Lei N 8 245 1991 e Suas Alteracoes Locacao de Imoveis Urbanos

LEGISLAÇÃO
Lei n. 8.245/1991 e suas alterações -

Locação de Imóveis Urbanos
SISTEMA DE ENSINO
Livro Eletrônico
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Lei n. 8.245/1991 e suas alterações - Locação de Imóveis Urbanos
Gustavo Deitos
Ações e Procedimentos Judiciais da Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991). . .......................5

1. Aspectos Introdutórios e Regras Gerais.......................................................................5
1.1. Introdução.................................................................................................................5
1.2. Regras Gerais Aplicáveis a todas as Ações da Lei n. 8.245/1991...............................6
2. Ação de Despejo. ....................................................................................................... 10
3. Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação.. ...................................... 21
4. Ação Revisional de Aluguel....................................................................................... 27
5. Ação Renovatória......................................................................................................32
Exercícios......................................................................................................................38
Gabarito........................................................................................................................46
Gabarito Comentado. ..................................................................................................... 47
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Apresentação
Olá, querido(a) aluno(a) do Gran Cursos Online!

Espero encontrá-lo muito bem! Neste curso, apresento-lhe várias aulas autossuficientes
de direito processual civil, com o objetivo de lhe disponibilizar, de forma prática e completa, o
substrato de conteúdo necessário para ter o melhor desempenho possível na prova.
Esta aula, assim como as demais aulas em PDF, foi elaborada de modo que você possa
tê-la como fonte autossuficiente de estudo, isto é, como um material de estudo completo e
capaz de possibilitar um aprendizado tão integral quanto outros meios de estudo.
A preferência por aulas em PDF e/ou vídeos pertence a cada aluno, que, individualmente, ava-
lia suas facilidades e necessidades, a fim de encontrar seus meios de estudo ideais. Dessa forma,
o aluno pode optar pelo estudo com aulas em PDF e vídeos, ou somente com um ou outro meio.
Aqueles que preferem estudar somente com materiais em PDF terão o privilégio de contar
com as aulas em PDF autossuficientes do nosso curso, a exemplo desta aula. De qualquer
forma, nada impede que as aulas em PDF sejam utilizadas como fonte de estudos de forma
aliada com as aulas em vídeo do Gran Cursos Online. Tudo depende, unicamente, da prefe-
rência de cada aluno.
Nesta aula, estudaremos especialmente os seguintes tópicos da Direito Processual Civil:
• Regras gerais dos procedimentos judiciais das ações locatícias;
• Ação de despejo;
• Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação;
• Ação Revisional de Aluguel;
• Ação Renovatória.
A aula é acompanhada de exercícios selecionados e reunidos de modo a abranger todos

os pontos importantes da aula, a fim de que seu conhecimento seja ainda mais solidificado. O
número de exercícios é determinado de acordo com dois parâmetros: complexidade do con-
teúdo e número de questões de concursos existentes. Por resultado, o número de exercícios
disponibilizados é determinado de modo que seu conhecimento sobre os temas seja efetiva-
mente testado e fixado, mas sem que haja uma repetição obsoleta.
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Nosso curso possibilita a avaliação de cada aula em PDF de forma fácil e rápida.
Considero o resultado das avaliações extremamente importante para a continuidade da
produção e edição de aulas, como fonte fidedigna e transparente de informações quanto
à qualidade do material.
Peço-lhe que, por favor, fique à vontade para avaliar as aulas do curso, demonstrando seu
grau de satisfação relativamente aos materiais. Seu feedback é importantíssimo para nós. Se
houver algum problema com a visualização de mapas mentais (fonte, cor etc.), o problema
possivelmente terá surgido em alguma fase da edição, pelo que o professor não responde.
Neste caso, você pode entrar em contato com a central de atendimento responsável.
Cordialmente, torço para que a presente aula que seja de profunda valia para você e sua
prova, uma vez que foi elaborada com muita atenção, zelo e consideração ao seu esforço, que,
para nós, é sagrado.
Caso fique com alguma dúvida após a leitura da aula, por favor, envie-a a mim por meio do
Fórum de Dúvidas, e eu, pessoalmente, a responderei o mais rápido possível. Será um grande
prazer verificar sua dúvida com atenção, zelo e profundidade, e com o grande respeito que
você merece.
Bons estudos!
Seja imparável!
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AÇÕES E PROCEDIMENTOS JUDICIAIS DA LEI DE

LOCAÇÕES (LEI N. 8.245/1991)
1. Aspectos Introdutórios e Regras Gerais
Nesta aula, abordaremos as ações específicas previstas na Lei n. 8.245/1991 (Lei de Lo-
cações ou Lei do Inquilinato). A partir dos artigos que tratam do procedimento judicial e das
ações locatícias, estudaremos cada uma de forma sistematizada, mediante comentários in-
dividualizados a cada dispositivo, com as devidas associações e considerações necessárias.
1.1. Introdução
A Lei de Locações prevê quatro ações judiciais em espécie:

• Ação de despejo;
• Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação;
• Ação Revisional de Aluguel;
• Ação Renovatória.
Cada uma destas ações possui conjunto normativo próprio, reunido em capítulo próprio
destinado a cada uma delas na Lei de Locações. Nosso estudo dará especial valor aos pontos
específicos de cada ação.
É imprescindível assimilar, desde já, que as quatro ações específicas têm dois grandes
pontos em comum:
• 1) Todas se sujeitam a um conjunto de regras gerais estabelecidas na Lei de Locações
(Título II, Capítulo I);
• 2) Todas devem observar, no que couber, o procedimento comum do CPC de 2015.
Dessa forma, iniciaremos a abordagem dos dispositivos específicos da Lei de Locações a

partir das regras gerais aplicáveis aos procedimentos de todas as ações em espécie previstas
neste diploma.
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1.2. Regras Gerais Aplicáveis a todas as Ações da Lei n. 8.245/1991

TÍTULO II
Dos Procedimentos
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, con-
signação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias
de locação, observar-se-á o seguinte:
O caput traz o segmento “Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º”
de modo a esclarecer que as ações em espécie instituídas pela Lei de Locações não podem ter
como objeto os direitos materiais descritos no art. 1º, parágrafo único, que são os seguintes:
• Locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas
autarquias e fundações públicas;
• Locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de
veículos;
• Locações de espaços destinados à publicidade;
• Locações em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autoriza-
dos a funcionar;
• Arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Todas as relações jurídicas listadas acima são relações não regidas pela Lei de Locações,
em razão de se submeterem a regramentos diferenciados e próprios. Logo, as ações previs-
tas nesta lei não podem ter como objeto o arrendamento mercantil e as locações dos tipos
mencionados acima.
Agora, analisemos os incisos, que efetivamente estabelecem regras gerais de cunho processual:
I – os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
As férias forenses foram extintas pela Emenda Constitucional n. 45/2004. Ademais, elas
não podem ser confundidas com o período de suspensão processual que perdura de 20/12 a
20/01, conforme o art. 220 do CPC.
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Portanto, tendo em vista que férias forenses não são a mesma coisa que o período de
suspensão processual previsto no CPC, as ações previstas na Lei de Locações também são
suspensas entre 20/12 e 20/01.
II – é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se
outro houver sido eleito no contrato;
Eis aqui a regra de competência territorial (em razão do lugar) aplicável às ações desta lei:
local do imóvel locado.
As relações jurídicas de locação têm por objeto direito pessoal, e não de direito real. Afinal
de contas, o locatário, só por esta condição, não tem direito – nem expectativa de direito – a
reivindicar a propriedade do bem locado.
Em razão do caráter pessoal dessa relação jurídica, a competência do local do imóvel
pode ser derrogada por convenção das partes, mediante estabelecimento de cláusula de elei-
ção de foro.
Nesta cláusula, as partes, de mútuo acordo, convencionam a escolha de outro foro para
processar e julgar eventuais ações cujas causas de pedir refiram-se à relação jurídica objeto
do contrato.
Exemplo prático:
João e Flávio celebram contrato de locação em que João alugará seu imóvel a Flávio, por dois
anos. O imóvel situa-se em Blumenau (SC), mas, no contrato, as partes convencionaram que
eventual lide seria dirimida no foro de Balneário Camboriú (SC). Flávio deixa de pagar os alugu-
éis seguidamente, o que motiva João a ajuizar ação de despejo. O foro competente será o de
Balneário Camboriú, convencionado pelas partes, muito embora o imóvel se situe em Blumenau.
Vejamos, agora, as regras aplicáveis à cláusula de eleição de foro:
Art. 63. As partes podem modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo foro
onde será proposta ação oriunda de direitos e obrigações.
§ 1º A eleição de foro só produz efeito quando constar de instrumento escrito e aludir expressa-
mente a determinado negócio jurídico.
§ 2º O foro contratual obriga os herdeiros e sucessores das partes.
§ 3º Antes da citação, a cláusula de eleição de foro, se abusiva, pode ser reputada ineficaz de ofício
pelo juiz, que determinará a remessa dos autos ao juízo do foro de domicílio do réu.
§ 4º Citado, incumbe ao réu alegar a abusividade da cláusula de eleição de foro na contestação,
sob pena de preclusão.
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A modificação da competência por negócio entre as partes, quando a competência for

territorial ou em razão do valor, configura o fenômeno da derrogação de competência.
As partes elegem expressamente um foro, que deverá ter competência para apreciar con-
flitos sobre uma relação jurídica específica. Deve a cláusula de eleição de foro ser escrita e
aludir expressamente ao negócio jurídico discutido. Ademais, essa cláusula obriga os herdei-
ros e sucessores das partes.
O juiz, antes de determinar a citação do réu, poderá entender que a cláusula de eleição de
foro utilizada par ao ajuizamento da ação em seu juízo seja abusiva, por prejudicar indevida-
mente uma das partes.
Exemplo: contrato de locação de imóvel urbano celebrado entre uma pessoa de Chapecó (SC)
e outra de Passo Fundo (RS) tendo em cláusula de eleição o foro de Macapá (AP). O juiz
poderá entender que a parte redatora do contrato buscava prejudicar o acesso da outra à jus-
tiça, pelo distanciamento do foro competente.
Obs.: O reconhecimento do juiz, de ofício, sobre a abusividade da cláusula deve ocorrer

