CARTA DO ANALISTA

A carteira de fundos imobiliários de 50 reais tem como objetivo

incluir e iniciar todos aqueles que ainda não possuem
investimentos em fundos imobiliários. Além disso, é uma ótima
opção para aqueles que desejam reinvestir seus dividendos sem
a necessidade de adquirir uma cota inteira. Com esta carteira, é
possível adquirir 5 fundos com grande diversificação e foco em
papéis e tijolos.
Para aqueles que nunca investiram, é uma excelente
oportunidade para experimentar os fundos imobiliários e ver que
eles realmente pagam dividendos mensalmente. É uma forma
POR: de "colocar o pé na água e sentir a temperatura" dos
Danilo Barbosa investimentos em fundos imobiliários, sem precisar investir muito
Diretor de Research dinheiro.
Clube FII
Para aqueles que já investem, mas enfrentam
Analista de Valores dificuldades para reinvestir seus dividendos devido ao valor da
Mobiliários CNPI/APIMEC cota, essa carteira é uma ótima opção, pois permite a aquisição
FALE COM O AUTOR: de cotas de diferentes fundos no valor de R$ 6 a R$ 10 reais,
danilobarbosa@clubefii.com.br tornando o reinvestimento mais fácil e acessível.
DATA DE PUBLICAÇÃO A diversificação é um dos principais objetivos desta
01/10/2023 carteira. Com um investimento inicial de apenas 50 reais, é
possível adquirir 5 fundos com grande diversificação. Destes,
FUNDOS são incluídos três fundos de papel e dois de tijolo. Os fundos de
RELACIONADOS tijolos possuem imóveis distribuídos em diversas regiões do
50 reais em FIIs
-VGIR11
Brasil, com contratos atípicos que oferecem uma multa maior em
-BTCI11 caso de saída de locatários.
-VIUR11 Já os fundos de papel possuem uma carteira pulverizada
-GALG11 e diversificada de certificados de recebíveis imobiliários (CRI),
-CPTS11
somando mais de 100 ativos ligados ao crédito imobiliário. Além
disso, os indexadores dos CRIs são diversificados, o que evita a
necessidade de ficar correndo da melhor oportunidade.
Em resumo, a carteira de fundos imobiliários de 50 reais
é uma ótima opção para ampliar o acesso aos investimentos em
fundos imobiliários. Com uma grande diversificação, é possível
obter bons retornos e experimentar o mundo dos investimentos
em fundos imobiliários.
Este mês, estamos realizando uma alteração na carteira,
trocando um fundo de papel por outro com o objetivo de reduzir
o risco de crédito. O novo fundo possui uma carteira mais
robusta e de melhor qualidade de crédito e também tem
investimentos em outros fundos imobiliários, muitos dos quais
estão atualmente sendo negociados com desconto, com o
objetivo de potencializar os retornos da carteira.
 SUMÁRIO
O MERCADO DE FIIS

COMENTÁRIOS FINAIS

GLOSSÁRIO

DISCLAIMER
 O MERCARDO DE FIIS &
ALTERAÇÔES NA CARTEIRA
O Mercado de FIIs
Após a aprovação do novo arcabouço fiscal, um dos primeiros atos do Poder Executivo
para garantir o aumento da arrecadação pública foi a publicação da Medida Provisória 1.184,
que trata da tributação dos fundos de investimento. Sobre os FII, Fiagro, FI-Infra e FIP-IE, a
medida trouxe mudanças muito pontuais, sem impactar de fato a isenção de imposto sobre
os dividendos distribuídos por essa classe de ativos aos investidores pessoa física. Apesar
disso, compreendemos essa mudança pontual como um alerta de que esses ativos não estão
imunes a mudanças em relação ao benefício da alíquota zero de imposto de renda. Como
mencionado anteriormente, acreditamos que a tributação dos rendimentos desses ativos é
apenas uma questão de tempo, e é altamente provável que essa isenção seja revista no
futuro. Portanto, é aconselhável aproveitar as atuais vantagens enquanto elas ainda estão
disponíveis.
Em resposta ao aumento da inflação, às novas regras fiscais e à evolução das taxas de
juros futuras, o IFIX reduziu seu ritmo de alta e manteve-se estável durante o mês, registrando
uma leve valorização de 0,49%. Isso resultou em um fechamento mensal com o IFIX atingindo
3.212 pontos, com um ganho acumulado de 12% ao longo de 2023. Em contraste, o Ibovespa
teve um mês de agosto com queda expressiva de 5,09%. Isso destaca a resiliência do
mercado de fundos imobiliários em comparação com outros ativos de renda variável em
períodos de aversão ao risco.
Mesmo que ver as cotações subindo seja sempre animador, especialmente em
momentos de incerteza econômica e volatilidade, a estabilidade também é bem-vinda. No
mês de agosto, o IFIX, manteve-se relativamente constante, indicando resiliência em meio à
turbulência. Além disso, a estabilidade das taxas de juros futuras é um sinal positivo,
sugerindo que, apesar das preocupações com a inflação e possíveis mudanças nos gastos
públicos e tributação, o mercado enxerga o futuro com uma dose de previsibilidade e controle
de riscos.
Elencamos abaixo o comparativo da performance mensal do IFIX, IBOV e CDI em 2023.

Performance Mensal Ifix vs. Ibov vs. CDI

IFIX IBOV CDI Acumulado 9,0%

5,4%
4,7%
3,4% 3,5%3,2% 3,7% 3,3%
1,2% 1,3% 1,1%
1,1% 0,9% 1,1% 1,1% 1,1% 0,5% 1,1%

-0,5%
-1,6% -1,7%
-2,9%
-5,1%
-7,5%

jan-23 fev-23 mar-23 abr-23 mai-23 jun-23 jul-23 ago-23

Fontes: Clube FII e Economatica.
 Analisando historicamente o produto fundos imobiliários, eles continuam mostrando
resiliência e melhor relação risco retorno que outros pares de índices (IBOV e IMOB),
conforme abaixo.
Risco x Retorno – Classe de Ativo (de Dez/10 até Ago/23)

Maior Risco (Volatilidade) Menor

Maior

Maior
Retorno

Retorno
Menor
Menor

Maior Risco (Volatilidade) Menor

Fontes: Clube FII e Economatica.

