UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA

GUSTAVO DE DAVID CASA

RICCARDO GAINO CARRAVETA

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: COMO CONSTITUIR UMA

INCORPORADORA

Palhoça - SC
2017
 GUSTAVO DE DAVID CASA
RICCARDO GAINO CARRAVETA

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: COMO CONSTITUIR UMA

INCORPORADORA

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

ao Curso de Engenharia Civil da Universidade
do Sul de Santa Catarina como requisito parcial
à obtenção do título de Engenheiro Civil.

Orientador: Prof. José Humberto Dias de Tolêdo, Ms.

Palhoça - SC
2017
 AGRADECIMENTOS
Ao professor José Humberto Dias de Toledo por ter aceito o desafio de ser nosso
orientador, além de sua vital contribuição e incentivo na nossa jornada acadêmica.
Ao engenheiro Maurício José da Silva pelas ideias, orientações, incentivo e livros
cedidos.
A empresa Etaplan engenharia e construção ltda pelo suporte e oportunidade de
utilizarmos dados da mesma para nosso estudo.
Ao professor doutor Jamil Rahme pelo curso ministrado em Balneário Camboriú em
maio deste ano. Sua didática e informações foram importantíssimas.
Aos nossos pais pelo amor, apoio e força incondicional.
 RESUMO

O presente trabalho de curso, de cunho qualitativo, evidencia uma metodologia simples e lógica
para se tornar um incorporador, ou seja, realizar uma incorporação imobiliária. Utilizando-se
da metodologia de um roteiro, podemos caracterizar a operação como um todo e não só facilitar,
mas também nortear qualquer um que tenha a intenção de incorporar. Através de um estudo de
caso de uma incorporação já vigente, pudemos apresentar todo o passo a passo para a realização
de uma incorporação. Vale lembrar que todo o embasamento teórico foi realizado nas
disposições das leis federais vigentes que regem todo o sistema apresentado. Assim, com base
na sistemática atual, foi possível contextualizar as leis vigentes, o cenário atual e a ordenação
apresentada.

Palavras-chave: Incorporação Imobiliária. Incorporador. Leis Federais. Roteiro.

 ABSTRACT

The monographic work below spotlights a simple and logical methodology to become
an incorporator, namely, to accomplish a real estate development. Using the
methodology of a script, we can characterize the operation as a whole and not only
facilitate but also guide anyone who has the intention to incorporate. Through a case
study of an incorporation already in force, we can show all the steps formely presented.
It is worth remembering that all theoretical background was based on the provisions of
the current federal laws that govern the entire system presented. Therefore, based on
the current systematic, it was possible to contextualize the current laws, the current
scenario and the presented ordination.

Keywords: Case Study. Real Estate Incorporation. Incorporator. Federal laws. Script.
 LISTA DE SIGLAS

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;

ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias;
ART – Anotação de Responsabilidade Técnica;
CI – Custo do Incorporador;
CNNR – Consolidação Normativa Notarial e Registral;
CUB – Custo Unitário Básico;
CUC – Custo Unitário de Construção;
FI – Fração Ideal;
FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas;
INSS – Instituto Nacional de Seguridade Social;
ITC – Inteligência Empresarial da Construção;
MAP – Médio e Alto Padrão;
MCMV – Minha Casa Minha Vida;
NBR – Norma Brasileira;
NR – Norma Regulamentaras;
SC – Santa Catarina;
SFH – Sistema Financeiro de Habilitação;
SINDUSCON – Sindicato Da Indústria Da Construção Civil;
VGV – Valor Global de Vendas;
 LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Quadro 1 – Características dos Regimes de Obra a Preço de Custo x Preço Fechado. ............22
Fotografia 1 – Localização do Terreno. ....................................................................................34
Quadro 2 - Quadro II da NBR 12.721.......................................................................................37
Figura 1 – Modelo Resumo.......................................................................................................39
Quadro 3 – Orçamento. .............................................................................................................41
Figura 2 - Maquete Eletrônica. .................................................................................................45
Figura 3: Maquete Eletrônica....................................................................................................46
Figura 4: Maquete Eletrônica....................................................................................................46
Figura 5: Convenção do Condomínio. ......................................................................................48
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................12
1.1 TEMA E DELIMITAÇŌES.............................................................................................13
1.2 PROBLEMA DE PESQUISA ..........................................................................................13
1.3 JUSTIFICATIVA .............................................................................................................13
1.4 OBJETIVOS.....................................................................................................................14
1.4.1 Objetivo Geral..............................................................................................................14
1.4.2 Objetivos Específicos ...................................................................................................14
1.5 METODOLOGIA ............................................................................................................14
1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO .....................................................................................15
2 REVISÃO DA LITERATURA ........................................................................................17
2.1 EMPREENDEDORISMO ...............................................................................................17
2.2 INCORPORAÇÃO NO BRASIL ....................................................................................17
2.2.1 Legislação .....................................................................................................................19
2.3 CONCEITOS BÁSICOS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ................................19
2.3 CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO/CONSTRUÇÃO A
PREÇO FECHADO ..................................................................................................................21
2.4 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO ....................................................................................22
2.5 OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR E DOS ADQUIRENTES .........24
3 ROTEIRO DE UMA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ..........................................27
3.1 PROCESSOS PARA INICIO DA INCORPORAÇÃO ...................................................28
3.2 CONTRATOS COM OS ADQUIRENTES .....................................................................31
3.3 FIM DA INCORPORAÇÃO ...........................................................................................32
4 ESTUDO DE CASO..........................................................................................................33
4.1 CAMPO DE PESQUISA .................................................................................................33
4.2 DADOS DO EMPREENDIMENTO ...............................................................................34
4.2.1 Localização ...................................................................................................................34
4.2.2 Proprietário; Incorporador; Construtora e Entidade Organizadora ....................34
4.2.3 Descrição Do Terreno ..................................................................................................35
4.3 CONSTITUIÇÃO DA INCORPORAÇÃO .....................................................................35
4.3.1 Definição do Empreendimento ...................................................................................35
4.3.1.1 OBJETO DA INCORPORAÇÃO ..............................................................................35
4.3.1.2 DISCRIMINACAO DO EMPREENDIMENTO .......................................................35
4.3.2 Anteprojeto analítico do terreno / quadro II da NBR 12.721..................................37
4.3.3 Estudo de Viabilidade Econômica e financeira ........................................................37
4.3.4 Contato com o proprietário do terreno: proposta para compra, promessa de
compra ou sub-rogação. .........................................................................................................40
4.3.5 Negociação e fechamento do negócio (contrato de incorporação) ..........................40
4.3.6 Projeto de arquitetura .................................................................................................40
4.3.7 Especificações básicas de materiais............................................................................40
4.3.8 Orçamento detalhado do custo da construção ..........................................................41
4.3.9 NBR 12.721:2006 .........................................................................................................43
4.3.10 Contrato com os adquirentes ......................................................................................44
4.3.11 Montagem do memorial de incorporação (art.32); ..................................................44
4.3.12 Registro do memorial de incorporação no cartório; ................................................44
4.3.13 Tabela de vendas; ........................................................................................................44
4.3.14 Obtenção do registro do memorial de incorporação ................................................45
4.3.15 Planejamento de vendas (publicidade, corretores, etc.) ...........................................45
4.3.16 Efetivação das vendas (assinaturas dos contratos com os adquirentes);................47
4.3.17 Convenção do Condomínio .........................................................................................47
4.3.18 Início da construção; ...................................................................................................48
4.3.19 Gerenciamento do empreendimento;.........................................................................49
4.3.20 Termino da construção; ..............................................................................................49
4.3.21 Obtenção do “habite-se” e “CND do INSS” com averbação em cartório; .............49
4.3.22 Outorga das escrituras. ...............................................................................................49
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ...........................................................................................50
REFERÊNCIAS ......................................................................................................................51
ANEXO A – FACHADA FRONTAL....................................................................................53
ANEXO B – FACHADA LATERAL ....................................................................................54
ANEXO C – PLANTA BAIXA DO SUBSOLO 2 ................................................................55
ANEXO D – PLANTA BAIXA DO SUBSOLO 1 ................................................................56
ANEXO E – PLANTA BAIXA DO PAVIMENTO TÉRREO ...........................................57
ANEXO F – PLANTA BAIXA DO PAVIMENTO TIPO...................................................58
ANEXO G – ABNT NBR 12.721 – INFORMAÇÕES PRELIMINARES .........................59
ANEXO H – QUADRO I (CÁLCULO DAS ÁREAS DOS PAVIMENTOS E DA ÁREA
GLOBAL) ................................................................................................................................60
ANEXO I – QUADRO II........................................................................................................61
ANEXO J – QUADRO III (AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL E UNITÁRIO DA
CONSTRUÇÃO) .....................................................................................................................62
ANEXO K – QUADRO IV A .................................................................................................63
ANEXO L – QUADRO IVB (RESUMO DAS ÁREAS REAIS PARA OS ATOS DE
REGISTRO E ESCRITURAÇÃO) .......................................................................................64
ANEXO M – QUADRO IVB1 (RESUMO DAS ÁREAS REAIS PARA OS ATOS DE
REGISTRO E ESCRITURAÇÃO) .......................................................................................65
ANEXO N – QUADRO V (INFORMAÇÕES GERAIS) ....................................................66
ANEXO O – QUADRO VI (MEMORIAL DESCRITIVO DOS EQUIPAMENTOS) ....67
ANEXO P – QUADRO VII (MEMORIAL DESCRITIVO DOS ACABAMENTOS) .....68
ANEXO Q – QUADRO VIII (MEMORIAL DESCRITIVO DOS ACABAMENTOS) ..69
ANEXO R – REGISTO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO .................................70
ANEXO S – AUTORIZAÇÃO DA EMPRESA ETAPLAN ...............................................78
 12

