DIREITO DO NOTARIADO

Artigos 35º e seguintes do CN as espécies de documentos. No CC, na parte geral, temos a

prova documental – artigos 362º e seguintes, vamos encontrar a classificação e distinção das
diferentes espécies de documentos aos quais o legislador atribui valor de prova.

Artigo 35º Código do Notariado.

Uma escritura não pode ser praticada por solicitador pois é um documento elaborado pelos
notários nos seus livros. As escrituras estão previstas nos artigos 80º e seguintes do CN. São
documentos autênticos.
O DPA não é um documento autêntico, é um documento particular. Enquanto as escrituras são
públicas como menciona o artigo 80º do CN. A diferença entre os dois está na pessoa que os
assina. Os notários são dotados de fé pública – artigo 1º CN. A fé pública notarial consiste num
atributo que é conferido pelo legislador, é a lei que determina que os atos praticados pelo
notário no seu livro são dotados de fé pública. Quais são as outras instituições dotadas de fé
publica? Os registos, os tribunais, as entidades administrativas no âmbito das suas
competências. São esses que têm capacidade de produzir documentos autênticos – artigo 363º
CC.

 Documentos autênticos – documentos exarados com as formalidades legais pelas

autoridades públicas nos limites da sua competência ou dentro do círculo de atividade
que lhe é conferido, pelo notário ou outra entidade a que é conferida fé pública.
Ao notário por lei é conferida fé pública.
Os fundamentos pelos quais é possível a invocação da falsidade de um documento
autêntico são menores do que os fundamentos de um documento particular – 369º,
370º e 371ºCC. Os documentos autênticos fazem prova plena dos factos neles
exarados, não admitem prova em contrário. A declaração prestada ao notário não é
passível de discussão – fé pública notarial. As falsas declarações prestadas perante o
notário constituem crime. Neste sentido, as escrituras são os documentos mais
seguros que existem. O que é dotado de fé pública são as declarações prestadas pelo
notário, o conteúdo dessas declarações pode não corresponder à verdade (exemplo:
simulação de negócio, incapacidade, ilegitimidade, idoneidade…). Os documentos
autênticos são os únicos dotados desta força probatória (371º ?).
 Documentos particulares – Não são documentos autênticos – 363º nº2 são
documentos particulares, pois são particulares todos os documentos que não são
autênticos. É um documento lavrado pelo próprio declarante, pelas partes. Existem 3
modalidades com valores probatórios diferentes:
o Simples – não têm nenhum ato notarial a acompanhar pelo que não
interessam para esta disciplina;
o Reconhecidos (Ato notarial: reconhecimento) – não existe uma confirmação
de vontade. Não têm uma forma única pois a lei estabelece várias
modalidades de reconhecimento diferentes. O artigo 373º CC fala do
reconhecimento de assinatura, e o 374º CC do reconhecimento de letra e de
assinatura. O solicitador não pode fazer reconhecimento de letra e de
assinatura (ato exclusivo do notário – reconhecimento da letra de quem o
escreveu e assinou. É presencial, tem de ser escrito em frente ao notário),
pode apenas fazer reconhecimento nos termos do 373ºCC (pode ser presencial
ou por semelhança – através do bilhete de identidade/cartão de cidadão ou
 passaporte – artigo 153º nº6 CN). Os reconhecimentos de assinatura podem
ser:
 Simples - Artigo 153º nº4 – o reconhecimento de assinatura simples é
sempre presencial;
 Com menções especiais – tanto pode ser presencial como por
semelhança.
o Autenticados (Ato notarial: autenticação) – CN e CC – artigo 363º nº3 CC
(confirmados pelas partes perante o notário ou advogado solicitador nos
termos da lei do notariado), trata-se de um documento confirmado pela parte
perante o solicitador. Nos documentos particulares reconhecidos pode
reconhecer-se a assinatura através do documento de identificação. No
documento de autenticação somos testemunhas da declaração de vontade da
pessoa que nos apresenta o documento. O declarante manifesta a sua
vontade, através de assinatura que comprova que compareceu perante o
solicitador para manifestar que o documento corresponde à sua vontade. Tem
de existir uma declaração expressa que aquele documento corresponde à
vontade da pessoa. Documento pelo qual o solicitador confirma a vontade das
partes perante si.
 Documentos autênticos (dotados de fé pública) vs autenticados – Em termos de valor
probatório nos termos do 377º CC têm a mesma força probatória, exceto nos casos em
que a lei exija um documento autêntico (caso em que são nulos se não respeitarem
essa forma). Os documentos autenticados são título executivo nos termos do CC,
enquanto os particulares não.

Remissão do artigo 377ºCC para 150º CN. Artigo 375º CC para o 153º CN. Remissão desses
artigos para o 35º CN.

Artigo 39º nº1 CN – os atos notariais devem ser elaborados em tinta preta. O CN estabelece
também quando podemos usar abreviaturas ou temos de escrever por extenso. O ato notarial
tem de obedecer às regras do CN para ser válido, sendo que a responsabilidade recai sobre o
notário.

DIREITO DO NOTARIADO – 25. Fevereiro

Documentos particulares – 373º CC e seguintes.
Reconhecimento notarial – 375º CC.
CN – 153º e seguintes.

É possível reconhecer a assinatura de quem não sabe assinar? É possível que alguém se
subsitua na assinatura, trata-se de um reconhecimento a pedido – a rogo. Temos as mesmas
formalidades que no reconhecimento de assinatura, mais o acrescento do artigo 154º CN. Esta
assinatura é sempre presencial. O arrogante e o arrogado têm de estar na nossa presença e
tem de ser reconhecida a razão pela qual a pessoa não assina. Trata-se de um ato notarial
simples. Para reconhecer uma assinatura temos de estar perante o documento original (não
pode ser uma fotocópia, por exemplo).