Sobre os principais índices inflacionários e taxas de juros, o IPCA acumulado teve um

repique em julho, após voltar ao patamar positivo no mês. Já o IGP-M que, no mesmo período
de 2021, alcançou valores próximos de 33% acumulado, forçando inclusive mudanças em
termos de indexadores nos contratos de locação dos imóveis, agora apresenta deflação
próxima de 8%, acumulando o quinto mês consecutivo de deflação. Com o início do corte de
juros, o CDI teve uma leve redução de 13,59% para 13,55% no mês de agosto:

Índices de Inflação Acumulada em 12m (IPCA vs. CDI vs. IGP-M)

Fontes: Clube FII e Economatica.

 Abaixo mostramos os gráficos de retorno dos principais indicadores, porém, dando
ênfase ao Spread IFIX vs. NTN-B (leia-se diferença percentual entre os dividendos do IFIX e
a NTN-B 2035) que chegou a 485 bps (4,85% de diferença). Apesar do fechamento do spread
em relação aos 5,35% do mês anterior, este valor ainda demonstra a atratividade e o bom
momento de compra dos FIIs com objetivo de carrego de longo prazo.

Histórico dos Indicadores

Ifix CDI Líquido Ibov IDIV
350
315
280
245
210
175
140
105
70
35
0
dez-10 dez-11 dez-12 dez-13 dez-14 dez-15 dez-16 dez-17 dez-18 dez-19 dez-20 dez-21 dez-22

Fontes: Clube FII e Economatica.

Dividend yield (Ifix) vs NTN-B 2035 Prêmio de Risco do Ifix sobre a

NTNB-35

Fontes: Clube FII e Economatica. Fontes: Clube FII e Economatica.

“UDM”: Últimos doze meses “Spread”: Diferença percentual ou prêmio de risco
 Ainda referente ao desempenho dos FIIs, trazemos o Ranking do IFIX com os melhores
desempenhos do mês:

Ranking do IFIX - Agosto/2023

10 Maiores Altas 10 Maiores Baixas
Código Segmento Retorno Volume (R$) Código Segmento Retorno Volume (R$)
CPFF11 Fundo de Fundo 8,81% R$ 424.880 TORD11 Papel -21,56% R$ 266.416
QAGR11 Agronegócio 7,19% R$ 508.869 VSLH11 Papel -18,71% R$ 273.032
RZTR11 Agronegócio 5,96% R$ 2.145.651 HCTR11 Papel -16,86% R$ 3.137.874
VGIP11 Papel 5,31% R$ 1.887.164 DEVA11 Papel -13,67% R$ 2.327.892
XPML11 Shopping Center 5,08% R$ 9.836.403 BRCR11 Laje Corporativa -9,38% R$ 1.945.721
BRCO11 Galpão Logístico 4,97% R$ 3.280.343 BLMG11 Galpão Logístico -8,96% R$ 516.754
JPPA11 Papel 4,86% R$ 221.503 SARE11 Híbrido -7,68% R$ 1.810.971
XPSF11 Fundo de Fundo 4,74% R$ 597.957 BTAL11 Agronegócio -7,06% R$ 928.244
GTWR11Laje Corporativa 4,56% R$ 1.012.138 RBRL11 Galpão Logístico -6,39% R$ 589.071
WHGR11Papel 4,29% R$ 470.617 BCRI11 Papel -6,24% R$ 674.480

Segmento Dividend Yield

Participantes do Ifix UDM
12,6%
Papel 12,6% 11,7% 11,2%
10,8% 10,5%
Agronegócio 11,7% 9,5% 9,4%
8,8% 8,4% 8,1%
Agência Bancária 11,2%
Varejo 10,8%
Híbrido 9,5%
Fundo de Fundo 9,4%
Galpão Logístico 8,8%
Laje Corporativa 8,4%
Shopping Center 8,1%
Média - Ifix 10,54%
"UDM":Últimos 12 meses
 Outros acompanhamentos que fazemos são a abertura mensal e histórica de
performance e de dividendos por segmento:
Performance Mensal por Segmento
Performance mês a mês (Segmentos)
Segmento set/22 out/22 nov/22 dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 Em 12 meses
Fundo de Fundo -2,3% 2,7% 10,1% 1,6% -0,1% -6,4% -0,1% -2,9% -1,3% 0,1% 5,9% 6,0% 10,7%
Shopping Center -1,7% 2,4% 13,7% 0,8% -0,1% -6,5% 0,1% 0,1% -0,5% 0,0% 8,0% 4,8% 21,9%
Agência Bancária -3,1% 1,1% 13,1% 3,5% 2,8% -2,7% -4,1% 2,6% -3,2% 3,0% 4,3% 7,2% 24,3%
Desenvolvimento -2,0% -0,2% 5,0% 0,1% 3,5% -1,2% -2,0% 5,0% -1,6% -1,6% -0,1% 5,2% 5,2%
Híbrido -0,9% 3,0% 10,3% 1,0% -1,1% -3,3% -0,3% -1,2% -1,8% 0,3% 6,1% 4,6% 15,9%
Varejo -1,3% 1,2% 10,5% -0,9% 1,0% -3,1% 0,3% 3,7% -1,8% 0,4% 4,4% 5,9% 14,7%
Galpão Logístico -1,2% 2,1% 9,6% 1,1% -0,9% -4,5% 0,3% -4,4% -0,5% 0,0% 6,0% 4,2% 11,6%
Laje Corporativa -3,4% -1,9% 15,7% 0,5% -1,9% -9,3% 0,1% -6,1% -0,5% -1,8% 8,9% 5,3% 2,4%
Agronegócio -3,7% -0,8% 7,0% 0,7% 0,3% -3,5% 1,9% -5,5% -3,8% 0,0% 3,1% 4,7% 0,4%
Papel 0,3% -0,3% -0,4% -0,1% 1,1% -2,2% -0,1% 0,2% 0,6% -2,6% 0,4% 6,0% 4,4%
IFIX 0,5% 0,0% -4,2% 0,0% -1,6% -0,5% -1,7% 3,5% 5,4% 4,7% 1,3% 0,5% 14,2%
Fontes: Clube FII e Economatica.
Performance Mensal por Classe
Performance mês a mês (Classe)
Classe set/22 out/22 nov/22 dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 Acumulado
Papel 0,3% -0,3% -0,4% -0,1% 1,1% -2,2% -0,1% 0,2% 0,6% -2,6% 0,4% 6,0% 4,4%
Tijolo -1,7% 1,6% 11,6% 0,9% -0,8% -5,3% 0,0% -2,8% -0,9% -0,2% 6,7% 4,7% 12,9%
Agronegócio -3,7% -0,8% 7,0% 0,7% 0,3% -3,5% 1,9% -5,5% -3,8% 0,0% 3,1% 4,7% 0,4%
Fundo de Fundo -2,3% 2,7% 10,1% 1,6% -0,1% -6,4% -0,1% -2,9% -1,3% 0,1% 5,9% 6,0% 10,7%
IFIX 0,5% 0,0% -4,2% 0,0% -1,6% -0,5% -1,7% 3,5% 5,4% 4,7% 1,3% 0,5% 14,2%
Fontes: Clube FII e Economatica.

