ARTIGO TÉCNICO – ÁREA DE PERÍCIAS DE ENGENHARIA

GANDHI FURTADO MARCONDES, Eng. MSc.

Autor

SERVIDÃO DE PASSAGEM
AVALIAÇÃO DE DANOS

Agosto, 2008
Tel + Fax 12-3922-5199
gfmarcondes@superig.com.br

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 1
 SERVIDÃO DE PASSAGEM
AVALIAÇÃO DE DANOS

Área: Engenharia – Avaliações e Perícias

Autor; GANDHI FURTADO MARCONDES

Engenheiro Civil e Aeronáutico – CREA RJ 9.037/D
Mestre em Ciência
Tel + Fax 12-3922-5199
gfmarcondes@superig.com.br

RESUMO

O trabalho propõe nova metodologia para o cálculo do valor dos danos

decorrentes da instituição de servidão de passagem para uso de serviços públicos,
linhas de transmissão de energia elétrica, redes de águas, esgotos, gasodutos,
oleodutos, etc.

A nova metodologia permite a avaliação dos danos tendo por base a análise e a
ponderação das perturbações, riscos e restrições de uso impostas aos imóveis
servientes.

Palavras Chave: Servidão de Passagem, Avaliação, Servidão, Avaliação de

Danos, Danos da servidão, Coeficiente de Servidão.

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 2
 ÍNDICE

Assunto Página

Histórico 4
Danos Decorrentes da Servidão 7
Avaliação dos Danos da Servidão 9
Conclusão 13
Bibliografia 14
Apêndice 15
Exemplo 16

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 3
HISTÓRICO

Quando se discute o valor da coisa

expropriada, os peritos acham-se na
obrigação de fazer sobressair todas as
possibilidades econômicas dos imóveis
pelo seu aproveitamento racional e
eficiente, ainda mesmo quando os
proprietários de tais imóveis, ou
desconheçam essas possibilidades, ou
não tenham recursos para dar-lhes
valia.”1

O Prof. Bandeira de Melo qualifica a Servidão de Passagem como o

“procedimento através do qual o poder público, compulsoriamente, por ato

unilateral, despoja uma pessoa de um bem certo, fundado em necessidade
pública ou interesse social, mediante indenização, prévia e justa, pagável em
dinheiro”.

Diferindo do ato expropriatório porque na servidão o proprietário mantém o

domínio sobre o imóvel, a indenização pela instituição da servidão de passagem
deve corresponder ao prejuízo por ela causado.

A avaliação de tais prejuízos têm sido objeto de divergências quanto aos métodos
para a sua apuração, muitos deles pela adoção de índices fixos e imutáveis com
base na situação do imóvel em áreas rurais ou urbanas, e outros por tradição,
buscando apenas o apoio na jurisprudência:

“É certo que a servidão implica desvalorização da área, na proporção

aproximada de 20%, conforme entendimento majoritário da jurisprudência“2.

Acórdão – TJSP - Apelação Cível n° 122.086-5/0

“..... Nas servidões administrativas se indenizam os prejuízos sofridos pelo
particular em virtude de sua instituição. Não se indeniza o valor da
propriedade, porque esta não é retirada do particular que suporta o ónus (cf.
José Carlos de Moraes Salles, "A Desapropriação à Luz da Doutrina e
Jurisprudência", 3a ed. RT, pág. 691). E acrescenta: "Não é fácil, todavia,
fixar-se o critério que deve presidir o estabelecimento de indentações, na
espécie" (pág. 692).
A indenização em quantia correspondente a um terço do valor da faixa
ocupada foi critério outrora adotado por antigas leis paulistas, conforme
lembrado em acórdão citado na obra retro mencionada (pág. 693)......
Reduzir o valor da indenização, no caso, equivaleria a não conceder ao
particular uma justa compensação pelos prejuízos causados em face da
instituição do ônus de que se trata.”

