MODELO IMPUGNAÇÃO – LOTEAMENTO IRREGULAR

Lei Parcelamento do Solo - 6766/1979

Impugnação NE 116507

Após a análise do mandado de registro apresentado (n°

10023514249), por mais que conste "Mandado de Registro - Ação
de Usucapião", verifica-se pelo teor dos documentos que a ação
trata-se de Adjudicação Compulsório, sendo assim deverá ser
observado o que segue:

1) O título apresentado trata da adjudicação de um terreno que faz

parte de um todo maior matriculado sob n° 5.001, do Livro 2-RG
deste ofício. Tal terreno é derivado de LOTEAMENTO NÃO
REGISTRADO e nem regularizado por qualquer dos meios legais. A
gleba da qual se originou o terreno adjudicado tem uma longa
extensão de 1.470,00 metros de profundidade. O proprietário abriu
ou prolongou ruas ao longo desta gleba, assumindo a figura de
LOTEADOR, conforme define a Lei nº 6.766, de 1979, verbis:

Art. 2°. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante

loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta
Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1° Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes

destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação,
de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.

§ 2° Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em

lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique na abertura de novas

vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou

ampliação dos já existentes.

As normas da Lei de Parcelamento do Solo Urbano são de ordem

pública, não podendo ser afastadas ou contornadas com outras
medidas, como doação de sistema viário (conforme Av.17/5.001 e
matrícula n° 39.221) ou simples averbação de existência de
logradouros públicos (conforme Av.4/5.001). A abertura de ruas e
doação dessas ao Município antes da aprovação do loteamento é
caracterizada como burla à Lei 6.766/79.

* Nesse sentido, vale transcrever a manifestação do Colégio

Registral do Rio Grande do Sul, em resposta a questionamento
formulado por registrador associado (www.colegioregistralrs.org.br):

Consulta: É obrigatório, no desdobro, fazer a doação, por escritura

pública logicamente), da área da rua que seccionou o imóvel para a
Prefeitura Municipal? Qual a base legal? Fico no aguardo de
resposta, Obrigado.

Resposta: Publicada em 15/08/2008. Prezado Colega: Havendo

abertura de rua ou prolongamento de via existente o caso é de
loteamento a teor do art. 2º, parágr. 1º, da Lei nº 6.766/79, não se
tratando de mero desdobro. DOAR rua para o Município para livrar-
se de REGISTRAR LOTEAMENTO é BURLA à Lei nº 6.766/79.A
propósito, veja a jurisprudência: Processo CGJ/SP 1.442/98-
Parecer 748/98 – Ementa: O desmembramento de lotes em novas
glebas pelo seccionamento da área derivado da doação de faixas
de terreno à Municipalidade para o prolongamento de vias pública
caracteriza loteamento sujeito ao registro especial de que trata o
art. 18 da Lei 6.766/79. Processo CGJ/SP 1539/96 – Ementa: 1. A
expressão “aproximada” em descrição perimetral é imprecisão
incompatível com o princípio da especialidade, apenas tolerada
quando mantida a descrição original. 2 A aprovação municipal não
basta para elidir texto expresso de lei federal que determina o
registro especial de loteamentos, sendo necessário o concurso de
órgãos estaduais na aprovação do projeto. 3. A averbação da
abertura de ruas não é alternativa para ladear a inscrição do
loteamento. Do último julgado extrai-se do voto: “Há outra questão
que, embora não abordada na decisão atacada, constitui óbice ao
singelo averbamento da rua. É que o interessado parcelou o solo
inovando o sistema viário, como demonstra, de modo insofismável,
a planta que mandou elaborar. Tal operação tem nome a figura
jurídica em nosso direito positivo: loteamento. Mais do que averbar
a rua, necessita o recorrente regularizar o loteamento que
implantou à margem da lei. De pouca valia a isolada aprovação do
parcelamento por parte da Prefeitura Municipal. Ressalte-se desde
logo, que, nos exatos termos do parágrafo único do artigo 1º da Lei
nº 6.766/79 “Os Estados, o Distrito Federal e os municípios poderão
estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do
solo municipal para adequar o previsto nesta lei às peculiaridades
regionais e locais.” Via de conseqüência, a só aprovação municipal
não basta para elidir texto expresso de lei federal que determina o
registro especial de loteamentos. Entender o contrário seria permitir
aos Municípios contornar o que dispõe lei federal, tornando-a letra
morta. Já ficou assentado em precedente desta Corregedoria Geral
que “nem alegue o suscitado que a aprovação pela Prefeitura teve
o condão de regularizar o loteamento. A jurisdicização do
loteamento se dá com o registro e não com a aprovação, e nem
esta implica naquele. A se atender a pretensão do suscitado, estar-
se-ia dando legitimidade ao que não é legítimo. A averbação
pretendida pelo requerente esbarra nas disposições da Lei n.
6.766/79, à qual deve se subordinar todo e qualquer loteamento do
solo para fins urbanos (art. 10)” (Decisões Administrativas da
Corregedoria Geral da Justiça, Ed. RT, biênio 1.981/1.982, ementa
n. 37.1). É entendimento corrente desta Corregedoria, ainda, que “a
averbação da abertura de ruas não é alternativa para ladear a
inscrição do loteamento” (decisões da CGJ, ano de 1.986, ementa
n. 102). Ou, mais, que “doações de terreno para as municipalidades
ou vias particulares que se transformam em públicas, entre outros
meios que se arraste a profusa imaginação criadora de tantos
parceladores do solo, não são instrumentos idôneos a que, com o
só decurso de breve espaço de tempo, um loteamento de
transmude em desmembramento” (decisões, ano 1.987, ementa n.
77)”.

