AÇÕES LOCATÍCIAS

Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Giovana Coradi de Morais Leticia de Miranda

R.A.: 735962 R.A.: 736264
 AÇÕES LOCATÍCIAS

Art. 1

• Sem referem a:
o imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas
autarquias e fundações públicas;
o vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de
veículos;
o espaços destinados à publicidade;
o apart-hotéis, hotéis-residências ou equiparados;
o arrendamento mercantil.
 AÇÕES LOCATÍCIAS

• As ações locatícias se dividem em quatro:

o Ação de despejo;
o Consignação em pagamento de aluguel;
o Revisional de aluguel;
o Renovatória de locação.
 AÇÕES LOCATÍCIAS
DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 58
• Tramitação durante as férias coletivas e não se suspenderão pela superveniência
delas;

• Competência do foro é o da situação do imóvel, salvo se outro tiver sido eleito em

contrato;

• Valor da causa corresponderá a 12 meses de aluguel pelo montante em vigor na

data de ajuizamento;

o Exceção: ação de despejo

• Ausência de efeito suspensivo da apelação;

o Permite determinar a suspensão da eficácia da sentença com efeito devolutivo diante das
particularidades da causa.
 CASO 1

• FELIPE celebrou contrato de locação do imóvel de Letícia,

onde foi estipulado o valor de R$200,00, mais encargos da
casa, como contas de água e luz. Ocorre que, mesmo pagando
o aluguel, Felipe não estava cumprimento com os pagamentos
dos encargos. Letícia, então, recebeu notificação de que a
água e luz seria cortada do imóvel em razão da inadimplência.
• Ela solicitou que Felipe efetuasse o pagamento das contas
atrasadas, porém ele se recusou a pagar.
 AÇÃO DE DESPEJO

• A posse do locatário sobre o objeto do contrato é temporária;

• Objetivo: Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da
locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo;
• Legitimidade:
Ativa: locador ou quem o sucedeu
Passiva: locatário ou quem mais em seu nome se ache no imóvel
• Valor da causa: 12 meses de aluguel
o Exceção: uso próprio, de descendente ou ascendente, em locação
residencial- 3 salários-mínimos

Fonte imagem: https://www.rosegirardi.adv.br/meu-inquilino-nao-paga-o-aluguel-o-que-eu-preciso-saber-antes-de-ajuizar-uma-acao-de-despejo/

 AÇÃO DE DESPEJO

• Cabimento:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder
Público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las.
 AÇÃO DE DESPEJO

• Competência: foro do local do imóvel (salvo se houver

cláusula de foro de eleição).
• Classificação:
o Denúncia vazia: não há justificativa para quebra do contrato
(ex.: contrato por tempo indeterminado);
o Denúncia cheia: o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel
com apresentação de justificativa (ex.: inadimplemento).
• Se sentença procedente: 30 dias para desocupação voluntária.
o Exceções: 15 dias- art. 9 ou §2º do art. 46
 AÇÃO DE DESPEJO
LIMINAR

• Concedida apenas em razão da causa de pedir de mérito

que a lei considera como suficientemente relevante para
permitir medida satisfativa provisória antes do definitivo
acertamento do litígio.
• Depende de requerimento do locador
• Art. 59, §1º- deferimento independente de citação
• Caução no valor de 3 meses de aluguel
 AÇÃO DE DESPEJO
LIMINAR

• Casos cujo fundamento exclusivo seja:

o Descumprimento de mútuo acordo;
o Extinção do contrato de trabalho, quando o fundamento da locação estiver
vinculado a relação empregatícia;
o Término do prazo da locação para temporada;
o Morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação;
o Permanência do sublocatário;
o Retomada do imóvel para reparações urgentes;
o Falta de apresentação, no prazo da notificação, de nova garantia para
manter a segurança inaugural do contrato;
o Término do prazo da locação não residencial;
o Falta de pagamento de aluguel e acessórios.
 AÇÃO DE DESPEJO
JURISPRUDÊNCIA

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO.

LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. Restou
demonstrado nos autos que a ação de despejo por falta de pagamento
se funda em contrato desprovido de garantias, sendo, assim, cabível o
despejo liminar (art. 59, §1º, IX, e §3º, da Lei n. 8.245/1911),
observada a faculdade prevista no §3º, do art. 59, da Lei n.
8.245/1911. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO (Agravo de
Instrumento, Nº 51583026620228217000, Décima Sexta Câmara
Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine,
Julgado em: 16-08-2022).
 CASO 2

• Maiara locava imóvel pelo valor x, pelo prazo de 4

anos, a Eduardo.
• Após 2 anos, ao Eduardo tentar realizar o
pagamento do aluguel, Maiara se negou a recebê-
lo, sem justa causa.
 AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO DE ALUGUEL

• Caso em que o locador RECUSA o pagamento ou não poder fazer como

fora estipulado no contrato;
• Objetivo: pagamento dos alugueis e acessórios.
• Legitimidade:
o Ativa: locatário, ou terceiro interessado: fiador ou sublocatário.
o Passiva: locador.
• Pressupostos:
o Mora do locatário ou impossibilidade de pagamento direto ao locador.