1. Berrini, Luiz Carlos. Prefácio da 3ª edição do livro “Avaliação de Imóveis”.

2. APELAÇÃO CÍVEL N. 233.207-2/7 - SANTOS – SP – ACÓRDÃO- Recorrente o Juízo ex officio,

apelante a Fazenda do Estado de São Paulo, sendo apelados Leonor Vergara Fragoas e
Maurício Fragoas Ogando: Voto do relator D Desembargador Itamar Gaino,1994.
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 4
 Acórdão – TJSP - Apelação Cível n° 015.792,5/6
“No que tange à alíquota de 2/3 referente à servidão, convém salientar que
ela foi corretamente fixada na r. sentença. ... Se de um lado, não pode ser
aceito o percentual de 100% adotado pelo perito, porque a propriedade
remanesce com o apelado, de outro, não pode ser acolhida fração de 1/3
pretendida pela apelante, porque ela não recompõe o prejuízo acarretado
pela instituição de servidão. De fato, a área objeto de servidão localiza-se
em perímetro urbano e em zona industrial e a instituição do ônus implica
restrição à utilização da área para construção e ampliação das instalações da
fábrica. Por tudo isso, deve ser mantida a alíquota de 2/3, adotada pela r.
sentença, que indeniza os prejuízos causados.

Acórdão – TJSP - Apelação Cível n° 233.697-5/2-00

Ementa (s): “A fixação do dano da servidão de passagem à base de 2/3,
resulta de regra de experiência técnica que não comporta modificação”
“Induvidosamente a servidão institui limitações no aproveitamento da faixa,
impõe ainda aos proprietários, em caráter permanente, a obrigatoriedade de
permitir fiscalização que o empreendimento reclama para fins de manutenção
e eventuais reparos, o que sempre ocasiona dano impeditivo da aplicabilidade
do parâmetro de 1/3 alvitrado na crítica do assistente da autora.”
“Apesar da inexistência de discernimento em lei para cálculo do ressarcimento
do ônus real, nada impede a adoção de regra de experiência comum
estabelecida por estudo especializado da lavra do ilustre engenheiro, Luiz
Carlos Pelegrino, mencionado na perícia oficial, com fundamento no artigo
335 do estatuto de rito, havida como insubsistente a alegação de
desatualização do preceito, malgrado o respeito aos precedentes lembrados,
em face das peculiaridades do caso concreto.”

Dispõe a norma NBR 14.653-2, que a indenização pela servidão deve equivaler aos
danos e prejuízos causados ao imóvel, obtida pela diferença entre o valor da
gleba nas condições “antes e depois”.

Vários têm sido os critérios utilizados para apuração do valor das perdas pela
ocupação, e para estimar o valor da indenização pelos danos e restrições impostas
à área expropriada, descritos em artigos publicados ou objeto de discussão em
Congressos de Engenharia de Avaliações.

O Eng. Luiz Augusto Seabra da Costa3 propõe índices de desvalorização pela

instituição da servidão definidos conforme o uso e a localização do imóvel em
áreas urbanas, interurbanas e rurais.

José Carlos Pellegrino4 com base em estudo elaborado a partir da taxa de

rendimento dos imóveis concluiu pela adoção de coeficientes de servidão de
66,6% para terrenos urbanos e de 33,3% do valor para terrenos na zona rural.

3. Seabra da Costa, Luiz Augusto. “Avaliação de Servidões” in Revisão e Atualização de

Engenharia de Avaliações, Instituto de Engenharia, 1978.

4. Pellegrino, José Carlos. "Avaliações de Faixas de Servidão de Passagem " in Engenharia de

Avaliações, Ed.Pini, 1983.

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 5
Alguns desses métodos, bastante conhecidos como a Tabela de Philippe-Westin5
contém índices de depreciação conforme as restrições impostas pela servidão, e
sugeridos para aplicação em instituição de servidão de passagem para Linhas de
Transmissão de energia Elétrica, e para Gasodutos, mostrada no Quadro abaixo:

Índices de Depreciação
Fatores Depreciativos L.Transmissão Gasodutos

Proibição de construção 0,30 0,30

Proibição de culturas - 0,33
Limitação de culturas 0,10 -
Perigos decorrentes 0,10 0,02
Indução 0,02 -
Fiscalização e reparos 0,03 0,05
Desvalorização do remanescente 0,08 0,10
Seccionamento do imóvel (cortes) - 0,10 a 0,20
Soma 0,63 0,90 a 1,00

Outros ensaios sobre o mesmo tema foram desenvolvidos visando a aplicação

para estimativas das indenizações pela servidão em faixas de domínio de Linhas
Transmissão de Energia Elétrica6, como o do Eng. Walter Zer dos Anjos, propondo a
análise e quantificação dos fatores subjetivos e das restrições de uso na faixa de
domínio.