Decreto Lei do Simplex que contribui para a desformalização de muitos atos – DL 76-A/2006 de
29 de Março. Atos notariais que os solicitadores passaram a poder realizar:

 Termo de autenticação;
  Reconhecimento de assinaturas simples ou com menções especiais;
 Certificação de fotocópias;
 Certificação de traduções.

Portaria 657-B/2006 de 29 de Junho - Regulamentar a prática destes atos notariais, tornando-

se obrigatório o registo eletrónico dos atos notariais. A além da minuta, a acompanhar o ato
notarial tem de ir um PDF que contem a data e hora em que o ato foi praticado (dada pelo
servidor da ordem) que contem um link que permite ir ao site da OSAE verificar se o ato é
autêntico. Um ato notarial não é válido se não for acompanhado pelo seu comprovativo.

Os DPA estão sujeitos a depósito eletrónico obrigatório no site do registo predial online.
Dispensa o registo eletrónico no site da OSAE.

Reconhecimento de assinatura a rogo - Quanto ao reconhecimento de assinatura implica

sempre a identificação do profissional que é o autor do ato notarial. No ato notarial é
identificado em primeiro lugar o profissional que outorga o ato. É identificado pelo nome
profissional. Além do nome e categoria profissional (solicitador), o ato é acompanhado da
cédula profissional e número de contribuinte. O ato notarial é uma declaração pessoal do
profissional forense. Trata-se de uma assinatura a rogo, presencial. Indicar o número de folhas
do documento, sendo que todas devem ser rubricadas, podendo ser numeradas. Deve apor-se
o carimbo ou selo branco por cima da nossa rubrica. A identificação da pessoa é feita pelo
nome completo, número do documento de identificação e data de validade do mesmo. Na
parte da assinatura a rogo, assina a rogo de …. E a explicação da razão pela qual a pessoa não
assina. A identificação do rogante é também nome completo e documento de identificação e
sua validade. “Isento de despesas e honorários” – no caso de ser um serviço gratuito. No final,
indicar o número eletrónico fornecido pela OSAE aquando do registo eletrónico. Devemos
juntar o comprovativo do depósito eletrónico do registo. O reconhecimento de assinatura
simples é a parte inicial da minuta, essa parte é igual ao documento de assinatura simples.

Artigo 153º nº3 – reconhecimento de assinatura com menções especiais não tem diferenças
na parte inicial (em relação ao anterior). As formalidades são as mesmas. A parte das menções
especiais encontra-se no final da minuta. Temos de fazer constar a razão pela qual verificámos
a menção especial, qual foi o documento que nos permitiu elaborar aquela menção especial.

28. Fevereiro
CERTIFICAÇÃO DE FOTOCÓPIAS VS PÚBLICA FORMA

Artigos 158º e seguintes do CN.

O artigo 164º CN remete para o 383º CC (certidões de atos que o notário retira dos seus
livros).

As fotocópias certificadas que os advogados e solicitadores podem extrair estão no artigo

171º-A nº3 CN, remetendo quanto às formalidades das fotocópias para o 171º nº2 e 4 (pública
forma – ato elaborado pelo notário). Do 171º-A fazer remissão para o 384ºCC. Na pública
forma tira o notário ele mesmo a cópia. Nas fotocópias certificadas é comparada a fotocópia
com o documento original. Implica sempre o registo eletrónico para a certificação ser válida.

1. Primeiro a identificação do profissional forense

2. De seguida a descrição do número de folhas (laudos). O número de folhas inclui a
ressalva que o número de folhas inclui a presente. Deve indicar-se se as folhas têm só
frente, ou frente e verso.
 3. A certificação de fotocópias implica que o profissional forense deve numerar o número
de fotocópias e deve enumerar cada folha, apondo o selo branco ou o seu carimbo por
cima da mesma.
4. Normalmente, é feita uma descrição do documento original, de modo a não haver
fraude.
5. É obrigatória a declaração de conformidade da fotocopia com o original, não deve
haver qualquer omissão ou alteração entre o original e a fotocopia.
6. Por último, o lugar de realização da fotocópia e respetiva data.
7. É obrigatório o numero sequencial do registo eletrónico.

 Se ao documento original faltar alguma folha, não é possível certificar a fotocópia. Não
é possível uma certificação parcial. Só é válido certificar o documento integral.
 Se o documento for elegível após a fotocópia não se pode certificar.
 Se o documento tiver folhas rasgadas onde podem faltar palavras ou letras também
não se pode certificar. Colocam em causa a fidelidade do documento.
 Se o original só tem frente, a fotocópia também só pode ter frente. Deve manter-se a
aparência do original.
 Não é necessária a fotocópia ser a cores.
 Se o documento original tiver rasuras, entre linhas, apontamentos, ressalvas, artigo
371º nº2CC, aplicando a regra do 384º têm o mesmo valor na certificação de
fotocópias.
 Não é possível utilizar o corretor nos documentos originais.
 Não nos podemos recusar a certificar uma fotocópia por o original ser nulo. Não temos
o dever de nos pronunciar sobre o valor do documento. Nem temos de conhecer sobre
a pessoa que nos apresenta o documento (exemplo: pessoa incapaz), o autor do
pedido não está em causa, não há qualquer invalidade nisso.
 Não há violação de direitos de autor na certificação de fotocópias.

