● 2002 - 2007 | UNB - Arquitetura e Urbanismo.

● 2007 - 2013 | Incorporadoras SP, DF, GO.

● 2011 - 2013 | MBA FGV - Especialista em Gestão
de Negócios Imobiliários e da Construção Civil.
● 2013 | Fundou a Incorporação na Prática.
● 2016 | Suécia, Estocolmo - Mestrado KTH Royal
Institute of Technology.
● 2017 | Alemanha, Weimar - Bauhaus-Universität
Weimar.
● 2019 | Publicação 02 livros da IP e tese escrita.
● 2020 | Defesa Mestrado - The Status Quo of
Real Estate Education.
OK, AGORA VAMOS DIRETO AO MERCADO
ASSUNTO:

RETORNO PRODUTO
O que define o sucesso de $$$
um Empreendimento
Imobiliário?? VENDA
O QUE VOCÊ PRECISA SABER?
1. Planejamento estratégico
2. Inteligência de mercado
3. Desenvolvimento de Mix de produto
4. Estudo de massa e quadro de áreas
5. Estudo de viabilidade econômica com orçamento
6. Análise comparativa entre viabilidades
7. Business Plan para investidores
● Aprovações e RI
● Lançamento Imobiliário e muito mais…

SIM, VOCÊ PRECISA SABER FAZER ISSO TUDO!

 Planejamento estratégico - VGV, segmentação, nicho de mercado

● PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO:
○ Objetivos: pessoais e profissionais.
○ SWOT, MVV, Metas SMART.
○ Planejamento de VGV - QUAL O VGV NECESSÁRIO PARA EU
LEVANTAR DA CAMA DE MANHÃ?
● NETWORK e NEGÓCIOS: conhecer e mapear todos os seus competidores e
possíveis parceiros/ sócios de negócios, por segmentação e nicho de mercado.
○ Parceria como investidor.
○ Parceria como construtor, prestador de serviços.
○ Parceria como Incorporador e etc...
 Planejamento estratégico - VGV, segmentação, nicho de mercado

● TERRENOS E NEGÓCIOS:
○ Antes de começar: TENHA BEM CLARO O QUE VOCÊ QUER!
○ Definir a meta de VGV (1 x R$20MM, 2 x R$10MM, 4 x R$5MM);
○ Definir o segmento e nicho de mercado;
○ Definir áreas de atuação/ localização do terreno;

○ Pré-análise do terreno:
■ Estudo de Viabilidade e cálculo do VGV da HP - conta de padaria
○ Checklist do Incorporador:
■ verificar limitantes do terreno/ negócio antes de começar.
 Planejamento estratégico - VGV, segmentação, nicho de mercado

Segmento Nicho

● Loteamento
1 RESIDENCIAL POPULAR ●
●
Condomínio de casas
Condomínio de apartamentos/ edilício

● Loteamento/ Condomínio de casas

2 RESIDENCIAL MAP ●
●
Mixed-use, condomínio de apartamentos
Segunda moradia, multipropriedade

● Centro ou galeria comercial

3 COMERCIAL (POP/ MAP) ●
●
Mall, shopping
Centro clínico, centro empresarial

● Laje corporativa, Triple A

4 CORPORATIVO ●
●
Built-to suit
Locação, FII

● Galpão Industrial
5 INDUSTRIAL/ LOGÍSTICO ●
●
Centro de logística
Crossdocking
O QUE VOCÊ PRECISA SABER?
1. Planejamento estratégico

2. Inteligência de mercado
3. Desenvolvimento de Mix de produto
4. Estudo de massa e quadro de áreas
5. Estudo de viabilidade econômica com orçamento
6. Análise comparativa entre viabilidades
7. Business Plan para investidores
● Aprovações e RI
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SIM, VOCÊ PRECISA SABER FAZER ISSO TUDO!

 Inteligência de Mercado - Mercado, Público-alvo!

MOMENTO DE LANÇAR! NÃO LANÇAR!

II - Expansão
● Entrada de capital para o setor da
construção
● Elevado nível de atividade de
construção
Preço dos imóveis em alta
●
● Baixa vacância (imóveis vagos)
● Incentivo ao crédito imobiliário
● Aumento de renda e emprego
● Sentimento muito otimista com o
setor
2023
I - Recuperação
● Retomada da atividade de construção
2022
● Queda no patamar de imóveis vagos
2021
● Sentimento ainda negativo com o setor
III - Excesso de oferta (Super Oferta)
● Aumento na taxa de vacância
● Desaceleração da atividade de
construção
● Preço dos imóveis se estabiliza
Ciclo do ● Sentimento ainda otimista com
Mercado o setor
Imobiliário
IV - Recessão
● Saída de capital do setor da
2020 construção
● Queda nos preços dos imóveis
● Restrições ao crédito imobiliário
● Elevada vacância (imóveis vagos)
● Sentimento muito negativo com
2019 o setor
● Queda na renda e emprego
Inteligência de Mercado - Mercado, Público-alvo!
Inteligência de Mercado - Mercado, Público-alvo!
 Inteligência de Mercado - Mercado, Público-alvo!