Os Eng. Hamilton Leal Cazes e Fernando Andrade da Silva7, da Petrobrás, propõem

uma metodologia para aplicação em servidão de passagem de dutos de petróleo
visando evitar, tanto quanto possível, a utilização de fatores subjetivos e empíricos
sem fundamentação técnica, e introduzindo critérios baseados no tamanho da
propriedade, e na relação desta com a extensão da área atingida, e no tipo de
aproveitamento econômico antes e depois.

Contudo, a aplicação de tais métodos e critérios encontra dificuldades na

individualização do problema e na identificação de danos, em razão da
complexidade e da diversidade de situações vivenciadas na prática.

5. Philippe Westin Cabral de Vasconcellos, Engenheiro Agrônomo, antigo professor da ESALQ-

Escola Superior de Agricultura Luiz de Queirós, Piracicaba, SP.

6. Dos Anjos, Walter Zer. “Critérios e Método para a Determinação do Coeficiente de Servidão
em Faixas de Domínio” in Anais do X-Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e
Perícias, Porto Alegre, 1999.

7. Cazes, Hamilton Leal, e Silva, Fernando Andrade da. “Metodologia para Cálculo de
Indenizações por Servidão de Passagem em Faixas de Domínio de Dutos para Petróleo, Gás,
e Derivados” , Petrobrás, Rio de Janeiro.
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 6
DANOS DECORRENTES DA SERVIDÃO

A instituição da servidão acarreta diferentes tipos de danos à propriedade,

fartamente detalhados e comentados nas publicações sobre o tema, pois
acarretam riscos, incômodos e restrições ao imóvel serviente, cria áreas “non-
aedificandi”, veda o plantio de árvores, permite a circulação e passagem de
veículos e pessoas estranhas para manutenção da faixa, onera o proprietário com
a incumbência de zelar pela área e comunicar quaisquer situações que possam
significar riscos à integridade da faixa expropriada, entre outros.

Em ação judicial 8 para instituição de servidão administrativa para instalação do

Gasoduto Campinas-Rio de Janeiro, a Petrobrás definiu as condições impostas para
a desapropriação, declarando na petição inicial as obrigações e direitos de ambas
as partes, dizendo ser vedado ao Expropriado

na Faixa de Dutos

 fazer construções de qualquer natureza

 fazer escavações
 utilizar explosivos
 promover queimadas e acender fogueiras
 impedir a passagem e o acesso à faixa serviente de prepostos
da expropriante
 explorar silvicultura
 explorar reflorestamento ou fruticultura de árvores permanentes
 usar arados, grades de disco ou implementos com alcance
superior a 0,60 m
 adotar outras práticas prejudiciais à segurança dos dutos

nas Faixas Laterais

 fazer construções de qualquer natureza

 fazer escavações
 utilizar explosivos
 promover queimadas e acender fogueiras
 impedir a passagem e o acesso à faixa serviente de prepostos
da expropriante

A Expropriante ainda se permitia

“adotar outras práticas prejudiciais à segurança dos dutos.”

Dessa forma a Expropriante reservava para sí própria o direito de, no futuro, impor
unilateralmente outras restrições sobre as faixas adjacentes, se entendê-las como
prejudiciais à faixa de dutos.

