerado preço vil ou
recebo todo dinheiro de volta?
Resp: Você recebe sim o dinheiro do lance de volta caso o seu lance seja considerado vil. Quanto à
comissão leiloeiro, o mais garantido é perguntar isso ao próprio leiloeiro antes ou durante o leilão.
O único risco que é mais complicado de calcular nesse caso é o tempo durante o qual você não vai dispor
do dinheiro pago entre o pagamento, o juiz julgar o lance como vil e finalmente você ter o dinheiro de
volta.
Usucapião
P 117. Comprei um imóvel no segundo leilão em janeiro/2010 da EMGEA. O mesmo esta
ocupado mais não pelo ex-mutuário/devedor. O ocupante entrou com uma ação de
usucapião contra mim. Entrei com uma ação de imissão de posse contra o ex-
mutuario/devedor. Porem gostaria de saber do amigo se ação de usucapião do ocupante vai
prosperar. O q devo fazer?
RESP: A sua atitude está correta. Assim que se registra a carta
de arrematação, se deve providenciar a desocupação do imóvel,
através da ação de imissão de posse. Como você afirma que
ingressou em face do ex-mutuário, fatalmente o juiz da causa
deverá intimá-lo para alterar o nome da parte Ré, pois essa ação
possessória é sempre direcionada contra quem efetivamente
ocupa o imóvel, sendo ele ex-mutuário ou gaveteiro ou invasor.
Todos os réus em ação possessória possuem defesa e, a grande
maioria, levanta a tese de usucapião. Ou como tese de defesa da
imissão, ou mesmo se antecipam à sua atitude, e ajuízam logo a
famosa ação de usucapião. Como você já deve saber, a ação de
usucapião consiste no decurso de certo lapso de tempo através do qual o possuidor acaba adquirindo a
propriedade do imóvel que ocupa. Entretanto, deve o ocupante provar uma série de requisitos no curso
do processo judicial para ter direito de usucapir o bem. Em nossa opinião, as chances de isso ocorrer não
são prováveis. Isto porque, existe um requisito em especial que é difícil de ser comprovado pelo
ocupante, qual seja, que a sua permanência se deu sem a oposição de ninguém, de forma mansa,
pacífica e de boa-fé. Outro fator que pode te deixar mais confiante consiste no fato de que o ocupante
não pode pedir usucapião de imóvel com área superior à 250m2. Da mesma forma, não pode ser
concedido nenhum direito de usucapião à pessoa que já é proprietária de imóvel. Pesquise nos cartórios
da sua cidade, se houver um imóvel qualquer de propriedade do ocupante, a tese de usucapião também
não será aceita pelo juiz. Por fim, busque informações com o advogado que já cuida da sua ação de
imissão de posse. Ele deve ter uma visão melhor da situação para poder te indicar o melhor caminho.
P 118. E se arrematar um imóvel e descobrir que tem ação de usucapião sobre o mesmo, é
possível? Caso positivo, como levantar esses dados?
Resp: É possível arrematar um imóvel e descobrir posteriormente que existe uma ação de usucapião
sobre o bem. Isso ocorre quando não se buscou todas as informações sobre o imóvel e sobre os
devedores. Para levantar esses dados, sugerimos que faça uma pesquisa extensa nos Fóruns, comum e
trabalhista, sobre o imóvel, sobre os devedores, sobre os ocupantes e etc.
Fontes
P 119. Estou iniciando no ramo dos leiloes, mas comecei nos judiciais, pois tenho contato
com bons advogados que me assessoram nos processos. Fiquei intrigado ao ver que você
elege os da Caixa como sendo mais simples e de maior oportunidades!! Já estou a 2 semanas
procurando datas de leiloes da caixa e não consegui. fui em 2 agencias, liguei pra caixa e não
sei se estou abordando de forma errada, mas não obtive nenhuma informação
concreta!Sempre me indicam o site com os imóveis de venda direta, mas is so são imóveis
que já passaram pelo leilão, pelo que eu entendi. Se puder me dar uma luz nessa busca seria
muito valido!
Os anúncios de leilões públicos necessariamente devem ser divulgados em mídia impressa de grande
circulação, geralmente jornais e diários oficiais. E aqui eu queria atentar para esse conceito de grande
circulação. A lei diz que tem que ser de grande circulação, mas ela não define grande circulação. Então o
que acontece, muitas vezes, pelo fato do credor limitar o orçamento de divulgação, esse leilão acaba
sendo divulgado em um jornal de menor circulação. Na prática esse tipo de leilão é divulgado em
diversos tipos de jornais. Além disso, cada leiloeiro tem o interesse de promover seus leilões, então dá
para encontrar essas informações em seus sites e listas de e-mail. O fato é que a informação está
sempre muito espalhada em diferentes fontes, o que torna o acesso e filtragem um trabalho pouco ágil.
O ProLeilões
ProLeilões
P 120. Ao assinar o ProLeiloes, a que tipo de informações tenho
acesso?
Você tem acesso ao edital e todas as informações mais importantes de
cada leilão. Tipo de leilão, local, data, hora, tipo de imóvel, localização,
toda a informação do edital de forma direta, alguns têm até foto.
Além disso, você pode facilmente filtrar a busca dos leilões por filtros
que te ajudam a encontrar exatamente o tipo de imóvel e leilão pelo
qual você tem interesse.
Para assinar o ProLeilões, basta ficar atento à sua caixa de e-mail para a
próxima oportunidade.