18/09/2019 Carlos Leite: Instrumentos urbanos inovadores - ARCOweb

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Artigo: Carlos Leite

INSTRUMENTOS URBANOS
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Cidades eficientes e equilibradas são as que permitem requalificar as suas áreas deterioradas. Melhorar as
regiões centrais é o primeiro passo para termos cidades mais humanas e as novas oportunidades podem
emergir dos Instrumentos Urbanos Inovadores como as PPPs urbanas focadas e o recém lançado Projeto de
Intervenção Urbana (PIU) em São Paulo. São potencialmente novas oportunidades para a arquitetura, o
urbanismo, a gestão pública e o mercado na desejável e necessária reabilitação das áreas deterioradas de
nossas cidades.

As parcerias público-privadas nas cidades - PPPs urbanas - há muito são instrumentos potencialmente
potentes no exterior para viabilizar a remediação de territórios deteriorados. Os territórios deteriorados e os
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chamados "vazios urbanos" estão normalmente situados em regiões centrais e, portanto privilegiadas,
dotadas de boa infraestrutura e de diversidade de equipamentos públicos. São nelas que se geram mais
empregos e onde se localizam as melhores oportunidades presentes naquilo que se convencionou chamar
atualmente da maior invenção humana, a cidade. Basta lembrar, por exemplo, que o centro expandido de
São Paulo recebe "um Uruguai" (o equivalente à sua população, de três milhões de pessoas) todo dia num
incrível e absolutamente ineficiente movimento pendular, ou seja, ali se ofertam mais de uma centena de
vagas de trabalho para cada morador. Centro: muito trabalho e poucos moradores. Estes, morando
afastados, se deslocam aos milhões diariamente até as regiões mais centrais.

O século 21 é o século das cidades e a busca atual é pela construção daquilo que chamamos "urbanidade": PUBLICIDADE

cidades vivas e dinâmicas, cidades para e com as pessoas. A urbanidade se constrói com processos
sistêmicos – não há solução mágica na solução das cidades, ao contrário das falas comuns de prefeitos em
campanha! – com ações planejadas e concretizadas de longo, médio e curto prazos. O metabolismo de
nossas cidades – fruto da dramática explosão urbana e de uma terrível série de erros de planejamento
cometidos no século 20 – deve ser reinventado com a construção sistêmica da cidade constituída de uma
rede de núcleos urbanos compactos, densos e com usos diversificados e mistos. É nesses territórios
compactos de usos diversificado que os moradores poderão desenvolver as atividades da vida cotidiana em
pequenos deslocamentos sem depender do carro – morar, trabalhar e encontrar as amenidades do dia a dia
de modo compacto e próximo.
Ora, se nossas cidades explodiram e se desenvolveram deixando pelo caminho os "vazios urbanos" e áreas
deterioradas justamente em localizações centrais dotadas do potencial para se configurarem como AGENDA
t itó i t ltif i i g ál
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territórios compactos e multifuncionais, urge recuperá-los. Busca Setembro
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Os instrumentos tradicionais para isso têm sido, essencialmente, dois, até então: (1) novos parâmetros na
DOM SEG TER QUA QUI SEX SAB
revisão dos Planos Diretores e (2) a implementação das Operações Urbanas Consorciadas. O primeiro é a 1 2 3 4 5 6 7
janela da oportunidade preciosa que monta um novo tabuleiro urbano e poucas cidades ainda a estão 8 9 10 11 12 13 14
usando adequadamente, procurando inovar; São Paulo com seu novo PDE (2014) o fez com inovações 15 16 17 18 19 20 21
diversas e lançou um horizonte promissor para um futuro mais desejável. Mas são soluções demoradas, 22 23 24 25 26 27 28
políticas públicas de médio e longo prazo. O segundo tem se mostrado infelizmente moros, complexo e 29 30 1 2 3 4 5
pouco eficiente na construção da desejável urbanidade. Fora da cidade de São Paulo, as operações urbanas
não lograram o êxito que buscavam, por duas razões basicamente: necessidade de comercialização dos
CEPACs na Bolsa de Valores e gigantismo das poligonais de intervenção, além de outros equívocos. Quando
houve êxito foi essencialmente financeiro e não urbanístico, salvo pouquíssimas exceções.
MAIS LIDAS
É neste contexto que surgem inovadoras e promissoras novidades: as PPPs Urbanas focadas: em áreas Fora do eixo: os
reduzidas (Operações Urbanas simplificadas, caso de Belo Horizonte) ou em temas específicos (a PPP Casa brasileiros na Bienal
de Buenos Aires
Paulista com foco em habitação). Elas são instrumentos urbanos e legais que simplificam muito as
Operações Urbanas Consorciadas e geram novas oportunidades, mais ágeis, de requalificação urbana. 0