8. Ação:de Desapropriação para Instituição de Servidão Administrativa movida pela Petróleo

Brasileiro S/A-Petrobrás, Processo nº 595/2004 da 1ª Vara Cível da Comarca de Caçapava-SP
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 7
E, não bastasse isso, a Expropriante ainda impunha ao proprietário a
responsabilidade de zelar pela área, e o onerava como seu preposto com a
obrigação de informá-la sobre quaisquer fatos ou atos que pudessem
comprometer a segurança da obra, declarando

A Expropriante fica com o direito de realizar os trabalhos de construção,

manutenção, reparação e fiscalização das tubulações, bem como instalar,
operar e manter serviços complementares de rede de agua, aquecimento,
energia, telefonia ou outros necessários ao funcionamento dos dutos.

Ao Expropriado permanece o direito de livre transito pela faixa., que não será
cercada, inclusive com veículos de tração motor ou animal, veículos com até 8
ton. por eixo ou mais desde que colocados pranchões sobre o trecho da faixa
a ser cruzada. Poderá, ainda, utilizar a área para plantações de culturas
temporárias ou de pequeno porte e pasto sem usar arados, grades de discos
ou outros instrumentos que prejudiquem as tubulaçoes; e trafegar com
veiculo leves (carros de passeio e jeeps). O Expropriado não poderá fazer
construções. utilizar explosivos, fazer escavações, promover queimadas,
explorar silvicultura, retirar ou danificar sinalizações e outras instalações da
Expropriante.

No dizer do Eng. José Carlos Pellegrino9, as restrições são tantas que

“o legitimo proprietário é quem fica com o direito de passagem”.

Além de tais restrições, a instituição da servidão de passagem traz outros

inconvenientes e danos capazes de impossibilitar a continuidade do uso até então
dado ao imóvel, principalmente em áreas rurais.

Nesses a prática agrícola é prejudicada pelas obras de escavações para abertura

de valas para instalação dos dutos que destroem a camada orgânica do solo e
podem torná-lo impróprio para o plantio, como afirma Philippe Westin10

“A faixa ocupada não serve nem para pasto, já que seu solo foi estragado e
não é permitido o uso de arados para tentar renová-lo com plantações de
leguminosas consorciadas com gramíneas e incorporação de calcários como
corretivos de seu ph”. (Phillipe Westin –Indenizações nas servidões) .

9. Pellegrino, José Carlos. "Avaliações de Faixas de Servidão de Passagem " in Engenharia de

Avaliações, Ed.Pini, 1983.

10. Phillippe Westin, citado por Arantes, Carlos Augusto, in “Avaliação de Indenização por
Instituição de Servidão de Passagens em Glebas Rurais”, IBAPE - XII COBREAP - Congresso
Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias, Belo Horizonte/MG

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 8
E como ensina Carlos Augusto Arantes11:

“Após a instalação da linha de ductos, observa-se que o solo da superfície

está misturado com subsolo, impróprio para agricultura. Lembrando-se
sempre que, é na camada superficial que se encontram os microorganismos
fundamentais, matéria orgânica, e etc..... as raízes superficiais atuam como
sustentáculo da planta e as profundas, buscam os nutrientes e água
necessários para o desenvolvimento desta. Se não existe profundidade e a
porosidade necessária, fatalmente não haverá condição suficiente para o
estabelecimento da lavoura.”

A instalação dos dutos impedirá as raízes de buscarem os nutrientes necessários

para sua manutenção, e por isso a exploração agropecuária nessa faixa fica
comprometida.
Dependendo do uso a que se destina a faixa, a instituição de servidão de
passagem pode provocar também danos ao remanescente e áreas próximas
mesmo fora da faixa, como sérios riscos nos casos de gasodutos e dutos de líquidos
inflamáveis.

Embora variáveis conforme a natureza do fluído transportado nos dutos instalados

nas faixas de servidão, tais riscos podem dar origem a áreas “non-aedificandi” ao
longo de todas a faixa, em ambos as laterais com 15 metros de largura, segundo
recomenda o Marks Mechanical Engineers Handbook 12 para dutos de líquidos
voláteis e inflamáveis.

AVALIAÇÃO DOS DANOS DA SERVIDÃO

Dispõe a norma NBR-14.653-2, item 11.2.2.1 que

“O valor da indenização pela presença de servidão corresponde à perda do

valor do imóvel decorrente das restrições a ele impostas, calculadas
alternativamente por:

a) diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente,

na mesma data de referência (critério “antes e depois”), com a
consideração de circunstâncias especiais, tais como alterações de
uso, ocupação, acessibilidade a aproveitamento:

b) diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários

líquidos relativos ao uso do imóvel antes e depois da instituição da
servidão.”