Isto posto, inexistindo registro do loteamento, acarreta que o

TERRENO NÃO EXISTE no Registro de Imóveis, pois sua
existência somente seria possível se houvesse regularização do
loteamento. E, por conseguinte, não tem matrícula própria, logo,
não atendendo ao principio da especialidade objetiva (art. 225,
caput e § 3.º da Lei n.º 6.015/73), o qual prescreve que a descrição
do imóvel, nos títulos apresentados para registro, deve coincidir
com o constante no Fólio Predial (registro anterior), sob pena de ser
considerada irregular.

Cabe observar ainda que os artigos 50 e 51 da Lei nº 6.766/79,

imputa o cometimento de crime contra a administração pública
àquele que der início e concorrer, de qualquer modo, ou efetuar
loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem
autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as
disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito
Federal, Estados e Municípios;

Convém noticiar que o entendimento jurisprudencial ratifica a

posição adotada na exigência realizada nesta nota devolutiva,
quanto à impossibilidade de registro de adjudicação de lote
irregular, conforme as ementas abaixo transcritas:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E INDIVIDUALIZAÇÃO NO
REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXTINÇÃO DO PROCESSO. A
adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição
de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda ou
título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do
imóvel. Se o imóvel não está devidamente desmembrado e
individualizado no registro imobiliário, impossível se mostra a
adjudicação pretendida, devendo ser extinto o processo sem
julgamento de mérito por impossibilidade jurídica do pedido.
RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA DECLARADA. UNÂNIME.
(Apelação Cível Nº 70049953789, Décima Sétima Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em
27/09/2012)-grifei

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO. LOTE NÃO
INDIVIDUALIZADO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.
EXTINÇÃO DO PROCESSO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA
GRATUITA. INDEFERIMENTO. PROVIDA EM PARTE A
APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70045645355, Décima
Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nara
Leonor Castro Garcia, Julgado em 24/11/2011)-grifei

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LOTEAMENTO. NÃO
COMPROVAÇÃO DA DEVIDA INDIVIDUALIZAÇÃO DOS LOTES
NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DO PEDIDO
DE ADJUDICAÇÃO. MANTIDA EXTINÇÃO DO FEITO SEM
JULGAMENTO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação
Cível Nº 70038657854, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em
06/10/2011)-grifei

