UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI

CENTRO DE EDUCAÇÃO DE SÃO JOSÉ

CURSO DE DIREITO
NÚCLEO DA PRÁTICA JURÍDICA

A SUBSTITUIÇÃO DO PACTO COMISSÓRIO PELA CLÁUSULA

RESOLUTIVA EXPRESSA, NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE
2002.

ACADÊMICO: JUCIANO RAMOS

SÃO JOSÉ (SC), NOVEMBRO DE 2004.

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI
CENTRO DE EDUCAÇÃO DE SÃO JOSÉ
CURSO DE DIREITO
NÚCLEO DA PRÁTICA JURÍDICA

A SUBSTITUIÇÃO DO PACTO COMISSÓRIO PELA CLÁUSULA

RESOLUTIVA EXPRESSA, NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE
2002.

Monografia apresentada como requisito parcial à

obtenção do grau de bacharel em Direito da
Universidade do Vale do Itajaí, sob orientação do
Professor Esp. Carlos Alberto Luz Gonçalves.

ACADÊMICO: JUCIANO RAMOS

SÃO JOSÉ (SC), NOVEMBRO DE 2004.

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI
CENTRO DE EDUCAÇÃO DE SÃO JOSÉ
CURSO DE DIREITO
NÚCLEO DA PRÁTICA JURÍDICA

A SUBSTITUIÇÃO DO PACTO COMISSÓRIO PELA CLÁUSULA

RESOLUTIVA EXPRESSA, NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE
2002.

JUCIANO RAMOS

São José (SC), novembro de 2004.

Banca Examinadora:

_________________________________________

_________________________________________

__________________________________________
DEDICATÓRIA

Dedico este trabalho inicialmente a Deus, aos

meus pais e, em especial, à minha namorada
Luciana, que diretamente contribuiu para a
realização deste estudo.
"Pessoas oprimidas não devem permanecer
oprimidas para sempre".
(Martin Luther King)
 RESUMO

O pacto comissório até a vigência do Código Civil de 1916 se configurava numa cláusula
especial dos contratos de compra e venda, ajustada para pagamento em certo dia, em que
poderia o vendedor, não pago o preço, desfazer o negócio ou pedir o preço; nesse caso,
vencido o prazo de dez dias sem que o vendedor reclamasse o preço, a venda tornar-se-ia
desfeita de pleno direito. Porém, o novo ordenamento civil propôs uma série de
reformulações, entre elas a extinção de tal instituto. Nesse sentido, o presente trabalho se
propõe a verificar como vem sendo entendida essa questão pelos grandes estudiosos da
matéria, bem como pelos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis (aqui privilegiados),
tendo em vista que a discussão é bastante inovadora e permeada de inúmeras dúvidas e
questionamentos.

Palavras-chave: autonomia da vontade - - cláusula resolutiva expressa - pacto comissório

 LISTA DE ABREVIATURAS

CC – Código Civil
CPC – Código de Processo Civil
STF – Supremo Tribunal Federal
TJRS – Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul
TJSC – Tribunal de Justiça de Santa Catarina
 2

SUMÁRIO

RESUMO
LISTA DE ABREVIATURAS
INTRODUÇÃO 1
1 DO FATO JURÍDICO AO CONTRATO 3
1.1 FATO, ATO E NEGÓCIO JURÍDICO 3
1.2 MODALIDADES DOS NEGÓCIOSJURÍDICOS 7
1.3 CONTRATO 12
1.3.1 Princípios que regem a formação do contrato 14
1.3.2 Do contrato de compra e venda 18
2 DA EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 21
2.1 RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS 21
2.2 ESPÉCIES DE RESOLUÇÃO 22
2.2.1 Cláusula resolutiva expressa 22
2.2.2 Cláusula resolutiva tácita 24
2.3 PRESSUPPOSTOS PARA SE OBTER A RESOLUÇÃO CONTRATUAL 29
3. PACTO COMISSÓRIO 32
3.1 CONCEITO 32
3.2 A EFICÁCIA E AS VANTAGENS DO PACTO COMISSÓRIO 36
3.3 O CÓDIGO CIVIL EM VIGOR 40
3.4 PROCEDIMENTOS ADOTADOS PELOS CARTÓRIOS 42
3.5 UMA ALTERNATIVA PARA SE EVITAR A INTERVENÇÃO JUDICIAL 45
CONSIDERAÇÕES FINAIS 47
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 49
ANEXOS 54
 3

INTRODUÇÃO

O Código Civil Brasileiro vigente instituiu algumas mudanças em nosso direito

positivo, dentre elas a matéria relacionada aos contratos. Estas se propunham a alterar velhos
institutos do Direito Civil, com vistas a exprimir a função social do contrato, enquanto
principal fonte do direito obrigacional, uma vez que, através da manutenção do vínculo
assumido, visa garantir a segurança dos interesses das partes contratantes.
Uma das principais alterações propostas pelo novo ordenamento jurídico, diz respeito
à extinção do Pacto Comissório enquanto cláusula resolutiva dos contratos de compra e venda
de imóvel, considerando que várias situações (de ordem voluntária ou não) podem ocorrer ao
longo desse processo, vindo a resultar na impossibilidade de se concluir o vínculo
obrigacional.
Nesse sentido, o presente trabalho procurou resgatar como vêm sendo convencionados
os contratos de compra e venda de imóveis, privilegiando as seguintes questões: O pacto
comissório deixou de existir juridicamente? Não podem as partes, numa compra e venda de
imóvel, pactuarem com base na referida cláusula? Como vêm sendo convencionados tais
contratos perante os Cartórios de Notas e, conseqüentemente, seu registro no Cartório de
Registro de Imóveis?
Logo, nos valemos de uma panorâmica revisão bibliográfica sobre a temática em
evidência, abrangendo as perspectivas teóricas de diversos estudiosos que contribuem para o
debate, seguido de um trabalho investigativo junto aos principais Cartórios de Registro de
Imóveis e de Notas, situados em Florianópolis e São e José/SC.
Procurando sistematizar a discussão, optamos por estruturar o presente trabalho em
três capítulos, que se apresentarão da seguinte forma:
No primeiro capítulo, buscamos demonstrar o desencadeamento para uma declaração
de vontade chegar a transformar-se em contrato. Para tanto, faremos uma abordagem
superficial sobre fato, ato e negócio jurídico, seguido de um perfil histórico acerca dos
contratos e dos princípios que o regulam.
No segundo capítulo, tratar-se-á sobre a forma de extinção dos contratos, mais
especificamente sobre o instituto da resolução e das formas como esta poderá acontecer
através das cláusulas resolutivas expressa e tácita.
E por fim, no terceiro capítulo, tratamos especificamente do Pacto Comissório,
 4

traçando não só um perfil histórico deste instituto, mas também colocando em questão a sua
extinção pelo atual CC. Indagamos as conseqüências advindas da não recepcionalidade do
pacto comissório, dentre elas, destacaremos como vêm sendo lavrados os contratos de compra
e venda sem este instituto. Se as partes, amparadas pelo princípio da autonomia da vontade,
podem se valer de artigos correspondentes para se buscar o efeito resolutivo do extinto pacto
comissório. Procuramos, igualmente, saber qual a prática adotada pelos Cartórios de Notas e
de Registro de Imóveis de Florianópolis e de São José/SC.
Ao final deste trabalho, com fulcro nos temas abordados, serão esculpidas
considerações acerca do presente estudo, decorrentes das análises efetuadas, sem a pretensão
de esgotarmos o assunto, haja vista que a matéria é bastante inovadora no atual ordenamento
jurídico.
 5

1. DO FATO JURÍDICO AO CONTRATO

Sendo o objeto principal deste trabalho um estudo sobre a cláusula resolutiva

expressa (pacto comissório), adjeta aos contratos de compra e venda de imóvel, não seria
recomendável adentrarmos ao estudo aprofundado dessa matéria, sem antes abordarmos
algumas questões que merecem destaque. Dentre elas, o nascimento da vontade até a sua
transformação em contrato.
Desta forma, neste primeiro capítulo, faremos uma breve análise acerca da
conceituação e classificação de fato, ato e negócio jurídico, bem como do contrato,
instrumento que representa a conjugação destes três elementos. Essas considerações são
necessárias para a compreensão do objeto em evidência neste trabalho.

1.1 FATO, ATO E NEGÓCIO JURÍDICO

O conceito técnico-jurídico de fato para Plácido e Silva (2004, p. 599) é “(...) todo
acontecimento ou (...) todo ato, ou seja, (...) tudo que acontece, que se faz ou que é feito”. A
partir deste conceito, podemos dizer que todo e qualquer evento ou acontecimento é
denominado fato, como, por exemplo, uma simples chuva de verão. Esta simples chuva de
verão normalmente não produziria nenhum efeito na vida das pessoas. Mas, poderia tornar-se
uma tempestade. Sendo uma tempestade, ao contrário de uma simples chuva, produzirá
efeitos na vida das pessoas. Ela pode deixar rastros de destruição, como, por exemplo, matar
pessoas, ocasionar danos materiais e, conseqüentemente, a partir daí, produzir efeitos
jurídicos como um inventário – caso alguém venha a morrer ou indenização de seguro – caso
existam danos materiais.
Depois desses dois exemplos, podemos dizer que todo evento ou acontecimento
que produza efeitos no mundo do direito, criando ou modificando relações jurídicas, é um fato
jurídico.
Dantas (1979, p. 252) denomina fato jurídico como aquele capaz de produzir uma
relação jurídica, através de uma aquisição, modificação ou a extinção de um direito. No
mesmo sentido Venosa (2004, a, p. 378) conceitua fato jurídico como “todos os
acontecimentos que podem ocasionar efeitos jurídicos, todos os atos suscetíveis de produzir
aquisição, modificação ou extinção de direitos”.
 6

Produzir efeitos é elemento indispensável na conceituação de fato jurídico, como

coloca Miranda (1991, p. 18) :
é necessário que ele gere efeitos de direito. Se um mesmo fato pode ser
jurídico ou não conforme gere ou não efeitos de direito, logo se vê que a
juridicidade do fato não é algo que diga respeito à sua natureza intrínseca.
Por outras palavras, um mesmo fato pode ser jurídico ou não se, de acordo
com as circunstâncias em que se verificar, se nos termos do ordenamento
considerado, desencadear ou não conseqüências jurídicas.

Wald (1992, p. 165) faz uma correlação tridimensional entre fato jurídico, relação
jurídica e norma jurídica. Vejamos:
Enquanto a norma jurídica estabelece um princípio de conduta o de
composição de conflitos para um caso típico abstrato, a relação jurídica é a
concretização da norma na vida. A relação jurídica surge em virtude de fato
jurídico e como aplicação e decorrência da norma existente.

Outros autores corroboram para uma melhor conceituação como Abreu (1997, p.
04) que enfatiza que todo acontecimento que tenha repercussão no mundo do direito, estando
presente, ou não, à vontade do homem, é denominado de fato jurídico; e Bessone (1997, p.
01) vindo a complementar que fato jurídico é todo acontecimento oriundo pela ação da
natureza ou do homem, que produza conseqüências no campo do direito.
Nos conceitos de Abreu e Bessone, identificamos a vontade do homem como
causa a gerar conseqüências jurídicas. Porém, os fatos jurídicos podem ser classificados como
fatos naturais ou voluntários.
Para Ráo (1999, p. 29) são fatos naturais aqueles que:
provocados por forças da natureza ou acontecimentos humanos alheios à
vontade dos sujeitos cuja esfera jurídica, no entanto, atingem e dentro da
qual produzem o nascimento, a aquisição, a modificação, ou a extinção de
direitos ou obrigações.

Ficou claro a partir deste conceito que as repercussões jurídicas advindas dos fatos
naturais, independem da vontade do homem. Como bem colocou Ráo, os fatos naturais não
irão só decorrer de um desastre da natureza, mas, podem ser também, resultado de um ato
humano. A diferença entre esse ato humano para os fatos voluntários, que veremos adiante,
está na vontade. O ato do homem, nos fatos naturais, atinge juridicamente outras pessoas que
não emanaram a sua vontade, como, por exemplo, o nascimento.
Já os fatos voluntários ou atos jurídicos, segundo Ráo (1999, p. 37) “consiste na
declaração dispositiva e preceptiva da vontade autônoma do agente, dirigida direta e
 7

imediatamente à consecução dos resultados práticos, individuais e sociais, produzidos pelos

efeitos que o ordenamento lhe confere”.
A definição de Ráo muito se aproxima do conceito dado ao ato jurídico pelo CC
de 1916, em seu art. 81: “Todo o ato lícito, que tenha por fim imediato adquirir, resguardar,
transferir, modificar ou extinguir direitos, se denomina ato jurídico”.
Entendem Dantas (1979, p. 258) e Venosa (2004, a, p. 382) que essa definição de
ato jurídico dada pelo art. 81 do antigo diploma, aplicar-se-ia mais ao conceito de negócio
jurídico do que ao ato jurídico propriamente dito. Vejamos o porquê: Dantas (1979, p. 258) é
taxativo ao afirmar que, para ser ato jurídico, é necessário fazer-se existir uma declaração de
vontade e mais: que essa mesma declaração não tem a intenção de gerar efeitos jurídicos, mas
está protegida pelo direito. Completa Venosa (2004, a, 382) que “quando existe por parte do
homem a intenção específica de gerar efeitos jurídicos ao adquirir, resguardar, transferir,
modificar ou extinguir direitos, estamos diante do negócio jurídico”.
O que querem dizer os renomados juristas é que, no ato jurídico, a declaração de
vontade do agente não visa produzir dolosamente efeitos jurídicos, porque não há intuito
negocial. Porém, essa mesma declaração, sem o intuito negocial pode vir a produzir efeitos
jurídicos, porque a mesma, segundo Dantas, estará protegida pelo direito.
A partir daí, nos valemos do conceito de Ruggiero (apud Dantas, 1979, 258): “ato
jurídico é toda declaração de vontade feita por um particular e dirigida a um fim protegido
pela norma jurídica”.
Pois bem, os atos jurídicos podem ser classificados, segundo Venosa (2004, a, p.
378) em lícitos e ilícitos1. Lícitos2, segundo o referido autor, são aqueles em que não se têm
intenção direta de produzir efeitos jurídicos, mas podem vir a produzir, como, por exemplo,
pintar uma tela. Isso porque, segundo Miranda (1991, p. 20) ratificando o que dissemos
anteriormente, o ato jurídico não é um ato negocial; consiste apenas em um ato voluntário
lícito exteriorizado pela vontade, como a do pintor, por exemplo, em pintar a tela. Ele pode

1
Não adentraremos na conceituação e classificação de ato ilícito, uma vez que estas questões não têm relevância
para o trabalho.
2
Lícito: Derivado do latim licitus (legítimo, permitido, legal), de licere (ser permitido, ser possível), em sentido
rigorosamente jurídico, quer exprimir tudo aquilo que se pode fazer, porque não é vedado por lei. Nesta razão,
no ponto de vista do Direito, lícito é não somente o que está por lei autorizado, como o que não é por lei
proibido. É, assim, o justo, o legítimo, o legal, o permitido, o regular. Equivale, por vezes, ao sentido de jurídico,
pois que a licitude, qualidade ou condição de ser lícito, fundada no Direito ou decorrente de um direito, em
referência aos atos, é condição legal para que promovam a aquisição, o resguardo, a transferência, a modificação
ou a extinção de direitos, segundo desejo ou vontade do agente. Lícito. Em sentido lato, porém, quer significar
tudo o que é permitido ou não proibido, não somente pela lei, como pela moral ou pela religião. (De Plácido. e
Silva. Vocabulário Jurídico. São Paulo: Forense, 2004, p. 847).
 8

não ter o intuito de vir a fazer um negócio jurídico com a sua obra, mas o simples fato de ele
pintar a tela, já ocasiona a existência de um valor jurídico protegido por lei.
Agora, se ele pinta para vender, existe então uma declaração de vontade com o
intuito negocial. Estamos falando, pois, de negócio jurídico. Messineo (apud Bessone, 1997,
p. 01) define negócio jurídico como “uma declaração de vontade, ou um complexo de
declarações de vontade, destinada à produção de determinados efeitos, que o ordenamento
jurídico reconhece e garante, enquanto lícitos, e correspondentes à vontade declarada”.
Nessa mesma direção, Fiúza (2004, p. 189) enfatiza que a vontade, condicionada à
satisfação de necessidades, é a principal fonte de efeitos. Ainda, segundo o referido autor,
negócios jurídicos são atos destinados à produção de efeitos jurídicos, desejados pelo agente e
tutelados pela Lei.
Afirma Ráo (1999, p. 38) que o “negócio jurídico passa a ser um pressuposto de
algum fato, que contenha uma ou várias manifestações de vontade, e que seja regulado pelo
ordenamento jurídico, para que tenha sua produção de efeito reconhecido”.
Com base nessas conceituações, verificamos que a declaração de vontade no
negócio jurídico tem como objetivo produzir efeitos jurídicos, tanto para quem declara como
para o destinatário da declaração.
O contrato de compra e venda de imóvel, por exemplo, é um negócio jurídico por
excelência. Nele, haverá uma declaração de vontade, com o intuito negocial, cujo conteúdo
estará amparado pelo direito.
Trazemos aqui, uma ilustração para melhor visualização da trajetória do fato
jurídico até o negócio jurídico (Miranda, 1991, p. 22):

Naturais Atos Jurídicos

Fatos Jurídicos Voluntários Lícitos Negócios Jurídicos

Ilícitos

Podemos classificar os negócios jurídicos sob várias categorias. Não sendo este
assunto o foco do presente trabalho, trouxemos apenas a classificação apontada por Bessone
(1997, p. 05) sendo que não adentraremos a fundo na especificidade de cada uma delas. Para
este autor, o negócio jurídico para a sua consecução obedece à seguinte classificação:
forma do ato (manifestação direita e indireta; pode ter caráter formal e não
formal); conteúdo (podem ser negócios familiares e patrimoniais, atos de
disposição e de obrigação), estrutura (simples e complexos ou de formação
sucessiva); participação subjetiva (unilateral, bilateral e plurilateral); causa
 9

(inter vivos e mortis causa, causais e abstratos, onerosos e gratuitos,

fiduciários, simulados e indiretos).

