INSPEÇÃO PREDIAL E AVALIAÇÃO

DE IMÓVEIS
PARA CONCURSOS PÚBLICOS DE ARQUITETURA

08 MAPAS DE ESTUDO
 08 MAPAS MENTAIS

Assuntos abordados:

- 4 mapas mentais NBR 14.653-1/2019 – Avaliação de Bens

- 3 mapas mentais NBR 14.653-2/2019 – Avaliação de Bens em Imóveis

Urbanos

- 1 mapa mental: Inspeção Predial

@APROVADOARQCONCURSOS
www.aprovadoarqconcursos.com.br

Vanessa Araújo
Arquiteta e Urbanista
Especialista em Lighting e MBA em
Gestão de Obras
Analista de Obras – Prefeitura de Tobias
Barreto (SE)
Analista de Obras – Prefeitura de
Alagoinhas (BA)
@aprovadoarqconcursos
www.aprovadoarqconcursos.com,br
Olá, tudo bem?
Eu sou Vanessa, arquiteta focada em Concursos Públicos, formada em
2015 pela Universidade Federal da Bahia, especialista em Lighting e pós-
graduanda em Gestão de Obras pelo IPOG.
Iniciei os estudos para Concursos em 2016, mas só em 2018 foquei em
Concursos de Arquitetura. O foi pensado ao
longo de 2019 e idealizado em 2020. Decidi reunir todos os materiais que
me ajudaram a obter duas aprovações em concursos públicos, tendo em
vista a escassez de material de arquitetura para este ramo, e sou pioneira
na Mentoria para Concursos Públicos de Arquitetura, ajudando arquitetos
concurseiros de todo o Brasil.
A minha função aqui é ajudar arquitetos concurseiros a conseguir o tão
sonhado cargo público.
Estão preparados? Vamos lá!
Qualquer dúvida, não hesite! Conte comigo!
OBSERVAÇÕES
Nenhuma parte desse material pode ser reproduzida ou
transmitida por qualquer meio sem autorização prévia da autora;
Este caderno não é taxativo e não substitui outras fontes de
estudo, portanto, leiam outros materiais, revisem e resolvam
MUITAS questões.
3
ANOMALIAS
VÍCIO: afeta o desempenho de
produtos/serviços ou os tornam
inadequados à sua finalidade,
causando transtornos/prejuízos Coleta de dados e histórico de
materiais ou financeiros;
DEFEITO: causam danos efetivos e
ameaçam a saúde ou à segurança do
consumidor;
AVARIA: dano ocasionado por defeito
ou outra causa a ele externo;
DECREPITUDE: depreciação de um
bem pela idade, do decorrer da vida
útil;
DETERIORAÇÃO: depreciação devido
ao desgaste de seus componentes ou
falhas no funcionamento dos sistemas;
MUTILAÇÃO: depreciação pela
retirada de sistemas ou componentes
originalmente existentes.
FASES DE CONSTRUÇÃO
Utilizadas para descobrir as causas e
origens de patologias (em qual fase
houve erro que gerou essa
manifestação patológica).
PLANEJAMENTO
PROJETO construção
EXECUÇÃO
Divide os grupos de
ENTREGA
E uso, mas não cai nos
USO
ETAPAS DE INSPEÇÃO DOCUMENTOS
PARECER
ANAMNESE PROGNÓSTICO Opinião, conselho ou esclarecimento
Tratamento e ações de técnico dado por profissional
antecedentes, como idade da intervenção. Elaboração de habilitado sobre assunto de sua
edificação, data das ultimas DIAGNÓSTICO documentos (laudos, especialidade.
reformas, plano de pareceres e relatório). RELATÓRIO
Realização de vistorias,
manutenção etc. Documento com a descrição objetiva
inspeções, auditorias e
de fatos, seguida de análise rigorosa a
pericias, exame visual e VISTORIA: constatação de um fato
em um imóvel, mediante exame fim de obter conclusões ou tomar
ensaios expeditos.
circunstanciado e descrição dos decisões.
elementos que o constituem. LAUDO
Relata resultado de exames e
PERÍCIA: exame realizado por
vistoriais através de parecer técnico
INSPEÇÃO profissional especialista a fim de
apurar as causas motivadoras de
determinado fato.
escrito e fundamentado
especialista que é indicado por uma
por
PREDIAL autoridade.
NÍVEIS DE INSPEÇÃO
Avaliação e diagnóstico do estado do imóvel
ou obra no momento do registro para NÍVEL 1: identificar anomalias e
detecção de problemas e assim, falhas em edifícios de baixa
evitar/minimizar os prejuízos. complexidade técnica. Elaborado por
OBJETIVO: manter a saúde das edificações engenheiro ou arquiteto habilitado.
GRAUS DE RISCO NÍVEL 2: auxilio de equipamentos
e/ou aparelhos e analises de
MÍNIMO CRÍTICO
documentos técnicos específicos.
Causa pequenos prejuízos à Danos contra saúde e segurança Elaborada por profissionais
estética ou atividade e baixo das pessoas e meio ambiente, habilitados em uma ou mais
ou nenhum perda excessiva de desempenho especialidades
comprometimento do valor causando paralisações, aumento
REGULAR de custo, diminuição da vida útil
imobiliário NÍVEL 3: Igual ao nível 2 + auditoria
Pode provocar perda da e desvalorização acentuada. técnica conjunta ou isolada de
funcionalidade sem prejuízo à aspectos técnicos, de uso ou de
operação do sistema. Perda pontual manutenção predial. Orientações de
construção de desempenho (podendo recuperar), melhorias, ajustes de procedimentos
deterioração precoce e pequena e plano de manutenção.
concursos. desvalorização.
 VALOR X PREÇO X CUSTO • Custo direto = gastos com
insumos;
Total dos gastos diretos e indiretos para
produzir ou adquirir um bem, fruto ou • Custo indireto = despesas
direito. administrativas e financeiras;
Expressão monetária que define uma transação de um bem, fruto
Decorre de sua raridade, utilidade e • Custo de reedição = custo de
ou direito ou expectativa de sua transação. Fato concreto
influências (condições de oferta e reprodução descontada a
relacionado ao comprador ou vendedor.
procura). Conceito econômico abstrato depreciação de um bem;
e não de um fato. DEPRECIAÇÃO
Perda de valor de um bem, ocasionada por: • Custo de desmonte = custo de
DANO desmobilização;
✓ Decrepitude: desgaste por envelhecimento natural;
Prejuízo causado pela ocorrência de ✓ Deterioração: desgaste por manutenção e uso inadequados; • Custo de reprodução = custo
vícios, defeitos, sinistros, delitos e ✓ Mutilação: retirada de parte originalmente existentes; para reproduzir um bem
outros. ✓ Obsoletismo: superação tecnológica ou funcional. idêntico sem considerar a
depreciação;
BENS

Coisa que tem valor, suscetível de utilização

ou objeto de direito que integra um
patrimônio.
- Bem tangível: imóveis, máquinas,
veículos... Tudo o que podemos tocar.
- Bem intangível: marcas, fundos de
comércio, patentes, empreendimentos..
- Frutos: aluguel, arrendamento, parceria,
rendas de exploração direta etc.
- Direitos: servidões, usufrutos,
concessões, comodatos, direitos
hereditários, royalties etc.
NBR 14653-1/19 • Custo de substituição = custo
reedição com as
@APROVADOARQCONCURSOS características assemelhadas
A avaliação de bens, frutos e direitos é ao avaliando.
uma analise técnica que identifica valores,
custos ou indicadores de viabilidade para
FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
um objetivo, finalidade e data.
VALOR DE MERCADO DE UM BEM
BENFEITORIA =><1
CUSTO TOTAL
Resultado de obra ou serviço em um bem e que não
pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.
- Necessária: indispensável para o bem ou para LIQUIDEZ
evitar deterioração; Facilidade com que um bem pode ser
- Útil: dispensável, mas aumenta ou facilita o uso convertido em dinheiro.
do bem;
- Voluptuária: simples deleite ou recreio, sem NÚMERO DE REVISÕES
aumentar uso normal do bem.
 PRINCÍPIOS
• Lei da oferta e da
procura: maior procura,
maior preço do bem.
Maior oferta, menor
preço.
PROCEDIMENTOS DE EXCELÊNCIA NA AVALIAÇÃO DE BENS
✓ Capacitação profissional: manter-se atualizado e somente aceitar
encargo para o qual esteja habilitado e capacitado;
✓ Sigilo: considerar confidencial o resultado do trabalho e toda
informação técnica, financeira recebida do cliente a menos que a
sua divulgação esteja autorizada;

✓ Propriedade intelectual: não reproduzir trabalhos alheios sem a

• Semelhança: bens semelhantes, mercados citação. Obter a autorização para reproduzir;
semelhantes, valores semelhantes em uma
mesma data. ✓ Conflito de interesses: se houver motivo de impedimento ou
suspeição, informar as razões ao cliente e declinar da sua
• Proporcionalidade: diferenças de contratação;
características proporcionais às diferenças de ✓ Independência: assessorar com independência
valor de um bem. a parte que o contratou;

• Substituição: um bem pode ✓ Competição por preços: evitar a participação

substituir outro com base em
aspectos como utilidade,
NBR 14653-1/19 em competições que aviltem honorários
profissionais;
@APROVADOARQCONCURSOS
destinação, funcionalidade,
A avaliação de bens, frutos e direitos é
durabilidade, característica ✓ Difusão do conhecimento: envidar esforços na
uma analise técnica que identifica valores,
tecnológicas, desempenho difusão de conhecimentos para a melhor e
custos ou indicadores de viabilidade para
técnico e econômico. mais correta compreensão do exercício
um objetivo, finalidade e data.
• Rentabilidade: o valor de profissional.
um bem é função da
renda que CONCEITO: COMPRADOR ESPECIAL CONCEITO: FUNDO DE COMÉRCIO
previsivelmente
proporciona. Adquirente que possui Bem intangível pertencente ao titular do
vantagens ou interesses negócio, decorrente do resultado de
• Maior e melhor uso: o valor de um bem específicos em relação a suas operações mercantis composto,
comporta diferentes usos e aproveitamentos um bem ou direito, não entre outros, de nome comercial,
resultando economicamente mais eficiente. relevantes para outras freguesia, patentes e marcas.
participantes do
NÚMERO DE REVISÕES
• Exequibilidade: quando existir vários cenários ou mercado.
possibilidades, adotar o mais viável.
 ATIVIDADES BÁSICAS DA AVALIAÇÃO DE BENS

Aspectos antes do desenvolvimento da avaliação:

✓ Requisição da documentação: cabe ao profissional solicitar a
documentação relativa ao bem;
✓ Finalidade (aluguel, doação, permuta...etc)
✓ Objetivo
✓ Conhecimento da documentação: na impossibilidade do
✓ Prazo para apresentação do laudo
fornecimento de toda a documentação, o profissional deve julgar
✓ Expectativas
sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso contrário,
✓ Forma de apresentação
deverá estar expresso as ressalvas relativas à insuficiência de
✓ Condições a serem observadas, se laudo de uso restrito.
informações.

NÃO é responsabilidade do profissional ✓ Vistoria do bem: essencial para o processo avaliatório, deve ser
de engenharia de avaliações analisar a efetuada por profissional de engenharia de avaliações para conhecer
legitimidade da documentação jurídica e caracterizar o bem.
do bem nem a realização de estudos,
auditorias, exames, medições e ✓ Diagnóstico de mercado: tecer
inspeções prévias para o considerações sobre o mercado do bem
desenvolvimento da avaliação. de forma a indicar a estrutura, conduta e
NBR 14653-1/19 desempenho no mercado;

@APROVADOARQCONCURSOS ✓ Arredondamento: permite-se arredondar

CONCEITO: VALOR DE MERCADO
Quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntária e
conscientemente um bem, em uma data
de referência e dentro das condições de
mercado.
CONCEITO: VALOR DEPRECIÁVEL
Diferença entre o valor do bem na
condição de novo e o seu valor
residual.
A avaliação de bens, frutos e direitos é
uma analise técnica que identifica valores,
custos ou indicadores de viabilidade para
um objetivo, finalidade e data.
CONCEITO: VALOR DE INDENIZAÇÃO
Valor atribuído a danos, perdas ou
prejuízos provocados, referido a uma
determinada data.
o resultado da avaliação e os limites do
intervalo de confiança e do campo de
arbítrio em até 1%.
CONCEITO: VALOR ESPECIAL
Valor que considera atributos
particulares de um bem ou direito, que
geram interesse somente para um
comprador especial ou sob condições de
uma premissa especial.

NÚMERO DE REVISÕES
 METODOLOGIA PARA IDENTIFICAR VALOR DE
UM BEM, FRUTOS E DIREITOS
✓ MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS E MERCADO ✓ MÉTODO EVOLUTIVO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento
dos atributos dos elementos comparáveis.
✓ MÉTODO INVOLUTIVO
Alicerce no aproveitamento eficiente, baseado em modelo de
estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante
empreendimento hipotético compatível com o bem e com o
seu mercado, considerando cenários para execução e
comercialização do produto. Pode identificar o valor de
mercado.
Somatório de todos os valores dos componentes do bem. Se a
finalidade for a identificação do valor de mercado, deve ser
considerado o fator de comercialização.
✓ MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DE RENDA
Baseado na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando cenários viáveis. Pode identificar valor
de mercado.
CONCEITO: LAUDO DE AVALIAÇÃO

METODOLOGIA PARA IDENTIFICAR Relatório com fundamentação técnica e

O CUSTO DE UM BEM NBR 14653-1/19 cientifica, elaborado por profissional da
engenharia de avaliações, em
@APROVADOARQCONCURSOS conformidade com a NBR 14653, para
✓ MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO avaliar o bem.

REQUISITOS DE UM LAUDO DE AVALIAÇÃO

✓ Identificação do solicitante; ✓ Identificação do método utilizado

✓ Objetivo da avaliação; com justificativa;
Identifica por meio de tratamento técnico dos ✓ Finalidade da avaliação; ✓ Especificação da avaliação;
atributos dos elementos comparáveis, ✓ Identificação e caracterização do ✓ Resultado e data;
constituintes da amostra. bem; ✓ Qualificação e assinatura do
✓ Documentação utilizada para profissional responsável pela
✓ MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO avaliação; avaliação;
✓ Pressupostos e condições limitantes; ✓ Local e data de elaboração do laudo.
Baseia-se em orçamentos sintéticos ou ✓ Dados e informações efetivamente
analíticos, a partir das quantidades de serviços utilizados; NÚMERO DE REVISÕES
e respectivos custos diretos e indiretos. ✓ Memória de cálculo;
 ATIVIDADES BÁSICAS DA AVALIAÇÃO DE BENS
✓ Legislação a consultar (municipal, estadual, federal e outras restrições); IMPOSSIBILIDADE DE VISTORIA
✓ Vistoria O motivo deve ser justificado. Em
comum acordo com o contratante, a
- Caracterização da região (aspectos físicos, localização, uso e ocupação do solo, infraestrutura vistoria interna pode ser prescindida e a
urbana, atividades existentes, equipamentos comunitários); avaliação prosseguir com base nos
elementos possíveis de obter ou
- Caracterização do terreno (localização, uso atual e vocação, aspectos físicos, infraestrutura fornecidos pelo contratante.
urbana disponível, restrições físicas e legais, sub ou superaproveitamento);
VISTORIA POR AMOSTRAGEM
- Caracterização das edificações e benfeitorias (aspectos construtivos, arquitetônicos,
paisagísticos, funcionais, conforto ambiental, condições de ocupação, patologias); Avaliação de conjunto de unidades
autônomas padronizadas por uma
- Edificações e benfeitorias não documentadas; quantidade definida previamente entre
as partes ou com tamanho definido pelo
- Situações especiais (impossibilidade de vistoria, vistoria por amostragem e planta de engenheiro de avaliações.
valores).
PLANTA DE VALORES
METÓDOS PARA
IDENTIFICAR VALOR DE UM
NBR 14653-2/11 Avaliações em massa com o objetivo de
aferir os critérios e percepções
@APROVADOARQCONCURSOS
IMÓVEL considerados no cadastro.
Fornece os procedimentos para avaliação de
✓ Método comparativo direto de dados do imóveis urbanos quanto a classificação da sua
mercado natureza, definições, descrições de atividades,
✓ Método involutivo definição de metodologia, especificação da LIQUIDAÇÃO FORÇADA
✓ Método da renda avaliações e requisitos de laudos de avaliação.
✓ Método evolutivo Quando solicitado, além do
VARIÁVEIS DICOTÔMICAS valor de mercado, pode
constar no laudo de
METÓDOS PARA Toda variável que possa assumir avaliação o valor para
IDENTIFICAR O CUSTO DE apenas dois valores deve ser tratada liquidação forçada, para
UM IMÓVEL como variável dicotômica, vedada a uma certa data, adotando-
extrapolação ou interpolação nessa se critérios acordados
✓ Método da quantificação de custo situação. É usual a variável assumir os entre contratantes e
✓ Método comparativo direto de custo valores de 0 e 1. contratados. NÚMERO DE REVISÕES
 METÓDOS PARA IDENTIFICAR VALOR DE UM IMÓVEL
✓ Método comparativo direto de dados do mercado ✓ Método involutivo

Deve-se identificar as variáveis do modelo: investigar o mercado em
relação a sua conduta e as formas de expressão dos preços (preço total,
unitário, forma de pagamento etc) e observar a homogeneidade das
unidades de medida. Ver características físicas, como as de localização e
econômicas. Posteriormente, levantar dados do mercado a fim de obter
uma amostra representativa que explique o comportamento do mercado
no qual o imóvel avaliado está inserido (coleta de dados sobre
negociações realizadas, ofertas etc).
Sua definição está presente nos mapas mentais da parte
1 desta norma. Suas etapas consistem em: vistoria,
projeto hipotético, pesquisa de valores, previsão de
receitas, taxas de valorização imobiliária.
✓ Método da renda
Estima-se o valor do imóvel e as receitas e despesas.

✓ Método evolutivo
VALOR DO IMÓVEL = (VALOR DO TERRENO + CUSTO DE REEDIÇÃO DA BENFEITORIA) X FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO, OU SEJA, VI = (VT + CB) X FC

O valor do terreno deve METÓDOS PARA IDENTIFICAR O

ser determinado pelo
método comparativo NBR 14653-2/11 CUSTO DE UM IMÓVEL
direto de dados do @APROVADOARQCONCURSOS
✓ Método da quantificação de custo
mercado ou pelo método Fornece os procedimentos para avaliação de
involutivo. imóveis urbanos quanto a classificação da sua
Utilizado para identificar o custo de reedição
natureza, definições, descrições de atividades,
de benfeitorias. Apropriado pelo custo unitário
definição de metodologia, especificação da
básico de construção ou por orçamento,
avaliações e requisitos de laudos de avaliação.
As benfeitorias devem ser citando as fontes consultadas.
apropriadas pelo método
comparativo direto de ✓ Método comparativo direto de custo
custo ou da quantificação
de custo. Deve considerar uma amostra composta de
Lembre-se do conceito de custo de imóveis de projetos semelhantes a partir do
Lembre-se que o fator de
reedição citado no mapa mental da qual são elaborados modelos que seguem os
comercialização pode ser maior, menor
parte 1 desta norma: custo de procedimentos usuais do método comparativo
ou igual a 1.
reprodução descontada a depreciação direto de mercado.
NÚMERO DE REVISÕES
de um bem;
 LAUDO DE AVALIAÇÃO COMPLETO LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO
✓ Identificação do solicitante; ✓ Identificação do solicitante;
✓ Finalidade do laudo, quando informado; ✓ Finalidade do laudo, quando informado;
✓ Objetivo da avaliação; ✓ Objetivo da avaliação;
✓ Fatores limitantes; ✓ Fatores limitantes;
✓ Identificação e caracterização do imóvel avaliado; ✓ Identificação e caracterização do imóvel avaliado;
✓ Diagnóstico de mercado; ✓ Diagnóstico de mercado;
✓ Indicação de método e procedimento utilizado; ✓ Indicação de método e procedimento utilizado;
✓ Especificação da avaliação; ✓ Especificação da avaliação;
✓ Planilha dos dados utilizados; ✓ Tratamento dos dados e identificação do resultado;
✓ Se o método for o comparativo direto de dados do mercado, descrever as variáveis
do modelo com escala utilizada especificada; SERVIDÕES
✓ Tratamento dos dados e identificação do resultado; ✓ Quanto à natureza:
✓ Resultado da avaliação e data de referência;
✓ Qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável pela avaliação. - Administrativa ou pública, quando o titular for
o poder Público ou seu preposto, sem imóvel
serviendo;
DESAPROPRIAÇÕES
NBR 14653-2/11 - Predial, quando a restrição foi imposta a um
imóvel.
✓ Quanto à extensão: @APROVADOARQCONCURSOS
Fornece os procedimentos para avaliação de ✓ Quanto à finalidade:
- total: atinge o imóvel em sua totalidade imóveis urbanos quanto a classificação da sua
ou cujo remanescente seja natureza, definições, descrições de atividades, - Passagem de pedestres e veículos;
inaproveitável; definição de metodologia, especificação da - Passagem de linhas de transmissão;
- Parcial: atinge parte do imóvel. avaliações e requisitos de laudos de avaliação. - Passagem de tubulações.

✓ Quanto à duração: GLEBAS URBANIZÁVEIS ✓ Quanto à intervenção física:

- Temporária A avaliação das glebas urbanizáveis - Aparente;

- Permanente deve ser feita preferivelmente com a - Não aparente;
utilização do método comparativo
direto de dados de mercado. ✓ Quanto à duração:

- Temporária NÚMERO DE REVISÕES

- Perpétua.