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

LOTES NÃO INDIVIDUALIZADOS. IMPOSSIBILIDADE.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CURADOR ESPECIAL E
PROCURADOR. ERRO MATERIAL DA SENTENÇA CORRIGIDO.
I. Para o ajuizamento de adjudicação compulsória, imprescindível
que o imóvel esteja individualizado perante o Registro de
Imóveis. Impossibilidade de adjudicar área pertencente a
loteamento irregular. erro material constante na sentença, porque
há honorários fixados ao curador especial e honorários advocatícios
ao procurador constituído por um dos réus. APELO DESPROVIDO.
UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70039541107, Décima Sétima
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli
Pires, Julgado em 28/04/2011)-grifei

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO

COMPULSÓRIA. IMÓVEL NÃO REGISTRADO EM NOME DO
VENDEDOR. LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO. Outorga de
escritura. Impossibilidade jurídica, no caso concreto. Apelação
improvida. (Apelação Cível Nº 70026510321, Décima Sétima
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Luiz
Rodrigues Bossle, Julgado em 23/10/2008)-grifei

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA

DEFINITIVA. LOTEAMENTO IRREGULAR. CARÊNCIA DA AÇÃO
RECONHECIDA. É de se reconhecer a carência da ação do autor
em face da ausência de interesse processual, uma vez que
imprescindível o prévio registro do loteamento para que alcançada a
outorga da escritura definitiva ao adquirente. Apelação desprovida.
(Apelação Cível Nº 70011866928, Décima Sétima Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Luís Dall'Agnol, Julgado
em 22/11/2005)-grifei

REGISTRO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO

COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO
IMÓVEL NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE
JURÍDICA DO PEDIDO. Não havendo a individualização do imóvel
no Registro Imobiliário, impossível se mostra o pedido de
adjudicação compulsória, porquanto o julgado seria inexequível.
Sentença de extinção do feito, com fulcro no art. 267, inciso VI, do
CPC. APELAÇÃO PROVIDA. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº
70056331382, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do
RS, Relatora: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado em
28/11/2013)

RECURSO DE APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BEM IMÓVEL NÃO
INDIVIDUALIZADO PERANTE O ÁLBUM
IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL PARA
A ADJUDICAÇÃO. INUTILIDADE DO PROVIMENTO JUDICIAL
INEXEQÚIVEL. APELO NÃO PROVIDO. SENTENÇA
DECLARADA. UNÂNIME. APELAÇÃO CÍVEL Nº 70044837821 –
Décima Sétima Câmara Cível – Comarca de Bagé. Relatora:
Bernadete Coutinho Friedrich. Data de Julgamento: 15/12/2011.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

- BEM IMÓVEL NÃO INDIVIDUALIZADO - NECESSIDADE DE
ABERTURA DE MATRÍCULA - OUTORGA DE ESCRITURA
PÚBLICA - IMPOSSIBILIDADE. Tribunal de Justiça de Minas
Gerais TJ-MG - Apelação Cível _ AC 0453124-38.2011.8.13.0702
MG. Ação de adjudicação compulsória não é a via adequada para
se requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado em
cartório, nem suprir eventuais irregularidades no registro, sendo
impossível outorgar escritura pública ao promissário comprador se o
imóvel não possui matrícula individualizada. Decisão: negaram
provimento ao recurso.