1.2 MODALIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS

Não poderíamos seguir adiante sem antes falarmos, mesmo que sucintamente,
sobre os elementos que compõem os atos jurídicos, quais sejam: essenciais, naturais e
acidentais.
Os elementos essenciais, como nos ensina Ráo (1999, p. 89) subdividem-se em:
genéricos e específicos.
Essenciais dos atos jurídicos são, pois, os elementos que os compõem,
qualificam e distinguem dos demais atos, elementos, isto é, sem os quais ou
sem algum dos quais aqueles atos não se formam, nem se aperfeiçoam. Deles,
uns são genéricos porque a todos os atos jurídicos dizem respeito; específicos
são outros, por atinentes a cada tipo de ato particularmente considerado.

A partir deste conceito, pode-se entender claramente o que venham a ser os

elementos essenciais específicos e genéricos.
Wald (1992, p. 168) define elementos essenciais específicos como “aqueles sem os
quais o negócio jurídico não pode existir, transformando-se em outro”. O autor em questão
está se referindo aos elementos que compõem determinado negócio jurídico. À compra e
venda, por exemplo, para ser considerada como tal, faz-se necessário existir o preço, a coisa e
o consentimento. É o que dispõe o art. 481 do CC: “Pelo contrato de compra e ve nda, um dos
contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço
em dinheiro”. Sem um desses elementos essenciais, como o consentimento, exemplifica o
referido autor, não se poderá caracterizar a compra e venda.
Vejamos o que diz o art. 482 do CC: “A compra e venda, quando pura,
considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”.
Portanto, na falta de um elemento essencial específico, poderá dar-se outra
natureza ao negócio jurídico. Exemplo típico é o da desapropriação, como coloca Wald
(1992, p. 168): “Se não houver consentimento, poderá ocorrer desapropriação de coisa
particular pelo Estado, mas não compra e venda.”
Já os elementos essenciais genéricos, como aponta Venosa (2004, a, p. 412), são
os que vêm referenciados no art. 104 do CC: “A validade do negócio jurídico requer: I –
 10

agente capaz; II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III – forma prescrita
ou não defesa em lei”.
A capacidade do agente a que se refere o inciso I, é a capacidade da pessoa para
adquirir direitos ou contrair obrigações no universo negocial. Explica Diniz (2000, p. 286)
que: “Se todo negócio jurídico pressupõe uma declaração da vontade, a capacidade do agente
é indispensável à sua participação válida na seara jurídica”. Porém, nem todos terão essa
capacidade. Os que possuírem incapacidade, seja ela absoluta ou relativa, deverão ser
representados pelo instituto da representação e assistência, respectivamente. Portanto, para a
validade do negócio jurídico, a lei requer agente capaz ou esteja ele devidamente representado
e assistido, como vimos anteriormente.
O segundo pressuposto elencado pelo art. 104 é o objeto, que deve,
obrigatoriamente, ser possível, lícito e suscetível de apreciação econômica. A fim de um
melhor entendimento sobre tal requisito, resguardaremos as valiosas contribuições de
Monteiro, (1956, p. 16-17), que ressalta:
A impossibilidade pode ser física ou legal. É física, também chamada
material, quando o contrato objetiva prestação que jamais poderá ser
obtida ou realizada por contrariar as leis da natureza, ultrapassar
forças humanas, ou ser irreal a sua existência (...). Ocorrerá a
impossibilidade legal ou jurídica, sempre que a estipulação se refira a
objeto prescrito ou condenado pelo direito (...). Não basta que seja
possível o objeto do contrato, é mister ainda que seja lícito, isto é,
conforme à moral, à ordem pública e aos bons costumes.

Sobre essa matéria, Bevilaqua (1983, p. 171), com muita propriedade, nos
transmite belíssima lição:
A declaração de vontade deve ser conforme aos fins éticos do direito,
que não pode dar apoio a intentos imorais, cercar de garantias
combinações contrárias aos seus preceitos fundamentais. O ato
jurídico há de ser lícito por definição. Conseqüentemente, se o objeto
do ato for lesivo à moral ou às leis de ordem pública, o direito não lhe
reconhece a validade.

E, por último, os negócios jurídicos terão que ter forma prescrita ou não defesa em
lei. Isto porque, segundo Venosa (2004, a, p. 422) “existem negócios jurídicos que dependem
de determinada forma para terem validade; são os atos formais ou solenes”. Isto quer dizer
que, alguns negócios jurídicos terão que seguir uma forma determinada por lei como, por
exemplo, uma escritura pública de compra e venda lavrada por um tabelião. Os negócios
jurídicos que não tiverem forma prescrita em lei poderão se revestir de forma livre, desde que
não proibidos por lei.
 11

Os elementos naturais decorrem de efeitos resultantes do ato negocial. Diniz

(2000, p. 285) conceitua-os como “efeitos decorrentes do negócio jurídico, sem que seja
necessária qualquer menção expressa, pois a própria norma jurídica já lhe determinam quais
são essas conseqüências jurídicas”. A referida autora cita como exem plo, a garantia contra a
evicção. Em uma compra e venda o vendedor tem a responsabilidade de responder pela
evicção, no caso de algum terceiro reivindicar do comprador o imóvel. Portanto, a evicção é
um elemento natural da compra e venda.
Por fim, temos os elementos acidentais. Ráo (1999, p. 249) nos ensina, que ao
contrário dos elementos essenciais que são obrigatórios ao negócio jurídico, os acidentais, por
sua vez, são facultativos. Eles integram o negócio jurídico modificando seus efeitos. O CC
indica três tipos de elementos acidentais, sendo eles: condição, termo e encargo.
O CC traz em seu art. 121, o conceito de condição: “considera -se condição a
cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio
jurídico a evento futuro e incerto”.
A definição de condição proposta por Ráo (1999, 250) é de ser uma “modalidade
voluntária dos atos jurídicos que lhes subordina o começo ou o fim dos respectivos efeitos à
verificação, ou não-verificação, de um evento futuro e incerto”.
A partir deste conceito, depreendemos que condição é o evento futuro e incerto, do
qual fica dependendo a eficácia de um negócio jurídico. Ela deve depender, exclusivamente,
da vontade das partes para subordinar o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.
Aponta Venosa (2004, a, p. 536) que esses são os dois elementos essenciais para caracterizar
a condição: a futuridade e a incerteza do evento. O instituto da condição é muito importante
para o objeto de nosso estudo, como verificaremos no terceiro capítulo.
A condição poderá ser resolutiva ou suspensiva. Alguns autores como Ráo (1999,
p. 257) trazem outras classificações, como condições negativas, positivas, potestativas, entre
outras. Mas, iremos analisar aqui somente as condições resolutiva e suspensiva, por serem as
que mais nos interessam neste momento.
Para Miranda (1991, p. 70) quando for condição resolutiva “os efeitos do negócio
que se produzem desde o momento da sua celebração, cessam, é o mesmo que dizer que a
condição resolutiva suspende a produção dos efeitos negociais após o momento da
verificação”. Verificado o implemento da condição, os efeitos do negócio jurídico cessam. O
CC trata da condição resolutiva nos art. 127 e 128:
 12

Art. 127: Se for resolutiva a condição, enquanto esta não se realizar, vigorará
o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão o direito por ele
estabelecido.
Art. 128: Sobrevindo a condição resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos,
o direito a que ela se opõe; mas se aposta a um negócio de execução
continuada ou periódica, a sua realização, salvo disposição em contrário, não
tem eficácia quanto aos atos já praticados, desde que compatíveis com a
natureza da condição pendente e conforme aos ditames de boa-fé.

O art. 127 regula que, implantada a condição no negócio jurídico o efeito deste,
ficará subordinado a evento futuro e incerto. O art. 128, primeira parte, apregoa que,
verificada a condição o negócio jurídico resolve-se. Com a resolução dos efeitos do negócio
jurídico, explica Miranda (1991, p. 71) “retornarão para a titularidade do devedor condicional
e este é que terá agora interesse em praticar atos conservatórios dos seus eventuais direitos
futuros”.
O efeito da condição resolutiva é ex tunc3, isto é, a cessação dos efeitos retroage ao
momento da celebração do negócio. A condição resolutiva poderá ser expressa ou tácita.
Quando for expressa, conforme o art. 474 do CC, resolve-se de pleno direito; a tácita
dependerá de interpelação judicial.
Num contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa, por
exemplo, sobrevindo a condição, a compra e venda desfaz-se, retornando o imóvel ao antigo
proprietário. É o que, segundo Miranda (1991, p. 71), denomina-se “eficácia real do efeito
retroativo da condição resolutiva”, co mo expressamente prevê o art. 1.359 do CC:
“Resolvida a propriedade pelo inadimplemento da condição ou pelo advento
do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na
sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode
reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha”. Sobre este
assunto, trataremos com mais propriedade nos próximos capítulos.

Ao contrário da condição resolutiva, na suspensiva o implemento da condição faz

com que o negócio jurídico ganhe eficácia. Sobre essa questão, sucintamente, conceitua
Dantas (1979, p. 305) “como evento futuro e incerto, a partir do qual se adquire um direito”.
Com o implemento da condição suspensiva, o direito que era eventual passa a ser adquirido,
complementa Venosa (2004, a, p. 545). A condição suspensiva também opera-se ex tunc.
Contudo, assevera Diniz (2000, p. 337) “a retroatividade da condição suspensiva não é
aplicável aos contratos reais, uma vez que só há transferência de propriedade após a entrega

3
Ex tunc: “De então, ou desde então; com efeito retroativo”. ( De Plácido. e Silva. Vocabulário Jurídico.
São Paulo: Forense, 2004, p. 589).
 13

do objeto sobre que versam ou da escritura pública devidamente transcrita”. A condição

suspensiva está prevista no art. 128 do CC.
O elemento acidental termo, está previsto no CC no art. 131: “O termo inicial
suspende o exercício, mas não a aquisição do direito”.
Ráo (1999, p. 308) conceitua termo como “o evento futuro de tempo cuja
verificação se subordina o começo ou o fim dos efeitos dos atos jurídicos. Aposto a um
direito, indica o momento a partir do qual o seu exercício se inicia, ou extingue”.
No mesmo sentido, define Venosa (2004, a, p. 551) como sendo “a modalidade do
negócio jurídico que tem por finalidade suspender a execução o efeito de uma obrigação, até
um momento determinado, ou o advento futuro e certo”.
O termo poderá ser inicial, explica Diniz (2000, p. 340) quando fixar uma data
para que a eficácia do negócio deva iniciar. Complementa a autora que será final quando “se
determinar a data da cessação dos efeitos do ato negocial, extinguindo as obrigações dele
oriundas”. O termo diferencia -se da condição quanto ao evento futuro; neste, será incerto,
enquanto que naquele será certo.
Não se pode confundir termo com prazo, como bem explica Dantas (1979 p. 317):
Termo é o momento que se determina, no tempo, para o início ou para a
cessação do efeito jurídico. Prazo é um período que se estende até um termo
ou entre dois termos determinados. Se se diz, por ex.: a partir de 30 de
novembro concederam-se tais regalias – 30 de novembro é um prazo. Quer
dizer que prazo é o lapso de tempo que estende entre um termo e outro ou
entre um termo e a data do ato jurídico. Entre um e outro, quando há termo
inicial e termo final.

O encargo ou modo, previsto no art.136 do CC, segundo Miranda (1991, p. 74):

É a cláusula acessória típica pela qual o autor duma liberalidade, inter vivos
ou causa mortis, impõe ao beneficiário um certo comportamento (uma
obrigação de dar ou não dar, de fazer ou não fazer, alguma coisa) no
interesse do autor da liberalidade, de terceiro ou do próprio beneficiário.4

O próximo item que analisaremos a seguir, se inclui na categoria dos negócios

jurídicos; primeiramente, porque há uma manifestação de vontade na sua formação, seja ela
bilateral ou plurilateral e, segundo, por ser um negócio que envolve um conteúdo patrimonial,
pois, como veremos, contrato no conceito de Bessone (1997, p. 05) é o “acordo de duas ou
mais pessoas, para, entre si, constituir, regular ou extinguir uma relação jurídica de natureza
patrimonial”.
 14

1.3 CONTRATO

Vários doutrinadores configuram contrato como sendo o cerne das relações

privadas. Mas, o que vem a ser este instituto e qual a sua importância para o Direito Privado?
Para efeitos didáticos, nos valemos da conceituação de contrato proposta por Diniz (2002, p.
49) que enfatiza:
Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da
ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de
interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou
extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial.

A conceituação proposta por Fiúza (2004, p. 360) vem ao encontro da definição de

contrato supra, ao enfatizar que contrato:
é todo acordo de vontades entre pessoas de Direito Privado que, em
função de suas necessidades, criam, resguardam, transferem,
conservam, modificam ou extinguem direitos e deveres de caráter
patrimonial, no dinamismo de uma relação jurídica.

Para tanto, é necessária a existência de duas ou mais pessoas, configurando-se,

portanto, num negócio jurídico bilateral. Faz-se aqui necessário um parêntese, a fim de
distinguirmos contratos unilaterais e bilaterais, essencial para o entendimento da matéria.
Entende-se por contrato unilateral, de acordo com Sampaio (2000, p. 34):
aquele que, no momento em que se forma, origina obrigação, tão
somente, para uma das partes. A outra não se obriga (mas concorre
com sua vontade para a formação do contrato). Nele, uma das partes
assume a condição de credora (adquire direitos) e a outra de devedora
(contrai obrigações).

Logo, por contrato unilateral, entende-se aquele que somente uma das partes
contrai obrigação. Desta forma, faz-se necessário destacar que, quanto a sua formação, todo
contrato é bilateral, pois gera direitos e obrigações entre as partes como, por exemplo, uma
doação simples.
Nos contratos bilaterais, por sua vez, também denominados sinalagmáticos5,
Sampaio (2000, p. 34) esclarece:

4 O encargo é muito comum em testamento ou doações.

5
Sinalagmático: “do grego sunallagmatikos, t raduz a expressão que se refere a um contrato. Sinalagma é
contrato. Por essa forma, sinalagmático não pode ser tido no sentido de bilateral, quando essa qualificação tem a
função de distinguir os efeitos do contrato, desde que, a rigor, contrato sinalagmático traduzir-se-ia como
contrato contratual, o que, em boa razão seria um pleonasmo. No entanto, sinalagmático é com justeza aplicável
todas as vezes que queira distinguir o documento, papel, ou instrumento, em que se firma um contrato;
instrumento sinalagmático, ou instrumento contratual. Não obstante, na terminologia jurídica, é a expressão
 15

Surgem obrigações para ambas as partes, que assumem

simultaneamente, a dupla posição de devedor e credor. Neles, a
obrigação de um corresponde ao direito do outro, podendo-se dizer que
a obrigação de um é a causa, a razão de existir, o pressuposto da
obrigação do outro.

Os negócios bilaterais, ou seja, aqueles que decorrem do acordo de mais de uma

vontade, são os contratos. Uma vez ultimado, estabelece um vínculo obrigacional entre as
partes contratantes, podemos citar como exemplo, a compra e venda.
Nesse sentido, o contrato visa garantir a segurança dos interesses das partes,
através da manutenção do vínculo obrigacional assumido. As partes estariam, portanto,
vinculadas ao cumprimento do estipulado, sob pena de sanções previstas para a hipótese.
Noronha (1991, p. 51), em sua tese de doutorado, sintetiza que o contrato faz lei entre as
partes, invocando-se a velha máxima pacta sunt servanda.
Rizzardo (1988, p. 17) vem nesta mesma direção enfatizando que o contrato
constitui-se de uma “convenção surgida do encontro de duas ou mais vontades, que se
obrigam entre si, no sentido de dar, fazer ou não fazer alguma coisa”.
Para que estejam aptos a produzir efeitos no mundo jurídico, os contratos devem
preencher aqueles pressupostos essenciais que vimos no item 1.2, elencados no art. 104 do
CC: “ (...) I – agente capaz; II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III –
forma prescrita ou não defesa em lei”.
Além desses três quesitos fundamentais, soma-se o acordo de vontades ou
consentimento recíproco, que pode ser expresso ou tácito, que para Sampaio (2000, p 24),
tem a seguinte definição:
É expresso quando dado verbalmente (por meio de palavras ouvidas
pela pessoa a quem se dirige”; de forma simb ólica, isto é, por gestos
ou mímicas (sinais); ou por escrito (materializadas em documentos ou
instrumento). É tácito quando decorre de certos fatos que lhe
autorizam o reconhecimento, isto é, a vontade de gerar obrigações
advém de determinado comportamento (locador que passa a receber os
alugeres diretamente do sublocatário, donatário que recolhe o valor de
imposto de transmissão do bem doado.