Dividend Yield Mensal por Segmento

Performance mês a mês (Segmentos)
Segmento set/22 out/22 nov/22 dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 Média
Desenvolvimento 14,7% 15,2% 14,5% 14,5% 14,0% 14,2% 14,7% 13,9% 14,1% 14,0% 13,8% 14,0% 14,3%
Papel 13,9% 14,5% 14,9% 14,9% 14,7% 14,8% 14,5% 14,3% 13,6% 13,2% 12,9% 12,3% 14,1%
Agronegócio 10,6% 12,4% 12,0% 12,0% 12,3% 13,2% 13,0% 13,6% 12,9% 12,4% 11,9% 11,4% 12,3%
Agência Bancária 13,6% 13,5% 11,6% 11,6% 11,5% 12,0% 12,8% 12,5% 11,8% 11,0% 11,1% 11,1% 12,0%
Varejo 12,4% 12,4% 11,7% 11,7% 12,0% 12,6% 13,0% 12,7% 12,3% 11,4% 11,0% 11,1% 12,0%
Fundo de Fundo 10,0% 10,5% 9,7% 9,7% 9,8% 10,7% 10,9% 11,3% 10,7% 9,9% 9,6% 9,1% 10,2%
Híbrido 8,7% 8,8% 8,6% 8,6% 9,1% 9,6% 9,8% 10,2% 9,9% 9,4% 9,5% 9,4% 9,3%
Galpão Logístico 9,1% 9,2% 8,6% 8,6% 8,8% 9,3% 9,5% 10,0% 9,5% 8,9% 8,7% 8,5% 9,1%
Laje Corporativa 9,5% 9,7% 8,3% 8,3% 8,5% 9,4% 9,4% 9,8% 8,9% 8,3% 8,2% 8,1% 8,9%
Shopping Center 7,5% 7,8% 7,2% 7,2% 7,5% 8,2% 8,5% 8,7% 8,4% 8,2% 8,3% 8,0% 7,9%
IFIX 11,4% 11,8% 11,3% 11,4% 11,5% 12,0% 11,9% 12,1% 11,4% 10,9% 10,7% 10,3% 11,4%
Fontes: Clube FII e Economatica.
Dividend Yield Mensal por Classe
Performance mês a mês (Classe)
Classe set/22 out/22 nov/22 dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 Média
Papel 13,9% 14,5% 14,8% 14,9% 14,7% 14,8% 14,5% 14,3% 13,6% 13,2% 12,9% 12,3% 14,1%
Agronegócio 10,6% 12,4% 11,9% 12,0% 12,3% 13,2% 13,0% 13,6% 12,9% 12,4% 11,9% 11,4% 12,3%
Fundo de Fundo 10,0% 10,5% 9,7% 9,7% 9,8% 10,7% 10,9% 11,3% 10,7% 9,9% 9,6% 9,1% 10,2%
Tijolo 9,0% 9,2% 8,4% 9,5% 9,9% 10,1% 10,3% 9,8% 9,4% 8,9% 8,8% 8,7% 9,3%
IFIX 11,4% 11,8% 11,3% 11,4% 11,5% 12,0% 11,9% 12,1% 11,4% 10,9% 10,7% 10,3% 11,4%

Fontes: Clube FII e Economatica

 ALTERAÇÔES NA CARTEIRA RECOMENDADA

Neste sentido, estamos realizando as seguintes alterações: a venda do fundo CYCR11

para a entrada no fundo CPTS11. Recomendamos que aqueles que possuam e sigam a
carteira de 50 reais efetuem essa movimentação.
É importante ressaltar que o fundo CYCR11 não perdeu seus fundamentos. Essa
alteração tem como principais objetivos aumentar a liquidez da carteira e ampliar a
diversificação de ativos.
O fundo não foi inicialmente incluído na carteira devido ao fato de não ter uma base 10
até pouco tempo atrás. No entanto, estamos adicionando o fundo para aprimorar o
desempenho geral da carteira como um todo.
A mudança de base do CPTS11 ocorrerá em 26 de setembro de 2023.
TESE DE INVESTIMENTOS
Por que investir no Valora CRI CDI?

VGIR11
Dados Essenciais
Ticker VGIR11
Conheça o fundo: O fundo imobiliário gerido pela Valora
Preço R$ 9,68
Gestão, tem o objetivo de entregar rentabilidade com referência
Preço-Limite R$ 10,13
no prêmio em CDI+. A gestão mira operações exclusivas que
possibilitam participação ativa em todo o processo de Valorização no Preço-Limite 5%

estruturação e acompanhamento, além de otimização de taxas, Informações Essenciais

prazos e garantias das estruturas de crédito. As operações são, Recomendação Compra

