UNIVERSIDADE SÃO JUDAS

DIREITO CIVIL: DIREITOS REAIS

ATIVIDADE AVALIATIVA 1

REJANE REIS KUNIMURA

RA 81716455

RENAN LIRA DA SILVA

RA 81716494

SERGIO RICARDO DE LIMA

RA 817125309

SÃO PAULO
2020
1) A proposta aprovada em assembleia passa a integrar a convenção
condominial ou o regimento interno? Justifique, inclusive quanto ao
quórum necessário para tal aprovação.

O ponto aprovado na proposta foi de proibição dos locatários, via AirBNB,

de utilização de áreas comuns do condomínio, desta forma, deverá constar no
regimento interno.
Será integrado ao Regimento pois versa sobre matéria complementar às
obrigações dos condôminos, de natureza mais simples, e, por consequência,
sua aprovação pode ser realizada mediante aprovação por maioria simples.
Daniel Eduardo Carnacchioni (2014) observa estes elementos com
maestria, como podemos observar a seguir:
Como o regimento interno tem caráter complementar, toda e qualquer
cláusula dele constante pode ser alterada por maioria simples das frações
ideais. As questões de uso das áreas comuns são reguladas no regimento
interno, por exemplo.1
Flávio Tartuce (2019) menciona que:

ç
Observa-se que o regimento interno se distingue da convenção
condominial, pois é instrumento subsidiário e possui como foco em dispor
sobre normas complementares à administração, e questões mais simples sobre
as relações sociais no âmbito das dependências do condomínio. Desta forma,
a própria Convenção poderá dispor sobre o respectivo quórum para aprovação
de alterações ao Regimento, amparado por jurisprudência com entendimento
neste sentido, a saber:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C REPETIÇÃO DE
INDÉBITO. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA DE
CONDOMÍNIO. SUPOSTA IRREGULARIDADE NA CONVOCAÇÃO E
AUSÊNCIA DE QUORUM PARA DELIBERAÇÃO. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA. Como sabido, o Regimento Interno não se confunde
com a Convenção do Condomínio, pois enquanto esta representa o ato de
constituição e organização do próprio condomínio, o Regimento Interno
disciplina a conduta dos condôminos e o uso das coisas comuns. Daí
porque a lei impõe formas de tratamento diferenciados para a alteração da
Convenção do Condomínio e do respectivo Regimento Interno. De fato, o
art. 1333 do Código Civil exige o quórum mínimo de 2/3 das frações ideais
para a elaboração da Convenção do Condomínio, sendo que o art. 1.351,
por sua vez, determina que a sua alteração somente pode ser feita pelo
1
CARNACCHIONI, Daniel Eduardo. Curso de direito civil (livro eletrônico): colaboração Renata
Carvalho Derzié Luz – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014
 quórum especial de 2/3 dos condôminos. Já a hipótese de alteração do
regimento interno, prevista no art. 1.350 do Código Civil, não faz menção à
qualquer quórum especial, de modo que este pode ser livremente fixado na
própria Convenção do Condomínio, consoante o disposto na alínea do § 3º
do art. 9º, da Lei nº 4.591/64. Na hipótese dos autos, a Convenção do
Condomínio não prevê qualquer quórum para alteração do Regimento
Interno. As deliberações tomadas na Assembleia quanto as contas e
modificação do Regimento Interno foram tomadas em segunda convocação,
por simples maioria dos votos presentes, logo, não há qualquer
irregularidade. Também não há que se falar em nulidade da Assembleia
pela ausência de publicação do edital de convocação em jornal de grande
circulação, pois todos os condôminos tiveram ciência inequívoca acerca da
Assembleia, inclusive o autor. A alegada falsidade da assinatura do autor no
documento, fls. 74, não restou demonstrada, pois o mesmo não requereu,
em nenhum momento, a produção de prova pericial e, na audiência de
instrução ainda dispensou prova oral. Desprovimento do recurso.
TJ-RJ – APL: 0014888-62.2009.8.19.0063 RIO DE JANEIRO, TRÊS RIOS,
1 VARA, Relator: BENEDICTO ULTRA ABICAIR, Data de Julgamento:
07/10/2015, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/10/2015

