Curso de Especialização em Direito Imobiliário

Módulo: Locação e Contratos Atípicos

Coordenação: Prof. Dr. William Santos Ferreira e Prof. Dr. Everaldo Augusto Cambler
Assistente da Coordenação: Profa. Dra. Carla Matuck Borba Seraphim

Seminário - BUILT TO SUIT ASPECTOS CONTRATUAIS E PROCESSUAIS

Aluno: FERNANDO FERREIRA

1ª questão: Responda as seguintes proposições:

1. Nos contratos modelo “Built to Suit” é possível inserir cláusula de sublocação?

Sim, a sublocação será admitida se não for expressamente proibida; essa regra,
porém, é inaplicável à locação de prédio urbano, para o qual a sublocação é
proibida, a menos que haja prévio consentimento por escrito do locador.
A relação sublocatícia não passa de uma permissão do locador, regida no que
couber, pelas mesmas disposições legais relativas à locação.
De pronto, esclareça-se que a sublocação prevista nos artigos. 14 a 16 da Lei de
Locação dos Imóveis Urbanos é absolutamente compatível com o modelo BTS.

2. Há que se falar na aplicação do CDC?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que não se aplicam aos contratos
de locação as normas do Código de Defesa do Consumidor, pois tais contratos não
possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3°
do CDC, e além disso, já são regulados por lei própria, a Lei 8.245/1991.

3. É vedada a dupla garantia para este tipo de contrato? Há que se falar na

aplicação do parágrafo único do artigo 473 CC? Justifique sua resposta.
É vedada a dupla garantia para os contratos BTS, pois as disposições contratuais
entre as partes não podem contrariar a Lei do Inquilinato.
Na doutrina de SCAVONE, interessante pormenor se colhe: em razão do vulto
envolvido na locação TBS, “... os créditos decorrentes do contrato built to suit são
cedidos a uma companhia securitizadora que os transforma em lastro de
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e os coloca no mercado, na forma da
Lei 9.517/1997“.
Na hipótese de denúncia antecipada, deverá incidir o § 2º, do art. 54-A, da Lei
8245/1991: “Em caso denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário,
compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a
soma dos valores a receber até termo final da locação.”.
No tocante ao art. 473 do Código Civil, é estabelecido que: “Art. 473. A resilição
unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera
mediante denúncia notificada à outra parte. Parágrafo único. Se, porém, dada a
natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis
 para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de
transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.”
Caso o contrato não preveja multa, aí sim prevalece o art. 473 do Código Civil.

4. Como deve o Registrador de Imóvel operar com este tipo de contrato perante a
matrícula? Há que se falar em cláusula de vigência e direito de preferência?
O registrador imobiliário deve proceder à averbação do contrato na matrícula
imobiliária, mantendo-se hígidos a cláusula de vigência e o direito de preferência.

5. Os contratos de franquia podem utilizar-se da locação “Built to Suit”?

Assim, por meio das locações personalizadas built to suit, pode a franqueadora,
adquirir o imóvel adequando-se às especificações de sua marca para, então,
oferecer à locação à franqueada.

Nessa situação, o contrato de locação acabará ficando vinculado ao contrato de

franquia. Mas, também formaliza-se de modo individual e independentemente da
relação de franquia – mantendo-se as especificações interligadas à marca e ao
modelo de negócio oferecido.

2ª questão: À Lei do Inquilinato (n. 8.245/1991) foi introduzida a regra do artigo 54-
A, que prescreve:
“Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à
prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por
terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que
seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente
pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas
nesta lei.”
“§1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor
dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.”
“§2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário,
compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá,
porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da
locação.”
Pergunta-se:

a) Será que estamos falando aqui de um contrato atípico? Ou melhor, uma

locação atípica? Ou ainda, um contrato de locação a longo prazo?
Creio seja um contrato de locação a longo prazo com regras específicas.

b) Cabe ação revisional de aluguel e renovatória?