em sua maioria, via esforços restritos ICVM 476, ou seja, Estratégia Renda
destinadas a investidores profissionais ou qualificados. Portanto, Categoria Papel
o fundo propicia ao cotista acesso a essas estruturas de crédito Segmento Papel
mais restritas. Data IPO julho, 2018
Nossa tese: Proteção contra patamares altistas de taxa Selic VALORA
Gestor
GESTÃO
deve render bons dividendos nos níveis atuais, sem que haja Administradora BTG PACTUAL
grande retração prevista desta taxa no curto prazo fazendo com Taxa de Administração 0,20%
que os rendimentos continuem atrativos mesmo nos próximos.
Taxa de Gestão 0,80%
Sabemos que o investimento no fundo não trará valorização
20% s/
excepcional no valor cru da cota (sem considerar dividendos), Taxa de Performance
Benchmark
tendo em vista que já negocia em seu preço justo. Participação no IFIX 0,83%
Recomendamos porque: Temos uma premissa básica que é a Liquidez Média (R$) 4.764.959
visão de longo prazo, e investindo no Valora CRI conseguimos Quantidade de cotistas 204.689
realizar um balanceamento da carteira em termos de Valor de Mercado (R$) 999.176.444
indexadores, uma vez que quase a totalidade da carteira do Valor Patrimonial (R$) 994.190.792
fundo está investida em CDI+ prêmio, que em épocas de Preço/Valor Patrimonial 1,01 x
aceleração da taxa básica de juros e queda da inflação,
Caixa Total (R$)
consegue proteger a carteira recomendada como um todo em 27.638.728
termos de estabilização ou aumento dos dividendos. O fundo Prazo Médio de Recebimento 2 anos
Quota de
também possui uma boa política de alocação em termos de LTV Financiamento(LTV)
55%
(loan-to-value) que é a relação entre saldo devedor em relação Área Bruta Locável 0,00m²
ao valor do imóvel em garantia. Todas as operações (com Número de Ativos 45
exceção de 1 CRI do fundo) não possuem imóveis em garantia Vacância N/D
ou têm LTV maior que 80% além de rating de, no mínimo A- Retornos
emitido por agência internacional.
No Mês 0,01%
Riscos e desafios: Risco de crédito que é a inadimplência dos No Ano 10,24%
devedores, nos parece bem endereçado em virtude da carteira Últimos 12m 14,89%
não possuir papéis em setores de maior risco, por exemplo
loteamento e multipropriedade/fractional ou timesharing. Há
risco de pré-pagamento da dívida, tendo como consequência a
dificuldade de reinvestir os valores em títulos que ofereçam a
mesma relação de retorno e risco. Por ter a carteira quase toda
indexada ao CDI, há risco de diminuição dos rendimentos
quando essa taxa diminuir, no entanto, não nos parece um
cenário provável ao curto e médio prazo, dado a projeção e
perspectivas de aumento da inflação.
Por que investir no Guardian Logística FII?

GALG11
Dados Essenciais
Conheça o fundo: O GALG11 é um fundo de imóveis logísticos
Ticker GALG11
gerido pela Gardian e teve seu IPO em janeiro de 2021. O fundo
Preço R$ 9,12
é representado no IFIX com 0,49% e possui 27.705 cotistas. Seu
Preço-Limite R$ 9,60
portfólio é composto por 5 imóveis alugados para locatários de
renome, como BRF e Air Liquide, com contratos atípicos e uma Valorização no Preço-Limite 5%

área bruta locável de mais de 170 mil m². Informações Essenciais

Recomendação Compra
Nossa tese: Acreditamos que o foco do fundo em contratos
Estratégia Renda
atípicos e locatários de boa qualidade de crédito, juntamente
com sua estrutura de alavancagem, são pontos positivos para a Categoria Tijolo

sua inclusão em uma carteira de investimentos de longo prazo. Segmento Logística

Data IPO janeiro, 2021
Recomendamos porque: O fundo apresenta um desconto em
GUARDIAN
relação ao seu valor patrimonial, tornando-o uma opção atrativa Gestor
GESTORA
para investidores em busca de boa relação risco-retorno. Além
Administradora BRL TRUST
disso, o perfil de locatários e a área de atuação do fundo no
segmento logístico são setores com alta demanda e Taxa de Administração 1,00%

perspectivas de crescimento. Taxa de Gestão 0,00%

20% s/
Riscos e desafios: Embora a alavancagem do fundo possa ser Taxa de Performance
Benchmark
um risco, ele é mitigado pelo fato de as dívidas estarem bem Participação no IFIX 0,43%
casadas com as receitas, sem carência e com prazos de Liquidez Média (R$) 1.086.162
amortização coincidentes com o vencimento dos contratos de Quantidade de cotistas 64.921
locação. Também há o risco de mercado, que pode afetar a Valor de Mercado (R$) 524.265.936
rentabilidade do fundo.
Valor Patrimonial (R$) 525.520.215
Preço/Valor Patrimonial 1,00 x

Caixa Total (R$)

1.280.391
Passivo Total (R$)
373.401.401
Alavancagem 42%
Área Bruta Locável 171.168,00m²
Número de Ativos 5
Vacância 0%
Retornos
No Mês 0,93%
No Ano 5,60%
Últimos 12m 5,10%
Por que investir no Capitânia Securities II?

CPTS11
Dados Essenciais
Conheça o fundo: O Capitânia Securities II é gerido pela própria
Ticker CPTS11
Capitânia Investimentos, que possui quase 20 anos de
Preço R$ 89,89
experiência em gestão de crédito privado, infraestrutura,
Preço-Limite R$ 94,63
imobiliário e agronegócio, somando mais de R$ 20 bilhões em
ativos geridos em diversas estratégias. O portfólio do fundo Valorização no Preço-Limite 5%

possui o IPCA como indexador principal e uma carteira investida Informações Essenciais
majoritariamente em papéis high grade, além de operações Recomendação Compra
exclusivas que possibilitam melhores negociações com Estratégia Renda
devedores, com resultado de negociações mais vantajosas em Categoria Papel
termos de taxas, prazos e garantias. Segmento Papel
Nossa tese: Fundo muito resiliente em termos de qualidade da Data IPO agosto, 2014
carteira investida que, possui cerca de um terço do patrimônio Gestor CAPITÂNIA S.A.
investido em cotas de outros FIIs. A estratégia tem provado
sucesso em épocas de inversões de curvas longas de juros em Administradora BTG PACTUAL

que o fundo consegue realizar um giro saudável de carteira para Taxa de Administração 1,15%
obter ganhos não recorrentes e manter o patamar de distribuição Taxa de Gestão 0,00%
elevado.
Taxa de Performance Não há
Recomendamos porque: O fundo possui uma boa estratégia
Participação no IFIX 2,33%
de investimento e soma à carteira do Clube FII uma boa
Liquidez Média (R$) 8.602.260
diversificação dentro de um mesmo fundo em CRI + FIIs, com
Quantidade de cotistas 228.373
possibilidade de ganhos adicionais além da taxa média dos
papéis do fundo. Em termos dos CRIs investidos, eles possuem Valor de Mercado (R$) 2.856.957.151

uma carteira de crédito pulverizada com garantias robustas e Valor Patrimonial (R$) 2.858.107.219
devedores com bom risco de crédito. Preço/Valor Patrimonial 1,00 x