A Convenção é instrumento dotado de natureza estatutária, com foco em

dispor sobre temas mais complexos, podendo ser realizada mediante escritura
pública ou instrumento particular, e versa sobre obrigações dos titulares das
unidades, bem como terceiros dotados de eventual posse e/ou detenção, e
deverá ser subscrita pelos titulares de pelo menos 2/3 (dois terços) das frações
ideias, nos termos do Código Civil em seu art. 1.333.
Caso a matéria fosse sujeita à aprovação referente à Convenção, seria
necessária aprovação mediante quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos,
conforme previsão no Código Civil, em seus arts. 1.350, e 1.351
Com a devida distinção dos institutos pertinentes, poderão os condôminos
deliberar sobre as pertinentes matérias da relação social referente à utilização
de áreas comuns no edifício, observando o quórum estabelecido na
Convenção, para quaisquer alterações pertinentes ao Regimento.
2) A proposta de proibição genérica de utilização de áreas comuns pelos
locatários que se utilizam do sistema AirBNB, aprovada pela assembleia
geral extraordinária, encontra guarida na legislação em vigor?

Não se identifica permissão específica para a proibição genérica de

utilização de áreas comuns por locatários via AirBNB (“Locatários”), aprovada
em assembleia geral extraordinária.
Caracteriza-se que a locação no caso em questão, pode ser designada
como locação por temporada, visto que os Locatários disfrutam do imóvel por
períodos de até 90 (noventa dias), com base na Lei 8.245/91, em seu art. 48.
Logo, ainda que mediante sistema AirBNB, aplicar-se-ia ao Locatário
direitos e obrigações equivalentes às demais situações passíveis de aplicação
do artigo referenciado no item 2 acima, visto que sua utilização também é
dotada à residência temporária, e por tempo breve e determinado.
Bem como, com base nos artigos 1.335, e 1.336 do Código Civil, não há
discriminação legal para impedimento de tal utilização.
Observa-se que, tal relação, não abstém ao Locatário de cumprimento
das disposições vigentes via Convenção e/ou Regimento Interno, de maneira a
não prejudicar os demais condôminos, conforme entendimento doutrinário no
âmbito que “Outras proibições [...] inferidas da própria situação jurídica do
condomínio, [...] não deve ferir o interesse da coletividade, nem chocar-se com
igual direito dos outros condôminos” (GOMES, Orlando. Direitos reais, 21ª
Edição. Atualizador: Luiz Edson Fachin. Editora: Forense).
Além do exposto, a prática privativa de utilização de áreas comuns possui
jurisprudência contrária, até mesmo em caso de condômino inadimplente, caso
eventual necessidade do autor no caso apresentado, de forma que pode-se
alegar contrária à proibição genérica para os Locatários.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. REGULAMENTO
INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM, DESTINADA AO
LAZER, POR CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS FAMILIARES.
IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE
PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 1. No condomínio edilício, o titular da
unidade autônoma, cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes
inerentes ao domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à regulamentação
do exercício destes mesmos direitos, em razão das necessidades impostas
pela convivência em coletividade 2. O Código Civil, ao estabelecer um
regramento mínimo sobre o condomínio edilício (arts. 1.332 e 1.334),
 determinou que a convenção deverá definir, entre outras cláusulas, "as
sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores" (art. 1.334,
IV, do CC), tendo como contraponto, para tal mister, os deveres destes. 3.
Segundo a norma, é direito do condômino "usar das partes comuns,
conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos
demais compossuidores" (CC, art. 1.335, II). Portanto, além do direito a
usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de
usar e gozar das partes comuns, já que a propriedade da unidade imobiliária
abrange a correspondente fração ideal de todas as partes de uso comum. 4.
É ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas
comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição
condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o
adimplemento das taxas condominiais. Em verdade, o próprio Código Civil
estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal
desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do
condômino e dos demais moradores. 5. O legislador, quando quis restringir
ou condicionar o direito do condômino, em razão da ausência de
pagamento, o fez expressamente (CC, art. 1.335). Ademais, por questão de
hermenêutica jurídica, as normas que restringem direitos devem ser
interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa. 6. O
Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar
tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do
condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art. 1.336); b) o
direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses
condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III); c) é possível incidir a
sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade da falta e a sua reiteração; d) poderá haver a perda
do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família
(Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV). 7. Recurso especial provido. (STJ - REsp
1699022/SP, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, unânime, data
de julgamento: 28/5/2019).”

Isto é, ampara-se que em caso de infração ao Regimento ou Convenção,

a sanção aplicada deverá ser de multa, conforme os artigos 1.336, § 2º e art.
1337, caput e parágrafo único, do Código Civil.
Por fim, considera-se que a proibição aprovada pela assembleia não
possui permissão legal, e resulta em ato contrário ao entendimento legislativo e
jurisprudencial contemporâneo.