3411 MaterialDeAulas ParteTeórica2023

GRADUAÇÃO - PCC 3411
Real Estate - Economia Setorial

ciclo de 2023
MATERIAL DE AULAS ATENÇÃO

CONTEÚDO
 este material não compreende uma
 p.points usados apostila, uma vez que é meramente
pelos professores cópia dos p.points usados pelos
nas aulas teóricas professores na exposição das aulas
 o conteúdo programático está
contido na bibliografia recomendada
no programa de aulas
Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr

Profa. Dra. Eliane Monetti
Prof. Dr. Claudio Alencar
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

ciclo de 2023
REAL ESTATE
 fundamentos
 os segmentos do mercado
 os empreendimentos

1
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
TÓPICOS DA AULA
O setor econômico do Real Estate
 real estate: sua divisão tradicional e a extensão para a

infraestrutura, por meio de concessões
 as necessidades da sociedade ancoradas

nos empreendimentos: residência,
serviços, comércio, indústria e infraestrutura
 empreendimentos residenciais para venda -

conceito de empreendimento imobiliário
 empreendimentos de imóveis comerciais para exploração -

conceito de empreendimento de base imobiliária
 investimentos em concessões e PPPs
2
NÚCLEO O SETOR ECONÔMICO
DEREAL
ESTATE DO REAL ESTATE
o setor econômico do real estate

 compreende um conjunto de ativos denominados
"bens de raiz" são tangíveis e apresentam uma razoável
"bens imóveis" capacidade de manter seu valor em ciclos
"imóveis" longos, servindo para proteger o
investimento aplicado na sua aquisição
 esse conjunto compreende as edificações
que servem para abrigar as famílias e a
maioria das atividades econômicas, como serviços,
comércio e indústria
 no conceito mais atual, expande-se para os razão da extensão
ativos de infraestrutura, desde estradas até características
sistemas de geração de energia eólica, equivalentes
por exemplo
por quê utilizar real estate
 é a nomenclatura utilizada internacionalmente
 vem do inglês e em tradução livre:
propriedade (estate) tangível (real), ou seja "bens imóveis"
3
DEREAL
imóveis residenciais
 no real estate é o segmento de negócios mais relevante
 atende a necessidades primárias das famílias (abrigo)
 corresponde a transações entre empreendedores e o mercado
que não se repetem em ciclo curto:
o mercado se renova recorrentemente
 os empreendimentos são denominados de
empreendimentos imobiliários e correspondem
a construir para vender
4
DEREAL
imóveis comerciais
 esse segmento do mercado se ampara no conceito de que
serviços, comércio e indústria desenvolvem suas atividades
sob abrigo, mas o abrigo não é da essência de cada negócio
 exemplo: agência bancária
imóvel
serve de abrigo para pessoal,
equipamento e atendimento
adequado dos clientes
estrutura para desenvolvimento

dos serviços:
pessoal
equipamento
o imóvel representa o maior investimento

para a prestação do serviço bancário na agência
o razoável para o banco é alugar o imóvel,
ou seja, pagar pelo uso, não deter a propriedade
5
DEREAL
imóveis comerciais
 esse segmento do mercado se ampara no conceito de que
serviços, comércio e indústria desenvolvem suas atividades
sob abrigo, mas o abrigo não é da essência de cada negócio
 exemplo: agência bancária
imóvel
imóveis comerciais
compõem o segmento dos
empreendimentos de base
imobiliária
deter a propriedade e
explorar, procurando
fluxos de renda
relativamente harmônica
o imóvel representa o maior investimento

para a prestação do serviço bancário na agência
o razoável para o banco é alugar o imóvel,
ou seja, pagar pelo uso, não deter a propriedade
6
DEREAL
concessões
 nas concessões, a
propriedade é detida
somente por um prazo
certo, porém longo
 na maioria delas é
possível conseguir um
fluxo de renda
relativamente
harmônico
 exemplos: estradas,
deter a propriedade e
aeroportos, geração de
explorar, procurando
energia, portos,
fluxos de renda
investimentos para os
relativamente harmônica
quais o Estado não
detém capacidade de
investimento adequada
à demanda
7
NÚCLEO EMPREENDIMENTOS
DEREAL
ESTATE IMOBILIÁRIOS
empreendimentos imobiliários
compreendem produzir para vender
estrutura prevalente do negócio mais típico - EI Residencial
detectar estruturar vender para construir entregar e

e validar depois concluir a
construir transação
prometer continuar vendendo
vender
4|6 8 | 12 6|8 18 | 24 4|6

meses
4 anos
comprar receber uma pequena parte do preço receber a

terreno e [ entre 20 e 30% ] parte mais
custear importante
projeto e do preço
pagar as pagar as contas da
estruturas
contas da construção e
legais de
apoio venda da venda
8
DEREAL
ESTATE IMOBILIÁRIOS
compreendem produzir para vender
estrutura prevalente do negócio mais típico - EI Residencial

vender
4|6 8 | 12 6|8 18 | 24 4|6

meses
4 anos
longo período de imobilização

recebe o
retorno
EMPREENDEDOR das
aplica recursos aplicações
no empreendimento e o seu
investimento resultado
9
DEREAL
ESTATE DE BASE IMOBILIÁRIA
empreendimentos de base imobiliária

compreendem implantar para explorar sob arrendamento
estrutura prevalente do negócio mais típico - EBI Escritórios
detectar, validar, explorar sob arrendamento revitalizar

estruturar e para restaurar a
competitividade
implantar
36 | 48 1 | 2 anos de penetração no mercado 1|2

meses 20 anos de ciclo operacional anos
comprar terreno, receber receitas de arrendamento

custear projeto, pagar despesas operacionais e de gestão
estruturas legais fazer reservas para atualização funcional
de apoio,
construção e investir
equipamento
10
DEREAL
ESTATE DE BASE IMOBILIÁRIA

compreendem implantar para explorar sob arrendamento
estrutura prevalente do negócio mais típico - EBI Escritórios

competitividade
implantar

EMPREENDEDOR
aplica recursos
no empreendimento
investimento
investir
para analisar a
qualidade do
negócio,
recebe o retorno das aplicações considera-se
e o seu resultado vender
11
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
CONCESSÕES
empreendimentos equivalentes aos de base imobiliária

compreendem implantar para explorar
por um prazo certo, para depois entregar
o ativo ao poder concedente
detectar, validar, explorar entregar para

estruturar e o poder
concedente
implantar
36 | 60 20 | 30 anos de ciclo operacional

meses
EMPREENDEDOR
aplica recursos
no empreendimento
investimento
o ativo nesta
posição vale
zero
recebe o retorno das aplicações
e o seu resultado
12
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
CONCESSÕES
empreendimentos equivalentes aos de base imobiliária

compreendem implantar para explorar
por um prazo certo, para depois entregar
o ativo ao poder concedente
em algumas situações, o Poder Concedente controla a
tarifa de exploração (ex. metrô), de modo que o entregar para
Resultado pode não resultar atrativo para o o poder
concedente
Empreendedor, diante do Investimento exigido
nessas, se estabelecem as PPPs, em que o Poder
Concedente
 faz uma parte do investimento
 ou paga uma parte da receita de exploração ao longo
do prazo de concessão
EMPREENDEDOR
aplica recursos
no empreendimento
investimento
o ativo nesta
20 | 30 anos de ciclo operacional posição vale
zero
e o seu resultado
13
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

ciclo de 2023
REAL ESTATE
 vínculos econômicos do setor
 fontes de funding para EI
 fontes de funding para EBI

14
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
TÓPICOS DAS AULAS
As questões econômicas
e de funding do real estate
 as relações de mercado nos EI

preço de oferta e valor
 inserção econômica dos EI

salário, renda, poupança e capacidade de compra
 financiamento para produção e aquisição dos EI

modelo prevalente no caso brasileiro
 inserção econômica dos EBI

renda e valor
 partilhamento do investimento em EBI,

os REIT nas economias avançadas e os FII no Brasil
 bancos de fomento nas concessões e o

papel do Estado nas PPPs
15
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
TÓPICOS DAS AULAS
As questões econômicas
e de funding do real estate
refere-se às equações de fundos no

desenvolvimento de empreendimentos
 na implantação, identificação das
fontes de recursos para cobrir os
custos:
 capital do empreendedor
 receitas de venda durante a
implantação e
 financiamentos
 na saída dos empreendimentos,
identificação do destino dos recursos
gerados nas vendas:
 custos (inclusive impostos)
 pagamento dos financiamentos
(juros e devolução do empréstimo)
 devolução do capital aplicado e
 resultado gerado
16
NÚCLEO RELAÇÕES DE MERCADO NOS
DEREAL
ESTATE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
princípio econômico relevante:

preços se formam no seio dos seus mercados
o empreendedor desenha
um produto que admite seja
competitivo no mercado
pesquisa a oferta
EMPREENDEDOR alternativa (qualidade e
preços)
pesquisa a velocidade de
PREÇO absorção que o mercado
competitivo vem
OFERTA apresentando
procura conceber atributos
que destaquem o seu
produto no mercado
competitivo (qualidade)
ATRIBUTOS DE pode avaliar combinações
QUALIDADE [ qualidade x preço ],
para testar o tipo de
empreendimento mais
atrativo
pode testar segmentos do
mercado usando protótipos
MERCADO
17
DEREAL

o empreendedor pretende
fazer uma transação atrativa,
significando que, para o
preço da oferta, computa:
EMPREENDEDOR seus custos para entregar
o imóvel vendido
custos compreendem
PREÇO terreno, projetos,
procedimentos técnicos e
OFERTA jurídicos (estruturação do
empreendimento), a
edificação, contas de
administração e custos
dos recursos de terceiros
ATRIBUTOS DE aplicados
QUALIDADE (financiamentos)
a proteção dos seus riscos,
porque, em geral, vende
antes de construir e
o resultado desejado
MERCADO
18
DEREAL

mercado não é capaz de

julgar o binômio
[ preço | qualidade ]
para qualidade, cada
EMPREENDEDOR agente procura avaliar o
produto considerando suas
necessidades e anseios
PREÇO necessidades e anseios
combinados sintetizam
OFERTA REAÇÃO um REFERENCIAL DE
QUALIDADE, que
compreende o estado
desejado de alguns
atributos mais evidentes
ATRIBUTOS DE do produto, como
QUALIDADE ambientes, dimensões,
acabamentos,
equipamentos de áreas
comuns....
MERCADO
19
DEREAL

mercado não é capaz de

julgar o binômio
[ preço | qualidade ]
preço para cada agente de
EMPREENDEDOR mercado significa
VALOR diante da qualidade
evidenciada
PREÇO
OFERTA REAÇÃO
ATRIBUTOS DE
QUALIDADE
MERCADO
20
DEREAL

só ocorrerá uma transação se o mercado aceitar : mercado não está
que o REFERENCIAL DE QUALIDADE está atendido preparado para isso,
o PREÇO, julgando que é o VALOR JUSTO do imóvel, como não tende a
diante dos atributos de qualidade embarcados buscar assessoria de
um corretor de imóveis
para apoiar este
EMPREENDEDOR
julgamento
no nosso
PREÇO VALOR mercado,
corretores têm
OFERTA REAÇÃO preparo muito
precário
ATRIBUTOS DE REFERENCIAL DE
QUALIDADE QUALIDADE
MERCADO
21
DEREAL

mercado julga por
BENCHMARK meio de comparação
OFERTA
COMPETITIVA com a oferta
competitiva
evidenciada
EMPREENDEDOR propaganda
imobiliária
não gera
PREÇO VALOR demanda,
mas busca
OFERTA REAÇÃO evidenciar a
presença no
mercado,
para ser
ATRIBUTOS DE REFERENCIAL DE alvo do
QUALIDADE QUALIDADE benchmark
MERCADO
22
NÚCLEO INSERÇÃO ECONÔMICA DOS
DEREAL
fatores determinantes da transação

esse equilíbrio é
fator determinante
a reação da transação
significará a reação significará
transação, se o transação, se o
empreendedor mercado entender
adequar o seu EMPREENDEDOR que o Preço de
Preço de Oferta Oferta corresponde
aos parâmetros a um Valor Justo,
evidenciados no diante dos atributos
mercado PREÇO VALOR de qualidade
competitivo embarcados
OFERTA REAÇÃO
ATRIBUTOS DE REFERENCIAL DE
QUALIDADE QUALIDADE
MERCADO
23
DEREAL
fatores determinantes da transação

a existência de
crédito imobiliário
para aquisição
é fator determinante
para a transação
para que o
empreendimento a capacidade de
seja atrativo, o EMPREENDEDOR pagar do mercado
empreendedor no ciclo de
tem que receber o produção está na
preço no ciclo de PREÇO ordem de 25% do
produção preço
OFERTA REAÇÃO
a capacidade de
pagar do mercado
só é atingida se
receber
ATRIBUTOS DE financiamento de
QUALIDADE longo prazo para
aquisição, na
ordem de 75% do
preço
MERCADO
24
DEREAL
fator dominante da transação a poupança líquida fica

bloqueada em 25% do imóvel
a confiança na (ilíquido) e toma de 8 a 10
economia é fator anos para ser acumulada
dominante a prestação do
para ocorrência da financiamento bloqueia
transação 25% da renda por 20 anos
as famílias não a capacidade de
são EMPREENDEDOR pagar do mercado
compradoras no ciclo de
habituais de produção está na
imóveis: ordem de 25% do
compram PREÇO
preço
menos de 2 no
ciclo de vida, OFERTA REAÇÃO
na média a capacidade de
pagar do mercado
a decisão de só é atingida se
compra é receber
tomada ATRIBUTOS DE financiamento de
sob QUALIDADE longo prazo para
pressão aquisição, na
faltando ordem de 75% do
confiança, preço
a demanda
retrai,
postergando-
se a decisão MERCADO
25
NÚCLEO FONTES DE FUNDING PARA
DEREAL
estrutura prevalente do negócio mais típico

vender

custear importante
projeto e do preço
estruturas
legais de
26
DEREAL
no mercado brasileiro não há financiamento

bancário para essas contas
empreendedores
detectar estruturar vender para operam com recursos
construir de e
entregar
e validar capital da companhia ou de investidores
depois concluir a
parceiros
há fundos de investimento, inclusive de
capital estrangeiro, dedicados a estas
parcerias

custear importante
projeto e do preço
estruturas
legais de
27
DEREAL
detectar estruturar vender para recursos de capital para montar

construir entregara e
e validar depois estrutura básica de pp&mconcluir
(stands,a
construir folhetos....) transação
parte da receita é usada para pagar
contas de corretagem e pp&m
não há financiamento bancário

custear importante
projeto e do preço
estruturas
legais de
28
DEREAL
financiamento para produção

entregar e
detectar estruturar vender para construir
dentro do SFH
construir receitas de vendas ajudam a
transação
completar os recursos
necessários para a construção
em geral há necessidade de
capital do empreendedor

custear importante
projeto e do preço
estruturas
legais de
29
DEREAL
o empreendedor deve pagar

o financiamento tomado na
crédito imobiliário construção
para aquisição
detectar estruturar vender para
o empreendedor construir
precisa girar entregar e
é fator determinante
e validar depois
os recursos aplicados no concluir a
para o mercado e construir
empreendimento, para transação
estará fundamentado retomar o ciclo de produção
em captação de
"recursos de
longo prazo"

terreno e o comprador
[ entre precisa
20 e 30%de] parte mais
crédito de longo prazo para
custear importante
liquidar a dívida com o
projeto e empreendedor do preço
estruturas
legais de
30
DEREAL
há diferentes formas

de fazer a conexão famílias poupam recursos
entre poupanças e para satisfazer anseios ou
crédito imobiliário crédito imobiliário necessidades adiante
para aquisição bens duráveis, casa, lazer,
é fator determinante no mercado
brasileiro usamos o saúde, aposentadoria . . . .
para o mercado e
estará fundamentado sistema do SFH, empresas poupam recursos
em captação de [poupança para cumprir planos
"recursos de compulsória FGTS] estratégicos, ou satisfazer
longo prazo" + [poupança necessidades adiante
voluntária] em expansão, revitalização,
cadernetas, letras diversificação . . . . .
imobiliárias e, no
futuro, as LIG
as poupanças devem ficar

estacionadas em investimentos
muito seguros,
[ investimentos conservadores ] crédito imobiliário
é destino adequado
 fluxo regrado de pagamento do para recursos de
preço de compra de imóvel poupança
 baixo [ LTV ], que cai mais
acelerado do que a depreciação
do imóvel
 garantia do imóvel
31
NÚCLEO SÍNTESE DO FUNDING NOS
DEREAL
receber o preço até entregar e

concluir a
transação
e validar depois
construir
32
NÚCLEO SÍNTESE DO FUNDING NOS
DEREAL
receber o preço até entregar e

concluir a
transação
e validar depois
construir
financiamento
para produção,
liquidado pelos
financiamentos
para aquisição
33
DEREAL
ESTATE EMPREENDIMENTOS DE BASE IMOBILIÁRIA

empreendimentos
EMPREENDEDOR de base imobiliária
não se destinam à
venda para o
PREÇO usuário
OFERTA o mercado aluga um
escritório, uma loja
em shopping-center,
um quarto de hotel
ATRIBUTOS
o EMPREENDEDOR
DE vende o imóvel para
QUALIDADE INVESTIDOR, que
aluga para o
MERCADO, este sim
usuário do imóvel
MERCADO
34
DEREAL
princípio econômico relevante: Valor da

preços se formam no seio dos seus mercados Oportunidade de
Investimento - VOI
é o que o Investidor
aceita, para que o
aluguel de mercado
represente uma
EMPREENDEDOR remuneração atrativa
sobre os recursos
imobilizados
PREÇO VALOR DO VALOR DO
IMÓVEL ALUGUEL
PARA SER
ALUGADO
ATRIBUTOS REFERENCIAL
DE DE
QUALIDADE QUALIDADE
INVESTIDOR MERCADO
35
DEREAL

valor dos imóveis comerciais está associado
à renda que o investimento pode produzir
no exemplo dos escritórios corporativos, expectativa
de renda está associada à expectativa do movimento
dos alugueis no mercado
alugueis de escritórios se movem em ondas no
mercado, como no exemplo abaixo
demanda
economia economia economia em

vigorosa deprimida recuperação
tendência
dos alugueis
para uma oferta
estabilizada
36
DEREAL

arbitragem de VOI
deve respeitar critérios
técnicos e estar
fundamentada na
expectativa da curva
de alugueis adiante
prognóstico de
alugueis adiante não
representa uma
certeza
investimento a VOI representam
VOI tem risco associado expectativas, na
nesta a esta incerteza leitura da data do
data investimento
economia economia economia em

vigorosa deprimida recuperação
expectativa
dos alugueis
para uma oferta
estabilizada
37
DEREAL

VOI vai oscilar no tempo, de acordo como

o mercado traça expectativas de evolução dos alugueis
é falso arbitrar que investimento em imóvel para renda
protege totalmente o valor investido, o que corresponderia a
dizer que o imóvel comercial valerá sempre VOI ou mais
em ambientes menos profissionais, o critério técnico para
arbitrar VOI é substituído por método primário de associar VOI
ao aluguel verificado na data.
Isso corresponde a perenizar a curva de alugueis do mercado
sob este critério, teríamos
valorização do imóvel e depois desvalorização
VOI
nesta
data
expectativa
perenização dos alugueis
dos alugueis para uma oferta
estabilizada
38
DEREAL
panorama do mercado corporativo AAA + AA em São Paulo

(base de dados Buildings, abrangendo ~ 2.701.748 m2 ABL)
39
DEREAL

40
DEREAL

bolha
especulativa
depressão
41
DEREAL

estrutura prevalente do negócio mais típico - EBI Escritórios

competitividade
implantar

comprar terreno, receber receitas de arrendamento

custear projeto, pagar despesas operacionais e de gestão
estruturas legais fazer reservas para atualização funcional
de apoio,
construção e investir
equipamento para analisar a
qualidade do
negócio,
considera-se
vender
42
DEREAL

detectar, validar, explorar sob arrendamento

estruturar e
implantar
Empreendedor
aplica recursos
no empreendimento
investimento
Empreendedor para analisar a

recebe o retorno das aplicações qualidade do
negócio,
e o seu resultado considera-se
vender
43
DEREAL

perfil de crédito
detectar, validar, explorar sob arrendamento indisponível
estruturar e no mercado local
implantar
Empreendedor
aplica recursos
no empreendimento
investimento
Empreendedor
e o seu resultado
só interessa tomar financiamento bancário se
puder ser liquidado no horizonte do ciclo
operacional
caso contrário o Empreendedor fica muito
tempo imobilizado no imóvel e perde a
capacidade de produção
44
DEREAL

Empreendedor
vende para Investidor,
recebendo aplica recursos
VOI = investimento + resultado no conceito de
poupança
Empreendedor
aplica recursos
no empreendimento
investimento
Investimento conservador, buscando

segurança | satisfeita porque VOI sofre
baixa flutuação, especialmente em longo prazo,
funcionando como proteção ao investimento
fluxo de renda com um certo
grau de harmonia | satisfeito pelos contratos
de longo prazo, mas sujeito a movimentos
da economia, com repercussão no
real estate comercial
45
DEREAL
há duas formas de

fazer a conexão famílias poupam recursos
entre poupanças e para satisfazer anseios ou
existência de imóveis comerciais necessidades adiante
recursos que aceitem bens duráveis, casa, lazer,
retorno de longo pequenos imóveis
[risco elevado] saúde, aposentadoria . . . .
prazo para investir
nos imóveis sistemas de empresas poupam recursos
comerciais partilhamento do para cumprir planos
é fator determinante investimento em estratégicos, ou satisfazer
para o mercado imóveis necessidades adiante
corporativos, expansão, revitalização,
shoppings, .... diversificação . . . . .
[risco controlado]
as poupanças devem ficar

estacionadas em investimentos
muito seguros,
[ investimentos conservadores ] imóveis comerciais
representam destino
 fluxo de renda com certo adequado para
grau de harmonia recursos de
 valor do imóvel com certo poupança
grau de sustentação
46
NÚCLEO PARTILHAMENTO DO INVESTIMENTO EM
DEREAL
imóvel, é segregado em
um ambiente de
investimento
Real Estate Investment
Trust [ REIT ] nas
economias avançadas
Fundos de Investimento
sistemas de Imobiliário [ FII ] no
partilhamento do mercado local
investimento em REIT ou FII pode deter um
imóveis portfolio de imóveis
corporativos, ambiente de investimento
shoppings, .... emite um "título de
[risco controlado] investimento", fracionado
em unidade de pequeno
valor (ex. cota de FII a
R$ 100,00)
poupanças investem
nesses títulos
REIT ou FII podem ser
listados em bolsa de
valores
47
NÚCLEO PARTILHAMENTO DO INVESTIMENTO EM
DEREAL
imóvel, é segregado em
um ambiente de
dilui o risco de flutuação dos investimento
alugueis no mercado e dos vazios Real Estate Investment
Trust [ REIT ] nas
economias avançadas
facilita acumular poupança Fundos de Investimento
dentro do empreendimento Imobiliário [ FII ] no
facilita liquidar posições de mercado local
investimento na proporção REIT ou FII pode deter um
das necessidades portfolio de imóveis
ambiente de investimento
emite um "título de
em comparação com o investimento", fracionado
investimento direto em em unidade de pequeno
imóveis para renda: valor (ex. cota de FII a
diminui o prazo das diligências e R$ 100,00)
das transações poupanças investem
descomplica as transações nesses títulos
(escrituras e registros) REIT ou FII podem ser
tem custo de transação muito listados em bolsa de
amortecido valores
evidencia o valor e as mudanças
de valor
48
NÚCLEO CONCESSÕES E
DEREAL
ESTATE BANCOS DE FOMENTO
Empreendedor
como o poder concedente recebe o
exige pagamento de Outorga retorno das aplicações
e uma certa e o seu resultado
disciplina nas tarifas de explorando o objeto da concessão
exploração, o resultado do
investimento não é (ex. aeroporto)
atrativo, diante das oportunidades
alternativas em real estate
Empreendedor
aplica recursos
no empreendimento
investimento
se o poder concedente
exige do Empreendedor
somente capital de investimento,
restringe muito os interessados
49
NÚCLEO CONCESSÕES E
DEREAL
ESTATE BANCOS DE FOMENTO
Empreendedor
taxas de juros subsidiadas recebe o
favorecem a rentabilidade retorno das aplicações
dos investimentos do e o seu resultado
empreendedor, criando explorando o objeto da concessão
atratividade para a (ex. aeroporto)
concessão
Empreendedor
aplica recursos
no empreendimento
investimento
banco de fomento (BNDES)

concede crédito para investimento,
cobrando taxas de juros
subsidiadas
50
NÚCLEO A PARTICIPAÇÃO DO ESTADO
DEREAL
ESTATE NAS CONCESSÕES - CONCEITO PPP
Empreendedor
se o Estado determinar as recebe o
tarifas da exploração, nem retorno das aplicações
mesmo taxas de juros e o seu resultado
subsidiadas favorecem a explorando o objeto da concessão
rentabilidade dos (ex. metrô)
investimentos do
empreendedor, criando
atratividade para a
concessão
Empreendedor
aplica recursos
no empreendimento
investimento

subsidiadas
51
NÚCLEO A PARTICIPAÇÃO DO ESTADO
DEREAL
ESTATE NAS CONCESSÕES - CONCEITO PPP
Empreendedor
recebe o
Estado paga uma parte do retorno das aplicações
investimento sem e o seu resultado
participar do retorno explorando o objeto da concessão
Estado subsidia a receita,
garantindo um mínimo, ou (ex. metrô)
pagando parte da tarifa
Empreendedor
aplica recursos
no empreendimento
investimento

subsidiadas
52
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
ESCOLA POLITÉCNICA
DA UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
DE CONSTRUÇÃO CIVIL

REAL ESTATE - ECONOMIA SETORIAL
ciclo de 2023
DECIDIR SOBRE INVESTIMENTOS

EM REAL ESTATE
 fundamentos
 informação para decisão
 modelos e cenários
 processo decisório

53
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
TÓPICOS DA AULA
 planejamento de empreendimentos:
decisão de investir e informações de suporte
 indicadores para aferir

a capacidade de investimento e
a qualidade do empreendimento (investimento)
 procedimentos de simulação
 cenários formatados sob conceitos de

projeções, prognósticos ou arbitragens
 riscos associados à decisão:

decidir diante do risco
54
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
EMPREENDIMENTOS DO REAL ESTATE

DECISÃO DE INVESTIR
I estando na base,
promover um
voo virtual
II desse ponto
de vista,
olhar para trás
informações
para suporte
da decisão
de investir
decisão início da implantação resultado

de investir do empreendimento da decisão
de investir
ciclo de implantação
do empreendimento
55
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

I estando na base,
promover um
voo virtual
II desse ponto
de vista,
olhar para trás
informações V encontrar (medir)
para suporte indicadores que ilustrem
da decisão qualidade (resultado)
de investir do investimento
decisão
de investir
IV medir a necessidade
data base de recursos para
da simulação desenvolver o
empreendimento
III simular o
desenvolvimento
do empreendimento
56
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

I estando na base,
promover um
voo virtual
II desse ponto
de vista,
olhar para trás
informações V encontrar (medir)
para suporte indicadores que ilustrem
da decisão medidas qualidade (resultado)
de investir representam do investimento
expectativas,
vinculadas
decisão ao
de investir comportamento
arbitrado IV medir a necessidade
na simulação de recursos para
data base
da simulação desenvolver o
empreendimento
III simular o
desenvolvimento
do empreendimento
57
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

PROCEDIMENTO DE SIMULAÇÃO
quais são as informações que

o decisor pretende manipular
no processo decisório (indicadores)
construir MODELO capaz de
promover a simulação de
desenvolvimento do
empreendimento
para esta finalidade,
o MODELO sempre será um
simulador de transações
informações ( pagar e receber )
para suporte
da decisão o MODELO simulará com base em
de investir expectativas de comportamento:
custos, preços, prazos, inflação ...
decisão
de investir
ponto de vista
data base das medidas de
da simulação indicadores
III simular o
desenvolvimento
do empreendimento
58
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

quais são as informações que

o decisor pretende manipular
no processo decisório (indicadores)
construir MODELO capaz de
opromover
conjunto adas
simulação de
expectativas de comportamento
desenvolvimento do
corresponde
empreendimentoao que se denomina de
CENÁRIO REFERENCIAL DE
para esta finalidade,
COMPORTAMENTO
o MODELO sempre será um
simulador de transações
informações ( pagar e receber )
para suporte
da decisão o MODELO simulará com base em
de investir expectativas de comportamento:
custos, preços, prazos, inflação ...
decisão
de investir
ponto de vista
data base das medidas de
da simulação indicadores
III simular o
desenvolvimento
do empreendimento
59
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

III cenário referencial II modelo I indicadores de

de comportamento simulador desempenho
requerido pelo capaz de medir do empreendimento,
modelo os indicadores requeridos pelo decisor
preparo do suporte
da simulação de
desempenho do empreendimento
operação da simulação:
do comportamento esperado
ao desempenho do empreendimento
60
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

CENÁRIO REFERENCIAL
III cenário referencial II modelo I indicadores de

de comportamento simulador desempenho
requerido pelo capaz de medir do empreendimento,
modelo os indicadores requeridos pelo decisor
às projeções o
planejador credita
 expectativas de custos podem ser: alta probabilidade
i. projeções (ex. contrato firme de construção) de acontecer
ii. prognósticos (ex. orçamento de obra), ou
iii. arbitragem (ex. orçamento paramétrico /m2 de área construída)
 expectativas de preços podem ser:
i. prognósticos, quando baseados em tendências fundamentadas
ii. arbitragem, na falta de fundamentos (situação muito comum)
 expectativa de inflação só pode ser lançada no cenário por meio de
arbitragem
às predições ou prognósticos às arbitragens
o planejador credita menor não há fundamento para creditar
probabilidade de acontecer probabilidade de acontecer
61
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

CENÁRIO REFERENCIAL
cenário referencial
de comportamento
sempre conterá expectativas de comportamento:
i. implícitas do empreendimento exemplos
ii. do ambiente, ou por ele influenciadas custos são lançados
na forma de orçamento
exemplos (expectativa de custos)
ajustes de custos são lançados preços são lançados com
em linha com alguma medida fundamento na conjuntura
de inflação, mas dependem da da data base da decisão,
conformação do mercado mas serão praticados no
competitivo adiante futuro (em real estate, a
preços idem oferta ao mercado pode
ocorrer ano(s) depois da
expectativa de inflação é sempre decisão de investimento)
definida por arbitragem
(ver a forma do relatório Focus pagamentos de custos
semanal do Bacen) são lançados em base a
prazos paramétricos
então:
como o cenário referencial
não compreende uma verdade de comportamento,
os indicadores medidos pelo modelo de
geração de informações para decisão correspondem
a uma expectativa que poderá não se cumprir
62
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

CENÁRIOS ESTRESSADOS
cenário referencial
de comportamento
sempre conterá expectativas de comportamento:
i. implícitas do empreendimento
ii. do ambiente, ou por ele influenciadas
o processo de decisão passa pela

medida de indicadores derivados de:
i. comportamento dentro do cenário referencial
decisão diante
do risco ii. + comportamentos estressados
risco de quebra de
desempenho se o os cenários alternativos que interessa
comportamento fugir explorar são sempre os estressados:
do cenário referencial  interessa medir quebra de desempenho
 ganhos potenciais não alteram a decisão
então:
como o cenário referencial
não compreende uma verdade de comportamento,
os indicadores medidos pelo modelo de
geração de informações para decisão correspondem
a uma expectativa que poderá não se cumprir
63
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

DECISÃO DIANTE DO RISCO
indicador utilizado pelo IND
empreendedor para decidir sob cenários estressados
sobre seus empreendimentos
IND
IND-emp com comportamento
no cenário referencial
intervalo de
caminho da IND-emp
decisão
IND-rs verificado hipótese de

no setor, na conjuntura investimento de baixo
de avaliação de IND-emp risco no real estate
investimento que o decisor
aceita como o mais protegido
a comportamentos estressados
IND-ir verificado hipótese de

na economia, na conjuntura investimento
de avaliação de IND-emp "isento de risco"
risco que o decisor despreza
64
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

DECISÃO DIANTE DO RISCO exemplos para discussão na aula
IND IND
cenário referencial sob cenários estressados
A, B
C, D
A B
C D
rs
ir
65
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
SINTETIZANDO
A ROTINA
 como pagar as contas da
implantação
equações de funding
II
 qual é a expectativa de
resultado (ganhar poder
de compra) III
indicadores adequados
informações
para suporte
da decisão
de investir
decisão MODELO SIMULADOR, resultado

de investir ativado por da decisão
cenário referencial e de investir
cenários estressados
simular o  fundamentos de economia

desenvolvimento
do empreendimento
valor, inflação, riscos
conjuntura econômica.....
I
66
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

ciclo de 2023
PREÇOS E INFLAÇÃO
 fundamentos
 medidas e
 indicadores

67
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
TÓPICOS DAS AULAS
 preços se formam no seio dos mercados: preço e valor

 movimentos de preços e inflação: causas estruturais,
ou desequilíbrio do mercado
 medida de indicadores da inflação e cuidados
com o uso de linhas de tendência, seja para o passado
como para arbitragem adiante
 inflação por meio de números índices
para trabalhar com conjuntos de preços (famílias,
setores da economia ou a inflação geral dos preços)
 representatividade dos números índices e das
taxas de inflação para conjuntos de preços
 indicadores de inflação mais utilizados no real estate
 comportamento dos indicadores
 descolamento entre indicadores, especialmente o de custo de
construção pelo INCC, contra os preços residenciais pelo IVG-R
 moeda de análise de investimentos de ciclo longo
68
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
PREÇOS SE FORMAM
NO SEIO DOS MERCADOS
produtor mercado
PRODUTO
o produtor propõe um diante do
PREÇO DE OFERTA PREÇO DE OFERTA
o mercado julga o
VALOR DO PRODUTO
o preço é formulado considerando o mercado desconhece a
 necessidades e estrutura dos custos e julga
valor por comparação:
 anseios
a percepção de valor  transações equivalentes
o preço deve cobrir os custos é afetada por no passado
o produtor espera um lucro  necessidades  comparação entre ofertas de
na transação ( resultado (preciso) e produtos equivalentes
entre receber o preço e  anseios
pagar os custos ) (desejo)
69
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
PREÇO DE OFERTA E
VALOR DE UM PRODUTO EM DIFERENTES MOMENTOS
TENDÊNCIA
preço de oferta (1) = preço de oferta (2) > (1) =

custos (1) + resultado (1) custos (1) + resultado (2) > (1)
anseio domina as transações:

produtor explora o desequilíbrio
nas transações, aumentando o seu
resultado
mercado falta
equilibrado produto
“lei da avidez de riqueza”
resultado (1) satisfaz, mas se é
possível fazer um maior resultado,
por quê não?
valor (1) = valor (2) = juízo de valor determinado

preço de oferta (1) preço de oferta (2) por necessidade diante
da falta, ou por ansiedade
diante da escassez
70
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
PREÇO DE OFERTA E
TENDÊNCIA
preço de oferta (1) = preço de oferta (2) < (1) =

custos (1) + resultado (1) custos (1) + resultado (2) < (1)
anseio domina as transações:

mercado explora o desequilíbrio
a oferta de nas transações, comprando
produto mais barato
mercado
equilibrado está acima
da demanda “lei da avidez de riqueza”
valor (1) é adequado para pagar,
mas se é possível comprar por
preço inferior, por quê não?

preço de oferta (1) preço de oferta (2) pela pressão de venda
evidenciada nas
transações (ansiedade do
produtor)
71
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
PREÇO DE OFERTA E
TENDÊNCIA
preço de oferta (1) = preço de oferta (2) > (1) =

custos (1) + resultado (1) custos (2) > (1) + resultado (2) > (1)
resultado na formação do preço

deve remunerar adequadamente os
mercado custos de investimentos para produzir, para
equilibrado produção induzir a atratividade:
crescem
compressão do resultado pode
provocar falta de produto

preço de oferta (1) preço de oferta (2) pela conformação do
mercado competitivo:
sobe o patamar
dos preços
72
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
PREÇO DE OFERTA E
TENDÊNCIA
preço de oferta (1) = preço de oferta (2) < (1) =

custos (1) + resultado (1) custos (2) < (1) + resultado (2) < (1)
resultado na formação do preço

tende a ser comprimido, no médio
mercado custos de prazo:
equilibrado produção
caem “lei da avidez de riqueza” vigora
em um primeiro momento, mas a
competitividade tende a forçar a
compressão dos preços

preço de oferta (1) preço de oferta (2) pela conformação do
mercado competitivo:
cai o patamar
dos preços
73
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
MOVIMENTOS DE PREÇOS
E INFLAÇÃO
Os preços do mercado (oferta e valor) tendem a absorver

o constante desequilíbrio provocado pelos
impactos estruturais (os custos) e as
relações entre oferta e demanda (resultados e anseios).
Preços e Valores no mercado são sempre
resultado de comportamento dos agentes:
 os produtores buscam satisfazer suas expectativas de
resultado (anseios) depois de cobrir os custos de produção
 os compradores aceitam os valores evidenciados dentro do
mercado competitivo, por incapacidade de reconhecer
a estrutura dos preços ofertados
74
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
MOVIMENTOS DE PREÇOS
E INFLAÇÃO
Preços ofertados crescem por causas estruturais quando:

 os custos dos insumos sobem
 a produtividade cai, nos sistemas de produção e gestão
 o custo dos recursos financeiros alocados à produção sobe
 os custos da inserção na economia sobem (impostos ou as contas para
satisfazer o Estado por exemplo)
Preços ofertados crescem para compensar desequilíbrios do mercado quando a
atratividade para produzir implica em buscar maiores resultados para os mesmos
custos, porque os recursos investidos têm que ser remunerados em patamar mais
elevado (taxa referencial de juros e suas repercussões)
Preços ofertados crescem para satisfazer a avidez de riqueza dos produtores em
momentos de desequilíbrio entre a demanda de produtos e a capacidade de
produzir instalada
Quando se consideram os anseios dos diferentes agentes que ofertam preços, que
compõem outros preços como custos, evidencia-se que há, no conjunto das
transações, uma pressão contínua dos preços ofertados para cima.
Esse movimento é denominado de inflação.
75
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
MEDIDA DE INDICADORES
DA INFLAÇÃO
indicador de inflação em um insumo primário
petróleo, por exemplo, cujos preços se movimentam muito

mais por expectativas de desequilíbrio do mercado:
 oferta não controlada, porque há interesses nacionais e de
grupos empresariais que não se harmonizam e
 demanda caudatária de movimentos econômicos das
nações, particularmente as mais desenvolvidas e os
grandes blocos econômicos
76
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
MEDIDA DE INDICADORES
DA INFLAÇÃO
600 300
591,37
550 275 preço do
barril de
petróleo
500 250
517,88 bruto WTI
450 225
463,72
400 200 BRL nominal
350 175
300 150
250 139,96 116,80 125 BRL dez-22

pelo IPCA
214,38
200 100
150 87,38 75
198,24
100 50 USD nominal
( à direita )
50 32,74 25
0 0
dez dez dez dez dez dez dez dez dez dez dez dez dez dez dez dez dez dez dez
-04 -05 -06 -07 -08 -09 -10 -11 -12 -13 -14 -15 -16 -17 -18 -19 -20 -21 -22
77
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
PROGNÓSTICO DE INDICADORES
DA INFLAÇÃO
indicador de inflação:
risco de ler harmonizando por meio de linhas de tendência
78
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
NÚMEROS ÍNDICES PARA

INFLAÇÃO DE CONJUNTOS DE PREÇOS
 o indicador de inflação para um produto (exemplo do

petróleo) é o seu preço em cada momento associado à taxa
de variação do preço entre dois momentos
 esse procedimento não é adequado para segmentos da
economia ou para a inflação geral, que é a que reflete a
imagem da perda de poder de compra de uma certa moeda
(Real no Brasil)
a economia
setor econômico
as famílias
produto
79
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

 exemplos
a economia
preço dos imóveis
residenciais
as famílias
cimento de renda
custos de média
construção
a economia
custos de
alimentação
aluguel as famílias
de lojas de renda
média
pizza
80
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

 como medir a inflação
a economia
preço dos imóveis
residenciais
as famílias
cimento de renda
custos de média
construção
não se busca a medida
preços e dos preços praticados
sua variação em todas as transações
os preços variam conforme:

volume da transação
forma de pagamento
cimento custos acessórios, como
transporte
localização geográfica
cimento varejo ou atacado
............
é necessário eleger
uma amostra
81
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

 como medir a inflação cesta de usos que reflita a
utilização da moeda nas
a economia transações da economia
preço dos imóveis em proporção
residenciais representada
por uma amostra
as famílias
cimento de renda
custos de média
construção
amostra de
preços do cesta de insumos cesta de consumos identificados
cimento utilizados na construção no orçamento das famílias
em proporção representada em proporção representada
por uma amostra por uma amostra
com preços de insumos com preços de produtos e serviços
recolhidos por meio de recolhidos por meio de
amostra adequada amostra adequada
cesta de preços verificados no mercado

em proporção representada por uma amostra
com preços de transação recolhidos por meio de
amostra adequada
82
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

 cestas de insumos e números índices
a economia
preço dos imóveis
residenciais
as famílias
cimento de renda
custos de média
construção
cesta de insumos
utilizados na construção
em proporção representada
por uma amostra
data data data
base k z
preço da cesta preço da cesta preço da cesta
= P0 = Pk = Pz
taxa de inflação taxa de inflação
no ciclo [ 0 - k ] no ciclo [ k - z ]
Pk Pz
ti( 0k ) = −1 ti(kz) = −1
P0 Pk
83
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

P0 Pk e Pz são valores medidos em reais nominais,
 P0,
mas sem expressão na leitura dos movimentos inflacionários:
exemplo: P0=1245,12
P0=1245,12, Pk=1347,25 e Pz=1418,17
=1245,12 Pk=1347,25 Pz=1418,17
para facilitar o entendimento, associamos um número índice ao
preço na base:
P0 se associa a I0=100
=100 sendo I0 o índice base
I0=100,
e os demais preços são transformados em índice na proporção
da relação I0 para P0 Pk
Ik = I 0 ⋅
P0
data data data

base k z
= P0 = Pk = Pz
Pk Pz
ti( 0k ) = −1 ti(kz) = −1
P0 Pk
84
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE


P0 Pk e Pz são valores medidos em reais nominais,
 P0,
mas sem expressão na leitura dos movimentos inflacionários:
exemplo: P0=1245,12
P0=1245,12, Pk=1347,25 e Pz=1418,17
=1245,12 Pk=1347,25 Pz=1418,17
=100,00 Ik=108,20 e Iz=113,90
resultando: I0=100,00
I0=100,00, Iz=113,90

Ik Iz
ti(0k ) = −1 ti(kz) = −1
I0 Ik
índice de preços índice de preços índice de preços
= I0 = Ik = Iz
data data data
base k z
= P0 = Pk = Pz
Pk Pz
ti( 0k ) = −1 ti(kz) = −1
P0 Pk
85
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

=100,00 Ik=108,20 e Iz=113,90
 I0=100,00
I0=100,00, Iz=113,90
Ik Iz
ti(0k ) = − 1 = 8,2% ti(kz ) = − 1 = 5, 3%
I0 Ik
(1 + tm )12 = (1 + ti ) (1 + tm )12 = (1 + ti )
tm = 0,66% equivalente mensal tm = 0,43% equivalente mensal
Iz
ti(0z ) = − 1 = 13,9%
I0
(1 + tm )24 = (1 + ti )
tm = 0,54% equivalente mensal
índice de preços índice de preços índice de preços
= I0 = Ik = Iz
data data data
base 12 24
(1 + ta )2 = (1 + ti )
ta = 6,72% equivalente anual
86
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
REPRESENTATIVIDADE DOS NÚMEROS ÍNDICES

E DA INFLAÇÃO PARA CONJUNTOS DE PREÇOS
custos de
construção
cesta de insumos
utilizados na construção
 em proporção representada amostra de
por uma amostra cesta de insumos
universo dos utilizados na construção
custos de
construção a cesta respeita uma
determinada proporção
uma determinada obra, de consumos:
em uma certa localização materiais
não poderá estar refletida serviços
na estrutura da amostra mão de obra
os índices de inflação de equipamentos
segmentos da economia encargos
apresentam uma visão
macroeconômica, que não
pode ser transferida sem
crítica para cada unidade
do universo explorado
os preços que figuram

na cesta devem respeitar
uma distribuição geográfica,
seguindo uma amostra adequada
87
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
REPRESENTATIVIDADE DOS NÚMEROS ÍNDICES

E DA INFLAÇÃO PARA CONJUNTOS DE PREÇOS
 os índices de inflação de segmentos da economia apresentam uma
visão macroeconômica, que não pode ser transferida sem crítica para
cada unidade do universo explorado
exemplo: índice de preços de imóveis residenciais no mercado norte-americano
no ciclo da bolha de preços inflada entre 2002 e 2006
88
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
INDICADORES DE INFLAÇÃO
MAIS UTILIZADOS NO REAL ESTATE
os índices de inflação de segmentos da economia apresentam uma visão macroeconômica,
que não pode ser transferida sem crítica para cada unidade do universo explorado
IGP-M índice geral
de preços mercado
(Ibre-Fgv)
vários outros
a economia
preço dos imóveis
residenciais
as famílias
cimento de renda
custos de média tem sido usado
INCC índice como índice de
nacional construção
referência para
de custos da a perda de
construção civil poder
(Ibre-Fgv) de compra do
IPCA índice de preços
vários outros ao consumidor ampliado Real (BRL)
IVG-R índice de valores (Ibge)
de garantia de imóveis
residenciais financiados renda média do trabalho
(Bacen) principal
IGMI-R índice geral do (Ipea)
mercado imobiliário serve para análises de
residencial (Abecip) poder de compra, não
outros, com destaque para inflação
para o Fipe-Zap (Fipe)
89
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
algumas amostras em destaque:
INCC
amostra derivada de orçamentos de construções típicas exemplos de aderência do
Incc
H1 - Casa de 1 pavimento com sala, 1 quarto e demais dependências,
medindo, em média, 30m2. renda média em SPaulo
H4 - Edifício habitacional de 4 pavimentos, constituído por unidades autônomas de sala, 41,4960 x 43,29 ~ 18%
3 quartos e dependências, com área total média de 2520 m2.
renda baixa em Recife
H12 - Edifício habitacional de 12 pavimentos, composto de apartamentos de sala,
3 quartos e dependências, com área total média de 6.013 m2. 22,5567 x 5,24 ~ 1,2%
distribição por construção típica (%) peso da
localização geográfica cidade
H1 H4 H12 no índice
Recife 22,5567 46,5297 30,9136 100,0000 5,24
Salvador 20,3826 42,6806 36,9368 100,0000 9,31
Belo Horizonte 24,1449 38,5255 37,3296 100,0000 11,13
Rio de Janeiro 20,1277 38,4987 41,3736 100,0000 9,49
São Paulo 20,7324 37,7716 41,4960 100,0000 43,29
Porto Alegre 23,2279 52,2358 24,5363 100,0000 11,04
Brasília 39,3580 41,3487 19,2933 100,0000 10,50
100,00
90
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
algumas amostras em destaque:
IPCA
amostra derivada de orçamentos familiares de renda até 40 SM, pela [ POF - IBGE 2009 ]
distribição por conta típica do orçamento (%)

peso da
localização geográfica saúde e cidade
alimentação e artigos de despesas
habitação vestuário transporte cuidados educação comunicação no índice
bebidas residência pessoais
pessoais
Belém 30,8 12,3 6,5 8,6 14,8 10,7 7,3 4,3 4,7 100,0 4,5
Fortaleza 28,6 14,1 5,8 6,5 18,6 10,1 7,7 3,9 4,7 100,0 3,5
Recife 24,1 13,8 6,1 7,8 17,5 12,6 8,7 4,3 5,1 100,0 5,1
Salvador 24,4 13,4 5,8 6,7 22,9 10,4 7,3 3,9 5,2 100,0 7,4
Belo Horizonte 20,3 14,5 6,2 6,4 22,4 10,6 9,9 4,1 5,6 100,0 11,2
Rio de Janeiro 21,4 16,1 4,6 4,8 19,7 11,7 10,4 4,5 6,8 100,0 12,5
São Paulo 20,6 14,1 4,8 5,6 23,7 11,3 9,6 4,6 5,7 100,0 31,7
Curitiba 20,8 14,6 5,4 7,1 24,5 11,1 8,5 3,1 4,9 100,0 7,8
Porto Alegre 23,0 13,5 5,9 6,8 21,3 11,1 9,3 3,9 5,2 100,0 8,4
Goiânia 20,9 14,9 5,3 6,0 24,4 10,2 9,1 3,9 5,3 100,0 4,4
Brasília 20,2 13,9 6,0 6,1 23,5 9,7 9,6 4,8 6,2 100,0 3,5
intervalo de proporção | 20,2 - 30,8 | | 12,3 - 16,1 | | 4,6 - 6,5 | | 4,8 - 8,6 | | 14,8 - 24,5 | | 9,7 - 12,6 | | 7,3 - 10,4 | | 3,1 - 4,8 | | 4,7 - 6,8 | 100,0
nas 9 categorias de alimentação no domicílio (frutas); alimentação fora do domicílio (cafezinho)

despesas
encargos e manutenção (condomínio, desinfetante); combustíveis e energia (gás de botijão)
365 contas são apuradas,
agrupadas em
móveis e utensílios (flores); consertos e manutenção (reforma de estofado)
52 sub-itens e aglutinadas
em 19 itens. produtos farmacêuticos (hormônio); serviços de saúde (exame de imagem);
cuidados pessoais (sabonete)
serviços pessoais (manicure);
Exemplos de contas recreação fumo e fotografia (hotel)
91
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
 algumas amostras em destaque:

IVG-R
 a amostra trabalha com a mesma base geográfica do IPCA
(11 regiões metropolitanas) e utiliza os mesmos índices de
ponderação do IPCA
 não utiliza preços, mas avaliações de imóveis financiados,
constantes de contratos de créditos imobiliários concedidos
 o IVG-R é apurado por meio da mediana de valores apurados
mensalmente
 renda do trabalho principal em áreas metropolitanas:
IRenda
medida pela PNAD contínua (pesquisa nacional por amostra de
domicílios) e publicada em variação anual
92
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
COMPORTAMENTO
DE INDICADORES
 os índices gerais de inflação, e sua aderência
IPCA e IGP-M
o horizonte 2005 até final de 2020, representa a era moderna do real estate no Brasil e
2011 até 2014, a reversão de bolha de preços formada na primeira parte do ciclo
380
360
índices 100
340 em
dezembro
320 2004
300
280
260
variação do
240 IGP-M
220
200
180
160 variação do
IPCA
140
120
100
-04 -05 -06 -07 -08 -09 -10 -11 -12 -13 -14 -15 -16 -17 -18 -19 -20 -21 -22
93
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
COMPORTAMENTO
DE INDICADORES
INCC e IVG-R
550
500
índices 100 em
dezembro 2004
450
400
350
variação do
INCC
300
250
200
variação do
IVG-R
150
100
-04 -05 -06 -07 -08 -09 -10 -11 -12 -13 -14 -15 -16 -17 -18 -19 -20 -21 -22
94
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
COMPORTAMENTO
DE INDICADORES
INCC e IVG-R
240
230
220 índices 100 em

dezembro 2010
210
200
190
180
170 variação do INCC
160
150
140
130
variação do IVG-R
120
110
100
dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez-
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
95
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
COMPORTAMENTO
DE INDICADORES
 os produtos do real estate, e sua aderência com os índices gerais de preços
INCC e IVG-R comparados com IPCA
240
230
índices 100 em
220 dezembro 2010
210
200
190 variação do INCC
180
170
160
variação do IVG-R
150
140
130
120 variação do IPCA
110
100
dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez- dez-
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
96
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
DESCOLAMENTO
DE INDICADORES
 em muitas situações é mais adequado mostrar os indicadores
relativos entre dois medidos nominalmente.
 exemplo: o crescimento nominal de preços pelo IVG-R ilustra
crescimento, mas não perda ou ganho de poder de compra do público
alvo. Se medirmos IVG-R contra a renda (IPEA), verificaremos se os
preços sobem ou caem contra a renda do mercado.
 aproveitando o exemplo
poder de compra em 0 poder de compra em k

R0 Rk
PC0 = PCk =
I0 Ik
variação do poder de compra no ciclo [0,k]
PCk , resultando
IVG-R vP( 0k ) = −1 IVG-R
= I0 PC 0 = Ik
(1 + vP ) = (1 + vR )
data (1 + vI ) data
base k
IRenda vP é a taxa de descolamento do IRenda
= R0 índice IRenda contra o índice IVG-R = Rk
vP >0 poder de compra cresce entre 0 e k

vP <0 decresce
97
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
DESCOLAMENTO
DE INDICADORES
 os preços do real estate, contra os custos e a renda do mercado

descolamento de IVG-R contra INCC e IRenda
98
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
MOEDA DE ANÁLISE DE
INVESTIMENTOS DE CICLO LONGO
 negócios são feitos em moeda nominal:
o Investimento ( I ) é feito em BRL em uma data base (y) e o
seu Retorno ( R ) se dá em BRL em uma data adiante (k)
 comparar R com I é inadequado, porque o poder de compra do BRL em k é menor do que em y :
mesmo com R maior do que I, o investidor poderá até perder no investimento,
a depender da inflação no ciclo
 análises devem se reportar ao poder de compra da base da análise
 a escolha do conversor inflacionário deve ser explicitada :
é sempre recomendável usar índice geral de preços, que é a referência para e deflação da moeda
| no Brasil, para o Real (BRL) têm-se utilizado IPCA |
Investimento Retorno
em BRL variação do poder de compra no ciclo [y,k
[y,k]
y,k] em BRL
= I deve ser analisada por comparação entre PRk e PIy =R
data data data
base (0) y k
poder de compra de poder de compra de
I em y R em k
I R
PIy = PRk =
y
(1 + i ) (1 + i )k
99
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
MOEDA DE ANÁLISE DE
INVESTIMENTOS DE CICLO LONGO
 moeda estrangeira pode distorcer inteiramente a análise, porque seu
poder de compra fora do ambiente de emissão é dependente da
taxa de câmbio, que poderia seguir regras de equilíbrio de poder de
compra (conceito PPP), mas acaba sendo pautada por especulação
100
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE

ciclo de 2023
REAL ESTATE
 valor
 percepção de valor
 avaliação

101
NÚCLEO
DEREAL
ESTATE
TÓPICOS DA AULA
Valor, Percepção de Valor

e Avaliação em Real Estate
 custos de implantação e
sua repercussão no valor
 | valor | e | preservação de valor |

dos bens do real estate:
imóveis residenciais e comerciais
 avaliação de imóveis pelo valor justo (fair value)
 impulsionadores de valor
102
NÚCLEO CUSTOS DE IMPLANTAÇÃO E
DEREAL
ESTATE SUA REPERCUSSÃO NO VALOR
resultado de
benchmark, na
comparação com a
oferta competitiva,
seguindo
parâmetros do
comprador, quanto a
necessidades e
anseios
a capacidade de
pagar é fator
determinante para
acontecer a
transação
resultado de
como o
empreendedor PREÇO VALOR
desenha um
OFERTA REAÇÃO
produto
competitivo e
atrativo de ATRIBUTOS REFERENCIAL
empreender DE QUALIDADE DE QUALIDADE
EMPREENDEDOR
MERCADO
103
DEREAL
resultado cresce
produto competitivo tem atributos + atributos somente se
que definem o custo de produção + custos a percepção de
o preço do produto, ajustado VALOR for alterada e
ao valor arbitrado por benchmark, existir capacidade de
contém um
resultado
contra os custos
a qualidade do resultado contra os
+ resultado
custos e a exigência de investimentos
? pagar compatível
como aumento de
PREÇO provocado
pelo aumento de
custos
indica a atratividade
para o empreendedor a capacidade de
pagar é fator
determinante para
acontecer a
transação
resultado de
como o
desenha um
OFERTA REAÇÃO
produto
competitivo e
EMPREENDEDOR
MERCADO
104
DEREAL
imóveis residenciais resultado cresce

produto competitivo tem atributos + atributos somente se
a percepção de
que definem o custo de produção
o preço do produto, ajustado
+ custos VALOR for alterada e
ao valor arbitrado por benchmark, existir capacidade de
contém um
resultado
contra os custos
+ resultado
? pagar compatível
como aumento de
PREÇO provocado
pelo aumento de
custos
para o empreendedor custo não se
agrega ao valor,
podendo até
provocar perda
resultado de de resultado
como o
desenha um
OFERTA REAÇÃO
produto
competitivo e
EMPREENDEDOR
MERCADO
105
DEREAL
imóveis comerciais, usando o exemplo de escritórios corporativos

resultado da
leitura dos
indicadores de
comportamento
do mercado
o estado da
economia e o
equilíbrio do
mercado são
indutores de
valor de aluguel
resultado de
como o
empreendedor VALOR
desenha um PREÇO VALOR DO
do imóvel ALUGUEL
produto no conceito
competitivo e VOI
atrativo de
empreender ATRIBUTOS REFERENCIAL
DE QUALIDADE DE QUALIDADE
EMPREENDEDOR
INVESTIDOR MERCADO
106
DEREAL

resultado da
produto competitivo tem atributos + atributos leitura dos
+ custos indicadores de
comportamento
ao VOI, derivado do aluguel e da do mercado
atratividade para o investidor, contém
um resultado contra os custos
+ resultado
? o estado da
economia e o
equilíbrio do
mercado são
indutores de
valor de aluguel
para o empreendedor
resultado de
como o
empreendedor VALOR
do imóvel ALUGUEL
produto no conceito
competitivo e VOI
atrativo de
EMPREENDEDOR
INVESTIDOR MERCADO
107
DEREAL

resultado da
produto competitivo tem atributos + atributos leitura dos
+ custos indicadores de
comportamento
ao VOI, derivado do aluguel e da do mercado
atratividade para o investidor, contém
um resultado contra os custos
+ resultado
? o estado da
economia e o
equilíbrio do
mercado são
indutores de
valor de aluguel
para o empreendedor
mercado não se
altera, logo
custo não se
agrega ao VOI
resultado de e provoca perda
como o de resultado
empreendedor VALOR
do imóvel ALUGUEL
produto no conceito
competitivo e VOI
atrativo de
EMPREENDEDOR
INVESTIDOR MERCADO
108
DEREAL
imóveis comerciais | alguns destaques relativos ao VOI
imóveis para locação pura