Sem tais requisitos, tem-se a nulidade do ato.

empregada correntemente no sentido de bilateral, identificando, assim, o contrato em que se estabelecem

 16

1.3.1 Princípios que regem a formação do contrato

Os contratos, enquanto instrumentos de segurança jurídica, pautam-se em alguns

princípios condicionantes. Gomes (1996, p. 22) elege quatro, como sendo os princípios
fundamentais do regime contratual. São eles: o da autonomia da vontade das partes, o da boa-
fé, da obrigatoriedade contratual e do consensualismo.

1.3.1.1 Princípio da autonomia da vontade

A autonomia da vontade é um dos princípios basilares do campo contratual porque

a vontade das partes é manifestada; há um acordo de vontades e a mesma deve ser respeitada.
Esse acordo faz lei entre as partes, assegurando a qualquer delas o direito de exigir o seu
cumprimento. Tal princípio está fundado na liberdade contratual dos contratantes, consistindo
no poder de estipularem livremente, mediante acordo de vontades, a disciplina de seus
interesses. Entende Gomes (1996, p. 22) que isto significa “o poder dos indivíduos de
suscitar, mediante declaração de vontade, efeitos reconhecidos e tutelados pela ordem
jurídica”.
Monteiro (1956, p. 19), contribui para o debate enfatizando que “têm os
contratantes ampla liberdade para estipular o que lhes convenha, fazendo, assim, do contrato
verdadeira norma jurídica, já que o mesmo faz lei entre as partes.”
Portanto, pode, qualquer pessoa capaz, pela manifestação de sua vontade (sendo
objeto lícito), criar relações jurídicas que vão desde a escolha das figuras jurídicas até o seu
conteúdo, vindo a originar na formação do contrato.
Sendo justo o contrato, é dada legitimidade aos contratantes no que diz respeito à
liberdade de contratar, somente limitado por questões de ordem pública e pelos bons
costumes.
Sobre essa questão, afirma Bessone (1997, p. 25):
Enquanto forem observados esses limites, podem as partes
convencionar aquilo que lhes aprouver (...) consubstanciada no
princípio de que é permitido tudo o que não é proibido. Podem,
portanto, discutir livremente todas as condições contratuais, celebrar
contratos regulados por lei, ou quaisquer outros inéditos que
imaginem escolher a melhor forma de declaração de vontade, tirar
seus efeitos etc.

obrigações recíprocas. (De Plácido. e Silva. Vocabulário Jurídico. São Paulo: Forense, 2004, p. 1.303).
 17

Sobre a liberdade contratual ou autonomia da vontade, é o seguinte o

entendimento de Mandelbaum (1996, p. 116):
A concepção clássica de liberdade contratual encara a autonomia privada
como reconhecimento aos indivíduos de um poder para regular suas
relações, tendo por conveniência e justificativa ser expressão do direito à
autodeterminação da pessoa humana. A validade fundava-se no fato de os
resultados terem sido queridos pelos indivíduos com exercício de sua
liberdade. No âmbito contratual, significava que o contrato devia ser
expressão da autonomia bilateral, o que implicava na ausência de imposição
da vontade de uma das partes sobre a outra.

Em consonância com o princípio da autonomia da vontade das partes, encontramos

em nosso ordenamento jurídico os arts. 425 e 122 do CC, que assim dispõem:
Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais
fixadas no Código.
Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem
pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que
privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma
das partes.

Portanto, tal princípio faculta às partes total liberdade para concluir seus contratos
(estes, são vistos como fenômenos da vontade, desde que respeitados os limites da lei).

1.3.1.2 Princípio da boa-fé

Assim como o princípio da autonomia da vontade, a boa-fé é um dos princípios

que orientam a formação do contrato. Rodrigues (1995, p. 60) define “a boa -fé é um conceito
ético, moldado nos ideais de proceder com correção, com dignidade, pautando sua atitude
pelos princípios da honestidade, da boa intenção e no propósito de a ninguém prejudicar”.
Nesse sentido, mesmo que as partes contratantes defendam interesses
economicamente opostos, deve prevalecer o espírito de confiança e lealdade, “sendo -lhes
defeso, portanto praticar atos desleais que obstem a extinção normal das obrigações
contraídas.” (Sampaio, 2000, p 22).
Nesse sentido, o princípio da boa-fé é indispensável para tutela da segurança
jurídica, a fim de que se realize a expectativa legítima das partes.
Temos dois tipos de boa-fé: uma de ordem subjetiva e a outra objetiva. A primeira,
nos valendo das considerações de Noronha (1994, p. 149) diz respeito a dados internos,
fundamentalmente psicológicos, atinentes diretamente ao sujeito, ao passo que a segunda diz
respeito a elementos externos, a normas de conduta, que determinam como ele deve agir.
Fiúza (2004, p. 381), reforça que:
 18

A boa-fé subjetiva consiste em crenças internas, conhecimentos e

desconhecimentos, convicções internas. Consiste, basicamente, no
desconhecimento de situação adversa. Quem compra de quem não é dono,
sem saber, age de boa-fé, no sentido subjetivo. A boa-fé objetiva baseia-se
em fatos de ordem objetiva. Baseia-se na conduta das partes, que devem agir
com correção e honestidade, correspondendo à confiança reciprocamente
depositada. As partes devem ter motivos objetivos para confiar uma na outra.

A boa-fé contratual é a de ordem objetiva, sendo os contratos o principal campo

de sua aplicação. Traduz-se no dever das partes de agirem de forma a não defraudarem a
confiança da contraparte.
Ainda segundo Noronha (1994, p. 158):
Sempre que uma pessoa esteja ligada à outra pelos laços de uma
determinada relação jurídica (e em especial por um contrato) que lhe
imponha especiais deveres de conduta, ele estará infringindo a boa-fé
sempre que não proceder em conformidade com tais deveres, qualquer
que seja o motivo da desconformidade: pode ser uma atitude dolosa,
pode ser uma atitude meramente culposa, pode até ser uma situação de
ignorância não culposa, nas hipóteses-limite em que seja cogitável
uma situação dessa natureza, ainda associada a uma obrigação de agir
segundo padrões determinados.

Em suma, deverão as partes agir com confiança e lealdade recíprocas, auxiliando-

se mutuamente na concepção, bem como na execução do contrato, com vistas a sua completa
eficácia.

1.3.1.3 Princípio da obrigatoriedade

O princípio da obrigatoriedade, forma a base do direito contratual. Costuma-se

traduzir esse princípio com a velha máxima do direito contratual, pacta sunt servanda, que
significa que o contrato faz lei entre as partes, ou seja, devem ser cumpridos como se fossem
leis.
Segundo Messineo (apud Rodrigues, 1995, p. 12):
A obrigatoriedade do contrato, isto é, a sujeição aos seus efeitos,
surge, pois, do fato das partes haverem aceito livremente o conteúdo
do mesmo, aceitando, assim, igualmente, a limitação de suas
respectivas vontades e que dele deriva; e, surge, ademais, da confiança
suscitada por cada contratante no outro, em virtude da promessa feita.
 19

Aproveitando esta definição de Messineo, Venosa (2004, b, p. 390) complementa

que desse princípio decorre a intangibilidade6 do contrato. Isto quer dizer que nenhuma das
partes pode alterar unilateralmente o contrato. Porque, uma vez celebrado na expressão da
vontade livre e autônoma das partes, não podem os contratos serem alterados, a não ser por
seu mútuo7 acordo. Explica Gomes (1996, p. 36), que nem judicialmente as cláusulas
contratuais poderão ser alteradas. Se isto vier a ocorrer, conclui, resultará em decretação de
nulidade ou de resolução do contrato, mas não há modificação do seu conteúdo. O
inadimplemento por um dos contratantes confere à parte lesada o direito de acionar a justiça a
obrigar a outra a cumpri-la, ou pedir indenização por perdas e danos.

1.3.1.4 Princípio do consensualismo

E, por último, temos o princípio do consensualismo. Por este princípio entende-se

que o simples acordo tem força suficiente para fazer surgir o contrato. Pereira enfatiza (1999,
p. 09) que o contrato nasce do consenso puro dos interessados, uma vez que é a vontade a
entidade gestora”. Chegando as partes a um consenso, considera -se formado o contrato,
obrigando desde já, os contratantes. Portanto, basta o acordo de vontades para que o contrato
se considere celebrado.
Existe um princípio que não vem a ser um dos alicerces para a formação do
direito contratual, mas venha ser importante para a matéria que iremos tratar mais adiante.
Estamos falando do princípio da relatividade dos contratos. A idéia central deste princípio,
segundo Rodrigues (1995, p.17) é de que “os efeitos do contrato só se manifestam entre as
partes, não aproveitando nem prejudicando terceiros8”. Desta forma, n inguém pode tornar-se
devedor ou credor se não houver a sua concordância.
Mas esse princípio não é absoluto, segundo Venosa (2004, b, p. 391). Ele
comporta exceções que devem vir expressas em lei, das quais são exemplos: a estipulação em
favor de terceiros, as convenções coletivas de trabalho e fideicomisso constituído por atos
intervivos. Uma outra exceção que não se aplica o princípio da relatividade, e não é

6
Intagiblidade: “s.f. Qualidade do que é intangível, impalpável”. (Enciclopédia e dicionário ilustrado.
Koogan/Houaiss. Rio de Janeiro: Delta, 1998, p. 874)
7
Mútuo consenso: É o consentimento recíproco ou o consentimento mútuo dos que participam da feitura de ato
ou de negócio jurídico. (De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 938).
8
Terceiro: “Relativamente aos contratos, terceiro é aquele que não participou do contrato, ou não teve nele
qualquer intervenção, pelo que, não sendo parte, não se liga nem é responsável por quaisquer das obrigações
derivadas do mesmo contrato. É um completo estranho.” (De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico. Rio de
Janeiro: Forense, 2004, p. 1.377)
 20

mencionada pela doutrina, é o contrato com condição resolutiva. Podemos citar, como
exemplo, um instrumento público de compra e venda de imóvel com pagamento a prazo, em
que esteja convencionado uma condição resolutiva quanto ao seu não pagamento, e estando
devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Terceiro adquirente desse imóvel,
seria prejudicado caso a condição resolutiva sobreviesse; e nos termos do art. 128 primeira
parte, este contrato estaria resolvido. O terceiro adquirente não poderá alegar
desconhecimento, pois uma certidão de ônus e reipersecutória do imóvel, constaria
expressamente que este estaria sob condição resolutiva. Trataremos com mais propriedade
deste assunto no capítulo terceiro.
A relatividade dos contratos não se aplica somente em relação aos sujeitos, mas
também está conectado com o objeto do contrato. Segundo Gomes (1996, p. 44):
o contrato tem efeito apenas a respeito das coisas que caracterizam a
prestação. Se o objeto da prestação, recebido pelo credor em virtude de
contrato comutativo, tem defeito oculto que o torna impróprio ao uso a que é
destinado ou lhe diminui o valor, ou se dele vem a ser privado em virtude de
sentença que reconheça o direito de outrem, a eficácia do contrato estará
comprometida.

Desta forma, o contrato sobre bem não pertencente às partes contratuais não afeta
interesse de terceiros. Conclui-se que, o princípio da relatividade dos contratos, faz com que o
contrato somente produza efeitos entre os contratantes, ou seja, àqueles que manifestaram a
sua vontade.

1.3.2 Do contrato de compra e venda

Depois de termos visto o conceito de contrato, os pressupostos necessários para a

sua formação, bem como os princípios que norteiam o Direito Contratual, passaremos a
analisar, em especial, uma das várias espécies de contrato, a da compra e venda de imóvel,
porque é onde poder-se-ia fazer presente o instituto do pacto comissório, objeto de nosso
estudo.
A título de informação, faz-se importante destacar que o instituto da compra e
venda nasceu com a criação da moeda. Até então, o homem para realizar atividades de
comércio e negócios de um modo geral, utilizava-se da troca (escambo ou permuta). Com a
evolução da vida em sociedade a compra e venda passou a desempenhar mais importante
papel no direito contratual (Venosa, 2002, p. 25).
 21

O contrato de compra e venda é negócio jurídico essencialmente bilateral, sendo

um dos mais freqüentes quanto à circulação dos bens, uma vez que a economia moderna
baseia-se no processo de compra e venda. Venosa (2002, p. 25), em singela síntese, conceitua
esse tipo de contrato como a troca de alguma coisa por dinheiro.
Gomes (1996, p. 221), define contrato de compra e venda como aquele pelo qual
“uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em
contraprestação, determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente”.
Nessa lógica, o contrato de compra e venda é negócio jurídico em que as partes
visam à transferência de determinado bem, mediante uma contraprestação9 em dinheiro.
Estipula-se aqui, portanto, as duas figuras do negócio jurídico, a do vendedor que
se obriga a entregar, a transferir determinado bem e a do comprador que se obriga a pagar
certo preço. A compra e venda está regulada em nosso ordenamento jurídico no art. 481 do
CC: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratan tes se obriga a transferir o domínio
de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
Conforme já mencionado, os contratos de compra e venda precisam, igualmente,
preencher os pressupostos de validade dos atos jurídicos, quais sejam capacidade das partes,
objeto lícito, possível e determinado e forma prescrita e não defesa por lei. Além disso, é
imprescindível o consentimento entre as partes, convergindo para a mesma finalidade.
A compra e venda caracteriza-se segundo, Venosa (2002, p. 29) como um contrato
bilateral, consensual, oneroso, comutativo e aleatório.
Bilateral, explica Azevedo (2002, p. 62) porque “ambas as partes atribuem -se
obrigações”. O vendedor tem a obrigação de transferir a coisa, já o comprador, por sua vez,
tem o dever de pagar o preço. Consensual, porque depende do mútuo acordo das vontades das
partes contratantes. Oneroso, porque cada contratante se obriga patrimonialmente, isto é, a dar
ao outro o equivalente do que recebe. Comutativo10, porque entende Venosa (2002, p. 29) “no
momento da sua conclusão as partes conhecem o conteúdo de sua prestação”. Há uma

9
Contraprestação: “Na terminologia jurídica, entende -se como contraprestação a prestação que pode ser
exigida do credor pelo devedor, antes que cumpra a sua obrigação”. (De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico.
Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 372).
10
Comutativo: “Determinativo de todo ato de troca ou permuta. Diz -se, particularmente, para designar os
contratos onerosos, em que os contratantes se obrigam a recíprocas prestações,umas equivalentes às outras. O
contrato de compra e venda é um contrato comutativo, pois, se uma das partes entrega a coisa comprada, a outra
se obriga a pagar o preço equivalente à coisa vendida”. (De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico. Rio de
Janeiro: Forense, 2004, p. 327).
 22

equivalência de obrigações. Poderá, ainda, o contrato de compra e venda ser aleatório11,

quando o contrato de compra e venda versar sobre coisa futura.
O art. 482 do CC preceitua: “A compra e venda, quando pura, considerar -se-á
obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”. Desta forma, o
contrato de compra e venda compõe-se de três elementos básicos para a sua existência: coisa,
preço e consentimento. São estes os elementos essenciais específicos que vimos no item 1.2
O consentimento é elemento fundamental, porque, segundo Cardoso (1987, p. 173)
é dele que nasce o acordo de vontade mantido pelas partes e deverá recair no objeto e no
preço, traduzindo assim, a vontade destacada das pessoas do vendedor e do comprador. Logo,
ela deve ser livre e espontânea, sob pena de anulabilidade12 do negócio jurídico.
Por sua vez, o contrato, sem objeto (coisa), não se forma, sendo nula a venda de
coisa inexistente. São passíveis de venda as coisa atuais e futuras, corpóreas ou incorpóreas,
suscetíveis de apreciação econômica. No caso do pacto comissório, em evidência no capítulo
seguinte, o objeto do contrato de compra e venda será o bem imóvel. Este, terá que estar livre
e desimpedido e ser de propriedade do vendedor.
Por fim, temos o preço, que constitui elemento relevante para o instituto da
compra e venda, representada por quantia monetária. Logo, deve ser em dinheiro pois,
segundo Rodrigues (1999, p. 133) se assim não o for, caracteriza-se contrato de troca e não de
compra e venda. Inexistindo a estipulação do preço, está desconfigurado o instituto da compra
e venda.
Como vimos, a formação do contrato nasce com o consenso das partes e,
normalmente, se extingue com o cumprimento da obrigação. Porém, a existência do contrato
pode não seguir essa seqüência natural por diversos fatores. Dentre eles, faz-se necessário
destacar o descumprimento da obrigação por um dos contratantes. Esse descumprimento
poderá ocasionar uma rescisão ou a resolução do contrato.
A rescisão ocorrerá, explica Dantas (1979, p. 337) “quando uma das partes toma a
iniciativa de romper o vínculo que se estabelecera pelo concurso da sua vontade com a
vontade de outrem”. Na compra e venda, por exemplo, o vendedor poderá rescindir o
contrato se o comprador não cumprir com o seu compromisso (pagar o preço). Já a resolução,

11
Aleatório: “ (...) designa tudo o que se prende ao acaso ou ao jogo da sorte. Desse modo, a qualificação indica
sempre a condição imposta ou admitida em um contrato, mediante a qual o seu cumprimento, ou a exigibilidade
da obrigação decorrente, depende sempre da realização de evento futuro ou incerto” . (De Plácido e Silva.
Vocabulário Jurídico. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 91).
12
Anulabilidade: “é a qualidade do ato que se praticou com vício ou defeito que pode ser suprido: é anulável,
assim, quando não se remova o vício”. (De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico. Rio de Janeiro: Forense,
2004, p. 115).
 23

afirma Dantas (1979, p. 337), ocorrerá quando o efeito do negócio jurídico (in casu a compra
e venda) estiver subordinada a um evento futuro e incerto.
No próximo capítulo, estudaremos a extinção dos contratos por conseqüência da
resolução, bem como as cláusulas resolutivas expressa e tácita, seguindo a discussão proposta
neste trabalho.
 24

2. DA EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

No capítulo anterior, verificamos que os contratos são negócios jurídicos que

nascem de um acordo de vontades, produzem os efeitos que lhes são próprios e, obedecendo o
seu ciclo vital, extinguem-se. A forma de extinção mais comum dá-se, em regra, pelo
cumprimento da obrigação contratual. Este cumprimento libera o devedor e satisfaz o credor.
Porém, várias situações (de ordem voluntária ou involuntária) podem ocorrer ao
longo desse ciclo, vindo a resultar na impossibilidade de se concluir o vínculo obrigacional.
Segundo Gomes (1996, pg. 170) a extinção dos contratos em razão das várias
situações (de ordem voluntária ou não), supervenientes à sua formação, verificam-se pela
resolução, resilição e rescisão.
Porém, dado o caráter específico do trabalho, nos deteremos a abordar
especificamente neste capítulo, o instituto da resolução como forma de extinção do contrato.

