Oferta Pública Inicial (IPO)

QAGR11
Quasar
L Agro Fundo Imobiliário
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S u n o F I I s – 2 3 | o u t u b r o | 2 0 1 9

Inicialmente, destacamos que a chegada do QAGR11 coroa a flagrante

revolução que estamos observando na indústria de fundos imobiliários no
Brasil. Nos últimos anos, temos visto gestores ofertando produtos com
bastante sobreposição em termos de portfólio e estratégias.

Agora, a QUASAR Asset Management inova, trazendo um FII que apresenta

uma alternativa ousada em um puro-sangue de silos de armazenagem,
embora tenhamos um ativo no estado do Paraná com esta característica,
presente no portfólio do FII GGRC11.

Por outro lado, um ativo imobiliário com esta tipologia carrega riscos
implícitos maiores do que, por exemplo, os clássicos galpões logísticos, ou
qualquer outro imóvel de uso amplo, portanto, com maior facilidade para
recolocação (reposicionamento) no mercado, em caso de vacância.

Uma das missões da Suno Research é trazer conhecimento aos

investidores sobre como equacionar a relação entre risco e retorno
nos fundos imobiliários. Não temos nada contra inovações e
estratégias mais ousadas, desde que os potenciais cotistas estejam
amplamente cientes dos riscos para que possam dimensionar o
retorno e, por consequência, tomarem decisões seguras.

A QUASAR foi fundada em 2011 e ainda não possui FII listado, embora já
esteja presente no universo de fundos de investimento focados em crédito
privado. Atualmente, possui cerca de R$ 5 bilhões sob gestão e um time
experiente, com cerca de 36 profissionais.

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Antes de iniciarmos efetivamente o relatório, destacamos algumas
informações básicas sobre esta Oferta Pública Inicial (ICVM 400):

▪ Coordenador Líder: XP Investimentos (Consulte sua Corretora)

▪ Volume total: R$ 420 milhões
▪ Preço total: R$ 100,00 (R$ 95,93 + R$ 4,07 de custos)
▪ Aplicação mínima: R$ 25.000,00 (250 cotas)
▪ Período para reservas: 08 a 28/10/2019

Vale pontuar que os custos deste fundo são acima da média geral de
mercado (até 1,5% a.a.), pois exigirá maior nível de acompanhamento
do que os tradicionais fundos de renda (“tijolo”). Adicionalmente,
lembramos da importância de uma a diligência recorrente para
preservar, inclusive, a cobertura adequada dos seguros que são feitos
neste tipo de ativo. Vejamos:

▪ Taxa de administração: 0,25% a.a. (PL até R$ 500 milhões)

o Entre R$ 500 milhões e R$ 1 bilhão: 0,20% a.a.
o Acima de R$ 1 bilhão: 0,15% a.a.
▪ Taxa de gestão: 1,25% a.a.

A princípio, a taxa efetiva total será indexada ao PL do fundo e,

posteriormente, pelo valor de mercado caso o fundo passe a fazer parte do
IFIX no futuro, lembrando que a administração será feita pelo BTG Pactual
e, como dito, a gestão ficará nas mãos da QUASAR Asset Management.

A tese para o FII QAGR11 está ancorada em um hiato entre produção e

estocagem, que poderá ser preenchido em um cenário favorável de
retomada do crescimento do Brasil, após a recente crise econômica. Há
expectativa de que o PIB possa crescer entre 2% e 3% nos próximos anos.

Suno Fundos Imobiliários 2

O gestor avalia que é uma oportunidade a ser explorada, visando financiar
parte da infraestrutura necessária para o setor de agronegócios. Na
verdade, o Brasil não consegue escoar sua produção com eficiência e,
muitas vezes, os caminhões são usados para armazenagem ao longo do
próprio percurso (frete).

É uma lacuna imensa que o time de gestão avaliou como forma de atender
às necessidades do produtor e, diante disto, se aprofundou no tema, com
estudos minuciosos do ponto de vista técnico e mercadológico.

Estamos alinhados com a visão da QUASAR e convencidos de que

“fizeram a lição de casa” em busca de entender a dinâmica do setor e
suas reais necessidades, sobretudo pelo déficit em relação ao
armazenamento de grãos (soja, milho, etc.), carne bovina e frango.