1 INTRODUÇÃO

Desde as civilizações mais antigas, como na Babilônia, 2000 anos antes de Cristo,
há relatos em que se realizavam vendas de frações de casas, como citam Pardal e Fonseca (1979)
em “Da propriedade horizontal no código civil e legislação complementar’’. Em certas cidades
francesas, entre elas Paris, durante a idade média já havia a propriedade horizontal separada por
andares. Em 1561, essa prática passou a ser regularizada e posteriormente, diversos países
europeus começaram a estabelecer normas específicas para tal. (PARDAL e FONSECA, 1979)
No Brasil, pós Primeira Guerra Mundial, fenômenos macroeconômicos – como
aumento demográfico, valorização dos imóveis urbanos, aumento da especulação imobiliária e
inflação – tornou o sistema habitacional vigente ineficiente. Isso ocorreu, já que, passou a ser
inviável economicamente custear as obras. Com isso observou-se a necessidade de implementar
regras que atendessem a propriedade horizontal. (RODRIGUES, 1998)
A primeira norma brasileira a romper com o antigo sistema foi o Dec. 5.481, de 25
de junho de 1928, que, para edifícios de mais de cinco andares, transformou cada apartamento
ou conjunto comercial em uma propriedade autônoma. Sendo assim as edificações começaram
a ser alienadas em partes (PEREIRA, 1979). No entanto, diante da primariedade na
organização, logo apareceram problemas, como abandono dos prédios em construção, o
aumento repentino dos preços, o descumprimento das obrigações pelo empreendedor, tudo
diante da ausência de uma disciplina regulamentando a relação que se formara (RIZZARDO,
2012). Com a falha de uma regulamentação, viu-se a necessidade de implantar uma lei que
possa garantir ao adquirente uma garantia de compra e venda do imóvel, diferentemente do que
acontecia, já que o incorporador realizava as vendas sem oferecer garantia ao adquirente, sob
todos os aspectos a lei enfatizou essa particularidade. (PEREIRA, 2004)
Para Pereira (2016, p.210) “A grande inovação, diríamos mesmo, a revolução
operada pela Lei n. 4.591/64, no sistema vigente, foi a fixação dos requisitos para que uma
incorporação seja lançada e as unidades comprometidas ou vendidas”.
Pela lei 4.591 (BRASIL, 1964) a incorporação ficou caracterizada de que as
unidades autônomas são postas a vendas antes da conclusão da obra, ou de serem alienadas
frações ideais do terreno havendo projeto aprovado. Mesmo sendo postas a vendas, ela somente
começará a operar após ter a formalização de vários contratos preliminares. Tendo em vista que
somente nasceu a imagem de Incorporação Imobiliária após a lei 4.591/64 ser lançada para a
fixação dos requisitos da mesma.
 13

Diante desse contexto, nesse trabalho de conclusão de curso, vamos investigar

quais serão as etapas e os processos para a realização de uma incorporação, bem como direitos
e deveres jurídicos do incorporador.

1.1 TEMA E DELIMITAÇŌES

Tema: Incorporação na construção civil.

Delimitações: Descrever processos e etapas para constituir uma incorporadora e o
período de uma incorporação.

1.2 PROBLEMA DE PESQUISA

No atual cenário brasileiro, as três maiores construtoras nacionais são também

incorporadoras, ou seja, realizam a incorporação imobiliária (Ranking ITC, 2016). A mesma
segue uma sequência de etapas e processos até que, de fato, pode-se registrar a incorporação
junto ao registro de imóveis.
Nessa pesquisa será investigado as seguintes questões: quais processos e etapas tem
de ser realizadas para se constituir uma incorporadora? Quais os direitos e deveres do
incorporador? Quando uma incorporação deixa de existir?

1.3 JUSTIFICATIVA

A motivação principal para a realização desse estudo é a possibilidade de trabalhar

como construtor incorporador, abrindo assim uma empresa própria. Será visto as dificuldades,
bem como: burocracia, divergência de informação e até mesmo falta de roteiro para realizar a
incorporação de um imóvel ao iniciarmos o trabalho empresarial. Além disso, tem o fato de
podermos contar com a experiência e apoio de uma empresa familiar, já que um dos
componentes do grupo faz parte da empresa familiar, onde esporadicamente criam-se
incorporações, atuante há 22 anos no mercado.
Diante desse contexto, como poderíamos construir um empreendimento sem o
dinheiro total necessário em caixa para a realização do mesmo? Iremos investigar a possível
realização da incorporação imobiliária.
 14

Com esse estudo, para identificar as etapas e processos para se realizar uma
incorporação imobiliária pretendemos difundir melhor essas informações, bem como sanar
dúvidas de qualquer um que pretenda incorporar.
Entendemos que, com a elaboração de um roteiro, com base na legislação,
apresentando as etapas para realizar uma incorporação, podemos facilitar o caminho para
aqueles que queiram um passo a passo, entender os direitos e deveres, passivos jurídicos que
possam surgir, entre outros.

1.4 OBJETIVOS

1.4.1 Objetivo Geral

Elaborar um roteiro para a constituição de uma incorporadora, identificando as

etapas de início e fim da incorporação imobiliária.

1.4.2 Objetivos Específicos

• Descrever os processos e etapas para constituição de uma incorporadora;

• Citar os direitos e obrigações do incorporador;
• Estudar a legislação pertinente para se tornar um incorporador;
• Evidenciar o fim da incorporação.

1.5 METODOLOGIA

Para a finalidade de obter todos os objetivos descritos nesse trabalho de conclusão

de curso, utilizaremos uma pesquisa descritiva que, segundo Castro (1976), apenas ilustra o
cenário expressada em números e sem nenhuma relação com as demais examinadas.

Quando se diz que uma pesquisa é descritiva, se está querendo dizer que se limita a
uma descrição pura e simples de cada uma das variáveis, isoladamente, sem que sua
associação ou interação com as demais sejam examinadas.
 15

Em relação a pesquisa bibliográfica citado por Fonseca (2002, p. 32) “A pesquisa

bibliográfica é feita a partir do levantamento de referências teóricas já́ analisadas, e publicadas
por meios escritos e eletrônicos, como livros, artigos científicos, páginas de web sites. “
Quanto ao problema de pesquisa adotou-se uma pesquisa qualitativa que, para
Mezzaroba e Monteiro (2014, p.136):

Qualidade é uma propriedade de ideias, coisas e pessoas que permite que sejam
diferenciadas entre si de acordo com suas naturezas. A pesquisa qualitativa não vai
medir seus dados, mas, antes, procurar identificar suas naturezas. […] A compreensão
das informações é feita de uma forma mais global e inter-relacionada com fatores
variados, privilegiando contextos.

Quanto aos procedimentos metodológicos se caracteriza como um estudo de caso,

pois segundo Fonseca (2002, p. 33):

Um estudo de caso pode ser caracterizado como um estudo de uma entidade bem
definida como um programa, uma instituição, um sistema educativo, uma pessoa, ou
uma unidade social. Visa conhecer em profundidade o como e o porquê de uma
determinada situação que se supõe ser única em muitos aspectos, procurando
descobrir o que há nela de mais essencial e característico. O pesquisador não pretende
intervir sobre o objeto a ser estudado, mas revelá-lo tal como ele o percebe.

1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO

O trabalho de conclusão de curso constitui-se de três capítulos, inicia-se pela

introdução e encerra-se com as considerações finais, que iremos descrever sobre todas as etapas
de constituir uma incorporação e certificar que os objetivos propostos para o estudo de caso
foram atingidos ou não.
A introdução concebe, além do contexto para interpretação dos seguintes capítulos,
os problemas, a justificativa, o objetivo geral e especifico, o método de abordagem e técnicas
para o problema a ser resolvido.
O primeiro capítulo apresenta conceitos básicos de empreendedorismo e sobre uma
breve história da incorporação imobiliária no Brasil, assim como sua legislação no mesmo. Será
englobado juntamente alguns conceitos básicos da incorporação imobiliária para melhor
entendimento ao leitor. Com isso, conseguimos descrever um roteiro de todas as etapas para a
constituição da incorporação fundamentado nas leis federais sancionadas e decretadas para dar
embasamento para o estudo de caso.
 16

O segundo e último capítulo, será estudado um estudo de caso escolhido pelos

autores, no qual granjeamos exemplificar todas as etapas descritas no primeiro capitulo
demonstrando suas únicas e exclusivamente características; perfazendo e atingindo os objetivos
expostos.
Nas considerações finais, apontam que os objetivos gerais e específicos do trabalho
de conclusão de curso foram atingidos e compreendidos pelos autores para as fundamentais
etapas de início de uma incorporação. Assim facilitando e incentivando a compreensão do tema
abordado para aqueles que a interessam do assunto; seguida de estímulo para o estudo de temas
associados que são extremamente importantes na incorporação.
 17

2 REVISÃO DA LITERATURA

Visando proporcionar um melhor entendimento ao leitor, serão apresentados os

conceitos básicos da incorporação imobiliária. Dessa forma, tópicos considerados importantes
serão abordados e devidamente fundamentados pelos autores.

