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DAS ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS CUSTO ORÇADO CUSTO CONTRATADO
CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS
O custo dos imóveis vendidos nas atividades imobiliárias compreende:
1) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas
de legalização, incluindo, entre outros custos:
a) o custo de aquisição de materiais ou quaisquer outros bens aplicados ou consumidos na
produção, inclusive os custos de transporte e seguro até o estabelecimento do contribuinte e os
tributos devidos na aquisição ou importação desses insumos;
b) o custo dos serviços aplicados ou consumidos na produção, inclusive os tributos sobre ele
devidos que onerem o contribuinte;
c) o custo do pessoal aplicado na produção, inclusive de supervisão direta, manutenção e guarda
das instalações de produção;
d) os custos de locação, manutenção e reparo e os encargos de depreciação dos bens aplicados na
produção;
e) os encargos de amortização diretamente relacionados com a produção;
f) os encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.
2) os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de
desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.
CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS
Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são aqueles que se
refiram a bens ou serviços adquiridos ou contratados para específica aplicação no empreendimento de
que a unidade negociada faça parte.
CONTABILIZAÇÃO
a) Os bens adquiridos para estocagem, sem destinação específica, deverão ser debitados a uma conta de
almoxarifado e somente apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nela aplicados.
b) Todos os custos pagos ou incorridos serão primeiramente debitados a uma conta representativa das
“Obras em Andamento”, classificável no ativo circulante, para depois serem considerados na formação
do custo de cada unidade vendida.
c) Os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimentos que compreendam duas ou mais
unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio de acordo com os mapas de
apropriação de custos, como por exemplo, rateio por metragem quadrada construída.
MAPA DE RATEIO
Os lançamentos de apropriação dos custos incorridos às unidades imobiliárias são apropriados mediante
planilhas de cálculos, discriminando a data, histórico e respectivo valor, distribuídas entre as unidades
respectivas.
CUSTOS NÃO INCORRIDOS
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Os custos ainda não incorridos são aqueles que se formarão no futuro, mas que devem ser contabilizados
quando se referem à vendas contratadas, pois decorrem de uma obrigação de fazer.
Os custos não incorridos compreendem os custos contratados e os custos orçados.
CUSTOS CONTRATADOS
Pela observância estrita do regime de competência, contabilizase, na formação do custo do imóvel
vendido, os custos contratados para a realização das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado.
A contabilização dos custos contratados é aplicável somente aos imóveis vendidos, portanto, não
deverão ser registrados custos contratados apropriáveis a unidades por vender.
CONTABILIZAÇÃO DOS CUSTOS CONTRATADOS
O valor dos custos contratados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado a conta específica do
Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um
dos seguintes débitos:
1) Resultado do exercício:
Débito à conta específica de Custo dos Imóveis Vendidos, se referente à unidade não concluída vendida
à vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do ano
calendário da venda.
2) Resultado de Exercício Futuro:
Débito à conta própria deste grupo (Custos de Exercícios Futuros), se referente à unidade não concluída
vendida a prazo ou à prestação com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do
anocalendário da venda.
CUSTOS CONTRATADOS PARA 2 OU MAIS UNIDADES
Os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades deverão
ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio.
CUSTOS ORÇADOS
Quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, contabilizase no custo do
imóvel vendido, além dos custos incorridos e contratados, os custos orçados para a conclusão das obras
ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar.
Esta contabilização aplicase somente aos imóveis vendidos. Portanto, a contabilidade não deverá
registrar custos orçados apropriáveis às unidades por vender.
APURAÇÃO DO CUSTO ORÇADO
O custo orçado será baseado nos custos usuais do tipo de empreendimento imobiliário e compreenderá a
diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a data de efetivação
da venda.
CONTABILIZAÇÃO
O valor dos custos orçados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado à conta específica do
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Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um
dos seguintes débitos:
Resultado do Exercício débito a conta de custo das unidades vendidas, se referente a unidade não
concluída, vendida à vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o
curso do anocalendário da venda;
Resultado de Exercícios Futuros débito à conta própria de Custos deste grupo, se referente à unidade
não concluída, vendida a prazo ou à prestação, com pagamento restante ou pagamento total contratado
para depois do anocalendário da venda.
MODIFICAÇÕES OCORRIDAS NO VALOR DO ORÇAMENTO
As alterações no projeto ou nas especificações são as que se relacionarem com a quantidade ou a
qualidade dos materiais, bens, obras ou serviços ou com a natureza dos encargos ou despesas estipulados
no orçamento.
As modificações ocorridas no valor do orçamento da unidade vendida serão creditadas à conta específica
do Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, em contrapartida a débitos da conta específica de
Resultado do Exercício ou da conta própria de Resultado de Exercícios Futuros. .
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA
Os custos contratados ou orçados poderão ser atualizados monetariamente desde que cláusula contratual
neste sentido tenha sido estipulada entre o construtor e o fornecedor de bens ou serviços. Conforme
dispõe o § 2º do artigo 413 do Regulamento do Imposto de Renda, a pessoa jurídica poderá registrar
como variação monetária passiva as atualizações monetárias do custo contratado e do custo orçado,
desde que o critério seja aplicado uniformemente.