Fonte imagem: https://br.freepik.com/vetores-premium/maos-dando-notas-de-dinheiro-ou-oferecendo-su

 AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO DE ALUGUEL
• Cabimento (art. 335, CC):
Art. 335. A consignação tem lugar:
I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o
pagamento, ou dar quitação na devida forma;
II - se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e
condição devidos;
III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado
ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil;
IV - se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto
do pagamento;
V - se pender litígio sobre o objeto do pagamento.
 AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO DE ALUGUEL
P R O C E D I M E N T O : A RT. 6 7 D A L E I

• Forma subsidiária: arts. 539 a 549 do Código de Processo Civil (ação de

consignação em pagamento).
• Petição inicial: deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com
indicação dos respectivos valores (art. 67, I);
• Depósito judicial: determinada a citação do réu, o autor deverá realizar o
depósito em 24h da importância indicada na inicial (art. 67, II);
• A ação compreenderá as parcelas vencidas e vincendas até o julgamento do
feito (art. 67, III);
• Em caso de revelia ou locador consente o recebimento das prestações, o
pedido será julgado procedente. Locador será condenado ao pagamento de
custas e honorários em 20% (art. 67, IV).
 AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO DE ALUGUEL
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por
prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no
imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á
prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo
determinado.

• Forma subsidiária: arts. 539 a 549 do Código de Processo Civil (ação

de consignação em pagamento).
 AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO DE ALUGUEL
P R O C E D I M E N T O : A RT. 6 7 D A L E I

• Contestação:
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d) não ter sido o depósito integral.
• Reconvenção:
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança
dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese
de ter sido alegado não ser o mesmo integral.
 AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO DE ALUGUEL
P R O C E D I M E N T O : A RT. 6 7 D A L E I

• O réu poderá levantar a qualquer

momento as importâncias depositadas
sobre as quais não penda controvérsia,
aplicando-se tanto ao depósito inicial
quanto aos demais realizados no
decorrer da ação.
 AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO DE ALUGUEL
JURISPRUDÊNCIA

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO DE ALUGUEIS -

CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO INDETERMINADO -
AUSÊNCIA DE REVISÃO DO VALOR DOS ALUGUEIS - INEXISTÊNCIA DE JUSTA
CAUSA PARA RECUSA DO LOCADOR A RECEBER OS ALUGUEIS. I - O art. 56 da
Lei nº 8.245/91 estabelece que, findo o prazo estipulado no contrato de locação comercial,
presume-se prorrogada por prazo indeterminado se o locatário permanecer no imóvel por
mais de 30 dias sem oposição do locador, hipótese em que cabe ao locador, por força do art.
57 da Lei do Inquilinato, denunciar o contrato por escrito, concedendo prazo ao locatário
para desocupação. II - A prorrogação da locação por prazo indeterminado ocorre nas
condições ajustadas, por força do parágrafo único do art. 56 da Lei nº 8.245/91, o que
implica a manutenção das cláusulas referentes ao valor dos alugueis quando não houver
comum acordo ou ação judicial para revisão. III - Inexiste justa causa para recusa do locador
a receber os alugueis, eis que não pode exigir o pagamento em valor não acordado pelas
partes, razão pela qual autorizada a consignação em pagamento, com fundamento no art. 67
da Lei nº 8.245/91. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.246400-1/002, Relator(a): Des.(a)
João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/05/2021, publicação da súmula em
28/05/2021).
 CASO 3

• Maiara locava imóvel pelo valor x, pelo prazo de 4

anos, a Eduardo.
• Após 3 anos, Maiara percebeu que o valor do
aluguel não mais condizia com o valor do
mercado. Tentou conversar com Eduardo para
poder aumentá-lo, porém ele discordou.
 AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

• Cabimento:
Caso o locador ou locatário não entrem em acordo, após três anos de vigência do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do
aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19 da Lei).
• Legitimação: os interessados podem assumir qualquer uma das posições,
podendo ser ajuizada tanto pelo locatário quanto pelo locador.
• Procedimento: sumário, previsto no CPC/1973, se ação foi ajuizada antes do
CPC/2015. Se ajuizada após a vigência do NCPC, então seguirá o procedimento
comum, com as modificações previstas na Lei do Inquilinato.

Fonte imagem: https://leudeditora.com.br/produto/acao-revisional-de-aluguel-de-imovel-urbano/

 AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
A RT. 6 8

• Petição inicial: deverá indicar o valor do aluguel pretendido,

devendo explicar o preço que considera compatível com o
mercado (art. 68, I).
• O valor da inicial será o limite da sentença.
• Aluguel provisório: se houver pedido do autor, o juiz fixará
aluguel provisório enquanto se aguarda o julgamento da ação.
Não é necessário perícia. O juiz utilizará os dados fornecidos
pelo autor e pelo réu, se este já estiver presente na ação, para
estabelecê-lo.
 AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
A RT. 6 8