2.1 RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS

A resolução é um dos institutos de maior importância dentro do direito contratual,

pois vem desfazer uma relação jurídica estabelecida entre os contratantes. Segundo Gomes
(1996, p. 171) ela pressupõe inadimplemento, ilicitude, culpa, dano e nexo de causalidade. E,
conceitua como sendo “um remédio concedido à parte para romper o vínculo contratual
mediante ação judicial”.
Contribui para o debate Aguiar Júnior (2004, p. 12) destacando que a resolução
“ (...) é um modo de extinção dos contratos, decorrente do exercício do direito formativo do
credor diante do incumprimento do devedor (...)”.
Na mesma linha de raciocínio complementa Mitidiero (2000, p. 35):
A resolução é resultado do exercício de direito formativo gerador, fundado no
fato do incumprimento da contraprestação avençada: porquanto é direito a
extinguir o total efeito do contrato obrigatório, como se não houvesse sido
concluído nunca e, por isso, é um direito de modificação ou de formação.

O principal efeito da resolução é desfazer o contrato retroativamente. Esse efeito,

segundo Gomes (1996, p. 171) corresponde a uma intenção querida pelas partes.
 25

Essa intenção querida poderá decorrer de cláusula resolutiva expressa (cláusula

esta inserida nos contratos de acordo com a vontade das partes, art. 474 CC) ou de lei
(cláusula resolutiva tácita, art. 475 do CC). Passamos, então, a analisar essas duas espécies.

2.2 ESPÉCIES DE RESOLUÇÃO

2.2.1 Cláusula resolutiva expressa

A cláusula resolutiva expressa está prevista no CC, no art. 474, que assim
preconiza: “A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito (...)”.
É expressa, explica Venosa (2002, p. 503) quando as partes por livre e espontânea
vontade, estipularem no contrato que, no descumprimento de qualquer uma de suas cláusulas
haverá resolução. A cláusula resolutiva expressa também é conhecida por alguns
doutrinadores, como Aguiar Júnior, de cláusula convencional.
Convencional justamente porque depende única e exclusivamente da vontade das
partes. Nota-se que a vontade é o elemento fundamental para a existência dessa cláusula
porque os contratantes regularam o desfazimento do negócio.
Uma vez convencionada, a cláusula resolutiva expressa opera-se de pleno direito,
como prescreve o art. 474 do CC. Isto quer dizer que, sobrevindo o que está disposto na
referida cláusula, o contrato se desfaz automaticamente, independentemente de sentença
judicial, não havendo necessidade de notificação do devedor.
Mas, em alguns contratos como o de promessa de compra e venda de imóvel não
loteado (que não o caso aqui analisado), mesmo estando cláusula resolutiva expressa, pelo
Decreto 745/69, é indispensável uma prévia notificação, ficando o devedor com 15 (quinze)
dias para purgar a mora, como tem entendido o STF:
EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. 1) Cláusula resolutiva tácita e não expressa; 2) Mesmo nos casos
de imóveis não loteados, já se tranqüilizara a jurisprudência do Supremo
Tribunal Federal no sentido da indispensabilidade da notificação prévia para
a propositura da ação rescisória, mesmo nos casos em que houvesse cláusula
resolutiva expressa; 3) Caráter interpretativo do D.L. n 745, de 7.8.1969; 4)
Aplicação das Súmulas nºs 291 e 454; 5) Recuso Extraordinário não
Conhecido. Brasil. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário
70714/RJ. Primeira Turma.Relator Ministro Barros Monteiro. Julgado em
29.set.1970. Publicado em 23.out.1970.
 26

Parafraseando Aguiar Júnior (2004, p. 58) o CC vigente dispõe da cláusula

resolutiva expressa como hipótese de ser prevista em todos os contratos bilaterais, não
restringindo-se, por exemplo, a uma compra e venda ou doação. Não há limitação somente
quanto à natureza do contrato, mas também quanto à parte beneficiada, ao contrário do CC de
1916, em que a cláusula resolutiva expressa, era aplicada somente aos contratos de compra e
venda de imóveis, em favor do vendedor. Esta cláusula do referido código tinha a
nomenclatura de pacto comissório, como veremos mais adiante no terceiro capítulo.
O pacto comissório fazia parte das cláusulas especiais de compra e venda. Quando
inserida nestes contratos, tinha por objetivo regular o desfazimento do negócio quando o
comprador se tornasse inadimplente.
A cláusula resolutiva expressa (pacto comissório), remonta da lex comissória13 do
direito romano. Explica Miranda (1962, p. 196) que no início a lex comissória era considerada
no direito romano como condição suspensiva. Não poderia o comprador dispor da coisa e nem
usucapir.
Segundo Rodrigues (1988 p. 56) naquele tempo, não era correntio em Roma fazer
pagamento com prestações independentes em contratos nominados como o de compra e
venda. Daí, a necessidade de se ter uma cláusula que permitisse ao vendedor, quando não
recebesse o preço, o direito de exigi-lo, ou a prerrogativa de se obter a resolução do contrato.
Segue, explicando Aguiar Júnior (2004, p. 12) que o vendedor não poderia
resolver o vínculo contratual pelos seguintes motivos:
Inicialmente, porque a maioria dos contratos era unilateral; depois, por ser a
compra e venda um ato real, não havendo nele obrigação, só disposição.
Caracterizada a compra e venda como ato obrigacional, o vendedor,
entregando a coisa, ficava protegido pela ação reivindicatória, uma vez que
permanecia proprietário até o recebimento do preço; se concedesse crédito ao
comprador, restava-lhe a ação para exigir o preço, ou a defesa pela excepio
non adimpleti contractus, que não dissolvia vínculo.

Mais tarde, a lex comissória tomou caráter de condição resolutiva graças a

14
Juliano . E, desde então, ela foi conservada e transmitida às legislações de outros povos no
direito posterior, como podemos observar, a redação com caráter resolutório que se

13
A expressão comisso, segundoVENOSA: “significava pena; perda da coisa dada em penhor, em benefício do
credor, quando havia inadimplemento.” (Venosa, Silvio de Salvo. Contratos em espécie. São Paulo: Atlas,
2002, p. 93).
14
Juliano: “(Constantinopla, 331 – Mesopotânia, 363), imperador romano, sobrinho de Constantino”. (Koogan;
Houaiss. Enciclopédia e dicionário ilustrado. Rio de Janeiro: Delta, 1998.)
 27

encontrava no Livro 18, Titulo 3, Parágrafo 2, de Pomponius15, constante do Digesto16, que na

tradução literal de Rodrigues (1988 p. 56) dizia o seguinte:
Quando o vendedor de um fundo estabelece esta lei, determinado que se o
preço não for pago até certo dia, a venda se terá por inexistente, referida venda
se terá por ineficaz se o vendedor assim o quiser (si venditur in emptum eum
esse velit), pois tal cláusula é estabelecida em favor do vendedor (quia id
venditoris causa caveretur)17

Em outro período histórico, mais precisamente na Idade Média18, a resolução se

consolidou como uma regra legal aplicável a todos os contratos bilaterais. Para fortalecer
princípios morais em respeito à boa-fé, coube aos canonistas19 instituírem em todos os
contratos, uma cláusula que autorizasse a parte lesada pelo inadimplemento a rescindir o
contrato, segundo nos aponta Aguiar Júnior (2004, p. 14).
A partir daí, essa cláusula resolutiva começou a fazer parte dos Códigos
Modernos, sendo o Código de Napoleão o primeiro a positivá-la, no seu art. 1.184. Isto se
deve, porque, segundo Colin e Capitant (apud Rodrigues, 1995, p. 80) o direito francês tornou
o uso da cláusula tão freqüente, que acabou por subtendê-la em todos os contratos
sinalagmáticos, passando esta a ser conhecida como cláusula resolutiva tácita que, desde
então, passou a fazer parte de outras legislações, inclusive no direito brasileiro.

2.2.2 Cláusula resolutiva tácita

Acabamos de ver que a cláusula resolutiva tácita não chegou a existir no direito
romano, mas, a sua origem, deve-se à lex comissória romana. Pelo uso excessivo deste
instituto jurídico romano, acabou-se por subtender que em todos os contratos bilaterais estaria
implícita a cláusula resolutória por inadimplemento.

15
Pompônio: “jurisconsulto romano do séc. II d.C , freqüentemente citado no Digesto”. (Koogan; Houaiss.
Enciclopédia e dicionário ilustrado. Rio de Janeiro: Delta, 1998, p. 1.279)
16
Digesto: “Compilação das decisões dos jurisconsultos romanos, convertidas em lei por Justiniano, imperador
romano do Oriente, e que constitui uma das quatro partes do ´Corpus Juris Civilis´ (Corpo do Direito Civil).”
(Koogan; Houaiss. Enciclopédia e dicionário ilustrado. Rio de Janeiro: Delta, 1998, p. 524)
17
Texto original: “ Cum venditor fundi in lege ita caverit, si ad diem pecunia soluta non sit, fundus inemptus sit,
ita accipitur inemptus esse fundus, si venditur in emptum eum esse velit, quia id venditoris causa caveretur”
(RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Aplicado. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 56).
18
“No ano de 1.210, Ug oggione da Pisa foi o primeiro a traçar as características da resolução como instituto
jurídico, atribuindo ao inadimplemento do devedor a perda do seu direito e a conseqüente liberação do credor,
aplicável à generalidade dos contratos sinalagmáticos”.(AGU IAR Junior, Ruy Rosado de. Extinção dos
contratos por incumprimento do devedor-resolução. Rio de Janeiro: AIDE, 2004. p. 13).
19
Canonistas: “Título que se dá ao doutor ou bacharel formado em Direito Canônico”. (De Plácido. e Silva.
Vocabulário Jurídico. São Paulo: Forense, 2004, p. 248).
 28

Parafraseando Aguiar Júnior (2004, p. 59) com a modernização dos códigos, a

cláusula resolutiva tácita passou a decorrer de lei e não de um presumido acordo de vontades
das partes, podendo ser decretada mesmo que os contratantes não tenham acordado
expressamente em sentido contrário, impossibilitando a resolução.
Esta cláusula está prevista em nosso ordenamento jurídico no art. 475 do CC, que
assim preceitua: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se
não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos indenização por
perdas e danos.”
Assim, por disposição legal, em todo contrato bilateral, haverá implicitamente uma
cláusula resolutiva, assegurando a parte lesada a resolução do contrato, quando houver
descumprimento da obrigação da outra.
O entendimento da doutrina pátria, a começar por Rodrigues (1995, p.80) é de que
a cláusula resolutiva tácita é aquela que está subtendida em todos os contratos bilaterais,
porque neles existem obrigações recíprocas, podendo recorrer a ela a parte lesada para exigir a
resolução do contrato ou, se preferir, o cumprimento deste.
Sobre esta matéria nos ensina Pereira (1999, p. 93):
em todo contrato bilateral, a sua inexecução por uma das partes tem como
conseqüência facultar à outra promover a sua resolução, se não preferir a
alternativa de reclamar a prestação, muito embora não tenham sido ajustadas
estas conseqüências.

O jurista baiano Gomes (apud Diniz, 1993, p.118) é do mesmo entendimento:

Há uma presunção legal de que os contratantes inseriram, tacitamente,
cláusula dispondo que o lesado pelo inadimplemento pode requerer, se lhe
prouver, a rescisão do ajuste com perdas e danos. Isto porque, nesses
contratos, a prestação de uma das partes tem por causa a contraprestação que
lhe foi prometida; daí haver prejuízo com o não cumprimento da obrigação de
uma delas.

Portanto, em todo contrato bilateral, onde houver inexecução por uma das partes,
mesmo que isso não tenha sido ajustado no referido instrumento (cláusula resolutiva
expressa), enseja a parte lesada o direito de exigir o seu cumprimento ou optar pela resolução
do vínculo obrigacional.
Mas, para que o contratante prejudicado faça valer o seu direito, pedindo a
resolução do contrato ou a execução para o seu cumprimento, terá que se socorrer por meio de
um processo judicial. É o que determina o art. 474 do CC: “a tácita depende de interpelação
judicial”.
 29

Como bem observa Rizzardo (1988, p. 410) a lei não deu à cláusula resolutiva
tácita o efeito legal de operar ipso jure20. Isto significa, que a parte lesada deverá notificar
judicialmente o contratante inadimplente, fixando prazo para que este cumpra com a prestação
que lhe compete, e só a partir daí, segundo observa Serpa Lopes (1996, p. 365), poderá o juiz
desconstituir o vínculo obrigacional.
Sobre a necessidade de interpelação judicial, tem a dizer Venosa (2002, p. 505),
que nos contratos bilaterais, onde está subtendida a cláusula resolutiva tácita, havendo o
descumprimento por um dos contratantes, a resolução deverá ser apurada pelo juiz.
Em resumo, conclui Rizzardo (1988, p.98) que se pressupõe a necessidade de
interpelação prévia, como condição para o ajuizamento do pedido de resolução. A resolução
pela cláusula resolutiva tácita (judicial) será com base no art. 475 supracitado. O vendedor
poderá pedir a resolução e com alternativa subdisiária fazer o cumprimento do contrato, caso
o juiz venha a julgar improcedente o pedido de resolução feito pelo vendedor. Essa
possibilidade de mudar de pedido no procedimento judicial acontece porque aqui a resolução
depende do julgamento do juiz e não da manifestação da vontade da parte. (Aguiar Júnior,
2004, p. 203).
Mas para que o juiz sentencie desconstituindo o vínculo contratual deverá antes,
como assinala Aguiar Júnior (2004, p. 56) se valer de alguns pressupostos. Dentre eles,
destaca o referido autor:
(...) incumbe ao juiz apreciar o comportamento das partes no contexto global
do contrato desde as tratativas; identificar o ponto de equilíbrio entre as
prestações correspectivas e interdependentes, à vista do princípio da
equivalência, que deve ser preservado não só na fase genética, mas também
na funcional; determinar as características e as finalidades do contrato, de
acordo com os elementos objetivamente fixados; determinar, se for o caso,
as regras de cuidado e de diligência que deveriam ter sido obedecidas, nas
circunstâncias; estabelecer os deveres de conduta derivados da boa-fé
objetiva; ponderar entre a substancialidade do adimplemento, que satisfaz o
credor e impede a resolução, e a gravidade do incumprimento, com violação
fundativa do interesse do credor, quando a prestação se tornou inútil para
ele, incapaz de satisfazer substancialmente à sua legítima expectativa,
deixando de alcançar o escopo objetivamente previsto no contrato; medir o
interesse econômico expresso no negócio e pensá-lo também como um fator
metajurídico relevante, subordinado ao interesse comum; finalmente, decidir

20
Ipso Iure: “ Traduzindo-se pelo próprio direito ou o direito em si mesmo, é a locução latina largamente
aplicada, na terminologia jurídica, para exprimir ou indicar o estado novo (novus status) , a nova situação
jurídica, ou a modificação e alteração, que possam ser trazidas aos direitos, independentemente de qualquer outra
vontade, pois que resultam de direito já existente ou adquirido. (De Plácido. e Silva. Vocabulário Jurídico. São
Paulo: Forense, 2004, p. 776).
 30

de acordo com a equidade, os princípios da justiça comutativa e da boa-fé,

que a todos impõem deveres éticos inafastáveis.