Fonte: Brain
Inteligência de Mercado - Mercado, Público-alvo!
O QUE VOCÊ PRECISA SABER?
1. Planejamento estratégico
2. Inteligência de mercado

3. Desenvolvimento de Mix de produto

4. Estudo de massa e quadro de áreas
5. Estudo de viabilidade econômica com orçamento
6. Análise comparativa entre viabilidades
7. Business Plan para investidores
● Aprovações e RI
● Lançamento Imobiliário e muito mais…

SIM, VOCÊ PRECISA SABER FAZER ISSO TUDO!

Pesquisa de Mercado e Desenvolvimento do Mix de Produto!
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Desenvolvimento do Mix de Produto!
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Desenvolvimento do
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Análise de
Indicadores e dados
de mercado
 Desenvolvimento do Mix de Produto!

>> MIX: RESIDENCIAL, ou COMERCIAL, ou MIXED-USE

● Exemplo: Residencial (definições vieram da Planilha de Análise Comparativa)
○ 60% 2Q (55m²) e 40% 3Q (68m²), com suíte e varanda;
○ Cozinha americana;
○ 1 vaga na garagem;
○ Lazer com piscina, quadra poliesportiva, espaço gourmet, academia;
○ portaria, administração;
○ 2 torres em “L” com piscina no canto;
○ Eficiência de 65% (MAP - médio padrão).
O QUE VOCÊ PRECISA SABER?
1. Planejamento estratégico
2. Inteligência de mercado
3. Desenvolvimento de Mix de produto

4. Estudo de massa e quadro de áreas

5. Estudo de viabilidade econômica com orçamento
6. Análise comparativa entre viabilidades
7. Business Plan para investidores
● Aprovações e RI
● Lançamento Imobiliário e muito mais…

SIM, VOCÊ PRECISA SABER FAZER ISSO TUDO!

 Estudo de Massa e Quadro de áreas!

LEGISLAÇÃO DO TERRENO

Lei de uso e ocupação do

solo, código de obras,
aprovações, ambiental,
concessionárias etc

Quadro de Áreas LIMITANTES DO TERRENO

Quais informações o Acessos, coeficiente de

Incorporador precisa aproveitamento, outorga
fazer fazer a Análise de onerosa.Taxa de ocupação,
Viabilidade Econômica permeabilidade. Recuos etc.

Estudo de Massa Mix de Produto

Qual a solução de O que o Incorporador

arquitetura? Vagas, Área definiu?
Privativa x Área Comum! Qual eficiência de
produto?
Estudo de Massa e Quadro de áreas!
Estudo de Massa e Quadro de áreas!
O QUE VOCÊ PRECISA SABER?
1. Planejamento estratégico
2. Inteligência de mercado
3. Desenvolvimento de Mix de produto
4. Estudo de massa e quadro de áreas

5. Estudo de viabilidade econômica com orçamento

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Orçamento Parametrizado!
Estudo de Viabilidade
Econômica!
Estudo de Viabilidade Econômica!
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Econômica!
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Estudo de Viabilidade
Econômica!
O QUE VOCÊ PRECISA SABER?
1. Planejamento estratégico
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4. Estudo de massa e quadro de áreas
5. Estudo de viabilidade econômica com orçamento

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7. Business Plan para investidores
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O QUE VOCÊ PRECISA SABER?
1. Planejamento estratégico
2. Inteligência de mercado
3. Desenvolvimento de Mix de produto
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6. Análise comparativa entre viabilidades

7. Business Plan para investidores

● Aprovações e RI
● Lançamento Imobiliário e muito mais…

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Business Plan para investidores

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Agora vem a boa notícia!