TRADUÇÕES E CERTIFICAÇÃO DE TRADUÇÕES

Têm as suas formalidades no artigo 172º CN. Podemos fazer traduções se dominarmos a língua
para a qual estamos a traduzir, ou da qual estamos a traduzir. Temos de indicar a razão pela
qual fazemos a tradução, a competência da qual estamos munidos para a podermos fazer.
Tanto podem ser feitas de língua estrangeira para o português, como do português para língua
estrangeira. O 172º nº1 estabelece essa possibilidade. O 172º nº3 estabelece os casos de
certificação de tradução. Se formos nós a fazermos a tradução, temos de explicar como temos
conhecimento dessa língua. O nosso trabalho na certificação é assegurar que o tradutor
cumpre com os deveres legais para uma tradução fiel. Ele presta um juramento e nós somos as
suas testemunhas, somos quem certifica o compromisso prestado pelo tradutor. Ele deve
juntar um certificado pelo qual domina aquela língua. Uma das preocupações é a de verificar
qual o país de origem do documento ou para onde vai ser enviado o documento, temos de
verificar se o documento é válido no nosso país, ou se vai ser válido no país para o qual vai ser
enviado.

REQUISITOS DE INSTRUMENTOS NOTARIAIS

Artigos 35º e seguintes do CN. São para o solicitador aplicáveis as regras do 39º e seguintes.

 Só pode ser escrito a tinta preta e em papel;

 Artigo 40º - regras a observar na escrita dos atos;
  Todas as palavras têm de ser escritas por extenso (40º nº1);
 Existe uma lista de palavras (40º nº3) que podem ser escritas por abreviatura. Em caso
de dúvida as palavras são escritas por extenso;
 A descrição predial deve ser escrita por extenso;
 O artigo 40º nº4 estabelece que não há espaços em branco num ato notarial. Tudo o
que não fique escrito é trancado e eliminado. O verso das folhas deixado em branco
também é trancado com um Z, deve ser inutilizada.

FALTEI DIA 3 DE MARÇO

07. MARÇO
RASURAS

Artigo 41º nº2 deve colocar-se um traço por cima das palavras que se pretende eliminar, para
que fiquem legíveis. Nos contratos o que tem de ficar expresso são as declarações de vontade.
A eliminação de palavras é normalmente feita com uma régua. No final do documento deve
ser feita a devida ressalva. “Rasurei: “copiar a palavra que foi eliminada””. As rasuras devem
ser ressalvadas pela ordem em que foram feitas. Se não forem ressalvadas as palavras não
fazem parte do documento.

As palavras não ressalvadas estão sujeitas à livre apreciação (41º nº4 e 371º nº2CC). As
palavras que forem traçadas mas não forem ressalvadas, não estamos perante uma rasura, por
isso continua a valer a palavra que foi traçada (41º nº2), a rasura só é válida se houver a devida
ressalva.

CORRIGIR ERROS ORTOGRÁFICOS E ACRESCENTAR PALAVRAS

Artigo 43º, 41º nº4 para o 371º nº2CC. Todas as alterações devem ser ressalvadas. Ao ato de
aditar palavras a um texto pré escrito chama-se entrelinhar, escrever entre as linhas.
Entrelinha-se com uma chaveta a identificar o sítio onde a expressão deve ser inserida no
texto, e feita no espaço superior à linha onde deve ser escrita. No final temos de colocar
“entrelinhei: “a expressão adicionada””. A ressalva é colocada antes das assinaturas finais. Se
as partes já tiverem assinado e não houver espaço antes das assinaturas para as ressalvas,
estas devem ser acrescentadas depois das assinaturas e as partes devem todas assinar
novamente.

Se num impresso nos enganarmos, devemos sublinhar a última palavra correta que foi escrita,
seguida de “,digo,”, voltar a escrever a última palavra correta e continuar a frase correta. Sem
necessidade de rasurar o que está errado.
Exemplo: Tinha um chapéu, digo, um boné.

REGRAS DOS ATOS NOTARIAIS

Artigo 42º - Os atos notariais são escritos em língua portuguesa. O ato notarial não é a
tradução mas sim a certificação da tradução, que é escrita em português. O documento pode
estar em inglês, mas o reconhecimento de assinatura tem de ser redigido em português.
Documento não é o mesmo que ato notarial, o ato que acompanha o documento.
Deve ser redigido em termos claros e precisos. Devem ser compreensíveis para qualquer
pessoa e devem eliminar incertezas, devem dar segurança jurídica. Devem ser utilizados os
termos juridicamente mais corretos. Não deve ser colocado nada que seja desnecessário. O
que for supérfluo, redundante, aquilo que deve ser verificado pelo solicitador/advogado não
deve ser colocado. Há elementos acessórios que devem ser incluídos, por exemplo se uma
habitação se destina a habitação permanente própria do comprador em termos de isenção de
IMI.

O 42º nº3 aceita que na elaboração de um ato notarial se reproduzam normas legais
textualmente para ilustrar sem margem para dúvidas qual era a verdadeira vontade das
pessoas, desde que o pedido seja pertinente. É frequente acontecer em contratos promessa,
em arrendamentos…

Artigo 43º - O documento particular autenticado implica um documento particular e uma

autenticação. Este artigo aplica-se quase exclusivamente aos notários.

Artigo 44º - Regras quanto aos documentos passados no estrangeiro. Devem vir
acompanhados da respetiva tradução e devem ser válidos no nosso país. Se houver fundadas
dúvidas quanto à sua legalidade, pode ser exigida a sua legalização nos termos do CPC.

