RELATÓRIO DE DESENVOLVIMENTO DO

PRODUTO IMOBILIÁRIO

Discentes: Amanda Culheri Xavier

Felipe Masanobu Hachiya
Professor (a) Responsável: Juliana Prestes Ribeiro de Faria
 Sumário
1. DEFINIÇÃO DO PRODUTO ........................................................................................... 3
2. JUSTIFICATIVA DO PRODUTO ..................................................................................... 3
3. PÚBLICO ALVO ............................................................................................................. 6
4. LOCALIZAÇÃO............................................................................................................... 7
4.1. OPÇÃO I ..................................................................................................................... 9
4.2. OPÇÃO II .................................................................................................................. 11
5. PROJETOS .................................................................................................................. 14
6. PESQUISA DE MERCADO .......................................................................................... 15

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1. DEFINIÇÃO DO PRODUTO

O produto definido refere-se à condomínio vertical residencial, com apartamentos

de 03 dormitório de 80 m2 de padrão econômico médio, possuindo pavimento térreo,
lazer e 20 pavimentos tipos com 6 unidades por pavimento tipo, totalizando 120
unidades privativas.

2. JUSTIFICATIVA DO PRODUTO
Foi utilizada a pesquisa “Estudo de Mercado Imobiliário de Londrina – PR”
desenvolvida em dezembro de 2019 pela “Brain” a pedido do “Sebrae”, para a
definição do tipo e padrão do imóvel a ser desenvolvido.
Segundo a projeção de demanda que foi realizada pela pesquisa, foi estimada uma
demanda de 5.100 domicílios por ano na cidade de Londrina, considerando o
crescimento vegetativo do município. Esta informação está contida no capítulo de
“Oportunidades” da pesquisa. Devido à essa expectativa de demanda por novos
domicílios, foi optado por desenvolver um produto residencial.
A segunda decisão tomada foi entre imóvel residencial vertical ou horizontal.
Optamos inicialmente por imóveis verticais residenciais. Nesse tipo de imóvel, verifica-
se 4 opções de tipologia: 01 dormitório, 02 dormitórios, 03 dormitórios e 04 ou mais
dormitórios. O gráfico da Figura 01 abaixo foi utilizado para a escolha dos dormitórios:

Figura 1 - Participação da Oferta Lançada e Final por Tipologia

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 Segundo o gráfico da Figura 01, os apartamentos de 02 e 03 dormitórios possuem
as maiores ofertas (lançadas e finais). Comparando os dois tipos, os apartamentos de
03 dormitórios apresentam melhor absorção de mercado, com apenas 29,8% dos
imóveis lançados a venda, contra 63,4% para imóveis de dormitórios. Por isso,
escolheu-se trabalhar com apartamentos de 03 dormitórios.
Após a escolha da tipologia, foi realizada a escolha da área do apartamento.
Para isso, foram utilizados alguns gráficos. O primeiro gráfico da Figura 02 mostra a
área média de acordo com a tipologia, assim como o preço médio.

Figura 2 - Ticket, Área e R$/m2 priv. médio por tipologia

A partir do gráfico da Figura 02, nota-se que para apartamentos de 03 dormitórios,

temos o valor médio de R$545.002, 94 m2 de área privativa e 5.782,00 R$/m2.
Uma vez optado pelo desenvolvimento de empreendimento com apartamentos de
valor médio em R$545.002, pode-se observar no gráfico a seguir da Figura 03 que
esse tipo de imóvel se enquadra na categoria “médio” que corresponde à imóveis de
R$400.000,01 à R$700.000,00.

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Figura 3 - Oferta Lançada e Final por Padrão

Temos também outro gráfico na pesquisa da Figura 04 que mostra a área privativa
média para os apartamentos de acordo com a classe:

Figura 4 - Ticket, Área e R$/m2 priv. Médio por Padrão.

Segundo o gráfico da Figura 04, apartamentos de padrão médio possuem área

privativa média de 86 m2. De acordo com essas informações, optou-se por
desenvolver um empreendimento com apartamentos de 80m2.

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 Como parâmetro, foi também utilizado o gráfico da Figura 05 que indica o valor por
metro quadrado mínimo, médio e máximo para os imóveis de acordo com a tipologia.

Figura 5 - Área e R$/m2 Priv. Mínimo, Médio e Máximo por Tipologia.

Tal gráfico será utilizado como parâmetro para o preço de venda do imóvel a ser
desenvolvido.

3. PÚBLICO ALVO
Conforme descrito no capítulo anterior, escolheu-se desenvolver um
empreendimento com área de 80m2 e padrão econômico médio. O preço médio do
metro quadrado para imóveis de padrão médio é de R$6.200,00 de acordo com o
gráfico da Figura 04. Portanto, a expectativa inicial é de que o imóvel tenha um valor
médio de R$496.000,00.
De acordo com o gráfico da Figura 06 a seguir, temos a faixa de renda com
potencial de acordo com o valor médio do imóvel, variando com o valor da entrada
(20%, 30% e 50%).

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Figura 6 - Projeção da Potencial Demanda Veg. De Domicílios | Londrina

Considerando o valor de entrada em 30%, e valor médio do imóvel de

R$496.000,00, temos a faixa de renda R$11.246,01 à R$13.492,00 para o público-
alvo.

4. LOCALIZAÇÃO
Uma vez definido nosso público-alvo de renda entre renda R$11.246,01 e
R$13.492,00, é possível fazer nova análise da pesquisa da “Brain” para definição do
local onde o empreendimento será lançado.
De acordo com o gráfico da Figura 07, considerando a faixa de renda do público-
alvo, a maior concentração de domicílios se dá nas regiões Central e Palhano.

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Figura 7 - Domicílios por Faixa de Renda

Entre as duas regiões com maior concentração de domicílios entre o público-

alvo escolhido, temos a região da Palhano com uma concentração ligeiramente maior.
Já o gráfico da Figura 9, reforça a escolha para empreendimento vertical da
região da Palhano.

Figura 8 - Domicílio por Tipo de Imóvel

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 Através do gráfico da Figura 08, pode-se verificar que a maior concentração de
empreendimentos verticais (apartamentos) está na região Palhano, que foi a região
escolhida para a procura de terrenos.

4.1. OPÇÃO I

O primeiro terreno verificado localiza-se na Gleba Palhano, mais especificamente

no loteamento Guanabara Parque Boulevard, na rua Dr. Dimas de Barros e possui
área de 3.500 metros, com 71,00m de largura e 50,00m de comprimento. O valor do
terreno é de R$8.000.000,00, segundo corretor local. Na Figura 09 a seguir, temos a
localização do terreno em amarelo, próximo à Unimed Londrina.

Figura 9 - Localização do Terreno 01. Fonte Google Maps

Verificou-se a localização do terreno no site da prefeitura “Zoneamento Fácil” e

constatou-se que o terreno possui zoneamento ZC-2, conforme indicado na Figura 10.

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Figura 10 - Localização do terreno 01 no site "Zoneamento Fácil"

O site da prefeitura indica as possibilidades de construção para a Zona

Comercial 02. Entre elas está “Residencial Multifamiliar Vertical (RMV)”, sendo
possível, portanto, a construção de empreendimento residencial vertical, conforme o
foco inicial. Para a ZC-2, temos os seguintes parâmetros:

• Data mínima (Lm) = 500m2.

• Taxa de ocupação máxima (T) = 100% (térreo e primeiro pavimento).
• Taxa de ocupação máxima = 50% (pavimentos tipo).
• Coeficiente de aproveitamento básico (Cb) = 2,00.
• Altura máxima muro ou parede (divisas laterais) = 9,00m.
• Recuo mínimo = 5,00m.

Na sequência, calculou-se o coeficiente de aproveitamento de acordo com os

dados e fórmulas apresentados nas tabelas da Figura 11:

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Figura 11 - Memorial de Cálculo para Coeficiente de Aproveitamento (Ca) da opção 01.

Desta forma, temos que o empreendimento possuirá:

• Pavimento Térreo de 1.000m2.

• Pavimento Lazer de 1.000m2.
• 20 Pavimentos Tipo de 600 m2.
• Área Total da Construção: 14.000 m2.
• 06 unidades por pavimento, totalizando 120 unidades privativas.

Considerando um CUB de R$2.133,09 segundo site da Sinduscon para padrão

residencial médio, temos o custo total da obra de R$ 29.863.260,00.

4.2. OPÇÃO II
A segunda opção de terreno analisada também se localiza na Gleba Palhano, na
rua Ernâni Lacerda de Athayde e possui área de 3.840 metros, com 80,00m de largura
e 48,00m de comprimento. O valor do terreno é de R$12.000.000,00, segundo corretor
local. Na Figura 12 a seguir, temos a localização do terreno em amarelo.

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Figura 12 - Localização do Terreno 02. Fonte: Google Maps

Novamente verificou-se a localização do terreno no site da prefeitura “Zoneamento

Fácil” e constatou-se que o terreno também possui zoneamento ZC-2, conforme
indicado na Figura 13.

Figura 13 - Localização do terreno 01 no site "Zoneamento Fácil"

Na sequência, calculou-se o coeficiente de aproveitamento de acordo com os

dados e fórmulas apresentados nas tabelas da Figura 14, considerando as mesmas
áreas da simulação do terreno 01:

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Figura 14 - Memorial de Cálculo para Coeficiente de Aproveitamento (Ca) da opção 01.

Realizando os cálculos para a mesma construção no terreno 02, temos que

coeficiente de aproveitamento da opção II é menor que o coeficiente de

aproveitamento da opção 01 (3,65 para a segunda opção contra 4,00 da primeira

opção. Desta forma, optou-se pela opção I.

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5. PROJETOS

De acordo com o apresentado no item 4, foi escolhida a opção 01 para a construção

do empreendimento. Desta forma, temos a implantação do projeto representados nas
Figuras 15 e 16:

Figura 15 - Implantação do Empreendimento

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Figura 16 - Implantação do Empreendimento com Projeção da Torre.

6. PESQUISA DE MERCADO

Foi realizada uma pesquisa de mercado para valores de apartamentos de 80 m2 e

03 dormitórios na cidade de Londrina na região da Gleba Palhano. A Figura 12 traz
alguns exemplos de imóveis encontrados na pesquisa:

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Figura 17- Pesquisa imobiliária.

Fonte: www.raulfulgencio.com.br

A partir da pesquisa, observa-se que o preço médio para o padrão de imóvel

pesquisado está em torno de R$480.000,00 na cidade de Londrina.

Com esse valor, temos que o valor estimado de venda para as 120 unidades
é de R$57.600.000,00.

A partir desse valor e do valor calculado no item 4.1 para o custo total da
obra, temos:

RESUMO
Área da Construção 14000
CUB R$ 2.133,09
Custo da Construção R$ 29.863.260,00

Custo do Terreno R$ 8.000.000,00

Unidades 120
Valor de Venda por Unidade R$ 480.000,00
Valor Total de Vendas R$ 57.600.000,00

LUCRO R$ 19.736.740,00

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