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ajudar a desenvolver a sua
primeira incorporação imobiliária
ainda em 2023.
 O que é a
FORMAÇÃO?
Para quem é essa
FORMAÇÃO?
O que você encontra
na FORMAÇÃO?
INTRODUÇÃO: INFORMAÇÕES IMPORTANTES
● Intro 1.1 - COMO VAI FUNCIONAR A NOSSA FORMAÇÃO?
● Intro 1.2 - Conheça Carolina Caribé e a Incorporação na Prática
● Intro 1.3 - Como funciona a Plataforma
● Intro 1.4 - Sua contribuição? Por favor!
FORMAÇÃO M1. O Fluxo da Incorporação Imobiliária®
● M1.1 - O que é o Fluxo da Incorporação Imobiliária®? O Método IP.
● M1.2 - Etapa de Planejamento.
● M1.3 - Etapa de Novos Negócios.
● M1.4 - Etapa de Incorporação e Produto.
● M1.5 - Etapa de Lançamento - marketing e vendas.
● M1.6 - Etapa de Projetos Executivos e Obra.
● M1.7 - Etapa de Entrega de Obra e Atendimento ao Cliente.
● M1.8 - Etapa de Pós-obra.
● M1.9 - FATOR DE SUCESSO: 4 Orçamentos + 4 Viabilidades.
● M1.10 - ANTES DE COMEÇAR: preencher o Check List do Incorporador!
FORMAÇÃO M2. Conceitos Gerais
● M2.1 - Definição de Incorporação Imobiliária.
● M2.2 - Definição de VGV - Valor Geral de Vendas.
● M2.3 - Definição de Registro de Incorporação.
● M2.4 - Formatos de Incorporações Imobiliárias.
● M2.5 - Formatos de Condomínios.
● M2.6 - Produtos MAP: médio e alto padrão.
● M2.7 - Produtos Econômico e Popular: MCMV e Casa Verde e Amarela.
● M2.8 - Produto Comercial, Shoppings, Built to Suit, Mixed-use.
● M2.9 - Retrofit, Triple A.
FORMAÇÃO M3. Histórico e Leis
● M3.1 - Histórico das Incorporações no Brasil.
● M3.2 - Mercado Imobiliário e Cenário Macroeconômico Brasil.
● M3.3 - Lei nº 4.591/1964: O Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias.
● M3.4 - Lei nº 9.514/97: Alienação Fiduciária.
● M3.5 - Lei nº 10.931/04: Patrimônio de Afetação.
● M3.6 - A Lei 13.465/17: Loteamento Fechado e Condomínio de Lotes.
● M3.7 - Lei nº 13.777/18: Multipropriedade ou Time Sharing.
● M3.8 - Lei nº 13.786/18: Lei dos Distratos.
FORMAÇÃO M4. Planejamento Estratégico
● M4.1 - Profissionais e carreiras na Incorporação Imobiliária: quem é quem?
● M4.2 - Definindo seus valores fundamentais: Pessoais e Profissionais.
● M4.3 - A rotina que liberta: monte sua agenda.
● M4.4 - Propósito: Missão, Visão e Valores.
● M4.5 - Planejamento estratégico empresarial em 8 etapas.
● M4.6 - Níveis de planejamento: estratégico, tático e operacional.
● M4.7 - Posicionamento empresarial: segmentação e nicho de mercado.
● M4.8 - Os Ciclos do Mercado Imobiliário.
● M4.9 - Planejamento Estratégico e Financeiro: qual o VGV necessário para levantar da cama?
● M4.10 - Cronograma de Lançamentos da Empresa: planejamento para 1, 3, 5 anos.
FORMAÇÃO M5. Novos Negócios
● M5.1 - Prospecção de Terrenos e Novos Negócios.
● M5.2 - Inteligência de Mercado: informação é poder + indicadores.
● M5.3 - Definição do Público-Alvo.
● M5.4 - Análise da Concorrência: planilha comparativa.
● M5.5 - Análise de Produtividade: mensurar posicionamento do produto x preço.
● M5.6 - Pesquisa quantitativa e qualitativa.
● M5.7 - Cálculo do VGV na HP: a conta de padaria.
● M5.8 - Definição do Mix do Produto Imobiliário: o conceito.
● M5.9 - Estudo de Massa e Quadro de Áreas.
● M5.10 - Orçamento Parametrizado (01).
● M5.11 - Estudo de Viabilidade Econômica (01).
● M5.12 - Análise comparativa entre viabilidades.
● M5.13 - Estratégias para Captação de Recursos e Investidores.
● M5.14 - O Business Plan: defina seu objetivo.
● M5.15 - Negociação do Terreno: compra ou permuta.
● M5.16 - Cronograma de Incorporação e Lançamento.
FORMAÇÃO M6. Incorporação e Produto
● M6.1 - Cronograma de Coordenação e Compatibilização de Projetos.
● M6.2 - Briefing Técnico de Produto.
● M6.3 - Seleção e Contratação de Fornecedores.
● M6.4 - Coordenação de Projetos.
● M6.5 - Aprovações de Projetos e Documentos.
● M6.6 - Quadros da NBR 12721.
● M6.7 - O Registro da Incorporação.
● M6.8 - Orçamento Preliminar (02).
● M6.9 - Estudo de Viabilidade Econômica - pré-lançamento (02).
FORMAÇÃO M7. Marketing
● M7.1 - Marketing: conceitos gerais.