11. Arantes, Carlos Augusto, in “Avaliação de Indenização por Instituição de Servidão de

Passagens em Glebas Rurais”, IBAPE - XII COBREAP - Congresso Brasileiro de Engenharia de
Avaliações e Perícias, Belo Horizonte/MG

12. Marks, Lionel S., “Marks Mechanical Engineers’ Handbook”, McGraw-Hill Book Company, USA,
1951 (p. 1.683), com recomendação para que a armazenagem de líquidos voláteis e
inflamáveis guarde uma distancia de, pelo menos 50 pés (15,24 m), de qualquer edificação.
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 9
A Metodologia ora proposta visa determinar um coeficiente de servidão para
quantificar os danos causados ao imóvel pelas restrições impostas às faixas, e que
contempla também a posição da faixa, o tamanho e a relação entre a área
atingida e a área da gleba matriz, além de apreciar a eventual desvalorização do
remanescente.

A definição do Coeficiente de Servidão mantém o enfoque no uso econômico do

imóvel, tendo como referência o conceito de aproveitamento eficiente, que,
como pode ser lido no item 3.2 da NBR-8799, é

" o aproveitamento recomendável para o local, em dado momento, com o

emprego dos recursos disponíveis da tecnologia adequada, observada a
tendência econômica e/ou vocação circunvizinha de uso"

Adotando a classificação de Pellegrino13, em geral os danos, prejuízos, ônus e

encargos provocados pela servidão podem ser distribuídos, conforme sua natureza,
em três Classes de Danos, qualificados como Incômodos, Riscos, e Restrições de
Uso:

Incômodos

Perda de privacidade
Ônus como zelador da Expropriante

Riscos

Risco de vazamento, fogo, e explosão

Efeitos psicológicos sobre área próxima

Restrições de uso

Restrição a pastagens e culturas de pequeno porte

Restrição a culturas de médio porte
Restrição a culturas de grande porte
Perda da exclusividade de uso da terra
Posição da faixa em relação à propriedade
Restrição ao direito de edificar

As duas primeiras Classes de Danos – Incômodos, e Riscos - envolvem aspectos não

diretamente relacionados à exploração econômica do imóvel, porém capazes de
afetar o valor da propriedade, e se aplicam igualmente a glebas rurais ou urbanas.

Entretanto, a terceira Classe de Danos, provocados pelas Restrições de Uso,

envolve aspectos passíveis de influenciar a condição de uso ou destinação
econômica do imóvel, como exemplo, o terreno urbano no qual se vede qualquer
construção, e o imóvel rural no qual se proíba qualquer atividade agrícola.

13. Pellegrino, José Carlos. "Avaliações de Faixas de Servidão de Passagem " in Engenharia de
Avaliações, Ed.Pini, 1983.
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 10
Para os imóveis destinados à atividades agro-pecuárias, os danos causados pela
instituição da servidão e que afetam o uso são, predominantemente aqueles que
limitam ou impedem a prática agrícola e pecuária, e as atividades de
reflorestamento e manejo do solo.

Os danos provocados pela servidão variam conforme o uso atribuído à área

expropriada, e são avaliados conforme a intensidade dos efeitos causados, critério
do avaliador, tendo por referência uma Escala de Pontuação, variável em cada
Classe de Dano.

A nova Metodologia introduz um Fator de Ponderação diferenciado para cada

Classe de Danos, atribuindo o peso mais alto à Classe de Danos que altera a
exploração econômica do imóvel, ou seja, à “Restrições de Uso”, e definindo pesos
menores para os danos envolvendo os “Incômodos”, e os “Riscos”, como mostra o
Quadro abaixo

Classe de Danos Fator de Ponderação P

Incômodos 7%
Riscos 3%
Restrições de uso 90%

Os tipos de Incômodos que implicam na decisão do avaliador quanto à existência

ou não do dano, como ocorre com o ônus como zelador da Expropriante, a perda
de privacidade, e a perda da exclusividade de uso da terra, admitem apenas a
escolha entre as alternativas “sim” e não”, ou seja a escolha entre 0 -1.