Esse sistema de resolução mediante processo judicial21, adotado pelo nosso direito,
veio da França. Como vimos anteriormente, o Código de Napoleão já havia positivado a
resolução legal (judicial) no seu art. 1.184. No sistema francês, segundo Pereira (1999, p. 94):
(...) descumprido o contrato bilateral abre-se uma alternativa ao lesado para
exigir a sua execução ou resolvê-lo com perdas e danos. Mas não cabe a
atuação direta do interessado. Somente é admissível a resolução mediante
sentença, em que o juiz aprecia a conduta do contratante acusado. O que o
sistema francês concede ao interessado não é a resolução automática da
avença, porém a legitimidade “ ad causam” para iniciar o processo judicial
visando a este objetivo. O código francês vai mais longe, e ainda confere ao
juiz a faculdade de conceder ao réu um prazo conforme as circunstâncias.

O sistema francês vai mais longe, como complementam os autores Pereira e

Aguiar Júnior. O juiz tem a faculdade de conceder um prazo maior ao devedor, dependendo
das circunstâncias; pode desatender ao pedido de resolução e conceder danos, ou deferi-los
cumulativamente, ainda que não pedidos. Longe está a nossa legislação, em atribuir esse
poder ao nosso magistrado. O efeito dessa atribuição poderia alcançar, no nosso entender, um
fim social mais justo.
Diferente do sistema francês é o alemão, que dispensa a necessidade de um
pronunciamento judicial para desfazer um contrato. Sobre esse sistema de resolução, segue
explicando Pereira (1999, p. 94):
(...) nos contratos bilaterais, um contratante pode assinar ao outro, que esteja
em mora, prazo para efetuar a prestação que lhe compete, sob pena de recusá-
lo após a sua expiração, resolvendo o contrato ou exigindo a reparação das
perdas e danos. A característica essencial deste sistema é a desnecessidade de
pronunciamento judicial, operando a cláusula tácita a resolução do ajuste,
mediante a atuação direta do próprio interessado.

A necessidade22 de se passar pelo crivo judicial para resolução de um contrato com

cláusula resolutiva tácita não se discute. O entendimento doutrinário e jurisprudencial a
respeito dessa necessidade é dominante.

21
A origem dessa característica judicializada, antecede ao direito francês. Não veio de Roma, mas do Direito
Canônico. O juiz eclesiástico apurava se o descumpridor cometera algum pecado contra a outra parte
independentemente da argüição da outra parte.
“Esse juí zo moral, fundado na violação de princípios éticos, sobre pairava ao interesse e ao entendimento das
partes, sendo, por isso, “o juiz investido da missão de conciliar não somente os interesses das partes entre elas,
mas a proteção delas com o interesse social.” (CASSIN apud AGUIAR Junior, Ruy Rosado de. Extinção dos
contratos por incumprimento do devedor-resolução. Rio de Janeiro: AIDE, 2004, p. 230)
22
Outras legislações dispensam a necessidade de um pronunciamento judicial para a resolução do contrato. O
Código Civil argentino, repele a cláusula resolutiva tácita, como nos mostra Venosa ( 2003 p. 503): “ (...) Pelo
art. 1.203 desse diploma, se as partes não dispuserem expressamente que o contrato se dissolve em caso de
 31

Assim tem entendido o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

EMENTA: APELACÃO CÍVEL. ACÃO DE RESOLUÇÃO DE NEGÓCIO

JURÍDICO. – Não tendo o recorrido pago ou comprovado o pagamento do
preço avençado era possível o pedido de resolução do contrato. – ainda que
possível a resolução da compra e venda – cláusula resolutiva tácita –
necessária era a prévia interpelação. "III - A resolução do contrato, pela via
prevista no art. 1.092, Parágrafo Único, CC, depende de prévia Interpelação
Judicial ao devedor, nos termos do art. 119, Parágrafo Único, do mesmo
diploma, a fim de convocá-lo ao cumprimento da obrigação." (Trecho da
ementa do Resp.159661/MS, da relatoria do eminente Ministro Sálvio de
Figueiredo Teixeira). Apelação Cível Improvida. (13 fls.) (Apelação Cível nº
70002105153, Décima Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Marco Aurélio de Oliveira Canosa, Julgado em 09/05/2002). TJRS.
13ª Câmera Cível. RES. 159661 Ms. 09.05.2002. 3ª Vara Cível de Bagé.
(grifo nosso).

Sempre em um contrato bilateral, através de previsão legal, estará implícito a

cláusula resolutiva tácita. Os artigos correspondentes a ementa acima citada são os arts. 475 e
474, respectivamente.
Mas esse caminho judicial pode revelar vantagens e desvantagens, bem como
observa Aguiar Júnior (2004, p. 57):
A seu favor sobressai o argumento de que a revisão judicial garante melhor as
partes quanto a uma decisão equânime, especialmente na proteção do lado
mais enfraquecido, que encontrará mais facilmente tolerância com o juiz do
que com o credor, além da natural falta de isenção da parte para apreciar, com
justa medida, a gravidade das falhas da contraparte. Mas a visão do contrato
como um instrumento a serviço da economia contrapõe aquela conveniência,
de garantia do interesse da parte, o interesse da ordem econômica, ferido pela
persistência de um vínculo já sem eficácia, a restringir o livre tráfico de bens.
De acordo com esse ponto de vista, mais dinâmico e apropriado é o sistema da
resolução extrajudicial que não depende da demora e do custo do processo.

Vimos que a cláusula resolutiva tácita está subtendida em todos os contratos

bilaterais, não havendo necessidade que esteja convencionada expressamente pelas partes,
com a intenção de prevenir um futuro descumprimento obrigacional por parte de uma delas.

inadimplemento, somente, se poderá pedir o seu cumprimento. Destarte, fica excluído o pacto comissório tácito
como um elemento presente em todos os contratos, conforme ocorre entre nós.”
Também na Inglaterra, a resolução por inadimplemento não é judicial: “ela deriva da vontade das partes e do seu
comportamento. O mecanismo é o seguinte: em lugar de executar, um dos contratantes se abstém de ministrar as
prestações que lhe incubem, ou as ministra incompletamente ou tão mal que o seu comportamento atenta contra
a própria essência do contrato. Os ingleses usam os termos de ‘o nervo, a raiz do contrato’, ‘the root of the
contract’. Então o outro contratante, o credor lesionado, pode tratar o contrato como resolvido. Se assim o faz o
contrato é efetivamente resolvido.” (GILSON apud AGUIAR Junior, Ru y Rosado de. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor-resolução. Rio de Janeiro: AIDE, 2004 p. 52/53)
 32

E, ainda, que a mesma não decorre de um acordo tácito entre os contratantes, mas de lei,
como prescreve o art. 475 supracitado.

2.2.3 Pressupostos para se obter a resolução contratual

Tendo sido delimitado neste trabalho a extinção dos contratos de compra e venda
de imóvel pela via resolutiva, analisaremos neste item os pressupostos para resolução destes
contratos nos casos em que houver descumprimento definitivo por parte do comprador.
Dentre os pressupostos, analisaremos a necessidade da natureza bilateral do contrato, o
descumprimento da obrigação por parte do comprador, e o caso de não ser o vendedor
inadimplente. Passamos adiante, à análise destes pressupostos.
O instituto da resolução está presente no CC no capítulo da extinção dos contratos
(Título V, Capítulo II.). Os arts. 472 ao 480, que compreendem este capítulo, nada se referem
à bilateralidade do contrato como pressuposto para resolução. Ela continua sendo pressuposto
essencial apenas para a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476.
Existem duas correntes doutrinárias acerca da resolução ser aplicada somente aos
contratos bilaterais. De um lado, Venosa (2004, b, p. 413) e Guilhermo A. Borda ( apud
Venosa, b, p. 413) entendem que a resolução é aplicada a todos os contratos em que existam
obrigações pendentes ou quando uma das partes tem interesse na resolução. Tomam, como
exemplo, os contratos unilaterais de empréstimo e o de comodato, afirmando que “tanto o
mutuante como o comodante, podem pedir a resolução do contrato e a restituição da coisa em
caso de seu descumprimento pelo mutuário ou pelo comodatário”.
Por outro lado, Aguiar Júnior (2004, p. 79) sustenta que “resolução é modo de
extinção da relação obrigacional estabelecida em contrato bilateral (..)”. O referido autor faz
uma interpretação extensiva ao art. 476 do CC: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos
contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
Conclui o autor que na falta de regra expressa em sentido contrário, continua vigente o
princípio de que a resolução é modo de extinção de contratos bilaterais.
Entende Gomes (1996, p. 171) que a dependência mútua das obrigações nos
contratos bilaterais, justificaria a resolução, quando um dos contratantes viesse a se tornar
inadimplente.
O requisito principal da resolução é o descumprimento definitivo do comprador
(in casu contrato de compra e venda). Segundo Aguiar Júnior, (2004, p. 95) o
“incumprimento definitivo” (co mo prefere conceituar o autor) poderia se dar com culpa ou
 33

sem culpa do comprador. Como estamos tratando da possibilidade de resolução por culpa do
comprador, nos centraremos a esse caso em específico.
Já que estamos falando de descumprimento do devedor, é importante fazermos
uma breve conceituação do que venha a ser inadimplemento, para o melhor entendimento da
matéria em questão.
Pelo conceito técnico jurídico de Plácido e Silva (2004, p. 719): “inadimplemento
quer significar o não cumprimento ou não satisfação daquilo a que se está obrigado, dentro do
prazo convencionado (...)”
Acentua Alvim (1980, p. 38) que o cumprimento da obrigação é a regra, o
inadimplemento é a exceção. Complementa essa afirmação Serpa Lopes (1959, p. 283) que
“O inadimplemento, n ão sendo a regra, produz um estado mórbido, exigindo pronto remédio,
o que se dá mediante a utilização de uma das modalidades do direito de impugnação, que é o
direito de resolução por inadimplemento”.
São gêneros do inadimplemento, segundo Alvim (1980, p. 39) inadimplemento
absoluto e mora. Segundo os autores Alvim (1980, p. 07) e Aguiar Júnior (2004, p. 96) o
inadimplemento poderá ser absoluto ou parcial. Trabalharemos, aqui, somente o
inadimplemento absoluto.
Para Aguiar Júnior (2004, p. 96) haverá inadimplemento absoluto quando o credor
perder o interesse de receber a prestação devida, ainda que possível de ser feita pelo devedor.
Inadimplemento absoluto não se confunde com mora, como enfatiza Alvim (1980,
p. 37). Segundo o referido autor, a distinção está na possibilidade ou na impossibilidade de
cumprir com a obrigação. Como acabamos de ver, no inadimplemento absoluto não há mais
possibilidade de ser cumprida a obrigação, enquanto que na mora essa possibilidade persiste.
O art. 394 do CC diz: Considera-se em mora o devedor que não efetuar o
pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a
convenção estabelecer”.
No mesmo sentido, Alvim (1980, p. 10) conceitua mora como “o retardamento
culposo no pagar o que se deve, ou no receber o que nos é devido”. Desse conceito,
entendemos que pode estar em mora tanto o comprador (como vimos agora) como o
vendedor, que passaremos a analisar a seguir.
O art. 476 do CC prescreve: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes,
antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Este artigo se
refere a exceção do contrato não cumprido. Essa exceção é invocada pela parte acusada de
estar inadimplente, para afastar essa acusação.
 34

Porque em um contrato bilateral as partes são reciprocamente credoras e

devedoras, tendo direitos e deveres recíprocos. Portanto, não pode o vendedor pedir a
resolução do contrato se ele não tiver cumprindo com a sua obrigação, como nos ensina
Venosa (2004, b, p. 410).
Nos casos de contratos de compra e venda (em evidência neste trabalho), não
pode o vendedor exigir a resolução do contrato se não tiver cumprido com a sua obrigação
perante o comprador. O Vendedor terá que ser credor não-inadimplente.
Aguiar Júnior (2004, p 166) conceitua credor não-inadimplente como
(...) a parte que, como credora, não está em mora creditoris, e que, como
devedora, já efetuou a sua prestação, sem ter recebido a contraprestação, ou
está beneficiada por um prazo ainda não vencido ou vencido depois do
inadimplemento da devedora.

Porém, Venosa (2004, b, p. 411) ressalta que, em regra, numa compra e venda
com pagamento parcelado, por exemplo, não se poderia exigir o adimplemento de uma
prestação futura, ainda não exercitável e inexigível. Isto só poderia acontecer, continua o
autor: “quando a lei ou o contrato não disser a quem cabe cumprir primeiramente a
obrigação”. Essa exceção está prevista no art. 477 do CC:
Se depois de concluído o contrato sobrevier a uma das partes contratantes
diminuição em seu patrimônio, capaz de comprometer ou tornar duvidosa a
prestação pela qual se obrigou, pode a parte, a quem incumbe fazer a
prestação em primeiro lugar, recusar-se a esta até que a outra satisfaça a que
lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.

Tem esse mesmo entendimento o TJSC:

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO - APLICAÇÃO DO

ARTIGO 1.092 DO CÓDIGO CIVIL 1916 - OBRIGAÇÕES
SIMULTÂNEAS- RECURSO PROVIDO. No contrato bilateral cada um
dos contratantes é simultânea e reciprocamente credor e devedor do outro,
pois produz direitos e obrigações para ambos. Esta reciprocidade de
prestações é da natureza dos contratos bilaterais. Dela resulta a exceção
nom adimpleti contractus, em virtude da qual uma das partes não pode
exigir o cumprimento da outra, sem ter cumprido a sua prestação. Brasil.
Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Apelação Cível 1999.022033-8.
Relator: Desª. Salete Silva Sommariva Julgada em 10.jun.2003. Publicada
em jul.2003.

Por esse julgado do TJSC, fica claro que em todos os contratos bilaterais a
reciprocidade das obrigações entre os contratantes. Havendo o descumprimento por parte de
 35

um dos contratantes, a parte lesada poderá pedir a resolução, pois, a resolução só existe para
proteger a parte não-inadimplente da violação provocada pela outra.
 36

3. PACTO COMISSÓRIO

3.1 CONCEITO

O ilustre jurista Monteiro (1984, p. 107) explica que: “em todos os contratos
sinalagmáticos existe sempre uma cláusula resolutiva expressa ou tácita, por força da qual
acordam os contratantes que o ato se desfaça, caso deixe um deles de cumprir as suas
obrigações”.
A cláusula resolutiva expressa, a que se refere o ilustre autor, também denominada
pacto comissório, fazia parte das cláusulas especiais à compra e venda, muito utilizado nas
transações imobiliárias. O pacto comissório não foi recepcionado pelo CC de 2002, mas
esteve previsto no art. 1.163 do CC de 191623 que assim ajustava:

Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia,
poderá o vendedor, não pago, desfazer o contrato, ou pedir o preço.
Parágrafo Único: Se em 10 (dez) dias de vencido o prazo, o vendedor, em tal
caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda.

