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Incorporação imobiliária: entenda como funciona ACESSO RÁPIDO

essa atividade
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O que é incorporação
imobiliária?

por Lei de incorporação

imobiliária
14/06/2019 15:48
Tiago Reis Como funciona a
Atualizado em: 14/06/2019 17:05
incorporação?

O que faz uma

incorporadora
imobiliária?

Qual a diferença entre

incorporadora e
construtora?

O mercado imobiliário é visto por muitos como um ótimo segmento para se realizar investimentos. Um desses
investimentos (realizado, nesse caso, por empresas) é a incorporação imobiliária.

Incorporação imobiliária é uma das etapas envolvidas dentro de toda a lógica do mercado de imóveis. Logo,
entender como ela funciona é primordial para quem deseja investir ou trabalhar no setor.

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é o conjunto de atividades voltadas a construir edificações ou grupos de edificações
voltados para a alienação. Além da construção, a incorporação imobiliária também compreende a comercialização
das unidades construídas, seja de forma parcial ou total.

O que é Mercado Imobiliário: Entenda sobre este popular investimento

Sendo assim, a incorporação é o processo através do qual uma pessoa física ou jurídica erge uma obra de
condomínio em terreno pertencente a outro proprietário Dessa forma ocorre a incorporação de uma obra a um
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condomínio em terreno pertencente a outro proprietário. Dessa forma, ocorre a incorporação de uma obra a um
terreno.

Por sua vez, o incorporador comercializa o projeto e os inquilinos passam a ser os investidores. Algumas vezes, o
proprietário do terreno é pago com unidades da edificação.

Na incorporação, os imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados. Dessa forma, a obra
continua através dos recursos dos compradores.

Lei de incorporação imobiliária

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A Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de incorporação imobiliária é a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro 1964.
Ela regula a atuação dos incorporadores, que constroem e promovem certas edificações.

Portanto, a Lei de incorporação imobiliária trata do processo de formalização legal de um projeto que vai ser
executado. Tal formalização se dá por meio do cartório imobiliário.

A Lei refere-se a incorporação de empreendimentos imobiliários, através de incorporadora de imóveis.

Como funciona a incorporação?

Conforme estabelecido na Lei, a incorporadora imobiliária deve fazer o registro das particularidades da obra. Isso
ocorre através do contrato de incorporação imobiliária.

Na incorporação de empreendimentos imobiliários, devem aparecer certas especificações:

Totalidade da área;
Áreas interna e externa;
Área por unidade;
Quantidade de unidades.

O contrato de incorporação imobiliária viabiliza a comercialização dos imóveis. Inclui obras coletivas:

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01. Condomínio;
02. Prédios;
03. Loteamentos;
04. Outros tipos de obras coletivas.
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O que faz uma incorporadora imobiliária?

Para estabelecer o que é uma incorporadora imobiliária, segue-se a Lei 4.591/64. Ela diz que a incorporadora de
imóveis tem sob como dever a efetivação da comercialização das partes dos empreendimentos que vão ser
erguidos. Tal responsabilidade do incorporador é registrada.

Portanto, uma incorporadora imobiliária age conforme a Lei ao construir e alienar, de forma parcial ou total, uma
obra formada por unidades autônomas. A natureza ou o destino dessas unidades não importam.

Entenda o que mudou com a aprovação da nova lei dos distratos imobiliários

Assim, toda incorporação de empreendimentos imobiliários exige um incorporador imobiliário. Esse incorporador
pode consistir em pessoa jurídica ou física, e entregará a obra finalizada mediante prazos, preços e determinações
prévias.

O incorporador imobiliário pode ser:

Aquele que tem a propriedade do terreno;

O cessionário do lugar;
O promitente-cessionário.
Aquele que realiza a contratação de construções de prédios com a finalidade de constituir condomínios.

A incorporadora deve divulgar o empreendimento, bem como permitir que o contrato seja cumprido. Ainda precisa
entregar a construção dentro do prazo, sendo o articulador do projeto.

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Patrimônio de afetação
A Lei n. 10.931/2004 estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação em relação à
incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação assegura que as unidades vão continuar sendo construídas, e
entregues aos donos, ainda que o incorporador vá à falência ou caia em insolvência.
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Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

Construtoras também podem ser incorporadoras. Porém, a incorporadora se responsabiliza por todo o projeto e ela
própria deve contratar a construtora do empreendimento.

Assim, as questões atreladas diretamente à construção pertencem à construtora: mão de obra e materiais, por
exemplo. Já a organização que administrou a construção em conjunto com o proprietário do terreno, e que vende
as unidades, é a incorporadora.

A incorporação imobiliária permite que o cliente se sinta mais seguro, uma vez que as determinações técnicas do
empreendimento serão cumpridas, de acordo com a Lei. Essas condições técnicas estarão registradas em cartório.
Além disso, tem permitido o desenvolvimento do mercado de imóveis.

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Imóveis

Investimentos

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Tiago Reis
Formado em administração de empresas
pela FGV, com mais de 15 anos de
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experiência no mercado financeiro, foi
sócio-fundador da Set Investimentos e é o
fundador da Suno Research.
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15 comentários
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Igor
19 de junho de 2019

Excelente artigo!

Responder

Guilherme Augusto
27 de julho de 2019

Parabéns ao Tiago e a equipe envolvida no desenvolvimento do conteúdo.

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Dayane
4 de fevereiro de 2020

Ótimo artigo, obrigada!

Responder

Joao Pedro
10 de fevereiro de 2020
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Vocês tem alguma indicação de curso de incorporação imobiliária?

Responder

Dalva
20 de fevereiro de 2020

Em Rio das ostras RJ, no mês de março, o CRECI oferecerá este curso!!

Responder

Eduardo
11 de março de 2020

como funciona seu curso online sobre incorporação ?

Responder

RENATO M NEVES
10 de abril de 2020

Muito esclarecedor, mas em regra geral, como no meu caso que moro numa casa
construída numa área de terreno de 700 m2 como é efeito esse calculo? É possivel receber
como pagamento dois apartamento?

Responder

Paulo C. M. Jordane
30 de abril de 2020

Parabéns Tiago,
Muito bom seu artigo.
Você sabe onde posso conseguir estatísticas desse segmento imobiliário?
Tipo, percentual que o setor ocupa na economia Brasileira, por estado ou algo parecido?
Sou estudante de mestrado e vou pesquisar o como as empresas desse segmento
administram seu capital de giro, como se financiam.
Obrigado
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g

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Suno Research
1 de maio de 2020

Obrigado pelo feedback, Paulo!

Procure informações com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).
Acredito que poderá ajudar em sua pesquisa.
Abraços

Responder
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edson gomes
28 de junho de 2020

bom dia dr!

comprei um terreno e um construtor fez a casa, com contrato pra me entergar a casa
pronta para morar.
quem faz a documentação de :
1 – habitisse?
2 – incorparaçao junto a prefeitura?
3 – quem paga essas custas?

Responder

Leandro
17 de maio de 2021

Sabe me dizer um curso bom sobre incorporação Imobiliária?

Responder

Antônio Endres
10 de julho de 2021

Artigo de grande interesse para quem trabalha no ramo imobiliário.

Responder

Suno Research
12 de julho de 2021

Olá, Antônio! Tudo certo?

Muito obrigado! Ficamos felizes em ajudar.
Atenciosamente, Equipe Suno.
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Simone do nascimento santos

12 de outubro de 2021

muito esclarecedor

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Mario José de Faria Ferraz Júnior

22 de abril de 2022

Adorei o conteúdo. Poderia me indicar um bom livro sobre o assunto?

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