OS 5 PILARES

PARA O PRIMEIRO

MILHÃO
DA SUA CONSTRUTORA

ENG. EVERTON RICARDO

Você quer ser apenas mais um no mercado imobiliário?
Sua construtora merece faturar mais!

ENG. EVERTON RICARDO

SUMÁRIO
Quem é Everton Ricardo............................ 4

Introdução....................................................... 6

Pilar 1 - A escolha de um ótimo terreno... 8

Pilar 2 - A escolha do projeto perfeito....... 12

Pilar 3 - Parceria com a Caixa Econômica

Federal - Crédito imobiliário para
construtoras...................................................... 14

Pilar 4 - Plano de vendas - Aprenda a

escolher as imobiliárias certas...................... 19

Pilar 5 - Entrega da obra e toda

documentação necessária............................. 22

Conclusão......................................................... 27

ENG. EVERTON RICARDO

QUEM É EVERTON RICARDO

Sou Eng. Civil, construtor, Adm. das obras, e

dono da construtora MAGA EMPREENDIMENTOS
que atua na cidade de Navegantes-SC, onde hoje já
temos mais 100 imóveis entregues e 5 prédios
construídos, e estamos prestes a lançar mais um
prédio na cidade de Navegantes.

Trabalhei como servente e ajudante de pedreiro

nas obras da família, e só fui entrar na faculdade de
Engenharia Civil com 34 anos. Ao ingressar na
faculdade adquiri também o meu primeiro terreno,
iniciei com casas geminadas, sobrados geminados,
e posteriormente passei para a primeira
construção predial, nesse período trabalhava com
capital próprio.
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ENG. EVERTON RICARDO
 Na minha quarta construção passei a usar a parceria
com a Caixa econômica Federal, o Apoio à
Produção, essa parceria alavancou ainda mais o
resultado da minha construtora e acabei me
especializando em realizar obras trabalhando nesse
modelo.

Essa forma de trabalhar foi um divisor de águas em

minha vida, por esse e outros motivos compartilho hoje
o conhecimento que adquiri ao longo desses anos com
outros profissionais da área ou pessoas que tem
interesse em lucrar nesse ramo.

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ENG. EVERTON RICARDO
 INTRODUÇÃO

Conquistar o primeiro milhão através da construção

civil pode parecer algo distante, difícil e pra muitos até
impossível. Eu senti isso no início da minha jornada
como engenheiro, por isso entendo as dúvidas daqueles
que não acreditam, mas hoje depois de ter atingindo e
ultrapassado muito além desse valor posso te dizer, SIM
É POSSIVEL.

Para poder passar todo esse conhecimento que

adquiri com muito estudo e aplicação ao longo do
tempo, desenvolvi OS 5 PILARES PARA O PRIMEIRO
MILHÃO DA SUA CONSTRUTORA.
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ENG. EVERTON RICARDO
 O conteúdo que você irá acessar já foi colocado em
prática também por muitos outros engenheiros, que
APLICARAM o que passei e obtiveram SUCESSO
independente de seus níveis de experiência e
conhecimento. E assim como foi na minha história esses
pilares poderão ser um divisor de águas na sua vida
também.

O que eu vou te mostrar hoje é o caminho pra você

aumentar seu faturamento, abaixar os seus custos,
construir obras maiores, e de sucesso, conquistar mais
clareza e organização na sua vida como construtor.

Vamos lá?

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ENG. EVERTON RICARDO
 PILAR 1

A ESCOLHA DE UM
ÓTIMO TERRENO

Saiba exatamente por onde iniciar seu novo

empreendimento.

A escolha do terreno é baseada no tamanho do

empreendimento e na localização do mesmo.

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ENG. EVERTON RICARDO
PILAR 1 - A ESCOLHA DE
UM ÓTIMO TERRENO

O primeiro passo para um empreendimento de

sucesso é a escolha estratégia de um bom terreno.

Será necessário inicialmente realizar um estudo para

a definição do cliente que desejar atingir. Compreender
quem é seu público-alvo é uma das chaves principais
para ter um negócio de sucesso. O público-alvo é um
grupo específico de pessoas com características
semelhantes e que possuem mais potencial para se
tornar seu cliente.

Nesse estudo deverá ser definido as características

desejadas de futuros compradores, características como
idade, classe social, poder aquisitivo, se ele possui ou
não filhos, se é ou não casado, entre outros pontos.
Tendo uma boa definição de público-alvo, você poderá
tomar as próximas decisões que serão fundamentais em
seu empreendimento.