Artigo 45º - Artigo importante! Se quiser celebrar DPA de compra e venda de imóvel destinado
à habitação quais são os documentos que peço aos outorgantes/partes?

 Certificado de eficiência energética;

 Licença de habitabilidade ou de utilização;
 Inscrição matricial;
 Registo predial;

AULA 11 MARÇO
FORMALIDADES DOS ATOS NOTARIAIS

A identidade dos outorgantes obedece às regras do artigo 48º.

Existe um conjunto diferente de formalidades nos atos notariais que se destinam a registo,
normalmente têm um conjunto de requisitos adicionais relativamente aos atos notariais em
geral. O DPA de compra e venda de um imóvel tem de ser registado, é título para registo,
devendo ter em conta as regras do artigo 47º, devendo conter a menção do nome completo
do cônjuge e do respetivo regime matrimonial de bens se a pessoa a quem corresponde o ato
for casada.

Há também requisitos que a lei não prevê mas que são obrigatórios no ato de registo:

 Número de identificação fiscal dos outorgantes – todo o sistema do instituto de

registos e notariado baseia-se no NIF para realizar as suas buscas no serviço;
 Caso o outorgante for casado, deve incluir-se o NIF do cônjuge;
 Há certos atos em que o prazo para se proceder ao registo é menor do que aquele que
está no Código;

O artigo 46º estabelece as regras que devem ser seguidas para a elaboração de um ato
notarial.

 Artigo 46º nº1 alínea a) – designação do dia, mês, ano e lugar em que foi lavrado ou
assinado o ato notarial:
o Data completa;
o Local em que é assinado;
 o Caso as partes solicitem a hora também pode ser incluída;
o Identificação profissional completa do solicitador – nome profissional, cédula
profissional, NIF e domicílio profissional;

Identificação das pessoas singulares e das pessoas coletivas (46º alínea c). Se os outorgantes
estiverem a agir em representação de alguém (procuradores etc) deve identificar-se o
declarante, a qualidade em que intervém, bem como a identidade da pessoa por ele
representada. No caso do declarante estar em representação de outra pessoa, o artigo 46º
alínea e) obriga a menção das procurações e dos documentos que as justifiquem a qualidade
do procurador e do representante.

Para identificar a pessoa coletiva em primeiro lugar tem de se identificar o declarante, a

pessoa singular que está a agir em representação da pessoa coletiva (46º nº1 alínea c) e 48º).
Temos de explicar qual o seu vínculo com a sociedade comercial, fundação ou associação,
identificando qual o órgão a que a pessoa singular pertence e porque é que esse órgão tem a
capacidade de produzir aquela declaração.

A complexidade dos DPA de pessoas singulares concentra-se à volta da questão do casamento.

No caso das pessoas coletivas existem regras específicas no que toca à aquisição e venda de
imóveis. Os gerentes têm de prosseguir o objeto social e só podem praticar atos uteis ao
objeto social, de acordo com as deliberações das assembleias de sócios e com o orçamento
elaborado para o ano. Só podem praticar atos de administração ordinários. A compra e venda
de imóveis é uma administração extraordinária. Tem de ser verificado quantas assinaturas são
necessárias para vincular a sociedade, sendo que por vezes é necessária a assinatura de mais
de um gerente.
Identificar a pessoa singular, qualidade em que representa a sociedade (49), identificar a prova
documental pela qual verificámos a validade da representação e os seus poderes para praticar
o ato, identificar (46º nº1 e) a menção dos documentos pelos quais tenham sido verificados os
poderes necessários para o ato.
O estado civil do representante não é relevante.
Para provar a qualidade de gerente deve mostrar-se a certidão da conservatória comercial.

Quanto às associações, regra geral não estão sujeitas a registo. Devem ser verificados os
estatutos que dizem qual a composição da associação e qual a forma de obrigar da associação.
No entanto, os estatutos não têm o nome das pessoas que encabeçam os órgãos. Atas da
associação – ata das eleições onde foram eleitos os representantes e ata da tomada de posse.
Não interessa se o representante da associação é casado.

Artigo 46º nº1 alínea h) – identificação dos abonadores, intérpretes, peritos médicos,
testemunhas e leitores (ler em linguagem gestual).

O artigo 46º alínea f) – têm de ser referidos e descritos todos os documentos exibidos e
arquivados. Qualquer pessoa tem de ter capacidade de adquirir os documentos que foram
exibidos.

O comprovativo de IMT é obrigatório e deve ser arquivado mesmo que a pessoa seja isento.

Se houver liquidação de imposto, temos de arquivar o DUC (documento único de cobrança) e o

comprovativo de pagamento. No caso da compra e venda temos de verificar se todas as
obrigações foram cumpridas, declarando, identificando os documentos e arquivando-os no
nosso arquivo pessoal.
O artigo 46º nº1 tem na alínea j) remissão para os artigos 65º e 66º.

Últimas 3 alíneas do artigo 46º nº1 (alínea l), m) e n)) – Estas alíneas acarretam a nulidade do
ato notarial, e até mesmo a sua inexistência. Os atos inexistentes nunca produzem efeitos
jurídicos. Os atos nulos produzem efeitos jurídicos até que seja invocada a sua nulidade.

No termo de autentificação o solicitador é testemunha de que o documento respeita a sua

vontade, a assinatura da pessoa só comprova que esteve presente.

No reconhecimento de assinatura apenas é certificada a identidade do sujeito outorgante e no

caso das assinaturas com menções especiais a qualidade jurídica em que assina.