antes da citação. Se o juiz nada disser neste momento, somente o réu é que poderá, a
partir de então, suscitar a abusividade da cláusula (somente a requerimento do réu).
Resumindo:
• Antes da citação, a abusividade pode ser declarada de ofício pelo juiz.
• Após a citação, somente a requerimento do réu, em preliminar de contestação, é que a
abusividade da cláusula poderá ser declarada.
III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47,
a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
Toda causa cível precisa, necessariamente, ter um valor certo, ainda que não tenha conteúdo
econômico imediatamente aferível (art. 291 do CPC). O inciso III estabelece regra especial para
balizamento do valor. Logo, as regras do art. 292 do CPC são inaplicáveis às ações desta lei.
Portanto, deve-se levar em conta o seguinte:
• 1) Como regra geral, o valor da causa deve ser equivalente à soma de 12 (doze) meses
de aluguel.
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• 2) Em caso de ação de despejo cujo locatário (réu) esteja sendo despejado em razão da
extinção de contrato de trabalho havido com o locador (empregador), em face de a lo-
cação ser motivada pela relação de trabalho (Ex: caseiros de sítios e pousadas), o valor
da causa equivalerá à soma de três salários do locatário (ex-empregado).
IV – desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante cor-
respondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual,
também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas
no Código de Processo Civil;
A citação por meio dos Correios (carta com aviso de recebimento) é justamente a regra
geral do CPC. Ademais, a intimação por “telex ou fac-símile” encontra-se em desuso. Portanto,
na prática, são observadas diretamente as formas de citação e intimação previstas no CPC.
De qualquer forma, para fins de provas, você precisa saber que o texto literal do inciso IV
condiciona a intimação por Correios à convenção contratual, valendo a mesma lógica para a
intimação da pessoa jurídica por “telex ou fac-símile”.
V – os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
O efeito suspensivo é uma exceção nos recursos em processos da Lei de Locações, só

podendo ser concedido em restritas hipóteses legais. O efeito suspensivo consiste na sus-
pensão dos efeitos da decisão recorrida até que o juízo ad quem julgue o recurso interposto,
para decidir se reforma, ou não, a decisão recorrida.
No CPC de 1973, era usual a ação cautelar para pedir efeito suspensivo a algum recurso.
Com o Novo CPC, a regra muda.
O pedido de efeito suspensivo pode ser feito no próprio processo, desde que demonstra-
dos alguns pressupostos (previstos no art. 1.012, § 4º, do CPC). Tais pressupostos são alter-
nativos, isto é, pode ser preenchido tanto um quanto outro.
DICA
1) Probabilidade de provimento do recurso
OU
2) Fundamentação do recurso é relevante, E há risco de dano
grave ou de difícil reparação
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Ou a parte demonstrará as razões que levam a crer que o recurso provavelmente

será provido, ou demonstrará risco de dano grave ou de difícil reparação, apoiando-se
em fundamentação relevante. Como esses requisitos envolvem alguns conceitos jurídi-
cos indeterminados (relevância), caberá ao órgão julgador determinar o conteúdo dessa
“relevância”.
A probabilidade de provimento pode ser relacionada ao recurso baseado em tese de am-
plo acolhimento da jurisprudência e na doutrina. A fundamentação relevante, quando o pro-
vimento não for provável, geralmente refere-se a premissas de fato convincentes à luz de um
caso concreto, embora não consagradas na jurisprudência nem na doutrina.
No processo civil, como regra geral, as apelações são recebidas com efeito suspensivo
(art. 1.012, caput, CPC). Em hipóteses específicas, elas produzem efeito meramente devoluti-
vo (art. 1.012, § 1º, CPC).
Nas ações específicas desta lei, a apelação produzirá efeito meramente devolutivo. Diante
do efeito devolutivo, toda a matéria envolvida pelo recorrente em seu recurso é devolvida ao
juízo ad quem (que julgará o recurso, ou seja o Tribunal), para reanálise das questões. O efeito
devolutivo alcança somente as partes da decisão impugnadas pelo recorrente.
Dessa forma, a sentença recorrida começa a produzir efeitos desde sua publicação.
2. Ação de Despejo
As ações que objetivem o despejo do locatário seguirão os ritos abaixo transcritos. Para
entendê-los de maneira integral e detalhada, comentarei cada dispositivo legal pertinente ao
procedimento.
CAPÍTULO II
Das Ações de Despejo
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
A partir do CPC de 2015, não há mais rito ordinário ou sumário: há o procedimento comum
e os procedimentos especiais. Portanto, as ações de despejo seguirão o procedimento co-
mum, com as modificações trazidas pelo capítulo ora em estudo.
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§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência

da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas
ações que tiverem por fundamento exclusivo:
O § 1º cria as condições imprescindíveis para que o juiz possa conceder medida liminar
em favor do autor (locador), antes mesmo de o réu seu ouvido. É uma hipótese de decisão que
torna o contraditório diferido, isto é, postergado. Tratá-las-emos em partes:
• 1) Autor tenha depositado em juízo uma garantia (caução) de valor igual a três meses
de aluguel;
• 2) A ação deve ter como sua causa de pedir, pelo menos, uma das circunstâncias des-
critas nos incisos abaixo.
I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas
partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para
desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou
sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até
trinta dias após o vencimento do contrato;
IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no
inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes
no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de
nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta)
dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato
desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso
de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Preenchidos os dois requisitos, o juiz concederá liminar para que o locatário e/ou sublo-
catário desocupem o imóvel, ou, conforme o caso, para que todos os pertences do locatário
e/ou do sublocatário sejam de lá retirados, no caso de um ou ambos não mais residirem no
local (Ex: inciso IV).
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A ordem liminarmente expedida deverá ser cumprida em 15 dias pelo réu. Ademais, esta é
uma medida liminar que posterga o exercício do contraditório pelo réu.
Obs.: Esta liminar não depende de demonstração de fumus boni juris e periculum in mora,
exigidos das tutelas provisórias em geral (art. 300 do CPC). Trata-se de verdadei-
ra tutela antecipatória condicionada somente aos requisitos que lhe são associados
nesta lei.
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que
poderão intervir no processo como assistentes.
Em ações de despejo, os sublocatários possuem interesse jurídico na questão, e os seus

interesses são, assim como os do locatário, contrários aos do autor do processo.
Dessa forma, os sublocatários poderão atuar como assistentes simples do réu, nos ter-
mos do art. 121 e seguintes do CPC.
§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e

elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do
imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos
valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
Sempre que a ação de despejo se fundar na falta de pagamento de aluguel e acessórios

da locação no vencimento e não existir garantia do locatário para com o locador no contrato
(inciso IX), é possível que o réu evite a necessidade de desocupação.
Para evitá-la, o réu deverá depositar em conta judicial todo o valor devido a título de alu-
guéis e acessórios atrasados.
Obs.: É suficiente o mero depósito dos valores, sendo desnecessária a apresentação de

cálculo.
Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art.
53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso
registrado.
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Listo para você, abaixo, as hipóteses em que a petição inicial deverá ser acompanhada
de prova da propriedade do imóvel locado (registro no Cartório de Registro de Imóveis) ou do
respectivo compromisso:
• 1) Despejo motivado pela realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder
Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário
no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º, IV);
• 2) Despejo motivado pela demolição e edificação licenciada ou para a realização de
obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo,
vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cin-
quenta por cento (art. 47, IV);
• 3) Despejo motivado pelo fato de o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja
quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietá-
rio, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resul-
tar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil (art. 53, II).
Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no pra-
zo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o
pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido
a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à
causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilida-
de; caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Primeiramente, listo para você quais são as restritas hipóteses de locação sujeitas à dis-
posição deste artigo:
• 1) Locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses (+30),
prorrogadas, quando o locador opta por denunciar (terminar) o contrato, e o locatário
não desocupa o imóvel no prazo de 30 dias (art. 46, § 2º);
• 2) Locações ajustadas de forma verbal ou escrita por prazo inferior a trinta meses (-30),
quando o locador pretende despejar o locatário para:
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− uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente

ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de
imóvel residencial próprio (inciso III do art. 47);
− demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Po-
der Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou,
se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento
(inciso IV do art. 47).
Nestas hipóteses, pode o locatário (réu), em sua contestação, concordar com a desocu-
pação do imóvel. Neste caso, ele terá o prazo de 6 (seis) meses para desocupá-lo, a contar de
sua citação efetiva. A este instituto dá-se o nome de sanção premiativa.
Se o réu cumprir este dever no prazo conferido pela lei, ele não terá o ônus de pagar as
custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa.
Se, todavia, o prazo for descumprido e ele for vencido no processo, deverá arcar com tal
ônus (custas e honorários de 20%), e ainda será expedido mandado de despejo.
Obs.: Nada impede que as partes, em transação processual, combinem um prazo diferente
para desocupação e/ou um valor distinto de honorários. A regra do art. 61 aplica-se
quando as partes não transigirem no mesmo ponto, o que é mais comum.
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação,
de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da loca-
ção, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e
acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão
e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com
a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
A regra do inciso I é fácil de memorizar. Veja:

O locatário é quem usufrui do objeto principal da locação. Logo, somente ele precisa ser
citado para responder ao pedido de rescisão (resolução) do contrato.
Os fiadores, assim como o locatário, são responsáveis civil e subsidiariamente pelo pa-
gamento dos aluguéis e dos acessórios. Portanto, tanto os fiadores como o locatário serão
citados para resposta ao pedido de cobrança dos valores.
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II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze)

dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e me-
diante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante
devido, se do contrato não constar disposição diversa;
Este inciso trata da chamada purgação da mora, que constitui impedimento ao despejo
(causa juridicamente impeditiva).
Muito embora os fiadores não respondam pelo término do contrato, eles, da mesma
forma que o locatário (devedor principal), poderão evitar a resolução contratual pagando
o valor atualizado da dívida com os aluguéis e os acessórios, mediante simples depósito
em conta judicial.
O valor do depósito deverá contemplar, além do valor cobrado pelo locador, os aluguéis e
acessórios devidos até a data do pagamento, eventuais cláusulas penais fixadas no contrato,
juros, custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor total, ou outro per-
centual fixado em contrato.
Obs.: Aqui, também é desnecessária a juntada de memória de cálculo.
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferen-
ça, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação,
que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no
órgão oficial, a requerimento do locador;
Quando o pagamento descrito anteriormente não for integral, o réu/locatário será autori-
zado a complementar o valor em 10 dias. Este ônus dependerá, naturalmente, de requerimen-
to do locador, no qual deverá ser apontado o valor correto e integral.
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela

diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
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Se o réu-locatário não complementar o valor no prazo de 10 dias e nada manifestar acerca

da alegação de que o valor não é integral, o autor-locador poderá requerer a imediata libera-
ção da parcela já depositada, que se tornará, a partir daí, uma parcela incontroversa.
V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo,
nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;
VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução
desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
A regra do inciso VI é importantíssima.
Você já sabe de que é possível cumular, na ação de despejo, os pedidos de rescisão (reso-
lução) contratual e de cobrança dos aluguéis atrasados. Agora, apresento a você a condição
para a execução provisória dos aluguéis atrasados.
A execução provisória dos valores de aluguéis atrasados poderá ocorrer se forem de-
feridos, conjuntamente, na sentença condenatória, os pedidos de resolução contratual e de
pagamento de parcelas não pagas.
É possível que os valores não pagos sejam objeto de execução provisória logo após a publi-
cação da sentença de primeiro grau, porque a apelação, nas ações locatícias, não suspende
os efeitos da sentença de primeiro grau (art. 58, inciso V).
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculda-
de nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
A purgação da mora, que estudamos no comentário ao inciso II, não poderá beneficiar o
locatário por mais de uma vez dentro do período de 24 meses imediatamente anteriores à
data de propositura da ação locatícia.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
A limitação instituída por este dispositivo destina-se a evitar o estímulo ao inadimple-

mento. Afinal de contas, se a emenda da mora fosse possível a qualquer tempo, não seria tão
penoso, ao locatário, atrasar o pagamento dos aluguéis.
O objetivo da emenda da mora é beneficiar aquele que, por motivo eventual e imprevisto,
não tenha adimplido a obrigação de pagar aluguéis.
Portanto, aquele que não mais puder se utilizar da purgação da mora e não pagar os alu-
guéis será despejado do imóvel.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de des-
pejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto
nos parágrafos seguintes.
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46.
Para auxiliá-lo(a), apresento a seguinte ilustração:
Existem exceções a tal regra geral. São elas, abaixo listadas:

1) Despejo fundado em prática de infração legal ou contratual (art. 9º, inciso I);
2) Despejo fundado em falta de pagamento do aluguel e demais encargos (art. 9º, inciso II);
3) Despejo fundado na necessidade de realização de reparações urgentes determinadas
pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do lo-
catário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º, inciso III);
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
4) Locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses (+30), pror-
rogadas, quando o locador opta por denunciar (terminar) o contrato, e o locatário não deso-
cupa o imóvel no prazo de 30 dias (art. 46, § 2º)
Em todas as hipóteses acima, o prazo para a desocupação voluntária será de 15 DIAS.
Há outras hipóteses em que o despejo voluntário terá prazo diferenciado. Elas serão citadas
nos comentários aos §§ 2º e 3º, logo abaixo.
§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, res-

peitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a deso-
cupação coincida com o período de férias escolares.
Quando o despejo for ordenado em desfavor de uma instituição de ensino, o prazo para
desocupação voluntária será fixado pelo juiz, livremente, desde que respeitado o limite míni-
mo de 6 meses e máximo de um ano.
Ademais, a época do despejo deverá coincidir com o período de férias escolares, a fim de
que o serviço público não seja interrompido.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabele-

cimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por enti-
dades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV
do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação
e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será
de seis meses.
Listo, abaixo, as hipóteses em que o despejo voluntário poderá ocorrer no prazo fixo de
um ano:
• 1) Despejo de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, esta-
belecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem
como por entidades religiosas devidamente registradas, ordenado para a realização
de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser nor-
malmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las (art. 9º, IV).
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
• 2) Despejo de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, es-

tabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público,
bem como por entidades religiosas devidamente registradas, em situação em que o
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável
e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que,
não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edi-
ficação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta
por cento da área útil (art. 53, II).
Mesmo nestas hipóteses, o prazo, que continuará fixo, será reduzido a 6 (seis) meses se
já tiver decorrido um ano entre a citação do réu e a sentença condenatória.
§ 4º A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada pro-
visoriamente.
O valor da caução, que deverá ser fixado na sentença condenatória de despejo, será fixado
pelo juiz, com base nos parâmetros do art. 64, adiante comentado.
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo de-
penderá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atua-
lizado até a data da prestação da caução.
Nas hipóteses abaixo, a caução é dispensada pela lei, não podendo o juiz exigi-la:
• Desfazimento da locação por mútuo acordo (normalmente não chega a ser objeto de
ação judicial);
• Despejo em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
• Despejo em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
• Despejo para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público,
que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imó-
vel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Com exceção dos casos listados acima, o juiz deve fixar, na sentença condenatória de
despejo, o valor da caução que o autor (locador) deverá pagar para que possa promover a
execução provisória do despejo.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
O valor poderá ser fixado livremente, desde que respeite o limite mínimo de seis aluguéis
e máximo de doze aluguéis, cujos valores deverão ser atualizados no momento da fixação do
valor da caução.
§ 1º A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
Caução real é aquela que recai sobre bens imóveis, mediante gravame por direito real de
garantia (hipoteca, anticrese, alienação fiduciária etc.).
Já a caução fidejussória é a que recai sobre direitos e bens pessoais, mediante fiança de
terceira pessoa, por exemplo.
§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor

da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este
reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
O valor pago pelo autor (locador) a título de caução para a execução provisória do despejo
será revertido ao réu (locatário), se o Tribunal, em instância recursal, der provimento ao recur-
so do réu para tornar indevido o despejo.
Este parágrafo determina que o valor pago pelo autor a título de caução servirá como
indenização mínima por perdas e danos decorrentes do despejo. Ademais, é perfeitamente
possível que o réu demonstre, em ação própria, a existência de perdas e danos em escala
ainda maior.
A execução provisória, portanto, sempre é uma medida arriscada de que o autor poderá
se valer.
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado
o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
§ 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o
despejado.
§ 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônju-
ge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
O prazo a que se refere este artigo é o da desocupação voluntária, que estudamos ante-
riormente. Quanto este prazo findar, ocorrerá o despejo (forçado), a ser cumprido por oficial de
justiça, com emprego de força policial, se se mostrar imprescindível (art. 846, § 2º).
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Se houver necessidade de arrombamento, o mandado deverá ser cumprido por dois ofi-
ciais de justiça (art. 846, § 1º, CPC).
Quanto aos móveis e utensílios domésticos do locatário despejado, serão tomadas, su-
cessivamente, as seguintes medidas:
• 1) Serão devolvidas ao próprio locatário despejado, para que as leve consigo para onde
for morar.
• 2) Serão entregues a um depositário nomeado no ato, caso o locatário despejado não
queira levar consigo seus bens.
Mesmo que tenha decorrido o prazo para desocupação voluntária, o despejo não poderá ser
levado a efeito no período de 30 dias após o falecimento das seguintes pessoas:
Cônjuge de alguém que more no imóvel que deva ser desocupado;
Ascendente de alguém que more no imóvel que deva ser desocupado;
Descendente de alguém que more no imóvel que deva ser desocupado.
Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse
do imóvel.
Imissão na posse nada mais é que a possibilidade de o locador voltar a exercer a posse
direta sobre o imóvel locado. Sua imissão na posse do imóvel não interferirá na ação em an-
damento, na qual o locador poderá prosseguir com a cobrança de eventuais aluguéis atrasa-
dos ou outros direitos.
3. Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação

A ação de consignação em pagamento é uma ação de procedimento especial posta à
disposição do devedor da obrigação (que neste contexto é o locatário). Nesta ação, o devedor
tem por objetivo o reconhecimento judicial (declaração) de que suas obrigações para com o
credor já não existem mais, em razão do pagamento. O pagamento é o fenômeno jurídico que
extingue a obrigação (art. 304 do Código Civil).
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
O grande objetivo da consignação em pagamento é a eliminação dos efeitos da mora. Ela

está à disposição do devedor, que poderá dela se utilizar para que contra ele não corram juros,
correção ou riscos (consequências/efeitos da mora).
A “mora” é o atraso no cumprimento da obrigação, e pode ocasionar o cômputo de juros,
o crescimento de riscos e a imposição de correção monetária. É para livrar-se desses efeitos
que o devedor pode ter interesse na consignação em pagamento.
A ação de consignação em pagamento prevista na Lei de Locações possui, de forma
geral, a mesma teoria da ação de consignação em pagamento prevista no CPC. No en-
tanto, existem algumas diferenças importantíssimas que são exploradas em provas, e
merecem sua atenção.
A principal diferença está no objeto, que se restringe aos valores devidos a título de alu-
guel, ou à consignação de coisas móveis acessórias à locação (Ex: bicicleta que o locatário
poderia utilizar).
Abaixo, trataremos de cada dispositivo pertinente a tal ação.
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante con-
signação, será observado o seguinte:
I – a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá
especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
Registro, logo de início, que no CPC de 2015 o dispositivo orientador dos requisitos da
petição inicial é o art. 319. Portanto, o art. 319 do CPC deve ser observado na formulação da
petição inicial.
Na petição, haverá um requisito a mais: especificação do valor dos aluguéis e das coisas
eventualmente depositadas. No caso dos aluguéis, deve haver especificação exata de qual é
o mês de aluguel a que se refere o valor consignado (meses de março, abril, maio etc.).
II – determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar
o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;
O CPC prevê um prazo maior para que o autor (consignante) deposite em conta judicial o
valor consignado. Todavia, em face do caráter especial da regra desta lei, deverá o autor, em
24 horas, a contar de sua intimação, para depositar em conta judicial o valor cuja consigna-
ção pretenda.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Antes da intimação do autor (locatário/consignante) para depósito do valor, o réu (locador/

consignado) deverá ser citado.
Se não houver o depósito do valor consignado no prazo de 24 horas, o processo será ex-
tinto sem resolução do mérito, e o valor será devolvido ao consignante. Haverá retenção do
valor devido a título de custas processuais eventualmente fixadas.
III – o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e
até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos
respectivos vencimentos;
Existe um pressuposto estrutural para o pedido de consignação dos aluguéis: devem ser
depositados, ao longo do processo, os aluguéis que se forem vencendo, até a sentença. De-
verão ser observadas as datas de vencimento.
Obs.:
Naturalmente, a necessidade de depósito de aluguéis vencidos ao longo do proces-
so somente existe quando o contrato de locação perdurar ao longo do processo. Se o
locatário não mais ocupar o imóvel do locador, esses valores serão por óbvio indevidos.
IV – não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz aco-
lherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e
honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
Este inciso estabelece as consequências processuais da ausência de resposta do réu-