Riscos e desafios: O fundo tem boa parcela da alocação em Caixa Total (R$)
60.458.407
fundos imobiliários, o que pode gerar um resultado não Prazo Médio de Recebimento 6,2 anos
recorrente que distorce o rendimento real do fundo. Dessa Quota de
60%
Financiamento(LTV)
forma, as cotas podem ser apreciadas em períodos que o fundo
Área Bruta Locável 0,00m²
consegue girar a carteira e entregar resultados não recorrentes,
Número de Ativos 46
como no cenário atual de fechamento da curva de juros e alta
Vacância N/D
dos fundos imobiliários, que torna propícia a realização de
ganho de capital pela gestão. As cotas do CPTS11 ainda estão Retornos

depreciadas mesmo diante da valorização do mercado, onde No Mês 3,47%

vemos oportunidade de aquisição dado o preço atual. Da No Ano 19,33%
mesma forma, por essa grande exposição aos FIIs no seu Últimos 12m 11,05%
portfólio, o fundo pode sofrer desvalorização em períodos de
baixa, como vimos no resultado de ganho de capital com FIIs em
patamar negativo em janeiro de 2023 (- R$296 mil). Esse risco
de mercado se reduz à medida que o fundo vem aumentando
sua posição em CRIs, que possuem maior previsibilidade de
receita. Além dos riscos mencionados acima, é importante
destacar o risco de crédito, que é mitigado com o bom
acompanhamento da gestora neste tipo de crédito, somado à
diversificação do portfólio. Também existe o risco de pré-
pagamento, que ocorre quando a dívida é paga
antecipadamente, dificultando o giro de carteira ao mesmo
indexador podendo aumentar o risco da carteira.
 Por que investir no BTG Pactual Fundo de CRI?

BTCI11
BTCI11 Dados Essenciais
Conheça o fundo: Primeiro FII de CRI listado no mercado
Ticker BTCI11
secundário de bolsa brasileira gerido atualmente pelo BTG
Preço R$ 9,63
Gestora de recursos. Trata-se de um braço de gestão de ativos
Preço-Limite R$ 10,83
imobiliários do Banco BTG Pactual somando mais de R$ 10
bilhões de ativos sob gestão. Valorização no Preço-Limite 12%
Informações Essenciais
Nossa tese: Ter um fundo middle grade descontado em
Recomendação Compra
relação ao preço patrimonial. O atual ponto de entrada oferece
Estratégia Renda
uma oportunidade de boa relação risco x retorno com
rendimentos acima da média dos CRIs. Além disto, o fundo Categoria Papel

também possui investimentos em papéis de perfil de risco high Segmento Papel

grade, fazendo com que a carteira tenha uma maior proteção Data IPO junho, 2009
com a diversificação de devedores, segmentos, indexadores e Gestor BTG PACTUAL
localização hegemonicamente em São Paulo capital. O
investimento no BTCI11 também ajuda no balanceamento de Administradora BTG PACTUAL

indexadores, visto que boa parte da carteira do fundo também é Taxa de Administração 0,95%
corrigida pelo CDI+prêmio. Taxa de Gestão 0,00%
Recomendamos porque: Primeiramente, enxergamos um valor Taxa de Performance Não há
a ser destravado no valor da cota em detrimento da retração da
Participação no IFIX 0,79%
inflação, que, no curto prazo, deve impactar negativamente os
Liquidez Média (R$) 2.305.767
rendimentos e, por consequência direta, o valor da cotação.
Quantidade de cotistas 98.616
Entendemos que, mesmo nesse cenário pontual, a importância
dos fundos de CRI em carteira permanece tanto na exposição à Valor de Mercado (R$) 958.388.886

inflação, quanto em taxa de juros. A ideia de balanceamento dos Valor Patrimonial (R$) 1.024.192.222

indexadores na carteira vai contra a estratégia de correr sempre Preço/Valor Patrimonial 0,94 x
atrás da melhor oportunidade, pois estas assimetrias - em um Caixa Total (R$)
131.173.022
mercado com liquidez reduzida - podem prejudicar o investidor Prazo Médio de Recebimento 4,4 anos
no caso de possíveis mudanças nos fundamentos Quota de
-
macroeconômicos/políticos. Financiamento(LTV)
Área Bruta Locável 0,00m²
Riscos e desafios: Risco de crédito e inadimplência que
Número de Ativos 45
acreditamos ser baixo, mesmo em um fundo middle grade/risk,
Vacância N/D
pelo fato da grande quantidade de ativos, onde a maior
participação individual do maior CRI é inferior a 10% do Retornos