O DPA tem o documento particular e o termo de autentificação (ato notarial). Ao celebrar um

DPA, vamos ler o documento em alto, explicar o documento e perguntar se está de acordo
com a vontade das partes. Deve cumprir-se com o artigo 50º CN. Deve ser lido todo o
documento, a todas as partes em simultâneo. Deve perguntar-se de início se todos ouvem
bem. Além de termos de cumprir com o artigo 50º, devemos referir no termo de
autentificação que lemos o documento particular aos intervenientes em voz alta e que elas
manifestaram que ele corresponde à sua vontade. Não cumprimos com a alínea l) e o ato é
nulo. É uma nulidade insanável, que importa à repetição de todo o processo. A leitura pode ser
dispensada se as partes declararem que já leram o documento (deve evitar-se). A nossa
obrigação é ler o documento e explicá-lo resumidamente. A explicação é tão importante como
a leitura, uma vez que no documento se usa a terminologia juridicamente adequada, que pode
não ser entendida pelas partes.

Artigo 46º alínea m) – Nos DPA deve-se indicar os outorgantes que não assinam e a explicação
do porquê: porque não sabe ou porque não pode. As pessoas que não podem ou não sabem
assinar apõem as impressões digitais de acordo com o artigo 51º. O dedo que se deve apor no
documento é o indicador da mão direita. Quem não tiver indicador, deve apor o dedo que o
notário determinar, fazendo menção no documento do dedo e mão a que corresponde a
impressão digital. Se a pessoa não tiver nenhum dedo, deve referir-se no documento a
existência e a causa da impossibilidade. As pessoas que não podem assinar, devem colocar as
suas impressões digitais consoante a ordem que aparecem identificadas no documento.

Artigo 46º nº1 alínea n) – As assinaturas devem ser em seguida ao texto e às ressalvas. As
pessoas assinam pela ordem em que aparecem identificadas no documento. Se a pessoa for
casada no regime de adquiridos e o cônjuge aparecer como autorizante, a mulher aparece
quando aparece no documento e não quando da sua menção como mulher. A última
assinatura é a do solicitador, é a assinatura que tranca o documento.

AULA 14 MARÇO
46º a 53º - aula passada.

Artigos 54º e seguintes – aula de hoje.

O artigo 54º é muito importante nos DPA de compra e venda de imóveis. Já não é uma
consequência do artigo 46º. As normas do 54º e seguintes não substituem o 46º, são
complementares.

O DPA que se destine a titular a transmissão ou transmissão de imoveis está obrigatoriamente

sujeito a registo predial, num prazo de 60 dias para obrigatoriamente se proceder ao registo
(8º-A registo predial). O registo predial é obrigatório tanto para os interessados como para o
profissional forense que outorgar o DPA.

Todos os DPA que têm por base um imóvel devem obedecer ao artigo 54º.

Se o prédio não estiver descrito no registo predial mas for possível realizar o DPA, deve constar
a descrição de que o prédio está omisso no registo predial. Se o prédio estiver registado temos
de apor o número da descrição. Se estiver omisso temos de explicar porque é que nos é
possível realizar aquele DPA.

O nº2 do artigo 54º reporta-se ao cumprimento do princípio do trato sucessivo (artigo 34º
CRPred remissão para 54º CN). O artigo 54º nº2 é muito próximo do artigo 34º CRPred. Não se
pode celebrar DPA sem que o prédio em causa esteja registado a favor do transmitente ou a
favor do falecido. O artigo obriga-nos a identificar qual é a inscrição da qual consta o nome do
transmitente ou de quem está a onerar o bem. Numa certidão do registo predial primeiro
temos a descrição do prédio e depois a inscrição, que tem cada direito, ónus ou encargo
inscrito no CRPRedi, com um número de série. A não menção do número de série acarreta a
nulidade do título.

Exceção: artigo 55º alínea a) – estabelece duas exceções à regra do artigo 54º nº2. Ou seja, o
sujeito que outorgar o DPA está SEMPRE sujeito ao 54º nº1. O 54º nº2 tem exceções que estão
neste artigo. Ou seja, nos casos em que seja feita partilha não é necessário fazer o registo
prévio desde que o prédio esteja registado em nome do de cuiús. Se um prédio não estiver
descrito e estiver a ser partilhado, supondo que o de cuius faleceu o ano passado, quando o
DPA for de partilha e o prédio estiver omisso no RPRed não é necessário o registo prévio do
prédio a favor do de cuiús. Nos negócios mortis causa, quando não temos trato sucessivo e o
prédio está omisso, é possível fazer o registo apenas pela habilitação de herdeiros.

Estabelece ainda uma segunda dispensa, que é dos prédios que estejam titulados antes de 1
de outubro de 1984. O registo passou a ser obrigatório a partir dessa data. Se o transmitente
tiver um título anterior, a mera exibição desse título é o suficiente para ser realizado o DPA, a
nova transmissão.

O artigo 55º alínea a) CN tem remissão para o artigo 35º CRPred.

O artigo 54º nº3 estabelece isenções. O 54º nº2 não é aplicável:

 Alínea b) são casos de urgência devidamente especificados e comprovados

 A alínea a) é possível a um solicitador transmitir um determinado imóvel sem que o
imóvel esteja previamente registado a favor de quem o venda desde que preencha os
requisitos no 54º nº3 alínea a). Desde que a segunda transmissão ocorra no mesmo
notário e no mesmo dia, como o profissional forense tem conhecimento pessoal da
transmissão, pode efetuar a segunda transmissão. Na conservatória do registo predial
deve registar-se os dois negócios.