-consignado. São as mesmas consequências da consignação em pagamento do CPC.
• Primeira hipótese: o réu-consignado recebe os valores depositados, caso em que o
pedido de consignação será procedente.
• Segunda hipótese: o réu-consignado deixa transcorrer o prazo para sua contestação, e
não recebe os valores.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Em ambas as hipóteses, haverá o efeito de pagamento (quitação) sobre as parce-

las especificadas na petição inicial, e o réu será condenado ao pagamento de custas
processuais e honorários advocatícios de sucumbência fixados em 20% do valor total
consignado.
É comum que o juiz determine a retenção destes 20% e do valor das custas no momento
da liberação dos valores depositados ao consignado.
V – a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à
matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d} não ter sido o depósito integral;
A resposta do réu (contestação), para justificar a continuidade do processo, deve ter razão
notoriamente contenciosa, isto é, de conflito de interesses. Portanto, as matérias fáticas de
defesa que o réu poderá levantar são restritas, e são as mesmas definidas no CPC:
• 1) Não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida: um dos fundamentos
para a consignação em pagamento é a recusa ou mora do devedor (réu) a receber a
prestação devida. Portanto, poderá o réu comprovar que não se recusou a receber o
pagamento, caso em que a consignação em pagamento ficará desprovida de interesse
processual (desnecessidade da ação).
• 2) Ter sido justa a recusa: embora tenha recusado o recebimento do pagamento, a re-
cusa fundou-se em motivo justo, como, por exemplo, pelo fato de a condição de paga-
mento ser diferente da pactuada, ou por motivo de força maior, dentre outros.
• 3) Não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento: caso o depó-
sito tenha sido feito após o vencimento da obrigação, sem que o consignado tenha tido
culpa pela ausência de pagamento anterior, deverão ser computados juros, e o réu po-
derá requerer a inclusão dos juros ao valor do depósito. Ademais, a consignação deve
ser realizada no lugar do pagamento, que nestas ações coincide com o local determi-
nado em contrato ou no local de situação do imóvel.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
• 4) Não ter sido o depósito integral: vencida a obrigação e não sendo integral o depósito,
o réu pode postular o pagamento do valor faltante com juros e correção monetária.
Obs.: As restrições acima são apenas quanto à matéria de fato. Eventuais questões pre-
liminares de cunho processual, como inépcia da petição inicial ou ilegitimidade ad
causam, poderão, sim, ser levantadas pelo réu.
VI – além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores
objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser
o mesmo integral;
Quando o valor depositado não for integral, o réu-consignado poderá alegar que alguns
aluguéis não foram pagos. Neste caso, ele poderá deduzir uma pretensão autônoma no pro-
cesso, conhecida como reconvenção.
A Reconvenção é um instituto processual estruturado no CPC (art. 343 e seguintes) que
possui o dom de ser, ao mesmo tempo, uma resposta do réu e uma ação nova.
Isso quer dizer que o oferecimento de Reconvenção só se mostra possível quando outra
pessoa (parte autora e, em seguida, reconvinda) ajuíza uma ação contra o reconvinte (que
oferece a reconvenção). A reconvenção é oferecida na oportunidade de resposta/contesta-
ção, mas tem natureza de ação nova, que tramita nos mesmos autos do processo principal,
em que foi protocolada a petição inicial.
Em razão de a reconvenção ter natureza de ação nova, a cobrança do valor faltante segui-
rá o rito da ação de despejo, nos próprios autos da ação de consignação de aluguéis.
VII – o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência
do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal
ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao au-
tor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre
o valor dos depósitos;
É perfeitamente possível que o réu, em sua resposta, apresente reconvenção e cobre o

valor integral da dívida, caso este não tenha sido depositado pelo consignante.
O dispositivo apresenta que, nesta situação, ao complementar o valor, o autor (consignan-
te e reconvindo) deverá fazê-lo com acréscimo de 10% sobre a diferença não depositada no
início do processo.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
A doutrina aponta que a penalidade de 10% sobre a diferença não depositada somente seria
aplicável caso o réu-consignado apresente reconvenção.
Se não houver apresentação de reconvenção, mas apenas contestação, os 10% não deverão
ser acrescidos. Neste sentido, teorizam Marinoni, Arenhart e Mitidiero.
Se da complementação resultar o valor integral da dívida, as obrigações do locatário fi-

carão extintas. Todavia, o locatário, por ser considerado vencido na ação de consignação,
deverá pagar as custas processuais e os honorários de sucumbência no percentual fixo de
20% sobre o valor de todos os depósitos realizados no processo.
VIII – havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos
valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocu-
pação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Na reconvenção, o réu poderá formular, dentre outros, dois pedidos:

1) Rescisão (resolução) do contrato de locação (desfazimento do negócio jurídico);
2) Cobrança dos valores devidos a título de aluguéis até o término da locação.
O inciso VIII cria uma condição para que os valores dos aluguéis não pagos sejam
executados pelo locador/credor: prévia desocupação do imóvel. Afinal de contas, antes
de o locatário desocupar o imóvel, não é possível conhecer o valor exato por ele devido
a título de aluguéis.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as
quais não penda controvérsia.
Ao apresentar contestação, o réu pode criar litígio efetivo sobre apenas uma parte dos va-
lores. Imagine que o locatário afirme dever o valor de R$ 2.000,00 e o locador afirme ser credor
do valor de R$ 2.500,00. Neste caso, o valor de R$ 2.000,00 já depositado constitui um crédito
incontroverso, que independe de prova.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Nesta situação, poderá o consignado requerer a imediata liberação dos R$ 2.000,00 incon-
troversos. O litígio processual prosseguirá somente com relação ao restante, isto é, R$ 500,00.
Para finalizar o tema da ação de consignação específica da Lei de Locações, registro que,
ao contrário da ação de consignação em pagamento prevista no CPC, a improcedência da
ação de consignação de aluguéis e acessórios não constitui título executivo.
No procedimento do CPC, eventual improcedência da ação de consignação em pagamen-
to por insuficiência de depósito constitui título executivo em favor do credor, que poderá pro-
mover a execução dos valores adicionais tidos como devidos na sentença de improcedência.
No procedimento da Lei de Locações, não se constitui tal título, e o locador-credor não poderá
executar valores adicionais reconhecidos como devidos em sentença que declare a insufici-
ência do depósito (que ele não seria integral).
4. Ação Revisional de Aluguel

CAPÍTULO IV
Da Ação Revisional de Aluguel
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação
dada pela Lei n. 12.112, de 2009)
Primeiro ponto importante: o procedimento “sumário” não foi contemplado pelo CPC de
2015, que impõe a observância do procedimento comum sempre que as legislações extrava-
gantes, como a Lei de Locações, fizerem referência ao sumário. Confira o que dispõe o art.
1.049, parágrafo único, do CPC: “Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será
observado o procedimento comum previsto neste Código, com as modificações previstas na
própria lei especial, se houver.”.
I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial
deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
Registro, logo de início, que no CPC de 2015 o dispositivo orientador dos requisitos da
petição inicial é o art. 319. Portanto, o art. 319 do CPC deve ser observado na formulação da
petição inicial.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Na petição da ação revisional de aluguel, haverá um requisito a mais: especificação do

valor que o autor entende justo a título de aluguéis.
Não é possível que o autor deixe ao puro arbítrio do juiz a fixação do novo valor dos aluguéis.
Ele deve, no mínimo, indicar o valor que entende justo e devido. Trata-se de pressuposto pro-
cessual específico da ação revisional de aluguel, que, se não preenchido, ocasiona a extinção
do processo sem resolução do mérito (a menos que haja emenda da inicial).
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que
será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por
cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por
cento) do aluguel vigente;
No procedimento desta ação, existem duas situações especiais:

• 1) Fixação de aluguel provisório: valor que será fixado pelo juiz para valer como mon-
tante atualizado/revisto do aluguel, a ser pago desde a citação do réu, até que a sen-
tença definitiva fixe o valor do aluguel definitivo.
− Se o autor da ação for o locador (credor), o valor fixado pelo juiz não poderá ser maior
que 80% daquele pedido pelo locador na inicial.
Exemplo: Se o pedido for de R$ 2.000,00 mensais, o valor máximo a ser fixado pelo juiz será
de R$ 1.600,00 mensais. Nada mais que isso.
− Se o autor da ação revisional for o locatário (devedor), o valor a ser fixado pelo juiz
não poderá ser menor que 80% do valor que já vinha sendo pago a título de aluguel.
Exemplo: Se o valor que vinha sendo pago era de R$ 2.400,00 mensais, o aluguel provisório,
em caso de pedido de revisão do locatário, não poderá ser menor que R$ 1.920,00.
LEGISLAÇÃO
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• 2) Na mesma decisão interlocutória que fixar o aluguel provisório, o juiz designará data
e horário para audiência de conciliação. Afinal, se o objeto principal da lide é a fixação
de um valor a ser pago de forma sucessiva, há grande probabilidade de a conciliação
ser frutífera.
Obs.: O aluguel provisório somente será fixado se o autor da ação requerer, eis que ao juiz é
vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da
parte (art. 141, CPC). Ademais, o valor não poderá ser arbitrariamente definido: deverá
observar os elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário.
III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provi-
sório, fornecendo os elementos para tanto;
Imagine que o autor tenha requerido a fixação de aluguel provisório e o juiz tenha de-
ferido, fixando um determinado montante. O réu, caso não concorde com o valor fixado
pelo juiz na mesma decisão que designou a audiência conciliatória, poderá suscitar sua
discordância e solicitar a revisão do valor estipulado pelo juiz, com base em um ou mais
destes dois parâmetros:
• 1) O critério utilizado não observou os elementos dos autos;
• 2) O critério utilizado não respeitou a limitação legal (inciso II – 80%).
Esta discordância poderá ser manifestada em dois momentos, conjunta ou separadamen-

te, como o réu preferir:
• Na contestação; ou
• Na audiência de conciliação designada.
No inciso V do artigo ora em comento, consta a regra de que o pedido de revisão feito
pelo réu, nos moldes do inciso III, interrompe o prazo para eventual interposição de agravo
de instrumento. Logo, os 15 dias, contados da publicação da decisão interlocutória que fixa o
aluguel provisório, não correrão até que o pedido de revisão do réu seja apreciado.
Somente após a apreciação do pedido de revisão do réu é que será contado o prazo de 15
dias para interposição de agravo de instrumento ao TJ.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta

se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta
possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de
instrução e julgamento;
A lei impõe um limite temporal para a juntada da contestação aos autos: até a data da conci-
liação.
O juiz fará vezes de conciliador. Caso as partes não cheguem a um consenso, o processo
prosseguirá para a fase instrutória. Se for necessário algum exame ou vistoria pericial para a
deliberação sobre a quantia que deva corresponder ao valor revisado de aluguéis, o juiz de-
terminará a realização de perícia, nomeando perito (contabilidade, avaliação de imóvel etc.).
Sendo desnecessária a perícia, o juiz designará, de imediato, audiência de instrução e
julgamento.
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de
recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
Regra já comentada quando da abordagem do inciso III.
§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, pa-
rágrafo 2º e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
Regra praticamente autoexplicativa: sempre que estiver correndo prazo para que o loca-
tário deixe o imóvel, seja este prazo fixado de forma judicial ou extrajudicial, a ação revisional
de aluguel carecerá de interesse processual (condição da ação), e deverá ser extinta sem
resolução do mérito.
§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada

ou na fixada em lei.
O aluguel provisório, fixado pelo juiz com base nos elementos apresentados pelas
partes e no parâmetro mínimo da lei (inciso II do art. 68 – 80%), poderá ser reajustado a
LEGISLAÇÃO
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qualquer tempo, desde que o seja dentro da periodicidade pactuada entre as partes, ou
fixada por legislação.
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de
revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir
do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
A sentença que declarar o valor atualmente devido a título de aluguéis, por característica
própria das sentenças declaratórias, retroagirá (efeitos ex tunc). A retroatividade alcançará
todo o tempo pelo que tramitou o processo, isto é, até a citação do réu.
Imagine que o juiz tenha fixado aluguel provisório no valor de R$ 1.600,00, e, na sen-
tença definitiva, tenha resultado, como aluguel definitivo, o valor de R$ 2.000,00. Neste
caso, o devedor (locatário) deverá pagar a diferença, desde o dia de sua citação, até o
seu momento presente.
A diferença a ser paga deverá ser corrigida, e será passível de execução após o trânsito
em julgado da sentença que tiver fixado o novo valor.
§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de re-

ajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
Você já sabe que o valor a ser fixado pelo juiz deve considerar os elementos de baliza-
mento apresentados pelas partes, e o principal deles consiste em eventual periodicidade de
reajuste prevista em contrato, que pode ser mensal, semestral, anual etc.
Se o credor (locador ou sublocador) pedir a fixação do novo valor com base em critério
distinto, poderá o juiz utilizá-lo em sua decisão, se entender justo.
§ 2º A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
O CPC de 2015 pautou-se no sincretismo processual: a fase de conhecimento e a de cum-

primento de sentença (fase executiva lato sensu) reúnem-se nos mesmos autos. O § 2º, em-
bora anterior ao Novo CPC, está de acordo com sua lógica.
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será
executado mediante expedição de mandado de despejo.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Às vezes, as partes demonstram mais interesse no desfazimento da relação jurídica (nes-
te caso, mediante término da locação com desocupação do imóvel) do que em sua continui-
dade com critérios distintos, especialmente os critérios de valor.
Portanto, as partes podem, em conciliação, acordar a desocupação do imóvel, sem que
haja necessidade de aferição de valor atualizado dos aluguéis.
Neste caso, se o locatário não deixar o imóvel, serão observados os procedimentos do
mandado de despejo, próprios das ações de despejo.
5. Ação Renovatória
A ação renovatória serve às sociedades com fins lucrativos que pretendam renovar
o contrato de locação que mantenham, para preservação de seus respectivos pontos
comerciais.
O ponto comercial pode se tornar muito valorizado para a atividade empresarial, em
razão de sua localização e de todos os aspectos culturais e geográficos que o cerquem.
Tais aspectos, unidos, conferem à atividade empresarial uma considerável potência, dis-
tinguindo-a das demais.
Portanto, a ação renovatória destina-se a proteger o empresário e sua atividade, eis que a
troca do ponto comercial, em certas situações, pode bloquear o crescimento da empresa ou,
até mesmo, destruir suas atividades.
Com a ação renovatória, o empresário buscará manter seu ponto comercial, renovando o
contrato de locação que mantenha com o locador do imóvel onde o estabelecimento empre-
sarial (conjunto de bens da empresa) se situe.
CAPÍTULO V
Da Ação Renovatória
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição
inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Tais requisitos são:

• o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado (inciso I);
• o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contra-
tos escritos seja de cinco anos (inciso II);
• o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e inin-
terrupto de três anos (inciso III).
Sinteticamente, os requisitos acima podem ser memorizados a partir de seus elementos

nucleares:
DICA!
Contrato escrito, de prazo determinado de no mínimo 5
anos, sendo o comércio exercido por no mínimo três anos
ininterruptos.
II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;
Caso o locatário tenha atrasado o pagamento de aluguéis ou praticado qualquer outra

falta contratual, ele não terá direito à renovação do contrato.
III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe
incumbia;
IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
A locação renovada pode ter novas condições, como de valor, prazo para pagamento, ou
outros deveres acessórios relacionados à locação. Deverá o locatário (autor da ação renova-
tória) demonstrar as condições do pretendido novo contrato de locação.
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com in-
dicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda,
endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número
da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a
atual idoneidade financeira;
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Obs.: A indicação de fiador na petição inicial da ação renovatória somente será necessária
se o contrato a ser renovado já tiver um fiador. Não o tendo, será desnecessária tal
indicação, tornando-se o fiador uma mera faculdade das partes.
VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da

fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao
proprietário.
O art. 51, § 1º, permite que a ação renovatória seja ajuizada por alguém que seja cessioná-
rio ou sucessor da atividade empresarial, que, por consequência, seria cessionário/sucessor
da locação. Nesta situação, deverá o autor da ação comprovar sua condição de cessionário/
sucessor.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o su-
blocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o
sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente
a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Antes de entendermos o parágrafo único, é necessário assimilar uma regra de direito ma-
terial: a renovação do contrato de locação pode ser pleiteada por:
• 1) LOCATÁRIO PRINCIPAL: quando não houver sublocação ou, havendo sublocação,
somente se a sublocação for parcial.
• 2) SUBLOCATÁRIO: quando houver sublocação parcial ou total.
− Se a sublocação for total, somente o sublocatário poderá pleitear a renovação da
locação, e não o locatário.
Agora, vamos ao parágrafo único, ora em comento.

Se o sublocatário propuser a ação renovatória, seja a sublocação total ou parcial, serão
citados como litisconsortes passivos necessários (réus) o locatário (sublocador) e o locador
principal.
Se a sublocação for originária (isto é, não tiver sido objeto de renovação por nenhuma
vez), e o sublocatário já tiver o prazo necessário para a renovação, o proprietário (locador
principal) será obrigado a renovar o contrato se a ação renovatória for procedente, caso em
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
que a figura do sublocador (locatário) desaparecerá, e a relação jurídica passará a ser direta
entre o então sublocatário (agora locatário principal) e o locador do imóvel.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto
à matéria de fato, ao seguinte:
I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
Caberá ao réu, na contestação, apontar que o autor não preenche os requisitos do art. 51:
contrato escrito, de prazo determinado de no mínimo 5 anos, sendo o comércio exercido por
no mínimo três anos ininterruptos.
II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação,
excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
Neste caso específico, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de

locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel (§ 1º).
III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
Nesta hipótese, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subs-
crita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo comercial a ser explora-
do, que não poderá ser o mesmo do locatário.
O locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições (melhores para o locador) a fim
de obter a renovação pretendida. Dá-se, portanto, preferência ao atual locatário, que po-
derá se submeter às condições melhores que o terceiro houver proposto ao locador. São
as regras do § 2º.
IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
De acordo com o art. 52, caput, O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
• I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que impor-
tarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que
aumente o valor do negócio ou da propriedade;
− Nesta hipótese, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Públi-
co ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valo-
rização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado (§ 3º).
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
• II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comér-
cio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu
cônjuge, ascendente ou descendente.
Obs.: As restrições acima são apenas quanto à matéria de fato. Eventuais questões pre-
liminares de cunho processual, como inépcia da petição inicial ou ilegitimidade ad
causam, poderão, sim, ser levantadas pelo réu.
§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação

que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subs-
crita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não pode-
rá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições
para obter a renovação pretendida.
§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder
Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização
que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório,
para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta
por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do
aluguel.
§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de rea-
justamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
As regras sobre fixação de aluguel provisório e reajustamento do aluguel em patamar

diverso do fixado em contrato são as mesmas aplicáveis na ação revisional de aluguel, abor-
dadas nesta aula.
O mais importante, aqui, é saber que o valor do aluguel provisório, na ação renovatória,
deve vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado.
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios
autos da ação e pagas de uma só vez.
O CPC de 2015 pautou-se no sincretismo processual: a fase de conhecimento e a de cum-

primento de sentença (fase executiva lato sensu) reúnem-se nos mesmos autos. Este artigo,
embora anterior ao Novo CPC, está de acordo com sua lógica.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Portanto, todas as diferenças de aluguéis vencidos poder]ao ser executadas (cumpridas)

nos mesmos autos da ação de conhecimento.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de des-
pejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido
na contestação.
§ 1º (VETADO)
§ 2º (VETADO)
§ 3º (VETADO)
Se a ação renovatória for improcedente, independentemente dos motivos que determina-

rem a improcedência, a locação, logicamente, não será renovada. Neste caso, o juiz determi-
nará de imediato a expedição de mandado de despejo.
Neste mandado, o autor ficará ciente de que possui i prazo de 30 dias para, voluntaria-
mente, desocupar o imóvel. Se não o fizer, o despejo será executado de forma forçada.
Obs.: A determinação de despejo somente será feita se o locador pedi-lo em contestação.

Caso contrário, a improcedência da ação renovatória não acarretará o despejo.
Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao
locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o
proponente.
Imagine que o locador, réu, tenha se oposto à renovação por ter recebido oferta mais
vantajosa de terceira pessoa, que não seja do mesmo ramo que o atual locatário. Neste caso,
embora o réu possa aceitar a oferta do terceiro e rejeitar a renovação, o autor (atual locatário)
terá direito a uma indenização compensatória pela ausência de renovação.
Esta indenização deverá ser fixada pelo juiz, na sentença definitiva, e será de res-
ponsabilidade solidária do locador (réu) e do terceiro que tiver feito a proposta mais
vantajosa.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
EXERCÍCIOS
Questão 1 (2019/CESPE/TJ-SC/JUIZ SUBSTITUTO) José ajuizou ação de despejo cumu-
lada com cobrança de aluguéis atrasados em desfavor de Paulo, tendo o magistrado julgado
procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato de locação, determinando a deso-
cupação do imóvel e condenando Paulo ao pagamento dos valores atrasados. Paulo interpôs
recurso de apelação, pedindo a reforma integral da sentença. Durante o trâmite recursal, José
iniciou a execução provisória apenas em relação à cobrança dos aluguéis, pois Paulo, após
interpor apelação, desocupou voluntariamente o imóvel. Intimado para pagamento da parte
líquida da condenação, Paulo agravou da decisão, sustentando ser necessário aguardar o
julgamento da apelação antes de se dar andamento à execução provisória.
Nessa situação hipotética, assinale a opção correta à luz da jurisprudência do STJ.
a) O recurso de agravo de instrumento deverá ser provido, uma vez que, ficando a ação limita-
da à cobrança dos aluguéis, seria autorizado o recebimento da apelação no efeito suspensivo,
visto que a ação passaria a ter natureza exclusivamente condenatória.
b) O recurso de agravo de instrumento deverá ser provido, pois a Lei n. 8.245/1991 não prevê
regramento específico em relação aos efeitos do recebimento do recurso de apelação; por-
tanto, o apelo deveria ter sido recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo, atendendo à regra
geral no CPC.
c) O recurso de agravo de instrumento deverá ser denegado, porque a apelação que ataca
sentença proferida em ação de despejo, ainda que cumulada com ação de cobrança de débi-
tos atrasados, deve ser recebida somente no efeito devolutivo, em razão de regramento espe-
cífico da Lei n. 8.245/1991 em relação aos efeitos do recebimento da apelação.
d) O recurso de agravo de instrumento deverá ser denegado, já que, embora não haja regra-
mento específico acerca dos efeitos do recebimento da apelação na Lei n. 8.245/1991, a de-
socupação voluntária implicou em desistência do recurso de apelação.
e) O recurso de agravo de instrumento não deverá ser conhecido, por ausência de pressupos-
to objetivo de admissibilidade recursal, pois, além de existir regramento específico acerca dos
efeitos do recebimento da apelação na Lei n. 8.245/1991, a desocupação voluntária implicou
desistência do recurso de apelação.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Questão 2 (2019/CESPE/MPE-PI/PROMOTOR DE JUSTIÇA SUBSTITUTO) Elder e César fir-