2) Além da situação do imóvel da matrícula n° 5.001, do Livro 2-RG,

deste Ofício, estar em desacordo com as normas da Lei de
Parcelamento do Solo, cabe observar ainda que o título
apresentado para registro fere alguns princípios registrais
(legalidade e disponibilidade). Vejamos:

* O imóvel da matrícula n° 5.001, é de propriedade de Edmar

Soares Pinheiro e sua mulher Soi Tereza Gama Pinheiro. Com a
simples análise da matrícula é possível observar que, desde o ano
de 1991, foram efetuados vários desmembramentos de terrenos,
semelhantes ao constante da adjudicação, sem a prévia descrição
do remanescente, não sendo possível apurar qual área ainda resta
no imóvel (principio da disponibilidade). Para fundamentar e
esclarecer tais exigências, importa observar os fundamentos a
seguir:

* O Registro de Imóveis no Brasil encontra fortaleza em Princípios

Registrários, que assumem postura de normas no ordenamento
jurídico, dos quais cabe destacar: Legalidade e Disponibilidade.

a) Legalidade: o princípio da legalidade impõe ao Oficial do

Registro de Imóveis o exame prévio da legalidade, validade e
eficácia dos títulos, a fim de obstar o registro de títulos inválidos,
ineficazes ou imperfeitos. Os títulos cominados de algum óbice legal
não podem ser objetos de registro, podendo o Oficial ou seu
preposto fazer exigências, por escrito, para que o título seja
convalidado (arts. 198 e 289, da Lei nº 6.015/73).

b) Disponibilidade: o princípio da disponibilidade nada mais é do

que a aplicação do aforismo “ninguém pode transferir mais direitos
do que possui” (art. 172 da Lei n° 6.015/73). Esse princípio deve ser
observado em relação aos dois elementos estruturais do registro, o
objeto e os contratantes. A ideia de disponibilidade está também
associada com a titularidade do direito real e, portanto, com o
princípio da continuidade, pois, para que alguém disponha de um
imóvel é preciso que ele esteja registrado em seu nome. Este
princípio está interligado com o princípio da legalidade, uma vez
que só é válido o registro de um título se o negócio jurídico por ele
formalizado for válido.

Por oportuno, informo que, caso sejam constatados indícios

suficientes ou evidências para a caracterização de loteamento de
fato, poderá Vossa Excelência comunicar tal fato ao Ministério
Público, conforme prevê o artigo 691 da CNNR-CGJ/RS.
CONCLUSÃO

Ante o exposto, para que seja possível o registro da adjudicação,

será necessário primeiramente regularizar a situação da matrícula
n° 5.001. A regularização poderá ocorrer de diversas maneiras,
dentre as quais: loteamento, REURB e More Legal IV;

Após a regularização da matrícula, retornar com o mandado, para

novo exame.

Observação: o exame da documentação restou incompleto,

visto que com o retorno do título poderão surgir novas exigências.

Foi apresentada 1(uma) via do mandado n° 10023514249.

Dispensado o depósito de emolumentos, em virtude da concessão
da Assistência Judiciária Gratuita.

Impugnação NE 100.161

Após a análise do mandado de registro apresentado, verificou-se

que:

1) O título apresentado trata da adjudicação de um terreno que faz

parte de um todo maior matriculado sob n° 5.001, do Livro 2-RG
deste ofício. Tal terreno é derivado de LOTEAMENTO NÃO
REGISTRADO e nem regularizado por qualquer dos meios legais. A
gleba da qual se originou o terreno adjudicado tem uma longa
extensão de 1.470,00 metros de profundidade. O proprietário abriu
ou prolongou ruas ao longo desta gleba, assumindo a figura de
LOTEADOR, conforme define a Lei nº 6.766, de 1979, verbis:

Art. 2°. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante

loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta
Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1° Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes

destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação,
de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.

§ 2° Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em

lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique na abertura de novas

vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou

ampliação dos já existentes.

As normas da Lei de Parcelamento do Solo Urbano são de ordem

pública, não podendo ser afastadas ou contornadas com outras
medidas, como doação de sistema viário (conforme Av.17/5.001 e
matrícula n° 39.221) ou simples averbação de existência de
logradouros públicos (conforme Av.4/5.001). A abertura de ruas e
doação dessas ao Município antes da aprovação do loteamento é
caracterizada como burla à Lei 6.766/79.