O nº4 e nº5 do 54 estabelece uma regra probatória absoluta. O nº4 estabelece como é que se
prova a descrição predial e as inscrições em vigor – prédios registados. O nº5 aplica-se a
prédios omissos, não registados. É a mesma regra do 9º do CRPred. Só se provam mediante
certidão do registo predial, certidão de teor. Esta certidão de teor é a certidão de registo
predial. O CN estabelece uma vigência máxima desta s certidões do registo predial de 1 ano,
embora hoje em dia já se emitam certidões de duração menor (3 meses e 6). As certidões
negativas só são válidas durante 3 meses, é um prazo único. Não há DPA sobre imoveis que
não tenha documento no registo predial a suportá-lo, mesmo que seja a indicar que o prédio
não está registado (no caso das exceções mencionadas).

PERGUNTA PARA O TESTE – Entre o artigo 46º e 55º.

Artigo 57º remissão para o 31º CRPredial é importante em termos de matéria mas não é
frequente em termos de avaliação.

Artigo 57º e 58º - Falámos deles por força da retificação de áreas. A harmonização entre o
registo predial e a matriz está nos artigos 28º e seguintes do CRPred – remissão. O artigo 31º
tem a prova da inscrição matricial (remissão para o 56º do CN). Sempre que for celebrado DPA
é necessário fazer prova da situação matricial do prédio – indicando-se o nr da inscrição na
matriz ou no caso de prédios omissos fazendo-se constar o pedido de inscrição. O CN exige
coincidência, a área da matriz e a localização do prédio têm de coincidir, não coincidindo o
proprietário do prédio tem de declarar qual das duas áreas considera correta (se estiver
dentro dos limites do 28º-A do CRPred). Se não estiver dentro dos limites do 28º-A CRPred
deve-se retificar a área e só depois elaborar o DPA.

As tolerâncias estão previstas no artigo 58º nº3, são as mesmas do artigo 28º-A CRPred. O
outorgante terá sempre de se comprometer com uma das áreas, dizendo qual delas é a
correta.

Indicar o nr fração – nos prédios em propriedade horizontal.

O artigo 63º é muito importante para efeitos do DN e para efeitos fiscais. Sempre que existir
transmissão ou oneração de bem imóvel temos de indicar o valor do bem. Se existirem vários
bens num contrato temos de discriminar o valor de cada bem, e no final indicar o valor total. O
preço é o preço que for fixado pelas partes, no mínimo será sempre o da caderneta predial
(finanças) a não ser que as partes expressamente declarem preço inferior. As partes têm a
liberdade de fixar o preço que entenderem, no entanto as finanças vão sempre tributar no
mínimo pelo valor da sua avaliação.

O artigo 64º estabelece que a identificação dos bens pode ser feita por um documento
complementar, que é elaborado pelas partes e levado ao notário/solicitador. Cada uma das
verbas dos prédios tem de ser numerado e o DPA é elaborado mencionando o número das
verbas.

O capítulo seguinte do CN estabelece as regras para os intervenientes acidentais.

O artigo 70º estabelece os casos de nulidade dos atos ou instrumentos notariais. As nulidades
implicam que o ato não produza efeitos jurídicos. O sanar dos vícios pode ser feito pelo
averbamento ou pelo chamamento das partes, com uma declaração complementar ao DPA
elaborado. O novo documento também está sujeito a depósito eletrónico, conectando-o ao
DPA anterior.

18 MARÇO
Páginas do Livro: 583 a 585, 586, 601 a 627, 649 a 655, 659 a 662

Frequência: 6 questões, mínimo 3 caso prático

ESCRITURAS DE JUSTIFICAÇÃO
Não são um ato notarial do solicitador. Os atos notariais que não são praticados pelo
solicitador podem ser preparados pelo solicitador.

As escrituras de justificação que estão nos artigos 89º e seguintes têm como função suprir a
falta do título. O legítimo titular de um determinado direito por algum motivo não tem o título
que lhe permite o registo do direito, socorrendo-se da escritura para suprir essa fácil. Esta
escritura de justificação é uma declaração unipessoal, feita pelo legítimo titular do direito
perante o notário.

Requisitos de admissibilidade de cada uma das escrituras de justificação e o seu procedimento:

As escrituras de justificação não têm de ser exclusivamente sobre bens imóveis.

As escrituras de justificação são o último recurso a ser utilizado pois não têm o mesmo valor
em tribunal.

É preciso dominar corretamente as formas de aquisição de direitos. Esta escritura é também

conhecida como escritura de usucapião. Só numa das três modalidades é preciso indicar uma
forma de aquisição de direito originária, nas outras duas é facultativa. Grande parte das
escrituras de justificação invocam a usucapião. Só a escritura no 91º é que exige a invocação
de uma causa de aquisição originária, a usucapião. Esta escritura não se aplica apenas a
prédios não descritos no registo predial. Em duas das modalidades os prédios estão registados
obrigatoriamente. Na escritura de justificação é fundamental o princípio do trato sucessivo.

Prazo da aquisição de bens imóveis por usucapião: os prazos são variáveis consoante as
caraterísticas da posse. A única posse que nos interessa para as escrituras de justificação é a
posse não titulada porque as escrituras de justificação destinam-se a justificar a falta de um
título. O prazo invocado nas escrituras de justificação é sempre 20 anos, porque o CC presume
que a posse não titulada é de má-fé.