IMPORTANTE: Cabe destacar que os cotistas de um fundo imobiliário com

estas características devem estar cientes de que os riscos do agronegócio
vão além da estabilidade (ou não) da economia do país. Há questões
imponderáveis em que pese a própria operação do silo, bem como da
própria safra e, por isto, o retorno projetado deve sempre proporcionar uma
compensação (real) ao investidor.

Em relação ao portfólio, a gestão apresenta um pipeline robusto, com

12 ativos, onde destacamos alguns pontos relevantes:

▪ O fundo imobiliário nasce com mandato no regulamento de gestão ativa e

capital pré-autorizado de R$ 10 bilhões. É provável que tenhamos novas
emissões nos próximos meses, até como forma de diversificação geográfica
para as demais regiões do país.

Suno Fundos Imobiliários 3

 ▪ Nesta emissão inicial, todos os silos estão localizados nos três estados da
região Sul do país, onde a QUASAR entende que há os maiores déficits do
setor. Note que é na mesma região do ativo presente em GGRC11.

▪ Há limite mínimo de 60% do PL a ser direcionado aos locatários que

possuam rating de “grau de investimento”, atribuídos pelo próprio gestor. A
QUASAR indica que, neste IPO, 100% deles possuem rating AA+.

▪ Os silos, em geral, estão prontos. Porém, há flexibilidade regimental para

aquisições de ativos em construção (ou em reformas), conforme pode ser
observado no silo nº 12 (abaixo). É importante ponderar, inclusive, que este
ativo será o mais importante do portfólio (25% do PL).

▪ Os players INTL-FCStone e KeplerWeber estarão envolvidos diretamente no

processo de consultoria técnica e manutenção dos silos – são companhias
altamente especializadas neste tipo de operação.

▪ Os contratos serão atípicos e com prazo de 20 anos. Todavia, é difícil avaliar

o real risco de crédito, sobretudo pela não identificação da lista completa
dos locatários do fundo neste momento.

▪ O Cap Rate bruto das aquisições será de 9,8% a.a. Vale destacar que todos
os equipamentos para utilização dos silos estão inclusos.

▪ Um dos maiores riscos deste tipo de operação é o estado de conservação

do silo / maquinário. Ao que tudo indica, a gestão está atenta e buscou
providenciar toda adequação (e atualização) necessária, assumindo que
todos os silos estão em plenas condições de uso e devidamente segurados.

Fonte – Quasar Asset Management

Em relação ao retorno projetado, a QUASAR apresenta um Estudo de

Viabilidade realista, assumindo distribuição média líquida em 7,9% a.a.
(0,63% a.m.) neste primeiro ano, após plena alocação dos recursos.

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Como é de praxe, a Suno Research prefere não fazer indicações formais de
compra (“viés positivo”) para Ofertas Públicas Iniciais (IPO), embora a
proposta inicial de QAGR11 nos agrade do ponto de vista de diversificação
alternativa ao setor logístico, apesar das incertezas de longo prazo quanto
ao valor residual destes ativos.

IMPORTANTE: Ponderamos que a precificação deste tipo de imóvel (“silos”) é

complexa, seja pela ausência de pares listados, bem como por não termos
cobertura por parte de consultorias imobiliárias especializadas neste nicho
de mercado. Portanto, reconhecer se o preço pago está adequado e, ainda,
se os aluguéis estão realistas em função da capacidade estática (toneladas)
de armazenamento para a região, se torna bastante desafiador, sobretudo
pela especificidade destas propriedades.

Em um mercado mais arbitrado, como em lajes comerciais, galpões

logísticos, shoppings centers, dentre outros, os laudos de avaliações
nos transmitem mais segurança em que pese o contexto da região.
Neste tipo de fundo, a precificação se torna menos precisa, sobretudo
pela relação direta entre o silo e todos os equipamentos necessários
para a operação, além de estarem em cidades com vocação específica.

Fonte – QUASAR Asset Management

A nosso juízo, como este tipo de FII carrega riscos naturais imponderáveis, é
preferível que cotistas com perfil mais conservador aguardem o início das
negociações no mercado secundário para uma avaliação mais segura, não
só quanto aos locatários, como também em relação à transparência e
governança da QUASAR após a listagem do fundo, visto que a captação
mínima é de apenas R$ 102 milhões.

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Note que a Suno Research apresentou uma leitura (conservadora) similar
em outros fundos imobiliários quando vieram a mercado no IPO, mas que
hoje fazem parte das nossas recomendações (positivas).