* Nesse sentido, vale transcrever a manifestação do Colégio

Registral do Rio Grande do Sul, em resposta a questionamento
formulado por registrador associado (www.colegioregistralrs.org.br):

Consulta: É obrigatório, no desdobro, fazer a doação, por escritura

pública logicamente), da área da rua que seccionou o imóvel para a
Prefeitura Municipal? Qual a base legal? Fico no aguardo de
resposta, Obrigado.

Resposta: Publicada em 15/08/2008. Prezado Colega: Havendo

abertura de rua ou prolongamento de via existente o caso é de
loteamento a teor do art. 2º, parágr. 1º, da Lei nº 6.766/79, não se
tratando de mero desdobro. DOAR rua para o Município para livrar-
se de REGISTRAR LOTEAMENTO é BURLA à Lei nº 6.766/79.A
propósito, veja a jurisprudência: Processo CGJ/SP 1.442/98-
Parecer 748/98 – Ementa: O desmembramento de lotes em novas
glebas pelo seccionamento da área derivado da doação de faixas
de terreno à Municipalidade para o prolongamento de vias pública
caracteriza loteamento sujeito ao registro especial de que trata o
art. 18 da Lei 6.766/79. Processo CGJ/SP 1539/96 – Ementa: 1. A
expressão “aproximada” em descrição perimetral é imprecisão
incompatível com o princípio da especialidade, apenas tolerada
quando mantida a descrição original. 2 A aprovação municipal não
basta para elidir texto expresso de lei federal que determina o
registro especial de loteamentos, sendo necessário o concurso de
órgãos estaduais na aprovação do projeto. 3. A averbação da
abertura de ruas não é alternativa para ladear a inscrição do
loteamento. Do último julgado extrai-se do voto: “Há outra questão
que, embora não abordada na decisão atacada, constitui óbice ao
singelo averbamento da rua. É que o interessado parcelou o solo
inovando o sistema viário, como demonstra, de modo insofismável,
a planta que mandou elaborar. Tal operação tem nome a figura
jurídica em nosso direito positivo: loteamento. Mais do que averbar
a rua, necessita o recorrente regularizar o loteamento que
implantou à margem da lei. De pouca valia a isolada aprovação do
parcelamento por parte da Prefeitura Municipal. Ressalte-se desde
logo, que, nos exatos termos do parágrafo único do artigo 1º da Lei
nº 6.766/79 “Os Estados, o Distrito Federal e os municípios poderão
estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do
solo municipal para adequar o previsto nesta lei às peculiaridades
regionais e locais.” Via de conseqüência, a só aprovação municipal
não basta para elidir texto expresso de lei federal que determina o
registro especial de loteamentos. Entender o contrário seria permitir
aos Municípios contornar o que dispõe lei federal, tornando-a letra
morta. Já ficou assentado em precedente desta Corregedoria Geral
que “nem alegue o suscitado que a aprovação pela Prefeitura teve
o condão de regularizar o loteamento. A jurisdicização do
loteamento se dá com o registro e não com a aprovação, e nem
esta implica naquele. A se atender a pretensão do suscitado, estar-
se-ia dando legitimidade ao que não é legítimo. A averbação
pretendida pelo requerente esbarra nas disposições da Lei n.
6.766/79, à qual deve se subordinar todo e qualquer loteamento do
solo para fins urbanos (art. 10)” (Decisões Administrativas da
Corregedoria Geral da Justiça, Ed. RT, biênio 1.981/1.982, ementa
n. 37.1). É entendimento corrente desta Corregedoria, ainda, que “a
averbação da abertura de ruas não é alternativa para ladear a
inscrição do loteamento” (decisões da CGJ, ano de 1.986, ementa
n. 102). Ou, mais, que “doações de terreno para as municipalidades
ou vias particulares que se transformam em públicas, entre outros
meios que se arraste a profusa imaginação criadora de tantos
parceladores do solo, não são instrumentos idôneos a que, com o
só decurso de breve espaço de tempo, um loteamento de
transmude em desmembramento” (decisões, ano 1.987, ementa n.
77)”.