• Contestação:
o Se sumário: apresentada em audiência; se ordinário: 15 dias após
audiência;
o Rejeição total do pedido do autor e pode também conter uma
contraproposta de revisão em bases diferentes das pretendidas na
petição inicial (art. 68, IV);
o Contraproposta, o juiz tentará a solução conciliatória;
o Se houver revelia ou discussão em torno apenas de prova documental já
produzida com a inicial e a contestação, o juiz poderá dispensar perícia.
 AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
A RT. 6 9

• Sentença:
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças
devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios
satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da
decisão que fixar o novo aluguel.
§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no
contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do
aluguel.
§ 2º A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
 AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

• Acordo de desocupação:
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o
juiz poderá homologar acordo de
desocupação, que será executado
mediante expedição de mandado de
despejo.
 AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO DE ALUGUEL
JURISPRUDÊNCIA

Ementa: LOCAÇÃO COMERCIAL DE IMÓVEL AÇÃO. REVISIONAL DE

ALUGUEL. Isenção/Redução dos encargos cobrados, em razão da Pandemia
causada pelo Coronavirus. Requisitos ausentes. Locador que ofertou desconto e
até isenção de parte da obrigação à locatária que rejeitou a oferta. Não
comprovado pela apelante o declínio econômico sofrido em razão da pandemia
provocada pela Covid-19 que a impeça de arcar com o pagamento dos locativos,
improcede a ação revisional de aluguel. Sentença mantida. Recurso desprovido,
com majoração da verba honorária para 11% sobre o valor da causa (art. 85,§11,
do CPC) (TJSP - Apelação Cível 1012977-19.2020.8.26.0224, Relator(a): Felipe
Ferreira, 26ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/05/2021, publicação da
súmula em 26/05/2021).
 CASO 4

• Pablo possuí uma loja de roupas e firmou

contrato de locação, por escrito, pelo prazo
de 5 anos com Andressa. Após o período,
Pablo pediu a prorrogação da locação,
entretanto Andressa não aceitou.
 AÇÃO RENOVATÓRIA

• Se o locatário do imóvel destinado ao comércio,

assim como à indústria e às sociedades civis com
fins lucrativos, não entrar em acordo com o
locador sobre novo contrato para novo período,
então poderá ingressar com a Ação Renovatória;
• É criada uma nova relação jurídica entre as partes.
 AÇÃO RENOVATÓRIA

• Legitimação:
Ativa: locatário ou sublocatário.
Passiva: locador.
• Se a sublocação for total:
Ativa: sublocatário
Passiva: locador e sublocador.
 AÇÃO RENOVATÓRIA

• Cabimento:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo
prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
 AÇÃO RENOVATÓRIA
A RT. 7 1

• Petição inicial:
o Requisitos do art. 51;
o Prova do exato cumprimento do contrato;
o Prova da quitação dos impostos e taxas cujo pagamento lhe incumbia;
o Indicação das condições oferecidas para a renovação da locação (prazo, valor e forma de
reajuste periódico);
o Indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo,
realizar indicação, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a
atual idoneidade financeira;
o Prova de que o fiador aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado
for;
o Prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao
proprietário.
 AÇÃO RENOVATÓRIA
A RT. 7 2

• Contestação:
o Não cumpriu pressuposto para renovação;
o Insuficiência da proposta;
o Recebimento de melhor proposta de terceiro;
o Pode pedir a desocupação do imóvel com base
no art. 52 da Lei
o Pode-se pedir aluguel provisório
 AÇÃO RENOVATÓRIA

• Sentença:
o Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis
vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e
pagas de uma só vez.
o Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz
determinará a expedição de mandado de despejo, que
conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação
voluntária, se houver pedido na contestação.
 AÇÃO RENOVATÓRIA

• Sentença:
o Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72 (proposta de
terceiro), a sentença fixará desde logo a indenização
devida ao locatário em consequência da não prorrogação
da locação, solidariamente devida pelo locador e o
proponente.
 AÇÃO RENOVATÓRIA
JURISPRUDÊNCIA

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO

NÃO RESIDENCIAL. PRETENSÃO RENOVATÓRIA. PROVA PERICIAL CONCLUSIVA. UTILIZAÇÃO
DO PARÂMENTRO MÉDIO APURADO. NECESSIDADE.
- Tendo a prova pericial realizada nos autos sido conclusiva ao afirmar o devido valor
locatício do imóvel objeto da demanda, apontando os critérios para sua conclusão, não há
que se falar em adoção de critério diverso para fixação do valor da locação.
- Cumpre consignar que, apesar de o princípio da não-adstrição ao laudo pericial estar
consagrado no ordenamento jurídico pátrio, o Julgador apenas poderá deixar de basear a
sua decisão nas conclusões do perito, caso as demais provas presentes nos autos indiquem,
com segurança, que os fatos não ocorreram conforme descritos pelo "expert".
- O valor médio apontado pela prova pericial se afigura como mais justo para fixação do
valor da locação, uma vez que não representa vantagem ou prejuízo para quaisquer das
partes. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.22.010538-1/001, Relator(a): Des.(a) Aparecida
Grossi , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/08/2022, publicação da súmula em
25/08/2022).