2.1 EMPREENDEDORISMO

Para Hisrich, Peters e Shepherd (2014), o conceito é simples: “Empreendedorismo

é o processo de criar algo diferente e com valor, dedicando tempo e o esforço necessários,
assumindo os riscos financeiros, psicológicos e sociais correspondentes e recebendo as
consequentes recompensas da satisfação econômica e pessoal”.
Dessa forma, temos que “empreendedor é uma pessoa que imagina, desenvolve e
realiza visões”. (FILION, 1991, p.19).
Pela metodologia e didática o curso de graduação em Engenharia Civil, o perfil
tradicional do graduado é o de trabalhar em alguma empresa, seja ela uma construtora ou do
segmento. Porém, com o desaquecimento da economia, principalmente nesse setor, o
empreendedorismo para engenheiros vem aparecendo como uma das grandes oportunidades do
atual mercado. Dessa forma, têm-se visto cada vez mais engenheiros civis procurando meios
de especialização na área do empreendedorismo e administração.
É interessante ressaltar que já existem cursos fazendo o link entre
empreendedorismo e engenharia. A universidade de Olin College, em Needham, nos Estados
Unidos é uma dessas referências. (YOUNIVERSE NEGÓCIOS, 2017)

2.2 INCORPORAÇÃO NO BRASIL

Em 1965, é promulgada a Lei 4.864, trazendo no seu bojo alterações à Lei 4.591/64
e à lei 4.380/64, no sentido estimular a indústria da construção civil e de viabilizar um sistema
de concessão do crédito imobiliário seguro, munido de garantias para as partes envolvidas. Em
especial, os artigos 22 e 23 da citada lei, estabeleceram as condições da cessão fiduciária em
garantia para alcançar esse fim (REALE, 1994).
 18

A incorporação imobiliária visa trazer segurança jurídica aos adquirentes de

unidades imobiliárias em empreendimentos a serem construídos ou em construção (EQUIPE
MASSOTE & GUGLIELMELLI, 2017).
Segundo o secretário de estado de Sergipe, Valmor Barbosa, “Nós sabemos que o
que gira a economia com mais rapidez e que tira o país da crise é a construção civil, e aqui
temos empresários desse setor tanto no ramo de obras públicas, quanto na incorporação
imobiliária”. Além de gerar emprego e renda, a incorporação pode ajudar a diminuir o déficit
habitacional (AGÊNCIA SERGIPE DE NOTÍCIAS, 2017).
De acordo com a Abrainc/Fipe (2017), em uma análise de abril de 2017, entre
empreendimentos residenciais, comerciais e de desenvolvimento urbano, foram lançadas
aproximadamente de 69,5 mil unidades nos últimos 12 meses. “Esse volume corresponde a um
aumento de 8,0% em relação ao período anterior. No mesmo intervalo, foram vendidas 103,7
mil unidades (queda de 2,0%) e entregues 126,1 mil unidades (alta de 3,3%)”.
(ABRAINC/FIPE, 2017)
No segmento de empreendimento residenciais de médio e alto padrão (MAP), para
Abrainc/Fipe (2017), 20,1% das unidades lançadas, 34,9% das mesmas vendidas, 39,1%
entregues e 36,9% da oferta média do período. Os lançamentos do segmento recuaram 0,9%,
ao mesmo tempo que as vendas apresentaram queda de 13,6% em comparação de 12 meses. Na
mesma forma, as entregas de empreendimento MAP aumentaram 1,5%, no tempo em que o
volume médio ofertado atenuou 8,2%. Por fim, tendo em consideração a safra de lançamentos
mais antiga na série histórica (1º trimestre de 2014) de unidades distratadas e vendidas foi de
30,6%, nos últimos 12 meses foram de 50,9%.
Em empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), segundo
Abrainc/Fipe (2017) foram responsáveis por 78,1% de unidades lançadas, 55,8% das unidades
vendidas, 48,6% das entregas e 46,6% da oferta média disponível nos últimos 12 meses. A
comparação de 12 meses demonstra que os lançamentos de MCMV foram de 14,8% relevantes
ao total contabilizado no período anterior, tendência positiva pelas vendas de 18,7%, entregas
de 1,9% e oferta média de 31.6%. Por fim, tendo em consideração a safra de lançamentos mais
antiga na série histórica (1º trimestre de 2014) de unidades distratadas e vendidas foi de 19.5%
nos últimos 12 meses foram de 22,4%.
 19

2.2.1 Legislação

Há 53 anos atrás, a lei 4.591/64, Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias,

entrou em vigor para suprir uma necessidade do ordenamento jurídico do país. Até essa data, o
Brasil somente admitia o decreto 4.581/28 que era insuficiente para regrar os problemas com
edifícios horizontais. Um verdadeiro marco jurídico para o mercado imobiliário brasileiro foi o
projeto de Caio Mario da Silva Pereira, transformado na Lei 4.591/64.
Assim, posteriormente, aperfeiçoada pelo Novo Código Civil e pela Lei 10.931/04,
a Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias persevera até os dias de hoje legalmente e
trazendo segurança para o setor construtivo e imobiliário brasileiro.

2.3 CONCEITOS BÁSICOS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Nesse tópico daremos destaque a alguns conceitos que são base para a incorporação
imobiliária.
A lei 4.591/64 no artigo 1° define Condomínio como sendo:

Edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob

a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-
residenciais, que poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e que constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às
limitações desta lei. (Lei 4.591/64, art. 1º).

A mesma Lei no seu artigo 2° define Unidade Autônoma como sendo:

Cada unidade com saída para via pública, diretamente ou por processo de passagem
comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja
o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva
das restrições que se lhe imponham. (Lei 4.591/64, art. 2º).

Outro conceito que merece destaque na incorporação imobiliária é sobre Fração

Ideal. A Lei 4.591/64 define: “A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal
do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária”. (Lei 4.591/64 art. 1º,
§2º). Sendo que existe dois critérios para o cálculo da fração ideal: o do valor (que varia com a
localização da unidade autônoma e é estabelecido na fase de venda) e o da área.
Já com relação a Convenção de Condomínio a Lei 4.591/64 no seu artigo 9° destaca
que:
Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários
dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem
construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a convenção de
condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia,
 20

aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. (Lei 4.591/64,

art. 9).

“E, que deve ser feito o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como
a averbação das suas eventuais alterações”. (Lei 4.591/64, art. 9º, §1º)
Destaca-se que:

Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes

compradores, cessionários e promitentes cessionários atuais e futuros, como para
qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que
represente, no mínimo ⅔ das frações ideais que compõem o condomínio. (Lei
4.591/64, art 9º, §2º).

Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas
de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o sindico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do sindico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
i) o quórum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
k) a forma e o quórum para as altercações da convenção;
l) a forma e o quórum para a aprovação do regimento interno quando não incluído na
própria Convenção”. (Lei 4.591/64, art. 9º, § 3º).

Um conceito muito importante para área econômica do empreendimento e para uma

excelente incorporação, é o CUB (Custo Unitário Básico), que segunda a Lei 4.591/64 em seu
artigo 54, determina:
Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a
divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a
serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância
dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.

Logo, para complemento, analisaremos as considerações feitas no artigo 53 da

mesma Lei:

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a

celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.),
no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de
1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo
de prédio que padronizar:

I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos
sindicatos, na forma do art. 54;
 21

Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins

de disposto no artigo 59;

III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h,
do art. 32;

IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do

disposto no art. 32;

V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das

prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o
efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.

§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá

primordialmente:

a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis

etc.);

b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de

acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de
elevadores e as inovações de conforto;

c) as áreas de construção.

Será relatado um dos 3 tipos da etapa de compra de um terreno, descrito no capítulo

4.1, é a sub-rogação, que para Rahme (2017, p.34) é uma proposta de pagamento pelo terreno
em forma de unidades a serem construídas no local. Ou seja, uma troca do terreno pelas
unidades autônomas, todas devidamente negociadas entre o incorporador e o dono do terreno.
No próximo tópico daremos destaque a conceitos sobre construção por
administração a preço de custo e a preço fechado.

2.3 CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE

CUSTO/CONSTRUÇÃO A PREÇO FECHADO

A incorporação pode incorrer através de dois regimes para construção. Segundo

Rahme (2017, p.6), “No regime de construção a preço de custo o condomínio é responsável
pelo custo real e efetivo da obra. Já no regime de construção a preço fechado esta
responsabilidade é inteiramente do incorporador”. No Quadro 1 apresentamos as principais
características dos dois regimes (RAHME, 2017):
 22

Quadro 1 – Características dos Regimes de Obra a Preço de Custo x Preço Fechado.

OBRA A PREÇO DE OBRA A PREÇO
CUSTO FECHADO
Despesas e taxa de
Preço definido reajustável
CONCEITO administração (inflação
(inflação real)
canteiro de obras)
CORREÇÃO Custo real Índice e juros
QUEM PAGA Condôminos Incorporador
FATURAMENTOS
QUANDO OS PREÇOS “Aumenta” “Diminui”
SOBEM
CAPITAL NECESSÁRIO 0 Alta quantia
RISCO Menor Maior
PADRÃO/TENDÊNCIA Alto Luxo Alto número de unidades
Fonte: Jamil Rahme, 2017.

O custo real e efetivo da obra, dentro do regime a preço de custo, é repassado

mensalmente aos condôminos, consequentemente não há necessidade de capital do
incorporador. Já dentro do regime a preço fechado, o preço é pré-fixado com os condôminos e
apenas reajustado pela taxa de inflação, portanto, exige do incorporador uma alta quantia de
capital para atender os excedentes mensais. Uma característica da obra a preço de custo, é o
Patrimônio de Afetação, que iremos abordar no próximo tópico.