● M7.2 - Marketing Imobiliário.
● M7.3 - Introdução ao Marketing Digital.
● M7.4 - Definição de Branding e Posicionamento de Marca.
● M7.5 - Planejamento de Verba de Marketing para Lançamento até Entrega.
● M7.6 - ROI - Return on Investment.
● M7.7 - Site da empresa, blog.
● M7.8 - Mídias, Redes Sociais e MKT de Conteúdo.
FORMAÇÃO M8. Lançamento Imobiliário
● M8.1 - Material Publicitário.
● M8.2 - Planta humanizada.
● M8.3 - Imagens em 3D.
● M8.4 - Maquete eletrônica, tour virtual.
● M8.5 - Maquete Física.
● M8.6 - Estande de vendas.
● M8.7 - Unidade Decorada.
● M8.8 - Book, folder e material de vendas.
● M8.9 - Hotsite e redes sociais do empreendimento.
● M8.10 - Tabela de Vendas.
● M8.11 - Contrato de Compra e Venda.
● M8.12 - Apresentação Técnica do Produto para Corretores.
● M8.13 - Análise de Crédito e Financiamento Imobiliário.
● M8.14 - Evento de Lançamento.
FORMAÇÃO M9. Projetos Executivos e Obra
● M9.1 - Cronograma de Obra.
● M9.2 - Coordenação de Projetos Executivos.
● M9.3 - Orçamento Executivo de Obra (03).
● M9.4 - Estudo de Viabilidade Econômica (03).
● M9.5 - Tipos de contrato de obra.
● M9.6 - Contratação da Construtora.
● M9.7 - Definição da estratégia de captação e fluxo de caixa da obra.
● M9.8 - Cronograma Físico-financeiro de Obra.
● M9.9 - Personalização de Unidades.
● M9.10 - Manual do Cliente e do Síndico.
FORMAÇÃO M10. Entrega de obra, atendimento aos clientes e pós-obra
● M10.1 - Habite-se.
● M10.2 - Vistoria e Entrega das Chaves.
● M10.3 - Assembléia de Constituição de Condomínio.
● M10.4 - Evento de Entrega.
● M10.5 - Quitação ou Repasse.
● M10.6 - Orçamento consolidado (04).
● M10.7 - Estudo de Viabilidade Econômica Final (04).
● M10.8 - Pós-obra: Manutenção.
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e que são essenciais para
desenvolver a sua
incorporação.
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QNBR 12721 - M1. Introdução QNBR 12721 - M4. Preenchendo o Quadro
M1.1. Como vai funcionar o Curso? M4.1. Entender o conceito do produto - O Estudo de Caso 1
M1.2. Mapa Mental M4.2. Desenvolver o Mapa de Áreas Equivalentes (no papel antes de preparar o arquivo do AutoCAD)
M1.3. Arquivos M4.3. Preparar o arquivo do AutoCAD com mapa de áreas
M4.4. Como preencher os quadros - informações preliminares e quadro I
M4.5. Como preencher o quadro II
QNBR 12721 - M2. Fundamentos da Incorporação M4.6. Como escolher o padrão de acabamento no quadro III e Cálculo de budget de VGV
M4.7. Como preencher os quadros IV, V, VI, VII, VIII
Imobiliária
M2.1. O que é Incorporação Imobiliária? + A Lei 4.691/64 + O Registro da Incorporação + O que é
VGV?
QNBR 12721 - M5. Estudo de caso 2 - Condomínio de Lotes e
Casas
QNBR 12721 - M3. Fundamentos da NBR 12.721
M5 - QNBR 12721 - Estudo de caso 2 - Condomínio de Lotes e Casas
M3.1. O quadro da NBR 12721, Fração Ideal, Unidade autônoma, Tipos de vagas de garagem.
M3.2. Vaga de garagem no quadro da NBR, Unidades autônomas (áreas privativas) + outros tipos
de vagas de garagem. QNBR 12721 - EXTRA! [MÓDULO BÔNUS] - WORKSHOP NBR
M3.3. Áreas equivalentes + área coberta padrão e de padrão diferente + áreas acessórias.
M3.4. Como descobrir o Coeficiente de custo de construção e calcular a Área Equivalente 12721
M3.5. O fluxo da incorporação + definição de produto + estudo de viabilidade + orçamentos
M3.6. CUB do Sinduscon, projetos-padrão conforme ABNT 12721 Aula 01 - O que é a NBR 12721 e para quê serve?
M3.7. Fração ideal (lote, unidade autônoma), coeficiente de proporcionalidade - coluna 31 quadro II Aula 02 - Perguntas que devem ser respondidas antes de preencher os quadros
+ Eficiência de projeto (relação entre área construída e área privativa) e padrão de acabamento + Aula 03 - O método definitivo para preencher os quadros da NBR 12721.
Pav
M3.8. Conceitos de rateio de despesas, condomínio e subcondomínio, permuta para aquisição de
terrenos e subcondomínio (área sub-rogada).
ACESSO AO GUIA DE RI
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