Isto posto, inexistindo registro do loteamento, acarreta que o

TERRENO NÃO EXISTE no Registro de Imóveis, pois sua
existência somente seria possível se houvesse regularização do
loteamento. E, por conseguinte, não tem matrícula própria, logo,
não atendendo ao principio da especialidade objetiva (art. 225,
caput e § 3.º da Lei n.º 6.015/73), o qual prescreve que a descrição
do imóvel, nos títulos apresentados para registro, deve coincidir
com o constante no Fólio Predial (registro anterior), sob pena de ser
considerada irregular.

Cabe observar ainda que os artigos 50 e 51 da Lei nº 6.766/79,

imputa o cometimento de crime contra a administração pública
àquele que der início e concorrer, de qualquer modo, ou efetuar
loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem
autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as
disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito
Federal, Estados e Municípios;

Convém noticiar que o entendimento jurisprudencial ratifica a

posição adotada na exigência realizada nesta nota devolutiva,
quanto à impossibilidade de registro de adjudicação de lote
irregular, conforme as ementas abaixo transcritas:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E INDIVIDUALIZAÇÃO NO
REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXTINÇÃO DO PROCESSO. A
adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição
de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda ou
título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do
imóvel. Se o imóvel não está devidamente desmembrado e
individualizado no registro imobiliário, impossível se mostra a
adjudicação pretendida, devendo ser extinto o processo sem
julgamento de mérito por impossibilidade jurídica do pedido.
RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA DECLARADA. UNÂNIME.
(Apelação Cível Nº 70049953789, Décima Sétima Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em
27/09/2012)-grifei

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO. LOTE NÃO
INDIVIDUALIZADO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.
EXTINÇÃO DO PROCESSO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA
GRATUITA. INDEFERIMENTO. PROVIDA EM PARTE A
APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70045645355, Décima
Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nara
Leonor Castro Garcia, Julgado em 24/11/2011)-grifei

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LOTEAMENTO. NÃO
COMPROVAÇÃO DA DEVIDA INDIVIDUALIZAÇÃO DOS LOTES
NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DO PEDIDO
DE ADJUDICAÇÃO. MANTIDA EXTINÇÃO DO FEITO SEM
JULGAMENTO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação
Cível Nº 70038657854, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em
06/10/2011)-grifei

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

LOTES NÃO INDIVIDUALIZADOS. IMPOSSIBILIDADE.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CURADOR ESPECIAL E
PROCURADOR. ERRO MATERIAL DA SENTENÇA CORRIGIDO.
I. Para o ajuizamento de adjudicação compulsória, imprescindível
que o imóvel esteja individualizado perante o Registro de
Imóveis. Impossibilidade de adjudicar área pertencente a
loteamento irregular. erro material constante na sentença, porque
há honorários fixados ao curador especial e honorários advocatícios
ao procurador constituído por um dos réus. APELO DESPROVIDO.
UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70039541107, Décima Sétima
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli
Pires, Julgado em 28/04/2011)-grifei
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA. IMÓVEL NÃO REGISTRADO EM NOME DO
VENDEDOR. LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO. Outorga de
escritura. Impossibilidade jurídica, no caso concreto. Apelação
improvida. (Apelação Cível Nº 70026510321, Décima Sétima
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Luiz
Rodrigues Bossle, Julgado em 23/10/2008)-grifei

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA

DEFINITIVA. LOTEAMENTO IRREGULAR. CARÊNCIA DA AÇÃO
RECONHECIDA. É de se reconhecer a carência da ação do autor
em face da ausência de interesse processual, uma vez que
imprescindível o prévio registro do loteamento para que alcançada a
outorga da escritura definitiva ao adquirente. Apelação desprovida.
(Apelação Cível Nº 70011866928, Décima Sétima Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Luís Dall'Agnol, Julgado
em 22/11/2005)-grifei