Os Riscos, quaisquer que sejam eles, podem ser avaliados por uma pontuação a
ser atribuída segundo uma escala entre 0 – 3, também variável conforme a
intensidade do dano.

Os danos que afetam o valor econômico do bem pelas Restrições de Uso a ele
impostas pela servidão, são avaliados segundo decisão do avaliador quanto à
existência ou não do dano, e por isso admitem apenas a escolha na escala 0 – 1.

A posição da faixa em relação à área do imóvel, entretanto, pode representar um

fator perturbador do ambiente em que se insere, pois, dependendo da finalidade
da servidão, a sua presença pode afetar estética e negativamente, e/ou seccionar
de forma inconveniente a propriedade, e ainda provocar a depreciação do
remanescente.

Por isso a posição da servidão e a depreciação dos remanescentes são avaliadas

na classe de Restrições de Uso, atribuindo-se a esses danos uma pontuação
variável na escala entre 0 – 3, conforme o grau de perturbação.

A soma dos pontos atribuídos em cada classe de danos dividida pela soma dos
valores máximos da escala naquela classe, mede o Nível de Perturbação
decorrente da servidão imposta.

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 11
O Nível de Incômodos é dado por NI =
I
I MAX

o Nível de Riscos, por NR =

R
R MAX

e o Nível de Restrições de Uso, por NU =

U
U MAX

O Nível de Perturbação N assim obtido, multiplicado pelo Fator de Ponderação P

para a mesma classe de danos, resulta num Fator de Dano K, provocado pela
instituição da servidão em cada classe.

Para a classe de Incômodos, o Fator de Incômodos é dado por

K I = NI . PI

e, analogamente, para as classes de Riscos e de Restrições de Uso

K R = NR . PR

K U = NU . PU

O Fator de Dano K é obtida pela soma dos fatores das classes de danos

K = ( KI + KR + KU)

O Coeficiente de Servidão KS depende também da extensão da faixa de servidão

em relação à área total do imóvel, uma vez que a extensão da faixa pode afetar
negativamente a exploração econômica da propriedade, ou mesmo inviabilizá-la.

A extensão da faixa em relação à área do imóvel deve ser necessariamente

observada no cálculo do Coeficiente de Servidão KS pois, a medida que a área de
servidão cresce, o valor da indenização deverá se aproximar do valor do todo, o
que leva à desapropriação de todo o imóvel.

A influência da extensão da faixa em relação à área total do imóvel é

contemplada pela introdução do expoente (1-X) para o cálculo14 do Coeficiente
de Servidão KS

KS = ( KI + KR + KU)(1-X)

14. Conforme proposto por Dos Anjos, Walter Zer. “Critérios e Método para a Determinação do
Coeficiente de Servidão em Faixas de Domínio” in Anais do X-Congresso Brasileiro de Engenharia de
Avaliações e Perícias, Porto Alegre, 1999.
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 12
onde
ÁREA DE SERVIDÃO
X=
ÁREA TOTAL DO IMÓVEL

Evidentemente, a medida que a área de servidão cresce e se aproxima da área

total do imóvel, o expoente (1-X) tende a 0 (zero), e em conseqüência, o
Coeficiente de Servidão tende à 1 (um), o que implicaria em desapropriação da
totalidade do imóvel.

O Valor dos Danos pela servidão imposta é dado pelo produto do Valor Unitário da
gleba bruta VUNIT, pela Área da Faixa de Servidão SFAIXA, e pelo Coeficiente de
Servidão KS

VIND = VUNIT . SFAIXA . KS

CONCLUSÃO

O novo modelo, para uso em áreas urbanas ou rurais, é de fácil e imediata

aplicação para estimar os danos decorrentes da instituição de Servidão de
Passagem para Linhas de Transmissão de Energia Elétrica, Gasodutos, Oleodutos,
Águas, Esgotos, etc.,.

