SisDEA Home Windows – Versão 1

ROTEIRO PARA CRIAÇÃO E ANÁLISE MODELO REGRESSÃO

1. COMO CRIAR UM MODELO NO SISDEA

Ao iniciar o SisDEA Home, será

apresentada a tela inicial de
“Bem Vindo ao SisDEA
Windows”.

Selecione a opção “Criar Novo

Modelo”.

1.1. Informações sobre o modelo:

Na tela ao lado será solicitado:

 Autor do modelo: nome do autor e
responsável técnico pelo trabalho;
 Nome de referência do modelo:
nome que será impresso nos
relatórios do modelo;
 Data de criação: atribuída com base
na data atual do computador;
 Área de Concentração: Escolha
entre Avaliação, Economia, Medicina
e Engenharia;
 Tipologia: Tipologia referente à área
de concentração. Para Avaliação de
Imóveis, as opções são:
 Descrição do modelo: insira
informações sobre a aplicação
do modelo, qual a abrangência
e para qual finalidade o modelo
foi criado.
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1.2. Definir as variáveis do modelo:

Nesta etapa, serão definidas as variáveis

do modelo. Poderão ser incluídas variáveis
numéricas e alfanuméricas. Para incluir
uma variável numérica ou alfanumérica,
selecione a mesma da lista de variáveis,
disponível ao lado direito da caixa de
diálogo e depois clique no botão
+

É possível também criar uma nova

variável, que não esteja na lista,
utilizando a barra de ferramentas,
conforme a seguir ilustrado:

 Clique aqui com o mouse para incluir uma variável texto ou

 aqui para incluir uma variável numérica, que não esteja na lista de
variáveis.

1.3. Classificar as variáveis do

modelo:
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As escalas das variáveis independentes devem ser criadas levando em

consideração a seguinte ordem de prioridade:

 Quantitativas (são as variáveis que podem ser medidas ou contadas);

 Dicotômicas, Binárias ou Dummy (assumem somente dois valores);
 Proxy (escalas apropriadas de tabelas ou trabalhos científicos) e
 Qualitativas – Códigos Alocados, que devem iniciar com o código 1,
utilizando números naturais e crescentes. O número 1 deve ser atribuído
à pior característica.

Obs.: As variáveis de códigos alocados, as dicotômicas e as quantitativas que podem

ser contadas, são variáveis discretas. A NBR 14.653-2 exige o atendimento à micro
numerosidade para as variáveis de códigos alocados e para as dicotômicas.

1.4. Definir a senha para o modelo:

Ao finalizar a criação do modelo, é

possível proteger o mesmo de
possíveis alterações selecionando a
opção “Modelo protegido por Senha”.

Marque a opção “Modelo protegido por

senha”. Você poderá definir dois tipos
de senha:
 Somente leitura (o arquivo pode
ser visualizado se a senha não
for fornecida durante a abertura
do modelo);
 Acesso completo (para abrir o
modelo é necessária a senha
definida nesta etapa)

1.5. Digitando os dados da amostra e das projeções de valores:

Ao finalizar a criação do modelo, será exibida a caixa de diálogo ilustrada a seguir,

solicitando a confirmação para o nome do modelo. O nome padrão é SisDEA1.

Após salvar o modelo com o nome

desejado, será disponibilizado o módulo
de edição de dados.

Os modelos do SisDEA possuem a

extensão .sda.
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Editando os dados da amostra e das projeções de valores:

Após incluir os
Dados da amostra dados, salve o
modelo no disco
Projeção rígido

2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES

Para retornar ao menu Modelo | Propriedades, selecione a opção de Menu

Modelo, e depois Propriedades.

3. RETORNADO PARA A DIGITAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO

IMÓVEL AVALIANDO

Para retornar ao menu Dados | Editar Dados, selecione a opção de Menu

Dados e depois selecione o primeiro botão da barra de ferramentas.
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4. ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA

Uso da estatística descritiva:

 Gráficos de dispersão (Exibir Variáveis)

 Histogramas das variáveis
 Medidas de tendência central, limites das variáveis e dispersão dos dados;
 Identificação de dados e variáveis inconsistentes ou pouco representativas.

No módulo exibir variáveis será possível:

 Identificar erros de digitação;

 Verificar se houve a extrapolação das variáveis independentes em relação aos
atributos dos imóveis avaliando;
 Identificar no gráfico de dispersão os pontos discrepantes para cada variável
independente;
 Identificar a tendência linear entre as variáveis independentes e a variável
dependente. Por exemplo: A área total aumenta, o valor unitário deve diminuir.
Se existir inversão, o problema pode estar na colinearidade ou na existência de
pontos influenciantes.
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5. CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO

Para acessar o módulo de opções de cálculo, selecione a aba Ferramentas e em

seguida o botão Calcular do grupo da Regressão Linear.

METODOS DE CÁLCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO

 GERAL – todas as regressões possíveis (combinação de todas as variáveis com todas

as transformações selecionadas).
 SIMPLIFICADO – mais do que 10 variáveis e todas as transformações selecionadas
(útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de
modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande);

OBS.: A sugestão é iniciar com as transformações mais simples: x, 1/x e ln x. Não transformar
variáveis de códigos alocados (em revisão pela NBR 14.653).