patrimônio do fundo. E em caso de algum evento significante de No Mês 2,00%

liquidez, onde possa ser necessário a execução de alguma No Ano 18,71%
garantia, a localização da maior parte dos ativos estão na região Últimos 12m 11,95%
Sudeste da carteira do fundo. Risco de pré-pagamento da dívida
com dificuldade de realocação da carteira ao mesmo indexador
e risco, tendo como consequência queda na taxa de indexação
dos papéis e posteriormente queda nos dividendos em períodos
de maior retração econômica. Risco de mercado na oscilação
no valor das cotas.
VIUR11
Dados Essenciais
Conheça o fundo: Um fundo de imóveis urbanos com Ticker VIUR11
mandato híbrido gerido pela Vinci Partners que teve seu Preço R$ 8,27
IPO em maio de 2021. O portfólio do fundo é composto por Preço-Limite R$ 9,08
participação em 8 imóveis, totalizando mais de 97 mil m² Valorização no Preço-Limite 10%
de ABL própria. Atualmente, o fundo possui maior Informações Essenciais
concentração dos imóveis no segmento de educação, Recomendação Compra
seguido por varejo e educação. Estratégia Renda
Nossa tese: A tese em ter VIUR11 na carteira está Categoria Tijolo
ancorada no pilar de aumento de contratos atípicos para Segmento Híbrido
balanceamento entre os contratos típicos já presentes na Data IPO maio, 2021
carteira, sendo que o prazo médio remanescente de Gestor Vinci Partners
vencimento dos contratos é próximo de 9 anos, além de
Administradora BRL TRUST
~70% da receita de aluguel do fundo estar atrelada a
contratos com vencimento após 2033. Taxa de Administração 0,95%
Taxa de Gestão 0,00%
Recomendamos porque: Entendemos que o fundo 20% s/
possui uma tese alternativa de investimento, em Taxa de Performance
Benchmark
comparação aos segmentos mais tradicionais (galpões, Participação no IFIX 0,18%
shoppings e escritórios). O fundo possui elevado desconto Liquidez Média (R$) 384.524
em relação ao seu preço justo no mercado de bolsa. A Quantidade de cotistas 39.226
maior parte da carteira do fundo é no segmento Valor de Mercado (R$) 222.845.239
educacional. No entanto, acreditamos que, à medida em Valor Patrimonial (R$) 244.119.646
que o fundo for crescendo, esta concentração deve Preço/Valor Patrimonial 0,91 x
diminuir. Em termos de valuation do Clube FII o fundo Caixa Total (R$)
13.621.989
conta com um dividendo projetado de R$ 0,074, resultando Passivo Total (R$)
119.200.740
em um yield líquido de ~12% ao ano, valor que
Alavancagem 33%
consideramos atrativo para carrego no longo prazo tendo
Área Bruta Locável 97.100,00m²
em vista o desconto atual da cota.
Número de Ativos 5
Riscos e desafios: O principal desafio do fundo imobiliário Vacância 3%
é a concentração no setor educacional, no entanto, esse Retornos
risco é mitigado pelo fato dos imóveis serem utilizados para No Mês -0,34%
cursos nas áreas de Ciências Biológicas, que são menos No Ano 13,93%
suscetíveis à substituição por cursos online. A gestão Últimos 12m 12,29%
também está implementando uma estratégia para reduzir
gradualmente a participação do fundo no setor educacional
e aumentar a diversificação do portfólio em renda urbana.
Outro risco é o de inadimplência, no entanto, a qualidade
de crédito de inquilinos como Ânima Educação,
Anhaguera, FACAMP e Dasa ajuda a mitigá-lo. Ainda há o
risco de vacância, mas 67% dos contratos de locação
possuem vencimento após 2030, trazendo previsibilidade
e segurança ao fundo. Por fim, há sempre o risco de
mercado, que consiste na variação de preços das cotas e
que afeta a rentabilidade do fundo.
 Comentários Finais
Caros navegantes.
Além da carteira de 50 reais, que possui o principal objetivo de introduzir os fundos imobiliários
ao investidor iniciante ou ajudar o investidor mais experiente no reinvestimento, temos outras outras
três carteiras de FIIs com objetivos diferentes para cada perfil de investidor(a). Essas carteiras foram
elaboradas com o objetivo de facilitar a diversificação e o balanceamento da carteira de FIIs,
garantindo um portfólio mais seguro e rentável.
As carteiras são compostas por FIIs de diferentes segmentos, como CRI, Shoppings, Logística,
entre outros, e possuem pesos iguais nos fundos, o que facilita a replicação da carteira pelo investidor.
Além disso, a diversificação foi realizada entre os fundos, garantindo que cada carteira tenha uma
ampla variedade de ativos.
Para acompanhar as carteiras, basta escolher uma de acordo com o perfil do investidor e dividir
os aportes igualmente entre os fundos. Nos meses seguintes, basta redistribuir igualmente nos fundos
da carteira, começando pelos FIIs com menor peso, que estão mais baratos, e ir balanceando ao longo
do tempo com valores iguais em cada fundo.
Cada carteira conta com uma apresentação detalhada dos fundos, teses de investimento,
motivo para a recomendação e os principais riscos que envolvem cada investimento, tornando mais
fácil para o investidor compreender a estratégia e a lógica de investimento de cada carteira.As
carteiras serão:
Carteira Renda com Dividendos: o foco, como o próprio nome diz, é auferir renda por meio dos
dividendos dos FIIs sem esperar grandes movimentações dos FIIs na carteira. É também uma carteira
em que não se espera excepcionais valorizações da cota. Adequada para o perfil de investidor(a) que
busca um dividendo maior, porém, sem investir em fundos que ofereçam riscos demasiados onde a
relação entre risco e retorno fique inviável. A carteira terá como benchmark superar o dividendo médio
do IFIX (índice de referência dos fundos imobiliários).
Carteira Valor a Longo Prazo: foco em procurar as melhores oportunidades para ganho no
valor da cota em fundos que estão mal precificados pela análise fundamentalista em detrimento do
ciclo imobiliário e cenário macroeconômico. Nesta carteira, as movimentações serão maiores em
comparação com a carteira “ renda com dividendos ”.
Carteira Mix Renda & Valor: buscará o equilíbrio entre às duas carteias “ Renda com
Dividendos ” e “Valor a Longo Prazo”. Recomendamos essa carteira tanto para o(a) investidor(a)
iniciante quanto ao mais experiente, pois ela será alimentada com fundos de ambas estratégias
(renda e valorização).
Espero que desfrutem das carteiras recomendadas, pois o objetivo final é maximizar a
valorização dos seus investimentos conforme cada tipo de perfil de investidor(a), para que a relação
de risco vs retorno seja de fato bem equilibrada, e que o teste do travesseiro (dormir bem com a
carteira de investimento) seja efetiva, e também, que a geração de renda passiva seja realizada de
maneira saudável. Por isso a importância da calibragem da diversificação, e investimentos em
fundos bem precificados é a chave para o sucesso.

Forte abraço!
Danilo Barbosa
Diretor Research Clube FII / CNPI

.