No que tange à ação revisional, caso as partes não pactuem a expressa
renúncia ao direito de revisão do aluguel, será a elas permitido recorrer à Ação
Revisional de Aluguel. Justamente para afastar os riscos decorrentes dessa
incompatibilidade é que a alteração legislativa autorizou a renúncia ao direito de
revisão dos alugueis.
c) O valor mensal do aluguel deve abranger os encargos advindos com as instalações
a serem utilizadas/realizadas no imóvel com as exigências feitas pelo locador
(locatário) ou não?
Sim, o valor mensal do aluguel é composto também pelos referidos encargos,
calculado por aritmética que inclui o rendimento do capital investido pelo locador,
além do próprio locativo.

d) Na locação convencional, o locador não pode cobrar os aluguéis vincendos (pode

apenas cobrar a multa, nos termos do art. 4º. da Lei 8.245/91, modificado pela lei
12.112/09). E no “built to suit”, pode ou não ?
BTS não está na regra do art. 4º, então pode cobrar os aluguéis vincendos em
caso de rescisão, na forma do art. 54-A da Lei do Inquilinato.

3ª questão: O Contrato “Built to Suit”, logo no inicio de sua inserção no ordenamento

jurídico pátrio, ensejou inúmeros questionamentos, especialmente se seria aplicável
ou não a lei de locação. Por política legislativa, o contrato veio a ser atrelado
à lei inquilinária, contudo com certas peculiares. Comente essa afirmação, aplaudindo
(ou não) a aplicação da lei de locação a esse modelo contratual. Informe, ainda, se
Medida Provisória nº 881, de 2019, trará alguma alteração ao ambiente do contrato
em espécie.
A aplicação da lei inquilinária aos contratos de locação BTS é muito benéfica ao
sistema jurídico: não foi necessária a construção de nova lei para tal modalidade e,
ainda, as disposições da Lei 8245/1991 já estão sedimentadas na sociedade e no Poder
Judiciário, o que facilita sua aplicação e a resolução de conflitos.
A MP 881/2019 foi convertida na Lei 13.874/2019, que dispõe sobre a
Declaração de Direitos de Liberdade Econômica. Alguns de seus princípios são “a
liberdade como uma garantia no exercício de atividades econômicas” e “a intervenção
subsidiária e excepcional do Estado sobre o exercício de atividades econômicas”, os
quais favorecem a locação na modalidade BTS.

4ª questão: Dê um parecer de até 30 (trinta) linhas, defendendo ou negando, que o

Projeto de Lei 1179/2020 deveria tratar das Locações “Buit to Suit”, quanto a revisão
do valor locatício e multa por possível resilição.
O PL 1179/2020 “Institui normas transitórias para a regulação de relações
jurídicas de direito privado durante a pandemia do novo coronavírus, relativas a
prescrição, decadência, resilição, resolução e revisão de contratos, relações de
consumo em caso de serviço adquirido por delivery, locação de imóveis urbanos,
contratos agrários, usucapião, condomínios edilícios, sociedades, regime concorrencial,
família e sucessões.”
De acordo com o site da Câmara dos Deputados, foi transformado na Lei
Ordinária 14010/2020, que “Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório
das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus
(Covid-19).”
No que concerne à locações de imóveis urbanos, seu artigo 9º preceitua que:
“Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a
que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de
outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.”
Conforme lecionado por Sylvio Capanema, é questão controversa se o locatário
de contrato BTS poderia pleitear a redução do locativo. Para ele, a revisional não se
fundamentaria em flutuação do valor de mercado, mas nas dificuldades no
cumprimento do contrato por conta dos efeitos da pandemia.
Alexandre Gomide defende que eventual dificuldade financeira não seria
plausível para revisão do contrato, mas reconhece a possibilidade de revisão em caso
de drástica alteração da base objetiva do negócio jurídico, em efeitos imprevisíveis.
Entendo correto não ter a Lei 14010/2020 contemplado os contratos BTS, pois
o locativo mensal remunera não somente a cessão de uso, mas também a construção
do imóvel e o capital imobilizado, merecendo muita cautela eventuais revisional ou
resilição.
Quanto à denúncia imotivada, o locatário pode exercê-la a qualquer tempo,
desde que pague a multa convencionada, o que justifica a não inserção na Lei
14010/2020.