Patologia

das Construções
Inspeção predial: método, laudo e remuneração

Fundação Universidade Regional Blumenau

Centro de Ciências Tecnológicas
Departamento de Engenharia Civil
Prof.: João Marcos Bosi Mendonça de Moura

Blumenau, agosto de 2019

 Inspeção Predial
Inspeção nos processos
Planejamento, Projeto, Execução e Uso

Inspeção predial - tipos:

Inspeção predial exigida pela NBR 5674 (uso, periódica)
Inspeção predial de avaliação global (NBR 16747?)
NBR 15575 (2013)  construtora e incorporadora
Outros procedimentos:
Vistoria técnica para fins administrativos, judiciais,
extrajudiciais. Vistoria cautelar de vizinhança (NBR 13752).

Modelos: observar legislação municipal

ex: Balneário Camboriú.
 Inspeção Predial
• Finalidade: analisar as condições
técnicas de manutenção e uso das áreas
comuns e dos equipamentos de
condomínio a partir de uma análise
técnica, documental e sensorial (estado
aparente da edificação)

• Limites: desconsidera vícios e defeitos

ocultos. Visão “clínico geral”.
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
CAPA / Sumário

1. Preliminares

Data, Finalidade do documento, localização do empreendimento,

limites (para fins não judiciais/extrajudiciais, vícios/defeitos ocultos,
avaliação não exaustiva)

2. Procedimentos técnicos

Fontes técnicas consultadas.

Fundamentação teórica: visão sistêmica tridimensional.

Fonte: Gomide et al. (2011)

 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; FAGUNDES NETO, Jerônimo Cabral
Pereira; GULLO, Marco Antônio. Inspeção predial total: diretrizes e
laudos no enfoque da qualidade total e da engenharia diagnóstica. São
Paulo : Pini, 2011. 145 p, il.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752:

Perícias de engenharia na construção civil: procedimento. Rio de
Janeiro : ABNT, 1996. 8 p.

2. Procedimentos técnicos

Fontes técnicas consultadas.

Fundamentação teórica: visão sistêmica tridimensional.
Fonte: Gomide et al. (2011)
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
CAPA / Sumário

1. Preliminares

Finalidade do documento, localização do empreendimento, limites

(para fins não judiciais/extrajudiciais, vícios/defeitos ocultos, avaliação
não exaustiva)

2. Procedimentos técnicos

Fontes técnicas consultadas.

Fundamentação teórica: visão sistêmica tridimensional.

Fonte: Gomide et al. (2011)

 Inspeção predial

VISÃO SISTÊMICA TRIDIMENSIONAL

Técnica Manutenção Uso

Projeto Plano Funcionalidade

Integridade Gestão Sustentabilidade
Desempenho Operação Segurança

Fonte: Gomide et al. (2011)

 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
CAPA / Sumário

1. Preliminares

Finalidade do documento, localização do empreendimento, limites

(para fins não judiciais/extrajudiciais, vícios/defeitos ocultos, avaliação
não exaustiva)

2. Procedimentos técnicos

Fontes técnicas consultadas.

Fundamentação teórica: visão sistêmica tridimensional.

Fonte: Gomide et al. (2011)

 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
3. Tipo de construção

Residenciais Rodoviárias
Comerciais Temporárias (alojamentos, abrigos)
Industriais Subterrâneas (tunéis, galerias)
Rurais Aquáticas (plataformas, faróis)
Portuárias Telecomunicações
Aeroportuárias Pontes e viadutos
Ferroviárias Monumentos
Especiais públicas
(shoppings, supermercados, hospitais, escolas, parques etc)
Fonte: Gomide et al. (2011)
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
3. Tipo de construção

Residenciais Rodoviárias
Comerciais Temporárias (alojamentos, abrigos)
Industriais Subterrâneas (tunéis, galerias)
Rurais Aquáticas (plataformas, faróis)
Portuárias Telecomunicações
Aeroportuárias Pontes e viadutos (NBR 9452:2016)*
Ferroviárias Monumentos
Especiais públicas
(shoppings, supermercados, hospitais, escolas, parques etc)
Fonte: Gomide et al. (2011)
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
4. Vistoria preliminar

Características:
Local: rua, bairro, município.
Região: aspectos físicos, ambientais, infraestrutura, serviços
comunitários, vizinhança.
Condomínio: tipo de uso, configuração do empreendimento, padrão
construtivo (IBAPE-SP), idade real, documentos anexados (fotocópia):
Habite-se ( idade real = certificado de conclusão)
Memorial descritivo
Relação de fornecedores
Fotos ns. 01 a “n”...
Fonte: Gomide et al. (2011)
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
5. Modelo da edificação

N – normal – edifícios com instalações e equipamentos básicos

E – especial – edifícios com equipamentos complexos e/ou
automação, obras de arte e demais construções especiais.

6. Nível de inspeção

N – normal – de um ou mais especialistas, voltada para

edificações de classe N – Normal.
E – especial – de dois ou mais especialistas, voltas para
edificações de classe E – Especiais, podendo incluir serviços
adicionais de ensaios tecnológicos.
Fonte: Gomide et al. (2011)
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
7. Análise documental

Apresentação: descritiva ou via check-list (comentado).

Documentos: administrativos, técnicos e de manutenção/uso.

Ex.: Instituição de Condomínio, Regimento Interno do Condomínio,
despesas mensais de água e energia, Projetos dos sistemas construtivos,
Manual de Uso, Operação e Manutenção do síndico, selos dos extintores,
laudos de inspeção anteriores etc...

Referência: Gomide et al. (2011),

páginas 71-73 e 89-92 (1º edição).
Fonte: Gomide et al. (2011)
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
8. Coleta de informações

Questionário preenchido e direcionado para síndico/a, zeladoria e/ou

administradora do condomínio.

Objetivo: registrar eventuais problemas, modificações e/ou reformas

sofridas, bem como confirmar o acesso à documentação.

Assinatura e Termo de Compromisso: “[...] Declaro, para os devidos fins,

que as informações contidas na presente ficha
são verdadeiras”.
Fonte: Gomide et al. (2011)
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
9. Planejamento

- Modo: sentido dos pavimentos superiores aos inferiores,

sempre no período da manhã(?); alguém acompanhou?

- O check-list de inspeção foi previamente analisado pelo/a

síndico/a (e comissão especial), sendo aceitas algumas
sugestões, em especial a verificação de serviços
terceirizados.

- “O planejamento desenvolvido na inspeção atendeu

plenamente as demandas de trabalho”.

Fonte: Gomide et al. (2011)

 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
10. Classificação das condições tridimensionais

I – Inferior à expectativa usual

R – Regular à expectativa
S – Superior à expectativa
V – Verificação técnica recomendada por um profissional
legalmente habilitado. Parâmetro fora do escopo deste
trabalho.

11. Inspeção de campo

Datas de ocorrência, identificação dos acompanhantes,

descrição metodológica.
Fonte: Gomide et al. (2011)
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
12. Check-list da inspeção predial

Fonte: Gomide et al. (2011)

 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
13. Relação de irregularidades e orientações técnicas

Método de classificação e prioridades – GUT

GRAVIDADE

URGENCIA

TENDÊNCIA
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
13. Relação de irregularidades e orientações técnicas
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
13. Relação de irregularidades e orientações técnicas

Fonte: Gomide et al. (2011)

 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
13. Relação de irregularidades e orientações técnicas

Orientação técnica: reparar a impermeabilização da laje do 1º piso.

 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
14. Configuração geral da qualidade predial

CONDIÇÃO TÉCNICA
Inferior  9 itens = 5%
Regular  165 itens = 83%
Superior  2 itens = 1%
Verificação especializada  24 itens = 12%

....

“Gráfico resumo”
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
15. Ordem de prioridades

Via pontuação no Método GUT e análise técnica

(potencial dano, transtornos, paralisação de
atividades etc).
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
16. Responsabilidades

Deixar claro as limitações!

Ex.: “A responsabilidade é limitada ao nível de
inspeção e ao escopo contratual, eximindo-se os
profissionais de análises de problemas ocultos ou
de projeto, de construção, manutenção e outros de
responsabilidade da gestão da edificação, bem
como pelo eventual desatendimento das
recomendações do laudo”.
Fonte: Gomide et al. (2011)
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
17. Encerramento

Ex.: “Este laudo vai impresso em 40 (quarenta)

folhas deste papel, acompanhado de 5 anexos
(anexo 1 c/ 65 fotografias), tudo devidamente
assinado pelo infra-assinado”. Blumenau, X de
WWW de 2019
_____________________
Recebimento por:
____________
 Inspeção Predial
• Estrutura de um laudo e conceitos
17. Encerramento

[...]
Blumenau, X de agosto de 2019
_____________________
Engºª civil ......... / CREA-SC nº

Recebimento em ___/____/_____ por:

Síndico e Comissão (se houver).
 CAPA 9. Planejamento

1. Preliminares 10. Classificação das condições [...]

2. Procedimentos técnicos 11. Inspeção de campo

3. Tipo de construção 12. Check-list da inspeção predial

4. Vistoria preliminar 13. Relação de irregularidades [...]

5. Modelo da edificação 14. Configuração geral [...]

6. Nível de inspeção 15. Ordem de prioridades

7. Análise documental 16. Responsabilidades

8. Coleta de informações 17. Encerramento

 Cobrança pela Inspeção
Honorário: tabela SENGE ou adaptação IBAPE
H = Exp ( 1,4 + 0,52 x Ln [V x Dep ])
Sendo, H = Honorário calculado; V = Valor teórico do imóvel (CUB);
Dep = fator de depreciação (~0,9-0,6).

Deslocamento  0,16% CUB / km

Consulta e apresentação  10 a 20% do CUB / h

(recomendação SENGE)

Outras despesas  ART, adicional de

domingo/feriados (+25%).
 Referências
GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; FAGUNDES
NETO, Jerônimo Cabral Pereira; GULLO,
Marco Antônio. Inspeção predial total:
diretrizes e laudos no enfoque da qualidade
total e da engenharia diagnóstica. São
Paulo : Pini, 2011. 145 p, il.
 Trabalho 1 (entrega e apresentação 09/09/2019)
Executar uma Inspeção Predial vinculada a exigência da
NBR 5674 (ABNT, 2016). Tipo: residencial, comercial ou
edifícios públicos. Confirmar o local com o professor
(data limite 19/08 a 23/08).

Elaborar e entregar um Laudo completo de avaliação.

Capa. Sumário. Elementos técnicos. (60% da nota)

Apresentar duas propostas de preço para o serviço, com

uma planilha de composição de custos que justifique o
valor apresentado (método %CUB/hora e adaptado de IBAPE).

Apresentar os principais resultados em uma reunião

de condomínio, “simulado”, 20 a 30 min. (40% da nota)