GLOSSÁRIO
ABL
Área de locação ou área bruta locável.
BPS
(Base Poins) ou (Pontos Base)
Exemplo:
100 BPS = 1,00%.
Benchmark
Índice de meta.
Cap Rate
Taxa de capitalização em valor percentual que
indica o retorno (usualmente anual) em relação ao
dinheiro investido.
CVV
Contrato de compra e venda. Acordo formalizado
previamente à uma compra ou venda de imóvel.
Data COM
Último dia que o investido tem direito aos proventos
que estão sendo anunciados e serão distribuídos em
data posterior combinada.
Data Ex
É o dia posterior a DATA COM, onde os proventos
já estão ajustados no valor da cota e o investidores
que comprarem cotas na DATA EX não ganham
mais o direito de receber os dividendos que serão
subsequentemente distribuídos, ou seja só
receberão se mantiverem até a DATA COM.
Dividend Yield
Rendimento de um FII pago dividido pelo valor da
cota. Para o cálculo do valor anual, é considerado a
somatória dos últimos 12 meses de proventos
pagos, dividido pelo valor da cota.
Dividend Yield Projetado
Rendimento de um FII pago dividido pelo valor da
cota. Para o cálculo do valor projetado, é
considerado o último dividendo multiplicado por 12,
dividido pelo valor da cota.
Dividend Yield On Cost
Rendimento de um FII pago dividido pelo valor pago
na cota. Para o cálculo do valor anual, é
considerado a somatória dos últimos 12 meses de
proventos recebidos, dividido pelo pago na cota.
Para o cálculo do Yield On Cost projetado é
considerado, o último dividendo multiplicado por 12,
dividido pelo valor pago na cota.
Duration
Prazo em anos, ponderado pelas receitas dos FIIs
de CRI, provenientes de seus fluxos de caixa.
Ebitda
Lucros antes de juros, impostos, depreciação e
amortização.
IPO
Oferta Pública Inicial (oferta de novas cotas).
LTV
A relação entre saldo devedor em relação ao valor
do imóvel em garantia. Resulta em um índice de
avaliação de risco.
ICVM 400
Emissões de cotas com público alvo para
investidores em geral (todos investidores).
ICVM 476
Emissões de cotas com público alvo para
investidores profissionais ou qualificados.
IFIX
Índice de referência de performance dos fundos de
investimentos imobiliários,
Liquidez
Mede a eficiência em termos de capacidade e
velocidade com que um ativo é convertido em
dinheiro. Quando lemos que um ativo é muito líquido
por exemplo, estamos dizendo que há um volume
grande de negociações no mesmo dia.
Ticker
Código de negociação do FII na B3.
Proventos ou Dividendos
Termo monetário em R$ que são rendimento dos
fundos imobiliários.
Preço – Limite
Preço de referência e limite do valor máximo para
compra.
NOI
Resultado (ou lucro) Operacional
Líquido.
Spread
Diferença percentual entre 2 indicadores.
Leasing Spread
Quando um contrato de aluguel passa
por um reajuste acima da inflação (ganho
real).
Pipeline
Conjunto de ativos que o fundo pretende
adquirir futuramente.
PL
Patrimônio Líquido do Fundo (ativos
deduzidos dos passivos).
Proventos
Rendimento dos fundos imobiliários.
RMG
Renda mínima garantida pelo vendedor
em um certo período determinado.
Taxa de gestão ou
Administação
Remuneração dos gestores e
administradores dos fundos.
Taxa de Performance
Remuneração do gestor ao superar o
índice de benchmark.
UDM
Últimos 12 (doze) meses.
TIR
Taxa interna de retorno usada para
calcular a eficiência de um retorno
apurado ou futuro.
VP ou VPA
Nos fundos de TIJOLOS: Valor
patrimonial de um fundo imobiliário,
segundo a análise realizada por empresa
especializada, que determina o preço “
justo ” dos ativos contidos no FII.
Usualmente utilizam a metodologia de
descontos de fluxos de caixas futuros
(método da capitalização da renda).
Nos fundos de CRI ou Papel: Conforme
marcação a mercado da carteira investida.
Nos Fundos de Fundos: Somatória dos valores
investidos em cada fundo.
Vacância
Percentual medido através da relação entre a área
vaga e área total disponível no imóvel.
Principais
Riscos
Risco de mercado
Risco do investimento aumentar ou diminuir
como resultado da volatilidade e do movimento
imprevisível das avaliações de mercado.
Risco de Liquidez
Apesar de os fundos imobiliários serem muito
mais líquidos que os imóveis, existem fundos
com maior e menor liquidez (volume de
negociações). Portanto, um fundo que possui
menor liquidez também possui maior
sensibilidade de preço nas operações de
compra e venda, ou seja, o preço da cota pode
estar sujeito a maior oscilação no mercado dos
fundos listados (B3).
Risco de Vacância, Rescisão
ou Revisão de Aluguel
Os fundos imobiliários de tijolos possuem uma
carteira de imóveis e, dentro desses imóveis,
existem inquilinos que realizam os
pagamentos de aluguéis. Caso um inquilino
desocupe o espaço locado (aumento da
vacância física), o fundo irá perder receita
imobiliária. O risco de vacância é maior onde
há superoferta daquele tipo de imóvel em uma
mesma região, ou em uma economia
desaquecida. Adicionalmente, a eventual
tentativa dos locatários de questionar
juridicamente a validade das cláusulas e dos
termos dos contratos de locação.
Risco de Crédito
Quando ocorre a insolvência dos devedores
pelo evento de inadimplência.
Risco de Pré-Pagamento
Ocorre quando as empresas quitam
antecipadamente suas dívidas, e às tomam
com taxas mais baratas. Como consequência
disto, a dificuldade de reinvestir os valores em
títulos que ofereçam a mesma relação de
retorno e risco.
Risco de Aquisição ou
Venda
O sucesso de um FII depende das aquisições
/vendas dos ativos. Este processo depende de
um conjunto diligências e procedimentos que
devem ser realizados previamente para que
não ocorra eventuais processos futuros
inerentes a estes ativos que anulem tal
transação ou dificulte a transmissão do imóvel
do vendedor para o comprador.