Artigos 89º e seguintes remeter para o trato sucessivo (artigo 34º) e para os artigos do CC
sobre a usucapião (1293º e seguintes). Os direitos que não podem ser adquiridos por
justificação são as servidões prediais não aparentes e o direito de uso e habitação. O artigo
1296º (?) fala da usucapião de imóveis. Nos termos do 1260º a posse não titulada presume-se
má-fé.

Artigo 1256º - acessão da posse. É possível celebrar uma escritura de justificação desde que
seja construída uma conexão de sucessões que lhe permitam declarar uma posse de 20 anos.
Pelo que uma pessoa de idade inferior a 20 anos pode invocar a usucapião.

Se um senhor tiver 40 anos mas for casado há 10, só o senhor beneficia do prazo de 20 anos
pelo que só ele intervém na escritura como declarante.

Regime da nulidade: um negócio nulo não produz efeitos jurídicos com consequências
retroativas. Apesar do negócio ser nulo é suficiente para transmitir a posse, uma vez que esta
transmissão não está sujeita a disposições legais.

A escritura de justificação não é admissível nas aquisições mortis causa. Se o titular herdou,
deve realizar uma escritura de habilitação de herdeiros. IMPORTANTE.

Artigo 89º - justificação para estabelecimento de trato sucessivo – é o único artigo que
pressupõe que o prédio está omisso no registo predial. A justificação tem uma única
declaração de vontade, do interessado, titular do direito. Não estabelece qualquer requisito de
invocação da usucapião, fala apenas da causa de aquisição e as razões que a justificam. Pode
ser a reconstrução de um título que se perdeu, que se danificou, etc. A usucapião aparece no
artigo 89º nº2 apesar de não aparecer como menção obrigatória, é uma hipótese. Deve
mencionar-se as caraterísticas que determinam o início da posse, qual foi o facto que gerou a
posse. Tem de ser referido o conjunto de caraterísticas da posse que permitem aquela mesma
aquisição, dizendo que desde então tem possuindo de forma continua e pública, pois a posse
oculta e violenta não permitem a aquisição por usucapião.

Nos artigos 90 e 91 é obrigatório que o prédio esteja registado e a favor de alguém.

21 MARÇO
Diferença entre os tipos de documentos:
Deve utilizar-se o Código Civil e o Código Notarial. Deve mencionar-se o valor probatório mais
as formalidades no caso de perguntar sobre um documento específico.

Distinguir entre documentos autênticos vs documentos particulares. Os documentos

particulares dividem-se em documentos particulares simples, documentos particulares
autenticados, e documentos particulares reconhecidos.

Quantos aos documentos autênticos vs autenticados é uma distinção de autoria apenas. A

autoria dos documentos autênticos pertence a uma autoridade pública no exercício das suas
atividades ou a uma entidade pública dotada de fé pública como é o caso do notário. Nos
documentos particulares o autor é o sujeito, não uma autoridade pública.

Dentro dos documentos particulares, como mencionado, temos 3 documentos diferentes, que
podem ou não ser acompanhados de um ato notarial. Se não estiver acompanhado de ato
notarial estamos perante um documento particular simples, em que intervêm apenas os
outorgantes do mesmo. Se o ato notarial for o reconhecimento de assinatura estamos perante
documento particular reconhecido, sendo que estes dois atos formam uma unidade e o
documento particular é da autoria dos outorgantes, e o ato notarial é o reconhecimento. No
ato particular autenticado, a autenticação é o ato notarial.

O que distingue o documento autêntico do documento autenticado é o seu valor probatório. O

documento autêntico goza de fé pública, no entanto o CC estabelece que o valor probatório
dos documentos autenticados é equivalente ao dos documentos autênticos, exceto nos casos
em que a lei ou um acordo entre as partes expressamente exija a forma autêntica.

Nos documentos autênticos o notário reduz a escrito nos seus livros o que as partes
declararam entre eles, sendo que é indestrutível a prova de que as partes prestaram aquelas
declarações e não é possível fazer prova em contrário das mesmas.

O documento particular autenticado é o único ato notarial de solicitador em que há uma

manifestação de vontade das partes perante o solicitador, há uma confirmação perante o
profissional forense de que o documento apresentado corresponde à vontade das partes.

Como se comprova/identifica no ato notarial uma associação? Quem representa uma

associação?
Primeiramente, para determinar a legitimidade para representar uma associação, para a
obrigar, devem apresentar-se os estatutos da mesma. Mas os estatutos não têm o nome da
pessoa que desempenha a função. Devem mostrar-se as atas das eleições e da tomada de
posse.
Frequência 19/Abril/2017

Pergunta 2: Qual o princípio subjacente ao 54º nº2 CN? Princípio do trato sucessível.

Pergunta 7: É possível invocar judicialmente a falsidade de um documento particular com

assinatura reconhecida? Artigo 153º e seguintes, formalidades do reconhecimento de
assinaturas. Não é admitido o reconhecimento de assinatura de folhas em branco, o que
significa que é possível falsificar o reconhecimento, os termos em que é possível impugnar é
que são termos restritos. Se o reconhecimento for verdadeiro e presencial, a assinatura não
pode ser impugnada. Já a assinatura por semelhança, como a pessoa não está presente, pode
ser impugnada. Quanto ao conteúdo tudo é impugnável, não há restrições quanto ao limite da
impugnação. O que não pode ser impugnado é a falsidade do documento em si, do papel e da
tinta, do que consta no documento. Essa parte só é suscetível de impugnação em caso muito
restritos, atacando o reconhecimento em si e dizendo que a assinatura é falsa.