CONTA CUSTOS ORÇADOS A INCORRER
SALDO DEVEDOR
Durante a execução do empreendimento, é necessário verificar se o saldo da conta “Custos Orçados a
Incorrer” é credor, pois tratase de uma conta do Passivo.
Caso a conta apresente saldo devedor, isto significa que o custo orçado previsto foi inferior ao efetivado.
Portanto, a partir desta data, o excesso de custos verificado deverá ser contabilizado diretamente em
conta de resultado.
SALDO CREDOR
Na hipótese do empreendimento ter sido concluído e a conta de “Custo Orçado a Incorrer” relativa a este
se apresentar credor, deve o mesmo saldo ser zerado, mediante transferência à conta de resultado.
ASPECTOS FISCAIS
Para detalhamentos fiscais das atividades imobiliárias, observar os artigos 410 a 414 do Regulamento do
Imposto de Renda (Decreto 3.000/99), adiante reproduzidos:
Art. 410. O contribuinte que comprar imóvel para venda ou promover empreendimento de
desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado
à venda, deverá, para efeito de determinar o lucro real, manter, com observância das normas seguintes,
registro permanente de estoques para determinar o custo dos imóveis vendidos (DecretoLei nº 1.598, de
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1977, art. 27):
I – o custo dos imóveis vendidos compreenderá:
a) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas
de legalização; e
b) os custos diretos (art. 290) de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de
desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos;
II – no caso de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas
separadamente, o registro de estoque deve discriminar o custo de cada unidade distinta.
Apuração do Lucro Bruto
Art. 411. O lucro bruto na venda de cada unidade será apurado e reconhecido quando contratada a
venda, ainda que mediante instrumento de promessa, ou quando implementada a condição suspensiva a
que estiver sujeita a venda (DecretoLei nº 1.598, de 1977, art. 27, § 1º).
Venda antes do Término do Empreendimento
Art. 412. Se a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá
computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os orçados para
a conclusão das obras ou melhoramentos a que estiver contratualmente obrigado a realizar (DecretoLei
nº 1.598, de 1977, art. 28).
§ 1º O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário (DecretoLei
nº 1.598, de 1977, art. 28, § 1º).
§ 2º Se a execução das obras ou melhoramentos a que se obrigou o contribuinte se estender além do
período de apuração da venda e o custo efetivamente realizado for inferior, em mais de quinze por cento,
ao custo orçado computado na determinação do lucro bruto, o contribuinte ficará obrigado a pagar juros
de mora sobre o valor do imposto postergado pela dedução de custo orçado excedente ao realizado,
observado o disposto no art. 874, quando for o caso (DecretoLei nº 1.598, de 1977, art. 28, § 2º).
§ 3º A atualização e os juros de mora de que trata o parágrafo anterior deverão ser pagos juntamente com
o imposto incidente no período de apuração em que tiver terminado a execução das obras ou
melhoramentos (DecretoLei nº 1.598, de 1977, art. 28, § 3º).
Venda a Prazo ou em Prestações
Art. 413. Na venda a prazo, ou em prestações, com pagamento após o término do anocalendário da
venda, o lucro bruto poderá, para efeito de determinação do lucro real, ser reconhecido nas contas de
resultado de cada período de apuração proporcionalmente à receita da venda recebida, observadas as
seguintes normas (DecretoLei nº 1.598, de 1977, art. 29):
I – o lucro bruto será registrado em conta específica de resultados de exercícios futuros, para a qual
serão transferidos a receita de venda e o custo do imóvel, inclusive o orçado (art. 412), se for o caso;
II – por ocasião da venda será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda e, em
cada período de apuração, será transferida para as contas de resultado parte do lucro bruto proporcional à
receita recebida no mesmo período;
III – a atualização monetária do orçamento e a diferença posteriormente apurada, entre custo orçado e
efetivo, deverão ser transferidas para a conta específica de resultados de exercícios futuros, com o
conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, de que trata o inciso
II, levandose à conta de resultados a diferença de custo correspondente à parte do preço de venda já
recebido;
IV – se o custo efetivo foi inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado, aplicarseá o disposto
no § 2º do art. 412.
§ 1º Se a venda for contratada com juros, estes deverão ser apropriados nos resultados dos períodos de
apuração a que competirem (DecretoLei nº 1.598, de 1977, art. 29, § 1º).
§ 2º A pessoa jurídica poderá registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do
custo contratado e do custo orçado, desde que o critério seja aplicado uniformemente (DecretoLei nº
2.429, de 14 de abril de 1988, art. 10).
Venda com Atualização Monetária
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Art. 414. Na venda contratada com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, a
contrapartida da atualização, nas condições estipuladas no contrato, da receita de vendas a receber será
computada, no resultado do período de apuração, como variação monetária (art. 375), pelo valor que
exceder a atualização, segundo os mesmos critérios, do saldo do lucro bruto registrado na conta de
resultados de exercícios futuros de que trata o inciso I do artigo anterior (DecretoLei nº 1.598, de 1977,
art. 29, § 2º, e Lei nº 9.069, de 29 de junho de 1995, art. 28).
Para maiores detalhamentos, acesse o tópico CUSTO DOS IMOVEIS VENDIDOS, no Guia Contábil On
Line.
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