DISCLAIMER
1 ou para determinadas categorias de investidores.
O analista Danilo Barbosa é o principal responsável
pelo conteúdo do relatório em cumprimento da
resolução CVM nº20/2021. O mesmo possui
certificação CNPI para o exercício de sua
profissão conforme as regras da APIMEC.
2 previsões contratuais específicas.
Conforme artigo 20 e 21 da CVM nº 20, o analista. É
o responsável principal por este relatório, declara: (i)
que as recomendações contidas neste relatório
refletem única e exclusivamente sua opinião pessoal
sobre a(s) companhia(s) analisada(s) e seus valores
mobiliários e foram elaborados de forma
independente e autônoma. (ii) que as informações,
opiniões, estimativas e projeções contidas neste
documento referem-se à data presente e estão
sujeitas a mudanças, não implicando
necessariamente na obrigação de qualquer
comunicação no sentido de atualização ou revisão
com respeito a tal mudança.
3 identificado na primeira página e será dele o primeiro
As decisões de investimentos e estratégias
financeiras devem ser realizadas pelo próprio
leitor(a).
4 analista de valores mobiliários na NASD e na NYSE
Todas as informações utilizadas neste documento
foram redigidas com base em informações contidas
em relatórios ou planilhas divulgadas publicamente
pelos fundos (fontes consideradas fidedignas).
Embora tenham sido tomadas todas as medidas
razoáveis para assegurar que as informações aqui
contidas não são incertas ou equívocas no momento
de sua publicação, o analista não responde pela
veracidade das informações do conteúdo.
5 indicados como performance são baseados em
O conteúdo disponibilizado neste artigo é
exclusivamente informativo e não deve ser
interpretado como assessoria financeira e/ou
jurídica, não substituindo as análises e julga mentos
do próprio usuário e seus assessores.
6
O Clube FII e o Analista não se responsabilizam por
decisões de negócios e/ou investimentos que
venham a ser realizados com base nas informações,
ou nos resultados oferecidos por meio deste
documento e não é responsável por qualquer
prejuízo, direto e/ou indireto, eventualmente
decorrente da utilização destas informações.
7 Este relatório respeita todas as disposições previstas
Este documento pode conter informações públicas,
com atalho para websites de terceiros, sendo que o
Clube FII não se responsabiliza pela veracidade,
correição ou precisão de tais informações.
8 A análise do ativo não se baseia em
As informações públicas ou oriundas de terceiros
são obtidas de fontes consideradas seguras, porém,
mesmo tendo sido adotadas precauções para
assegurara confiabilidade na data da publicação,
não é garantida a sua precisão ou completude.
10
Os produtos e serviços mencionados nos relatórios
podem não estar disponíveis em todas as jurisdições
Adicionalmente, a legislação e regulamentação de
proteção a investidores de determinadas jurisdições
podem não se aplicar a produtos e serviços
registrados em outras jurisdições, sujeitos à
legislação e à regulamentação aplicável, além de
11
O recebimento do conteúdo deste relatório não faz
com que você esteja automaticamente enquadrado
conforme seu suitability em determinadas categorias
de investimento necessárias para a aplicação em
alguns produtos e serviços. A verificação do perfil de
investimento de cada investidor(a) deverá, portanto,
sempre prevalecer na checagem dos produtos e
serviços aptos a integrarem a própria carteira de
investimentos.
12
O analista responsável por este relatório é certificado
de acordo com as normas brasileiras, cujo está
nome na lista de assinaturas.
13
O analista não foi registrado / qualificado como
e, portanto, não estão sujeitos às restrições contidas
nas regras da NASD e da NYSE relacionadas à
comunicação com companhias cobertas, aparições
em público e negociação de ativos mantidos em suas
contas.
14
Os preços dos FIIs refletem preços de fechamento no
mercado à vista. As rentabilidades passadas não
oferecem garantia de resultados futuros. Os retornos
valorização do capital incluindo dividendos e
excluindo custos de transação da B3, da Corretora,
comissionamentos, juros cobrados sobre limites de
crédito, margens etc. O investidor(a) deve ajustar o
desempenho da carteira aos seus custos, e resultará
em redução dos retornos totais demonstrados.
15
Este relatório foi elaborado por Analista de Valores
Mobiliários autônomo, de forma independente e sem
nenhuma vinculação a qualquer instituição financeira,
gestoras, securitizadoras ou qualquer outras casas
de research relacionadas na APIMEC.
16
na Instrução Normativa 483/2010 da CVM.
17
informações privilegiadas.
18
O relatório respeita todas as disposições
previstas na Resolução 20/2021 da CVM,
especialmente o disposto no art. 13.
ocasiona oscilações e pode gerar tanto lucro quanto
prejuízos em seu patrimônio.
20
O atual documento tem como objetivo auxiliar o
investidor na análise de seus investimentos, no
entanto, não pode ser tido como promessa de ganho
futuro, tendo em vista a incerteza existente nos
investimentos de produtos listados em bolsa com
característica de renda variável.
21
Cálculos de preço limite / justo , rendimentos futuros
e outros dados futuros devem ser considerados como
incertos e propensos a não ocorrerem, ainda que o
Analista guarde toda a diligência possível e
necessária para alcançar a melhor estimativa
possível.
22
Este relatório não pode ser reproduzido, publicado,
copiado, divulgado, distribuído, resumido, extraído ou
de outra forma, referenciado, no todo ou em parte,
para qualquer pessoa, quaisquer que sejam os fins,
sem anterior consentimento por escrito à mão livre do
autor., ensejando multa em caso de descumprimento
de 1.200 vezes o valor do plano total de assinatura.
23
Para controle de compartilhamento, inseriremos
automaticamente dados do assinante no código do
PDF, os quais não são possíveis a exclusão. O
compartilhamento acarretará em violação do art 184
do código penal, com pena de detenção prevista.
24
O analista responsável pela elaboração deste
relatório declara, nos termos da Resolução CVM no
20/2021, que possui as cotas dos fundos JSRE11,
PATC11, KNCR11, XPML11, RBRR11, HGCR11,
PVBI11, HGRE11, CPTS11, XPLG11, HSLG11,
BTLG11, CVBI11, VGIR11, HSML11, e KNRI11
contidos neste relatório ou carteira recomendada.
Tais fundos foram adquiridos em conformidade de
tempo quanto ao artigo 13 Seção I referentes às
regras de conduta.

9 19
Sobre a remuneração do analista, em nenhuma parte Lembrar sempre durante a leitura de
foi, é ou será, direta ou indiretamente, relacionada a qualquer material que, ganhos passados
quaisquer recomendações ou opiniões específicas não significam garantia de ganhos futuros
aqui contidas, ou relacionadas ao preço de qualquer e todo investidor(a) precisa estar ciente
valor mobiliário discutido neste relatório. que o mercado de renda variável