01 ABRIL 2019
Três modalidades distintas com 3 pressupostos distintos:

 89º - Para prédio não registado no prédio predial, não está descrito. Estabelecimento
de trato sucessivo, criar um trato sucessivo a partir do 0 pois não existe inscrição que
permita estabelecer trato sucessivo. Destina-se a dar início a um trato sucessivo, a
permitir nova inscrição quando nenhuma inscrição anterior exista. É a forma mais
frequente de escritura de justificação notarial e onde mais vezes é invocada a
aquisição originária. Se a pessoa tem de suprir a falta de título tem de invocar a
aquisição originária, a usucapião. Quando é invocada a usucapião deve indicar-se as
circunstancias de como se adquiriu a posse e como se exerceu a posse desde essa
altura.
 O artigo 90º e 91º geralmente aplicam-se a prédios descritos, pelo que é necessário o
bom domínio do princípio do trato sucessivo porque em ambos os casos se pressupõe
a existência de um registo prévio, pelo que deve existir uma cadeia de sucessões até
ao antigo proprietário. No artigo 90º o proprietário adquiriu o direito através do
registo existente, foi a partir dessa pessoa que se adquiriu o prédio. Pretende-se
continuar o trato sucessivo, o novo registo é consequência do registo anterior.
 Quando a pessoa adquiriu de forma diversa do registo existente, o titular do direito
quer cortar a cadeia de transmissões anteriores, estabelecendo um novo trato
sucessivo, eliminando o anterior e o substituindo – artigo 91º. Deve identificar as
transmissões de que tem conhecimento, reconstruindo o trato sucessivo, e explicando
como adquiriu o seu direito. Se o último adquirente tiver as escrituras anteriores ao
seu direito, estando o prédio omisso, deve registar todas essas escrituras, registando
também o seu direito, e constituindo desse modo uma cadeia de sucessões.

A escritura de justificação não é um negócio jurídico, é uma declaração unilateral prestada

perante o notário, pelo que dá asas a abusos. É uma escritura que é feita perante mera
declaração, apesar de constituir crime de falsas declarações caso a declaração prestada seja
falsa.

ARTIGOS 90º E 91º - PRESSUPOSTOS:

 As declarações prestadas são confirmadas por 3 testemunhas, que têm a mesma
responsabilidade criminal que o declarante (artigo 96º);
  Estas escrituras só podem ser feitas se o prédio constar na matriz das finanças como
propriedade de quem alega o direito – titularidade na matriz;
 No dia em que a escritura é celebrada, a declaração não produz efeitos (99º CN), pois
existe um procedimento que se destina a dar conhecimento a todos os potenciais
interessados/lesados da existência daquela escritura. Nos casos do 90 e 91, o notário
vai notificar os interessados de que aquela escritura foi feita, as notificações são feitas
nos termos gerais da lei processual civil (99º nº5), e se a pessoa tiver morada
desconhecida é feita a afixação de editais (99º nº7);
 Em qualquer uma das 3 modalidades (89º, 90º e 91º), tem aplicação sempre o artigo
100º - estratos para publicação, deve certificar-se que o conservador aceita aquele
jornal;
 Enquanto estivermos a tratar do artigo 99º e 100º a escritura não produz efeitos
jurídicos;
 A escritura é impugnável nos termos do artigo 101º;
 Só podem ser passadas certidões de escrituras de justificação (que permitem o registo)
decorridos 30 dias em que o estrato (100º) for publicado, se dentro desse prazo não
for recebida impugnação da escritura de justificação. Na petição inicial deve requerer-
se a pendencia da ação (101º nº1) pois se o notário não tiver conhecimento deste
meio vai passar uma certidão. Tomando conhecimento, o notário averba a pendencia
da ação e só aceita passar certidão quando houver uma sentença do tribunal a dizer
que a escritura é válida. O prazo de 30 dias não é um prazo de caducidade, é sempre
possível invocar a impugnação da escritura de justificação. Este prazo só impede que a
certidão produza efeitos; se o tribunal declarar que as declarações são faltas, o notário
fica proibido de emitir certidão da escritura de justificação.

O artigo 94º permite a justificação de quotas das sociedades comerciais ou de parte do capital
social.

O artigo 93º diz que a justificação pode ser feita através do próprio título pelo qual se adquire
o direito. Posso justificar e doar no mesmo dia. Ou justificar e vender no mesmo dia. Posso
fazer uma justificação e um negócio jurídico simultaneamente. Está sujeito igualmente ao
prazo de 30 dias para que produza efeitos jurídicos.

4 ABRIL FALTEI
11 ABRIL
DPA (875ºCC) – onde estão vinculadas as regras para escritura e DPA. Prevê que a compra e
venda seja feita por DPA.
Falamos aqui, também, do procedimento de casa pronta – é uma forma de autenticar um
documento particular.
É necessário conhecer os requisitos do contrato de compra e venda:

 Contrato oneroso;
 Funciona mediante o pagamento de um preço.

Está imperativamente sujeito à forma legal – a CV que não respeitar as regras é nula.
Esta exigência de forma aplica-se a qualquer contrato: doação, permuta, trespasse que
implique a aquisição de imóvel – qualquer negócio translativo de imóvel deve obedecer a este
artigo 875ºC.
Quais as formalidades que devem ser cumpridas?

 Licença de utilização;
 Certificado energético.

Dois comproprietários dividirem um terreno de cultura metade para cada um: divisão de coisa
comum. O CC não permite a sua divisão, a não ser que tenham determinada área – área de
cultura (em Coimbra são 15.000 m2, varia de região para região).