2.4 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

O patrimônio de afetação foi regulamentado pela lei 4.591/64 (CAPÍTULO I-A, art.
31-A a 31-F), passa a vigorar na lei 10.931/04, através dos artigos 53 e 54:

A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da

afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem
como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do
patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação. Destinado à
consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivos adquirentes. (Lei 10.931/04, Art. 31-A)

No entendimento de Rahme (RAHME, 2017, p.7):

Patrimônio de afetação é o mecanismo opcional de proteção do comprador, que

“blinda” o empreendimento imobiliário, não permitindo que, em caso de falência do
incorporador, este empreendimento se agregue à massa falida, dando condições aos
condôminos de continuar e construir a construção. (RAHME, 2017, p.7)

Nas definições acima, aparecem as palavras incorporação e incorporador, dessa

forma entendemos a importância de destacar a definição desses A incorporação imobiliária foi
 23

definida pela Lei 4.591/64, art. 28 (parágrafo único): “Incorporação imobiliária é a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Já incorporador foi definido por Pereira (PEREIRA, 2016, p.203) como sendo:
“Considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei toda pessoa física ou jurídica que
promova a construção para alienação total ou parcial de edificação comporta de unidade
autônomas, qualquer que seja a sua natureza ou destinação”.

Pereira (2016) ainda discorre sobre o incorporador:

Quem constrói para si mesmo edifício de apartamentos não é incorporador, mas nele
se converte desde o momento em que passa a vender as unidades vinculadas a fração
ideal, antes da conclusão do edifício. Igualmente, também não ha incorporação, no
sistema da Lei 4.591, quando a venda das unidades autônomas é realizada apos a
conclusão do edifício. Efetivamente, a Lei 4.591 declara em vários de seus
dispositivos o princípio de que só existe incorporação durante a construção do
edifício. (PEREIRA, 2016)

As pessoas habilitadas para incorporar foram definidas pela Lei 4.591/64, art. 31:

A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao

incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou

promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos de alínea a do art.32;

b) o construtor ou o corretor de imóveis.

A exigência da criação de uma Comissão de Representantes desde o início da

incorporação foi estabelecida na Lei 4.591/64, art. 50:

Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembleia especial,

devidamente convocada antes do início da obra, um Comissão de Representantes,
composta de 3 membros pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para representa-
los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar
ao bom andamento da obra.

Assim como a importância da criação de uma Comissão de Representantes, no

próximo tópico iremos abordar as obrigações e direitos que o incorporador são exigidas e
prestadas.
 24

2.5 OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR E DOS ADQUIRENTES

Impõe-se uma serie de deveres e responsabilidades ao incorporador na fase de

criação da incorporação. Nenhum incorporador poderá negociar ou divulgar suas unidades
autônomas sem antes dar entrada no cartório de Registro de Imóveis com inúmeros documentos
para análise e posterior modificações até a aprovação segundo iremos discutir no capítulo 4.3
desse trabalho de conclusão de curso.
Diante da interpretação de Rahme (2017) no Curso de Incorporação de Edifícios,
sobre as Obrigações exigidas do Incorporador diante da Lei 4.591/64 e Lei 4.864/65 o
incorporador deve:

o Providenciar a inscrição da incorporação no registro imobiliário (art. 32 da Lei

4.591/64).
o Indicar o número do registro da incorporação em todos os anúncios (salvo os
publicados na seção de anúncios “classificados” dos jornais) e quaisquer papeis
relativos ao empreendimento (art. 32, § 3º da Lei 4.591/64).
o Atualizar a documentação e revalidar o registro provisório da incorporação, se no
prazo de 180 dias, esta não estiver concluída (art. 33 da Lei 4.591/64, combinado com
art. 12 da Lei 4.864/65).
o Consignar em todos os documentos preliminares o prazo de carência (art. 34, § 3º).
o Denunciar, se for o caso, a desistência da incorporação ao Registro de Imóveis,
comunicando-a imediatamente aos adquirentes (art. 34, § 4º, e § 2º do art. 35).
o Promover dentro de 60 dias a contar do termo final do prazo de carência, se houver, a
celebração dos contratos relativos à fração ideal do terreno e à construção e da
convenção do condomínio. Não havendo prazo de carência, os 60 dias se contam da
data de qualquer documento de ajuste preliminar (arts. 35 e 66, III, da Lei 4.591/64, e
art. 13 da Lei 4.864/65).
o Pagar a multa de 50% sobre a quantia que houver recebido, cobrável por via executiva
pelo adquirente ou candidato à aquisição, se deixar de outorgar os contratos
definitivos (art. 35, § 5º).
o Mencionar nos contratos de construção os nomes dos responsáveis por seu custeio,
assumindo-o, quanto às unidades não vendidas (art.35 § 6º).
o Restituir, no prezo de 30 dias a contar da denúncia da desistência da incorporação, as
importâncias recebidas dos adquirentes, sob pena de o fazer em ação executiva, com
correção monetária, mais juros de 6% ao ano sobre o total corrigido (art. 36).
o Mencionar em todos os documentos de ajustes a existência de ônus real ou fiscal (arts.
37 e 66, II).
o Consignar no contrato a eventual ocupação do imóvel, a que título, e as condições de
sua desocupação (art. 38).
o Discriminar nos contratos a parcela em dinheiro ou a quota-parte da área construída a
ser dada em pagamento do terreno e, ainda, se o alienante do terreno ficou, ou não,
sujeito a qualquer prestação ou encargo (art. 39).
o Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda, se constar
preço (excetuam-se os anúncios classificados dos jornais), e se tratar de construção
pelo regime de empreitada reajustável, consignar o preço da fraca ideal do terreno e o
da construção; consignar esses preços isoladamente em ideal do terreno e o da
construção; consignar esses preços isoladamente em quaisquer papeis destinados a
realização da incorporação pelo regime de empreitada reajustável, tais como cartas,
propostas, escrituras, contratos, etc (art. 56).
o No regime de construção por administração, mencionar no contrato a data em que se
iniciara efetivamente a obra e o montante do orçamento do seu custo, elaborando de
conformidade cm as normas do art. 53, II, atualizando-se esse montante no caso de
 25

ajustes celebrados até as fundações, após o termino das mesmas e nas transferências
ou sub-rogações do contrato (art. 59).
o Em toda publicidade ou propaganda escrita (exceto nos anúncios classificados dos
jornais) destinada a promover a construção pelo regime de administração em que
conste preço (não constando, fica dispensado o pormenor), discriminar o custo do
terreno e o orçamento atualizado da construção, com as atualizações previstas nos
arts. 59 e 60 da Lei 4.591/64, indicando-se o mês a que se refere o orçamento e o tipo
padronizado previsto para a construção (art. 62).
o Mencionar em todos os papeis utilizados para a incorporação pelo regime de
construção por administração, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e
documentos semelhantes, os dados mencionados na alínea anterior (art. 62, § 1º).
o Requere a averbação da construção após a expedição do “habite-se”.
o Comparecer às assembleias de contratantes que tiver convocado (art. 49 § 3º).
o Fiscalizar o pagamento, pelo construtor e empreiteiros, de contribuições fiscais,
previdenciárias, etc.

Assim como aos Direitos prestados ao Incorporador diante da Lei 4.591/64 e Lei
4.864/65 Rahme (2017) destaca que fica estabelecido:

o Exigir a assinatura do contrato, logo após o escoamento do prazo de carência, quando

houver, ou em seguida ao documento preliminar, tudo sob pena de rescisão do ajuste,
com perda das prestações e parcelas pagas.
o Exigir judicialmente, por via de ação ordinária de cobrança, as prestações em atraso.
o Reter a entrega da unidade, mesmo depois de sua construção, até que o
compromissário comprador, aderente à incorporação, cumpra todas as obrigações
assumidas (quando se tratar de contrato de construção, a retenção será exercida pelo
condomínio ou pelo construtor – art. 52).
o Rescindir o contrato quando o adquirente ou contratante faltar com o pagamento de 3
prestações, depois de previa notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora
(art. 63).

A mesma Lei 4.591/64 e Lei 4.864/65, diz as Atribuições da Comissão de

Representantes:
o Cumprir as funções que o contrato expressamente lhe atribuir (art. 50, § 3º).
o Agir junto ao incorporador e ao construtor para o regular andamento da obra (arts. 50
e 43), fiscalizando, nos contratos de construção por empreitada, a obediência ao
projeto e às especificações (art. 55, § 3º).
o Nos contratos de construção sob regime de empreitada reajustável, fiscalizar o cálculo
de reajustamento (art. 55, § 4º).
o Elaborar com o construtor a revisão semestral da estimativa do custo das obras, nos
contratos de construção por administração, segundo os esquemas fixados nos
contratos (art. 60).
o Notificar o adquirente, nos contratos de construção por empreitada ou administração,
paga pagar as prestações em atraso no prazo de 10 dias, a contar da obrigação não
cumprida ou da primeira prestação não paga, sob pena de rescisão do contrato, com
as sanções que este cominar, salvo se preferir a alienação na forma dos § 1º e 8º do
art. 63.
o Verificar, para aprovar ou impugnar, os balancetes das receitas e despesas do
condomínio organizados pelo construtor, com a respectiva documentação (art. 61, a).
o Fiscalizar as concorrências relativas às compras de materiais necessários à obra e a
contratação de serviços a ela pertinentes (art. 61, b).
o Contratar com qualquer condômino, em nome do condomínio, modificações
solicitadas em sua unidade privativa, as quais serão feitas sob a administração do
construtor, se forem tecnicamente possíveis e não prejudicarem a unidade de outro
condômino (art. 61, c).
o Fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção (art. 61, d).
 26

o Exercer as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e

fiscalizadora da construção, praticando os atos necessários ao funcionamento regular
do condomínio (art. 61, e).