Obviamente, vamos monitorar de perto os passos iniciais de QAGR11, por

entender que há boa intenção da gestora em trazer um produto inovador
para dentro da indústria de FIIs no Brasil.

Estamos certos de que a QUASAR possui expertise neste setor e que

buscou mapear as principais variáveis que podem impactar a operação
efetiva de um silo de armazenagem. Em resumo: o fator tempo será
fundamental para que tenhamos pleno entendimento do produto e,
com isto, uma nova análise no futuro.

P L A N T Ã O D E D Ú V I D A S

Acesse e envie suas dúvidas referentes a este relatório.

Suas dúvidas serão respondidas em uma Live especial!

Acesse: https://sunoresearch.typeform.com/to/wrfxrW

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 Carteira Suno FIIs Unificada

Ranking Suno Ativo Inicio Participação Preço atual DY esperado Preço teto Preço de entrada Recomendaçao Desempenho

1 XPLG11 11/09/2019 9,1% R$109,00 7,0% R$125,00 R$101,00 Compra 7,92%

2 HGCR11 12/06/2019 9,1% R$119,55 7,7% R$132,00 R$112,60 Compra 6,17%

3 VRTA11 22/11/2017 9,1% R$125,70 7,5% R$143,00 R$78,53 Compra 60,07%

4 MALL11 28/02/2018 9,1% R$102,10 6,9% R$118,00 R$89,86 Compra 13,62%

5 XPML11 28/11/2018 9,1% R$118,25 6,1% R$122,00 R$92,08 Compra 28,42%

6 HGLG11 08/08/2017 9,1% R$161,99 6,0% R$170,00 R$100,78 Compra 60,74%

7 ALZR11 05/06/2019 9,1% R$107,00 6,4% R$117,00 R$107,25 Compra -0,23%

8 RBRR11 28/11/2018 9,1% R$103,50 7,2% R$110,00 R$93,23 Compra 11,02%

9 VISC11 02/05/2018 9,1% R$127,14 6,0% R$128,00 R$96,65 Compra 31,55%

10 GGRC11 20/06/2017 9,1% R$143,70 6,3% R$145,00 R$78,74 Compra 82,50%

11 FIIB11 17/01/2018 9,1% R$527,00 6,3% R$530,00 R$361,05 Compra 45,96%

Recomendações encerradas

Ativo Inicio Preço de entrada** Final Preço de saída Desempenho

MFII11 11/04/2017 R$ 94,97 20/09/2017 R$120,00 26,4%

THRA11 06/02/2018 R$ 80,02 27/06/2018 R$102,25 27,8%

JSRE11 08/11/2017 R$ 91,10 28/11/2018 R$98,38 8,0%

PRSV11 06/02/2017 R$ 457,47 28/11/2018 R$334,55 -26,9%

EDGA11 06/02/2017 R$ 51,58 28/11/2018 R$45,27 -12,2%

BCRI11 20/09/2017 R$ 97,24 28/11/2018 R$107,15 10,2%

JRDM11 06/02/2017 R$ 69,17 28/11/2018 R$74,00 7,0%

HGJH11 06/02/2017 R$ 106,63 28/11/2018 R$167,00 56,6%

FEXC11 06/02/2017 R$ 87,34 28/11/2018 R$109,33 25,2%

KNIP11 02/06/2017 R$ 93,63 06/12/2019 R$118,23 26,3%

RNGO11 11/01/2017 R$ 84,87 19/6/2019 R$83,20 -2,0%

MXRF11 06/02/2017 R$ 7,40 26/6/2019 R$12,13 63,9%

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DISCLOSURE

As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em

suas decisões de investimento; porém o investidor será responsável, de
forma exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da
movimentação de sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão
quanto à efetivação de operações de compra e/ou venda de títulos e/ou
valores mobiliários.

Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e

o investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu
perfil de investimento, uma vez que as informações constantes deste
material não são adequadas para todos os investidores. Quaisquer
projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e,
portanto, não são e não devem ser interpretadas pelo investidor como
previsão de eventos futuros e/ou garantia de resultados.

Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e

recomendamos ao investidor que não utilize este relatório como única
fonte para embasar suas decisões de investimento. Os investimentos
realizados pelo investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos
inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem
limitação, risco de mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial,
risco de concentração, risco de perda do capital investido e de
disponibilização de recursos adicionais, entre outros.

Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos

termos da Instrução CVM nº 598/18, que as recomendações do relatório de
análise refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram
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Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes da Suno

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