O novo Plano Diretor de Belo Horizonte apresentou o instrumento das Operações Urbanas simplificadas:
Metro Arquitetos lança
trata-se de legislação ágil que permite a intervenção de requalificação urbana em alguns quarteirões para peças de mobiliário
uso de área pública, aumentando o potencial construtivo e exigindo do empreendedor benfeitorias diretas
0
do plano específico. No novo Plano Diretor de Nova Friburgo, que desenvolvemos em 2015 (Stuchi & Leite
Projetos), lançamos de maneira inovadora a Operação Urbana concentrada, que permite operações urbanas
específicas e viáveis tanto nas áreas privadas quanto em públicas, instrumento que poderá alavancar a Minha Casa Minha
emergência do Polo Cultural, alguns quarteirões no centro da cidade. Em ambos os casos, o tempo deverá Vida com projeto de
Isay Weinfeld
nos mostrar se junto às esperadas agilidade e rapidez que devem permitir ações concretas pulverizadas em
diversas áreas deterioradas das cidades, não se perde a essência de seus plano diretores que, naturalmente, 0
deve ser sempre a matriz de ordenamento territorial.

Spadoni e Associados:
São Paulo nos apresenta algumas novas ferramentas promissoras. Em 2014 surgiu a PPP Casa Paulista, Pavilhão Hyundai, Rio
instrumento que possibilita a implementação de habitação social (HIS prioritariamente e HMP), com usos de Janeiro
mistos e equipamentos urbanos conjugados, nas áreas centrais. O primeiro edital, após dois anos de espera,
1260
acaba de ser anunciado em local especial: será efetivado no terreno da antiga rodoviária na Luz, há anos
uma cratera aberta vizinha à Cracolândia. Ali se construirão, via PPP, 1.240 unidades residenciais em
edifícios com fachadas ativas (comércio e serviços no térreo) e equipamentos como creche e culturais. Boa PUBLICIDADE

oportunidade de se requalificar a região dos Campos Elíseos e Luz com adensamento e uso diversificados. A
cidade densa e diversa com moradores que a ocuparão 24hs e sete dias por semana em região já viva
durante o dia, fruto de muitas oportunidades de trabalho e lazer, é o caminho desejado.

Em 2015 a cidade trouxe mais dois novos instrumentos que, agora, se potencializaram na nova Lei do
Zoneamento (LPUOS), recém aprovada. A concessão e PPPs em áreas de Terminais de Passageiros e
Estações de Trem e Metrô (Lei 16.211/2015), transformando-os em hubs de mobilidade e determinando
que o ente privado, que construirá edificações junto e sobre os terminais e estacões por onde passam
milhares de pessoas, financie as melhorias urbanas em raio de 600m do entorno durante o período de 30
anos de concessão.

Similarmente, a Lei 16.235/2016 lança a oportunidade de concessão e PPP de Edifícios Garagem: a ideia é
retirar das ruas os estacionamentos públicos, inclusive Zona Azul, e privados e levar os carros para tais
edifícios em raio de 1.000m, que podem ter usos diversos e, claro, bons projetos arquitetônicos. Poderemos
ter uma cidade com alguns belos edifícios-garagem (podem ser também garagens subterrâneas) e muito,
muito menos carros estacionados nas ruas, aumentando as calçadas e qualificando-as com bom design,
mobiliário urbano, paisagismo, iluminação, “traffic calming”, etc.; ou seja, substituir a cidade bruta do asfalto
dos carros estacionados pela cidade mais bela e humana “das pessoas”.