Sendo assim, uma grande etapa importante das Comissões são as Assembleias dos
Adquirentes:
o Têm legitimidade para convoca-las o incorporador, o construtor e interessados que
representem ⅓ dos votos dos contratantes. (Lei 4.591/64, art. 49, § 1º).
o O quórum deliberativo é o da maioria simples dos votos presentes, sendo as
deliberações obrigatórios para todos os interessados, salvo no que afetarem o direito
de propriedade previsto na legislação comum (Lei 4.591/64, art. 49).
o A convocação deve mencionar expressamente o assunto a ser tratado (Lei 4.591/64,
art. 49, § 1º).
o Os interessados poderão ser representados por procurador bastante (Lei 4.591/64, art
49, § 1º).
o A convocação será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima
de cinco dias para primeira convocação e mais três dias para a segunda, podendo
ambas serem feitas pelo mesmo aviso (Lei 4.591/64, art. 49, § 2º).
o A assembleia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira
convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porem obrigatória a
presença, em qualquer caso, do incorporador ou do construtor quando convocantes, e
pelo menos com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso (Lei
4.591/64, art. 49, § 3º).
o Os votos serão computados na proporção das respectivas frações ideais do terreno
(Lei 4.591/64, art. 49, § 2º).
o Por maioria absoluta dos votos dos contratantes, tomados em assembleia geral
especialmente convocada, a assembleia poderá revogar qualquer decisão a Comissão
de Representantes, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já
produzidos (Lei 4.591/64, art. 63, § 3º).
o No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão
unanime de Assembleia Geral em condições de igualdade com terceiros, terá
preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio (Lei
4.591/64, art. 63, § 3º).
o Compete à assembleia geral de contratantes eleger a comissão de Representantes para
atuar junto ao construtor ou incorporador, no carto do art. 43 (Lei 4.591/64, art. 50),
e para praticar os atos especificados nos arts. 55 e 61, da Lei 4.591/64, em tudo quanto
interesse ao bom andamento da obra.

No próximo tópico apresentaremos um roteiro para a realização de uma

incorporação imobiliária.
 27

3 ROTEIRO DE UMA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Efetivaremos agora a incorporação imobiliária através das etapas lógicas e

cronológicas. De acordo com Rahme (2017), a principal e fundamental parte de uma
incorporação é a definição do empreendimento. O incorporador demonstra interesse em
executar uma edificação residencial, comercial ou mista, bem como as áreas das unidades
autônomas e o seu padrão de acabamento. Entretanto, com o empreendimento definindo a sua
finalidade, existe uma etapa crucial de escolher a localização do terreno, pesquisando o mercado
para melhor atender a incorporação.
Rahme (2017) ressalta a importância em atentar-se a um público alvo e realizar uma
ampla pesquisa de mercado, com corretores de imóveis, sobre o valor do terreno pretendido.
As duas primeiras etapas citadas não serão aceitas sem um estudo preliminar do
empreendimento na localização escolhida. Um estudo prévio para verificação da viabilidade
econômica e financeira da construção a ser realizada, também se faz necessário. Para iniciar
uma negociação com o proprietário do terreno, deve-se antes realizar tal estudo para quantificar
a viabilidade da incorporação. A partir de um anteprojeto analítico do terreno realizado por um
arquiteto, tem os valores reais a serem empregados na incorporação e juntamente com um
calculista de NB para realizar o Quadro II da NBR 12.721:

1) Determinação da área real privativa;

2) Determinação da área equivalente total;
3) Composição dos preços das unidades autônomas.
Requisitos: área real privativa principal e pesquisa de mercado;
4) Cálculo do custo da construção.
Requisitos: área equivalente total, CUB-Sinduscon e CUC (Custo Unitário de
Construção);
5) Cálculo do valor das frações ideais (FI).
FI = Preço de Venda – Custo da Construção;
6) Cálculo da área sub-rogada (em percentual, m² ou em valor).
Requisito: analisar o valor do terreno;
7) Cálculo das receitas da incorporação.
Todo o valor que entra na incorporação;
8) Cálculo das despesas da incorporação.
É formado o custo de incorporação (CI) toda a despesa que não é estritamente
necessária para construção do edifício. Demais valores correspondem aos custos da
construção e terreno.
9) Resultado da incorporação.
Lucro do incorporador é igual preço de venda menos os custos da construção (taxa de
administração e custo simples), custos da incorporação (CI) e custo do terreno (área
sub-rogada ou pagamento efetivo).
10) Modelo resumo. (NBR 12.721, 2005)
 28

As etapas descritas acima estão representadas no fluxograma abaixo.

ÁREA REAL PRIVATIVA ÁREA EQUIVALENTE TOTAL

COMPOSIÇÃO DOS PREÇOS CÁLCULO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO

CÁLCULO DO VALOR DAS FI CÁLCULO DA ÁREA SUB-ROGADA

CÁLCULO DAS RECEITAS DA INCORPORAÇÃO

CÁLCULO DAS DESPESAS DA INCORPORAÇÃO

RESULTADO DA INCORPORAÇÃO MODELO RESUMO

Assim, concluindo o estudo preliminar, é possível verificar o lucro da incorporação.

“A incorporação será considerada excelente quando o incorporador receber, como
pagamento, 1/10 do valor das unidades” (RAHME, 2017).
O próximo tópico apresenta o processo para o início de uma incorporação.

3.1 PROCESSOS PARA INICIO DA INCORPORAÇÃO

Tendo o estudo de viabilidade econômica e financeira podemos, como

incorporador, contatar o proprietário do terreno e realizar três propostas ao dono do terreno:
proposta para compra, promessa de compra ou sub-rogação. (RAHME, 2017)
De acordo com autor, a primeira proposta é pagamento em efetivo levando em conta
o valor de mercado do terreno. A segunda proposta é o contrato entre o incorporador e o dono
do terreno, em que o primeiro se compromete a pagar o valor de mercado do terreno após a
viabilização da incorporação. E a terceira proposta realiza-se a sub-rogação entre o terreno e
unidade(s) autônoma(s), tendo como base o valor de mercado do terreno e de venda das
unidades autônomas a serem construídas no próprio terreno.
Diante do tipo de proposta aceita pelo dono do terreno, tem-se o fechamento o
negócio entre o dono do terreno e o incorporador, elaborando assim um contrato de
incorporação. Após a contrato com o dono do terreno, tem-se a necessidade de registrar a
incorporação imobiliária no registo de imóveis.
 29

Para se ter um exemplo com clareza dos documentos, foi escolhido a prefeitura de
São José. Para isso, o registro de imóveis solicita conforme Lei 4.591/64 e Código de
Normas/SC os seguintes documentos (REGISTRO DE IMÓVEIS SÃO JOSÉ, 2017):

• Requerimento firmado pelo proprietário com firma reconhecida ou se proprietário

pessoalmente assinar o requerimento na recepção desta Serventia e apresentar
documento de identificação dotado de fé pública para que seja realizada cópia e
anexada ao título apresentado, conforme Art. 616 do Código de Normas/SC;
• Projeto arquitetônico de construção aprovado pela prefeitura de São José, SC e
assinado com firma reconhecida por semelhança pelo profissional responsável
juntamente com o proprietário conforme Art. 32 da Lei 4.591/64.
• Quadros da ABNT – NBR 12.721:
Quadro I – Cálculo das Áreas nos pavimentos e das áreas globais.
Quadro II – Cálculo das Áreas das unidades autônomas.
Quadro III – Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção.
Quadro IV A – Avaliação do Custo de Construção de cada Unidade Autônoma e
Cálculo do Re-Rateio da Sub-rogação.
Quadro IV B – Resumo das Áreas Reais para os atos de registro e escrituração.
Quadro IV B.1 – Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração (Para
Casas Geminadas).
Quadro V – Informações Gerais.
Quadro VI – Memorial Descritivo dos Equipamentos.
Quadro VII – Memorial Descritivo dos acabamentos (dependências de uso privativo).
Quadro VIII – Memorial Descritivo dos acabamentos (dependências de uso comum).
Quadro Resumo de Áreas Construídas e Descobertas.
• Anotação de responsabilidade técnica – ART, conforme determina o artigo 553 da
CNNR, com firma reconhecida do proprietário por autenticidade, com comprovante
de pagamento. Observação: ART – projetos (código 12), ART – avaliação e
orçamento (código 16 a 41)
• Alvará de construção fornecido pela prefeitura municipal (art. 32, p, § 10, da lei
4.591/64). Observação: a área constante no alvará de construção deverá coincidir com
a área constante nos demais documentos apresentados (quadro de áreas, projetos,
memoriais, etc.)
• Memorial de incorporação;
• Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o artigo 39, II, da lei de
condomínio e incorporação (art. 32, i, da lei 4.591/64).
• Declaração do prazo de carência – expressa em que se fixe, se o empreendimento está
ou não sujeito à prazo de carência 180 dias (art. 32, n da lei 4.591/64).
• Atestado de idoneidade financeira fornecido por estabelecimento de crédito que opere
no pais há mais de cinco (5) anos dizendo que o incorporador possui idoneidade (art.
32, o, da lei 4.591/64). A assinatura do representante do referido estabelecimento de
crédito deverá ter firma reconhecida por autenticidade, deve acompanhar a procuração
que outorga poderes ao representante.
• Declaração de vagas de garagem, acompanhada de plantas elucidativas, sobre número
de veículos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos,
mencionando se as vagas de estacionamento garagens ou boxes, estão ou não
vinculados aos apartamentos (art. 32, p, da lei 4.591/64). Com firma reconhecida por
autenticidade proprietário e responsável técnico.
• Declaração do custo global e unitário de construção, alínea “h”, art. 32 da lei 4.591/64.
• Discriminações das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas
corresponderão (art. 32, i, da lei 4.591/64).
• Memorial descritivo das especificações da obra segundo modelo a que se refere o
inciso IV, do artigo 53, da 4.591/64. Este documento descreve todo o edifício,
inclusive área do terreno, subsolo, térreo, estacionamentos, pavimentos fundações,
tipo de material, acabamentos, acessos, etc.
 30