O modelo proposto permite determinar um coeficiente de servidão para o cálculo

dos danos impostas aos imóveis servientes, e que contempla também a posição da
faixa, o tamanho e a relação entre a área atingida e a área da gleba matriz, além
de apreciar a eventual desvalorização do remanescente.

O coeficiente de servidão calculado com a nova metodologia elimina a

subjetividade e as distorções causadas pelo emprego de parâmetros adotados
apenas por tradição ou pelos entendimentos da jurisprudência.

GANDHI FURTADO MARCONDES, Eng. MSc

Tel + Fax 12 – 3922-5199
e-mail: gfmarcondes@superig.com.br
Agosto 2008

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 13
BIBLIOGRAFIA

ABNT NBR 14653-2:2004 – Norma para Avaliação de Bens da Associação Brasileira

de Normas Técnicas.

TJSP – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Acórdão – TJSP - Apelação Cível
n° 122.086-5/0

TJSP – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Apelação Cível N. 233.207-2/7 -

SANTOS – SP

TJSP – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Acórdão – TJSP - Apelação

Cível n° 015.792,5/6

TJSP – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Acórdão – TJSP - Apelação Cível
n° 233.697-5/2-00

TJSP – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Acórdão – TJSP - Apelação

Cível n° 015.792,5/6

BERRINI, Luiz Carlos. Prefácio da 3ª edição do livro “Avaliação de Imóveis”.

VASCOCELLOS, Philippe Westin Cabral de Vasconcellos, Engenheiro Agrônomo,

antigo professor da ESALQ-Escola Superior de Agricultura Luiz de Queirós,
Piracicaba, SP.

SEABRA da COSTA, Luiz Augusto. “Avaliação de Servidões” in Revisão e Atualização

de Engenharia de Avaliações, Instituto de Engenharia, 1978.

PELLEGRINO, José Carlos. "Avaliações de Faixas de Servidão de Passagem " in

Engenharia de Avaliações, Ed.Pini, 1983.

DOS ANJOS, Walter Zer. “Critérios e Método para a Determinação do Coeficiente

de Servidão em Faixas de Domínio” in Anais do X-Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliações e Perícias, Porto Alegre, 1999.

CAZES, Hamilton Leal, e SILVA, Fernando Andrade da. “Metodologia para Cálculo
de Indenizações por Servidão de Passagem em Faixas de Domínio de Dutos para
Petróleo, Gás, e Derivados” , Petrobrás, Rio de Janeiro.

WESTIN, Philippe - citado por Arantes, Carlos Augusto, in “Avaliação de Indenização

por Instituição de Servidão de Passagens em Glebas Rurais”, IBAPE - XII COBREAP -
Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias, Belo Horizonte/MG

ARANTES, Carlos Augusto, in “Avaliação de Indenização por Instituição de Servidão

de Passagens em Glebas Rurais”, IBAPE - XII COBREAP - Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliações e Perícias, Belo Horizonte/MG

MARKS, Lionel S., “Marks Mechanical Engineers’ Handbook”, McGraw-Hill Book

Company, USA, 1951 (p. 1.683
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 14
  APÊNDICE
 EXEMPLO

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA METODOLOGIA

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos
EXEMPLO

Dirimindo eventuais dúvidas quanto à sua aplicabilidade, o exemplo abaixo facilita

o entendimento da metodologia proposta.

Trata-se da avaliação dos danos pela Instituição de Servidão Administrativa de

Passagem, em caráter perpétuo, requerida por Petróleo Brasileiro S/A-Petrobrás,
para o Gasoduto Caraguatatuba-Taubaté, em imóvel rural com área de
2.686.200,00 m 2, situado no Município de Jambeiro-SP.

A Faixa de Servidão com largura de 20 metros corta toda a propriedade na parte

central de sua maior extensão com 42.424,18 m 2 .

O Valor Básico Unitário da gleba nua, sem benfeitorias, no local do imóvel foi
calculado em R$ 9,23/m 2.

Atribuindo-se pontos aos danos e prejuízos observados, obtém-se pela soma da

pontuação atribuída, para cada uma das Classes de Danos, o Nível de
Perturbação causado.