REGISTRO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO

COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO
IMÓVEL NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE
JURÍDICA DO PEDIDO. Não havendo a individualização do imóvel
no Registro Imobiliário, impossível se mostra o pedido de
adjudicação compulsória, porquanto o julgado seria inexequível.
Sentença de extinção do feito, com fulcro no art. 267, inciso VI, do
CPC. APELAÇÃO PROVIDA. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº
70056331382, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do
RS, Relatora: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado em
28/11/2013)

RECURSO DE APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BEM IMÓVEL NÃO
INDIVIDUALIZADO PERANTE O ÁLBUM
IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL PARA
A ADJUDICAÇÃO. INUTILIDADE DO PROVIMENTO JUDICIAL
INEXEQÚIVEL. APELO NÃO PROVIDO. SENTENÇA
DECLARADA. UNÂNIME. APELAÇÃO CÍVEL Nº 70044837821 –
Décima Sétima Câmara Cível – Comarca de Bagé. Relatora:
Bernadete Coutinho Friedrich. Data de Julgamento: 15/12/2011.
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
- BEM IMÓVEL NÃO INDIVIDUALIZADO - NECESSIDADE DE
ABERTURA DE MATRÍCULA - OUTORGA DE ESCRITURA
PÚBLICA - IMPOSSIBILIDADE. Tribunal de Justiça de Minas
Gerais TJ-MG - Apelação Cível _ AC 0453124-38.2011.8.13.0702
MG. Ação de adjudicação compulsória não é a via adequada para
se requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado em
cartório, nem suprir eventuais irregularidades no registro, sendo
impossível outorgar escritura pública ao promissário comprador se o
imóvel não possui matrícula individualizada. Decisão: negaram
provimento ao recurso.

2) Além da situação do imóvel da matrícula n° 5.001, do Livro 2-RG,

deste Ofício, estar em desacordo com as normas da Lei de
Parcelamento do Solo, cabe observar ainda que o título
apresentado para registro fere alguns princípios registrais
(legalidade, disponibilidade e continuidade). Vejamos:

O imóvel da matrícula n° 5.001, é de propriedade de Edmar Soares

Pinheiro e sua mulher Soi Tereza Gama Pinheiro. Com a simples
analise da matrícula é possível observar que, desde o ano de 1991,
foram efetuados vários desmembramentos de terrenos,
semelhantes ao constante da carta de adjudicação, sem a prévia
descrição do remanescente, não sendo possível apurar qual área
ainda restante do imóvel (principio da disponibilidade). A carta
adjudicação tem como ré Soi Tereza Gama Pinheiro, viúva, mas o
imóvel ainda é de propriedade do casal até que seja realizado o
registro da partilha de bens por falecimento de Edmar Soares
Pinheiro (principio da continuidade).

Para fundamentar e esclarecer tais exigências, importa observar os

fundamentos a seguir:

O Registro de Imóveis no Brasil encontra fortaleza em Princípios

Registrários, que assumem postura de normas no ordenamento
jurídico, dos quais cabe destacar: Legalidade, Disponibilidade e
Continuidade.

a) Legalidade: o princípio da legalidade impõe ao Oficial do

Registro de Imóveis o exame prévio da legalidade, validade e
eficácia dos títulos, a fim de obstar o registro de títulos inválidos,
ineficazes ou imperfeitos. Os títulos cominados de algum óbice legal
não podem ser objetos de registro, podendo o Oficial ou seu
preposto fazer exigências, por escrito, para que o título seja
convalidado (arts. 198 e 289, da Lei nº 6.015/73).