Umas das características mais importantes a ser

definida é o poder aquisitivo que o seu público alvo
deverá possuir para adquirir um de seus imóveis. Isso
impactará diretamente na escolha do terreno que será
feita.

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ENG. EVERTON RICARDO
 Por exemplo se for definido que seu cliente
poderá comprar um apartamento de até
R$400.000,00 e esse for o valor médio escolhido
para a venda de cada imóvel construído, você não
PILAR 1 - A ESCOLHA DE

poderá adquirir um terreno na beira da praia frente

UM ÓTIMO TERRENO

mar, já que isso por si só elevaria o valor dos

imóveis a serem vendidos, provavelmente o valor
seria maior que R$1.000.000,00, esses
apartamentos deverão ser direcionados a clientes
de alto padrão como empresários, artistas,
políticos, etc. Não para o cliente padrão médio que
foi definido no estudo. Em contra partida você
também não poderá escolher um terreno em um

local afastado, como por exemplo a saída da cidade

ou locais distantes que ainda estão em
desenvolvimento urbano, pois atingir o valor
desejado de venda desse imóvel seria mais difícil.

Outro ponto importante, em minha construtora

preferimos construir em terreno que ainda não
tenham sido usados para construções anteriores.
Terrenos com construções poderão precisar da
demolição de antigas construções, remoção de
escombros, remoção de antigas fundações, entre
outros processos. Preferivelmente escolha um
terreno plano, com um bom solo e que não seja
uma área em que já houve inundações.

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ENG. EVERTON RICARDO
 Quanto mais informações você tiver sobre o
terreno melhor, sobre o bairro, os locais próximos
que podem valorizar seu terreno ou desvalorizar
também.
Então a escolha do terreno deve ser baseada
primeiro nos clientes que você deseja atingir, no
tipo e tamanho de empreendimento você quer
fazer, localização e por fim nos demais detalhes
citados anteriormente. Esses são os pontos em que
se baseia o pilar um.

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ENG. EVERTON RICARDO
 PILAR 2

A ESCOLHA DO
PROJETO PERFEITO

Conheça exatamente quem são seus clientes, só

assim você poderá fazer o melhor projeto.

Todo o empreendimento é baseado no cliente e na

demanda conforme a região que sua construtora está
localizada.

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ENG. EVERTON RICARDO
PILAR 2 - A ESCOLHA DO
PROJETO PERFEITO

Para desenvolver a projeto perfeito o seu público-

alvo e a localização do terreno em que irá ser realizado
construção já deveram estar definidos. Será aplicada
parte da mesma lógica que foi usada na escolha do
terreno, o projeto deverá ser elaborado para atender as
necessidades do seu cliente.

No exemplo dado anteriormente o cliente em

potencial que escolhemos possui um poder aquisitivo de
compra de um apartamento de até R$400.000,00, então
deverá ser feito um projeto que encaixe o custo para
que você possa vender o imóvel por esse valor e ainda
ter lucro. Se o foco fosse por exemplo, vender o imóvel
para um casal com um filho pequeno, o apartamento
deveria ter 2 quartos, e em média 70m2, diferente do
que seria realizado caso o foco fosse em um cliente
casado com dois ou mais filhos.

Entre os principais pontos para a criação do projeto

ideal estão, se basear na demando do cliente, sempre
trabalhando dentro dos custos estabelecidos e
conforme a região que a construtora está trabalhando.

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ENG. EVERTON RICARDO
 PILAR 3

PARCERIA COM A CAIXA

ECONÔMICA FEDERAL

CRÉDITO IMOBILIÁRIO
PARA CONSTRUTORAS

Conheça todas as linhas de crédito disponíveis para

alavancar sua construtora.

Dependendo do tamanho da sua construtora e do

faturamento, cada banco tem uma maneira de trabalhar.

Há opções de bancos privados e banco público.

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ENG. EVERTON RICARDO
 PILAR 3 - PARCERIA COM A CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL

CRÉDITO IMOBILIÁRIO PARA

CONSTRUTORAS

Captar crédito para levantar empreendimento é um

desafio constante para construtoras. Na hora de
planejar a execução de uma nova obra, é comum os
empresários buscarem soluções bancárias, como os
financiamentos imobiliários e programas voltados
à construção.
Nesta modalidade de financiamento feita com os
bancos, a construtora toma crédito para a construção.
Ao término da obra, a empresa quita sua dívida com o
banco por meio do repasse das unidades aos
compradores. Durante a fase de construção, é comum
as instituições financeiras cobrarem das empresas de
construção apenas os juros e algumas taxas. O principal
da dívida é cobrado somente após a conclusão da obra.