A estatística de DURBIN WATSON é específica para uso em séries temporais. A sua utilização
esta em revisão pela NBR 14.653-2 e não se aplica à analise de “dados de corte transversal”.

Calculo Dos Coeficientes

 Sugere-se utilizar o método dos mínimos quadrados para amostras com poucos dados;
O método da máxima verossimilhança pode ser utilizado para grandes amostras (>>
60).

Seleção do modelo preferencialmente pela estimativa.

Restrição  imposta  ao 

Indicar  aqui 
regressor (b) da variável: a 
qual  é  a 
área  aumenta  o  valor/m²  variável 
deve  diminui.  Alterar  aqui  dependente 
para a opção adequada.  e  marcar  as 
variáveis  a 
serem 
utilizadas 
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6. SELEÇÃO DO MODELO

 COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO – desejável que seja maior ou igual a 0,75,

indicando que existe uma correlação variando de média a forte entre as
variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente for menor de
0,75, sugerimos analisar as variáveis e os dados. Podem existir dados
influenciantes, as escalas das variáveis independentes podem estar
inadequadas ou houve a omissão de variáveis chaves.

TESTES FORMAIS – Definidos na NBR 14.653-2.

Significância do Grau de
modelo (f) Fundamentação A variável com o maior t
<= 1% III (t student) é a variável
<= 2 % II mais importante no
< =5% I modelo de regressão

Significância Nível de Grau de

das variáveis confiança Fundamentação
<= 10% >= 90% III
<= 20 % >= 80% II
<= 30 % >= 70% I
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Grau de Precisão Amplitude do I.C. (N.C. 80%)

III ≤ 30%
II ≤ 40 %
I ≤ 50 %

Verificar o sinal da variável: se é negativo ou positivo. Exemplo: a área

aumenta o valor/m² não deve aumentar.

DISTRIBUIÇÃO DOS RESIDUOS

[ 68 , 90 , 95 ] => Sugestão [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100]

Obs.: Os graus de precisão e de fundamentação são afetados pelo uso de variáveis de

códigos alocados. O GRAU MÁXIMO que pode ser obtido é Grau II.
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7. ANALISE DA EQUAÇÃO – verificar o gráfico da função estimativa.

Se houver inversão em uma ou mais variáveis independentes, estas serão exibidas na

cor vermelho neste módulo. Os principais motivos podem ser:
a. pontos influenciantes (dados discrepantes para a variável);
b. colinearidade (auto grau de correlação linear entre as variáveis
independentes); ou
c. omissão de variável chave no modelo.

O gráfico pode ser utilizado para a análise de variáveis qualitativas (códigos alocados
ou ajustados), quantitativas e Proxy. Para as variáveis DICOTOMICAS a sugestão é
verificar a coluna da elasticidade com a variável dependente.
No exemplo abaixo, para a variável Evento, que assume os valores 1 (venda) e 2
(Oferta), verifica-se que o fator oferta é de 9,02%.

8. ANALISE DOS RESIDUOS

8.1 Resíduos da regressão

 HOMOCEDÁSTICO (verificar se no gráfico de resíduos da regressão o
erro constante, ou seja, os pontos estão espalhados sem nenhum
desenho definido).
 RESIDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 %
 RESIDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = testar o modelo sem o dado
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9. ADERENCIA

O módulo de aderência permite analisar dois gráficos:

O primeiro, ou localizado à direita no canto superior, é o da Aderência entre os dados

observados e os valores estimados. Este gráfico permite verificar com rapidez o poder
de “predição” do modelo. O quanto o modelo ajustou-se aos dados coletados.

O segundo gráfico é para verificar se houve aderência dos resíduos do modelo de

regressão à distribuição normal, que está representada pela distribuição normal
reduzida.

Neste módulo, é importante salientar que:

 O Laudo de Avaliação, na modalidade completo, deve ter anexado o

Gráfico de Aderência (valores estimados x preços observados).
 Os pontos mais distantes da diagonal (linha amarela) são os dados mais
discrepantes, e devemos analisar e dar a estes a maior atenção.
 O segundo gráfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a
distribuição dos resíduos tende a se aproximar da distribuição normal:
o Distribuição normal - [ 68 , 90 , 95 ].
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10. PROJEÇÃO DE VALORES

 O “intervalo de confiança” é utilizado para medir a precisão da

avaliação, ou para fazer estimativas (avaliações) intervalares.

 O “campo de arbítrio” é utilizado para arbitrar valores quando o imóvel

avaliando apresentar uma ou mais singularidades. Ao utilizar o campo
de arbítrio, será necessário apresentar a justificativa no laudo de
avaliação.

 O valor final do laudo de avaliação deve ser arredondado em até 1%. A

finalidade é retirar a idéia de exatidão de valores, já que os mesmos são
estimativas e não medidas de valores.

11. EXPORTANDO OS DADOS PARA O EXCEL

Todos os dados e resultados podem ser exportados para a planilha Microsoft
Excel, versão 2003 a 2010. Para exportar, selecione a opção Dados | Exportar,
conforme ilustrado a seguir:
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12. GERANDO RELATORIO SINTETICO DE VALORES

Os principais resultados estatísticos gerados pelo SisDEA podem ser editados

em um arquivo compatível com o Microsoft Word. Selecione esta opção,
conforme ilustrado abaixo, através do Menu Exibir | Resultados.