• Avaliação do custo global da obra, atualizada à data arquivamento, calculada de

acordo com a norma do inciso II artigo 53, da lei 4.591/64, com base nos custos
unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo construção de cada
unidade, devidamente autenticada profissional responsável pela obra (art. 32, h, da lei
4.591/64).
• Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns
e indicando, para cada tipo de unidade respectiva metragem de área construída (art.
32, e, da lei 4.591/64).
• Minuta da futura convenção de condomínio (art. 9º, da lei 4591/64) que regerá a
edificação ou o conjunto de edificações, contendo a individuação das unidades e a
caracterização das áreas de uso comum, além das normas gerais do condomínio (art.
32, j, da lei 4591/64).
• Contrato-padrão (facultativo), que ficará arquivado nesta serventia registral, conforme
determina o artigo 67, § 3° e 4°, da lei 4.591/64.

Documentos Necessários Das Partes Envolvidas (Proprietário do terreno e

incorporador)
Das Certidões em atenção ao Art. 32 da Lei 4.591/64 e Art. 767 do Código de
Normas:
Certidões Federais:
• De Tributos Federais Administrados pela Receita Federal;
• Relativa à Justiça do Trabalho, se pessoa jurídica ou equiparada;
• Da Justiça Federal (cível e criminal)
• Conjunta e INSS

Certidões Estaduais:
• Da Fazenda Estadual
• Da Justiça Comum Estadual (cível e criminal), expedidas a menos de 90 (noventa)
dias, conforme Art. 768, parágrafo único do Código de Normas/SC

Observações:
Conforme Art. 767, §3º Se o requerente for pessoa jurídica, as certidões
criminais também deverão ser expedidas em nome do sócio; se empresa constituída
por outras pessoas jurídicas, tais certidões referir-se-ão dos sócios destas últimas.

Certidões Municipais:
• Certidão Negativa de Débitos municipais;
• Certidões Negativas de Protestos da Comarca do Empreendimento e da sede do
incorporador.
Observação: Se alguma das Certidões judiciais for POSITIVA apresentar certidão
narrativa contendo o valor da causa e declaração do incorporador de que tal ação não
tem referência com o imóvel onde será feita a incorporação.
• Prazos das Certidões: As certidões forenses abrangerão dez (10) anos, e as de protestos
de títulos, cinco (5) anos, conforme Art. 767 §1º do Código de Normas/SC:
Certidões emitidas pelo registro de imóveis, 30 dias.
 31

• Certidão De Instrumento Público De Mandato - quando o incorporador não for o

proprietário. Ocorre que o proprietário outorga ao construtor, neste caso, o
incorporador, poderes para a alienação de frações ideais do terreno (art. 31, §1°, c/c
art. 32, n, da Lei 4.591/64)

Documentos Necessários Referente Ao Imóvel:

Das Certidões em atenção ao Art. 32 da Lei 4.591/64 e Art. 767 do Código de Normas:

• Certidão Municipal;
• Certidões Negativas de ônus e ações;
• Certidão.

Observações:
• O imóvel deve estar descrito no processo exatamente como consta na matrícula
(descrição do terreno, área do terreno, existência de construção, área construída, caso
esteja descrito de modo diverso na matrícula ou sem a construção mencionada, deverá
ser apresentada a documentação necessária para as atualizações).
• Se a matrícula estiver gravada de algum ônus impeditivo de alienação (hipoteca
cedular, hipoteca do SFH, penhora da União Federal ou do INSS, hipoteca do Banco
da Terra, cláusula de inalienabilidade, promessa de compra e venda, favor apresentar
requerimento solicitando o cancelamento do ônus com a firma reconhecida por
autenticidade do credor acompanhado de documentação hábil que comprove poderes
para o cancelamento do ônus).
• Se a matrícula estiver gravada de algum ônus não impeditivo de alienação (hipoteca
comum, penhora, servidão, usufruto), este ônus deve ser mencionado no contrato;

Após o estudo e aprovação dos documentos enviados ao registro de imóveis como

descrito dá-se o início da incorporação. Somente nesse momento, a figura do incorporador
nasce juridicamente.

3.2 CONTRATOS COM OS ADQUIRENTES

Somente após o registro da incorporação é possível que se efetive as vendas das

frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações as unidades autônomas (Lei
4.591/64 art. 32).
O contrato é uma promessa de compra e venda de fração ideal e de construção por
administração a preço de custo ou a preço fechado.
“As partes após terem conhecimento prévio deste instrumento, tendo lido e
compreendido o seu sentido e alcance, decidiram assiná-los na presença de testemunhasse na
sede do incorporador, de acordo com as cláusulas e condições, livremente aceitas e pactuadas”
(RAHME, 2016).
 32

3.3 FIM DA INCORPORAÇÃO

Por fim, com a conclusão da obra, o indivíduo obtém o “habite-se” das autoridades
municipais, acerta suas contas com cada adquirente e lhe entrega as chaves suas respectivas
unidades autônomas (RAHME, 2017).
No próximo capítulo apresentaremos um estudo de caso, para ilustrar o roteiro de
incorporação apresentado nesse capítulo.
 33

4 ESTUDO DE CASO

A partir desse momento, vamos realizar uma pesquisa sobre o estudo de caso da
incorporação do edifício NAUTILLUS RESIDENCE. Descreveremos todas as etapas já
mencionas no referencial teórico adaptadas para esse estudo de caso.

4.1 CAMPO DE PESQUISA

Neste estudo de caso, vamos discutir e avaliar uma incorporação executa pela
empresa ETAPLAN – ENGENHARIA & CONSTRUÇÃO LTDA na cidade de Florianópolis,
remetente ao EDIFICIO NAUTILLUS RESIDENCE.
Nessa etapa teremos como objetivo descrever a constituição da incorporação e o
fim dela. Iremos seguir o roteiro que já apresentamos no capítulo 2.6 até 2.9 deste trabalho de
conclusão de curso.
Um estudo de mercado executado pela ETAPLAN – ENGENHARIA &
CONSTRUÇÃO LTDA, verificou-se uma grande procura por apartamentos de médio porte no
bairro de trindade e agronômica. Segundo a empresa, o foco de atuação no mercado era
concentrado em São José, mas devido as faculdades no entorno dos bairros da Trindade e
Agronômica, a procura de apartamentos de pequeno e médio porte aumentou, assim a empresa
direcionou o seu foco para esses bairros.
Devido a uma imobiliária da cidade de Florianópolis/SC, parceira da construtora e
incorporadora ETAPLAN, ficar sabendo da mudança de foco da empresa, acabou localizando
um terreno na Trindade nos padrões requeridos pela mesma. Com o interesse do Diretor
Executivo pelo terreno, iniciou-se a negociação com o proprietário do terreno. A compra do
terreno foi feita através da Escritura Pública de Compra e Venda, sem a opção de sub-rogação
do empreendimento. A intenção inicial do diretor executivo era realizar um contrato de sub-
rogação com o proprietário do terreno, como explicaremos mais a frente, há um lucro maior
para a incorporação.
Ao adquirir o terreno, e realizar as etapas da incorporação, foi aferido pelo cartório
do 2º oficio do registro de imóveis de Santa Catarina no dia 11/03/2016. No mesmo dia, foi
feita a renúncia do prazo de carência de denúncia da incorporação, já que a construtora tinha o
objetivo de começar a obra em poucos meses.
 34

O prazo de entrega da obra e fim da incorporação esta datada para julho de 2018,
quando a obra estiver pronta e quando for retirado o “habite-se” na prefeitura.

4.2 DADOS DO EMPREENDIMENTO

Nessa seção, vamos demonstrar todos os dados necessários para o entendimento da

incorporação do empreendimento NAUTILLUS RESIDENCE.

4.2.1 Localização

Na fotografia 1 encontra-se o terreno localizado Rua Lauro Linhares, s/nº, no bairro

Trindade, Município de Florianópolis/SC a ser estudado.

Fotografia 1 – Localização do Terreno.

Fonte: Imagens Google, 2017.