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ENG. EVERTON RICARDO
 No meu caso possuo parceria com a Caixa
Econômica Federal. Com a linha de credito que ela
PILAR 3 - PARCERIA COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

oferece consigo desembolsar menos dinheiro

próprio ou ainda, construir uma obra ainda maior.
CRÉDITO IMOBILIÁRIO PARA CONSTRUTORAS

Como exemplo se possuo recursos para a

construção de um prédio de 30 apartamentos, com
o valor investido pelo banco consigo construir um
prédio de 60 apartamentos. Vou injetar o meu
dinheiro na obra e quando chegar em 50% da obra
executada eu vou pegar o dinheiro do banco e
finalizar os outros 50%.

É uma ótima maneira de alavancar o faturamento

da construtora e alavancar também o tamanho da
empresa, usando o dinheiro do banco.

Quanto maior o empreendimento que você

realizar melhor será para diluir os custos do
financiamento, um pouco embutido no valor de
cada imóvel. Esses custos são a soma das taxas
cobradas pelo banco (taxa de aprovação de credito,
taxa de avaliação dos projetos, taxa de avaliação do
credito, entre outras) mais os juros.

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ENG. EVERTON RICARDO
 Cada banco trabalha com uma linha de crédito
imobiliária para as construtoras, que são bem
PILAR 3 - PARCERIA COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

parecidas. O banco Caixa Econômica Federal é o

único que tem o Apoio a Produção, onde é possível
CRÉDITO IMOBILIÁRIO PARA CONSTRUTORAS

dar entrada no financiamento quando a execução

da obra está em apenas 15%. Nos demais bancos
existe o PEC (Plano Empresário Construção) onde a
% exigida de execução da obra chega a 80%. Caso
a construtora opte por ter parceira com os demais
bancos, ao atingir 30% de execução da obra
poderá solicitar ao banco um crédito através do
PEC para o seu PJ, esse valor será usado na
construção de mais 50% da obra, e quando chegar
aos 80% poderá dar entrada no financiamento. Ao
atingir 80% da obra devera já ser repassado os
repasses dos financiamentos bancários. É claro que
esse tramite irá gerar juros, esses juros devem ser
repassados ao cliente.

% DE OBRA EXECUTADA PARA

LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO
Caixa Econômica Demais
Federal Bancos

20% Financiamento

85% Financiamento 50% Crédito solitado

30% Capital Próprio

15% Capital Próprio

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ENG. EVERTON RICARDO
 Trabalhar em parceria com os bancos em especial a
Caixa Econômica Federal é uma das melhores maneiras
de levantar e viabilizando recursos para a execução de
projetos. É claro que todo esse processo possui
exigências e tramites que precisão ser cumpridos.

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ENG. EVERTON RICARDO
 PILAR 4

PLANO DE VENDAS

APRENDA A ESCOLHER
AS IMOBILIÁRIAS CERTAS

Escolha imobiliárias que dão preferência pela venda

de apartamentos através de financiamento. Leve as
informações necessárias para os corretores.

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ENG. EVERTON RICARDO
 O pilar 4 é um dos pilares mais importantes,
afinal a venda dos imóveis é o nosso objetivo final.
A parceria com as imobiliárias certas é sem duvida
APRENDA A ESCOLHER AS IMOBILIÁRIAS CERTAS

um ponto crucial para atingir esse objetivo.

Existem diversos tipos de imobiliárias no mercado
hoje, podemos encontrar imobiliárias com foco
em vender terrenos, imóveis em áreas rurais,
PILAR 4 - PLANO DE VENDAS

chácaras, áreas comerciais, por exemplo. Então é

necessário escolher as imobiliárias a dedo que
saibam vender apartamentos e que
preferencialmente que optem por vender através
de financiamentos realizados pelo banco.

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ENG. EVERTON RICARDO
 Hoje as imobiliárias possuem basicamente 4 maneiras
de vender um imóvel, à vista, financiada direto com a
construtora (onde o valor das parcelas será maior e o
tempo para pagamento mais limitado), financiamento
pelo banco (apenas quando a obra já está finalizada) ou
financiamento bancário no andamento da obra (parcelas
menores devido ao longo período de pagamento
oferecido), porem, devido a desinformação de muitos
corretores a quarta maneira nem sempre é explorada
da melhor forma. Por esse motivo, ao fechar parceria
com uma nova imobiliária é recomendável realizar um
treinamento com todos os vendedores para que eles
possam ter as informações necessárias para realizar
uma venda de imóvel através do financiamento pelo
banco ainda durante a execução da obra. Ter corretores
treinados irá fazer toda a diferença.