maram contrato de locação de imóvel residencial urbano, na qualidade, respectivamente, de
locador e locatário. Em seguida, o imóvel foi legitimamente sublocado por César para Rober-
to. Meses depois, em razão de suposta prática de um ilícito contratual, Elder ajuizou ação de
despejo contra César.
Nessa situação hipotética, o ingresso voluntário de Roberto no processo para defesa de seus
interesses
a) dependerá de autorização prévia das partes principais e ocorrerá por meio de chamamento
ao processo.
b) deverá ser feito na qualidade de assistente litisconsorcial do locatário.
c) somente poderá ser realizado até o momento do saneamento do processo.
d) é expressamente vedado segundo regra prevista na lei que regulamenta a locação de imó-
veis urbanos.
e) não obsta que a parte principal reconheça a procedência do pedido da ação de despejo.
Questão 3 (2018/VUNESP/TJ-SP/TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS E DE REGISTROS/

PROVIMENTO) Sobre as ações de despejo decorrentes de locação de imóvel residencial ur-
bano, é correto afirmar que
a) se fundadas em falta de pagamento, caberá liminar para desocupação se o contrato trouxer
somente a fiança como garantia.
b) a execução provisória do despejo por infração legal ou contratual dependerá de caução,
real ou fidejussória, não inferior a seis meses nem superior a doze meses do aluguel.
c) devem sempre estar instruídas com a prova da propriedade do imóvel ou do compromisso,
ainda que seja por denúncia vazia.
d) é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo
se outro houver sido eleito no contrato.
Questão 4 (2018/CESPE/ABIN/OFICIAL TÉCNICO DE INTELIGÊNCIA/ÁREA 2) Considerando

o disposto na Lei n. 8.245/1991 acerca da locação de imóveis urbanos e dos procedimentos
a ela pertinentes, julgue o item a seguir.
Em regra, as ações de despejo não se suspendem pela superveniência das férias forenses.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos

Na ação de revisão de aluguel, é possível a homologação de acordo de desocupação a ser
Questão 6 (2013/FCC/DPE-RS/ANALISTA/PROCESSUAL) Na ação de despejo,

a) admite-se a purga da mora mesmo que o devedor já tenha utilizado de tal faculdade nos 24
meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
b) admite-se liminar sem oitiva da parte contrária, para desocupação, no prazo de 15 dias, se
o contrato estiver desprovido de garantia e se o autor houver prestado caução.
c) deferida liminar de desocupação, não é cabível a purga da mora.
d) a parte autora não poderá imitir-se na posse do bem, mesmo que o imóvel seja desocupa-
do depois do ajuizamento da ação.
e) não se admite, em nenhuma hipótese, a purga da mora.
Questão 7 (2014/FCC/TJ-CE/JUIZ SUBSTITUTO) Nas ações de despejo de imóvel urbano,

é correto afirmar:
a) Havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e de cobrança dos aluguéis ina-
dimplidos, a execução do julgado só se dará após a desocupação do imóvel, inclusive quanto
à cobrança dos aluguéis.
b) Efetuada a purga da mora, se o locador alegar e justificar que a oferta não é integral, caberá
ao juiz decretar de imediato o despejo do locatário.
c) Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos
vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
d) Nas ações fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, no pedido
de rescisão do contrato serão citados o locatário e o fiador para responderem ao pedido de
desfazimento do vínculo contratual.
e) O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, em vinte dias, conta-
dos da citação, o pagamento do débito integral atualizado, independentemente de cálculo e
mediante depósito judicial.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Questão 8 (2009/CESPE/AGU/ADVOGADO DA UNIÃO) Relativamente ao processo de exe-

cução, ao cumprimento da sentença e aos embargos de terceiro, julgue os próximos itens.
Após o trânsito em julgado da sentença de procedência proferida em ação de despejo cumu-
lada com cobrança de aluguéis na qual foram parte o locador e o locatário, o fiador do con-
trato de locação regularmente constituído é parte passiva no procedimento de cumprimento
dessa sentença quanto aos valores nela apurados.
Questão 9 (2013/FCC/TJ-PE/TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS E DE REGISTROS/REMO-

ÇÃO) No que concerne à Lei de Locações, é INCORRETO afirmar:
a) Julgada procedente a ação de despejo por falta de pagamento, o juiz determinará a
expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a deso-
cupação voluntária.
b) Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende
até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado,
por força da referida Lei.
c) Na locação não residencial o locador não estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel
vier a ser utilizado para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sen-
do detentor da maioria do capital o descendente do locador.
d) O término do prazo de locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo
em até trinta dias após o vencimento do contrato, autoriza a concessão, pelo Magistrado, da
liminar de desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da oitiva da parte contrária,
exigindo-se, contudo, a caução equivalente a 3 meses de aluguel.
e) Na ação de despejo por falta de pagamento, efetuada a purga da mora, se o locador alegar
que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o de-
pósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário
ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do
locador.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Questão 10 (2014/VUNESP/DPE-MS/DEFENSOR PÚBLICO) Assinale a alternativa correta a

respeito das ações de despejo, conforme previsto na lei de locações de imóveis urbanos.
a) A liminar não pode ser concedida nas ações de despejo cujo fundamento exclusivo seja a
falta de pagamento.
b) A ocupação do imóvel por pessoa diversa do locatário não altera a legitimidade passiva
para a ação de despejo.
c) Acolhidos os pedidos cumulados de despejo e de cobrança de aluguéis, a execução deste
não pode ter início antes da desocupação do imóvel.
d) A petição inicial da ação de despejo por falta de pagamento deve ser instruída com prova
da propriedade.
Questão 11 (2018/VUNESP/TJ-RS/JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO) Quanto à ação revisional

de aluguel, assinale a alternativa correta.
a) Na ação o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante
expedição de mandado de despejo.
b) O aluguel fixado na sentença retroage à data do reajuste anteriormente pactuado.
c) A sentença não poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa da-
quela prevista no contrato revisando.
d) No curso da ação, o aluguel provisório não será reajustado.
e) Em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior ao
aluguel vigente.
Questão 12 (2018/FCC/DPE-AP/DEFENSOR PÚBLICO/ADAPTADA) Em relação às ações lo-

cativas, julgue o item subsequente:
Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, revi-
sionais de aluguel e renovatórias de locação, os recursos interpostos contra as respectivas
sentenças terão efeito meramente devolutivo, possibilitando sua execução provisória.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, o
pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis
e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de
rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser
apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.

Na ação revisional de aluguel, de rito sumário, o aluguel fixado na sentença é devido a partir
desse arbitramento, bem como as diferenças devidas durante a demanda, exigíveis de ime-
diato à fixação de novo aluguel.

Na ação renovatória, a petição inicial deverá indicar o exato cumprimento do contrato, desde
que o prazo mínimo a renovar e o tempo de exploração do comércio no mesmo ramo, ininter-
ruptamente, pelo locatário, sejam de três anos.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução
do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso;
findo o contrato ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de
trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeter-
minado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Questão 17 (INÉDITA/2020) Acerca dos procedimentos das ações locatícias, conforme as

disposições da Lei n. 8.245/1991, julgue o item subsequente:
Na ação revisional de aluguel proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser in-
ferior a 50% (cinquenta por cento) do aluguel vigente.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos

em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta
por cento) do aluguel vigente.

É possível que o locador, na contestação à ação renovatória, apresente que tem proposta de
terceiro para a locação, em condições melhores. Neste caso, o locador deverá juntar prova
documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara
indicação do ramo a ser explorado, seja ele qual for.

Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que
conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ainda que não haja pedido
na contestação.

Na ação de consignação em pagamento de aluguéis e acessórios, determinada a citação do
réu, o autor será intimado a, no prazo de 5 (cinco) dias, efetuar o depósito judicial da impor-
tância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo.

Não sendo oferecida a contestação à ação de consignação em pagamento de aluguéis e
acessórios, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, decla-
rando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de
20% (vinte por cento) do valor dos depósitos.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos

A contestação do locador à ação de consignação em pagamento de aluguéis e acessórios
deverá ficar adstrita a matérias de fato, não podendo ser suscitadas matérias de direito.

Não é cabível reconvenção, por parte do réu, na ação de consignação em pagamento de alu-
guéis e acessórios.