Em ambos os casos temos diversos bons exemplos em cidades europeias, japonesas, coreanas e norte-
americanas. Em ambos os casos, é o plano urbano específico que demonstrará, após estudos técnicos –
modelagens de urbanismo e arquitetura, jurídica, econômico-financeira e de comunicação, incluindo
audiência pública – o ônus e bônus do ente privado que deve viabilizar as desejáveis melhorias urbanas.

No caso do PIU, Projetos de Intervenção Urbana, recém lançado pela atual gestão em São Paulo, gerando
grande expectativa, trata-se do mais recente instrumento urbano regulamentado pela cidade, derivado de
seu PDE. O objetivo é promoção da reestruturação urbana em áreas subutilizadas, com potencial de
transformação e de adensamento residencial com uso misto. A meta é viabilizar a transformação a partir de
i õ i l d i d j á j i ó i ã
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intervenções pontuais ao longo dos eixos de transporte e junto a áreas cujos imóveis não cumprem a
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função social, se valendo das novas ferramentas da MP 700/2015. Pode-se utilizar dos institutos da
desapropriação para fins urbanísticos; do parcelamento, edificação e utilização compulsórios dos imóveis
não edificados, subutilizados ou não utilizados, principalmente os já notificados no perímetro; do retrofit
total e do consórcio imobiliário.

O que se espera do PIU é que, como as operações urbanas simplificadas de Belo Horizonte, se atue na
pequena escala, mais ágil. Promover intervenções mais rápidas em diversas áreas que demandam
requalificação urbana, alguns quarteirões.

Assim, temos neste momento inicial de lançamento destes novos instrumentos o desafio de aliar ao
enorme desejo dos urbanistas em ver tais instrumentos como o PIU funcionarem e finalmente iniciarmos a
tão necessária recuperação urbana das áreas centrais de nossas cidades – com adensamento habitacional
com diversidade de rendas e usos mistos, aliados às necessárias melhorias urbanas dos espaços públicos –,
(a) a superação do ceticismo do mercado em atuar nestes territórios centrais deteriorados e (b) a
demonstração pelo poder público de sua eficiência urbana, para além da requalificação dos lotes e edifícios
retrofitados.

A janela constitucional é muito clara: os municípios podem dispor sobre sua própria forma de uso, ocupação
e parcelamento do solo sob o azo da sua Política Urbana. O rol de instrumentos do Estatuto das Cidades não
é exaustivo, podendo os Municípios trazerem suas próprias formulações, desde que respeitem, por
compliance urbanística, as regras incidentes.

Devemos lembrar que todos estes instrumentos são também oportunidade de consolidação de PPPs,
quando envolvam área pública ou serviços públicos, tirando partido da maior eficiência e agilidade do ente
privado na execução e garantindo as devidas contrapartidas em forma de diversas possibilidades de
melhorias urbanas, determinadas nos respectivos planos urbanos específicos – são eles que determinam os
ônus e bônus de cada ente participante e sempre dentro das regras urbanas seguindo o devido ritual
republicano, onde "a palavra final" na gestão urbana será sempre do gestor público eleito. O início do
processo pode ser da gestão pública através da publicação de chamamento público aos interessados ou da
iniciativa privada, através de uma MIP, Manifestação de Interesse Privado. A gestão pública recebe, analisa e
revisa os planos e finalmente envia lei específica à Camara Municipal.