Pacto comissório era uma modalidade de cláusula resolutiva expressa, inserida nos
contratos de compra e venda, cujo preço era parcelado em prestações futuras, e, que tinha
como finalidade, desfazer o negócio entre as partes quando o comprador viesse a se tornar
inadimplente.
Sendo uma modalidade de cláusula resolutiva, o pacto comissório tem sua origem
na lex comissória romana, como vimos no capítulo anterior. Naquele tempo, conforme ensina
Aguiar Júnior (2004, p. 182): “sendo o pagamento fixado por prestações independentes, o
vendedor, que confiara no comprador, estava sujeito a perder a coisa sem receber o preço, (...)
daí a utilidade da natureza resolutiva dada a lex comissória por Juliano”.
Esse caráter resolutivo foi conservado em legislações posteriores, como se observa
nas Ordenações Afonsinas24, no Livro IV, Título 60, Parágrafo 4º, em vernáculo da época
(Miranda, 1962, p. 198):

23
Antes de vigorar o Código Civil de 1916, o pacto comissório já estava previsto nas Consolidações das Leis
Civis, de Teixeira de Freitas, nos arts. 532 e 533: Art. 532. Terá lugar a ação resolutória da venda, se houver
condição de ficar a venda de nenhum efeito pela falta de pagamento do preço no prazo convencionado. Art. 533.
Mas, se depois de vencido o prazo, o vendedor exigir que o comprador lhe pague o preço, a ação resolutória não
é mais admissível. (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Aplicado. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 56).
24
No período colonial foi aplicado no Brasil a legislação portuguesa que teve vigência no direito brasileiro até o
advento do Código Civil, em 1916. Na época colonial tínhamos vigorando as ordenações dos reis de Portugual,
 37

E no caso, honde o vendedor ao tempo do contrauto deu espaço ao

comprador pera lhe pagar o dito preço, se lho elle nom pagar ao dito tempo,
poderá elle logo cobrar a dita cousa do dito comprador, e nom se poderá elle
escusar de lha tornar, por lhe offerecer o dito preço, pois lho nom pagou,
nem offereceo ao tempo que prometeo; pero se elle ante quiser aver o preço,
por que a cousa vendeo, podello-á bem fazer, quando lhe aprouver

Nesta mesma linha, prosseguiram as Ordenações Manuelinas e Filipinas: no Livro

IV, Título 5, Parágrafo 3º (Miranda, 1962, p. 198):
“E vendendo algum homem alguma coisa movel, ou de raiz, sob condição
que se lhe o comprador não pagar o preço dela ao dia por êle assinado, a
venda seja nenhuma, se o comprador até o dito dia não pagar, a venda será
nenhuma, conforme a condição della. Mas se passado o dia da paga o
vendedor requereu ao comprador, que pague o preço da coisa comprada, que
lhe houvera de pagar no dia já passado, não poderá já desfazer a venda
contra a vontade do comprador, porque deixou o direito, que tinha; pois
pudera desfazer a venda por bem da condição, por lhe não ser feita a paga, e
pediu e demandou o pagamento, sendo passado o dito dia”

A doutrina, a começar por Venosa (2002, p. 93) conceitua pacto comissório como
“uma cláusula inserida nos contratos de compra e venda a prazo ou de execução diferida, que
possibilita ao vendedor resolver o contrato, se o comprador não pagar o preço na data fixada.”
Serpa Lopes, assim se manifesta: “pacto comissório de um modo geral, é a
cláusula por força da qual se opera a extinção dos direitos contratuais da parte contratante que
não cumpre a sua prestação”. (1996, p. 364).
Wald (apud Rizzardo,1988, p. 404) nos ensina com bastante clareza que pacto
comissório: “É a condição resolutiva expressa em virtude da qual as partes previram a
rescisão de pleno direito da venda, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial,
na hipótese de inadimplemento de uma das partes.”
Essa cláusula resolutiva expressa, quando inserida nos contratos de compra e
venda, poderia ter como redação o exemplo dado por Balbino Filho (1999, p. 534) que
trouxemos à baila como ilustração:

COMPRA E VENDA COM O PACTO COMISSÓRIO. R-5-25.550. Em 12-

abril-1997. COMPRA E VENDA COM O PACTO COMISSÓRIO. Por
escritura de 10 de abril de 1998, do 2º Serviço Notarial desta comarca, Livro
nº 208, fls. 124 a 128, os proprietários qualificados no R-4 supra venderam o
imóvel pelo preço de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) a FRANCISCO
CÂNDIDO MOTA, brasileiro, solteiro, bancário, RG/SSP/MG nº
M.1.123.144, CPF/MF nº 009.126.985-01, domiciliado e residente nesta
cidade, na Rua Noel Rosa, nº 111, Bairro da Lapa. CONDIÇÕES: Pacto
comissório. O preço será pago da seguinte forma: o valor de R$ 30.000,00

Dom Afonso, Dom Manuel e Dom Felipe, respectivamente denominadas de Ordenações Afonsinas, Manuelinas
e Filipinas. (FIUZA, 2004, p. 71).
 38

(trinta mil reais), já quitado, correspondente à primeira prestação; o restante

será pago em três (03) prestações mensais, iguais e sucessivas de R$
30.000,00 (trinta mil reais) cada uma, vencível a primeira a 31 de maio de
1997. A venda será desfeita de pleno direito, independentemente de qualquer
interpelação, no caso de o comprador deixar de solver qualquer das
prestações, submetendo-se ao disposto no artigo 1.163 e seu parágrafo do
Código Civil.

Cumprida a obrigação contratual, o comprador levava ao Cartório de Registro de

Imóveis competente a comprovação de quitação para que fosse efetuada a averbação às
margens da matrícula do imóvel o cancelamento25 do pacto comissório.
A averbação da quitação está amparada no art. 246 da Lei 6.015 de Registros
Públicos, que preconiza: “Além dos casos expressamente indicados no item II, alínea “h” do
art. 168, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer
modo, alterem o registro”.
Eram os instrumentos para quitação: a) recibo ou declaração do vendedor; b)
títulos de crédito vinculados ao contrato de compra e venda.
Damos seqüência aos exemplos dado por Balbino Filho (1999, p. 534) trazendo
uma ilustração de cancelamento de pacto comissório por adimplemento:

CANCELAMENTO DO PACTO COMISSÓRIO POR ADIMPLEMENTO

DO COMPRADOR. Av-6-25.550. Em 30-dezembro -1997.
CANCELAMENTO DO PACTO COMISSÓRIO POR ADIMPLEMENTO
DO COMPRADOR. A requerimento do comprador, que juntou prova do
pagamento integral do preço, averba-se o cancelamento do pacto comissório
lançado no R-5 retro, sob a epígrafe ‘condições.

Havendo inadimplência do comprador, o parágrafo único do art. 1.163 do CC de

1916, facultava ao vendedor escolher em ou exigir o pagamento do preço ou optar pela
resolução. E, escolhendo uma dessas alternativas, não poderia o vendedor novar a sua
decisão.
Nesse sentido, tem decidido o TJSC:

Optando pela alternativa da exigência do preço, renuncia o credor ao efeito

resolutivo da cláusula. Tendo aceito o preço, mediante transação em uma
anterior demanda, não pode o vendedor pretender “ressuscitar” o pacto, ante
novo atraso no pagamento de prestação subseqüente. O pacto comissório

25
Além dos instrumentos de quitação elencados nas alíneas “a” e “b”, poderia haver a possibilidade de o
cancelamento ser feito a requerimento do comprador em duas hipóteses, como demonstra Elvino Silva Filho
(apud Fioranelli, 2001, p. 491): “a) perda, pelo comprador, da quitação dada pelo vendedor; b) mudança de
endereço do vendedor e a impossibilidade de encontrá-lo para obter uma nova quitação ou declaração do
recebimento da totalidade do preço, bastando, para tanto, requerimento solicitando o cancelamento do pacto
comissório, instruído com certidão do cartório do distribuidor mencionado que o vendedor não ajuizou nenhuma
ação contra ele, principalmente de resolução da compra e venda e de reintegração de posse do imóvel.”
 39

não merece exegese ampliativa em sistema jurídico onde a purga da mora é

facilitada aos adquirentes de imóveis. (Ap. Cível 586001462, TJSC. Câmara
Cível, RJTRS 118, Set./86, p. 369, in BDI, 2º. Dec., Abril/87, p.26).

Não preferindo o vendedor em exigir o preço no pacto comissório, por ser uma
cláusula resolutiva expressa, a resolução se processava de pleno direito. Mas, não poderia o
vendedor, por livre arbítrio, requerer o cancelamento da transcrição sem ter um amparo de
uma sentença judicial. É pacífico o entendimento jurisprudencial e doutrinário nesse sentido.
Como bem coloca Fioranelli (2001, 492) a alegação do vendedor não poderia ser
verdadeira e, ainda, poderia ter ele optado em exigir o preço, não lhe assistindo, desta forma,
o direito de resolução. Encerrando essa matéria, trazemos mais um exemplo colocado por
Balbino Filho (1999, p. 534):

CANCELAMENTO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR

Av-7-25.550. Em 30-dezembro-1997. CANCELAMENTO POR
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. Conforme mandado de 28 de
dezembro de 1997, expedido pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara desta
Comarca, Dr. Valter Alves de Assis, extraído dos autos nº 5.687/94, 2a
Serviço Notarial desta comarca, Livro nº 234, fls. 233 a 235, as partes José
Luís da Silva e sua mulher Marciana Alves da Sival e Francisco Cândido
Mota, todos anteriormente qualificados, resolveram rescindir o contrato
inerente ao imóvel objeto da presente matrícula, retornando ao estado
anterior, autorizando o cancelamento do R-5, ficando, em conseqüência,
restaurado o R-4.

A lei se omitiu sobre a possibilidade de restituição das prestações já pagas pelo

comprador, já que o efeito principal de resolução é retroagir a condição das partes ao estado
inicial. Contudo, não podem as partes estabelecer a perda das parcelas pagas anteriormente ao
inadimplemento.
É majoritário o entendimento doutrinário de que essa restituição deverá ser feita
para não se caracterizar enriquecimento ilícito por parte do vendedor, como bem coloca
Venosa (2002, p. 94) “o pacto comissório por si só não autoriza essa perda, nem o
ordenamento jurídico há que permitir o injusto enriquecimento”.
Diniz (1993, p. 151) entende que após o desfazimento do negócio, o imóvel retorna
a integrar o patrimônio do vendedor, que irá devolver ao comprador as quantias dele
recebidas.
 40

3.2. A EFICÁCIA E VANTAGENS DO PACTO COMISSÓRIO

A principal característica do pacto comissório era a forma de romper o vínculo

contratual apenas pela verificação da inadimplência do comprador. A venda tinha eficácia
enquanto o comprador não se tornasse inadimplente perante o vendedor. Se isto viesse a
ocorrer a resolução operava-se automaticamente, portanto tinha efeito ex tunc, ou seja, o
efeito resolutório retroage ao início do envolvimento das partes. (Miranda,1962, p. 201).
Sobre os efeitos da resolução, complementa Bessone (1997, p. 252):

Os efeitos da resolução são, no caso, ex tunc. A retroação justifica-se, dado

que a culpa de um dos contratantes é que responde pela destruição do
vínculo. Deverão, em conseqüência, realizar as restituições recomendáveis,
para restaurar-se o equilíbrio afetado pelo inadimplemento, restabelecendo-
se em termos, o prístimo estado.

Acerca da resolutividade do pacto comissório já decidiu o STF:

Ação de reivindicação (art. 254 do CC). Havendo condição resolutiva

expressa, considera-se de pleno direito o contrato de compra e venda, desde
que o comprador se torna inadimplente (art. 1.163 do CC). Aí não se exige
interpelação prévia, estabelecida apenas para a hipótese de promessa de
venda e compra (art. 1º do Decreto-lei 745/69). (RE 93.316, Rel. Min. Djaci
Falção, ac. De 18.11.80, DJU de 13.2.81 e Juris Cível 99/202)26

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tem adotado uma interpretação

extremamente fiel a esta natureza resolutória do pacto em questão. Vejamos o seu
entendimento acerca desta questão:

Numa compra e venda comum, não pago o preço, o magistrado é que

pronuncia a resolução do contrato; se instituído o pacto comissório, são as
próprias partes que estabelecem a resolução, só intervindo a autoridade
judiciária para declará-la formalmente. No pacto comissório, cabe ao
vendedor optar por uma das alternativas seguintes, em caso de se verificar a
previsão: a) desfazer o contrato; b) pedir o preço. Para isso, tem ele o prazo
de dez dias contados do vencimento do termo estabelecido; caso não
delibere nesse prazo, conclui-se que optou pela rescisão da venda, que
emerge "pleno jure”, sem necessidade de interpelação. (Ap. 86.665-1,
30.4.87, 5ª CC TJSP, Rel. Des. Ruy Camilo, in ADV JUR 1987, p. 604, v.
35.023 e JTJ 109/60.)27.

O pacto comissório livremente estipulado na escritura confere ao vendedor

condições para desfazer a venda, quando não pago o preço até a data
acertada, independentemente de notificação judicial, senão optar pelo

26
FIORANELLI, Ademar. Direito registral imobiliário. Porto Alegre: Fabris, 2001, p. 489.
27
FIDA, Orlando; CARDOSO, Edson Ferreira. Prática e jurisprudência dos contratos no direito brasileiro.
4. ed, vol. 1. São Paulo: LEUD, 1987, p. 333.
 41

direito de não reclamar o mesmo, em 10 dias nos termos do parágrafo único

do art. 1.163 do Código Civil (ADCOAS nº 84.245)28

Nestes dois julgados notamos que, quando expresso o pacto comissório o

magistrado só o declara. Não se discute a possibilidade de desfazer ou não o negócio. Em
consonância com o entendimento dos Tribunais é majoritária a posição doutrinária. Posiciona-
se Diniz (1993, p. 151) quanto a essa questão:

(...) não será necessário um pronunciamento judicial resolutório do contrato,

porque este deixará de produzir seus efeitos automaticamente, o que não
afasta, porém, a possibilidade de intervenção judicial, podendo o magistrado
tão-somente declarar, formalmente, tal resolução contratual.

Mas, para que o pacto comissório tivesse eficácia resolutiva, era necessário que as
prestações e seus vencimentos estivessem claramente expressos, no momento em que o
atraso de uma delas acarretaria na resolução do contrato.
A doutrina é pacífica neste ponto. Monteiro (1984, p. 106) leciona que: “O pacto
comissório tem de resultar de convenção expressa; outro modo, ou em caso de dúvida, a
resolução contratual obedecerá à regra geral e comum”.
No mesmo sentido aponta Aguiar Júnior (2004, p.183):

Para a eficácia do pacto, é preciso que as prestações estejam perfeitamente

definidas e indicadas quais delas, e em que modalidades, são passíveis de
resolução pelo descumprimento, não bastando a referência genérica às
prestações contratuais e ao seu incumprimento. Se assim ocorrer, considerar-
se-á que se trata apenas de uma cláusula de estilo, a reforçar o disposto no
art. 475 do Código Civil, sendo o caso de resolução legal. Na dúvida, a
interpelação da cláusula será restritiva.

Resolvido o contrato por falta de pagamento, o imóvel retornava para o vendedor

por força de resolução. É a eficácia ex tunc como bem colocou acima Miranda (1962, p. 201).
Fioranelli (2001, p. 489) acrescenta que resolvido o contrato não há contrato novo,
como acontece no pacto de retrovenda. Observa, ainda, o referido autor que o efeito da
resolução atinge as alienações ou onerações que, por acaso, ocorreram na vigência do pacto
comissório. É o direito de seqüela investido ao vendedor.
Destarte, observamos aqui que a cláusula resolutiva não é direito real, pois não
está elencada como tal pelo art. 1.225 do CC. Mas, deve o Cartório de Registro de Imóveis,
averbar a condição resolutiva na matrícula do imóvel objeto do contrato que esteja sob a égide

28
FIDA, Orlando; CARDOSO, Edson Ferreira. Prática e jurisprudência dos contratos no direito brasileiro.
4. ed, vol. 1. São Paulo: LEUD, 1987, p. 334.
 42

do pacto comissório, para que as certidões de ônus reais dêem conhecimento para terceiros
que desejam adquirir o imóvel em questão.
Neste sentido, enfatiza Carvalho (apud Fioranelli, 2001, p. 491):

A resolubilidade impõe que se inscreva o título de transmissão da

propriedade com a condição ou termo resolutório, a fim de assegurar o
direito do proprietário condicional ou termo e tornar pública a limitação
temporal do direito de propriedade resolúvel no interesse de quantos tiverem
de tratar com ele. Se se inscrever a transmissão da propriedade, mas se
deixar de inscrever a condição ou termo, essa falta, chegada a vez da
resolução, prejudicará provavelmente a reivindicação das coisas que tiverem
sido alienadas ou gravadas in medio tempore.

Com o pacto comissório inserido nos contratos de compra e venda não se aplica o
princípio da relatividade, porque estando o referido instrumento devidamente registrado no
Cartório de Registro de Imóveis competente, não podem terceiros de boa-fé alegarem o seu
desconhecimento.
O pacto comissório era muito utilizado pelo mercado imobiliário na consecução de
contratos de compra e venda de imóvel, com reflexo direto nos atos notariais e nos assentos
registrais imobiliários, trazendo vantagens recíprocas para ambas as partes, comprador e
vendedor.
Para o comprador, o domínio da propriedade já se transferia com o título
devidamente transcrito no Cartório de Registro de Imóveis para o seu nome, tornando-se
oponível contra terceiros. Tinha também o comprador o benefício econômico, já que pagava
apenas um ato notarial para a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda, como
também um ato no Registro de Imóveis para registrar o referido instrumento público.
Dispensava-se a necessidade de se ter despesas para registrar previamente um Contrato
Particular de Promessa de Compra e Venda, e torná-lo oponível contra terceiros.
Para os autores Cardoso e Fida (1987, p. 284), o pacto comissório na verdade
funciona mais como uma cláusula protecionista em favor do vendedor porque, com o
inadimplemento do comprador, o contrato poderá ser rescindido se o vendedor assim o
desejar. Sua manifestação de vontade, neste sentido, tem eficácia suficiente para romper a
compra e venda e o juiz apenas declarar o efeito produzido.
Seguem os referidos autores dizendo:

A cláusula adjeta do pacto comissório, constitui um reforço aos contratos

bilaterais. Em todos os contratos sinalagmatícios, implicitamente há
condição resolutiva. Porém, nada impede que as partes convencionem no
contrato de compra e venda de imóveis, a condição resolutiva do pacto
 43

comissório. O pacto comissório uma vez estipulado, vem sempre de

encontro aos interesses do vendedor, operando "ipso jure", excluindo a
apreciação da justiça para resolver o contrato; a sua presença limita apenas
para declarar extinto o negócio jurídico, eis que as partes, por antecipação,
estabeleceram a resolução do contrato. Se não instituído o pacto comissório,
não pago o preço, a condição resolutiva, tácita, própria dos contratos
bilaterais, dependerá do arbítrio do juiz através de uma sentença constitutiva
para resolução do contrato.