É de grande importância realizar parcerias com

imobiliárias que dão preferência pela venda de
apartamentos através de financiamento, já que os
bancos exigem que uma certa porcentagem das vendas
seja realizada assim.

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ENG. EVERTON RICARDO
 PILAR 5

ENTREGA DA OBRA E
TODA DOCUMENTAÇÃO
NECESSÁRIA

Entenda quais são os documentos que a construtora

tem a obrigação de entregar aos proprietários na
entrega da chave.

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ENG. EVERTON RICARDO
 Ao chegar nesse pilar você deve estar nos finalmentes
da obra, já recebeu o valor do financiamento, já fez os
repasses para o banco e está na hora da regulamentar a
documentação que será entregue a quem adquiriu os
imóveis.

Entregamos todos os documentos em uma pasta ao

comprador com os documentos necessários no
momento da entrega da chave. A entrega da chave é
realizada de forma individual, tanto para que possamos
fazer isso com calma e organização, para que possamos
entregar juntamente com a chave um presente e tirar
uma foto com o cliente. Esse momento é especial para
todos os envolvidos.

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ENG. EVERTON RICARDO
 Entre os documentos que são necessários
realizar a entrega ao cliente listamos abaixo os
principais que não podem faltar:

Manual do proprietário: O manual do

proprietário é dado pela construtora após o
PILAR 5 - ENTREGA DA OBRA E TODA

recebimento das chaves pelo cliente e,

consequentemente, a entrega do imóvel. Esse
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA

documento contém informações importantes

sobre a construção, como tamanho da área,
localização e particularidades de infraestrutura.
Também pode indicar os materiais empregados na
construção, as técnicas utilizadas, entre outras
informações.

Esse documento facilita bastante a vida do

comprador, pois oferece dados sobre a
manutenção preventiva do imóvel e as condições
de garantia. Isso proporciona maior segurança e
minimiza uma gama de eventuais problemas para a
empresa.

Como dá para perceber, o manual do proprietário

fortalece a relação entre as partes e funciona como
uma extensão da venda.

Termo de aceite da vistoria: É o documento

que constata que o cliente realizou a vistoria do
apartamento ou da casa, tendo aprovado os itens
analisados. 24
ENG. EVERTON RICARDO
 Alvará de Vistoria do Corpo de Bombeiros
(AVCB): O AVCB é um documento que atesta que o
Corpo de Bombeiros aprovou o uso da edificação,
assegurando que ela está em dia com os requisitos
de segurança exigidos para prevenir e combater
incêndios e situações de pânico. O documento é
PILAR 5 - ENTREGA DA OBRA E TODA

requerido pela construtora e emitido antes do

DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA

Habite-se.

Habite-se:O Habite-se é um documento

expedido pela prefeitura que serve para assegurar
que a construção atendeu a tudo o que se
encontrava estipulado no projeto aprovado. Ele é

exigido assim que a obra é concluída, servindo de

garantia de que o bem cumpre com as exigências
das concessionárias de serviços públicos e da
legislação municipal.

Ata de assembleia de instalação: A PRIMEIRA

ASSEMBLEIA DO CONDOMINIO é a primeira etapa
para a criação e o efetivo início das atividades de
um condomínio, quem organiza esse evento é a
construtora. É nessa ocasião que os
representantes legais da obra são eleitos (como
por exemplo o sindico) e ocorre a aprovação de
uma empresa que irá realizar a administração do
condomínio, indicado que a construtora apresente
pelo menos 3 orçamentos de empresas diferentes.

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ENG. EVERTON RICARDO
 Após a assembleia, quando a assinatura da ata
condominial pelos representantes definidos se dá, é que
o condomínio está criado. A partir daí, a cota
condominial já pode ser cobrada dos moradores, desde
que tenha ocorrido a entrega das unidades.

A ata resultante é registrada em cartório e o

comprador ganha uma cópia desse documento após a
entrega do seu imóvel.

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ENG. EVERTON RICARDO
 CONCLUSÃO

Cada pilar apresentado aqui foi de suma importância

para que eu pudesse obter sucesso e chegar até aqui.
Por mais que esse não seja o único caminho que você
pode tomar hoje para atingir o seu primeiro milhão,
afirmo que é um dos melhores caminhos a ser seguido.
Pois possui estratégias muito bem avaliadas, que já
foram colocadas em prática com sucesso por mim e por
diversos outro engenheiros e empresários do ramo e se
aplicado corretamente ira te levar a ter resultados
magníficos.

Você já tem a base para começar, agora, se aprofunde

ainda mais no conteúdo de cada um dos pilares e mãos
a obra!

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ENG. EVERTON RICARDO
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