b) Disponibilidade: o princípio da disponibilidade nada mais é do

que a aplicação do aforismo “ninguém pode transferir mais direitos
do que possui” (art. 172 da Lei n° 6.015/73). Esse princípio deve ser
observado em relação aos dois elementos estruturais do registro, o
objeto e os contratantes.
A ideia de disponibilidade está também associada com a titularidade
do direito real e, portanto, com o princípio da continuidade, pois,
para que alguém disponha de um imóvel é preciso que ele esteja
registrado em seu nome. Este princípio está interligado com o
princípio da legalidade, uma vez que só é válido o registro de um
título se o negócio jurídico por ele formalizado for válido.
c) Continuidade: o princípio da continuidade impede o lançamento
de qualquer ato de registro sem a existência de registro anterior que
lhe dê suporte formal e preserva as referências originárias,
derivadas e sucessivas, de modo a resguardar a cadeia de
titularidade do imóvel (Lei nº 6.015/73, arts. 195, 222, 223 e 237),
excepcionando-se apenas títulos que denotem aquisição originária.
Nesse sentido, o art. 195 da Lei nº 6.015/73:
Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em
nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro
do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a
continuidade do registro.
Ainda, sob o mesmo ponto de vista, vale transcrever trecho extraído
do site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
(https://www.irib.org.br/obras/quando-o-principio-da-contiuidade-
aparentemente-nao-e-obedecidohttps://www.irib.org.br/obras/
quando-o-principio-da-contiuidade-aparentemente-nao-e-
obedecido):
 Para Afranio de Carvalho: "O princípio de
continuidade, que se apoia no de especialidade,
quer dizer que, em relação a cada imóvel,
adequadamente individuado, deve existir uma
cadeia de titularidades à vista da qual só se fará
a inscrição de um direito se o outorgante dele
aparecer no registro como seu titular. Assim, as
sucessivas transmissões, que derivam umas das
outras, asseguram sempre a preexistência de
imóvel no patrimônio de transmitente.

Ao exigir que cada inscrição encontre sua

procedência em outra anterior, que assegure a
legitimidade da transmissão ou da oneração do
direito, acaba por transformá-la no elo de uma
corrente ininterrupta de assentos, cada um dos
quais se liga ao seu antecedente, como o seu
subsequente a ele se ligará posteriormente.
Graças a isso o Registro de Imóveis inspira
confiança ao público.

O encadeamento de titularidades, em que se

apoia a confiança do público, recebe o nome de
princípio de continuidade.

O princípio da continuidade, previsto no art. 195 da Lei de Registros

Públicos, é considerado um dos princípios mais importantes do
sistema registral atual, e estabelece a necessidade de fixar um
liame rigoroso em toda a cadeia entre o titular do domínio indicado
no fólio e aquele que realiza a alienação ou efetiva a oneração. Este
princípio está ligado diretamente ao princípio da disponibilidade
registral. A própria Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio
Grande do Sul enfatiza a necessidade de respeito a esta sequência
registral quando, no artigo 416, define dois princípios registrários:

VII – disponibilidade – a precisar que ninguém pode transferir mais

direitos do que os constituídos pelo Registro Imobiliário, a
compreender as disponibilidades física (área disponível do imóvel)
e a jurídica (a vincular o ato de disposição à situação jurídica do
imóvel e da pessoa).
VIII – continuidade – a impedir o lançamento de qualquer ato de
registro sem a existência de registro anterior que lhe dê suporte
formal e a obrigar as referências originárias derivadas e sucessivas,
ressalvadas as decisões judiciais específicas que flexibilizam ou
mitigam sua aplicação.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, para que seja possível o registro da carta de

adjudicação, será necessário primeiramente regularizar a situação
da matrícula n° 5.001. A regularização poderá ocorrer de diversas
maneiras, dentre as quais: loteamento, REURB e More Legal IV;

Após a regularização da matrícula, retornar com a carta de

adjudicação, observando devidamente o principio da continuidade
registral, instruída de guia de ITBI, certidão de casamento de Erni
(original ou cópia autenticada) e comprovante de situação cadastral
no CPF da esposa de Erni, para novo exame dos documentos
apresentados.

Observação: o exame da documentação restou incompleto,

visto que com o retorno do título poderão surgir novas exigências.

Foram apresentados os documentos numerados de 01 a 08.

Emolumentos: AJG.