(escritórios e galpões logísticos, por exemplo)
são classificados em categorias, em função dos atributos
embarcados
 osalugueis do mercado competitivo se balizam por
categoria, de modo que [ + custos ] pode fazer o imóvel
mudar de categoria, significando [ + aluguel ],
conduzindo a [ + VOI ]
o binômio [ VOI | aluguel ] pode mudar de categoria, com
[ + atributos ], conduzindo a [ + resultado ] para o
empreendedor
hotéis tem VOI vinculado às diárias do mercado competitivo
(mercado), mas também à sua taxa de ocupação
 nos
hotéis [ + custos ] pode fazer o empreendimento mais
competitivo e levantar a taxa de ocupação
 nesse caso, [ + ocupação ] para [ mesma diária ] levanta o
VOI, de modo que [ + custos ] pode conduzir a
[ + resultado ] para o empreendedor
entretanto, nada garante que o acréscimo de VOI
remunere de modo atrativo o acréscimo de custos
109
NÚCLEO VALOR DOS BENS DO REAL ESTATE
DEREAL
ESTATE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS
imóveis residenciais e comerciais

o mercado atribui Valor a um bem de real estate
sempre com base em leitura do mercado
competitivo
 nos imóveis residenciais, por meio de
comparação e
 nos imóveis comerciais, julgando a
atratividade do investimento para receber os
alugueis identificados no mercado
ou seja Valor não é atributo de nenhum bem -
em cada conjuntura, configura-se uma
Percepção de Valor de cada imóvel
ou, ainda, imóvel não é Reserva de Valor,
significando que comprar por um determinado
preço não implica em proteger o investimento
aplicado
VALOR o imóvel só seria capaz de proteger
os recursos aplicados na compra se o
Valor definido na transação se
incorporasse ao bem, como sendo
um seu atributo
REFERENCIAL
DE QUALIDADE
EMPREENDEDOR
MERCADO
110
DEREAL
imóveis residenciais | Vila Mariana em São Paulo
111
DEREAL
imóveis residenciais | três cidades nos USA
112
DEREAL
imóveis comerciais | escritórios corporativos AAA+ AA em São Paulo
113
NÚCLEO AVALIAÇÃO
DEREAL
ESTATE DE IMÓVEIS
os procedimentos técnicos de avaliação de imóveis

correspondem a indicar o que se denomina Valor Justo
do imóvel em uma certa data
 ValorJusto é aquele pelo qual o imóvel poderia ser
transacionado em determinada conjuntura econômica e de
mercado por duas partes (vendedor e comprador) que não
apresentem nenhuma pressão para a negociação:
o vendedor por necessitar vender e o comprador por
apresentar qualquer ansiedade para comprar
 nadeterminação de Valor Justo, o técnico se posiciona
como um investidor avesso ao risco e, usando referências
do mercado, mede um valor adequado para a transação
a determinação do Valor Justo pode ser feita segundo três
diferentes critérios, devendo o técnico arbitrar qual o mais
adequado para a circunstância
 imóveis
podem ser avaliados por comparação, critério mais
recomendado para imóveis residenciais, porque é assim
que o mercado tende a agir na aquisição (benchmark)
114
NÚCLEO AVALIAÇÃO
DEREAL
ESTATE DE IMÓVEIS
 pode ser medido o "custo de reprodução", procedimento no

qual técnico mede qual seria o orçamento para construir
um imóvel idêntico, com o objetivo de vender, computando
todas as contas que teria um empreendedor (ex. terreno,
projetos, despesas legais de estruturação, construção e
equipamentos) e agregando uma margem adequada de
resultado
Custo de reprodução é usado para algumas situações
particulares, como, por exemplo, sinistros de seguros, ou
quando não há condições de montar amostra
representativa do mercado para usar o método da
comparação
 paraimóveis comerciais, o único método adequado é a
determinação do
VOI - Valor da Oportunidade de Investimento
115
NÚCLEO IMPULSIONADORES
DEREAL
ESTATE DE VALOR DE IMÓVEIS
 conjunturas
de mercado na qual se incrementa a demanda
podem servir para aguçar a ansiedade de comprar / vender.  família B entra
no mercado
Exemplo para imóveis residenciais: mais cedo,
 condiçõesfavorecidas de crédito para aquisição, pela forçando a
queda da taxa de juros, liquidez do mercado financeiro, ou demanda
 avidez de
aumento da relação LTV, podem criar acesso a
compradores que ainda estariam no ciclo de "fazer riqueza leva os
preços da
poupança", o que tende a levar preços para cima oferta para
 contração de crédito imobiliário leva preços para baixo cima
 transações
condição normal fora do Valor
Justo
família A (renda M) preço = 100
8 anos de poupança para acumular 25 financiamento = 75
entrada = 25
condição favorecida preço = 100

financiamento = 85
família B (renda M) entrada = 15
estava acumulando poupança
para comprar adiante, mas tem
acesso ao imóvel na data base
116
DEREAL
 conjunturas
de mercado na qual se incrementa a demanda
podem servir para aguçar a ansiedade de comprar / vender
 comportamento do IVG-R
117
DEREAL
 movimentos da economia influenciam a taxa de ocupação de

escritórios, que impulsionam valor de alugueis, com
repercussão nos valores do mercado dos imóveis
118

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GRADUAÇÃO - PCC 3411

Real Estate - Economia Setorial

MATERIAL DE AULAS ATENÇÃO

Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr

GRADUAÇÃO - PCC 3411

Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr

O setor econômico do Real Estate

 real estate: sua divisão tradicional e a extensão para a

 as necessidades da sociedade ancoradas

 empreendimentos residenciais para venda -

 empreendimentos de imóveis comerciais para exploração -

 investimentos em concessões e PPPs

o setor econômico do real estate

estrutura para desenvolvimento

o imóvel representa o maior investimento

o imóvel representa o maior investimento

detectar estruturar vender para construir entregar e

4|6 8 | 12 6|8 18 | 24 4|6

comprar receber uma pequena parte do preço receber a

detectar estruturar vender para construir entregar e

4|6 8 | 12 6|8 18 | 24 4|6

longo período de imobilização

empreendimentos de base imobiliária

detectar, validar, explorar sob arrendamento revitalizar

36 | 48 1 | 2 anos de penetração no mercado 1|2

comprar terreno, receber receitas de arrendamento

empreendimentos de base imobiliária

detectar, validar, explorar sob arrendamento revitalizar

36 | 48 1 | 2 anos de penetração no mercado 1|2

empreendimentos equivalentes aos de base imobiliária

detectar, validar, explorar entregar para

36 | 60 20 | 30 anos de ciclo operacional

empreendimentos equivalentes aos de base imobiliária

GRADUAÇÃO - PCC 3411

Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr

 as relações de mercado nos EI

 inserção econômica dos EI

 financiamento para produção e aquisição dos EI

 inserção econômica dos EBI

 partilhamento do investimento em EBI,

 bancos de fomento nas concessões e o

refere-se às equações de fundos no

princípio econômico relevante:

princípio econômico relevante:

princípio econômico relevante:

mercado não é capaz de

princípio econômico relevante:

mercado não é capaz de

princípio econômico relevante:

princípio econômico relevante:

fatores determinantes da transação

fatores determinantes da transação

fator dominante da transação a poupança líquida fica

detectar estruturar vender para construir entregar e

comprar receber uma pequena parte do preço receber a

no mercado brasileiro não há financiamento

comprar receber uma pequena parte do preço receber a

detectar estruturar vender para recursos de capital para montar

comprar receber uma pequena parte do preço receber a

financiamento para produção

comprar receber uma pequena parte do preço receber a

o empreendedor deve pagar

comprar receber uma pequena parte do preço receber a