A soma dos pontos atribuídos em cada classe de danos dividida pela soma dos
valores máximos da escala naquela classe, mede o Nível de Perturbação N
decorrente da servidão imposta.

Conhecido N, e uma vez que para cada classe de danos o Fator de Ponderação
P já era pré definido, pode-se calcular o Fator de Dano K, como mostra o exemplo
que segue:.

Incômodos

Perturbações Nível de Perturbação

Máxima Atribuída
Õnus como zelador da Expropriante 1 1
Perda de privacidade 1 1
Desassossego de moradores e empregados 1 1
Efeitos psicológicos sobre área próxima 1 1
Efeito estético sobre a paisagem 1 0
Efeito corona (zumbido,luminescência,etc) N/A 1
Campos eletromagnéticos, interferência N/A 1
Soma Σ 5 4

O Nível de Incômodos é, portanto, NI =

I = [ 4/5 ] = 0,800
I MAX

Fator de Ponderação PI para os Incômodos PI = 7%

Fator de Dano KI para Incômodos = KI = 0,800 . 7% =0,056

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA METODOLOGIA

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos
Riscos
Perturbações Nível de Perturbação
Máxima
Atribuída
Risco de vazamento, e/ou fogo, e/ou explosão 3 2
Choque por falha de aterramento e isolação N/A 0
Ruptura dos cabos elétricos N/A 0
Probabilidade de maior incidência de raios N/A 0
Soma Σ 3 2

O Nível de Riscos é, portanto, NR =

R = [ 2/3 ] = 0,667
R MAX

Fator de Ponderação PR para os Riscos PR = 3%

Fator de Dano KR para Riscos = KR = 0,667 . 3% = 0,020

Restrições de Uso

Perturbações Nível de Perturbação

Máxima
Atribuída
Restrição a pastagens e culturas de pequeno porte 1 0
Restrição a culturas de médio porte 1 1
Restrição a culturas de grande porte 1 1
Direito de edificar 1 1
Perda da exclusividade de uso da terra 1 1
Posição da faixa em relação à propriedade 3 3
Depreciação do remanescente 3 3
Área de servidão cercada ou murada 1 0
Soma Σ 12
10

O Nível de Restrições de Uso é, NU =

U = [10/12 ] = 0,833
U MAX

Fator de Ponderação PU para as Restrições de Uso PU = 90%

Fator de Dano KU para Uso = KU = 0,833 . 90% = 0,750

O Fator de Dano K para a área de servidão é dado pela soma

K = KI + KR + KU

K = 0,056 + 0,020 + 0,750

K = 0,826

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA METODOLOGIA

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos
Para determinar a influência da extensão da faixa em relação à área total do
imóvel calcula-se o valor de X para encontrar o expoente (1-X) para a fórmula do
Coeficiente de Servidão KS

ÁREA DE SERVIDÃO
X=
ÁREA TOTAL DO IMÓVEL

X = 42.424,18 m2 / 2.686.200,00 m2

X = 0,01579

Calculando o Coeficiente de Servidão KS

KS = ( K )(1-X)

KS = (0,826)(1-0,01579)

KS = 82,85%

O valor dos danos provocados pela instituição da servidão de passagem é dado

pelo produto do valor da Área de Servidão pelo Coeficiente de Servidão
No caso

VDANOS = S . VUNIT . KS

VDANOS = 42.424,18 m2 . R$ 9,23/m2 . 82,85%

VDANOS = R$ 324.353,23

A Metodologia utilizada aponta apenas o Valor dos Danos inerentes à instituição da

Servidão de Passagem.

Para a estimativa do montante da indenização devida, evidentemente, ao Valor

dos Danos deverão ser acrescidos outros valores, caso hajam, como valor de
benfeitorias atingidas ou afetadas, dentre as quais pastagens, culturas, edificações,
cercas, etc.

GANDHI FURTADO MARCONDES, Eng. MSc

Tel + Fax 12 – 3922-5199
e-mail: gfmarcondes@superig.com.br
Agosto 2008

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA METODOLOGIA

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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos