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Casos 11,12,13
Casos 11,12,13
º 11
(Efeito Atributivo do Registo)
I
António decide vender a sua moradia da Lapa a Bento, em novembro de 1988, tendo sido
lavrada escritura pública.
Bento era emigrante e apenas pretendia ir viver para a moradia, quando se reformasse, não
tendo o facto aquisitivo sido registado.
António decide constituir, em dezembro de 1988, um usufruto oneroso a favor de Carlos,
relativamente à moradia da Lapa, tendo Carlos, por contrapartida, lhe dado uma tiara de
diamantes. Carlos regista o facto aquisitivo a seu favor, passando a residir no imóvel.
Em 2021, Bento regressa a Portugal para gozar a sua reforma, vendo que Carlos residia no
imóvel, decidindo, de imediato, intentar uma acção de reivindicação contra este.
Quid juris?
O negócio celebrado entre o António e Bento é um contrato de compra e venda 874º e como
falamos de um bem imóvel sujeito a registo, determina o art 875 que a validade do contrato
depende de escritura pública ou documento particular autenticado. Verificados estes
pressupostos no caso, o Bento na realidade substantiva é o legítimo proprietário do direito real
sobre o imóvel. Porém, como determinado no art 2º/1/a) do CRPr, o facto aquisitivo é sujeito a
registo e tal não se verificou. O que permitiu a António, um mês depois, negociar um usufruto
oneroso art. 1439º com Carlos. Carlos, fiel ao preceito legal do art. 2º/1/a) regista o facto
aquisitivo. Estamos portanto, com uma quebra entre a realidade substantiva e a realidade
registal.
Segundo a opinião do Professor José Alberto Vieira este defende que a ordem substantiva
prevalece sobre a ordem registral, o que significa que o direito de Bento prevaleceria.
Porém, conforme a nossa ordem jurídica no art. 1º do CRPr, uma das funções essenciais do
registo é a publicidade, por forma a conservar a segurança do comércio jurídico imobiliário.
2- Por referência ao caso acima referenciado, imagine agora que Carlos tinha adquirido o
imóvel em venda executiva (depois da penhora da moradia em virtude das dívidas de
António). Qual seria a sua resposta ao caso?
Neste caso, a venda executiva é feita livre de ónus e encargos, conforme o art 824º/2. Logo, o e
o usufruto de Carlos caducaria e o Bento poderia usufruir do imóvel de forma plena.
3- Por referência ao caso acima referenciado, imagine agora que Bento sempre residira no
imóvel desde novembro de 1988 e que Carlos registara, também o seu facto aquisitivo, mas
não residiu no imóvel. Qual seria a sua resposta ao caso?
Por terem passado mais de 20 anos, o usufruto extingue-se. Art. 1476º/1/c). Logo o Carlos não
teria mais direito ao usufruto.
II
Abel, que cuidava de Berta, interditada por anomalia psíquica de 1990, decide levar a cabo
uma tramoia para passar a propriedade do palacete do Estoril a seu favor.
Para tal, decide ir ter com Carlota, notária em Cascais, que lavra uma escritura para o efeito,
sem o conhecimento de Berta, tendo o facto aquisitivo sido registado a favor de Bento.
Bento, em 2015, acaba por vender o imóvel a Daniel.
Em 2018, Berta morre, tendo deixado todos os bens a seu único sobrinho, Ernesto.
Ernesto, que nunca se dera com a sua tia, mas sabendo da existência do Palacete do Estoril,
decide investigar o que se passou, acabando por descobrir a tramoia perpetrada por Abel.
Ernesto, decide, de imediato, requer a nulidade do contrato de compra e venda entre Berta e
Abel.
Quid juris ?
O registo é nulo porque é fundado num título falso, ou seja, a escritura pública forjada pelo
Bento e Carlota. Art 16/a) CRPr.
Como Bento vendeu o imóvel a Daniel, terceiro de boa-fé, a lei protege os terceiros de boa-fé
por força do art 17/2 CRPr desde que o registo tenha sido anterior à ação de nulidade e que
tenham passados 3 anos desde o facto aquisitivo. Como ainda estamos dentro dos 3 anos, os
direitos de Daniel não estão reconhecidos e Ernesto pode pedir a nulidade do negócio e ver
registado como seu o Palacete do Estoril ao abrigo do art 291/2.
Efeitos do crp:
1º enunciativo - inscrição do fato do registo e que dá ao seu inscrito a consolidação do seu
direito
2º constitutivo - exceção: resulta de casos de direitos reais de garantia (hipoteca) tem que
existir o registo do facto aquisitivo para que a hipoteca nasça.
3º consolidativo - a nossa posição solidifica-se. 4º atributivo: aquisição tabular
Escola de Coimbra:
Entende que não é necessária onerosidade nem boa-fé, apenas registo prévio.
Santos Justo:
Parece inclinar-se para a tese da boa-fé.
Caso Prático N.º 12
Bento acaba por arrendar o imóvel a Daniela que reside no imóvel durante dois anos até que o
vende a Carlos, em 2017.
Carlos, quando chega ao imóvel, vê que existe uma discoteca no prédio em frente que todos os
dias encerra pelas 06:00 horas, não permitindo que este descanse, em virtude do barulho.
Carlos acaba por chamar a ASAE que verifica, a qual verifica que nas traseiras da discoteca
existem vários bidões com óleos inflamáveis, apesar de estarem bem acondicionados e
fechados.
Entretanto verifica-se uma inundação no apartamento contíguo ao de Carlos, uma vez que este
não havia mudado a canalização, conforme lhe advertira Bento, aquando da venda, acabando
por provocar o desabamento de um teto, em virtude do excesso de água.
Em abril de 2020, Carlos recebe uma notificação da Câmara Municipal de Lisboa, na qual é
informado que todo o prédio, incluindo a sua fração, iriam servir para montar um hospital de
campanha, em virtude do Covid 19, razão pela qual deveria abandonar o imóvel, de imediato.
Quid juris?
O prédio tinha um logradouro com um pomar de maças que produziu, no final de Junho de
2017, uma tonelada de maças, que Beatriz destinou integralmente à sua unidade de produção
de sumos de fruta.
Em Agosto de 2017, dá-se uma reunião entre os usufrutuários, com o objectivo de decidir se a
fachada do prédio deveria ser pintada.
Beatriz e Carlos queriam que o prédio sofresse tal obra. Por seu turno Dário e Elisa opuseram-
se à ideia.
Beatriz diz que o prédio será pintado, em virtude de a sua quota no usufruto ser de 70%,
conforme resultara de uma carta escrita pelo Avó António, e que todos tinham conhecimento.
Em Outubro de 2017, Beatriz, que nunca gostara de Dário, seu primo, decide proibi-lo de
entrar no aludido prédio mudando, para o efeito, a fechadura da porta da entrada, alegando
que ele não havia liquidado a sua parte nas despesas do IMI e de manutenção do prédio.
Posteriormente Elisa, que se pretendia “livrar” da família, decide alienar o prédio a Félix,
forjando três procurações de Beatriz, Carlos e Dário, nas quais lhe eram dados os poderes
necessários para vender o prédio.
Carlos decide ainda doar o seu direito real de gozo a favor de Zacarias, seu filho, em segredo
total.
Félix, novo usufrutuário, insurge-se contra a transmissão a favor de Zacarias, uma vez que
pretendia exercer o seu direito de preferência, de que era titular.
Beatriz, que sempre fora dada a negócios, decide abrir um hostel no prédio da Rua Guilherme
Moreira, tendo tido o consentimento anterior apenas de Elisa.
Quid juris?
Caso Prático N.º 11
(Propriedade)
I
António comprou um terreno urbano em Mértola a Bártolo com o objetivo de construir
quatro pequenas moradias que pretendia arrendar a terceiros, tendo o vendedor garantido a
possibilidade de construção nestes termos, uma vez que um funcionário da Câmara
Municipal de Mértola lhe havia transmitido essa informação.
Para se salvaguardar António consagrou uma cláusula no contrato de compra e venda, no
qual previa que se a Câmara não deferisse o projeto de construção, o negócio ficava sem
efeito.
Quando deu entrada do respetivo licenciamento, António apercebeu- se de que apenas podia
construir duas moradias, pretendendo reverter o negócio.
Entretanto a Câmara Municipal de Mértola decide expropriar, por utilidade pública, o
terreno de António, uma vez que os casos de Covid estavam a aumentar no município e
necessitavam de um espaço para albergar doentes.
Quid juris ?
A propriedade é um direito real de gozo art. 1305º
O regime da expropriação vem regulado no art. 1308º que limita aos casos previstos na lei as
expropriações. Ora, como o número de doentes de covid aumentava, a Câmara Municipal de
Mértola viu-se obrigada usar o terreno, porém bastava requerer temporariamente o terreno a
António e não seria necessário expropria-lo atendendo ao princípio da proporcionalidade, pois
o albergue para doentes covid não seria definitivo. A expropriação determina que haverá
sempre lugar a uma indemnização adequada ao titular do direito real.
Fundado no princípio da autonomia privada 405º as partes podem decidir incluir a cláusula
resolutiva no contrato.
Assim, o contrato de compra e venda ficava sem efeito, conforme a cláusula assinada e o
Bártolo veria a Câmara Municipal indemniza-lo, com fundamento no art 1310º.
II
Madalena, aproveitando que o seu marido Tiago não estava em causa, decide colocar no
contentor do lixo uma cadeira estilo Luís XIV, que esta detestava.
Bento, vizinho do casal que estava a passar no local, no momento em que Madalena se
deslocou ao mesmo, decide de imediato levar a cadeira consigo para casa.
Tiago, quando chegou a casa, verificou que não tinha a sua cadeira no escritório, pedindo
explicações à esposa, tendo Madalena referido que estava farta de antiguidades, que havia
colocado a cadeira no lixo e que a mesma já estava em casa de Bento.
Atendendo à explicação, Tiago pretende recuperar a sua cadeira, recusando Bento a
devolução daquele objeto, uma vez que havia encontrado a cadeira no lixo.
Quid juris ?
III
Abel, proprietário de uma indústria metalo-mecânica sita na Rua da Palma, n.º 2, labora,
diariamente, incomodando o vizinho do prédio da Rua da Palma, n.º 9, Bento, que em
virtude de padecer da síndrome do ouvido irritável, não consegue estar descansado em casa.
Bento, pede que Abel cesse de imediato aquela situação, o que Abel recusa dizendo que os
decibéis de ruído produzido estão dentro dos padrões legais e que ele tem licenciamento
para o efeito.
Quid juris ?
Art. 1346.º - a coisa tem que estar numa proximidade para que a emissão de fundo ou afins
afete o outro prédio
Cada direito real de gozo tem autonomia per si. O regime da propriedade é o regime base da
grande maioria das matérias dos direitos reais menores.
O direito de propriedade concede um conteúdo mais intenso dos que os outros - 1305.º.
Caso Prático N.º 12
(Comunhão dos Direitos Reais)
I
António, proprietário de um prédio rústico, decide constituir um usufruto gratuito e vitalício
a favor dos seus quatro netos: Beatriz, Carlos, Dário e Elisa, em maio de 2017.
O prédio produziu, no final de junho de 2017, uma tonelada de maçãs, que Beatriz destinou,
integralmente, à sua unidade de produção de sumos de fruta, sem o conhecimento dos
demais usufrutuários.
Em agosto de 2017, dá-se uma reunião entre os usufrutuários, com o objetivo de decidir se o
muro do prédio deveria ser pintado.
Beatriz e Carlos queriam que o prédio sofresse tal obra, contrariamente a Dário e Elisa.
Beatriz diz que o prédio será pintado, em virtude de a sua quota no usufruto ser de 70%,
conforme resultara de uma carta escrita pelo Avó António, e que todos tinham
conhecimento.
O prédio acabou por ser pintado.
Em outubro de 2017, Beatriz, decide proibir Dário de entrar no prédio mudando a fechadura
e alegando que este não havia liquidado a sua parte nas despesas do IMI.
Posteriormente Elisa, que se pretendia “livrar” da família, decide alienar o prédio a Félix,
forjando três procurações de Beatriz, Carlos e Dário, nas quais lhe eram dados os poderes
necessários para vender o prédio.
O negócio é celebrado entre Elisa e Félix do Cartório Notarial do Campo Grande.
No mesmo do negócio acima indicado, Carlos decide ainda doar o seu direito real de gozo a
favor de Zacarias, seu filho, em segredo total.
Quid juris ?
Relativamente às maçãs:
Cada comunheiro tem uma posição quantitativamente determinada na comunhão,
denominada de quota, à qual a lei associa certos efeitos, nomeadamente a posição do
comunheiro. Na opinião de José Alberto Vieira, Pires de Lima e Antunes Varela, a indicação do
valor da quota não tem de ser expressa, contudo, presumem-se quantitativamente iguais na
falta de indicação em contrário no título constitutivo (1403º/2 2ª parte). Não me parece que a
carta em que o Avô escreveu que atribuiu 70% a Beatriz seja válida pois não pertence ao título
constitutivo. (PROF: se o usufruto fosse oneroso, quem pagava mais ficava com maior quota).
Frutos naturais - cíclicos da coisa. Beatriz não podia. Responsabilidade civil: danos sofridos e
lucros cessantes.
1405º - cada comunheiro tem direito aos frutos da proporção da sua quota. Beatriz deveria ter
informado os restantes comunheiros da sua pretensão.
Prof (concorda com o Mota Pinto):
Poderes individualizados: pode exercer sem autorização dos demais consortes
Poderes maioritários: consortes têm que decidir.
Poderes unanimes: poderes que são concretizados através do acordo unânime de todos os
consortes (ex.: venda integral do bem).
Relativamente ao muro:
1407ª - não havia dupla maioria. Recorrer para o tribunal (nº2).
O muro poderia ter sido pintado? Não, mas foi. Qual consequência? Como não havia a maioria
necessária, os consortes que avançaram na pintura, deviam pagar a pintura, e não os que não
queriam, pois, o contrato é nulo e não podia ser utilizado contra os outros consortes.
Em relação ao Zacarias:
Negócio jurídico gratuito: não exige direito de preferência.
PROF:
A comunhão no nosso ordenamento jurídico é de transição e temporária. Ação de revisão de
coisa comum: regime do art.1412º que remete para ação especial prevista no CPC. Os
comunheiros podem a todo o tempo exigir a coisa, excetuando se tratar de coisa ? Esta
situação não significa que a coisa tenha que ser divisível. Licitação em tribunal: terreno dos
sobreiros, ou ? Direito de divisão.
II
Distinga comunhão de matriz romana de comunhão de matriz germânica e indique concretas
situações em que este tipo de comunhão se verifica no tráfego jurídico português.
Por exemplo, suponhamos que um casal esteja casado em regime de comunhão de bens e
adquira um apartamento após o casamento. Nessa situação, o apartamento será considerado
um bem comum do casal, pertencendo a ambos os cônjuges na proporção de 50% cada.
Por fim, nas sociedades civis sem personalidade jurídica, os bens dos sócios podem estar em
comunhão de mão comum. Isso ocorre porque, nesse tipo de sociedade, não há separação
patrimonial entre os sócios e a sociedade. Assim, os bens adquiridos ou utilizados pela
sociedade são considerados como estando em comunhão de mão comum entre os sócios. É
importante observar que, se a sociedade possuir personalidade jurídica, os bens não estarão
em comunhão, pois a sociedade é uma entidade jurídica separada dos sócios.