Portanto, o pacto comissório ensejava ao contratante de boa-fé uma maior

segurança, já que o contrato se extinguia de pleno direito, por estar expresso no referido
instrumento, o que não acontece numa compra e venda comum; não pago o preço, o
magistrado é que pronuncia a resolução do contrato. Se instituído o pacto comissório, são as
próprias partes que estabelecem a resolução, só intervindo a autoridade judiciária para
declará-la formalmente (sentença declaratória29).
Mas, a doutrina não é pacífica quanto à utilidade do pacto comissório. Entendem
alguns doutrinadores que o ajuste deste pacto nos contratos de compra e venda era
desnecessário.
Entre eles, destaca-se Rodrigues (1995, p.184) que entende que o pacto comissório
equivale à cláusula resolutiva tácita presente em todos os contratos de compra e venda. De
forma que se viesse a ocorrer inadimplemento por parte do comprador, teria o vendedor o
direito de pleitear a rescisão do contrato, com perdas e danos.
Prossegue dizendo ainda o referido autor, que o direito de desfazer o negócio
ajustado pela cláusula resolutiva expressa (pacto comissório) ajustado pelas partes quando
não pago o preço, era possível mesmo sem o ajuste desse pacto.
E, conclui, que mesmo com o ajuste da cláusula do pacto comissório na escritura
pública de compra e venda de imóvel, haveria a necessidade de ingressar-se em juízo. A
diferença estaria na natureza da sentença. Ajustado o pacto comissório, a sentença teria
natureza declaratória e sem o referido ajuste teria natureza constitutiva30.
A mesma opinião tem Venosa (2002, p. 95) sobre o restrito efeito prático alcançado
pelo pacto comissório, já que haverá a necessidade de se passar pela via judicial.
“Imprescindível a apreciação judicial” completa o renomado jurista, porque não se discutiria
somente o desfazimento do negócio, mas também a indenização por perdas e danos, por

29
Sentença Declaratória: “É a sentença que, sem condenar propriamente, reconhece, ou declara a existência o
a inexistência da relação jurídica, ou reconhece, ou declara a autenticidade, ou a falsidade de um documento”.
(De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 1.279)
30
Sentença Constitutiva: “ (...) a sentença constitutiva cria, modifica ou extingue um estado ou relação jurídica.
(De Plácido e Silva, 2004, 1.278).
 44

exemplo. Esclarece ainda que, estando ausente o pacto comissório no CC, aplicam-se os
princípios gerais que regem as condições e o contrato, como preconiza o art. 476 deste
diploma, e o estabelecido como intenção das partes. Por fim, conclui Venosa, que nada
impede de as partes estipularem uma cláusula resolutiva expressa nos moldes de pacto
comissório.
Tais considerações mostram uma não uniformidade de interpretações sobre esta
questão, embora tal cláusula resolutiva fosse adotada na maioria dos contratos de compra e
venda de imóveis.

3.3 O CÓDIGO CIVIL EM VIGOR

O CC vigente de 2002 provocou várias mudanças, excluindo alguns institutos e

introduzindo outros. Dentre as exclusões, alguns pontos merecem discussão, como a extinção
do pacto comissório, que integrava as cláusulas especiais à compra e venda.
Porém, não se afasta a possibilidade jurídica de se utilizar tal instrumento nos
contratos de compra e venda de bem imóvel pelas partes contratantes, como veremos mais
adiante. A exclusão do pacto comissório provocou discussões entre os profissionais que
atuam no ramo do direito imobiliário, dentre eles os tabeliães de Cartórios de Notas e os
oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis.
A discussão, propriamente dita, gira em torno do fato se esses contratos de compra
e venda com cláusula resolutiva expressa, lavrados pelos preceitos do novo ordenamento
jurídico, preencheriam os pressupostos do registro imobiliário, haja vista não existir um
dispositivo legal restrito à compra e venda (como era o pacto comissório) no CC atual, e,
ainda, por não haver uma manifestação da jurisprudência e posições doutrinárias acerca deste
assunto, em face do curto espaço de vigência do CC. Não havendo disposição contrária
presume-se que o CC dispôs da cláusula resolutiva expressa como hipótese possível de ser
prevista em todos os contratos bilaterais. Não havendo nenhum um dispositivo legal que
regule especificamente a resolução por inadimplemento do comprador.
Tal situação nos leva a questionar sobre a possibilidade de se lavrar e registrar um
contrato de compra e venda nos moldes do pacto comissório, como cláusula resolutiva
expressa. A possibilidade jurídica existe, porque o CC prevê a possibilidade de se realizar
negócios jurídicos sob condição resolutiva através dos arts. 121, 127 e 128, desde que esta
 45

condição não seja contrária à lei (art. 12231). E prevê ainda, o referido diploma, através do art.
474, que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito. Portanto, analisando a
conjugação destes artigos, resta-nos concluir, diante do exposto, a viabilidade das partes
estabelecerem uma condição resolutiva expressa em um contrato de compra e venda de
imóvel, tratando da resolução do contrato, de pleno direito, se o comprador se tornar
inadimplente.
Agora resta-nos saber: se concluído o contrato de compra e venda de imóvel
subordinando o seu efeito jurídico a evento futuro e incerto, poderá o mesmo ser passível de
registro ante o Cartório do Registro de Imóveis?
Sendo possível a lavratura de um contrato de compra e venda com condição
resolutiva, verifica-se agora a possibilidade de se registrá-lo no álbum imobiliário. Mas, antes,
cabe-nos fazer uma distinção entre a compra e venda pura e a condicional. A compra e venda
pura é aquela que não está sujeita a nenhuma condição, como reza o art. 482 do CC: “A
compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes
acordarem no objeto e no preço”. A compra e venda condicional é aquela em que as partes
pactuam uma condição resolutiva expressa, subordinando os efeitos do negócio jurídico a
evento futuro e incerto. (art. 121 do CC). A lei 6.216/7532 de Registros Públicos, no seu art.
167, I, trata de registros que serão feitos, além da matrícula e na alínea 29 do referido artigo,
dispõe: “da co mpra e venda pura e condicional”. Percebe -se que seja a compra e venda
regulada pelo revogado pacto comissório ou pela condição resolutiva, ambos tornariam a
compra e venda condicional. O art. 167 da lei 6.216/75 não se refere se a compra e venda
condicional deverá conter tal dispositivo legal. O que importa é a essência condicional.
Diante do exposto, vislumbra-se que a compra e venda de imóvel pactuada, com
cláusula resolutiva expressa, terá acesso ao registro imobiliário como compra e venda
condicional, conforme o art. 167, I, nº 29 da Lei 6.216/75.

31
Art. 122do CC: São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons
costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o
sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.
32
A Lei nº 6.216 de 30.06.1975 alterou a Lei nº 6.015 de 31.12.1973, que dispõe sobre registros públicos.
 46

3.4 PROCEDIMENTO ADOTADO PELOS CARTÓRIOS

Com a extinção do instituto do pacto comissório pelo CC vigente, os Cartórios de

Notas e os de Registro de Imóveis se depararam com uma nova realidade, uma vez que o atual
ordenamento jurídico não dispunha de dispositivos correspondentes ao art. 1.163 e seu
parágrafo único do Código Civil de 1916.
Tendo como parâmetro a doutrina e a legislação específica (Código Civil),
optamos por ampliar o debate, nos valendo de um trabalho de investigação junto aos referidos
Cartórios de Florianópolis e de São José/SC, com o intuito de verificarmos se, na prática, tal
direcionamento vinha sendo, de fato, efetivado. Verificamos no item 3.3 que a legislação
atual dá respaldo jurídico a lavrar-se um contrato de compra e venda nos moldes do pacto
comissório. A fim de verificarmos como essa possibilidade vinha sendo exercida, contatamos
a totalidade dos cartórios desses dois municípios, em que nos deparamos com dados bastante
consubstanciais, para não dizer surpreendente, em razão da diversidade com que a matéria é
tratada na prática notarial. Assim, trazemos a título de ilustração os procedimentos adotados
pelos Cartórios, uma vez que representam uma amostra de como a matéria vem sendo
interpretada. Cabe destacar que as análises feitas levaram em consideração apenas as
lavraturas das escrituras de compra e venda com pagamento parcelado, como era feito no
pacto comissório.
Segue o quadro demonstrativo:
Escritura Pública de Compra e Venda com pagamento parcelado com cláusula resolutiva expressa
Cartórios de Notas de Procedimento adotado
Art. do CC.
Florianópolis
Cartório Frederico Botelho Filho 474 Descreve a forma de pagamento e utiliza o art. 474
Cartório Costa 474 Descreve a forma de pagamento e utiliza o art. 474
Cartório Silva 127 Descreve a forma de pagamento e utiliza o art. 127
Cartório Back ------ Descreve a forma de pagamento, mas não utiliza nenhum dispositivo
legal.
Cartório Kotzias ------ Não faz escrituras públicas de compra e venda com pagamento parcelado,
só a vista.
Cartório Luz 121 Descreve a forma de pagamento, inserido o art. 121.
Cartório Maria Alice 127 Descreve a forma de pagamento e utiliza o art. 127
Descreve a forma de pagamento e o desfazimento do negócio do negócio
Cartório Natividade caso ele não seja cumprido pelo comprador. Utiliza o art. 127.
127
Cartório Nizan 475 Descreve a forma de pagamento utilizando o art. 475.
Cartório Sales 127, 128, Descreve a forma de pagamento, utilizando-se dos art. 127, 128 e 474.
474
Cartório Santiago ------ Descreve a forma de pagamento, mas não utiliza nenhum dispositivo
legal.
Cartório Silva Jardim ------ Descreve a forma de pagamento, mas não utiliza nenhum dispositivo
legal.
Cartório Rodrigues ------ Descreve a forma de pagamento, mas não utiliza nenhum dispositivo
legal.
Cartórios de Notas de SJ Art. do CC. Procedimento adotado
Cartório Max 474 Descreve a forma de pagamento e utiliza o art. 474.
Cartório Notas e Reg. Barreiros 474 Descreve a forma de pagamento e utiliza o art. 474.
 47

Com base nas informações prestadas pelos referidos Cartórios, podemos observar
uma diversidade de formas no ato da lavratura de escrituras públicas de compra e venda de
imóvel com cláusula resolutiva.
Vimos anteriormente que, o pacto comissório quando inserido em uma escritura
pública de compra e venda, ocorrendo o inadimplemento do comprador, desfazia o negócio de
pleno direito, se assim o vendedor o quisesse, pois o art. 1.163 do CC de 1916 era taxativo:
Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia,
poderá o vendedor, não pago, desfazer o contrato, ou pedir o preço.
Parágrafo Único: Se em 10 (dez) dias de vencido o prazo, o vendedor, em tal
caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda.

Com o advento do CC de 2002, os Cartórios passaram a adotar artigos que no seu

entendimento, são correspondentes ao já citado art. 1.163, com o mesmo objetivo de obter-se
a eficácia resolutiva do pacto comissório.
Mas, reiterando o que disseram Monteiro e Aguiar Júnior no item 3.1.5, o contrato
(escritura de compra e venda) que não convencione expressamente a resolução por falta de
pagamento, como também não defina perfeitamente as prestações que ensejariam a resolução,
obedecerá à resolução contratual da regra comum do art. 475 do CC (cláusula resolutiva
tácita).
Essa convenção expressa na própria minuta da escritura é adotada somente pelos
Cartórios Sales e o Natividade. Estariam certos os procedimentos adotados por estes
Cartórios? A resposta para essa questão é um tanto quanto complexa, uma vez que o CC não
trata especificamente desse problema. Mas, em contrapartida, podemos afirmar com certeza
que o Cartório Nizan localizado no Ribeirão da Ilha, Florianópolis, utiliza equivocadamente o
art. 475, uma vez que o mesmo não traz em seu conteúdo, de forma expressa, a condição
resolutiva, relembrando que este mesmo artigo equivale à cláusula resolutiva tácita
(subtendida em todos os contratos).
O art. 474 utilizado por alguns Cartórios, refere-se apenas que, quando inserida
uma cláusula resolutiva, a mesma se resolve de pleno direito. Mas, estas serventias não
adicionam em seus instrumentos de compra e venda, a cláusula resolutiva expressa regulando
o desfazimento do negócio, como determina a doutrina acima referenciada para alcançar o
efeito resolutivo. Quanto ao Cartório Luz, que se utiliza do art. 121, não a define se ela é
resolutiva ou suspensiva, já que o referido artigo traz o conceito de condição.
Resta-nos saber, como o judiciário interpretaria a adoção individual dos artigos
474 e 121, utilizados pelos referidos cartórios, se teria eficácia resolutiva como a do pacto
comissório, já que não há nenhum julgado sobre questão.
 48

Consultados os Cartórios do 1º, 2º e 3º Ofício de Registro de Imóveis de

Florianópolis, e o Cartório de Registro de Imóveis de São José, nos cientificamos de que
todos registram as escrituras de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, não se
atendo especificamente a qual artigo deva constar na escritura para adentrar ao álbum
imobiliário. Porque segundo os oficiais destas serventias, estando à escritura condicionada
(pagamento parcelado) à lei 6.216/75 de registros públicos, no seu art.. 167, I, e alínea 29, diz
que serão registradas as escrituras de compra e venda pura (sem condição) e condicional.
Informaram também que, estando ou não, expresso quanto ao desfazimento do negócio, com
ou sem o artigo legal correspondente, em um caso concreto de inadimplemento do comprador,
para se cancelar a averbação da matrícula da compra e venda, caberá somente ao magistrado
decidir a questão. Um dado interessante informado pelos respectivos Cartórios de Registro de
Imóveis foi de que nenhum deles presenciou um cancelamento de pacto comissório por ter
ocorrido inadimplemento do comprador.

3.5 UMA ALTERNATIVA PARA SE EVITAR A INTERVENÇÃO JUDICIAL

A revista de Direito Imobiliário – IRIB, publicou em sua edição de nº 56 (Ano 27

– Janeiro-Junho de 2004), um artigo dos autores Souza e Braune, que tinha como tema central
“O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil”.
Um ponto que destacamos relevante para o presente trabalho é a questão
levantada pelos autores sobre o ato de cancelamento do registro da compra e venda
condicional estar vinculado somente ao pronunciamento judicial.
Os autores destacam, porém, duas hipóteses que podem dispensar a manifestação
do Poder Judiciário. A primeira, seria um requerimento de ambas as partes
(vendedor/comprador), com firma reconhecida direcionada ao Oficial do Registro de Imóveis
competente, a proceder o cancelamento da transcrição do imóvel feita ao comprador, devido
a sua inadimplência. Este requerimento estaria amparado no art. 250, II, da Lei nº 6.216/7533
de Registros Públicos que dispõe:

Da Averbação e do Cancelamento
Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:
I – (...)

33
A Lei nº 6.216 de 30.06.1975 alterou a Lei nº 6.015 de 31.12.73, que dispõe sobre registros públicos.
 49

II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato

registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;

Pois, entendem os autores Souza e Braune (2004, p. 91): “que nada obsta que o
comprador admita sua inadimplência e, por conseqüência, opere a cláusula.”
A segunda, seria com base ao que diz o inciso III do art. 250 da Lei nº 6.216/75:

Da Averbação e do Cancelamento
Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:
I – (...)
II –(...)
III - A requerimento do interessado, instruído com documento hábil (...);

Entendem os autores supracitados que o título hábil a que se refere o inciso III da
referida lei é o título de crédito. Isto porque, habitualmente, em uma compra e venda
condicional, as prestações futuras serão representadas por notas promissórias.
Os autores citam a Lei nº 9.492/9734 que delega aos cartórios de protestos não só
competências, como regula os serviços referentes aos protestos de títulos. Esta mesma lei
conceitua protesto como “ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o
descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívidas”
Pois bem, permitindo essa lei a possibilidade de se apresentar para protesto
documentos de dívida, uma escritura pública (título executivo extrajudicial por força do inciso
II do art. 585 do CPC35) condicional vinculada ao título de crédito, poder valer-se ao
procedimento previsto pela Lei nº 9.492/97, porque estará comprovada a existência de uma
relação creditícia, líquida e certa, como assinalam os autores.
Este procedimento se daria da seguinte forma, segundo os mesmos (2004, p. 91):
Lavrada escritura pública de compra e venda com cláusula resolutiva
expressa, poderá o vendedor apresentá-la (ou o título de crédito a ela
vinculado) ao tabelionato de protesto em hipótese de inadimplência do
comprador, quando poderá este pagar seu débito e receber a quitação ou,
inocorrendo pagamento, o título será protestado, ficando provada a
inadimplência do comprador.

Levando o título a protesto, o vendedor estaria purgando a mora ao comprador,

porque este, após o recebimento da notificação enviada pelo cartório de protesto, teria até três

34
A Lei nº 9.492/97 define competência, regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros
documentos de dívida e dá outras providências.
35
Art. 585 do CPC, II: “ (...) a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; (...)”.
 50

(03) dias úteis para efetuar o pagamento, conforme determina os arts. 1436 e 1937 da Lei nº
9.492/97.
O protesto de título, explicam os referidos autores (2004, p. 92) abre alternativas
ao devedor: a primeira seria a oportunidade para o devedor pagar o débito; a segunda é a
possibilidade de manifestação para apresentar razões do não-pagamento ou de tentar-se buscar
judicialmente a sustação do protesto.
Por fim, concluem os autores, que tendo as partes liberdade para contratar e, por
conseqüência, fixar o conteúdo do contrato para melhor assegurar uma possível execução,
poderão ajustar que o cancelamento da compra e venda condicional poderá ser feito através da
apresentação do título extrajudicial devidamente protestado (escritura pública ou título de
crédito a ela vinculado).

