Incorporação na Prática®

Live de aquecimento 1
O que é incorporação
imobiliária e como ela pode
colocar dinheiro no seu
bolso?

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● 2002 - 2007 | UNB - Arquitetura e Urbanismo.

● 2007 - 2013 | Incorporadoras SP, DF, GO.
● 2011 - 2013 | MBA FGV - Especialista em Gestão
de Negócios Imobiliários e da Construção Civil.
● 2013 | Fundou a Incorporação na Prática.
● 2016 | Suécia, Estocolmo - Mestrado KTH Royal
Institute of Technology.
● 2017 | Alemanha, Weimar - Bauhaus-Universität
Weimar.
● 2019 | Publicação 02 livros da IP e tese escrita.
● 2020 | Defesa Mestrado - The Status Quo of
Real Estate Education.

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No mercado desde 2007, Carolina Caribé tem como missão profissionalizar o mercado
imobiliário Brasileiro através de conhecimento para gerar riqueza!

Hoje sou mentoria de pequenas e médias empresas. Com visão global, atuo em todas as
fases da incorporação, desde a aquisição de terrenos, até a entrega das chaves.
Em minha carreira coordenei e gerenciei mais de 85 torres, 463.000 m² e VGVs que
superam os R$2,2 bilhões.
Atualmente sou mentora de mais de R$2 bilhões em VGVs em negócios
imobiliários por todo o país, e participo como desenvolvedora e sócia de
mais de R$1,7 bilhões em VGVs.
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Qual a Importância da Incorporação Imobiliária?

Incorporação Imobiliária é sobre escalar seu faturamento.
Incorporação imobiliária NÃO É SOBRE CONSTRUIR PARA VENDER! É
a estratégia de negócio que te permite fazer empreendimentos
milionários, pois você desenvolve o produto que o mercado está
buscando e quer comprar. Você faz isso com parcerias e investidores.
E o principal: VOCÊ VENDE PRIMEIRO, PARA GASTAR DEPOIS!

E não dá pra fazer isso sem método!

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Definição:
É o nome dado ao conjunto de atividades
exercidas com a finalidade de construir ou

O que é promover a construção de edificações ou

conjunto de edificações, bem como sua
Incorporação comercialização, total ou parcial. Composto
por áreas privativas, chamadas unidades
Imobiliária? autônomas, e áreas comuns, que em seu
conjunto formam um condomínio.

É a venda da idéia do produto que será

lançado, construído e entregue naquele
terreno.

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Incorporação Imobiliária é o ato de

empreender um projeto imobiliário. É
quando alguém:

O que é 1. Desenvolve um produto imobiliário num

terreno;
Incorporação 2. Faz o registro desta incorporação e a

Imobiliária? individualização das matrículas no

cartório de registro de imóveis;
3. Se compromete a executar este
empreendimento, e;
4. Faz a venda das unidades autônomas.

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Principais agentes:

● Incorporador
● Dono do Terreno
O que é ● Construtor/ Projetistas
Incorporação ● Investidor/ Clientes

Imobiliária? ● Inst. Financeira

● Imobiliária
● Municipalidade/ Prefeitura
● Cartório de Notas e registro de Imóveis

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1. Lei nº 4.591/1964: O Condomínio em

Edificações e as Incorporações
Imobiliárias.
Quais Leis 2. Lei nº 9.514/97: Alienação Fiduciária.
regulam o 3. Lei nº 10.931/04: Patrimônio de Afetação.

mercado 4. Lei 13.465/17: Loteamento Fechado e

Condomínio de Lotes.
imobiliário? 5. Lei nº 13.777/18: Multipropriedade ou Time
Sharing.
6. Lei nº 13.786/18: Lei dos Distratos.