A fixação de aluguel provisório é juridicamente possível somente na ação revisional de aluguel.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
GABARITO
1. c
2. e
3. d
4. C
5. C
6. b
7. c
8. E
9. a
10. b
11. a
12. C
13. C
14. E
15. E
16. C
17. E
18. E
19. E
20. E
21. E
22. C
23. E
24. E
25. E
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
GABARITO COMENTADO
Questão 1 (2019/CESPE/TJ-SC/JUIZ SUBSTITUTO) José ajuizou ação de despejo cumu-
lada com cobrança de aluguéis atrasados em desfavor de Paulo, tendo o magistrado julgado
procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato de locação, determinando a deso-
cupação do imóvel e condenando Paulo ao pagamento dos valores atrasados. Paulo interpôs
recurso de apelação, pedindo a reforma integral da sentença. Durante o trâmite recursal, José
iniciou a execução provisória apenas em relação à cobrança dos aluguéis, pois Paulo, após
interpor apelação, desocupou voluntariamente o imóvel. Intimado para pagamento da parte
líquida da condenação, Paulo agravou da decisão, sustentando ser necessário aguardar o
julgamento da apelação antes de se dar andamento à execução provisória.
Nessa situação hipotética, assinale a opção correta à luz da jurisprudência do STJ.
a) O recurso de agravo de instrumento deverá ser provido, uma vez que, ficando a ação limita-
da à cobrança dos aluguéis, seria autorizado o recebimento da apelação no efeito suspensivo,
visto que a ação passaria a ter natureza exclusivamente condenatória.
b) O recurso de agravo de instrumento deverá ser provido, pois a Lei n. 8.245/1991 não prevê
regramento específico em relação aos efeitos do recebimento do recurso de apelação; por-
tanto, o apelo deveria ter sido recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo, atendendo à regra
geral no CPC.
c) O recurso de agravo de instrumento deverá ser denegado, porque a apelação que ataca
sentença proferida em ação de despejo, ainda que cumulada com ação de cobrança de débi-
tos atrasados, deve ser recebida somente no efeito devolutivo, em razão de regramento espe-
cífico da Lei n. 8.245/1991 em relação aos efeitos do recebimento da apelação.
d) O recurso de agravo de instrumento deverá ser denegado, já que, embora não haja regra-
mento específico acerca dos efeitos do recebimento da apelação na Lei n. 8.245/1991, a de-
socupação voluntária implicou em desistência do recurso de apelação.
e) O recurso de agravo de instrumento não deverá ser conhecido, por ausência de pressupos-
to objetivo de admissibilidade recursal, pois, além de existir regramento específico acerca dos
efeitos do recebimento da apelação na Lei n. 8.245/1991, a desocupação voluntária implicou
desistência do recurso de apelação.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Letra c.
De acordo com o art. 58, inciso V, que estabelece regra geral a todas as ações locatícias,
“os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.”. Portanto,
há regramento específico na Lei de Locações. Por isso, a cobrança dos aluguéis pode, sim,
ser objeto de execução provisória, porque a apelação, nas ações locatícias, não suspende os
efeitos da sentença de primeiro grau. Ademais, conforme o art. 62, VI, “havendo cumulação
dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início
antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.”. O acolhimento das
duas pretensões foi justamente o que ocorreu no caso retratado pelo enunciado.
Questão 2 (2019/CESPE/MPE-PI/PROMOTOR DE JUSTIÇA SUBSTITUTO) Elder e César fir-

maram contrato de locação de imóvel residencial urbano, na qualidade, respectivamente, de
locador e locatário. Em seguida, o imóvel foi legitimamente sublocado por César para Rober-
to. Meses depois, em razão de suposta prática de um ilícito contratual, Elder ajuizou ação de
despejo contra César.
Nessa situação hipotética, o ingresso voluntário de Roberto no processo para defesa de
seus interesses
a) dependerá de autorização prévia das partes principais e ocorrerá por meio de chamamento
ao processo.
b) deverá ser feito na qualidade de assistente litisconsorcial do locatário.
c) somente poderá ser realizado até o momento do saneamento do processo.
d) é expressamente vedado segundo regra prevista na lei que regulamenta a locação de imó-
veis urbanos.
e) não obsta que a parte principal reconheça a procedência do pedido da ação de despejo.
Letra e.
Primeiramente, confira a regra do art. 59, § 2º: “Qualquer que seja o fundamento da ação dar-
-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assisten-
tes.”. Essa atuação do sublocatário poderá ocorrer como assistente simples, que não obsta a
que a parte principal reconheça a procedência do pedido, desista da ação, renuncie ao direito
sobre o que se funda a ação ou transija sobre direitos controvertidos (art. 122 do CPC).
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Questão 3 (2018/VUNESP/TJ-SP/TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS E DE REGISTROS/

PROVIMENTO) Sobre as ações de despejo decorrentes de locação de imóvel residencial ur-
bano, é correto afirmar que
a) se fundadas em falta de pagamento, caberá liminar para desocupação se o contrato trouxer
somente a fiança como garantia.
b) a execução provisória do despejo por infração legal ou contratual dependerá de caução,
real ou fidejussória, não inferior a seis meses nem superior a doze meses do aluguel.
c) devem sempre estar instruídas com a prova da propriedade do imóvel ou do compromisso,
ainda que seja por denúncia vazia.
d) é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo
se outro houver sido eleito no contrato.
Letra d.
a) Errada. A concessão de liminar em caso de falta de pagamento será cabível quando
o contrato não tiver nenhuma das garantias do art. 37 da Lei de Locações, isto é, nem
mesmo fiança.
b) Errada. A caução, embora devida como regra, possui exceções à sua exigência. Confira o
que dispõe o art. 64, caput: “Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução
provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12
(doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.”.
c) Errada. A prova da propriedade ou do compromisso é devida apenas nos seguintes casos:
1) Despejo motivado pela realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder

Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário
no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º, IV);
2) Despejo motivado pela demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por
cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por
cento (art. 47, IV);
3) Despejo motivado pelo fato de o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja
quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário,
pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em
aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil (art. 53, II).
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
d) Certa. É a regra de competência territorial fixada no art. 58, inciso II, para todas as ações
locatícias.

Em regra, as ações de despejo não se suspendem pela superveniência das férias forenses.
Certo.
Trata-se da regra literal do art. 58, inciso I.

Na ação de revisão de aluguel, é possível a homologação de acordo de desocupação a ser
Certo.
Trata-se da correta regra do art. 70: “Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar
acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.”.
Questão 6 (2013/FCC/DPE-RS/ANALISTA/PROCESSUAL) Na ação de despejo,

a) admite-se a purga da mora mesmo que o devedor já tenha utilizado de tal faculdade nos 24
meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
b) admite-se liminar sem oitiva da parte contrária, para desocupação, no prazo de 15 dias, se
o contrato estiver desprovido de garantia e se o autor houver prestado caução.
c) deferida liminar de desocupação, não é cabível a purga da mora.
d) a parte autora não poderá imitir-se na posse do bem, mesmo que o imóvel seja desocupa-
do depois do ajuizamento da ação.
e) não se admite, em nenhuma hipótese, a purga da mora.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Letra b.
a) Errada. De acordo com o art. 62, parágrafo único, “não se admitirá a emenda da mora se
o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente
anteriores à propositura da ação.”.
b) Certa. O art. 59, § 1º, permite a concessão de liminar independentemente de oitiva da par-
te contrária, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas
ações que tiverem por fundamento exclusivo um dos mencionados no rol do dispositivo.
c) Errada. Sempre que a ação de despejo se fundar na falta de pagamento de aluguel e aces-
sórios da locação no vencimento e não existir garantia do locatário para com o locador no
contrato (inciso IX), é possível que o réu evite a necessidade de desocupação (purga da mora).
Para evitá-la, o réu deverá depositar em conta judicial todo o valor devido a título de aluguéis
e acessórios atrasados. É a regra do art. 59, § 3º.
d) Errada. O art. 66 assegura que “quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o
locador poderá imitir-se na posse do imóvel.”.
e) Errada. A purga da mora (eliminação dos efeitos da mora) é admitida, conforme o art.
62, inciso III.
Questão 7 (2014/FCC/TJ-CE/JUIZ SUBSTITUTO) Nas ações de despejo de imóvel urbano,

é correto afirmar:
a) Havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e de cobrança dos aluguéis ina-
dimplidos, a execução do julgado só se dará após a desocupação do imóvel, inclusive quanto
à cobrança dos aluguéis.
b) Efetuada a purga da mora, se o locador alegar e justificar que a oferta não é integral, caberá
ao juiz decretar de imediato o despejo do locatário.
c) Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos
vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
d) Nas ações fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, no pedido
de rescisão do contrato serão citados o locatário e o fiador para responderem ao pedido de
desfazimento do vínculo contratual.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
e) O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, em vinte dias, conta-
dos da citação, o pagamento do débito integral atualizado, independentemente de cálculo e
mediante depósito judicial.
Letra c.
a) Errada. A execução do julgado será possível antes da desocupação, desde que providos os
pedidos de rescisão e cobrança.
b) Errada. Antes do despejo, o locatário terá o prazo de 10 dias para complementar o depósito.
c) Certa. É a regra do art. 62, parágrafo único.
d) Errada. Cuidado: somente o locatário será citado para responder ao pedido de rescisão,
enquanto o locatário e o fiador deverão responder ao pedido de cobrança (art. 62, inciso I).
e) Errada. O prazo é de 15 dias (art. 62, inciso II).
Questão 8 (2009/CESPE/AGU/ADVOGADO DA UNIÃO) Relativamente ao processo de exe-

cução, ao cumprimento da sentença e aos embargos de terceiro, julgue os próximos itens.
Após o trânsito em julgado da sentença de procedência proferida em ação de despejo cumu-
lada com cobrança de aluguéis na qual foram parte o locador e o locatário, o fiador do con-
trato de locação regularmente constituído é parte passiva no procedimento de cumprimento
dessa sentença quanto aos valores nela apurados.
Errado.
Confira o que enuncia a Súmula n. 268 do STJ: “O fiador que não integrou a relação proces-
sual na ação de despejo não responde pela execução do julgado.”. Como a ação só teria tra-
mitado entre o locador e o locatário, o fiador não poderá ser parte passiva (executado) pelos
valores apurados na sentença condenatória.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Questão 9 (2013/FCC/TJ-PE/TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS E DE REGISTROS/REMO-

ÇÃO) No que concerne à Lei de Locações, é INCORRETO afirmar:
a) Julgada procedente a ação de despejo por falta de pagamento, o juiz determinará a expe-
dição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação
voluntária.
b) Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende
até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado,
por força da referida Lei.
c) Na locação não residencial o locador não estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel
vier a ser utilizado para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sen-
do detentor da maioria do capital o descendente do locador.
d) O término do prazo de locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo
em até trinta dias após o vencimento do contrato, autoriza a concessão, pelo Magistrado, da
liminar de desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da oitiva da parte contrária,
exigindo-se, contudo, a caução equivalente a 3 meses de aluguel.
e) Na ação de despejo por falta de pagamento, efetuada a purga da mora, se o locador
alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá comple-
mentar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigi-
da ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial,
a requerimento do locador.
Letra a.
a) Certa. A questão pede pela alternativa incorreta, e esta, na visão da banca, peca ao gene-
ralizar o prazo de 30 dias. O prazo para desocupação voluntária nem sempre será de 30 dias,
embora seja este o prazo da regra geral. Os parágrafos do art. 63 estabelecem exceções (de
15 dias, seis meses e um ano).
b) Errada. Trata-se da regra literal do art. 39, caput.
c) Errada. Trata-se da regra literal do art. 52, inciso II.
d) Errada. Trata-se da regra do art. 59, § 1º, inciso II.
e) Errada. Trata-se da regra literal do art. 62, inciso III.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Questão 10 (2014/VUNESP/DPE-MS/DEFENSOR PÚBLICO) Assinale a alternativa correta a

respeito das ações de despejo, conforme previsto na lei de locações de imóveis urbanos.
a) A liminar não pode ser concedida nas ações de despejo cujo fundamento exclusivo seja a
falta de pagamento.
b) A ocupação do imóvel por pessoa diversa do locatário não altera a legitimidade passiva
para a ação de despejo.
c) Acolhidos os pedidos cumulados de despejo e de cobrança de aluguéis, a execução deste
não pode ter início antes da desocupação do imóvel.
d) A petição inicial da ação de despejo por falta de pagamento deve ser instruída com prova
da propriedade.
Letra b.
a) Errada. O art. 59, § 1º, inciso IX permite a concessão de liminar quando o fundamento da
ação de despejo for falta de pagamento.
b) Certa. O réu da ação de despejo é aquele que figura como parte da relação jurídica objeto
da ação: o contrato de locação. Se o locatário deixar que pessoa diversa ocupe o imóvel, será
ele próprio (o locatário) o réu de eventual ação de despejo, caso haja fundamento para tanto.
É este, inclusive, o entendimento dos Tribunais Superiores (RT 724/385).
c) Errada. O art. 62, inciso VI, dispõe: “havendo cumulação dos pedidos de rescisão da lo-
cação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do
imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.”.
d) Errada. Em tal hipótese, a petição inicial deverá ser instruída comprova da propriedade do
imóvel ou do compromisso registrado (art. 60).
Questão 11 (2018/VUNESP/TJ-RS/JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO) Quanto à ação revisional

de aluguel, assinale a alternativa correta.
a) Na ação o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante
expedição de mandado de despejo.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
b) O aluguel fixado na sentença retroage à data do reajuste anteriormente pactuado.