36
Art. 14. Protocolado o título ou documento de dívida, o Tabelião de Protesto expedirá a intimação ao devedor,
no endereço fornecido pelo apresentante do título ou documento, considerando-se cumprida quando comprovada
a sua entrega no mesmo endereço.§ 1º A remessa da intimação poderá ser feita por portador do próprio tabelião,
ou por qualquer outro meio, desde que o recebimento fique assegurado e comprovado através de protocolo, aviso
de recepção (AR) ou documento equivalente. § 2º A intimação deverá conter nome e endereço do devedor,
elementos de identificação do título ou documento de dívida, e prazo limite para cumprimento da obrigação no
Tabelionato, bem como número do protocolo e valor a ser pago.
37
Art. 19. O pagamento do título ou do documento de dívida apresentado para protesto será feito diretamente no
Tabelionato competente, no valor igual ao declarado pelo apresentante, acrescido dos emolumentos e demais
despesas. § 1º Não poderá ser recusado pagamento oferecido dentro do prazo legal, desde que feito no
Tabelionato de Protesto competente e no horário de funcionamento dos serviços. § 2º No ato do pagamento, o
Tabelionato de Protesto dará a respectiva quitação, e o valor devido será colocado à disposição do apresentante
no primeiro dia útil subseqüente ao do recebimento. § 3º Quando for adotado sistema de recebimento do
pagamento por meio de cheque, ainda que de emissão de estabelecimento bancário, a quitação dada pelo
Tabelionato fica condicionada à efetiva liquidação. § 4º Quando do pagamento no Tabelionato ainda subsistirem
parcelas vincendas, será dada quitação da parcela paga em apartado, devolvendo-se o original ao apresentante.
 51

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Após as discussões levantadas ao longo do presente trabalho, chegamos à

conclusão de que as inovações advindas do Código Civil de 2002, não determinaram a
impossibilidade de inserção do pacto comissório nas escrituras de compra e venda de imóveis,
no sentido de convencionar a resolução do contrato, em virtude do não-pagamento do preço,
como pudemos estar verificando junto aos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis de
Florianópolis e de São José/SC.
Ao contrário do que afirmam alguns autores como Rodrigues e Venosa, de que o
pacto comissório era uma cláusula insignificante, porque tal direito já competia à parte lesada,
(por haver em todos os contratos bilaterais implicitamente uma condição resolutiva.),
constatamos, justamente o oposto, uma vez que o pacto comissório constituía um reforço aos
contratos bilaterais, ensejando uma maior segurança ao contratante de boa-fé. Não só ao
vendedor, como afirmam Fida e Cardoso, mas também ao comprador que usufruía de certa
segurança, porque já tinha a averbação da transcrição imobiliária para o seu nome, pagando
um só ato notarial. E o mais interessante, foi a declaração dos Cartórios de Registro de
Imóveis de Florianópolis e São José/SC, de não terem nenhum conhecimento em suas
respectivas serventias de algum caso de cancelamento de transcrição de compra e venda com
pacto comissório pelo inadimplemento do comprador. Isto, prova a importância desse
instituto para o cumprimento da obrigação contratual. O simples fato de o novo código não
mais se referir, de modo expresso, ao pacto comissório, não exclui a possibilidade das partes
convencionarem no contrato de compra e venda de imóveis, uma condição resolutiva nos
moldes do pacto comissório, uma vez que o novo diploma possui artigos correspondentes ao
artigo revogado (1.163 do CC 1916).
Logo, podemos com seguridade defender a possibilidade de que o uso do pacto
comissório é viável, pois, mesmo tendo sido excluído do novo ordenamento jurídico, o pacto
tinha natureza jurídica de condição resolutiva, prevista no atual Código Civil. Portanto, sendo
lícita a condição, e não contrário à lei, aos bons costumes e à ordem pública. Por vontade das
partes, o negócio jurídico se completa com um evento futuro, a integralização do valor
pactuado viria a resultar na aquisição definitiva do bem. Já caso não houvesse pagamento
ficaria automaticamente desfeito o negócio.
 52

Porém, como já salientado ao longo do trabalho, tal discussão é bastante

incipiente e, ainda, suscita muitas dúvidas por parte dos Tabeliães consultados, como bem
evidenciou o resultado do estudo realizado junto aos cartórios, uma vez que não há
uniformidade de direcionamentos para os contratos de compra e venda.
Nesse sentido, não havendo nenhum posicionamento doutrinário e jurisprudencial
sobre essa questão, acreditamos que a discussão ora iniciada seja apenas uma introdução à
temática em evidência, justificando, assim, a necessidade de pesquisas futuras.
 53

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ABREU, José de. Teoria do negócio jurídico. São Paulo: Saraiva, 1997.

AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado de. Extinção dos contratos por incumprimento do
devedor-resolução. Rio de Janeiro: AIDE, 2004.

ALBUQUERQUE, J. B. Torres de. Prática e jurisprudência da compra e venda.

Campinas: Bookseller, 1997.

ALVES, José Carlos Moreira. Direito romano. v. 2. Rio de Janeiro: Forense, 1997.

ALVIM, Agostinho. Da inexecução das obrigações e suas conseqüências. 5. ed. São Paulo:
Saraiva, 1980.

ANGHER, Anne Joyce (Org). Código civil comparado. 3. ed. São Paulo: Rideel, 2004.

AZEVEDO, Álvaro V. Teoria geral dos contratos típicos e atípicos. São Paulo: Atlas,
2002.

BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 9. ed.

São Paulo: Saraiva, 1999.

BANDICIOLI, Sarah do Carmo. Os contratos e as regras para interpretação sob a ótica do

novo código civil. In: Revista Jurídica Consulex. Ano VII, n. 156, jul/2003.

BESSONE, Darcy. Do Contrato. Teoria Geral. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 1997.

BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das obrigações. 5.ed, vol. II, 1983.

BITTAR, Carlos Alberto. Contornos atuais da teoria dos contratos. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1993.

BRASIL. Código de Processo Civil. São Paulo: Saraiva, 2001.

 54

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Primeira Câmara. Resp 123.65. Brasília, 24. set. 1970.
Disponivel em: <http://www.stf.gov.br>. Acesso em: 18.10. 2004.

BRASIL. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.. 3a Câmara. Recurso Especial nº

159661. Porto Alegre, 09 mai. 2002.Disponível em: <http://ww.tjrs.gov.br.>. Acesso em 15
out. 2004.

BRASIL. Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Câmara Cível. Apelação Cível nº

586001462. Julgada em Set. 1986. Publicada em abr. 1987.: <http://www.tj.sc.gov.br>.
Acesso em: 18.10. 2004.

CINTRA, Antonio Carlos de, et al. Teoria geral do processo. 17. ed São Paulo: Malheiros,
2001.

CRETELLA JUNIOR, J. Curso de Direito romano: o direito romano e o direito civil

brasileiro. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1993.

DANTAS, San Tiago. Programa de Direito Civil. v. 1. Rio de Janeiro: Editora Rio, 1979.

DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 4.ed. São Paulo: Saraiva,
2002.

________.Teoria Geral do Direito Civil Brasileiro. 16. ed. vol. 16. São Paulo: Saraiva,
2000.

________. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 1993.

FIDA, Orlando; CARDOSO, Edson Ferreira. Prática e jurisprudência dos contratos no

direito brasileiro. 4. ed, vol. 1. São Paulo: LEUD, 1987.

FIORANELLI, Ademar. Direito registral imobiliário. Porto Alegre: Fabris, 2001.

FIUZA, César. Direito civil. Curso completo. 8. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2004.

FONSECA, João Bosco L. da. Cláusulas abusivas nos contratos. Rio de Janeiro: Forense,
1993.

GARCIA JR, Ary Barbosa et al. Os contratos de adesão e o controle de cláusulas abusivas.
São Paulo: Saraiva, 1991.
 55

GOMES, Orlando. Introdução ao direito civil. São Paulo: Forense, 1979.

________. Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996.

GONÇALVES, Carlos R. Direito das Obrigações. Tomo I: Contratos. 6. ed. São Paulo:
Saraiva, 2002. Coleção Sinopses Jurídicas.

________. Direito das coisas. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2000. Coleção Sinopses Jurídicas.

JUNIOR, Eduardo Messias de Lyra. Os princípios do direito contratual. Disponível em:

<site:www.jus.com.br/doutrina>. Acesso em: 14 out. 2004.

JUNIOR, Humberto Theodoro. Curso de Direito Processual Civil. v. III, 23. ed. Rio de
Janeiro: Forense, 2000.

KOOGAN; HOUAISS. Enciclopédia e Dicionário. Rio de Janeiro: Delta, 1998.

MANDELBAUM, Renata. Contratos de adesão e contratos de consumo. São Paulo:

Revista dos Tribunais, 1996.

MIRANDA, Custódio. Teoria geral do negócio jurídico. São Paulo: Atlas, 1991.

MITIDIERO, Daniel Francisco. Revista Síntese de Direito Civil e Processual Civil nº 08.
[S.l.],nov-dez. 2000.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 1956.

________. Direito das Obrigações. 19ª ed. São Paulo: Saraiva, 1984.

NORONHA, Fernando. O direito dos contratos e seus princípios fundamentais:

autonomia privada, boa-fé, justiça contratual. São Paulo: Saraiva, 1994.

__________________. Princípios dos contratos (autonomia privada, boa-fé, justiça

contratual) e cláusulas abusivas. Tese de Doutorado. Faculdade de Direito. São Paulo,
USP,1991.
 56

OTERO JR, Décio Luiz. Cláusulas Contratuais Abusivas. Dissertação de Mestrado em

Direito. Curso de Pós-Graduação em Direito. Florianópolis, UFSC, 2002.

PACHECO, José da Silva. Questões de direito imobiliário. Rio de Janeiro: Renovar, 1998.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. vol III, 10. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1999.

PONTES DE MIRANDA. Tratado de Direito Privado. Direito das Obrigações. Tomo

XXXVIII, 2.ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1962.

________. Pretensões e ações imobiliárias dominicais. Perda da propriedade imobiliária.

Tomo XIV. 4 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1977.

________. Tomo XXXIX. Rio de Janeiro: Borsoi, 1962.

RÁO, Vicente. Ato jurídico. 4. ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1999.

________. O direito e a vida dos direitos. 3. ed, v. 2. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais.

RIBEIRO, José. Pacto comissório na compra e venda de imóvel e o novo código civil
brasileiro. [S.l.], 2003. Disponível em: <http://www.controlm.com.br/artigos>. Acesso em 02
set. 2004

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. V. 3. Rio de Janeiro: Aide, 1988.

ROPPO, Enzo. O Contrato. Coimbra: Almedina, 1988.

RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade.
23. ed. Vol. 3. São Paulo: Saraiva, 1995.

________. Direito civil aplicado. V. 1, 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1988.

SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Contratos. São Paulo: Atlas, 2000.

SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de Direito Civil. Fonte das obrigações: contratos.
6.ed., vol. III. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1996.
 57

________. Exceções substanciais: exceção de contrato não cumprido. Rio de Janeiro:

Livraria Freitas Bastos, 1959.

SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2004.

SOUZA, Eduardo Pacheco Ribiero de; BRAUNE, Marcelo. O pacto comissório na compra e
venda de imóveis e o novo código civil. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, nº 56,
p.XXX, abr. 2004.

(a) VENOSA, Sílvio de SALVO. Direito Civil: parte geral. 4. ed, v. 1. São Paulo: Atlas,
2004.

________. Direitos reais. 4.ed, v. 5. São Paulo: Atlas, 2004.

(b) ________. Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 4. ed, v. 2. São
Paulo: Atlas, 2004.

________. Contratos em espécie. 2. ed, v. 3. São Paulo: Atlas, 2002.

WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil brasileiro: introdução e parte geral. 8. ed. São
Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1992.
 58

ANEXOS

CONSULTA FEITA AOS CARTÓRIOS DE NOTAS DE FLORIANÓPOLIS

Cartório Back - Titular: Maria Cileda Back

Rua das Gaivotas no 127 – Ingleses – Florianópolis/SC – Fone: 269-1251.
Contato Telefônico: 13.10.2004. Entrevistado: Luis Francisco.

Cartório Costa – Titular: Lidia Mauricia Laureano da Costa

Avenida das Nações no 405 – Canasvieiras - Florianópolis/SC – Fone: 284-5061.
Contato Telefônico: 13.10.2004. Entrevistado: Valéria.

Cartório Frederico Botelho Filho – Titular: Pedro Paulo da Natividade

Rua Júlio da Costa no 63 – Saco dos Limões - Florianópolis/SC – Fone: 333-5532.
Visita: 11.10.2004. Entrevistado: Frederico Botelho Filho.

Cartório Ktozias -Titular: Stravos Anastácio Kotizas

Rua Jerônimo Coelho no 276 – 8 andar - Centro – Florianópolis/SC – Fone: 224-2407. Visita:
06.09.2004. Entrevistado: Eriberto.

Cartório Luz – Titular: Heloisa da Luz Costa Schmitt.

Rua Deodoro no 169 – Centro – Florianópolis/SC – Fone: 222-5029
Visita: 11.10.2004. Entrevistado: Manoel.

Cartório Maria Alice - Titular: Maria Alice Costa da Silva

Rua Lauro Linhares no 1849 – Trindade – Florianópolis/SC – Fone: 234-0003.
Contato Telefônico: 11.10.2004. Entrevistado: Pedro.

Cartório Natividade - Titular: Pedro Paulo da Natividade

Rua Luiz B. Piazza no 3.537 -Cachoeira do Bom Jesus - Florianópolis/SC – Fone: 284-5061.
Contato Telefônico: 13.10.2004. Entrevistado: Pedro Paulo da Natividade.

Cartório Nizan - Titular: Nizan Nereu de Souza

Rua Baldicero Filomeno no 67961 – Ribeirão da Ilha - Florianópolis/SC – Fone: 337-5695.
Contato Telefônico: 11.10.2004. Entrevistado: Nizan Nereu de Souza.

Cartório Sales - Titular: Vanda de Souza Salles

Rua Felipe Schmidt no 249 – Salas 8 e 114 – Centro – Florianópolis/SC – Fone: 324-2083.
Visita: 06.09.2004. Entrevistado: Valmor.

Cartório Santiago – Titular: Luiz Carlos Santiago.

Rua Rodovia SC 406 no 727 – Armação do Pântano do Sul – Florianópolis/SC – Fone: 237-
5065.
Contato Telefônico: 13.10.2004. Entrevistado: Luiz Carlos Santiago.
 59

Cartório Silva - Titular: Cinésio João da Silva

Rodv. SC 401 – Km 4 – Santo Antonio de Lisboa – Florianópolis/SC – Fone: 335-6070.
Contato Telefônico: 11.10.2004. Entrevistado: Marcelo.

Cartório Silva Jardim - Titular Maria Evangelina da Silva Jardim

Rua dos Ilhéus no 28 – Centro – Florianópolis/SC – Fone: 222-5120. Visita: 06.09.2004.
Entrevistado: Silvano.
Cartório Rodrigues – Titular: Vera Lucia Rodrigues
Rua Santos Saraiva no 840 – Sala 02 - Estreito – Florianópolis/SC – Fone: 244-4044. Contato
Telefônico: 11.10.2004. Entrevistado: Vera.

CARTÓRIO DE NOTAS DE SÃO JOSÉ

Cartório Damásio – Titular: Luizilda Zimmermann Damásio Boppré.

Rua Eliane Motta no 1847 – Barreiros – São José/SC – Fone: 246-6888
Contato Telefônico: 13.10.2004. Entrevistado: Solange

Cartório Max – Titular: Max Frederico Hablitzel.

Rua Brasilpinho no 104 – Kobrasol – São José/SC – Fone: 259-1900
Contato Telefônico: 13.10.2004. Entrevistado: Leonardo.

CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE FLORIANÓPOLIS

1o Ofício de Registro de Imóveis – Titular: Zoé Lacerda Westrupp

Praça XV de Novembro no 153 - Centro – Sala 603 – Centro – Florianópolis – Fone: 222-
2767. Visita: 30.09.2004. Entrevistado: Dra. Adelgunde.

2o Ofício de Registro de Imóveis – Titular:Gleci Palma Ribeiro Melo

Rua General Bittencourt no 239 - Centro – Centro – Florianópolis – Fone: 222-4080. Visita:
30.09.2004. Entrevistado: Valcir..

3o Ofício de Registro de Imóveis – Titular:Jordan F. Martins

Rua João Pinto no 30 – Sala 306 - Centro – Florianópolis – Fone: 222-6660. Visita:
30.09.2004. Entrevistado: Jordan F. Martins.

CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO JOSÉ

Ofício de Registro de Imóveis – Titular: Giovane de Souza

Rua Gaspar Neves nº 3153 - Centro – São José – Fone: 247-1677. Contato Telefônico:
14.01.2004. Entrevistado: Giovane de Souza.
60
61
62
63