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Valor Geral de Vendas, ou VGV - É um

valor calculado pela soma do valor
potencial, estimado, de venda de todas
as unidades autônomas, ou seja, das

O que é áreas privativas, de um

empreendimento.
VGV?
A venda das áreas privativas deverá
custear todo o empreendimento
conforme veremos à seguir na:

CALCULADORA DE VGV

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MERCADO

O que define o sucesso de um

RETORNO PRODUTO
Empreendimento? $$$

VENDA

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Segmento Nicho

● Loteamento
1 RESIDENCIAL POPULAR ●
●
Condomínio de casas
Condomínio de apartamentos/ edilício

● Loteamento/ Condomínio de casas

2 RESIDENCIAL MAP ●
●
Mixed-use, condomínio de apartamentos
Segunda moradia, multipropriedade

● Centro ou galeria comercial

3 COMERCIAL (POP/ MAP) ●
●
Mall, shopping
Centro clínico, centro empresarial

● Laje corporativa, Triple A

4 CORPORATIVO ●
●
Built-to suit
Locação, FII

● Galpão Industrial
5 INDUSTRIAL/ LOGÍSTICO ●
●
Centro de logística
Crossdocking

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MOMENTO DE LANÇAR! NÃO LANÇAR!

II - Expansão
● Entrada de capital para o setor da
construção
● Elevado nível de atividade de
construção
Preço dos imóveis em alta
●
● Baixa vacância (imóveis vagos)
● Incentivo ao crédito imobiliário
● Aumento de renda e emprego
● Sentimento muito otimista com o
setor
2023
I - Recuperação
● Retomada da atividade de construção
2022
● Queda no patamar de imóveis vagos
2021
● Sentimento ainda negativo com o setor
III - Excesso de oferta (Super Oferta)
● Aumento na taxa de vacância
● Desaceleração da atividade de
construção
● Preço dos imóveis se estabiliza
Ciclo do ● Sentimento ainda otimista com
Mercado o setor
Imobiliário
IV - Recessão
● Saída de capital do setor da
2020 construção
● Queda nos preços dos imóveis
● Restrições ao crédito imobiliário
● Elevada vacância (imóveis vagos)
● Sentimento muito negativo com
2019 o setor
● Queda na renda e emprego

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>> Em minha carreira, eu coordenei e gerenciei mais de 85 torres,

463.000 m² e VGV de R $ 2,2 bilhões. Além disso, eu já dei + de

400 horas de consultorias para mais de 50 empresas.

Já treinei e formei mais de 3.000 pessoas. E não pára por aí...

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OK, AGORA VAMOS DIRETO AO MERCADO

ASSUNTO:

RETORNO PRODUTO
O que define o sucesso de $$$
um Empreendimento
Imobiliário?? VENDA

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O QUE VOCÊ PRECISA SABER?

1. Planejamento estratégico
2. Inteligência de mercado
3. Desenvolvimento de Mix de produto
4. Estudo de massa e quadro de áreas
5. Estudo de viabilidade econômica com orçamento
6. Análise comparativa entre viabilidades
7. Business Plan para investidores

● Aprovações e RI
● Lançamento Imobiliário e muito mais…

SIM, VOCÊ PRECISA SABER FAZER ISSO TUDO!

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Desenvolvimento de Mix de Produto

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Análise de
Indicadores e dados
de mercado
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LEGISLAÇÃO DO TERRENO
Estudo de massa
e quadro de áreas Lei de uso e ocupação do
solo, código de obras,
aprovações, ambiental,
concessionárias etc

Quadro de Áreas LIMITANTES DO TERRENO

Quais informações o Acessos, coeficiente de

Incorporador precisa aproveitamento, outorga
fazer fazer a Análise de onerosa.Taxa de ocupação,
Viabilidade Econômica permeabilidade. Recuos etc.

Estudo de Massa Mix de Produto

Qual a solução de O que o Incorporador

arquitetura? Vagas, Área definiu?
Privativa x Área Comum! Qual eficiência de
produto?
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Business Plan para investidores

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OBRIGADA!

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