4.2.2 Proprietário; Incorporador; Construtora e Entidade Organizadora

ETAPLAN - ENGENHARIA & CONSTRUÇÃO LTDA., pessoa jurídica de

direito privado, com sede e foro em Florianópolis, estabelecida à Rua Deodoro, 226 – Sala 302
– Centro - Florianópolis/SC, inscrita no CGC/MF sob no. 83.288.837/0001-05.
 35

4.2.3 Descrição Do Terreno

Terreno situado à Rua Lauro Linhares, Trindade, 4º subdistrito desta Capital, com
área de 644,16m², fazendo: Frente na extensão de 18,50 metros, para a Rua Lauro Linhares;
Fundos, na extensão de 17,00 metros, limitando com a propriedade de Luiz Gregório Vieira,
antes com herdeiros de Gregório Machado Vieira, Lado Norte, na extensão de 44,00 metros,
limitando com propriedade de Dorvalina Coelho; Lado Sul, na extensão de 34,00 metros,
limitando com propriedade de Ladislau Silva. Ontações inscrito na Prefeitura Municipal de
Florianópolis sob inscrição Imobiliária nº 45.92.013.0106.001-835 e registrado no Cartório do
2º Ofício de Registro de Imóveis do Município de Florianópolis/SC sob a matrícula 1.350 do
Livro nº 2 Registro Geral, folha 01.

4.3 CONSTITUIÇÃO DA INCORPORAÇÃO

A partir desse momento do trabalho de conclusão de curso, descreveremos as etapas

para constituir a incorporação do caso estudado.

4.3.1 Definição do Empreendimento

A primeira etapa para constituir a incorporação é estipular qual o objetivo dessa

incorporação. Essa etapa é essencial para seguir com as etapas seguintes.

4.3.1.1 OBJETO DA INCORPORAÇÃO

O objeto da incorporação a ser realizado pelo sistema da lei 4.591 de 16 de

dezembro de 1.964 é o EDIFÍCIO NAUTILLUS RESIDENCE, que será construído no
terreno descrito no Item 3.2.1, conforme plantas aprovadas pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis/SC e quadros anexos.

4.3.1.2 DISCRIMINACAO DO EMPREENDIMENTO

O empreendimento será constituído de um bloco de apartamentos com oito

pavimentos, a ser construídas no terreno anteriormente descrito, totalizando 01 loja comercial,
24 apartamentos, 28 vagas de garagem para automóveis e cinco vagas de garagem para
motocicletas, denominado EDIFÍCIO NAUTILLUS RESIDENCE.
 36

SUBSOLO 02: Contendo doze vagas de garagem privativas para automóveis,

numeradas de 17 a 28, cinco vagas de garagem privativas para motocicletas, numeradas de 01
a 05, escada de acesso ao primeiro pavimento de subsolo 01, rampa de acesso de veículos, um
poço de elevador, uma cisterna de água potável, uma cisterna de água pluvial, um bicicletário,
uma casa de bombas e um depósito de lixo.
SUBSOLO 01: Contendo dezesseis vagas de garagem privativas, para automóveis,
numeradas de 01 a 16, escada de acesso aos pavimentos térreo e subsolo 02, um poço de
elevador e rampa de acesso de veículos.
TÉRREO: Contendo uma loja, um hall de acesso descoberto, um hall de acesso
aos elevadores, uma escada de acesso aos pavimentos tipo e uma escada de acesso aos subsolos,
um ambiente de zeladoria com um banheiro de serviço, circulação, um salão de festas, um
espaço para sauna úmida, área de descanso para atendimento da sauna, uma sala para ginástica,
um poço de elevador, área de recreação descoberta, dita playground, jardins, depósito
temporário de lixo, uma central de gás, uma vaga de estacionamento descoberta, um elevador
para acessibilidade e rampas de acesso de veículos e pedestres.
TIPO (3x): Contendo cada pavimento, circulação, escada protegida, um poço de
elevador, seis unidades autônomas de apartamento de um dormitório, assim numeradas: 101 a
106, 201 a 206, 301 a 306.
4º PAVTO (1x): Contendo circulação, escada protegida, um poço de elevador, seis
unidades autônomas de apartamento de um dormitório, assim numeradas: 401, 402, 403, 404,
405 e 406.
SOTÃO (1x): Contendo seis cômodos vinculados às unidades privativas 401, 402,
403, 404, 405 e 406.
O CONDOMÍNIO: O Condomínio constituir-se-á de partes comuns a saber:
1) PARTES COMUNS (ou partes do condomínio): São aquelas assim referidas no Art.
3º. da Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1.964, a saber:
- Inalienáveis e Indivisíveis, tendo como partes comuns do condomínio:
a) O terreno em que será construído com a área de 648,07m² (seiscentos e quarenta e
oito, vírgula sete metros quadrados)
b) As fundações, toda a estrutura de concreto armado, todas as paredes externas e
internas que separam ou dividem as unidades entre si e as demais unidades comuns
dos edifícios, a cisterna de água potável, a cisterna de água pluvial, os reservatórios
superiores, os compartimentos destinados aos medidores de gás, água e energia
elétrica, os condutores de água pluvial e de esgoto, os jardins, as passagens sociais
e de serviços, os coletores de lixo, os ornamentos da fachada, as áreas de recreação,
 37

a central de gás, os equipamentos de playground do espaço de recreação infantil,, a

central de lixo e as vias de acesso.
2) RECREAÇÃO COLETIVA: Situado no pavimento térreo, é constituída de salão de
festas, integrado com espaço fitness, área coberta para recreação infantil, sauna úmida
e espaço para descanso da sauna, área de recreação descoberta e jardins.

4.3.2 Anteprojeto analítico do terreno / quadro II da NBR 12.721

Nessa fase, se faz o quadro II da NBR 12.721 para fazer as divisões de todas as
áreas do empreendimento. Aqui tem todas as informações básicas para o projeto a ser
executado.
É apenas um esboço do projeto arquitetônico final, apenas para execução dos
quadros e informações vitais a serem executadas futuramente.
No Quadro 2 encontra-se o quadro II da NBR 12.721.

Quadro 2 - Quadro II da NBR 12.721.

Fonte: Empresa Etaplan – Engenharia & Construção LTDA

4.3.3 Estudo de Viabilidade Econômica e financeira

Para o estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento são

avaliadas várias etapas para ter o resultado do exercício.
1) Determinação da área real privativa;
 38

2) Determinação da área equivalente total;

3) Composição dos preços das unidades autônomas;
4) Cálculo do custo da construção;
5) Cálculo do valor das frações ideais
6) A fração ideal de cada apartamento, vaga de garagem e/ou lojas, esta descrito
no quadro II da NBR 12.721.
7) Calculo da área sub-rogada (em percentual, em m2 e em valor);
Como não houve sub-rogação no empreendimento, não há área sub-rogada.
8) Calculo da receita da incorporação (VGV);
9) Calculo das despesas da incorporação;
10) Resultado da incorporação

Para o estudo de caso analisado nesse trabalho de conclusão de curso, o lucro do

exercício dessa obra foi de R$2.267.287,94 ou de 24,95% do faturamento. O lucro da
incorporação é o VGV (Valor global de vendas) de R$9.087.000,00 menos o custo total do
empreendimento de R$6.819.712,06.
Na Figura 1 segue o modelo resumo de todas as etapas descritas acima.
 39

Figura 1 – Modelo Resumo.

Fonte: Empresa Etaplan – Engenharia & Construção LTDA

 40

4.3.4 Contato com o proprietário do terreno: proposta para compra, promessa de

compra ou sub-rogação.

A construtora/incorporadora adquiriu o terreno via pagamento efetivo. Dessa forma

o antigo proprietário do terreno não participou na incorporação.
Através da Escritura Pública de COMPRA E VENDA, datada de 23/01/2015,
protocolado sob nº 283.676, em 23/01/2015, lavrada no livro nº 207, fls 250/253; e Escritura de
Rerratificação datada de 12/02/2015, lavrada no livro nº 208, fls 200/202, ambas na Escrivania
de Paz do Cartório do Distrito da Lagoa da Conceição, Florianópolis/SC.

4.3.5 Negociação e fechamento do negócio (contrato de incorporação)

Não há contrato de incorporação com o proprietário do terreno pois a própria

construtora/incorporadora adquiriu o terreno, em forma de pagamento efetivo e não sob sub-
rogação, onde será executado o empreendimento.
Por sigilo da empresa, não foi possível anexar a escritura do terreno.

4.3.6 Projeto de arquitetura

O projeto de arquitetura foi executado pelo próprio engenheiro civil da empresa

Etaplan. O projeto de arquitetura seguiu o anteprojeto analítico já citado acima. Foi projetado
de acordo com o que mercado necessitava para a região, foram projetados apartamentos com 1
dormitório com área comum para melhor tempo de lazer dos moradores.
Para melhor entendimento do leitor, partes do projeto arquitetônico como: fachada
frontal, fachada lateral, planta baixa do subsolo 1 e 2, planta baixa dos pavimentos térreo e tipo
estarão nos anexos A, B, C, D, E e F respectivamente no final desse trabalho de conclusão de
curso.

4.3.7 Especificações básicas de materiais

Foi elaborado o memorial descritivo contendo todas as especificações de materiais

de toda a obra com base nas especificações já citadas acima, de padrões médio.
 41

4.3.8 Orçamento detalhado do custo da construção

Tal orçamento engloba todos os serviços e respectivos custos a serem executados

na obra. A soma dos valores juntamente com os custos da incorporação soma o custo total da
obra.
O orçamento será apresentado no Quadro 3 com todas as especificações de serviços
e seus respectivos valores.

Quadro 3 – Orçamento.

Continua.
 42

Continua.
 43

Fonte: Empresa Etaplan – Engenharia & Construção LTDA

4.3.9 NBR 12.721:2006

Todos os dados técnicos como área, fração ideal, são extraídos do projeto de
arquitetura e discriminados na NBR 12.721, que comporá, inclusive, o memorial de
incorporação. Em anexo serão apresentados os quadros da NBR 12.721.
 44

4.3.10 Contrato com os adquirentes

Contato de promessa de compra e venda de fração ideal e de construção por

administração a preço de custo ou preço fechado que entre si fazem (nome, endereço completo,
CNPJ ou CPF do incorporador), a seguir denominado incorporador e, de outro lado, como
promissário comprador.
Por uma questão de sigilo, a empresa não forneceu o contrato com os adquirentes.

4.3.11 Montagem do memorial de incorporação (art.32);

Como citado anteriormente no tópico 2.7, além dos documentos apresentados

acima, cada cartório de registro de imóveis de sua localidade pede documentos específicos para
o registro da incorporação.

4.3.12 Registro do memorial de incorporação no cartório;

O contrato com o proprietário do terreno foi efetivado pelo cartório do 2º oficio do

registro de imóveis de Santa Catarina. O titulo da incorporação imobiliária procede-se com este
registro, datado de 11/03/2016, com reconhecimento de firma em 17/03/2016, firmado por
ETAPLAN ENGENHARIA & CONSTRUÇÃO LTDA, qualificada para inscrever a
incorporação imobiliária do empreendimento denominado “EDIFICO NAUTILUSS
RESIDENCE”, submetido ao regime da Lei nº 4.591/64, que terá finalidade residencial –
multifamiliar, aprovado Prefeitura Municipal de Florianópolis sob o nº 63558, com Alvará de
Licença nº 253, datado de 23/02/2016.

4.3.13 Tabela de vendas;

Nessa etapa, não foi anexada a tabela por motivos de sigilo da empresa com seus
adquirentes, mas iremos explicitar como deve ser feita.
Os preços referentes a todas as frações ideais são fixos, devem ser o mesmo, porém
como existe uma diferença de características entre apartamentos, como qual andar ele se
encontra e/ou localização no andar, os valores variam. Apartamentos mais altos e com sol da
manhã tendem a ter uma maior valorização, portanto há uma compensação em relação a valores
entre os mesmos.
Para essa etapa, é utilizado a formula mãe:
 45

𝑃 = 𝐶 + 𝐹𝐼
𝐹𝐼 = 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 + 𝐶𝐼 + 𝐿𝑢𝑐𝑟𝑜
𝐶 = 𝐶𝑆 + %𝐶𝑆
A fórmula mãe é composta pelo C (custo da construção) somando o FI (fração
ideal), sendo que FI é composta pelo terreno, onde é uma variável fixa, somando o CI (custo da
incorporação), outra variável fixa e somando pelo lucro do incorporador onde pode se alterar
dependendo do custo de construção. Última fórmula composta pelo C (custo de construção) é
a soma do CS (custo da construção) e da %CS (taxa de administração).

4.3.14 Obtenção do registro do memorial de incorporação

Somente após esta etapa, pode-se comercializar as unidades autônomas.

A obtenção do registro do memorial de incorporação registrada pelo cartório do 2o

oficio do registro de imóveis de Santa Catarina a disposição do leitor no ANEXO G. Por
orientação da empresa, nomes e registros foram apagados por sigilo.

4.3.15 Planejamento de vendas (publicidade, corretores, etc.)

A construtora com o auxílio da imobiliária realizou somente a execução de

eletrônica apresentadas nas figuras 2, 3 e 4.
Figura 2 - Maquete Eletrônica.
 46

Fonte: Empresa Etaplan – Engenharia & Construção LTDA

Figura 3: Maquete Eletrônica.

Fonte: Empresa Etaplan – Engenharia & Construção LTDA

Figura 4: Maquete Eletrônica.

Fonte: Empresa Etaplan – Engenharia & Construção LTDA

 47

Não foi feito nenhuma ação de publicidade formal pois o empreendimento acabou
sendo vendido totalmente pelo imobiliária em apenas 4 meses. A obra foi iniciada já com 100%
das unidades autônomas vendidas.

4.3.16 Efetivação das vendas (assinaturas dos contratos com os adquirentes);

Esse é o momento em que é efetivado as vendas para os clientes, podendo ser de

várias formas de pagamento como; uma entrada de sinal para assegurar o apartamento e
parcelando o resto da dívida; o pagamento à vista sendo uma maneira não muito usual no atual
cenário brasileiro; entre outros. Com esse contrato, existe uma promessa de compra e venda
entre os adquirentes e o incorporador onde se tem o comprometimento do pagamento, sê-o não
feito, o incorporador, mediante a clausula do contrato, pode rescindir a compra e/ou venda do
imóvel.

4.3.17 Convenção do Condomínio

Como na lei 4.591, capitulo II, art. 9o, os adquirentes das unidades autônomas,
elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e também, por contrato ou deliberação
em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação. O exemplo da convenção do
condomínio do empreendimento estudado segue na Figura 5.
 48

Figura 5: Convenção do Condomínio.

Fonte: Empresa Etaplan – Engenharia & Construção LTDA

4.3.18 Início da construção;

A obra começou a ser executada em outubro de 2016.

 49

4.3.19 Gerenciamento do empreendimento;

A própria incorporadora é também a construtora, ou seja, faz o gerenciamento da

obra em todos os quesitos. Não há necessidade do pagamento da taxa de administração do
empreendimento.

4.3.20 Termino da construção;

A obra não foi concluída no momento da defesa do trabalho de conclusão de curso,

porem a mesma tem prazo de entrega para julho de 2018 conforme o contrato com os
adquirentes.

4.3.21 Obtenção do “habite-se” e “CND do INSS” com averbação em cartório;

Após o termino da obra, executada de forma prevista, é solicitado o “habite-se” e o

CND do INSS com averbação do cartório, para posterior outorga das escrituras aos adquirentes.

4.3.22 Outorga das escrituras.

É a transferência efetiva do imóvel ao comprador, dessa forma, juntamente com as

chaves do apartamento, o cliente se torna proprietário efetivo do imóvel. Dessa forma há o
desaparecimento da incorporação, já que as unidades antes fictícias, agora são materializadas.
 50

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Através de estudos dirigidos ao tema foi possível analisar o processo de

incorporação imobiliária como um todo. Avaliamos e assim compreendemos as etapas
fundamentais para uma incorporação. Dessa forma, conseguimos responder ao nosso objetivo
geral que era como se tornar um incorporador, explicitando de forma clara as etapas de inicio e
fim da incorporação, bem como a legislação pertinente.
Dessa forma, criamos um roteiro para que aqueles que busquem iniciar no ramo da
incorporação encontrem um detalhamento daquilo que irão encontrar pela frente. Buscando
assim facilitar e incentivar o processo, contribuindo então para o crescimento da região.
Sendo assim, foram atingidos os objetivos de apresentar os direitos e deveres do
incorporador, explícitos na revisão da literatura desse trabalho de conclusão de curso. No
quesito de quando uma incorporação deixa de existir, podemos afirmar que a figura do
incorporador desaparece quando é feito as outorgas das escrituras e entregando as chaves aos
seus respectivos compradores.
Temos o dever de deixar claro que gostaríamos de ver temas ligados a incorporação
serem aprofundados no meio acadêmico como patrimônio de afetação e sociedade de propósito
específico (SPE) que são mecanismos extremamente importantes na incorporação, bem como
aos consumidores. Além disso, vale ressaltar que um estudo ligado a problemas recorrentes dos
incorporadores seria totalmente complementar a este trabalho de conclusão de curso, já que
dessa forma teríamos o mecanismo e dificuldades de se incorporar.
 51

REFERÊNCIAS

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12 meses. Disponível em: <http://abrainc.org.br/wp-content/uploads/2017/07/press-release-
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FONSECA, J. J. S. Metodologia da pesquisa científica. Fortaleza: UEC, 2002. Apostila.

HISRICH, Robert D.; PETERS, Michael P.; SHEPHERD, Dean A. Empreendedorismo. 9.

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 53

ANEXO A – FACHADA FRONTAL

 54

ANEXO B – FACHADA LATERAL

 55

ANEXO C – PLANTA BAIXA DO SUBSOLO 2

 56

ANEXO D – PLANTA BAIXA DO SUBSOLO 1

 57

ANEXO E – PLANTA BAIXA DO PAVIMENTO TÉRREO

 58

ANEXO F – PLANTA BAIXA DO PAVIMENTO TIPO

 59

ANEXO G – ABNT NBR 12.721 – INFORMAÇÕES PRELIMINARES

 60

ANEXO H – QUADRO I (CÁLCULO DAS ÁREAS DOS PAVIMENTOS E DA ÁREA

GLOBAL)
 61

ANEXO I – QUADRO II
 62

ANEXO J – QUADRO III (AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL E UNITÁRIO DA

CONSTRUÇÃO)
 63

ANEXO K – QUADRO IV A
 64

ANEXO L – QUADRO IVB (RESUMO DAS ÁREAS REAIS PARA OS ATOS DE

REGISTRO E ESCRITURAÇÃO)
 65

ANEXO M – QUADRO IVB1 (RESUMO DAS ÁREAS REAIS PARA OS ATOS DE

REGISTRO E ESCRITURAÇÃO)
 66

ANEXO N – QUADRO V (INFORMAÇÕES GERAIS)

 67

ANEXO O – QUADRO VI (MEMORIAL DESCRITIVO DOS EQUIPAMENTOS)

 68

ANEXO P – QUADRO VII (MEMORIAL DESCRITIVO DOS ACABAMENTOS)

 69

ANEXO Q – QUADRO VIII (MEMORIAL DESCRITIVO DOS ACABAMENTOS)

 70

ANEXO R – REGISTO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

71
72
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74
75
76
77
 78

ANEXO S – AUTORIZAÇÃO DA EMPRESA ETAPLAN