c) A sentença não poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa da-
quela prevista no contrato revisando.
d) No curso da ação, o aluguel provisório não será reajustado.
e) Em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior ao aluguel
vigente.
Letra a
a) Certa. Trata-se da regra literal do art. 70, caput.
b) Errada. Na verdade, a retroatividade do valor do aluguel fixado na sentença atinge a data da
citação, e não a data mencionada na alternativa. É a regra do art. 69, caput.
c) Errada. O art. 69, § 1º, assegura que “Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença
poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no
contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.”.
d) Errada. Conforme o art. 68, § 2º, “no curso da ação de revisão, o aluguel provisório será
reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.”.
e) Errada. Na verdade, em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser
inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente (art. 68, inciso II, alínea b).

Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da loca-
ção, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, os recursos interpostos contra as
respectivas sentenças terão efeito meramente devolutivo, possibilitando sua execução
provisória.
Certo.
De fato, a execução provisória da sentença é possibilitada pelo efeito meramente devolutivo
da apelação interposta nas ações de despejo. É a regra geral aplicável a todas as ações loca-
tícias (art. 58, inciso V).
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, o
pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis
e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de
rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser
apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.
Certo.
Trata-se da regra constante do art. 62, inciso I, sem pegadinhas.

Na ação revisional de aluguel, de rito sumário, o aluguel fixado na sentença é devido a partir
desse arbitramento, bem como as diferenças devidas durante a demanda, exigíveis de ime-
diato à fixação de novo aluguel.
Errado.
Na verdade, o valor do aluguel, fixado em sentença, retroage à data da citação (art. 69, caput). A
diferença devida no curso da ação revisional de aluguel, por sua vez, embora devida desde a data
da citação, além de corrigida, será exigível (executável) somente a partir do trânsito em julgado.

Na ação renovatória, a petição inicial deverá indicar o exato cumprimento do contrato, desde
que o prazo mínimo a renovar e o tempo de exploração do comércio no mesmo ramo, ininter-
ruptamente, pelo locatário, sejam de três anos.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Errado.
Na verdade, o prazo mínimo a renovar é de 5 anos. O prazo de três anos ininterruptos consiste
no prazo mínimo de exercício da mesma atividade econômica (art. 51, incisos II e III).

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução
do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso;
findo o contrato ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de
trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeter-
minado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Certo.
Trata-se das regras do art. 46, caput e § 1º.

Na ação revisional de aluguel proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser in-
ferior a 50% (cinquenta por cento) do aluguel vigente.
Errado.
Conforme o art. 68, inciso II, alínea b, “em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório
não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;”.

em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta
por cento) do aluguel vigente.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Errado.
O art. 68, inciso II, alínea “a” dispõe que “em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório
não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;”.

É possível que o locador, na contestação à ação renovatória, apresente que tem proposta de
terceiro para a locação, em condições melhores. Neste caso, o locador deverá juntar prova
documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara
indicação do ramo a ser explorado, seja ele qual for.
Errado.
O ramo da atividade empresarial a ser explorado pelo terceiro que oferta condições mais van-
tajosas ao locador não pode ser o mesmo do locatário (art. 72, § 2º).

Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que
conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ainda que não haja pedido
na contestação.
Errado.
O mandado de despejo, com opção de desocupação voluntária, somente será expedido se o
réu, em contestação, pedi-lo (art. 74).

Na ação de consignação em pagamento de aluguéis e acessórios, determinada a citação do
réu, o autor será intimado a, no prazo de 5 (cinco) dias, efetuar o depósito judicial da impor-
tância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Errado.
O prazo para a efetivação do depósito do valor consignado em conta judicial é diferente no
procedimento especial da Lei de Locações: 24 horas (art. 67, inciso II).

Não sendo oferecida a contestação à ação de consignação em pagamento de aluguéis e
acessórios, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, decla-
rando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de
20% (vinte por cento) do valor dos depósitos.
Certo.
É a regra do art. 67, inciso IV.

A contestação do locador à ação de consignação em pagamento de aluguéis e acessórios
deverá ficar adstrita a matérias de fato, não podendo ser suscitadas matérias de direito.
Errado.
O art. 67, inciso V, elenca um rol que é taxativo somente no que tange às matérias de fato, não
excluindo eventuais preliminares de direito que possam ser levantadas, como a inépcia da
inicial. Por esta razão, o texto do inciso V é restritivo ao limitar sua referência somente sobre
as matérias de fato, nada dispondo sobre as matérias de direito.

Não é cabível reconvenção, por parte do réu, na ação de consignação em pagamento de alu-
guéis e acessórios.
LEGISLAÇÃO
Gustavo Deitos
Errado.
O art. 67, inciso VI, assegura ao réu a possibilidade de reconvir, nos seguintes termos: “além
de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto
da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser
o mesmo integral;”.

A fixação de aluguel provisório é juridicamente possível somente na ação revisional de aluguel.
Errado.
O art. 72, § 4º, estende a possibilidade de fixação de aluguel provisório também à ação reno-
vatória, nos seguintes termos: “Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda,
a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a
ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elemen-
tos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.”.
Gustavo Deitos
Professor de Cursos Preparatórios pra Concursos Públicos. Coach especialista em Concursos Públicos.
Servidor do TRT da 12ª Região.
Convocações: Técnico Judiciário do TRT da 12ª Região e Analista Judiciário do TRF da 3ª Região. Outras
aprovações: 8° lugar – TRT da 24ª Região – Analista Judiciário, 39° lugar – TST – Analista Judiciário e
48° lugar – TRT da 24ª Região – Técnico Judiciário.

Lei N 8 245 1991 e Suas Alteracoes Locacao de Imoveis Urbanos

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LEGISLAÇÃO

Lei n. 8.245/1991 e suas alterações -

Ações e Procedimentos Judiciais da Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991). . .......................5

Olá, querido(a) aluno(a) do Gran Cursos Online!

A aula é acompanhada de exercícios selecionados e reunidos de modo a abranger todos

AÇÕES E PROCEDIMENTOS JUDICIAIS DA LEI DE

A Lei de Locações prevê quatro ações judiciais em espécie:

Dessa forma, iniciaremos a abordagem dos dispositivos específicos da Lei de Locações a

1.2. Regras Gerais Aplicáveis a todas as Ações da Lei n. 8.245/1991

Vejamos, agora, as regras aplicáveis à cláusula de eleição de foro:

A modificação da competência por negócio entre as partes, quando a competência for

Obs.: O reconhecimento do juiz, de ofício, sobre a abusividade da cláusula deve ocorrer

V – os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

O efeito suspensivo é uma exceção nos recursos em processos da Lei de Locações, só

Ou a parte demonstrará as razões que levam a crer que o recurso provavelmente

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência

Em ações de despejo, os sublocatários possuem interesse jurídico na questão, e os seus

§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e

Sempre que a ação de despejo se fundar na falta de pagamento de aluguel e acessórios

Obs.: É suficiente o mero depósito dos valores, sendo desnecessária a apresentação de

− uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente

A regra do inciso I é fácil de memorizar. Veja:

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze)

Obs.: Aqui, também é desnecessária a juntada de memória de cálculo.

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela

Se o réu-locatário não complementar o valor no prazo de 10 dias e nada manifestar acerca

A regra do inciso VI é importantíssima.

A limitação instituída por este dispositivo destina-se a evitar o estímulo ao inadimple-

Para auxiliá-lo(a), apresento a seguinte ilustração:

Existem exceções a tal regra geral. São elas, abaixo listadas:

§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, res-

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabele-

• 2) Despejo de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, es-

§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor

3. Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação

O grande objetivo da consignação em pagamento é a eliminação dos efeitos da mora. Ela

Antes da intimação do autor (locatário/consignante) para depósito do valor, o réu (locador/

Este inciso estabelece as consequências processuais da ausência de resposta do réu-

Em ambas as hipóteses, haverá o efeito de pagamento (quitação) sobre as parce-

É perfeitamente possível que o réu, em sua resposta, apresente reconvenção e cobre o

Se da complementação resultar o valor integral da dívida, as obrigações do locatário fi-

Na reconvenção, o réu poderá formular, dentre outros, dois pedidos:

4. Ação Revisional de Aluguel

Na petição da ação revisional de aluguel, haverá um requisito a mais: especificação do

No procedimento desta ação, existem duas situações especiais:

Esta discordância poderá ser manifestada em dois momentos, conjunta ou separadamen-

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta

Regra já comentada quando da abordagem do inciso III.

§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada

§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de re-

§ 2º A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

O CPC de 2015 pautou-se no sincretismo processual: a fase de conhecimento e a de cum-

Às vezes, as partes demonstram mais interesse no desfazimento da relação jurídica (nes-

dade com critérios distintos, especialmente os critérios de valor.

Portanto, as partes podem, em conciliação, acordar a desocupação do imóvel, sem que

haja necessidade de aferição de valor atualizado dos aluguéis.

Neste caso, se o locatário não deixar o imóvel, serão observados os procedimentos do

mandado de despejo, próprios das ações de despejo.

o contrato de locação que mantenham, para preservação de seus respectivos pontos

O ponto comercial pode se tornar muito valorizado para a atividade empresarial, em

razão de sua localização e de todos os aspectos culturais e geográficos que o cerquem.

tinguindo-a das demais.

até mesmo, destruir suas atividades.