Os novos instrumentos urbanos aproximam as cidades brasileiras de casos de sucesso como Paris,
Barcelona e San Francisco que se utilizam de instrumentos de inovação urbana específcios muitas vezes
associadas às PPPs Urbanas, há muito tempo com sucesso: pode-se alavancar um desejável processo de
'pequenas operações urbanas', mais ágeis, rápidas, eficientes e próximas da vida quotidiana, com maior
potencial de êxito. São janelas de oportunidade onde a reabilitação urbana é viabilizada por um espaço
compacto, multifuncional, socialmente integrador. Habitação social, parques, equipamentos coletivos e
empreendimentos diversos, enfim, são inúmeras as possibilidades e tudo isto pode estar associado ao
projeto que demande a desapropriação em um projeto público, além de áreas privadas que tenham projeto
específico de requalificação para realização da justa distribuição dos ônus e bônus da urbanização.
***
As imagens apresentam uma modelagem urbanística e arquitetônica do potencial dos instrumentos
comentados – Leis 16.211 e 16.235; PIU, estressando as possibilidade legais do PDE – objetivando a
requalificação urbana de território deteriorado em região central de São Paulo e o potencial de implantação
de uma Quadra Modelo: complexo multifuncional com fruição urbana, diversidade de usos e programas,
equipamento âncora, adensamento residencial incluindo HMP, retrofitagem de edificação pré-existente em
eixo de adensamento próximo à hub de mobilidade.

Carlos Leite é urbanista, PhD, professor na Universidade Presbiteriana Mackenzie e diretor de Stuchi &
Leite Projetos e Consultoria, autor do Plano de Desenvolvimento Urbano Estratégico Nova Friburgo 2050,
trabalha no desenvolvimento de consultorias urbanas, planos diretores e estruturação de PPPs urbanas
junto com Bernardo Chezzi, advogado especializado em direito urbanístico e imobiliário.

https://www.arcoweb.com.br/noticias/artigos/carlos-leite-instrumentos-urbanos-inovadores 3/5
18/09/2019 Carlos Leite: Instrumentos urbanos inovadores - ARCOweb
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Publicada originalmente em ARCOweb em 24 de Maio de 2016

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5 COMENTÁRIOS
Ana Saraiva

AS OPERAÇÕES URBANAS SIMPLIFICADAS, EM BELO HORIZONTE, AO CONTRÁRIO DO QUE SE PODE SUPOR, ATÉ AGORA, TÊM
SERVIDO MUITO MAIS PARA VIABILIZAR GRANDES EMPREENDIMENTOS PRIVADOS QUE PROMOVER INTERVENÇÕES URBANAS
QUE ESTRUTUREM O ESPAÇO URBANO. OS "GANHOS" PARA A VIZINHANÇA IMEDIATA SÃO MÍNIMOS.. DE FATO SÃO ÁGEIS: MAS
NÃO TÊM DADO CONTRAPARTIDAS À CIDADE À ALTURA DAS BENESSES OBTIDAS, PRINCIPALMENTE, POR DESCUMPRIMENTO
DOS LIMITES DE POTENCIAL CONSTRUTIVO OU ÁREA DE PERMEABILIZAÇÃO. LAMENTÁVEL...

Elisa

BOM DIA, CONSULTEI A LEI MUNICIPAL N. 16.211, DE 27 DE MAIO DE 2015, E NELA CONSTA QUE A CONCESSÃO PARA
ADMINISTRAÇÃO, MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO E EXPLORAÇÃO COMERCIAL DIZ RESPEITO SOMENTE A TERMINAIS DE ÔNIBUS,
E NÃO PARA ESTAÇÕES DE TREM E METRÔ. EXISTE ALGUMA OUTRA LEI ESPECÍFICA PARA AS ESTAÇÕES METROFERROVIÁRIAS? E
NO SITE DO PLANALTO TAMBÉM CONSTA QUE A MP 700/2015 TEVE A VIGÊNCIA ENCERRADA EM 17/05/2016. FOI REALIZADA
ALGUMA OUTRA MP QUE SE ENCONTRA VIGENTE? OBRIGADA, ELISA

alexandre

https://www.arcoweb.com.br/noticias/artigos/carlos-leite-instrumentos-urbanos-inovadores 4/5
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